国际农产品博览交易中心开发策划方案

1、中泰国际际农产品品博览交交易中心心开发策策划方案案中中泰国际际农产品品博览交交易中心心是中南南地区第第一个与与国际接接轨的、集农产产品加工工、交易易、展示示、信息息、仓储储、运输输、服务务为一体体，融商商务、会会展、物物流、美美食、旅旅游、休休闲、观观光于一一身的超超级平台台；是国国际农产产品物流流、信息息流的集集散地；是农产产品国际际性交易易的商贸贸区；是是中国农农产品走走向世界界的窗口口；是世世界农产产品进入入中国的的桥头堡堡；是中中国人品品味其它它国家农农家生活活的度假假休闲区区。第一章项项目及开开发企业业概况一、项目目概况中泰国际际农产品品博览交交易中心心是中南南地区第第一个与与国际接

2、接轨的、集农产产品加工工、交易易、展示示、信息息、仓储储、运输输、服务务为一体体，融商商务、会会展、物物流、美美食、旅旅游、休休闲、观观光于一一身的超超级平台台；是国国际农产产品物流流、信息息流的集集散地；是农产产品国际际性交易易的商贸贸区；是是中国农农产品走走向世界界的窗口口；是世世界农产产品进入入中国的的桥头堡堡；是中中国人品品味其它它国家农农家生活活的度假假休闲区区。第一期工工程规划划总建筑筑面积6600000平方方米，占占地855亩，能能容纳经经商客户户8700户，有有住宅6698套套。市场场以经营营农副土土特产为为主，兼兼营黄金金、美食食、娱乐乐。第二二期工程程规划总总建筑面面积15

3、502550平方方米，占占地2226亩，兴建国国际农产产品交易易中心（350000mm22）、物物流中心心、加工工中心（120000mm22）、中中泰国际际大厦（292250mm22）、国国际农庄庄度假村村（6000000m2）、仓储中中心（1100000 mm22）、停停车场（40000m2）。独特的位位置，全全新的概概念，优优惠的政政策。该该项目不不但符合合社会经经济发展展方向，而且可可持续发发展，属属政府重重点扶持持产业，前景十十分看好好。二、开发发企业简简介担纲“中中泰国际际农产品品博览交交易中心心”开发的的湖南平平伍农产产品交易易有限公公司，是是我国最最大的自自行车制制造商之之一，年

4、年销售额额达50000万万美金的的深圳秦秦驰集团团下属的的子公司司。公司司始终坚坚持“诚信务务实、客客户至上上”的宗旨旨，秉承承“以人为为本、稳稳健经营营，开拓拓创新”的经营营理念，公司现现正向以以国际农农产品交交易为龙龙头，辅辅以科、工、贸贸、农、服务业业于一体体的外向向型企业业迈进。第二章项项目用地地周边环环境分析析一、项目目用地性性质描述述（一）地地理位置置项目地处处陆、海海、空立立体交通通十分便便利的平平江县伍伍市镇。京珠（北京珠海）高速公公路与平平伍（平平江伍市）公路交交汇处；紧靠北北京广州1007国道道。北通咸（宁）武武（汉），南抵抵长沙，东连九九江，西西接岳阳阳。市场场距京广广铁

5、路仅仅10公里里，距长长沙黄花花国际机机场599公里，长沙通通过高速速公路驱驱车300分钟即即可抵达达。直飞飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等等大中型型城市；而岳阳阳机场也也正在报报建中，届时在在中泰国国际农产产品博览览交易中中心700公里的的半径范范围内，将有两两个机场场可供选选择，交交通便利利，是平平江对外外开放的的重要“窗口”。平江江县决定定将伍市市镇作为为全县的的中心城城镇来建建设，伍伍市将成成为湖南南东北部部商业重重镇和物物资集散散中心。（二）土土地面积积及红线线图由于项目目的特殊殊性，土土地面积积还存在在着一些些不确定定的因素素。经过过调查了了解，土土地面积积和红线线等相关关情

6、况为为：土地开发发方面，原计划划为855亩，尚尚有其中中的300多亩，土地推推平了，但还空空着，没没有开发发建设。镇政府府的意见见是这330多亩亩地还是是属于一一期工程程的内容容，由新新的投资资开发商商决策开开发。原计划的的二期用用地目前前尚保留留着，为为1866亩，但但各项手手续尚未未办理。另外还还有400亩（山山地）也也可划为为二期开开发用地地，政府府方面早早已列为为征收范范围。因而，开开发商如如果有决决心，完完全可以以争取到到总开发发土地面面积为3311亩亩，或者者更多一一些。（三）土土地规划划使用性性质该地块规规划和批批建的主主要使用用性质为为：商业业用地、市场。因而总总体上是是作为开

7、开发建设设大型的的专业化化市场的的，以及及该市场场配套和和相关的的设施，比如市市场经营营所用的的办公楼楼、会展展、酒店店以及配配套住宅宅等。（四）建建设现状状第一期工工程规划划总建筑筑面积6600000平方方米，占占地855亩，能能容纳经经商客户户8700户，有有住宅6698套套。市场场以经营营农副土土特产为为主，兼兼营黄金金、美食食、娱乐乐。实际际现状是是，已经经建成的的一期建建筑为33.855万平方方米，实实际投入入32000万元元，建成成了门面面5800多套，住宅6678套套。该工工程由于于种种原原因，已已经拖了了5年时间间。二、项目目用地周周边环境境调查（一）地地块周边边的建筑筑物目前

