嘉年华商业广场策划推广方案

1、嘉年华商商业广场场策划推推广方案案嘉年华广广场市场场篇第一一部分、淄博概概况1、地理淄博博处于鲁鲁中地区区，现辖辖张店、淄川、博山、周村、临淄55区和桓桓台、高高青、沂沂源3县县，总面面积59938平平方公里里，人口口4122万，其其中市区区人口2271.84万万2、交交通胶济铁铁路，与与淄东（营）、淄八（陡）铁铁路，济济（南）青（岛岛）高速速公路于于滨（州州）莱（芜）高高速公路路纵横交交错，周周边有青青岛港、烟台港港、东营营港等重重要出海海港口，市中心心距济南南和青岛岛国际机机场分别别为700公里、2100公里。3、城城市风貌貌淄淄博的城城市布局局独具特特色。张张店、淄淄川、博博山、周周村、

2、临临淄5区区和桓台台县呈梅梅花状分分布，东东南西北北4个城城区距中中心城区区分别为为20公公里左右右，城乡乡交错，布局舒舒展，形形成城市市群组，被专家家称为“淄博模模式”。20003年起起人均国国内生产产总值为为243319元元，增长长为166.3%。第二二部分、桓台县县概述11、全县县总面积积5099.533平方公公里，辖辖11个个镇、11个开发发区和11个城区区街道办办事处，3433个行政政村。220022年底全全县总人人口488.9万万人，其其中农业业人口441.337万人人，非农农业人口口7.553万人人。少数数民族3352人人。2、全县农农民人均均收入339299元，人人均居住住面积

3、334.77平米；城市居居民人均均可支配配收入778000元，人人均居住住面积225平米米。20002年年，桓台台县国内内生产总总值799.855亿元，在全省省1399县市区区排位中中列355位，比比上年前前移2位位次。索索镇的人人口规划划20220年在在20万万人左右右。第三三部分、桓台县县的规划划1、功功能定位位淄博市市组群城城市北部部城区，加工制制造业基基地，生生态型园园林城市市。2、发展目目标与指指标体系系类别 指标标 单单位 现状 发展展目标220022年 20007年 20010年年 220155年 20220年经经济类 国内内生产总总值 亿元 811.044 1150 2000

4、3200 5500 人均均国内生生产总值值 美美元 19994 35000 50000 75000 100000 城镇镇居民人人均可支支配收入入 元元 778000 1115000 150000 2000000 2260000 农民人人均纯收收入 元 39229 60000 80000 110000 1550000 恩恩格尔系系数 % 40 388 335 30社社会类 总人人口 万人 488.9 500 551 52 533 县县城人口口 万万人 8.66 112 16 188 220 人口自自然增长长率 5.118 6 55 4 3 城镇镇人均住住房建筑筑面积 平米米 118 20 300

5、 3333、城市用用地发展展方向33.1总总体思路路：规模模适度，依托淄淄博发展展优势，发挥区区域规模模效应，集中加加强与张张店的发发展联系系。3.2发展展方向选选择：县县城驻地地向南向向西发展展为主，近期向向南发展展，加强强与张店店联系，远期向向西发展展保证桓桓台城市市形态的的完整性性与独立立性，向向北发展展留有足足够的产产业纵深深，控制制向东发发展。44、城市市总体规规划结构构延续现现状良好好的城市市形态，城市总总体布局局采用方方各网状状集中紧紧凑布局局结构，即“一一轴、二二心、三三带、四四区”，具体为为：4.1一轴轴：一中中西路与与一中东东路之间间，形成成的集行行政办公公、文化化娱乐、体

6、育休休闲、商商业服务务、公园园绿地于于一体的的景观轴轴线。44.2二二心：以以南部新新区政务务中心为为城市主主中心，带动城城市向南南向西发发展，是是南北主主轴现的的景观标标志点；以东区区旧城传传统的商商贸中心心为城市市副中心心。两个个中心，一主一一次，新新城旧城城遥相呼呼应。44.3三三带：沿沿南一中中东路两两侧形成成公路设设时代，沿东西西中心大大街两侧侧形成商商业服务务带，沿沿2055国道两两侧形成成传统的的商贸生生活带。4.44四区：东部2205国国道以东东为居住住商贸区区；北部部工业路路以北为为产业区区；2005国道道以西，工业路路以南公公园路以以北纬居居住生活活区。第第四部分分、近期期

7、建设规规划1、期限：2000320110年。2、发发展目标标到20010年年，初步步把桓台台建设成成为基础础设施完完善、服服务体系系健全、生态环环境优美美、有较较强经济济实力和和辐射带带动作用用的生态态型园林林城市。3、近近期建设设重点：“开发发新城区区、提升升老城区区、整合合工业区区”3.1、拉拉开城市市空间布布局，形形成“一一轴、二二心、三三代、四四区”的的城市格格局。在在现状基基础上，近期来来开城市市的建设设布局，城市向向南部迅迅速推进进。重点点进行南南部新区区的开发发和南北北公共景景观轴的的建设，积极实实施新区区开发策策略。形形成“一一轴、二二心、三三代、四四区”的的城市大大格局，近期

