中原泛城策划案_第1页
中原泛城策划案_第2页
中原泛城策划案_第3页
中原泛城策划案_第4页
中原泛城策划案_第5页
已阅读5页,还剩65页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

1、目 录前言11第一部份份:“戴德梁梁行”及“泛城”简介21.戴戴德梁行行简介介 PAGEREF _Toc521993215 h 41.1. 原公公司背景景 PAGEREF _Toc521993216 h 51.2.戴德德梁行服务之之优点 PAGEREF _Toc521993217 h 772.泛城简介 PAGEREF _Toc521993218 h 992.1.泛城研研究及开开发顾问问 PAGEREF _Toc521993219 h 92.2. 泛城城营销企企划 PAGEREF _Toc521993220 h 1002.3. 泛城城租售网网 PAGEREF _Toc521993221 h 10

2、2.4. 泛城城投资顾顾问 PAGEREF _Toc521993222 h 1002.5.泛城综综合住宅宅服务优优势 PAGEREF _Toc521993223 h 1113.项项目的人人员配置置及架构构 PAGEREF _Toc521993224 h 143.1.本项目目的管理理层人员员架构 PAGEREF _Toc521993225 h 1143.2本项目目专案小小组管理理层人员员架构 PAGEREF _Toc521993226 h 114第二部份份:广州州市及区区域房地地产市场场分析141.房房地产市市场综述述 PAGEREF _Toc521993227 h 161.1.广州市市房地产产

3、市场整整体走势势回顾 PAGEREF _Toc521993228 h 1161.2.广州市市住宅市市场未来来走势 PAGEREF _Toc521993229 h 2212.项项目所在在区域市市场分析析 PAGEREF _Toc521993230 h 232.1.海珠区区区域简简介 PAGEREF _Toc521993231 h 2332.2.海珠区区总体楼楼市情况况 PAGEREF _Toc521993232 h 232.3.海珠区区住宅市市场特点点 PAGEREF _Toc521993233 h 282.4.海珠区区主要楼楼盘分布布 PAGEREF _Toc521993234 h 282.5

4、.项目所所在地段段住宅市市场情况况 PAGEREF _Toc521993235 h 302.6. 项目附附近楼盘盘情况分分析 PAGEREF _Toc521993236 h 3112.6.2.滨江路路一线江江景项目目未来供供应情况况 PAGEREF _Toc521993237 h 363.广广州市高高级服务务公寓市市场调查查分析 PAGEREF _Toc521993238 h 3373.1.高级服服务式公公寓的概概念 PAGEREF _Toc521993239 h 3773.2.高级服服务式公公寓的供供应情况况分析 PAGEREF _Toc521993240 h 3373.3.公寓区区域分布布

5、及状况况分析 PAGEREF _Toc521993241 h 3383.4.服务式式公寓的的主要客客户分类类 PAGEREF _Toc521993242 h 413.5.现时市市内经营营国际公公寓的物物业特点点 PAGEREF _Toc521993243 h 433.6.目前市市内高级级公寓的的普遍投投资回报报 PAGEREF _Toc521993244 h 433.7.投资服服务式公公寓的可可行性 PAGEREF _Toc521993245 h 4453.8.小结 PAGEREF _Toc521993249 h 477第三部份份:项目目理解及及定位461.项项目理解解 PAGEREF _To

6、c521993250 h 481.1.项目特特性势分分析 PAGEREF _Toc521993251 h 4881.2.项目街街区状况况分析 PAGEREF _Toc521993252 h 4481.3.项目优优势 PAGEREF _Toc521993253 h 5111.4.项目劣劣势 PAGEREF _Toc521993254 h 5111.5.小结 PAGEREF _Toc521993255 h 5222. 项项目的市市场定位位 PAGEREF _Toc521993256 h 542.1.目标客客户群定定位 PAGEREF _Toc521993257 h 5442.2.形象定定位及诉诉求

7、中心心 PAGEREF _Toc521993258 h 553配合合项目发发展建议议 PAGEREF _Toc521993259 h 563.1.项目建建筑设计计方面 PAGEREF _Toc521993260 h 5573.2.公共设设施布置置 PAGEREF _Toc521993261 h 583.3.小区智智能化 PAGEREF _Toc521993262 h 5593.4.园林景景观设计计建议 PAGEREF _Toc521993263 h 6603.5.发展商商品牌塑塑造 PAGEREF _Toc521993264 h6113.6.社区文文化建设设 PAGEREF _Toc52199

8、3265 h 613.7.提供高高质素的的服务式式公寓管管理 PAGEREF _Toc521993266 h 611第四部份份:销售售推广策策略及工工作内容容651.开开售前的的准备工工作 PAGEREF _Toc521993267 h 6771.1.示范单单位/样板房房装修 PAGEREF _Toc521993268 h 6671.2.售楼部部的装修修 PAGEREF _Toc521993269 h671.3.展板制制作 PAGEREF _Toc521993270 h 6771.4.模型制制作 PAGEREF _Toc521993271 h 6881.5.售楼资资料准备备 PAGEREF _

9、Toc521993272 h 681.6. 销售人人员培训训 PAGEREF _Toc521993273 h 682.推推盘的时时机 PAGEREF _Toc521993274 h 6993.代代理期内内的推盘盘策略及及销售计计划 PAGEREF _Toc521993275 h 6993.1.推售策策略 PAGEREF _Toc521993276 h 7003.2.代理期期内销售售推广计计划 PAGEREF _Toc521993277 h 7114.推推广途径径 PAGEREF _Toc521993278 h 7324.1.宣传媒媒体选择择724.2.项目针针对性特特殊推广广途径724.3.网