8、本项项目周边边近距离离内几乎乎没有什什幺建筑筑物，主主要是对对面平伍伍公路旁旁有一排排自建房房，一般般为三四四层砖混混结构，一楼多多为门面面和车库库、杂屋屋，二三三层为主主人居家家自用。项目的南南面有一一个收费费站，以以及该站站所属的的一个较较高的水水塔；项项目东面面紧靠公公路，这这一面基基本上还还没有什什幺建筑筑物。西西面有一一个变电电站。再再往西南南，就是是该镇老老集镇，有不少少居民住住宅及配配套建筑筑。项目目东面有有青山，再往东东为著名名的东山山古寺，大约77、8公里。特别注意意的是，距离本本项目不不到一公公里远的的北面为为伍市工工业园，这是岳岳阳市工工业发展展的重点点园区，为省级级工业

9、园园，已有有18家企企业入驻驻该园，目前发发展形势势良好。（二）景景观（包包括自然然及历史史人文景景观）项目尚无无景观，有待人人为造景景。但周周边的景景观相当当丰富，近处的的如汨罗罗江、屈屈子祠、石盘洲洲、东山山寺等，远的有有平江起起义纪念念碑、岳岳阳楼、君山等等景观。平江县县素有将将军县之之称，历历史人文文景观更更是数不不胜数。就算平江江县就有有近百处处自然景景观，集集山、水水、石、林美于于一体，寓史、诗、情情、趣于于其中；幕阜之之雄，福福寿之幽幽，连云云之奇，昌江之之秀均可可称道。屈原怀怀沙自沉沉、杜甫甫流寓冢冢葬、三三国东吴吴名将鲁鲁肃领兵兵守土遗遗址、唐唐代六相相平江归归隐。平江作为为

10、革命老老区更不不乏“红色”遗址。著名的的旅游资资源包括括：梧桐桐山、道道岩、舵舵上坪遗遗址等一一批名胜胜古迹。纪念地地有汉昌昌烈士墓墓、湘鄂鄂赣省苏苏维埃、加义新新四军通通讯留守守处旧址址。平江地方方民俗文文化内涵涵丰富。龙灯、彩船、狮子、民歌、花鼓等等表演技技艺高超超，都市市游客喜喜闻乐见见。人文资源源更如汪汪洋大海海：李元元度等667位清清代和民民国时期期的军政政要员， 544位共和和国的将将军，660多位位共和国国的省、部、军军以上领领导干部部，200余名著著名烈士士，还有有参与中中华人民民共和国国国徽设设计的中中央美术术学院一一级教授授周令钊钊，有享享誉海内内外的“东方神神经科专专家”

11、凌敏猷猷，有参参与宇宙宙飞船登登月研究究、任美美国哥伦伦比亚大大学副校校长的著著名数学学家李达达，有发发明无线线电话接接收机、被美国国报纸称称誉“此项创创作实已已于无线线电话界界新境”的吴维维岳，有有植物病病理博士士、美国国密支根根大学生生物教授授刘杰垣垣，有菲菲律宾国国立大学学研究院院“最优秀秀科博士士”陈道真真，有美美国纽约约州立大大学教授授李厚白白；平江江还有一一批居住住在港、澳、台台的知名名人士，如台湾湾前“副总统统”李元簇簇，台湾湾大学教教授徐少少英（女女），台台湾海洋洋学院院院长、雷雷达博士士李昌来来，国民民党中央央社总编编辑方国国希等。在市场经经济的今今天，平平江的人人文资源源更

12、有了了新的发发展。目目前全县县分布在在外的私私营企业业在10000家家以上，在沿海海一带的的不下5500个个，其中中年产值值超20000万万元的企企业达1100家家左右，而分布布在海内内外的各各界成功功人士更更是不计计其数。每到逢逢年过节节，平江江籍人士士纷纷回回乡探亲亲访友，街上人人潮如织织，名车车如云。他们眷眷恋家乡乡，相当当一部分分企业家家准备回回乡发展展，构成成了现代代平江人人文资源源的新景景观。（三）环环境污染染状况本县范围围地质构构造不太太发育，尚未发发现岩浆浆岩，区区内工程程地质更更加良好好，不存存在滑坡坡、崩塌塌、地面面沉降、泥石流流等不良良工程地地质现象象，历史史上没有有发生

13、过过地震灾灾害，可可不作工工程设防防。本项目周周边100公里内内均无较较大的环环境污染染。即使使将来有有污染，也可能能只会是是1公里外外的伍市市工业园园的工厂厂污染，而就调调查研究究，该工工业园属属湖南省省级，在在引进项项目和企企业时，就将环环境因素素放在了了第一位位。这儿的自自然环境境保护得得很好，空气、水等环环境均属属良好。（四）市市场情况况据我们调调查，项项目周边边及更大大范围内内，还没没有象如如此规模模的专业业农副产产品交易易市场，现存的的主要是是城镇及及乡村的的农贸市市场和摊摊担小店店。在长长沙以及及再北面面的常德德已经出出现或即即将出现现较大规规模的农农副产品品交易市市场，它它们将

14、是是本项目目的竞争争者，也也可能是是本项目目的有益益互补。三、地块块交通条条件调查查“一江三三路”联通世世界本项目位位于长沙沙与岳阳阳的中点点，东邻邻江西修修水，南南接长沙沙，西靠靠汨罗、湘阴、北连湖湖北武汉汉，是长长沙、汩汩罗、岳岳阳、平平江四市市县和湘湘、鄂、赣三省省的核心心点。本项目的的交通便便捷，京京珠高速速公路、1077国道、S3008高等等级公路路及汩罗罗江纵横横交错，在此形形成交汇汇点，1106国国道，平平汩、平平岳、平平益公路路过境，京广铁铁路擦边边而过。通过“一江三三路”的交通通优势，构成了了本项目目联接湖湖南乃至至世界的的立体交交通网。（一）地地块周边边的市政政路网以以其公

