基地项目策划可行性研究报告

1、 130 - / NUMPAGES139利安璧山中小总部基地项目可行性研究报告利安璧山中小总部基地项目可行性研究报告 2011利安集团纬联地产2011年12月目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc312404213 第一章总论 PAGEREF _Toc312404213 h - 1 - HYPERLINK l _Toc312404214 一、项目概况 PAGEREF _Toc312404214 h - 1 - HYPERLINK l _Toc312404215 二、编制依据 PAGEREF _Toc312404215 h - 1 - HYPERLINK l _T

2、oc312404216 (一)编制依据 PAGEREF _Toc312404216 h - 1 - HYPERLINK l _Toc312404217 (二)编制讲明 PAGEREF _Toc312404217 h - 1 - HYPERLINK l _Toc312404218 三、本报告要紧结论 PAGEREF _Toc312404218 h - 2 - HYPERLINK l _Toc312404219 第二章项目建设的必要性 PAGEREF _Toc312404219 h - 4 - HYPERLINK l _Toc312404220 一、项目提出背景 PAGEREF _Toc31240

3、4220 h - 4 - HYPERLINK l _Toc312404221 二、本项目建设的必要性 PAGEREF _Toc312404221 h - 4 - HYPERLINK l _Toc312404222 第三章投资环境分析 PAGEREF _Toc312404222 h - 6 - HYPERLINK l _Toc312404223 一、重庆投资环境 PAGEREF _Toc312404223 h - 6 - HYPERLINK l _Toc312404224 (一)重庆都市经济：工业投资领涨，都市经济迎万亿平台 PAGEREF _Toc312404224 h - 6 - HYPER

4、LINK l _Toc312404225 1.经济总量 PAGEREF _Toc312404225 h - 6 - HYPERLINK l _Toc312404226 2.产业结构 PAGEREF _Toc312404226 h - 6 - HYPERLINK l _Toc312404227 3.固定投资 PAGEREF _Toc312404227 h - 7 - HYPERLINK l _Toc312404228 4.工业进展 PAGEREF _Toc312404228 h - 7 - HYPERLINK l _Toc312404229 5.消费收入 PAGEREF _Toc31240422

5、9 h - 8 - HYPERLINK l _Toc312404230 (二)重庆都市定位：定位超前，都市价值创历史新高 PAGEREF _Toc312404230 h - 9 - HYPERLINK l _Toc312404231 1.五大定位引领都市进展、构建内陆全功能商贸物流中心 PAGEREF _Toc312404231 h - 9 - HYPERLINK l _Toc312404232 2.五大中心加冕提升都市地位 PAGEREF _Toc312404232 h - 9 - HYPERLINK l _Toc312404233 3.成渝经济合体 PAGEREF _Toc31240423

6、3 h - 10 - HYPERLINK l _Toc312404234 (三)重庆都市规划：规划利好，都市进展潜力强劲 PAGEREF _Toc312404234 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404235 1.两江新区挂牌 PAGEREF _Toc312404235 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404236 2.物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心 PAGEREF _Toc312404236 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404237 (四)政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机 PAGER

7、EF _Toc312404237 h - 13 - HYPERLINK l _Toc312404238 二、璧山投资环境 PAGEREF _Toc312404238 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404239 (一)璧山都市环境分析 PAGEREF _Toc312404239 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404240 1.区域位置 PAGEREF _Toc312404240 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404241 2.面积及人口 PAGEREF _Toc312404241 h - 14 - HYPERLINK

8、l _Toc312404242 3.历史沿革 PAGEREF _Toc312404242 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404243 4.人文风貌 PAGEREF _Toc312404243 h - 14 - HYPERLINK l _Toc312404244 5.工业产业 PAGEREF _Toc312404244 h - 15 - HYPERLINK l _Toc312404245 6.特产资源 PAGEREF _Toc312404245 h - 16 - HYPERLINK l _Toc312404246 (二)璧山经济运行环境分析 PAGEREF _Toc31