8、城城市以向向南为发发展方向向。3.2、疏疏解老城城，改善善老城区区生活环环境，提提升老城城区综合合环境通通过近期期建设，完善城城市交通通、商贸贸、文化化、旅游游等综合合功能，强化基基础设施施和公益益性公共共设施的的建设，改善人人居环境境，提高高城市竞竞争力，全面提提升城市市形象。近期疏疏解老城城密集人人口，改改善老城城综合环环境，缩缩小新老老城差距距。制定定政策，引导“城中村村”的改改造和旧旧区的开开发。33.3、整合工工业区，是城区区工业健健康有序序的发展展通过近近期的建建设，陆陆续的搬搬迁、改改造现有有用地不不合理及及带有污污染的工工业企业业第五部部分、桓桓台沿街街商铺综合合分析一一、商业

9、业市场普普查方案案1、说说明：为为了全面面了解桓桓台商业业经营供供给市场场状况，为项目目定位提提供准确确、科学学、及时时的信息息，特安安排本次次商业市市场普查查，预定定用五天天的时间间完成本本次问卷卷调查工工作。22、调研研目的22.1了了解桓台台县主要要商业街街道店铺铺的售价价及租金金水平；2.22了解桓桓台县主主要商业业街道店店铺的实实用面积积；2.3了解解桓台县县商业的的业种、业态（品牌、档档次、经经营状况况、经营营种类所所占市场场比例）；2.4为本本项目做做前期市市场形象象推广、积累市市场客户户。3、调研范范围a中中心路 b张张北路 c兴兴桓路 dd镇南大大街ee建设路路 ff卫生街街

10、 gg公安路路 h公园园路4、调查对对象调研研范围内内所有营营业中的的店铺55、调查查方式采采用问卷卷式，具具体内容容见调研研表6、人员组组织与时时间进度度6.11调查样样本预计计9000份；66.2临临时调查查人员安安排4人人；6.3调查查工作预预计于99月255日实施施至9月月29日日完成，实施前前须提前前一周做做准备工工作。77、调研研重要分分析指标标7.11售价及及租金分分析；77.2面面积分析析；7.3经营营内容指指标分析析7.33.1经经营内容容租租金分析析7.33.2经经营内容容面面积（实实用面积积）分析析7.33.3经经营内容容规规模（数数量、比比例）分分析8、分析与与建议依依

11、托调研研分析结结果，提提出本项项目总体体形象建建议，内内容、档档次、业业种、业业态等建建议；经经营主题题及副题题建议；各业态态规模比比例建议议；商铺铺、摊位位分割面面积建议议。营销销策略、价格、租金建建议及战战略、营营销推广广策略等等。9、预算：问卷印印刷费用用：3000元问问卷调查查费用：9000份￥2元/份=118000元自行行车2部部￥1160元元/部=3200元纪念念品：9900份份￥44元/份份=36600元元招聘及交交通费用用：1000元共共计：661200元二、调查情情况说明明本次调调查按计计划从99月255号至99月299 号，共五天天时间。完成调调查问卷卷4300份，相相当于

12、预预估数量量的一半半。此次次调查中中确定了了项目的的名称为为“嘉年年华广场场”，并并在调查查的同时时做了项项目前期期的形象象推广和和客户群群酝酿工工作。以以印制有有“嘉年年华广场场”标志志礼品作作为对被被访者的的回报，即提高高了效率率和质量量，又达达到了宣宣传的目目的。调调查数据据的分析析采用SSPSSS统计分分析软件件进行了了单项分分析和交交叉分析析。三、调查查分析（一）、单项分分析1、商铺铺面积分分析：沿沿街经营营商铺的的面积551-770占占17%，比例例最大； 211-300占155.9%，比例例次之；10-15占155.2%；31-40占133.8%。累计计可见110-440占占55

13、.5%，是主要要的面积积范围。面积频率百分比（%）累计百分分比（%）10-1156515.2215.2216-2204610.7725.9921-3306815.9941.7731-4405913.8855.5541-550174.059.4451-7707317.0076.5571-1100429.886.22101-1500368.494.66150以上235.4100.0Totaal429100.02、商铺铺层数分分析：只只在一层层经营的的占833.5%，是非非常大的的比例；占有二二层经营营的占115.11%，2层以上上楼层做做经营的的微乎其其微。可可见沿街街的商铺铺一层有有较高的的利用

14、价价值，但但二层及及其以上上楼层的的商业价价值很少少，也没没有很好好的挖掘掘，应有有相当的的商业潜潜力。层数频率百分比（%）累计百分分比（%）一层35983.5583.55二层6515.1198.66三层51.299.88四层1.2100.0Totaal430100.03、店面面形象分分析：店店面形象象为优的的占600.2%，良以以上的占占84.9%。可见，经营者者对目前前的店面面形象评评价非常常高，也也说明了了他们重重视自己己的店面面形象。频率百分比（%）累计百分分比（%）优25160.2260.22良10324.7784.99一般6214.9999.88无1.2100.0Totaal417

