广东东莞旧厂房改造商业街工程实例课件

1、旧厂房改造商业街工程实例2011.11.071深圳龙岗区坪山沙坣社区商业街东莞石排旧工业区厂房改造东莞桥头五季坊漫游街东莞茶山上元村石大路试点“三旧”改造茶山商圈60年惊喜重现大型商业街区万江大力推进“三旧”改造目录:2深圳龙岗区坪山沙坣社区旧厂房改商业街沙坣社区旧厂房改造项目已现雏形，灯光效果炫目，夜幕中的新世界广场颇具城市大都会感觉。 深圳新闻网坪山讯:夜幕低垂，华灯初上。在坪山新区沙坣社区金田路上，紧挨着比亚迪厂区的一条商业街上，各家酒楼闪烁的霓虹灯，映射在路旁的棕榈树上，透出五彩斑斓的光，在暗夜分外耀眼。可是谁能想到，就在一年前这里还是几乎空置的旧厂房，在金融危机期间原来的业主“落跑”

2、后就一直闲置。经过改造，旧厂房变成了繁华的商业街，商家争相进驻，租金比原来的厂房一下子就涨了4倍。酒店到处满员月日傍晚，记者来到沙坣社区金田路的商业街，这里已是霓虹闪烁。商业街两边已种上树木，尽管还有一些施工的痕迹，但是一个颇具现代感的商业街初露峥嵘。一些酒店前的停车场上，已经停了不少食客的车。走进街面第一家鑫天地酒楼，这里的包房早已爆满，就连大厅也宾客满堂。而旁边的一品小肥羊几乎找不到空位。一位姓陈的消费者告诉记者，他们上午就预订了房间，“这里现在生意特别火，晚一点可能就订不到位了。”鑫天地酒楼的老板告诉记者，他们酒楼可以说是夜夜爆满，“今天晚上最大的两间包房，已经被比亚迪公司给预订走了。”

3、社区经济曾陷困境据了解，这条生意火爆的商业街，原来可不是这个样子。这片厂房原来被某电镀厂租去做生产厂房，而在年月因为金融危机，电镀厂倒闭了，每月十万元的租金也就泡了汤。当时沙坣社区股份合作公司账面上只有万元，而整个沙坣社区有本地居民人左右，社区经济本来在坪山新区的社区里面就属于中下水平，这样一来危机就摆在了沙坣社区所有老百姓的面前。“厂房空置出来后，也有一些公司找过我们，愿意加一点租金租过去，但是我们经过思考，还是婉言谢绝了”，沙坣社区党委书记兼股份合作公司董事长的王桂芬告诉记者，当时社区班子达成共识：重新出租后靠那点微薄的租金，还是走出租经济的老路子，沙坣不会有将来。恰逢深圳经济特区成立三十

4、周年，以及特区内外一体化的良好机遇，市委市政府提出了深圳要加快产业转型升级，走内涵型发展之路，从而实现“腾笼换鸟”。不“腾笼”就成“困兽”。请出那些高污染企业，改变过去靠吃租金生活的传统经营模式，发展现代服务业，实现集体经济转型，沙坣社区的班子成员和居民们渐渐明白，厂房升级改造是社区经济转型的必由之路。闲聊聊出大生意尽管明确了厂房需要升级改造，然而改造后的发展方向却是紧接着面临的一个问题。“让我们下决心把这里做成商业街，其实是源于一次闲聊”。王桂芬告诉记者，有一次她和比亚迪公司的朋友聊天，这个朋友抱怨道，“比亚迪厂区附近生活配套严重不足，就连找个地方吃饭都没有。”就是这次闲聊，让沙坣社区的班子

5、成员一下豁然开朗，“我们完全有条件大力发展商业和服务业，为周边的大企业提供配套。”王桂芬还仔细研究了沙坣社区曾经打造的“灯光夜市”项目，她发现，走商业之路的回报率是，远远高于高污染工业所带来的附加值。当时，在同富裕工业区，社区为本地居民以及外来建设者提供了个小铺位，每月就可以收到租金万元。“较低的投入可以换来高的回报，何乐而不为？”项目改造日期2010.103深圳新闻网坪山讯 (记者潘咏) 据统计，目前坪山办事处现有各类工业厂房面积万平方米，其中社区、居民小组的集体厂房万平方米，坑梓办事处集体厂房面积也达到万平方米。而绝大多数厂房目前老旧不堪，老化严重，配套设施缺乏，社区靠“收租分红”的单一模