9、2404246 h - 16 - HYPERLINK l _Toc312404247 1.璧山经济进展 PAGEREF _Toc312404247 h - 16 - HYPERLINK l _Toc312404248 (三)璧山都市规划分析 PAGEREF _Toc312404248 h - 19 - HYPERLINK l _Toc312404249 1.区域定位 PAGEREF _Toc312404249 h - 19 - HYPERLINK l _Toc312404250 2.功能定位 PAGEREF _Toc312404250 h - 19 - HYPERLINK l _Toc3124

10、04251 3.都市规划 PAGEREF _Toc312404251 h - 20 - HYPERLINK l _Toc312404252 三、投资环境综述 PAGEREF _Toc312404252 h - 24 - HYPERLINK l _Toc312404253 第四章工业地产市场环境分析 PAGEREF _Toc312404253 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404254 一、工业地产进展分析 PAGEREF _Toc312404254 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404255 (一)工业地产的概念 PAGEREF _Toc31

11、2404255 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404256 (二)工业地产进展历程 PAGEREF _Toc312404256 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404257 1.我国工业地产的兴起 PAGEREF _Toc312404257 h - 26 - HYPERLINK l _Toc312404258 2.我国工业地产的进展现状 PAGEREF _Toc312404258 h - 27 - HYPERLINK l _Toc312404259 3.工业地产的进展趋势 PAGEREF _Toc312404259 h - 27 - HYPER

12、LINK l _Toc312404260 (三)工业地产开发模式 PAGEREF _Toc312404260 h - 28 - HYPERLINK l _Toc312404261 1.工业园区开发模式 PAGEREF _Toc312404261 h - 28 - HYPERLINK l _Toc312404262 2.主体企业引导模式 PAGEREF _Toc312404262 h - 28 - HYPERLINK l _Toc312404263 3.工业地产商模式 PAGEREF _Toc312404263 h - 29 - HYPERLINK l _Toc312404264 4.综合运作模

13、式 PAGEREF _Toc312404264 h - 29 - HYPERLINK l _Toc312404265 二、总部基地进展分析 PAGEREF _Toc312404265 h - 30 - HYPERLINK l _Toc312404266 (一)国内总部经济进展分析 PAGEREF _Toc312404266 h - 30 - HYPERLINK l _Toc312404267 (二)国内总部基地进展分析 PAGEREF _Toc312404267 h - 32 - HYPERLINK l _Toc312404268 1.进展起源 PAGEREF _Toc312404268 h

14、- 32 - HYPERLINK l _Toc312404269 2.进展现状分析 PAGEREF _Toc312404269 h - 32 - HYPERLINK l _Toc312404270 3.总部基地案例分析北京总部基地 PAGEREF _Toc312404270 h - 33 - HYPERLINK l _Toc312404271 4.进展总部经济的“五大效应”： PAGEREF _Toc312404271 h - 35 - HYPERLINK l _Toc312404272 三、重庆总部基地进展分析 PAGEREF _Toc312404272 h - 37 - HYPERLINK

15、 l _Toc312404273 (一)重庆总部经济进展能力分析 PAGEREF _Toc312404273 h - 37 - HYPERLINK l _Toc312404274 (二)重庆总部经济进展政策环境分析 PAGEREF _Toc312404274 h - 37 - HYPERLINK l _Toc312404275 1.以重庆解放碑CBD为平台，大力进展区域性总部经济 PAGEREF _Toc312404275 h - 37 - HYPERLINK l _Toc312404276 2.南岸弹子石进展“区域型总部经济区” PAGEREF _Toc312404276 h - 38 -

16、HYPERLINK l _Toc312404277 3.江北区域重大战略举措大力进展总部经济 PAGEREF _Toc312404277 h - 38 - HYPERLINK l _Toc312404278 (三)重庆总部基地进展现状分析 PAGEREF _Toc312404278 h - 39 - HYPERLINK l _Toc312404279 1.重庆总部基地进展现状 PAGEREF _Toc312404279 h - 40 - HYPERLINK l _Toc312404280 2.重庆总部基地潜在项目分析 PAGEREF _Toc312404280 h - 42 - HYPERLI