15、100.04、经营营产品的的品牌分分析：经经营者的的经营品品牌多为为国内品品牌，占占76.7%，其中以以中档品品牌为主主，占331.88%，低低档和高高档比例例相当；国际品品牌占99.9%。说明明目前的的经营品品牌总体体上处于于中等水水平，应应有往高高品牌发发展的潜潜力。频率百分比（%）累计百分分比（%）国际名牌牌429.99.9国内高档档品牌9221.6631.55国内中档档品牌13531.8863.33国内一般般品牌9923.3386.66无5713.44100.0Totaal425100.05、经营营产品的的行业分分析：在在被调查查者的行行业中，男女休休闲装所所占的比比例最大大，为113

16、.77%，其其次为女女装，占占12.1%，服装类类共占有有33.8%的的比例，是行业业中的主主要部分分。可以以借鉴，购物中中心的服服装类经经营数量量占三分分之一为为宜；便便利店、百货类类占100.5%；鞋、箱包、皮具类类，餐饮饮类和美美容、美美发、健健身类各各占约55%，在在行业中中也占有有相当的的分量。总之，这些行行业是购购物中心心的主要要部分，也是消消费者的的必须部部分。频率百分比（%）男装类255.8女装、内内衣5212.11男女休闲闲装5913.77饰品类2.5童装、孕孕妇装类类102.3鞋、箱包包、皮具具类型225.1珠宝、钟钟表、眼眼镜类61.4礼品、精精品类163.7餐饮类225

17、.1休闲、娱娱乐类1.2便利店、百货类类4510.55文体、音音像类133.0家电81.9数码、通通讯、IIT类112.6化妆品61.4美容、美美发、健健身类214.9五金、机机电、化化工类184.2家饰、床床上用品品、厨具具类245.6维修、加加工、中中介类61.4婚纱摄影影类51.2医药、保保健类112.6烟、酒、茶类153.5机车类4.9其它286.5Totaal430100.06、经营营方式分分析：在在调查对对象的经经营方式式中自营营者占557.99%，其其余方式式各占110%左左右。频率百分比（%）厂家直销销4510.55加盟、连连锁4911.44代理4510.55经销419.6自营

18、24857.99Totaal428100.07、经营营收益情情况分析析：在被被调查中中经营收收益为良良的最多多，占440.44%；其其次是一一般的占占33.8%，另有223.22%的经经营为优优。总体体的经营营收益还还比较乐乐观。频率百分比（%）累计百分分比（%）优9923.2223.22良17240.4463.66一般14433.8897.44差81.999.33Totaal426100.08、每月月每平方方米的营营业额分分析：在在每月每每平方米米的营业业额的调调查中，1000元以下下的占331.99%，1011-3000元近近一半，占455.3%；另有有11.0%的的在5000元以以上，可

19、可见，被被调查者者的营业业额的差差距较大大，大部部分在3300元元以内。频率百分比（%）累计百分分比（%）100元元以下13631.9931.99101-1500元7116.7748.66151-2000元4610.8859.44201-2500元296.866.22251-3000元4711.0077.22301-4000元348.085.22401-5000元153.588.77500元元以上4711.0099.88Totaal426100.09、商铺铺每平方方米的月月租金分分析：在在租金这这一重要要指标的的调查中中，100-155元最多多，占228.77；16-30元元的占约约30%，另

20、有有10元以以下占117.22%，13.2%的的在400元以上上。可见见，当地地的租金金差距较较大，总总体租金金水平较较乐观。频率百分比（%）累计百分分比（%）无102.42.410元以以下7317.2219.5510-115元12228.7748.2216-220元4410.4458.6621-225元409.468.0026-330元429.977.9931-335元235.483.3336-440元143.386.6640元以以上5613.2299.88Totaal425100.010、租租赁商铺铺的期限限分析：在租赁赁期限中中，一年年以下(含一年年)的最多多，占667.11%；其其次是

21、五五年以上上(含五年年)，占133.5%。可见见市场的的租赁期期限一年年期内的的短期租租赁为主主，其次次是长期期（五年年以上）的租赁赁。频率百分比（%）累计百分分比（%）一年以下下(含一年年)27867.1167.11二年358.575.66三年389.284.88四年71.786.55五年以上上(含五年年)5613.55100.0Totaal414100.011、商商铺的人人数分析析：经营营人数中中，2人以下下(含2人)的占666%，3人的占占16.25%，5人以上上(含5人)的占111.2%。多数数店铺经经营人数数较少，为小规规模个体体经营户户。频率百分比（%）累计百分分比（%）2人以下下

22、(含2人)28266.0066.003人6916.2282.224人245.687.885人以上上(含5人)4811.2299.11Totaal427100.012、投投资金额额分析：经营者者的投资资金额在在3-55万的最最多，占占24.6%；其次是是2万以下下的占223%，2-33万的占占20.4%，可见大大部分的的投资金金额在55万元内内，可见见大部分分经营者者的投资资限度很很小，可可以方便便的退出出投资。频率百分比（%）累计百分分比（%）2万以下下9823.0023.002-3万万8720.4443.333-5万万10524.6667.997-100万6214.5582.4410-115

23、万348.090.4415-220万194.494.8820万以以上225.2100.0Totaal427100.013、装装修投入入分析：38.1%的的装修投投入在550000元以下下，311.5%没有装装修投入入，50000-1万元元的占114%，1万元以以下的累累计为883.66%，不不到100%的装装修投入入在2万元以以上。可可见，大大多数经经营者的的装修投投入都很很少。频率百分比（%）累计百分分比（%）无13531.5531.5550000元以下下16338.1169.6650000-1万万元6014.0083.661-2万万元368.492.112-3万万元153.595.663-