6、式发展经济，抗风险能力弱且盈利能力弱。目前，新区各职能部门以及各办事处正在积极采取措施，并提出了一系列通过对社区旧厂房升级改造，从而全面提升社区集体经济的思考和对策，其中有些社区已经进入探索试验阶段。记者近日就这方面的问题来到社区，实地采访社区旧厂房改造升级的实际情况。探索一：拟上市公司参与升级改造月日，坪山办事处有关负责人、六和社区主要负责人和辖区某企业的负责人坐到一起，协商该企业上市的有关事宜。之所以让社区参与商谈企业上市的事情，是该企业提出了上市募集的资金用于对社区旧厂房改造升级，而社区则尝试用租金入股或是测算厂房价值入股的方式实现盈利。双方就这种合作方式达成一致，具体合作事宜尚需进一步

7、协商。这是坪山新区探索通过旧工业区改造升级，盘活资产的一种尝试。据坪山办事处有关部门负责人表示，可以尝试将土地使用权作价出资、入股、联营，允许集体经济组织在规划许可的范围内对土地进行一、二级开发。利用我市金融业发达的优势，通过资本运作和金融体系，探索社区股份制公司和厂房租赁房合营改造的形式，实现租赁方融资上市的目的，从而实现低成本扩张。探索二：为大型产业区完善配套在坪山新区沙坣社区金田路上，紧挨着比亚迪厂区的一条商业街上，各家酒楼闪烁的霓虹灯，映射在路旁的棕榈树上，透出五彩斑斓的光，在暗夜分外耀眼。而就在一年前，这里还是几乎空置的旧厂房，在金融危机期间原来的业主“落跑”后就一直闲置。经过改造，

8、旧厂房变成了繁华的商业街，商家争相进驻，租金比原来的厂房一下子就涨了倍。据了解，年月沙坣社区股份公司成功将原丽强厂平方米旧厂房升级改造为商业出租，同年月，投入多万元将原大立厂平方米的旧厂房升级改造成为新天地商业广场。沙坣社区“工改商”项目得到坪山新区的大力支持，很快成为新区工改商项目试点。经多方招商引资，成功引进鑫天地酒楼和一品小肥羊饮食连锁店。每个月前者能达到元平方米厂租，后者能达到元平方米厂租。“以前从来没想过能租到元”，很多居民坦言没想到，他们告诉记者，这个价格在坪山新区的各个社区中都算是顶级的价格。“原来这里的租金每平方米只有七八元钱，经过旧厂房改造升级后，这里的租金已经达到每平方米三

9、十元了，而且还在不断看涨”，沙坣社区有关负责人告诉记者。多年以来，工业经济一直在坪山占据主导地位，形成了企业云集、公共配套服务水平不高的面貌。有关部门提出，对于一些社区，可以尝试发展城市综合休闲旅游业，可以利用生态休闲旅游将厂房衍生为山林酒店、度假庄园，发展品质餐饮，并可与大万世居、比亚迪工业旅游等系列产品互动开发。深圳龙岗区坪山沙坣社区旧厂房改商业街 项目改造日期2010.104东莞石排旧工业区厂房改造近年来，石排镇集中精力规划建设石崇工业园，并计划努力将其打造成镇的现代制造业中心。随着各项基础设施建设的完工，该区已显现出新型现代制造园区的雏形。记者近日获悉，工业园已完成园内路网、水网和电网

10、等基础设施建设，储蓄所、邮政所、门诊部、商场等配套设施相继落成投入使用，占地2.7万平方米的石崇公园也已建设完成。另外，该园区目前正积极完善道路、绿化等配套设施，为中外投资者提供一个优质的投资环境。在营造设施齐全、功能完备的投资硬件环境方面，石崇公司已与保洁公司签订协议，维护好园区绿化建设。此外，石崇大道的改造升级以及石崇横路升级改造已基本完成，综合办公中心的内部装修进入尾声阶段，预计在第二季度完成搬迁工作，并全面启动廉租公寓的宣传推广和招租。石崇片区由福隆村、庙边王村、田寮村、下沙村、黄家壆村、赤坎村、向西村等村组成。近年来，这些村争相推出各自的发展规划，打造亮点工程，共同构建现代制造业中心