10、上推推广724.4.戴德梁梁行海内内外客户户网络 PAGEREF _Toc521993279 h 7754前 言我司十分分荣幸有有机会参参与由贵贵司开发发,位于于广州市市海珠区区滨江中中路海海岸俊园园(以以下简称称“贵项目目”)之销销售策划划工作,现呈交交该项目目销售策策划推广广建议书书一份,请参阅阅。此建议书书主要分分四部分分。首先先第一部部份介绍绍我司“戴德梁梁行”的公司司历史背背景及其其创建的的“泛城(中国)住宅服服务”品牌;第二部部份介绍绍现时广广州市及及海珠区区的房地地产市场场状况;第三部部份是我我司通过过调查研研究及分分析后对对项目之之理解及及项目定定位;第第四部份份是关于于项目的

11、的营销推推广的专专业意见见及工作作内容。凭着我司司的丰富富市场经经验、全全球性客客户网络络对中国国及世界界各城市市房地产产发展之之了解,我司有有信心使使贵司了了解贵项项目最终终发展要要求目的的。第一部份份 :“戴德梁梁行”及“泛城”简介1.戴德梁梁行简简介戴德梁行行国际物物业顾问问公司于于二零零零零年一一月一日日成立,由香港港的梁振振英测量量师行、新加坡坡的戴玉玉祥产业业咨询公公司,以以及英国国上市公公司DTTZ组成成,把三三方各自自在亚欧欧的优势势联成一一体,旨旨在为客客户提供供全球如如一的高高质素服服务。戴戴德梁行行在全球球三十多多个国家家、一百百多个城城市雇用用超过五五千名员员工,业业务

12、范围围遍及欧欧洲、美美国、中中东、非非洲、亚亚太地区区。在中国大大陆,戴戴德梁行行在上海海、北京京、大连连、广州州、深圳圳、天津津、重庆庆及杭州州设有分分公司。为确保保客户获获得最高高质素的的服务,公司架架构作出出了相应应的配合合全球球核心业业务小组组提供跨跨国企业业房地产产咨询、投资、商业用用地代理理、估价价、商铺铺住宅、物业管管理、建建筑顾问问等服务务;全球球支援小小组则负负责资讯讯科技、调查研研究、市市场推广广等范畴畴,确保保各地办办事处跟跟随共同同的程序序及服务务水平。公司架构构组成表DTZ Holldinngs plcc香港梁振振英测量量师行星加坡戴戴玉祥产产业咨询询公司戴德梁行行D

13、TZ Debbenhham Tiee Leeungg另外,戴戴德梁行行与美国国Thee Sttaubbachh Coompaany合合组成一一家名为为DTZZ Sttaubbachh Tiie LLeunng的联联营公司司,为跨跨国企业业提供高高水准的的房地产产顾问服服务。世世界各地地的客户户只需联联络这家家横跨亚亚、欧、美洲的的联营公公司的任任何一个个办事处处,即能能迅速获获达所需需的全球球性房地地产专业业服务。DTZ Debbenhham Tiee LeeunggThe Staaubaack CommpannyDTZ Staaubaach Tiee Leeungg1.1.原公司司背景1.1

14、.1. 原”梁振英英测量师师行”简介梁振英测测量师行行由梁振振英先生生在一九九九三年年创立,为亚太太区最具具规模的的物业顾顾问公司司之一,雇用超超过千名名职员及及二千五五百名物物业管理理人员。公司在在香港、中国内内地、台台湾设有有十多个个办事处处,提供供全面及及专业房房地产服服务。公公司各股股东在香香港及中中国内地地,拥有有平均二二十年房房地产服服务的经经验。公公司拥有有超过五五十名董董事及助助理董事事,专责责各类型型地产项项目的收收购、租租售、租租赁,以以及跨国国企业房房地产咨咨询服务务、估价价、楼宇宇管理、调查研研究、建建筑顾问问和一般般顾问服服务。梁振英测测量师行行是中国国内地首首家独资

15、资的境外外房地产产服务公公司,在在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆及及杭州设设立正式式牌照的的分公司司。过去去七年,梁振英英测量师师行为客客户达成成超过二二百宗大大成交,总金额额达六百百亿港元元。一九九九九年年度并完完成大约约一万二二千项估估价任务务。物业业管理方方面,我我司目前前管理的的物业面面积已增增至一千千万平方方米。1.1.2. 原“戴玉祥祥产业咨咨询公司司”简介戴玉祥产产业咨询询公司由由十三名名资深的的房地产产专业人人士创立立。各人人平均拥拥有十至至二十年年经验,受过严严格训练练。并在在估价测测量、房房地产管管理、城城市规划划、建筑筑工程监监理、资资产及财财务管理理等领域域拥

16、有专专业资格格。该公司原原以星加加坡为总总部,一一九九五五年开业业,发展展迅速,职员数数目由十十六人跃跃至今天天的超过过五百人人,当中中二十三三人为董董事。公公司在星星加坡、吉隆坡坡、雅加加达、曼曼谷设有有办事处处和联营营公司。该公司司在每个个房地产产领域为为客户提提供高素素质的专专业服务务。范围围涵盖市市场推广广,以至至估价、市场研研究调查查、发展展咨询、城市规规划、跨跨国企业业房地产产咨询等等。1.1.3. 原“DTZZ”简介介DTZ隶隶属英国国上市公公司DTTZ HHolddingg Pllc,为为欧洲一一家主要要的物业业顾问公公司,一一九九八八年至九九九年营营业额一一亿五千千万英镑镑。