17、NK l _Toc312404281 四、璧山进展总部经济环境分析 PAGEREF _Toc312404281 h - 43 - HYPERLINK l _Toc312404282 (一)璧山工业园进展现状 PAGEREF _Toc312404282 h - 43 - HYPERLINK l _Toc312404283 (二)璧山工业园进展规划 PAGEREF _Toc312404283 h - 44 - HYPERLINK l _Toc312404284 1.电子信息产业 PAGEREF _Toc312404284 h - 45 - HYPERLINK l _Toc312404285 2.医

18、药食品产业 PAGEREF _Toc312404285 h - 45 - HYPERLINK l _Toc312404286 3.装备制造产业 PAGEREF _Toc312404286 h - 46 - HYPERLINK l _Toc312404287 (三)璧山进展总部经济环境小结 PAGEREF _Toc312404287 h - 46 - HYPERLINK l _Toc312404288 第五章项目属性及整体进展方向分析 PAGEREF _Toc312404288 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404289 一、项目属性 PAGEREF _Toc31240

19、4289 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404290 (一)项目差不多情况 PAGEREF _Toc312404290 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404291 1.项目区位 PAGEREF _Toc312404291 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404292 2.项目四至 PAGEREF _Toc312404292 h - 47 - HYPERLINK l _Toc312404293 (二)项目宗地现状 PAGEREF _Toc312404293 h - 48 - HYPERLINK l _Toc3124042

20、94 (三)项目周边概况 PAGEREF _Toc312404294 h - 49 - HYPERLINK l _Toc312404295 1.交通 PAGEREF _Toc312404295 h - 49 - HYPERLINK l _Toc312404296 2.配套 PAGEREF _Toc312404296 h - 49 - HYPERLINK l _Toc312404297 3.景观资源 PAGEREF _Toc312404297 h - 50 - HYPERLINK l _Toc312404298 二、项目产品初判 PAGEREF _Toc312404298 h - 51 - HY

21、PERLINK l _Toc312404299 (一)项目属性回忆 PAGEREF _Toc312404299 h - 51 - HYPERLINK l _Toc312404300 1.优势 PAGEREF _Toc312404300 h - 51 - HYPERLINK l _Toc312404301 2.劣势 PAGEREF _Toc312404301 h - 52 - HYPERLINK l _Toc312404302 (二)项目产品初步研判 PAGEREF _Toc312404302 h - 52 - HYPERLINK l _Toc312404303 第六章办公需求分析 PAGERE

22、F _Toc312404303 h - 54 - HYPERLINK l _Toc312404304 一、璧山办公市场现状 PAGEREF _Toc312404304 h - 54 - HYPERLINK l _Toc312404305 二、园区企业调研 PAGEREF _Toc312404305 h - 54 - HYPERLINK l _Toc312404306 (一)企业概况 PAGEREF _Toc312404306 h - 54 - HYPERLINK l _Toc312404307 (二)企业对璧山工业园进展的看法 PAGEREF _Toc312404307 h - 55 - HY

23、PERLINK l _Toc312404308 (三)企业对璧山工业园建设总部基地的看法 PAGEREF _Toc312404308 h - 55 - HYPERLINK l _Toc312404309 三、企业办公需求调研 PAGEREF _Toc312404309 h - 55 - HYPERLINK l _Toc312404310 (一)璧山办公企业 PAGEREF _Toc312404310 h - 55 - HYPERLINK l _Toc312404311 (二)主城客户 PAGEREF _Toc312404311 h - 56 - HYPERLINK l _Toc31240431

24、2 第七章项目定位 PAGEREF _Toc312404312 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404313 一、整体定位 PAGEREF _Toc312404313 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404314 (一)项目SWOT分析 PAGEREF _Toc312404314 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404315 1.优势（S） PAGEREF _Toc312404315 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404316 2.劣势（W） PAGEREF _Toc312404316 h - 5