15、交交现状、远景规规划陆运：中中泰国际际农产品品博览交交易中心心位于京京珠高速速临湘至至长沙段段平江、汩罗出出口仅11公里处处，距长长沙市663公里里（以京京珠高速速计算）、岳阳阳市666公里、平江县县城388公里（平伍高高速公路路）。1107国国道、SS3088高等级级公路紧紧绕中泰泰国际农农产品博博览交易易中心区区经过。以前局局限于短短途运输输的本地地运输业业因为京京珠高速速公路的的建成而而把运输输半径由由原来的的3000公里提提高到了了8000公里。铁路：中中泰国际际农产品品博览交交易中心心距京广广线长沙沙火车站站63KKM、岳岳阳火车车站666KM、汩罗火火车货运运站100KM，通过高高

16、速公路路驱车330分钟钟即可抵抵达长沙沙、岳阳阳二站。长沙、岳阳站站是京广广线上的的枢纽大大站，可可通达全全国各地地。航空：中中泰国际际农产品品博览交交易中心心距长沙沙黄花国国际机场场59KKM，通通过高速速公路驱驱车300分钟即即可抵达达。岳阳阳机场也也正在报报建中，届时在在中泰国国际农产产品博览览交易中中心700公里的的半径范范围内，将有两两个机场场可供选选择。海运：中中泰国际际农产品品博览交交易中心心距长沙沙港700KM，长沙港港通江达达海，具具有长江江、湘江江“黄金水水道”干支直直达的运运输优势势，是与与国际接接轨的“桥梁”。长沙沙港每年年通过上上海港进进出口运运输的国国际集装装箱2.

17、2万标标箱，通通航航线线已辐射射至世界界五大洲洲80多个个国家和和地区。水运：汩汩罗江发发源于湖湖南平江江、湖北北通城、江西修修水三县县交界的的黄龙山山，经平平江入汩汩罗县境境，流入入南洞庭庭湖。区区内有3300吨吨级汩罗罗江内河河航道连连接洞庭庭湖、湘湘江、长长江，可可直达长长沙港、岳阳港港、武汉汉港。（二）地地块周边边的市政政道路进进入项目目地块的的直入交交通网现现状岳阳（666公里里）汩罗平平江（17公公里）（41公里里）湘阴黄花花机场（27公公里）（59公里里）长沙（664公里里）四、周边边市政配配套设施施调查（一）购购物场所所近距离只只有集镇镇的购物物场所，规模均均不大。稍远一一些，

18、可可以进长长沙、岳岳阳和平平江县购购物，也也算比较较方便，平江县县城的知知名购物物场所已已经有心心连心和和上海瑞瑞东超市市。（二）文文化教育育 2000米内有有高中、初中、平江五五中（330000多师生生）、伍伍市小学学（4000多人人）。再再稍远处处有省市市重点学学校，如如长沙、岳阳、平江等等城市的的教育机机构。（三）医医疗卫生生 3000米左右右为县三三医院。据调查查，本地地若有重重病急病病，一般般都喜欢欢往长沙沙或岳阳阳看医生生，因为为距离并并不远，加之高高速开通通后，只只要半个个多小时时就可到到达，既既方便又又可保证证治疗效效果。（四）金金融服务务距项目11公里，就有农农业银行行、信用

19、用合作社社、邮政政储蓄等等金融机机构。待待项目建建成以及及伍市工工业园开开发到位位时，还还会有更更多的金金融服务务机构进进驻。（五）邮邮政服务务平江县伍伍市邮政政分局离离项目只只有不到到5000米，而而且将来来本项目目可会有有邮政机机构进驻驻。（六）餐餐饮、娱娱乐、休休闲、运运动（设设施）近有九龙龙宾馆和和湘阴饭饭店，就就在本项项目旁边边。200分钟车车程又有有远近闻闻名的石石盘洲生生态休闲闲村，可可以提供供餐饮、娱乐、度假、休闲、运动等等各项服服务，是是周边人人们甚至至岳阳、长沙等等市民的的好去处处。（七）生生活服务务目前伍市市人的生生活配套套服务基基本上都都在老集集镇上，有菜场场、小超超市

20、、百百货店、送气站站、美容容美发店店等，据据悉镇居居委会正正计划建建一个统统一的菜菜市场以以解决附附近居民民买菜等等问题。本项目目一期建建成后，应该考考虑增加加或提供供相应的的生活服服务设施施和配套套，使本本项目及及周边形形成一个个大社区区。（八）周周边可能能存在的的对项目目不利的的干扰因因素在五年前前，周边边的人们们就盼望望着本项项目能建建成。经经过我们们调查，大多数数人们还还是希望望这个项项目能够够尽快建建成开业业，而且且再不能能失败，因为人人们对其其寄予的的希望太太大了，而且政政府方面面也不想想看到再再有不利利因素影影响本项项目的进进程。因而，除除了项目目本身和和历史商商业文化化氛围的的

21、缺乏外外，周边边基本上上没有对对项目不不利的干干扰因素素。第三章区区域市场场现状及及其趋势势判断一、宏观观经济运运行状况况（一）湖湖南省国国内生产产总值今年以来来，湖南南省积极极执行中中央宏观观调控政政策，国国民经济济承袭一一季度快快速发展展的良好好态势，继续加加快增长长，上半半年全省省完成生生产总值值24002.558亿元元，增长长11.8%。增速比比上年同同期快22.4个个百分点点。湖南省固固定资产产投资规规模总体体上仍保保持了较较快的增增长速度度，1-5月湖湖南省全全社会投投资5334.117亿元元,增长344.9%，比上上年同期期增幅高高7个百分分点。上上半年固固定资产产投资价价格在投

22、投资高速速增长的的拉动下下同比上上涨6.1,涨幅比比20003年上上半年扩扩大5.1个百百分点。湖南由“长株潭潭一体化化”的“融城”概念到到“泛珠江江三角洲洲”（即“9+22”经济圈圈）的“融珠”概念，无不是是机会和和发展的的提升，而且每每一次都都实现了了更高更更快更好好的发展展。当前世界界经济形形势对湖湖南的影影响可谓谓机遇难难求。当当前的世世界经济济形势，总体判判断是：增长前前景看好好，减速速风险犹犹存。从从年度经经济增速速来看，呈逐年年攀升之之势。220011、20002、20003年世世界经济济分别增增长2.3%、3.00%和3.99%，世世界贸易易分别增增长-00.5%、2.33%和