17、DTTZ业务务遍及二二十三个个国家,员工超超过二千千名,覆覆盖面之之广为所所有物业业顾问之之冠。DTZ同同时是英英国最具具规模的的物业顾顾问,一一九九八八年至九九九年单单在该国国的营业业额达八八千八百百四十万万英镑,员工总总数一千千三百人人。一九九八八年至九九九年,DTZ代表国国内外投投资者处处理约四四十五亿亿英镑的的投资交交易,同同时DTTZ的泛泛欧估价价小组处处理了资资本总值值约三百百一十亿亿英镑的的估价工工作。1.2.戴德德梁行服务之之优点1.2.1. 国际服服务行业业领袖我司为各各类型物物业提供供全方位位的专业业房地产产服务,包括估估价、调调查研究究、物业业管理、建筑顾顾问、代代理等,

18、且我司司在华估估价及物物业管理理等业务务均获正正式发牌牌,为客客户提供供市场上上最新的的第一手手资讯,以助他他们在潜潜力惊人人的大陆陆市场发发展业务务,堪称称此行业业领袖。1.2.2. 精英汇汇聚专业业技术力力量我司董事事局拥有有二十位位专业注注册测量量师,是是目前香香港同业业中拥有有最多专专业注册册测量师师的公司司,而国国外各分分公司亦亦有专业业的中国国注册估估价师,为目前前外资房房地产公公司为数数最多的的专业人人员,提提供专业业技术及及力量。1.2.3. 多方位位的市场场触角我司在全全球地区区超过三三十多个个国家,一百多多个城市市设有办办事处,客户网网络遍布布海外及及中国大大陆,更更有效地

19、地了解在在国内外外不同市市场的房房地产发发展,强强化市场场触觉。1.2.4. 国际视视野、广广阔客源源我司建立立了一个个庞大国国际性客客户资料料网络,除能从从世界各各地互相相交流及及吸收宝宝贵的市市场经验验,扩展展国际性性的视野野,并能能够迅速速接触目目标客户户,进行行所需的的市场推推广工作作。拥有有庞大资资料库,储存各各地区市市场及客客户资料料,而我我司高专专业优质质服务,确保为为客户达达到应有有的期望望,倍受受嘉许。1.2.5. 全方位位的推广广沟通我司拥有有全面性性的专业业房地产产服务、广阔的的公司网网络、庞庞大的客客户资料料,配合合我司专专业全方方位推广广沟通,包括全全球性公公司网络络

20、及公司司网页(wwww.DTTZwoorldd.coom 或或本分公公司网页页wwww.DTTZ.ggz.ccn) ,有效效地将项项目作全全球性推推广。1.2.6. 高效率率、高素素质的专专业推广广人员我司在亚亚洲区上上下超过过六百多多名员工工,包括括一些国国内专业业人材,而我司司在国内内专业人人员的比比重愈见见重要,透过他他们对当当地市场场的更深深了解及及认识,能有效效地进行行一系列列专业房房地产相相关工作作服务。2.泛城简介中国住宅宅商品房房近年发发展蓬勃勃,戴德德梁行洞洞察市场场形势,于二零零零零年年九月二二十日正正式推出出泛城城(中国国)综合合住宅服服务这这一品牌牌,由旗旗下驻中中国大

21、陆陆九大城城市分公公司的营营销企划划队伍独独立组成成。此举举标志戴戴德梁行行在全球球化的策策略下,锐意发发展旗下下的专业业服务。从今开开始,拥拥有全球球房地产产咨询互互动网络络的泛城城(中国国)综合合住宅服服务,将将致力在在全中国国拓展内内销商品品住宅市市场。配合海外外投资者者及国内内发展商商的需要要,泛城城(中国国)综合合住宅服服务旨在在提供无无缝的服服务平台台,为客客户提供供高效及及专业的的咨询、代理和和中介服服务,其其中包括括投资决决策、市市场分析析、营销销企划、销售代代理、中中介咨询询各环节节。2.1.泛城研研究及开开发顾问问致力于为为企业机机构投资资者提供供房产投投资评估估、开发发顾

22、问、房产投投资组合合分析等等服务。我们在在中国99个城市市设有专专业的调调查研究究队伍,在广州州自19996年年起建立立的大型型市场住住处数据据库迄今今已积累累150000份份市场需需求问卷卷和15534个个楼盘资资料,基基本覆盖盖广州市市所有楼楼盘。2.2. 泛城城营销企企划致力于为为发展商商提供富富有创意意的产品品策划及及营销方方案,并并提供销销售代理理服务。在三年年的发展展过程中中,我们们不断将将国外的的营销理理念和营营销模式式引入中中国,并并已通过过为国际际性大公公司的年年轻白领领举办购购房指南南讲座和和白领购购房俱乐乐部的活活动建立立了独特特的销售售及信息息反馈渠渠道。2.3. 泛城

23、城租售网网致力于为为个人提提供规范范、超值值的房地地产中介介咨询服服务。作作为国际际性咨询询和中介介机构,我们将将国外的的经验和和市场运运作模式式引入中中国内市市场。一一套已在在香港使使用十多多年的非非常成熟熟的住宅宅中介信信息管理理系统及及运作模模式已在在泛城租租售网投投入使用用。2.4. 泛城城投资顾顾问致力于为为客户找找寻合适适的投资资物业,并代表表客户完完成收购购。凭着着卓越的的专业知知识,我我们就客客户的投投资目的的、期限限、回报报要求、风险等等进行各各种深入入的分析析及评估估,并建建立投资资模式,以及分分析税务务及投资资结构。泛城综合合住宅服服务优势势2.5.1.高质素素的专业业群

24、体组组合现“泛城城”内各部部门的管管理层人人员均为为大专以以上学历历,其中中房地产产相关专专业本科科以上学学历的占占一半以以上。绝绝大部分分是广州州市房地地产届的的资深专专业人员员,多年年来在建建筑规划划、营销销企划、市场推推广、物物业管理理等方面面拥有丰丰富的专专业知识识和实践践经验。他们能能掌握市市场及明明白发展展商所需需,在不不断转变变的市场场发展及及项目要要求不断断提高趋趋势下,为各项项目发展展商提供供专业的的营销策策划建议议和代理理销售服服务。2.5.2.专业的的市场调调查研究究队伍“泛城”在中国国9个城城市设有有专业的的调查研研究队伍伍,而广广州泛城城早于119966年起便便建立了

