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1、诸暨市管件厂工业用地土地使用权抵押价值评估案例分析新 诸暨市中天不动产评估3300388摘要：土地抵押评估是土地估价业务的主要来源之一，本文就日常业务中遇到的一个企业用自身拥有的房地产进行抵押估价中的背景、技术路线以及处理技术难点问题的方法做了简单阐述，并对抵押风险的规避做了简明和陈述。： 抵押谨慎原则 市场比较法 成本 近法 风险提示正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的委托估价融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，公司受委托对上述估价对象的土地使用权进行评估，为确定土地抵押土地抵押价值。二、宗地概况额度提供参考依据而评估据评估实地踏勘，参考委托方提供的有关资料，至评估基准日，待估宗地为国

2、有出让土地，用途为：工业，使用权面积 3033.40 平方米，东至路，南至厂，西至诸暨市管件厂、诸暨市复合轴承厂，北至路。国有土地使用证：诸暨国用（2008）第 90700341 号，地号： 907-100-869-1，终止日期：2052 年 4 月 27 日。待估宗地实际开发程度为已达到“五通”即通路、通电、供水、排水、通讯和宗地内为“五通一平” （即通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整）。地上有简易结构厂房，四周有围墙。三、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次所评估的土地价格是指估价对象在估价基准日 2008 年 10 月 8 日，土地实际用途为工业，剩余使用年限43

3、.55 年，权证面积为 3033.40 平方米的土地使用权价值。本次评估实际开发程度为红线外“五通”和宗地内为“五通一平”；设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水）和宗地内为“五通一平”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整）。第二部分 评估项目估价工作的主要技术路线和工作计划由于估价对象为一宗工业用地抵押价值评估，根据土地抵押评估的谨慎性原采用成本近法作为基本评估方法。同时待估宗地位于店口镇，店口镇则，作为诸暨市的新兴工业区，土地交易比较活跃，所以市场比较法也比较适用。因此估价决定采用上述两种方法对估价对象进行评估，根据两种方法的估价结果，再结合估

4、价师的估价经验判断和对影响此区域土地价格有关的分析，最终确定土地抵押价值。在技术路线确定之后，依据技术路线的思路，在运用成本近法评估时，首先待估宗地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格。在运用市场比较法评估时，首先选取市场比较法必需的实例，在数据库中选取了近期交易的五个实例，在建立可比实例的基础上，建立合适的比较体系，最终选用了其中的三个实例作为可比实例，进行修正得出比准价格。接下来就是的详细测算和撰写工作。第三部分评估工作的主要技术难点及解决方案本估价工作中的难点主要有两点，第一就是成本近法在运用过程中，首先要取得待估宗地所在区域

5、征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要才能确定，一定要有当地部门的相关文件依据。同一区域的土地价格因个别土地面积等）作相应的修正。第二就是市场法的的不同（年限、临街状况、比较体系的建立。特别是抵押评估中，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易价格作为可比实例，要充分了解可比实例，并进行了适当的修正。第四部分抵押评估项目的总结及启示一、估价师首先要确定估价对象可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的押登记生效等。这样就从少风险。、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵上确保了抵押房地产的安全性，从基础条件上减二、合理确定假设限制条件。进行抵押评估时，应该实事求是，不得任意设定假设前提和限制条件。和三、把握市场风险防止高估。为了防止高估抵押价值，在估价过程中重点把握好市场状况，若在估价时点时当地同类房地产市场有过热（或价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。）现象，估四、估价当中一定要遵循谨慎原则。在选用估价方法时，尽量将成本法作为法。五、市场变现能力分析与风险提示。估价师要关注和收集各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等，对抵押房地产的市场性及快速变现能力进行定性分析，并从专业角度向估价信贷风险。使用者作出提示，从而规避参考文献：（1