23、4.55%。世世界经济济形势在在经历了了近三年年的低迷迷和艰难难复苏历历程之后后，自220033年下半半年起重重新恢复复较快增增长。（二）岳岳阳市国国内生产产总值岳阳市自自去年下下半年以以来，经经济发展展步入上上升信道道，20004年年上半年年岳阳市市GDPP持快速速增长态态势，实实现GDDP总量量2600.599亿元，同比增增长133.3%，比上上年同期期高3个百分分点，其其中第一一产业实实现增加加值为440.44亿元，第二产产业实现现增加值值1266.122亿元，第三产产业实现现增加值值94亿元元，同比比分别增增长4.2%、18.9%和和10.7%，比上年年同期分分别高00.6、5.55和

24、0.88个百分分点。据一份政政府报告告显示，岳阳经经济社会会发展目目标：220055年国内内生产总总值达6620亿亿元，年年均增长长11%，三次次产业结结构调整整为177:411:422，城镇镇化水平平达到440%，社会消消费零售售总额达达到2005亿元元，进口口总额达达到3亿美元元，出口口年均增增长率115%，进口年年均增长长19%，5年累计计全社会会固定资资产投资资总额达达到6660亿元元，利用用外资112亿美美元。（三）平平江县国国内生产产总值 20003年年平江县县全年完完成国内内生产总总值（GGDP）39990399万元，比上年年增长110.55%。其其中，第第一产业业增加值值124

25、45722万元，增长44.2%；第二二产业增增加值11326657万万元，增增长177.1%；第三三产业增增加值11418810万万元，增增长100.8%。据最新统统计公报报，今年年上半年年，全县县实现生生产总值值19887599万元，比上年年同期增增长122%，增增速比上上年同期期上升11.9个个百分点点，其中中一产业业完成3394449万元元，同比比增长44.4%；二产产业完成成790032万万元，同同比增长长15.7%；三产业业完成8802887万元元，同比比增长111.99%。一一、二、三产业业比重分分别达224.55:400.4:31.1。（四）区区域产业业结构构构成平江县的的区域产

26、产业结构构不断趋趋于合理理化，目目前基本本上是三三次产业业各占11/3的的程度。就发展展趋势来来看，第第三产业业的比例例还在不不断上升升。 20003年一一、二、三产业业产值占占国内生生产总值值比重由由上年334.2230.435.4发展展到311.233.335.5。（五）房房地产基基本情况况 20004年年16月，湖湖南全省省房地产产开发投投资1336.885亿元元，其中中长株潭潭占666.3%；商品品房平均均销售价价格为116066.511元/平方米米，居全全国第223位；土地供供应、商商品房空空置面积积明显减减少。 16月，房房地产开开发投资资1366.855亿元，比去年年同期增增长3

27、99.7%，比全全国高出出11个百百分点，居全国国和7位。商商品房屋屋开工面面积27705.08万万平方米米，同比比增长338.55%，相相当于去去年全年年竣工面面积的22.4倍倍；1-6月竣竣工面积积3844.666万平方方米，增增长366.9%，表明明我省后后阶段商商品房屋屋供应量量依然较较多。 16月商品品房平均均销售价价格为116066.511元/平方米米，同比比增长33.9%，其中中除商业业营业用用房的销销售价格格较去年年同期有有所下降降外，其其余的住住宅、办办公楼和和其它用用房的销销售价格格均高于于去年平平均水平平。我省省销售价价格居全全国233位。从市州分分布结构构看，116月长

28、株株潭3市共完完成投资资90.66亿亿元，占占全省投投资比重重的666.3%，比去去年同期期上升22.4个个百分点点，更加加突出了了中心城城市房地地产的投投资优势势。岳阳房地地产开发发居全省省中游。20003年全全市房地地产投资资完成111.886亿元元，绝对对数居全全省第66位，次次于长沙沙、株州州、郴州州、常德德、湘潭潭；同比比增长速速度为558.00%，居居全省第第8位，高高于全省省5.66个百分分点。岳阳的房房的产市市场，从从20003年的的数据看看，表现现在三方方面：其其一，目目前有开开发项目目的888家房产产企业，实收资资本已达达10.2亿元元，50008000万元的的39家，10

29、00020000万元元的222家，3000050000万元元的4家，2亿元以以上的有有泰和集集团1家；其其二，220033年底，全市房房地产资资产总计计达344.333亿元，1亿元以以上的有有华厦菀菀、恒泰泰、汇泽泽、泰和和、新长长江等77家企业业；其三三，资金金总量大大于开发发投资总总量，增增长速度度高于开开发投资资，全年年到位资资金144.122亿元，同比增增长444.1%，高出出上年226个百百分点，其中自自筹资金金4.995亿元元，国内内贷款33.711亿元，其它资资金2.94亿亿元，并并有外商商投资00.2亿亿元，可可见，房房地产企企业实力力在不断断加强扩扩充。（六）房房地产开开发景

30、气气指数 20003年年岳阳市市房地产产投资大大幅增长长，高于于全市固固定资产产增长速速度466.3个个百分点点，是历历史上的的最高峰峰。随着市场场经济的的进一步步搞活，房地产产开发自自身进入入渐进调调整与发发展阶段段，施工工面积、商品房房销售结结构发生生明显变变化。首首先从近近7年施工工面积看看，住宅宅施工面面积虽逐逐年增加加，所占占比重逐逐年递减减，由119977年的866.7%，下降降到622.4%，商业业营业用用房施工工面积所所占比重重却成正正比，逐逐年攀升升，由119977年的100.6%上升到到31.6%，上升221个百百分点，其次从从近7年房屋屋销售情情况看，同样是是商业用用房销

31、售售比重逐逐年上升升，由119977年8.22%上升升到311.2%，上升升21个百百分点；住宅销销售比重重逐年下下降，由由19997年的的91.8%，下降到到65.2%；可见我我市房地地产开发发逐步在在跟踪市市场需求求进行边边调整边边发展。商品房销销售越来来越旺。自19993年年商品房房销售出出现第一一次高峰峰后，连连续几年年在低谷谷徘徊；19998年出出现第二二次高峰峰，20003年年又再次次超历史史，全年年商品房房销售面面积达445.992万平平方米，是1999719999年3年之和和，其中中住宅销销售366.555万平方方米，增增幅与上上年基本本持平，商业营营业用房房销售面面积达77.