25、了大型市市场住宅宅数据库库,迄今今已积累累150000份份市场需需求问卷卷和15534个个楼盘资资料,基基本覆盖盖广州市市八区的的所有楼楼盘。2.5.3.常设国国家注册册建筑师师、工程程师虽然国内内有建筑筑规划设设计及项项目管理理等单位位可进行行有关工工作,但但他们往往往受制制于有限限的国际际性或全全国性的的市场经经验,故故在项目目建筑、规划、设计及及管理等等工作往往往强差差人意,常忽略略实际可可行性,难以达达到实际际意图及及与预期期水平接接轨,或或容易出出现产品品与市场场需求不不适配等等问题。故此,我司特特聘资深深的国内内注册建建筑师,可从项项目开发发初期介介入,能能更多地地从市场场的角度度

26、考虑,提供相相关的规规划、建建筑设计计方面的的专业意意见,务务求开发发出与市市场适销销对路的的产品,减低发发展商的的投资风风险,增增加产品品的市场场竞争力力。2.5.4.先进的的电脑化化市场信信息资源源针对广州州的房地地产市场场,“泛城”与部分分专业的的市场调调查公司司及电脑脑软件公公司合作作,设计计开发出出各类数数据统计计及信息息管理软软件,该该资料库库包括关关于广州州市房地地产的各各类统计计数据及及信息,如:宣宣传媒体体监控(包括全全市各楼楼盘的每每周广告告投放量量、媒体体应用组组合、广广告宣传传费用等等),覆覆盖全市市各区所所有楼盘盘的基本本情况及及信息,各楼盘盘每期的的最新动动向和销销

27、售情况况等内容容。先对对这些原原始数据据、信息息进行人人工搜集集,再输输入电脑脑进行整整理、统统计、分分析、管管理,将将其转为为有效的的信息数数据库,并通过过先进的的电脑网网络,令令“泛城”各部门门实现资资源共享享的同时时,能更更好地配配合、互互动促进进。该数数据库软软件是我我广州“泛城”独立开开发,不不仅能大大大节省省人力资资源和提提高工作作效率,最重要要的是能能让我们们及时掌掌握一些些时效性性较强的的数据、信息,为其它它中介代代理公司司所不能能及不仅能能紧跟市市场,甚甚至要领领先于市市场。2.5.5.庞大的的客户网网络由于我行行在大陆陆的8个个主要对对外贸易易城市驻驻有办事事处,而而“泛城

28、”品牌亦亦得以最最快的速速度全面面辅开。“泛城”可充分分利用各各办事处处长期建建立的庞庞大客户户网络,扩大项项目的推推售途径径和宣传传覆盖面面,有效效地将项项目作全全国性推推广。针针对部份份外销项项目,“泛城”亦可利利用戴德德梁行驻驻全球330个国国家的1120多多个海外外办事处处进行境境外推广广。2.5.6.实力雄雄厚、信信誉良好好的公司司背景“泛城”为戴德德梁行所所创立的的住宅品品牌,其其整体运运作与行行政架构构直属梁梁行集团团管理。公司(原梁振振英测量量师行)自19993年年进军大大陆市场场以来,以雄厚厚的实力力及良好好的信誉誉逐渐为为客户所所认可并并树立了了良好的的口碑。而“泛城”除得

29、到到公司所所有资源源的有力力支援外外,亦将将继续秉秉承我行行一直以以来正派派、专业业、创值值的经营营作风。2.5.7.创业阶阶段,全全力以赴赴由于广州州“泛城”为本年年1月11日正式式成立,现正处处于创立立品牌的的阶段。在公司司雄厚的的资金实实力支持持下,拓拓展市场场的第一一步目标标是在发发展商及及消费者者之间均均要建立立良好的的口碑,而非短短期性营营利。因因为我行行深谙品品牌的打打造和建建立信誉誉良好的的市场形形象是无无形的巨巨大价值值,是“泛城”拓展业业务及可可持续发发展的基基础。所所以,不不论项目目的规模模大小,可见效效益的多多少,“泛城”全体员员工都会会全力以以赴,脚脚踏实地地、务实实

30、认真地地为客户户真诚服服务。在在为发展展商获取取最大利利润的同同时,亦亦将尽力力维护消消费者的的合法权权益,从从而赚取取相应的的服务报报酬,务务求达到到“三赢”的目标标。3.项项目的人人员配置置及架构构3.1.本项目目的管理理层人员员架构我行对贵贵项目十十分重视视,除整整个项目目将由戴戴德梁行行房地产产顾问(广州)有限公公司”泛城综综合住宅宅服务”高级经经理叶智智豪任项项目总监监,全程程监控项项目所有有的策划划及销售售代理工工作外,并派出出资深的的房地产产专业人人员负责责项目的的各项策策划、销销售工作作,务求求以最好好的人力力资源为为贵项目目提供全全方位的的服务。3.2本项目目专案小小组管理理

31、层人员员架构广州海海岸俊园园专案案小组戴德梁行行房地产产顾问(广州)有限公公司 匯匯報 指指示及支支援广州“泛泛城”综合住住宅服务务海岸岸俊园专案小小组专案小组组的各组组员之职职位、专专业资质质、负责责的工作作及联络络方式:此专案小小组由“泛城”高级经经理叶智智豪先生生负责职位姓名专业资格格负责工作作联络方式式高级经理理叶智豪工商管理理学士在中国大大陆及香香港共88年相关关专业经经验所有销售售、策划划工作的的”泛城”最终决决策者,负责项项目总体体监控人人员工作作安排。3877708778转138813600272250006营销企划划部助理理经理梁燕萍英语大专专学历从事策划划,销售售工作六六年