24、5万万元122.898.445万元以以上71.6100.0Totaal428100.014、经经营旺季季分析：在经营营旺季调调查中，占最多多的是冬冬季为668.11%；春春季、夏夏季和秋秋季都在在35%左右，并且相相差不大大。频率百分比（%）春季13932.33夏季15636.33秋季15937.00冬季29368.11无245.615、每每月的税税费支出出分析：税费支支出2000元以以下的累累计占552.99%，在在一半以以上，其其中100%以上上的没有有税费；2000-3000元的的占266.8%，累计计占799.8%；另有有8.55%的在在3011-5000元。频率百分比（%）累计百分分

25、比（%）无5212.2212.22200元元以下17340.7752.99200-3000元11426.8879.88301-5000元368.588.22501-8000元194.592.77801-12000元163.896.5512011-20000元元81.998.4420000元以上上71.6100.0Totaal425100.016、每每月的水水电费支支出：分分析：水水电费支支出500元以下下的占553.55%，51-1000元的占占19.7%；87.3%的的在2000元以以内。频率百分比（%）累计百分分比（%）50元以以下22853.5553.5551-1100元元8419.77

26、73.22101-2000元6014.1187.33201-3000元214.992.33301-5000元174.096.22501-8000元4.997.22800元元以上122.8100.0Totaal426100.017、如如果在桓桓台县建建设一座座环境优优美，品品牌云集集，现代代、时尚尚、典雅雅、充满满生机和和活力的的购物乐乐园，拥拥有大批批顾客群群，展示示无限美美好的发发展空间间，您是是否愿意意进驻该该购物乐乐园经营营呢？频率百分比（%）是37988.11否5111.99Totaal430100.0分析：888.11%的经经营者愿愿意入驻驻经营。可见，该购物物中心是是经营者者的理想

27、想经营场场所。117.11、需要要的经营营面积分分析：需需要的经经营面积积中511-700占155.9%，16-20和211-300 各各占133.3%；有近近一半的的需要面面积在116-550。相比现现在的经经营面积积，经营营者有扩扩大经营营面积的的需要。频率百分比（%）累计百分分比（%）10以以下133.43.410-115164.27.716-2205013.33213334.2231-4403910.3344.6641-5504311.44569971.9971-11004812.7784.66101-1500338.893.44

28、150以上256.6100.0Totaal377100.017.22、适合合的租金金（元/月/）分分析：理理想租金金在100-155元的最最多，占占60.3%；16-20元元的占221.33%；21-25元元的占88.3%；同时时，899.9%的理想想租金在在25元以以下。相相比其经经营的租租金水平平，经营营者希望望租金越越低越好好，因此此理想租租金相对对较低。频率百分比（%）累计百分分比（%）10-115元22660.3360.3316-220元8021.3381.6621-225元318.389.9926-330元184.894.7731-335元1.394.9936-440元41.196

29、.0041-445元51.397.3346-550元41.198.4450元以以上61.6100.0Totaal375100.0（二）、交叉分分析1、行业业与面积积交叉分分析：服服装类多多数在110-440，以166-300为主主，且面面积差异异不大；鞋、箱箱包、皮皮具类，礼品、精品类类和文体体、音像像类在110-770不不等，且且差异较较大；餐餐饮类多多在700以上上；数码码、通讯讯、ITT类和化化妆品多多在166-300；家家电在550-1100为主；美容、美发、健身类类和家饰饰、床上上用品、厨具类类以500-1550为为主，且且差异较较大；医医药、保保健类和和烟、酒酒、茶类类多在220-

30、770。面积行业10-11516-22021-33031-44041-55051-77071-1100101-1500150以上Totaal男装类23541422124女装、内内衣1415961411152男女休闲闲装151011101443159饰品类0010001002童装、孕孕妇装类类32201011010鞋、箱包包、皮具具类51342410222珠宝、钟钟表、眼眼镜类0011120106礼品、精精品类32211511016餐饮类20220244622休闲、娱娱乐类0000010001便利店、百货类类2171121244245文体、音音像类41230300013家电0111022108数

31、码、通通讯、IIT妆品1030110006美容、美美发、健健身类10140454221家饰、床床上用品品、厨具具类21032763024婚纱摄影影类0000002215医药、保保健类10403021011烟、酒、茶类01240521015Totaal2、行业业与租金金交叉分分析：服服装类的的租金差差异明显显，没有有集中的的分布区区域：110元以以下和440元以以上所占占比例都都明显偏偏大，其其余100-300元的比比例差别别不大；礼品、精品类类的租金金统计与与服装相相似；鞋鞋、箱包包、皮具具类和医医药、保保健类分分布相似似，集中中在100-255元不等等，处于于较高水

32、水平；餐餐饮类租租金水平平较低，多数在在15元以以下；便便利店、百货类类和文体体、音像像类都集集中在110-330元；家电和和婚纱摄摄影类的的租金的的分布相相似，租租金在116-440元之之间且差差异较大大；数码码、通讯讯、ITT类，化化妆品和和烟、酒酒、茶类类都集中中在100-200元，处处于足劲劲的中等等水平；美容、美发、健身类类在200元以下下分布，且差异异较大；家饰、床上用用品、厨厨具类则则明显集集中在110-115元，租金水水平略低低。租金行业无10元以以下10-11516-22021-22526-33031-33536-44040元以以上Totaal男装类07313230625女装