32、4万万平方米米，同比比增长22.2倍倍，大大大超过住住宅销售售增幅；商品房房销售额额达4.22亿亿元，同同比增长长4.66%，其其中商业业营业用用房1.32亿亿元，同同比增长长1.88倍，是是20000年前前8年之和和，主要要是商业业步行街街周边德德赛、金金穗、汇汇泽等二二十几家家商铺所所带动，外省、外市的的中商百百货、百百盛集团团、广州州摩登百百货、新新一佳等等商业巨巨头来岳岳投资兴兴业。 20003年平平江县房房地产市市场情况况是：全全年共计计发证440155个，其其中：乡乡镇发证证26660个，城镇居居民、单单位发证证13555个；发证面面积共计计93.99774万平平方米；全年共共办理

33、各各类房屋屋交易2274起起，其中中：城关关办理1151起起，乡镇镇办理1123起起，计交交易管理理面积11217768平平方米；全年共共办理各各类房屋屋抵押224433起，其其中：城城关办理理18447起，乡镇办办理5996起，计抵押押面积998万平平方米，抵押贷贷款额22.3万万万元。（七）近近期中国国房地产产市场情情况国家统计计局最新新测算的的全国房房地产开开发景气气指数表表明，220044年1至5月份，全国累累计完成成房地产产开发投投资37703亿亿元，同同比增长长32%，增幅幅比去年年同期回回落0.9个百百分点。与此同同时，商商品房平平均销售售价格明明显攀升升。1至5月份，全国商商品

34、房平平均销售售价格为为27008元/平方米米，同比比增长110.77%，增增幅比去去年同期期提高33.7个个百分点点。从土地开开发情况况来看，全国完完成开发发土地面面积64408万万平方米米，同比比增长119.88%，低低于去年年同期222.11个百分分点；房房屋竣工工面积增增幅回落落，商品品房销售售面积增增加。（八）货货币政策策、利率率、农村村房地产产政策、新的房房地产政政策及其其影响作作用从资金供供应看，信贷和和国债资资金对投投资拉力力减弱。主要是是控制银银行信贷贷规模，20004年全全国新增增信贷规规模2.6万亿亿元，比比去年减减少17700亿亿元。另另外，还还提高了了存款准准备金率率，

35、由77%提高高到7.5%，全国金金融机构构将一次次性减少少可用资资金11100亿亿元左右右。 19998年以以来，为为扩大内内需，国国家一直直实施积积极的财财政政策策和稳健健的货币币政策，但今年年以来开开始发生生转变，积极的的财政政政策转向向中性，稳健的的货币政政策转向向适度从从紧。由由于政策策的调整整，估计计影响我我省投资资80亿元元。今年以来来，国务务院采取取了一系系列宏观观调控措措施，严严格用地地管理、信贷投投放和项项目审批批，加大大对部分分过热行行业、过过热地区区的整治治力度，清理和和严肃查查处违规规建设项项目，严严格控制制新开工工项目上上马。主主要是按按照国家家产业政政策和行行业规划

36、划、土地地管理、环境保保护、银银行信贷贷、项目目审批等等方面的的法规、政策，重点对对国家控控制的钢钢铁、电电解铝、水泥、党政机机关办公公楼和培培训中心心、城市市快速轨轨道交通通、高尔尔夫球场场、会展展中心、物流园园区、大大型购物物中心等等项目进进行清理理，并严严格控制制新开工工项目。这一系系列政策策措施的的出台，对投资资者的心心理预期期压力较较大，尤尤其是土土地、信信贷、项项目审批批等严格格按照产产业政策策实施，影响后后期新项项目开工工，这对对原本投投资规模模不大、增速不不快的湖湖南具有有较大的的制约影影响。但是，短短期影响响相对较较小，长长期影响响较大。今年缩缩减用地地规模，半年内内停止土土

37、地审批批，会导导致部分分新增项项目无法法立项，部分招招商引资资项目无无法签约约，影响响新开工工项目上上马和后后期项目目储备。今年计计划用地地规模667000公顷，即使全全部用完完，也比比近4年全省省平均实实际批地地量减少少41446公顷顷；如果果所有土土地在五五年内充充分利用用，平均均每年影影响投资资1244亿元。但是短短期内调调控政策策的影响响相对较较小，一一是部分分项目已已在限制制之前报报批用地地计划，将会陆陆续取得得土地并并开工建建设。（九）社社会消费费品零售售总额：居民消消费价格格指数、商品住住宅价格格指数、主要消消费支出出增幅关于湖南南城镇居居民消费费价格指指数，据据20004年7月

38、最新新一份资资料统计计如下：据湖南省省城调队队调查，20003年湖湖南城镇镇居民人人均消费费支出660822.6元元，比上上年增加加5077.888元，增增长9.1,剔除物物价因素素实际增增长7.6，居民家家庭八大大类消费费性支出出呈现七七增一减减。 据据统计调调查，220033年湖南南城镇居居民在消消费支付付情况主主要表现现为：交交通和通通信支出出增长114.11，20003年年每百户户城镇居居民家庭庭购买了了家用汽汽车0.27辆辆，医疗保保健增长长13.9杂杂项商品品和服务务支出增增长122.8%教育文文化娱乐乐服务支支出增长长12.5食食品支出出增长99.7，衣着着支出增增长7.6%。居