11、。无论是从制定发展策略、落实结构调整和旧村整治工作方面，还是积极利用好土地，提高零星土地和闲置土地的利用率，都在一定程度上推动了本村乃至全镇的产业升级和经济发展。福隆综合商住楼已交付使用亮点一福隆综合商住楼已交付使用福隆综合商住楼位处福隆第一工业区中心，占地面积约 1200，建筑面积约5300，总投资 490万元，周边毗邻有企业工厂10多间，是针对工业区内新莞人消费、住宿需要而建设的一座集商铺、住宅为一体的综合性建筑。该工程于2009年6月1日开工，今年2月1日竣工并交付使用。商住楼外部造型简洁、明快、大方，地处位置交通方便，是一座现代化的商住综合楼。该商住楼为拆旧建新项目，村委会把废置的旧厂

12、房宿舍拆除建造而成。福隆村委会于2010年3月将该综合楼承包出租，所有内部装修由投资者负责，村委会一年收益约为37万元。问题：福地市场环境等问题要加快解决福隆第一工业区是村内商业集中地，福隆村计划借着福地市场的带动辐射作用带动福隆第一工业区商业，希望由镇政府牵头，相关部门配合，共同统筹建设好福地市场内部和周边环境，提升整体投资环境，同时希望镇政府支持、协助该村收回东莞地方公路管理总站占有该村的5000平方米土地，该村将连同后面住宅中心连片一万多平方米土地统筹发展商业。意见：建议协助福隆村收回东莞地方公路管理总站的5000平方米土地，最大限度整合周边土块，统筹发展。下沙村容村貌改造已完成亮点二下

13、沙村容村貌改造已完成早在2007年时，下沙村民小组计划用五年时间，全面改造好下沙围面前的村貌，将下沙围面前改造为村民、新莞人休闲歇息的好地方。当年4月，下沙村民小组投入120万元进行第一期围面前改造，工程在同年10月1日改造完成。第一期改造根据未来长远发展需要，重点下水道进行改造，可以满足村民小组50年排水的需要;此外还扩宽了路面，保证车辆通行畅顺和行人安全，为广大人民群众提供一个优美、安全的环境。项目改造日期2009.066东莞石排旧工业区厂房改造2009年，下沙村民小组投入了30万元进行第二期改造，工程在2009年12月完成，主要通过拆迁旧厂房，新篮球场和路径设施，为群众提供多元化的休闲设

14、施，满足群众日常锻炼需要。问题：搞好对下沙杨屋村民的土地补偿东莞市生态园各项工作开展以来，下沙村委会和杨屋村民小组积极配合，也得到大部分群众的理解和支持，但是市生态园红线图范围内涉及拆迁的几户杨屋村民对相关补偿表示不满，拆迁户不满意补偿要求，希望市政府能给予适当地价和填土经济补偿，并以地换地方式换回一块土地或以同等市价进行地价赔偿，同时希望适当补偿填土费用，以减少拆迁过程中的经济损失，促进东莞市生态园各项工作顺利开展和工程早日建设。意见：拆迁办经过多次与拆迁户协商，拆迁户同意建筑物的补偿标准，但仍然不接受土地补偿标准。接下来，拆迁办将加强与下沙村委会的联系，继续做好拆迁户的思想工作，加快拆迁工

15、作的完成。向西村拆旧建新取得实质性进展亮点三向西村拆旧建新取得实质性进展为充分盘活村集体厂房资源，利用好该村在工业区出租给铁罐厂的一块地，向西村在租期期满后收回进行拆旧建新，占地面积4500，建厂房、宿舍面积共8000，投资约560万元。该厂房已与一家民营企业东莞翔辉电子有限公司达成协议，同意租给该企业使用，租金每月每平方米7元。该工程已基本完工，并在近期交付投入使用。该工程建成投入使用后，年收租金及其他收费达70多万元，对向西村的经济发展起到了一定保障作用，从而提高村级经济效益。问题：村内沿河路水泥路未如期重铺在2007年排污管安装工程施工过程中，把原铺设的水泥路打掉一半进行施工，施工前已协

16、商好，于完工后重新铺回水泥路，但到目前为止，还未如期动工重铺，沿路多家企业投诉，村委会也与相关部门反映，但仍未能给明确答复。村委会建议镇政府协助解决，早日把水泥铺回，切实保护村民和企业的权益。意见：该镇工程办解释，因该段污水管出现变形，需待污水管修复完毕后方可进行路面工程的修复工作。目前正在进行污水管的修复工作，现约剩100米污水管尚未修复，预计将于今年8月完成路面修复工作。田寮村旧厂房改造一期年底完成亮点四田寮村旧厂房改造一期年底完成该项目位于田寮工业区，项目通过结合村三旧改造的要求，将四间建于1992年占地16000m2，建筑面积15000m2的村委会旧厂房通过分三期升级改造建设，最终建成