33、、内内衣291564530852男女休闲闲装01011757151258饰品类0010100002童装、孕孕妇装类类03201101210鞋、箱包包、皮具具类01834111322珠宝、钟钟表、眼眼镜类0041100006礼品、精精品类03421002315餐饮类38522010122休闲、娱娱乐类0000010001便利店、百货类类261913830244文体、音音像类02400310213家电0021210028数码、通通讯、IIT类01321012111化妆品0031001016美容、美美发、健健身类07551120021五金、机机电、化化工饰、床床上用品品、厨

34、具具类021311221224维修、加加工、中中介类1101200106婚纱摄影影类0102000025医药、保保健类02413000111烟、酒、茶类11631100215机车类0010001024其它06633610227Totaal10731224440422314564253、面积积与租金金交叉分分析：通通过面积积和租金金的交叉叉分布可可以看出出，随着着面积的的增大，相应的的单位租租金分布布相对就就低，但但高低的的差异不不十分明明显。租金面积无10元以以下10-11516-22021-22526-33031-33536-44040元以以上Totaal10-115113123593514

35、6516-22014773512164621-330271611875296731-44009187693135741-5500261312111751-770112336853327371-11001101632310642101-1500211544320435150以上25911030122Totaal10731224340422314564244、行业业与理想想面积交交叉分析析分析：4.1、面积要要求较大大的行业业有：餐餐饮业大大都在770以以上；美美容、美美发、健健身类集集中在550以以上且大大小不等等；家饰饰、床上上用品、厨具类类则在440以以上；婚婚纱摄影影类要求求最大在在100

36、0以上上。4.2、面积要要求大小小差异较较大的有有：鞋、箱包、皮具类类在211-1000不不等；礼礼品、精精品类集集中在116-1100；便利利店、百百货类集集中在331-770；文体、音像类类和数码码、通讯讯、ITT类则集集中在221-770且且较分散散；烟、酒、茶茶类以330-1100为主。4.3、男装集集中在441-770，其他服服装集中中在166-400，明明显小于于男装；珠宝、钟表、眼镜类类，家电电和医药药、保健健类集中中在500-700，处处于中等等偏大的的水平；化妆品品的一般般要求在在16-30，面积积较小。面积行业10以以下10-11516-22021-33031-44041-

37、55051-77071-1100101-1500150以上Totaal男装类202216521021女装、内内衣1718664501351男女休闲闲装2291575524354饰品类00100001002童装、孕孕妇装类类102042010010鞋、箱包包、皮具具类011324450121珠宝、钟钟表、眼眼镜类00010120105礼品、精精品类003303230014餐饮类101210163419休闲、娱娱乐类00000001001便利店、百货类类1103631223132文体、音音像类201210200311家电00110102106数码、通通讯、IIT类011221210010化妆品10

38、210011006美容、美美发、健健身类011001255217五金、机机电、化化工类002303430116家饰、床床上用品品、厨具具类011131356223维修、加加工、中中介类10101100116婚纱摄影影类00000001225医药、保保健类01000120004烟、酒、茶类000041341114机车类00000000112其它113515533027Totaal13165050394360483325377（三）、分析总总结通过对桓桓台县城城的主要要街道店店铺的调调查分析析，总结结如下：1、商业业布局主主要的商商业街有有：中心心大街、张北路路和卫生生街，其其次有兴兴桓路、镇南大

39、大街和建建设街。张北路路是最主主要的一一条商业业街、也也是最为为繁华的的商业街街，是当当地的商商贸中心心，沿路路带有温温州服装装批发市市场、超超级市场场、百货货商场、专卖店店和专业业市场。中心大大街是比比较时尚尚和现代代的商业业街。22、主要要指标22.1、行业业男女休休闲装所所占的比比例最大大，为113.77%，其其次为女女装，占占12.1%，服装类类共占有有33.8%的的比例，是行业业中的主主要部分分（可以以借鉴，购物中中心的服服装类经经营数量量不低于于三分之之一）。便利店店、百货货类占110.55%；鞋鞋、箱包包、皮具具类，餐餐饮类和和美容、美发、健身类类各占约约5%，在在行业中中也占有

40、有相当的的比例。总之，这些行行业是购购物中心心的主要要部分，也是消消费者的的必须部部分。22.2、面积积沿街经经营商铺铺的面积积51-70占177%，比比例最大大； 221-330占占15.9%，比例次次之；110-115占占15.2%；31-40占133.8%。累计计可见，10-40占555.5%，是主主要的面面积范围围。通过过对比，其理想想的经营营面积略略大于现现有的经经营面积积，主要要集中在在16-50，不同同行业的的面积要要求差异异较大。2.3、租金金在每平方方米的月月租金这这一重要要指标的的调查中中，100-155元的最最多，占占28.7%；16-30元元的累计计约占330%，另有1