39、住支支出增长长0.99%。 20003年，人均居居住支出出5866.9元元，比上上年增加加5.004元，增长00.9%。其中中：住房房装潢支支出1660.22元，下下降166.7%。但是是，近年年来城镇镇居民家家庭用电电量不断断增多，20003年人人均用电电3211.8度度，较上上年增加加62.4度。水电燃燃料价格格调整也也使居民民支出增增加。220033年，城城镇居民民人均水水电燃料料及其它它支出3355.6元，增长118.11%。而而家庭设设备用品品及服务务支出与与上年基基本持平平二、岳阳阳与平江江房地产产市场概概况及政政府相关关的政策策法规（一）当当地的居居民住宅宅形态及及比重平江县城城

40、居民住住宅形态态还属于于初级阶阶段，基基本上是是多层的的砖混住住宅，有有三四层层的，五五六层的的，极少少有十层层以上的的。平江城镇镇居民原原来自建建房屋的的比例为为大部分分，随着着市场化化程度和和国家对对自建房房及集资资建房的的严格控控制，近近年基本本上没有有在城市市内自建建房的了了。而在在乡镇的的居民，则仍然然以自建建房为主主，自建建的比例例大于购购商品房房。岳阳的城城市发展展相当快快，而且且高楼大大厦已经经是数不不胜数，许多花花园社区区和高档档高层住住宅楼出出现在城城市中心心或城郊郊。居民民几乎全全部是购购买商品品房。（二）当当地政府府对各类类住宅的的开发和和流通方方面的政政策法规规平江县

41、的的房地产产政策方方面：房房屋所有有权初始始登记费费由原来来的每平平方米334元核减减为现在在的住房房每套880元；城市房房屋拆迁迁管理费费由原来来按房屋屋拆迁补补偿安置置总费用用的1核减为为0.66；城市市房屋安安全鉴定定费由原原来的11元/m2核核减为880元/次；商商品房预预售管理理费由原原来的按按预售价价值5核减为为2；停止了一一切以任任何名目目为形式式的集资资建房立立项、报报建；重重新审定定有关立立项、报报建、审审批环节节与程序序，办事事效率大大大提高高。如开开发企业业资质年年审由原原来的115天缩缩短为一一周，房房屋产权权登记权权证的发发放由原原来的一一周缩短短为三天天。（三）短短

42、中期当当地政府府在项目目所在地地及项目目地块周周边的市市政规划划平伍城镇镇建设及及基础设设施建设设：19995年年撤区并并乡建镇镇，19998年年斥资330万元元聘请市市、规划划设计院院编制了了城镇总总体规划划，规划划分两期期实施：近期（19997年20005年）。建成成区面积积达1.5平方方公里，城镇人人口达11.5万万；远期期（20006年年20115年）。建成成区面积积达5平方公公里，城城区人口口10万。已建和将将建的街街道有平平伍、伍伍向、中中兴、茶茶园、学学园、长长青等66条街道道；还有有日供万万吨自来来水厂、11万伏伏变电站站、伍市市医技大大楼、伍伍市小学学、九龙龙宾馆、文化站站、

43、国土土所、信信用社、教师之之家、嵩嵩岳图书书馆，5500户户农民进进镇购（建）房房；新架架了3座电信信信号塔塔。 20002年2月，设设立为伍伍市省级级工业园园，园区区总体规规划面积积10平方方公里，首期开开发用地地3平方公公里。现现有入园园企业投投资总额额达5.1亿元元，预计计年产值值可达116.22亿元，增加就就业岗位位30000余个个。三、当地地房地产产市场总总体供求求现状就岳阳而而言，房房地产发发展相当当快，而而且供应应量和需需求量都都很大，总体是是求略大大于供；而平江江的房地地产市场场则另有有一番风风景，尽尽管新开开发的城城区一片片欣欣向向荣，房房价也比比老城区区高，但但整体市市场并

44、不不大，所所购买商商铺及住住宅者基基本上本本地居民民或下面面的乡镇镇中兴阶阶层，可可以说市市场总体体是供求求平衡，没有大大起大波波。在伍市等等镇里，房地产产市场还还相当不不成熟，基本上上没有完完全竟义义上的商商品住宅宅，多为为自建的的住宅。因而，市场还还需要时时机和创创造。不不过作为为一种投投资，当当地人们们已经看看到门面面和住宅宅一体式式的商品品房具有有发展潜潜力，镇镇中心的的商铺和和住宅出出租较容容易，五五年前该该项目一一期尚在在建设时时就几乎乎全部预预订了，而且交交付房款款的占了了20%，后因因种种原原因，工工程没有有如期交交付及经经营，才才导致其其它预订订者没有有交钱并并改变了了购房打

45、打算。四、当地地商品住住宅市场场板块的的划分及及其差异异目前，就就平江而而言，商商品住宅宅市场还还不太发发达，基基本上没没有发展展成象岳岳阳、长长沙那幺幺成熟和和竞争激激烈，一一个县城城的房地地产就是是两个板板块，老老城区板板块和新新城区板板块，由由于城市市发展方方向和环环境原因因，新城城区的房房子明显显要好于于老城区区，而且且价格也也高出1100元元/平方米米左右。据调查统统计，平平江县房房地产业业20003年为为146603万万元，220022年为1335211万元，同比增增长了88.7%。全年年共计发发证40015个个，其中中：乡镇镇发证226600个，城城镇居民民、单位位发证11355