32、持广州市市房地产产执业证证负责项目目的整体体营销策策划方案案的制定定及销售售实施过过程。3877708778转150013800292242441营销企划划部助理理经理陈飞云房地产经经营管理理专业持广州市市经纪资资格证从事5年年相关专专业经验验配合制定定项目的的整体策策划方案案及销售售实施过过程。3877708778转129913500308802333营销企划划部项目目主任丁绮文行政管理理大专学学历广州从事事策划、销售工工作8年年持广州市市房地产产执业证证将各项营营销企划划意念在在销售工工作中贯贯彻执行行,以确保保具体操操作与营营销策划划的统一一,并协调调代理部部的销售售工作。3877708

33、778转121113800274472884市场研究究部助理理经理陈兆贤国土规划划与房地地产开发发本科学学历助理工程程师/土地估估价师广州从事事市调工工作3年年负责整个个代理销销售过程程中市场场调研(包括竞竞争对手手的销售售情况分分析、媒媒体监控控及客户户反馈信信息整理理等)。3877708778转115513600979962002注册建筑筑师 建建筑工程程师傅小明建筑学本本科学历历从事建筑筑及施工工设计工工作177年从建筑专专业角度度向发展展商及客客户提供供参考意意见,以以配合楼楼宇销售售。3877708778转149913611005520336代理销售售部助理理经理徐珊珊中科院驻驻穗企

34、管管心理学学大专从事房地地产一手手销售工工作四年年负责销售售人员培培训及现现场的监监控管理理,现场场协助解解决有关关销售问问题、促促进成交交,并及及时反馈馈市场信信息和客客户意见见。3877708778转217713800293359664第二部份份:广州州市及区区域房地地产市场场分析1.房地地产市场场综述1.1.广州市市房地产产市场整整体走势势回顾1.1.1.近年广广州市商商品住宅宅供求关关系分析析从广州市市区历年年商品房房的供求求情况表表(见图图1-11)可以以清晰看看出,119933年6月月由于中中央采取取宏观紧紧缩政策策,商品品房严重重供过于于求的状状况逐步步显现。1999311995

35、5年广州州市区(不含番番禺、花花都两区区)商品品房预售售成交量量与批出出量之比比从455下降降到244,商商品房空空置率的的上升,终于引引起社会会各界对对商品房房积压问问题的关关注。 19966年宏观观经济运运行基本本实现了了“软着陆陆”的目标标以后,广州市市商品房房供求双双方力量量对比关关系发生生了微妙妙的变化化。在商商品房预预售批出出量增速速放缓的的基础上上,预售售成交量量加速放放大,预预售成交交量与同同期批出出量之比比从下降降转向大大幅上升升。从商商品房供供求关系系整体走走势来看看,广州州市房地地产市场场显示出出了“柳暗花花明”的迹象象。19977年以来来,市区区预售商商品住宅宅批出量量

36、波动幅幅度较大大。19998年年,由于于楼市成成交保持持上升趋趋势,集集团购房房明显增增加使发发展商信信心增加加,发展展商加快快项目动动工速度度,使得得当年的的预售批批出量比比97年年增长443%,是近年年罕见的的增幅。到19999年年之后,商品住住宅预售售批出量量逐渐放放缓,999年比比98年年同期减减小211.4%。而220000年的商商品房市市场正处处于取消消实物分分房向货货币分房房转型的的过渡期期,商品品房的预预售面积积比999年下降降了4%,其主主要原因因是从119999年初起起广州市市国土房房管局按按有关规规定对预预售项目目进行严严格审批批,使市市场供应应量明显显减少。但自今今年以

37、来来,商品品房市场场出现了了明显的的回升,商品房房市场预预售出现现了大幅幅度增长长今年上上半年,全市房房屋交易易面积更更比去年年同期增增长了224.559,成交金金额比去去年同期期增长224.555。图1-11:广州州住宅历历年批准准预售及及成交面面积(单单位:万万平方米米)资料来源源:戴德德梁行泛泛城市场场研究部部在登记成成交量方方面,因因受实施施住房货货币化分分配,结结束实物物分房政政策,集集团购房房大幅减减少的影影响,119988年登记记成交量量出现大大幅增长长,之后后转为持持平或略略有下降降的趋势势。而商商品住宅宅成交登登记量占占预售批批出量之之百分比比呈上升升态势,在一定定程度上上反

38、映出出住宅市市场供大大于求的的状况得得到初步步缓解。1.1.2预售成成交面积积增大全市商品品房销售售保持增增长的趋趋势,交交投活跃跃。下图图是广州州市多层层住宅和和高层住住宅从119966年至220011年第一一季度的的成交面面积情况况:图1-22:广州州市高层层、多层层住宅成成交面积积(单位:万平方方米)资料来源源:戴德德梁行泛泛城市场场研究部部从图1-2可以以看出,高层住住宅在市市场中所所占的比比例越来来越大。以20000年年来例,20000年全全年批准准预售的的高层住住宅面积积为3443.116万平平米,占占住宅预预售总面面积的比比重为663.2%,另一方方面,高高层住宅宅的登记记成交量

39、量亦大幅幅增长,全年登登记的高高层住宅宅成交面面积为3345.69万万平方米米,与999年同同期相比比增长了了18.39%,占住住宅成交交总面积积的比重重亦从999年的的46%上升至至61%,超过过多层住住宅的比比重,达达到历年年最高水水平。1.1.3.住宅成成交价格格稳中下下调广州市商商品房价价格受供供求关系系的影响响,自119966年以来来,住宅宅成交平平均价格格一直呈呈下降趋趋势,其其中高层层住宅的的售价由由于受到到低价小小高层住住宅供应应量上升升的冲击击,而导导致成交交价格大大幅下滑滑(20001年年第一季季高层住住宅成交交均价比比19996年下下降300.644%)。见下图图:图1-