41、10元以以下占117.22%，13.2%的的在400元以上上。可见见，当地地的租金金差距较较大，主主要是受受地段影影响，另另外还受受层数和和行业的的影响。总体来来看，租租金水平平较乐观观。2.4、其他多多数的经经营用房房为租赁赁所得，租赁期期限多数数在一年年以内；83.5%的的只在一一层经营营；经营营旺季以以冬季最最多，其其次是秋秋季；大大部分经经营者对对其经营营形象和和营业额额较满意意；经营营者的装装修投入入一般很很少，883.66%的在在一万元元以下，有近三三分之一一的没有有投入装装修，经经营者的的总投资资金额大大部分在在5万元以以下，多多为小规规模投资资、自主主经营。2.5、经营营意向近

42、近90%的经营营者都会会考虑到到环境优优美品牌牌云集、现代、时尚、典雅、充满生生机和活活力的购购物乐园园经营，他们基基本上可可以接受受集中经经营，希希望经营营环境更更好，赚赚得更多多的利润润，此为为商人的的本质。第六部分分、桓台台商场综综合分析析桓台规模模较大的的商场有有喜乐佳佳超市、桓台商商厦、桓桓台百货货大楼、温州批批发市场场一、商商场经营营分析：1、喜喜乐佳超超市优势势分析：地段优优越，内内部购物物环境目目前属桓桓台县最最好的，并以超超市为经经营主题题，超市市营业面面积占总总面积的的3/44之多。因商品品多为生生活必需需品，所所以人气气较旺，经营效效益比较较好。劣劣势分析析：商场场规模较

43、较小，商商品种类类不够丰丰富，食食品新鲜鲜度不够够，多数数商品价价格高于于市场价价，这是是制约收收益增长长的最大大因素。2、桓桓台商厦厦：优势势分析：商场地地段优越越，有桓桓台最大大的家电电卖场劣劣势分析析：业种种分布无无序，商商场无经经营主题题，无知知名品牌牌，商场场缺乏人人气，商商场经营营效益一一般，与与前期招招商、市市场定位位有较大大的关系系。3、桓台百百货大楼楼：优势势分析：商场经经营年限限较久，占有市市场先入入为主的的角色。商场一一层有珠珠宝与超超市两大大主营行行业，带带动了市市场的繁繁荣。 劣势分分析：商商场装修修低档，设备设设施陈旧旧，商场场垂直动动线均为为步行梯梯，因此此导致二

44、二、三层层经营收收益不佳佳。4、温州批批发市场场优势分分析：地地段优越越，规模模较大，是桓台台唯一的的批发市市场，面面对城区区及乡镇镇低收入入消费群群体。劣劣势分析析：市场场缺乏经经营管理理，业态态无统一一规划、定位。建筑结结构与定定位相冲冲突。桓桓台商业业整体分分析：二二、小结结桓台县县较好的的经济基基础具有有较强的的市场消消费能力力，但桓桓台县商商业环境境落后，现有的的几座商商场属传传统的小小规模百百货商城城，虽地地段占优优，但商商业设备备、设施施不全，功能单单一，缺缺少休闲闲舒适的的购物环环境。各各商场没没有时尚尚的经营营主题，市场定定位不明明确，缺缺少新颖颖的经营营管理理理念，目目前经

45、营营收益一一般。正正因为桓桓台没有有能够充充分满足足当地人人综合消消费的场场所，所所以桓台台县大量量消费群群体流入入张店。因此，本项目目准确的的市场定定位，齐齐全的功功能组合合，先进进的商管管理念，以及特特色的经经营风格格，将引引导桓台台县市民民全新的的生活方方式和消消费观念念，填补补市场的的空白。第七部部分、消消费者情情况综述述桓台县县整体经经济基础础较好，但桓台台县商业业环境落落后，目目前缺少少能充分分满足当当地人综综合消费费的场所所，因此此导致桓桓台县大大量消费费群体流流入张店店。经常常光顾商商场的人人群以儿儿童（11-144岁）、20岁岁左右的的年轻人人和中青青年女性性（300-455

46、岁）为为主，他他们有能能力支付付也希望望有环境境优美，功能齐齐全的购购物场所所来满足足现实需需求。第第八部分分、竞争争楼盘调调查描述述据调查查，桓台台在售的的商业地地产有传传统的底底商和商商业步行行街两种种，商业业步行街街稍具规规模，有有一定的的经营划划分，但但没有形形成特色色，且开开发商实实力一般般。就销销售来看看，情况况都非常常喜人。目前市市场竞争争并不激激烈，此此时进入入很容易易占据市市场优势势。就淄淄博市的的商业地地产来看看：商商业地产产的开发发和投资资都很旺旺盛，销销售情况况喜人。沿街街商铺的的楼盘远远多于分分割销售售的购物物商城。沿街街商铺（套铺）以1-2层相相连为主主，少数数1-

47、33层。套铺的的开间在在3.66-122米不等等，以55米左右右为主；进深在在11-20米米不等，以155 米左左右为主主。张张店区核核心商圈圈的套铺铺均价在在60000元/平米以以上，社社区商铺铺和其它它城区的的商铺售售价在330000元/平平米左右右。（附附表：淄淄博市商商业地产产统计）第九部部分、桓桓台县商商业项目目市场分分析总结结桓台县县商业市市场的形形态主要要是街铺铺和传统统的百货货商场。一、街街铺总结结1、商商业布局局主要的的商业街街有：中中心大街街、张北北路和卫卫生街，其次有有兴桓路路、镇南南大街和和建设街街。张北北路是最最主要的的一条商商业街、也是最最为繁华华的商业业街，是是当