17、四间总建筑面积为23800m2的现代化标准厂房。该项目第一期计划在今年6月开工，建设一幢建筑面积为6300m2的厂房出租，争取在今年年底建成;第二期计划在2011年3月动工兴建一幢建筑面积为5500m2厂房出租;第三期计划在2011年9月动工兴建二幢建筑面积同为6000m2厂房出租。该项目计划投资2000万元，每年村委会集体将增加210万元的收入，能解决50名本地人就业，增加工人1000多人，将极大地改善村级的经济发展水平。问题：解决农贸市场村民休闲公园建设用地农贸市场、步行街、村民休闲公园三项工程因土地没有落实暂不能开工建设。该三项工程用地在土地统筹范围内，田寮村委会希望政府能调整用地，准予

18、建设。意见：对于村委会提出的问题，规划所表示，三项工程符合石崇控规，用地问题请石崇公司核实。而石崇公司则建议由村组自行调整。项目改造日期2009.067东莞茶山上元村石大路试点“三旧”改造 近期，茶山镇积极推进“三旧”改造工作，把“三旧”改造工程作为一项转型促发展、惠民构和谐的重要举措。目前，该镇立项对新石大路两边约二十栋旧厂房进行拆迁改造，发展商业街，并安置二十多户拆迁户。 据了解，该项目用地面积为12833平方米，现状主要为镇政府物业旧厂房，总建筑面积约20000平方米。该区建筑大多是建于上世纪八十年代的工业建筑，部分厂房存在安全隐患，还有少量建筑是简陋的临时建筑。该区紧挨着旧城居住区，厂

19、区的日常生产对居民生活造成一定滋扰。为改善村居生产条件和人居环境，提高土地资源利用率，促进产业结构调整和转型升级，茶山镇政府对新石大路两边约二十多栋旧厂房进行拆迁，总拆迁面积约40000平方米。目前，拆迁工作已全面开展，计划春节过后完成全部拆迁工作。 在“三旧”改造过程中，该镇积极引进内资，创新发展模式，由镇政府牵头，与民营企业合作推进旧城改造，加快“三旧”工作进程。镇政府负责提供本项目所需土地，并且协助民营企业办理本项目用地国有土地使用证；民营企业负责整个项目的开发建设。项目开发建成后，双方约定项目中一定比例的建筑归镇政府所有，作为镇政府土地投资的回报。 通过“三旧”改造，将这区打造成为新石

20、大路边重要的高品质黄金商业地段，全面提升城市形象和品位，并安置二十多户拆迁户，改善居住环境。同时作为“三旧”改造的试点，以点带面，进一步带动该镇“三旧”工作的全面开展。项目改造日期2010.01912月30日，茶山大道中彩旗飞扬,锣鼓、军乐声声震天，鲜红的地毯，绚丽的鲜花，彩色的拱门，把茶山珀乐广场接待中心装饰得格外醒目。茶山历史上最具有意义的商业项目、茶山首个大型商业街区珀乐广场接待中心盛大开放 现场高朋满座，来自各品牌商家的高层代表，对珀乐广场关注已久。现场来宾将接待中心围得水泄不通。入驻商家沃尔玛代表、金逸国际电影城中国区经理常守军先生特地从上海等地赶来祝贺，茶山商会会员、茶山各协会成员

21、及各级领导对项目给予高度评价 60年前，茶山举足轻重，而在这60年间，茶山商业相对落后于其它镇区，目前政府也在着力打造茶山繁荣商业，重新获得“荣誉与地位”。随着东莞城市的发展及东莞的规划，石龙火车站迁移茶山工程正如火如荼的进行，城际交通R2轻轨线即将贯穿茶山。火车站、轻轨站双站交汇。在这百年一遇的重要时机，茶山政府提出，大力发展茶山商业，重塑茶山新城面貌。由此，茶山珀乐广场顺势推出，顺应茶山繁荣商业的发展需要，珀乐广场规划建筑面积11.3万平方米，拥有商业步行街、大型集中式购物中心、高档住宅小区。并处于茶山商业的领导地位，对提升茶山的城市价值正起着不可估量的作用。在茶山交通日益成熟的今天，茶山