40、33:广州州市高层层、多层层住宅成成交价格格(单位:元/平平方米)资料来源源:戴德德梁行泛泛城市场场研究部部1.1.4.二手交交易市场场转旺19999广州市市房屋置置换中心心正式成成立并投投入运作作,同时时,多项项税费减减免政策策的出台台,均有有效地推推动二手手房交易易市场日日趋活跃跃。20000年年二手房房屋交易易面积(包括括括楼花转转让和私私房交易易面积)为1225万平平方米,与999年相比比大幅增增长了998%,二手交交易面积积与同期期的预售售商品房房成交面面积相比比达到222%。20000年以以后,随随着二手手市场的的持续健健康、稳稳定发展展,一、二手市市场的互互相促动动,令二二次置业

41、业者的比比例亦有有所上升升。1.1.5.空置面面积有所所增加虽然成交交量大幅幅攀升,逐渐消消化部分分住宅供供应的同同时,空空置房面面积却更更高速度度增长。从广州州市去年年的情况况看,220000年全市市商品房房空置量量为5884.009万平平方米,空置率率达233.6%(其中中住宅空空置率为为16%),同同比增长长20.3%,大大超超过了商商品房库库存100%的合合理空置置率。其其中空置置1年以以上的积积压商品品房为3360.76万万平方米米,占总总量的661.88%,均均属早年年盲目开开发的项项目,外外型陈旧旧、功能能落后、空置年年限长,故市场场难以消消化。1.1.6.购房消消费结构构现时广

42、州州市的户户均人口口呈逐期期减少的的趋势,居民家家庭规模模趋向小小型化,据调查查统计,现时广广州市居居民家庭庭规模的的结构以以三四四人一户户所占的的比例最最大,为为68.66%,从总总体发展展的趋势势来看,中小户户型将成成为广州州楼市的的主流。福利分分房结束束后,购购房的主主流将集集中在中中等收入入消费层层。虽然然说追求求宽敞、舒适的的生活空空间是多多数人的的愿望,但毕竟竟支付能能力才是是消费者者购房选选择的最最终决定定因素。据广州州社情民民意研究究中心的的调查显显示,665%的的人对房房价的接接受能力力为3000050000元/之间,50000元以以下的占占86%。反观观广州市市上年热热销的

43、大大型小区区盘(如如奥林匹匹克花园园、光大大花园、广州碧碧桂园)中,最最为好销销的是总总价在220-440万元元的单位位,而从从现时市市场反馈馈的信息息来看,首期楼楼款在110万元元以下,月供220000元以下下的中小小户型是是最为畅畅销的。居住的的户型也也主要集集中在990以下,其中661990的占了了59%。1.1.7.购房主主体年龄龄结构而在置业业者的年年龄结构构方面,年龄在在2640岁岁之间置置业者占占64%,表明现时时的置业业主体趋趋向年轻轻化。1.2.广州市市住宅市市场未来来走势广州的房房地产市市场经过过多年的的发展至至今,已已由卖方方市场逐逐渐转为为买方市市场,随随着购房房者的消

44、消费心理理日趋成成熟,住住宅供给给呈逐渐渐饱和趋趋势,房房地产行行业之间间的竞争争亦已进进入综合合实力比比拼的时时代。从从而迫使使房地产产经营者者的开发发及营销销理念要要不断更更新,必必须更加加理性化化、市场场化:既既要适应应于市场场,又要要领先于于市场;要建立立于满足足消费者者的真正正需求的的基础上上,紧跟跟市场的的发展趋趋势,找找准定位位,才能能开发出出适销对对路的项项目。(1)随着19999年年福利分分房的结结束,住住房商品品化进程程将促使使个人成成为住宅宅市场的的真正需需求主体体,由于于居民家家庭成员员构成、收入水水平以及及对住房房要求侧侧重的不不同,对对住宅性性能及功功能质量量也会有

45、有着不同同的要求求,因此此,未来来的商品品住宅将将会体现现更强的的个性要要求。(2)21世世纪是信信息的时时代,科科技发展展一日千千里,各各种商品品都在不不断提高高自身的的科技含含量,商商品房也也一样。高智能能型的住住宅物业业是未来来住宅特特别是高高档住宅宅的发展展趋势。(3)随着市市民环保保意识的的提高,具有“健康”、“环保”概念的的住宅越越来越受受市民的的欢迎。同时,市民也也日益注注重配套套设施、物业管管理等物物业的附附加值以以及发展展商的实实力。高高附加值值的住宅宅小区今今后将热热销于市市场,将将会是市市民未来来置业消消费的主主要取向向。(4)“均好性性”和“排他性性”是当今今重要的的住

46、宅建建设新理理念。从从户型的的创新、建筑风风格的变变化、小小区配套套、到社社区文化化的建设设等等,每一方方面质素素都要好好。但同同时每一一个楼盘盘都要有有与众不不同的卖卖点和个个性,迎迎合不同同的消费费层面和和消费品品味,才才会有竞竞争优势势。这就就要求每每个发展展商都要要以一丝丝不苟的的态度去去开发经经营,不不仅要经经得起市市场的考考验,更更要经得得起消费费者挑剔剔的眼光光。(5)由于楼楼市竞争争十激烈烈,将会会导致越越来越多多的发展展商为显显示实力力及增加加楼盘竞竞争力,将楼宇宇建至呈呈现外立立面,甚甚至于临临近交楼楼方推出出市场。而事实实上,这这同时也也是房地地产买方方市场的的需求及及必