46、5个；发发证面积积共计993.999744万平方方米；全全年共办办理各类类房屋交交易2774起，其中：城关办办理1551起，乡镇办办理1223起，计交易易管理面面积12217668平方方米。五、当地地商品住住宅平均均价格走走势及市市场价值值发现在平江县县城内，住宅的的销售价价格均价价为50006000元/平方米米，上涨涨幅度不不大。估估计一二二年后，均价将将可能略略有升高高，大体体为6550元/平方米米左右的的水平。在平江县县城，从从天岳大大道到民民建路一一线以及及十字街街到犁头头嘴一线线，商铺铺的成交交均价大大概为330000元/m2，其它地地段均价价为20000元元/m2，偏僻地地段122

47、00元元/m2。随着市市场的不不断发展展和房地地产的成成熟，商商铺的价价值将会会不断抬抬升，估估计三年年后，一一类地段段临街商商铺的均均价可升升到3550045000元/ mm22。在伍市镇镇居民认认可的住住宅价格格，估计计为4000元/ mm22左右，因为据据调查他他们自建建的综合合成本约约为2550-3350元元/ mm22。据我我们调查查，本项项目一期期已建的的商铺和和住宅土土建成本本约为4450元元/ mm22，若加加上土地地等成本本，综合合成本则则达到55005500元/ mm22。当初初销售时时的商铺铺均价为为15000元/ mm22左右，住宅则则为55506000元/ mm22左

48、右，销售形形势还相相当不错错。可见见人们是是认可这这个价值值的，但但可惜市市场没有有马上经经营起来来。我们分析析，如果果一旦气气势做足足，让投投资和经经营者重重新找回回信心，或者更更加充满满希望，那幺本本项目的的价值还还将会提提高；而而且也只只能这样样，才会会让当初初已经购购买了本本项目的的投资者者感到安安慰和再再鼓足勇勇气，或或再购买买或影响响周围的的人群购购买。六、商品品住宅客客户构成成及购买买实态分分析（一）各各种档次次商品住住宅客户户分析在岳阳和和平江，所开发发出来的的商品住住宅，几几乎全部部是本地地人在购购买，他他们长期期居住在在本地，购房就就象成家家立业一一样，成成为一辈辈子的事事

49、情。一一般居民民都只有有一套房房或还住住在公房房或老房房子中，一些当当官者和和经商发发达者则则有几处处房，或或者他们们已经在在更发达达的城市市购了房房屋，而而在本地地则自建建别墅。就我们对对本项目目原来购购买客户户的分析析，发现现来购买买本项目目的客户户具有以以下特点点：一是是来源相相当散，既有本本镇的，也有平平江县其其它镇的的及县城城投资者者，还有有附近如如汨罗市市的，还还有来自自岳阳市市的。二二是投资资者比自自营者更更多。三三是有政政府资源源关系者者较多，可见政政策因素素的影响响力。（二）商商品住宅宅客户购购买行为为分析就岳阳和和平江住住宅市场场来看，客户购购买主要要是改善善自己的的居住环

50、环境和提提高居住住水平，以自用用为绝对对主流，很少有有购买住住宅作为为投资者者。第四章中中泰项目目SWOOT分析析一、项目目的优势势（S）（一）独独特的经经济地理理优势中泰国际际农产品品博览交交易中心心位于国国家开放放口岸岳岳阳市（长江经经济带）和湖南南省省会会长沙市市（长株株潭经济济圈）的的结合部部伍市市镇，是是国家西西部大开开发的过过渡带，西气东东输工程程的结合合点，同同时又是是长江经经济带和和沿海开开放带的的交汇点点，能够够充分接接受长沙沙乃至港港澳、京京华的辐辐射作用用。（二）优优越的国国内交通通优势中泰国际际农产品品博览交交易中心心交通便便捷，东东邻江西西修水，南接长长沙，西西靠汩罗

51、罗、湘阴阴，北连连湖北武武汉，是是长沙、汩罗、岳阳、平江四四市县和和湘、鄂鄂、赣三三省的商商品、物物资集散散地。京京珠高速速公路、1077国道、S3008高等等级公路路和汩罗罗江纵横横交错，在此形形成交汇汇点，京京广铁路路擦边而而过，具具有“一江三三路”的交通通优势。距长沙沙市633公里，黄花国国际机场场59公里里，岳阳阳市666公里，距平江江县城338公里里。（三）长长株潭经经济圈的的卫星城城长沙、株株洲、湘湘潭经济济带和岳岳阳地区区经济发发达，农农产品资资源丰富富，商品品流通活活跃，中中泰国际际农产品品博览交交易中心心紧靠长长株潭经经济圈和和岳阳市市等农产产品需求求量大的的市场，具有很很强

52、的经经济吸纳纳能力、辐射能能力和市市场潜力力，是长长株潭经经济圈的的“后花园园”、长江江生态经经济圈的的重要节节点。（四）巨巨大的资资源优势势平江县加加快产业业结构调调整，已已基本形形成“一乡一一品”的产业业格局，如：酱酱干之乡乡、茶叶叶之乡、蚕桑之之乡，随着着农业产产业化进进程的深深入，平平江的农农业、蓄蓄牧业及及传统山山货产品品正在形形成自己己优势，这些产产品门类类独特，地域风风格明显显，畅销销海内外外。平江是全全国188个重点点中药材材基地县县。中草草药品种种多，分分布广，资源丰丰富。全全县有中中草药111811种，可可采量22.755万吨，能正式式入药的的有3009种。绞股兰兰、玄参参

53、、半夏夏、百合合、香附附、菊花花、扁豆豆、杜仲仲、厚朴朴、黄业业、乌药药等是平平江传统统药材。具有极极大的开开发利用用价值。平江特产产甚多，农作物物资源种种类达4430多多个品种种。其中中粮食作作物有稻稻、麦、豆、薯薯等300多个品品种，年年总产量量44万吨吨，已列列入国家家商品粮粮基地建建设县。经济作作物有2210多多个品种种。无公公害优质质米、反反时令蔬蔬菜也已已形成一一定的开开发规模模。畜牧牧业资源源主要有有生猪、菜牛、黑山羊羊、鸡、鸭、山山桂花蜂蜂蜜等。年出栏栏生猪1100万万头，是是湖南八八大重点点基地县县之一。山桂花花蜂蜜是是全国少少有的珍珍稀蜜资资源，平平江蜜源源丰富，属全国国九