48、地的的商贸中中心，沿沿路带有有温州服服装批发发市场、超级市市场、百百货商场场、专卖卖店和专专业市场场。中心心大街是是比较时时尚和现现代的商商业街。2、主主要指标标2.11、行业业男女休休闲装所所占的比比例最大大，为113.77%，其其次为女女装，占占12.1%，服装类类共占有有33.8%的的比例，是行业业中的主主要部分分（可以以借鉴，购物中中心的服服装类经经营数量量不低于于三分之之一）。便利店店、百货货类占110.55%；鞋鞋、箱包包、皮具具类，餐餐饮类和和美容、美发、健身类类各占约约5%，占有相相当的比比例。22.2、面积沿沿街经营营商铺的的面积551-770占占17%，比例例最大； 211

49、-300占115.99%，比比例次之之；累计计可见，10-40占555.5%，是主主要的面面积范围围。通过过对比，其理想想的经营营面积略略大于现现有的经经营面积积，主要要集中在在16-50，不同同行业的的面积要要求差异异较大。2.33、租金金在每平平方米的的月租金金这一重重要指标标的调查查中，110-115元的的最多，占288.7%；166-300元的累累计约占占30%，另有有10元元以下占占17.2%，13.2%的的在400元以上上。总体体来看，当地的的租金差差距较大大，租金金水平较较乐观。2.44、其他他多数的的经营用用房为租租赁所得得，租赁赁期限多多数在一一年以内内；833.5%的只在在

50、一层经经营；经经营旺季季以冬季季最多，其次是是秋季；大部分分经营者者对其经经营形象象和营业业额较满满意；经经营者的的装修投投入一般般很少，83.6%的的在一万万元以下下，有近近三分之之一的没没有投入入装修；经营者者的总投投资金额额大部分分在5万万元以下下，多为为小规模模投资、自主经经营。22.5、经营意意向近990%的的经营者者都会考考虑到环环境优美美品牌云云集、现现代、时时尚、典典雅、充充满生机机和活力力的购物物乐园经经营，他他们基本本上可以以接受集集中经营营，希望望经营环环境更好好。二、商场总总结桓台台规模较较大的商商场有喜喜乐佳超超市、桓桓台商厦厦、桓台台百货大大楼、温温州批发发市场。除

51、喜乐乐佳超市市是新出出现的超超级市场场外，其其余属传传统的小小规模百百货商城城，虽地地段占优优，但商商业设备备、设施施不全，功能单单一，缺缺少休闲闲舒适的的购物环环境。各各商场没没有时尚尚的经营营主题，市场定定位不明明确，缺缺少新颖颖的经营营管理理理念，目目前经营营收益一一般。三三、竞争争楼盘总总结据调调查，桓桓台在售售的商业业地产有有传统的的底商和和商业步步行街两两种，商商业步行行街稍具具规模，有一定定的经营营划分，但没有有形成特特色和足足够的规规模。同同时，从从淄博其其它地域域的销售售来看，商业地地产的开开发和投投资都很很旺盛，销售情情况喜人人。沿街街商铺的的楼盘远远多于分分割销售售的购物

52、物商城，沿街商商铺以11-2层层（套铺铺）相连连为主。四、结结论1、消费者者现状桓桓台县是是淄博地地区的农农业大县县，县城城城区人人口较少少，全县县外来人人口比较较淄博其其他县区区低，在在桓台县县消费的的人多是是本地人人。桓台台距淄博博市区（张店区区）200余公里里，交通通异常方方便，桓桓台县的的消费群群可以非非常方便便的流入入张店区区。同时时，张店店商业十十分发达达，拥有有不同业业态定位位的大型型商业十十家之多多，张店店是淄博博市市政政府所在在地，是是淄博市市的经济济和文化化中心，也是其其他区县县的商业业中心。综合以以上因素素，去张张店购物物已成为为桓台多多数人的的消费习习性。22、商业业现

53、状桓桓台县商商场经营营方式落落后，整整体经营营环境较较差，经经营状况况不好。商场规规模普遍遍过小，功能单单一，缺缺乏有影影响力的的核心客客户进驻驻经营，缺乏统统一的经经营管理理和新颖颖的营销销手段，配套设设施不完完善，电电扶梯、中央空空调、停停车场及及内外照照明等硬硬件设施施落后。因此，功能划划分不合合理，商商场的档档次与整整体形象象较差，难以吸吸引人流流进入商商场并保保持商场场稳定的的消费人人流。33、建议议3.11现有的的商场经经营不善善的情况况，将大大大影响响当地商商家和投投资者对对进场经经营方式式的信心心，专业业的经营营管理与与专业的的营销手手段才能能为商场场营造良良好的经经营气氛氛与