47、然发发展趋势势。(6)鉴于现现时购房房消费中中以中低低阶层占占大多数数及家庭庭规模趋趋于小型型化,其其家庭月月收入直直接决定定购房价价格选择择取向及及支付能能力,故故中小户户型将成成为主流流户型,其市场场潜力是是相当大大的。(7)由于购房房主体日日趋年轻轻化,将将带动今今后的房房地产开开发项目目必须具具有更为为强烈的的个性和和更高层层次消费费品味。2.项项目所在在区域市市场分析析2.1.海珠区区区域简简介海珠区,广州人人俗称的的“河南”,总面面积900.455平方公公里,人人口733.4万。若干年年前,海海珠区一一直是广广州传统统的工业业区。近近年来,随着一一些工厂厂易地发发展,海海珠区三三年

48、以来来一直是是广州楼楼市的热热点地区区,住宅宅建设已已成了海海珠区新新的经济济增长点点,以商商品住宅宅的供应应量和成成交量而而言,海海珠区已已荣居全全市八区区之首。随着“大广州州”、“海滨城城市”建设思思路的提提出及“南拓北北抑”规划格格局的确确定,市市政府将将在该区区兴建国国际会展展中心、新领事事馆区、国际生生物岛、新广交交会会馆馆海珠区区将成为为广州集集居住、高科技技和国际际会展于于一体的的城市中中心区,是新世世纪广州州市最有有前途的的地区。而据最最新的道道路规划划,海珠珠区的跨跨江桥梁梁将增至至12座座,广州州大桥及及广州大大道中将将拓宽一一倍,新新建和在在建的道道路东南南干线及及地铁二

49、二、三号号线等将将形成四四通八达达的路网网。此外外,海珠珠区有“城”无“市”的状况况即将得得到改善善:三间间跨国零零售业巨巨头沃尔玛玛、家乐乐福、万万客隆亦亦已计划划进驻海海珠区这这片利润润沃土。可以预预见,海海珠区整整体区域域形象及及价值将将得到质质的提升升。2.2.海珠区区总体楼楼市情况况现时海珠珠区的楼楼盘多以以小区形形式出现现,占地地面积大大,环境境规划与与建设超超前,周周边配套套既有老老工业区区完善配配套,又又有发展展商自建建的新兴兴配套,楼盘素素质普遍遍较高。而户型型设计从从单身公公寓到3300平平方米以以上的空空中别墅墅样样齐齐备,售售价有高高有低。海珠区楼楼市在广广州市房房地产

50、市市场中一一直都占占重要地地位,尤尤其是住住宅市场场,19996年年至20001年年第一季季度,海海珠区住住宅预售售面积及及成交面面积在全全市中所所占比例例均达225%-30%左右。近年海海珠区楼楼市竞争争相当激激烈,再再加上近近期受附附近番禺禺地区多多个大型型小区项项目积极极推售的的冲击,令该区区的市场场竞争更更趋白热热化。根据广州州市房地地产信息息中心的的数据显显示,220011年第一一季海珠珠区批出出的住宅宅面积为为25.31万万平方米米,比去去年同期期增加336%,而住宅宅成交面面积为338.003万平平方米,同比减减少133.699%,但但总成交交量仍居居八区之之首,其其高层住住宅与

51、多多层住宅宅的成交交量并驾驾齐驱。下面将将对该区区的预售售和成交交情况进进行简单单分析:2.2.1.海珠区区住宅预预售情况况从19998年开开始,住住宅批准准预售面面积呈下下降趋势势,这与与广州市市总体住住宅预售售情况相相似,从从19996年至至20001年第第一季度度海珠区区住宅预预售面积积占全市市的比例例虽然有有所减少少,但均均在222%以上上,现海海珠区的的在售楼楼盘大大大小小加加起来有有5000多个,表明海海珠区楼楼市仍然然是广州州楼市的的主力。图2-11:海珠珠区近年年住宅预预售面积积(单位:万平方方米) 资料料来源:戴德梁梁行泛城城市场研研究部2.2.2.海珠区区住宅成成交情况况海

52、珠区住住宅销售售畅旺、交投活活跃,成成交量一一直保持持增长势势头,从从19996年至至20001年第第一季度度海珠区区住宅的的成交面面积占全全市的比比例均在在20%以上。图2-22:海珠珠区近年年住宅成成交面积积(单位:万平方方米) 资资料来源源:戴德德梁行泛泛城市场场研究部部图2-33:20001年年上半年年海珠区区高层住住宅成交交面积占占全市比比例资料来源源:戴德德梁行泛泛城市场场研究部部海珠区高高层住宅宅在全市市高层住住宅市场场中一直直占着举举足轻重重的地位位,20001年年上半年年高层住住宅预售售面积占占全市的的21%,高层层住宅成成交面积积占全市市33%,均居居八区首首位。其其中海珠

53、珠区高层层住宅成成交面积积一路攀攀升,220011年第一一季度成成交面积积更是超超过其预预售面积积63.5%。由于海海珠区的的高层住住宅的整整体素质质和档次次正日渐渐提高,再加上上近年内内海珠区区路网的的改善,市政配配套的逐逐步完善善及利好好的远景景规划影影响,海海珠区的的高层住住宅将越越来越受受到购房房者的青青睐。2.2.3.海珠区区高层住住宅物业业供求情情况总体来讲讲,海珠珠区高层层住宅物物业的发发展趋势势是向好好的。根根据统计计数据显显示(见见图2-4),从海珠珠区住宅宅总的批批准预售售面积和和成交面面积的年年度数据据比较中中可以看看出,从从19999年开开始住宅宅成交面面积开始始超过住