22、的商业也逐步攀升。茶山商圈60年惊喜重现大型商业街区10茶山商圈60年惊喜重现大型商业街区更令人瞩目的是2010环球国际旅游皇后中国冠亚季军现的现场经常献艺!更将现场活动推向了高潮。接待中心开放仪式上，梁国英副市长到场祝贺，茶山镇党委书记卢少雄给予珀乐广场高度评价。开发商华拓投资董事长袁旭培在讲话中对将珀乐广场打造成茶山最具典范的商业地标性建筑充满信心。据了解珀乐广场从立项以来，先后走访香港、上海、北京、武汉等地以及澳大利亚、日本等国，实地观摩各地不同大型商业步行街的文化表现、优秀外观造型、街区小品、商铺布局等经典之作，通过大量实地取景研究，在设计上，以高档次、国际化、情景式为重点，力争将珀乐

23、广场打造成国际化现代化大型情景式商业综合体，为进驻商家提供经营优势，为珀乐广场的综合竞争力提供保障，为给商户创造更多的商业机会而创新，为消费者创造更好的购物环境。珀乐广场在项目成立初期，营销便不断创新，在项目未进行任何推广的情况下，先后引进：世界五百强企业沃尔玛超市，以及知名度较高的上海金逸国际影城，充分体现了珀乐广场的地段价值以及珀乐广场在营销策划方面的专业水平，这一切为珀乐广场在今后的成功运营奠定扎实基础。珀乐广场总占地面积4.06万平方米，其中商业建筑面积4万平方米、住宅建筑面积5.1万平方米，拥有商铺137间，住宅453户。一期首先启动步行街项目，为三层情景观光式纯街铺，二期将全面开发

24、集中式商业：沃尔玛大型超市，金逸国际电影院以及高尚住宅部分，三期目前正在规划中。珀乐广场立足茶山，以打造茶山首席大型商业街区，市政三旧改造形象典范工程项目为目标，建成后，将是茶山商业的新中心、新坐标、新高度。11茶山商圈60年惊喜重现大型商业街区珀乐广场项目简介：珀乐广场位于茶山镇茶山大道中，处于茶山镇中心,周边的商业氛围浓厚;一期规划商业步行街，二期规划为集中式商业街铺，大型百货超市，电影院及、地下停车场、高尚洋房住宅，三期为高尚住宅区，集中式高尚住宅小区。现一期商业步行街，正在开发建设中;二三期规划正在开发中。紧邻茶山重点旅游景点东岳公园，位于交通主干道枢纽位置，交通便捷，辐射力强 。一期

25、步行街项目：一期步行街面积为：12281平方米拥有商铺137间;首层67间，二层35间，三层35间。二期集中式商业项目：二期开发面积为：28396平方米，二期首层拥有商铺28间，二、三层为沃尔玛超市，四层为金逸电影院。12万江大力推进“三旧”改造 万江牌楼基社区借助“三旧”改造的契机，将旧厂房、闲置地进行改造升级，成功“退二进三”，社区商业气氛渐渐浓厚，居民收入也大幅增加。 旧厂房变身商业街 带旺居民出租屋 温润其是牌楼基社区岳潭居民小组的居民，他的出租屋由于不靠路边，空房较多，不过今年起却变得抢手了。 万江牌楼基居民温润其：“以前租两三个房，我的出租屋由于比较偏，所以现在出租率达五六成 所以

26、带来出租屋就好了，每个月大概收入比以前高2、3成。” 这些变化是牌楼基社区积极推进“三旧”改造所带来的，今年，社区将一幢一万多平方米的旧厂房改造成为集餐饮、商品展厅等为一体的商业街，不但改善环境，每年还为社区增加80多万元的收入，居民也得到了实惠。 万江牌楼基居民温惠尧：“厂房改造升级改为商业，带动了周围的人流和商铺好租好多，村民的收入也高了，无论出租屋、商铺都比以前好租了，价钱也高了。” “三旧”改造增强集体经济 近年来，牌楼基社区将旧厂房、闲置地、违章建筑等进行改造升级，建成商业街、农民公寓、文化中心等，共改造面积达6万多平方米，社区年收入从300多万元增加到现在的1400多万元。项目改造日期2010.0313大朗打造新的商业文化圈 旧厂房改仿古步行街东莞大朗镇蔡边