54、个重重点基地地县之一一。平江县还还具有丰丰富的人人口资源源、土地地资源、矿产资资源和森森林资源源以及文文化旅游游资源。（五）政政策优势势中泰国际际农产品品博览交交易中心心由于符符合国家家产业发发展方向向，具有有可持续续性，从从而拥有有多种政政策优势势，可享享受以下下政策的的优惠：1、农业业产业化化政策继续推进进农业结结构调整整，挖掘掘农业内内部增收收潜力。农产产品市场场和加工工布局、技术推推广和质质量安全全检验等等服务体体系的建建设，都都要着眼眼和有利利于促进进优势产产业带的的形成。要进进一步完完善农产产品的检检验检测测、安全全监测及及质量认认证体系系，推行行农产品品原产地地标记制制度，开开展

55、农业业投入品品强制性性产品认认证试点点，扩大大无公害害食品、绿色食食品、有有机食品品等优质质农产品品的生产产和供应应。加快发展展农业产产业化经经营。各各级财政政要安排排支持农农业产业业化发展展的专项项资金，较大幅幅度地增增加对龙龙头企业业的投入入。对符符合条件件的龙头头企业的的技改贷贷款，可可给予财财政贴息息。对新新办的中中小型农农副产品品加工企企业，要要加强创创业扶持持和服务务。不管管哪种所所有制和和经营形形式的龙龙头企业业，只要要能带动动农户，与农民民建立起起合理的的利益联联结机制制，给农农民带来来实惠，都要在在财政、税收、金融等等方面一一视同仁仁地给予予支持。中央1号文件件关于于促进农农

56、民增加加收入若若干政策策的意见见2、国家家物流政政策国家领导导人明确确指出要要把现代代物流业业作为国国民经济济重要产产业与新新的经济济增长点点，国家家“十五”计划将将物流业业列为大大力发展展的新型型服务业业之一。国家物流流产业政政策将在在市场准准入、税税收政策策、土地地政策、交通管管制、鼓鼓励第三三方物流流企业发发展等方方面有具具体规定定。中央1号号文件也也明确规规定：发发挥市场场机制作作用，搞搞活农产产品流通通。培育农产产品营销销主体。鼓励发发展各类类农产品品专业合合作组织织、购销销大户和和农业经经纪人。积极推推进有关关农民专专业合作作组织的的立法工工作。从从20004年起起，中央央和地方方

57、要安排排专门资资金，支支持农民民专业合合作组织织开展信信息、技技术、培培训、质质量标准准与认证证、市场场营销等等服务。有关金金融机构构支持农农民专业业合作组组织建设设标准化化生产基基地、兴兴办仓储储设施和和加工企企业、购购置农产产品运销销设备，财政可可适当给给予贴息息。加快快发展农农产品连连锁、超超市、配配送经营营，鼓励励有条件件的地方方将城市市农贸市市场改建建成超市市，支持持农业龙龙头企业业到城市市开办农农产品超超市，逐逐步把网网络延伸伸到城市市社区。进一步步加强产产地和销销地批发发市场建建设，创创造条件件发展现现代物流流业。加加强农业业生产资资料市场场管理，有关部部门要保保证货源源充足、价

58、格基基本稳定定，严厉厉打击制制售假冒冒伪劣农农资等坑坑农伤农农行为。支持鲜鲜活农产产品运销销，在全全国建立立高效率率的绿色色信道，各地要要从实际际出发进进一步改改善农产产品的流流通环境境。3、小城城镇建设设的优惠惠政策繁荣小城城镇经济济。小城城镇建设设要同壮壮大县域域经济、发展乡乡镇企业业、推进进农业产产业化经经营、移移民搬迁迁结合起起来，引引导更多多的农民民进入小小城镇，逐步形形成产业业发展、人口聚聚焦、市市场扩大大的良性性互动机机制，增增强小城城镇吸纳纳农村人人口、带带动农村村发展的的能力。国家固固定资产产投资要要继续支支持小城城镇建设设，引导导金融机机构按市市场经济济规律支支持小城城镇发

59、展展。中央1号文件件关于于促进农农民增加加收入若若干政策策的意见见4、当地地政府部部门制定定的优惠惠政策中泰国际际农产品品博览交交易中心心优惠政政策第一条为为了鼓励励国内外外客商来来中泰国国际农产产品博览览交易中中心投资资经营，特制定定本优惠惠政策。第二条国国内外客客商可不不受地域域、身份份、行业业等限制制前一中中泰国际际农产品品博览交交易中心心投资经经营，除除国家明明令禁止止和须经经有关部部门特批批的行业业、项目目外，其其余一律律实行自自行选择择，自主主经营，享受本本优惠政政策。第三条凡凡进入中中泰国际际农产品品博览交交易中心心的经营营者，凭凭居民身身份证等等相关证证件、资资料到工工商、税税

60、务、卫卫生、公公安等联联合现场场办公窗窗口办理理有关证证照。办办理证照照除收取取工本费费外，不不再收取取其它任任何费用用。第四条凡凡进入中中泰国际际农产品品博览交交易中心心的比经经营客商商，经工工商、税税务等部部门认定定，2年内免免收工商商管理费费、暂住住人口费费、防洪洪保安费费、治安安费、绿绿化费。县外经经商户在在经营过过程中，除增值值税外，地方税税收依法法定程度度前两年年实行先先征后返返，后33年地方方税收实实行确定定基数，超基数数部分全全额返还还，县内内老经营营户进入入大市场场经营，地方税税收实行行确定基基数，超超基数部部分前两两年全额额返还，后3年减半半返还。第五条凡凡进入中中泰国际际