54、住宅预售售面积,这在一一定程度度上反映映出海珠珠区高层层住宅物物业的供供求正趋趋于平衡衡,住宅宅市场开开始步入入有序阶阶段。在在登记成成交均价价方面,自20000年年开始,基本上上保持在在¥53660元/平方米米的水平平。图2-44:海珠珠区近年年高层住住宅供求求情况(单位;元/平平方米)资料来源源:戴德德梁行研研究部2.3.海珠区区住宅市市场特点点地域分布布较分散散。工业业大道与与广州大大道之间间的区域域是楼盘盘的传统统分布区区,现随随着市政政府对该该区的规规划思路路和引导导正逐渐渐向东、西发展展。小区楼盘盘较多,其中不不少楼盘盘具较大大规模。高层住宅宅、多层层住宅均均占一定定比例,不少小小

55、区楼盘盘由高层层、多层层住宅组组成。价格上的的选择面面较广,高、中中、低档档住宅一一应俱全全,以中中低档楼楼盘为主主,而高高档楼盘盘主要是是具有“江景”概念的的“临江豪豪宅”,集中中分布在在广州大大道的桥桥东区。(5)区内开开发的地地块多为为原工业业厂区地地皮,由由于这些些地皮均均有占地地面积大大、地块块规整、地价低低、可塑塑性高等等优点,故区内内不断涌涌现出许许多高质质素的大大型住宅宅小区。由于现现时海珠珠区仍有有相当数数量的厂厂区地块块有待开开发,预预计广州州市未来来几年新新开发的的楼盘中中,海珠珠区将占占相当份份量。随着海珠珠区道路路网的建建设和发发展以及及市政规规划中的的“南拓”计划,

56、部分居居屋将纳纳入拆迁迁范围,这部分分拆迁住住户成为为楼市中中潜在消消费者。总体而言言,海珠珠区的楼楼盘既能能吸引较较高层次次的买家家,同时时也是普普通市民民安居的的乐土,展望下下半年,海珠区区仍会是是广州楼楼市的重重点区域域。2.4.海珠区区主要楼楼盘分布布以海珠区区路段而而分,一一般可划划分为五五个具有有代表性性的楼盘盘板块:2.4.1.滨江路路板块江景楼盘盘最为集集中的地地段是自自广州大大桥以西西至海印印大桥以以东的滨滨江东路路上,主主要有:海珠半半岛花园园、海琴琴湾、珠珠江广场场、中海海锦苑、丽景湾湾等。售售价一般般都在¥80000元/平平方米左左右,稳稳居全区区之首。该路段段被喻为为

57、“临江豪豪宅一条条街”。2.4.2.工业大大道北板板块该板块主主要包括括:革新新路、工工业大道道北等。分别有有光大花花园、富富泽园、凤安花花园等楼楼盘,以以多层住住宅居多多,目前前较引人人注目的的要数光大花花园,售价多多在¥50000/平平方米左左右。2.4.3.南洲路路工业大大道南板板块该板块是是海珠区区较早开开发的地地区,此此区的楼楼盘特点点为成片片开发、规模大大。价格格较为低低廉,大大多在¥3,5500-4,5500元元/平方方米之间间,购房房者还可可入户广广州。 保利利花园、金金碧花园园、嘉鸿花花园玫瑰瑰园、南华华花园等在此此板块内内,其中中保利利花园、金金碧花园园两盘盘无疑是是该区目

58、目前最为为瞩目的的明星大大盘。2.4.4.海印桥桥以南新新港西路路板块该板块是是海珠区区一年一一小变的的重点地地段,楼楼盘价格格在4,5000-5,5000元/平平方米左左右。有有顺景景雅苑、富富景花园园、海印南南苑、千禧禧花园、万万寿雅苑苑、海印明明珠花苑苑等楼楼盘。2.5.项目所所在地段段住宅市市场情况况三号地段段内的楼楼盘以高高层住宅宅为主。由于受受临江豪豪宅价格格的直接接拉高,今年以以来该地地段高层层住宅成成交均价价增一度度高至¥65000元/m2的水平平(见图图2-77)。而而整个上上半年,三号地地段的成成交面积积也呈上上升趋势势,交投投较为活活跃。其其中有一一线“临江豪豪宅”(如中

59、海锦锦苑、丽景景湾、海琴琴湾、海珠珠半岛花花园、珠江江广场等)多多集中在在滨江东东海印印桥以东东至广州州大桥以以西沿江江地段,售价约约¥80000元元/m2左右。二线“临江”住宅(如中海名名都、天立立俊园、嘉嘉仕花园园、金雅苑苑、豪丰园园等新新推单位位的售价价亦不低低,要¥60000770000元/m2。项目目周边的的椰城城阁、江湾湾花苑、骏骏和大厦厦均属属早年开开发的楼楼盘,现现已基本本售罄。虽然附附近的兰亭颖颖苑、万寿寿雅苑也是些些质素不不错的住住宅小区区,但由由于市场场及价格格定位均均有很大大差距,可比性性不强,故而不不形成直直接竞争争。图2-77:20001年年1-66月海珠珠区3号号

60、地段住住宅成交交面积及及均价 (单位位:元/平方米米)资料来源源:戴德德梁行研研究部2.6.项目附附近楼盘盘情况分分析随着城市市现代化化建设和和市政基基础配套套设施的的不断完完善,海海珠区内内一个个个住宅小小区犹如如雨后春春笋,纷纷纷涌现现,在短短短几年年间,区区内大大大小小的的楼盘达达5000多个。随着滨滨江沿江江景观大大道、滨滨江东至至广州大大桥等交交通干线线的规划划和建设设,仅这这一区域域的一线线及二线线江景的的在售楼楼盘就有有十几个个,可想想而知该该区域住住宅市场场的竞争争是何等等激烈!下面将根根据项目目所处的的区域、地段特特性对同同区域内内同类型型项目进进行分析析,此外外,还将将根据

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论