54、稳定定的消费费人流。采取统统一经营营、统一一管理的的先进模模式方可可激发经经营者与与投资者者的购买买欲望。3.22准确的的市场定定位，齐齐全的功功能组合合，先进进的商管管理念，以及特特色的经经营风格格的购物物中心，将引导导桓台县县市民全全新的生生活方式式和消费费观念，填补市市场的空空白。33.3商商业项目目的规模模定位、特色经经营及完完善的配配套设施施将突显显商业的的稀缺性性，成为为桓台县县或淄博博地区的的标志性性商厦，这也是是营销策策划工作作中的主主要内容容。3.4在商商场正式式推售以以前，尽尽可能与与更多的的核心商商户达成成租赁意意向。先先营销客客商，引引进知名名品牌，以借助助核心租租户的

55、影影响力，保证商商场的长长远经营营，更为为销售创创造有利利条件。嘉年华广广场定位位篇一、项目目地段及及周边规规划部分分1、项目目地理位位置本项项目地处处桓台城城区西北北角，五五里路的的东邻，建设街街北邻，县防疫疫站西邻邻，南有有西苑小小区，北北邻恒星星花园将将军住宅宅楼区；项目占占地约550亩。该地块块位于城城郊结合合处，周周边除了了上述两两个住宅宅区外，西边就就是郊区区农田，局势中中心约22公里。西苑小小区是占占地3550亩的的住宅区区，目前前已有人人入住，但入住住率较低低；恒星星花园占占地1000多亩亩，预计计将在年年底入住住。因此此，本项项目目前前地段较较差，周周边居民民较少，缺少人人气

56、，没没有形成成商业气气氛。22、项目目周边的的规划除除了西苑苑小区和和恒星花花园是新新建的两两个住宅宅区，正正西临（五里路路西）是是规划中中的九年年一贯制制学校；顺着五五里路往往南依次次是5000亩的的住宅区区（规划划中）；距本项项目不足足1公里的的少海公公园占地地3300亩，现现已见好好对外开开放；至至镇南大大街是规规划中的的住宅区区。二、SWOOT分析析1、优势势道路交交通发达达；紧邻邻有西苑苑小区和和恒星花花园两个个新建的的居住区区，据了了解，西西苑小区区是本地地档次较较高、规规模较大大的社区区，社区区内的居居民多位位收入较较高人群群；2、劣势势处于城城乡结合合区，距距离市中中心较远远；

57、周边边生活服服务设施施缺乏，没有学学校、商商场、银银行、邮邮局、酒酒店、餐餐饮等服服务场所所；周边边居住区区地入住住率较低低，人流流量少；没有商商业气息息。3、机会会当地没没有大型型的现代代购物商商场，也也没有在在建的现现代购物物商场；本地的的消费者者希望有有更理想想的消费费场所，可以降降低到外外地满足足消费的的交通和和时间成成本；经经营者有有一定的的租金承承受能力力，希望望有更好好的经营营场所。因此，现代化化的休闲闲购物中中心是多多方市场场的需求求，这也也是商业业市场的的机会。4、威胁胁即将开开业的新新王府商商业街和和香港街街会占据据一部分分市场份份额，以以及正在在建设的的城南商商场（百百货

58、大楼楼）都具具有比本本项目优优越的地地理位置置。这些些项目会会成为本本项目的的竞争对对手，给给本项目目一定的的威胁。总之，面对绝绝佳的市市场机会会，如何何以规模模和功能能降低项项目的劣劣势、甚甚至变劣劣势为优优势是本本项目成成功必须须克服的的瓶颈；科学合合理、差差异化的的定位，独特的的营销和和推广将将会击败败竞争对对手，独独领市场场。三、定位部部分定位位的基本本原则：结合项项目地理理位置和和未来规规划，以以市场为为导向，以超前前的意识识和理念念，突破破地段劣劣势，吸吸引当地地优秀经经营者进进驻经营营，并吸吸引周边边县市的的经营者者跟进。成为当当地人消消费的主主要场所所，同时时吸引外外地消费费者

59、。11、目标标市场定定位1.1终端端消费群群定位以以桓台县县居民为为主，占占40-50%；周边边2小时车车程城市市居民为为辅，占占50-60%；在年年龄上以以儿童（0-114岁）、妇女女（300-500岁）和和年轻人人为主。1.22目标客客户群定定位桓台台和张店店投资客客为主，占500-600%；淄淄博其它它地区投投资客和和温州购购房团占占40-50%。核心心客户特特征：私私营个体体户，行行政事业业单位，有积蓄蓄的居民民。投资资特征：小面积积、底总总价，房房款承受受能力不不高，投投资渠道道窄，希希望稳定定的投资资回报；受市场场现状影影响，习习惯街铺铺投资，因此购购意向集集中在一一层，其其它楼层

60、层的购买买需要有有效的引引导，投投资总价价在20040万元元之间11.3中中间经营营方定位位定位主主力店、专卖店店、专业业店、品品牌连锁锁店及个个体户。具体的的，周边边有实力力、有规规模的经经营者和和商界较较有名气气的经商商人士，他们有有经商经经验、希希望扩大大经营、改善经经营环境境；任何何地区的的实力商商家，既既有实力力和经验验，又能能带动吸吸引较小小经营单单位的进进驻。22、商场场功能定定位购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮、服务务等，以以娱乐作作为吸引引人流的的特色功功能，娱娱乐带动动购物。是一站站式、多多业态、多功能能的生活活消费中中心。33、商场场特色定定位大众众化兼具具特色化化。大众众