25、7 - HYPERLINK l _Toc312404317 3.机会（O） PAGEREF _Toc312404317 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404318 4.威胁（T） PAGEREF _Toc312404318 h - 57 - HYPERLINK l _Toc312404319 (二)项目定位 PAGEREF _Toc312404319 h - 58 - HYPERLINK l _Toc312404320 二、市场定位 PAGEREF _Toc312404320 h - 58 - HYPERLINK l _Toc312404321 三、客户定位 PAGE

26、REF _Toc312404321 h - 59 - HYPERLINK l _Toc312404322 四、功能定位 PAGEREF _Toc312404322 h - 59 - HYPERLINK l _Toc312404323 五、产品组合 PAGEREF _Toc312404323 h - 60 - HYPERLINK l _Toc312404324 六、价格定位 PAGEREF _Toc312404324 h - 60 - HYPERLINK l _Toc312404325 (一)定价前提 PAGEREF _Toc312404325 h - 60 - HYPERLINK l _Toc

27、312404326 (二)市场比较法 PAGEREF _Toc312404326 h - 60 - HYPERLINK l _Toc312404327 (三)售价测算 PAGEREF _Toc312404327 h - 60 - HYPERLINK l _Toc312404328 第八章项目开发及经营进度 PAGEREF _Toc312404328 h - 63 - HYPERLINK l _Toc312404329 一、项目开发周期打算 PAGEREF _Toc312404329 h - 63 - HYPERLINK l _Toc312404330 二、项目销售周期打算 PAGEREF _T

28、oc312404330 h - 64 - HYPERLINK l _Toc312404331 第九章项目经济效益评估 PAGEREF _Toc312404331 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404332 一、项目投资估算讲明 PAGEREF _Toc312404332 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404333 (一)投资估算的范围 PAGEREF _Toc312404333 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404334 (二)投资估算的取值讲明 PAGEREF _Toc312404334 h - 65 - HYPE

29、RLINK l _Toc312404335 二、项目资金打算预测 PAGEREF _Toc312404335 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404336 (一)项目技术经济指标 PAGEREF _Toc312404336 h - 65 - HYPERLINK l _Toc312404337 (二)项目投资估算 PAGEREF _Toc312404337 h - 66 - HYPERLINK l _Toc312404338 (三)项目销售收入 PAGEREF _Toc312404338 h - 67 - HYPERLINK l _Toc312404339 (四)项目资金

30、来源与应用 PAGEREF _Toc312404339 h - 68 - HYPERLINK l _Toc312404340 (五)项目损益分析 PAGEREF _Toc312404340 h - 68 - HYPERLINK l _Toc312404341 三、项目经济分析 PAGEREF _Toc312404341 h - 69 - HYPERLINK l _Toc312404342 (一)项目现金流流量分析 PAGEREF _Toc312404342 h - 69 - HYPERLINK l _Toc312404343 (二)项目累计现金流流量分析 PAGEREF _Toc3124043

31、43 h - 70 - HYPERLINK l _Toc312404344 (三)盈利能力分析 PAGEREF _Toc312404344 h - 71 - HYPERLINK l _Toc312404345 (四)总资产评估 PAGEREF _Toc312404345 h - 73 - HYPERLINK l _Toc312404346 第十章项目开发难点及对策研究 PAGEREF _Toc312404346 h - 74 - HYPERLINK l _Toc312404347 一、开发难点 PAGEREF _Toc312404347 h - 74 - HYPERLINK l _Toc312

32、404348 二、对应策略 PAGEREF _Toc312404348 h - 74 - HYPERLINK l _Toc312404349 第十一章项目结论 PAGEREF _Toc312404349 h - 76 - HYPERLINK l _Toc312404350 第十二章附件 PAGEREF _Toc312404350 h - 77 - HYPERLINK l _Toc312404351 附件一：成本明细表 PAGEREF _Toc312404351 h - 77 - HYPERLINK l _Toc312404352 附件二：销售收入表 PAGEREF _Toc312404352

33、h - 79 - HYPERLINK l _Toc312404353 附件三：项目资金来源与应用表 PAGEREF _Toc312404353 h - 80 - HYPERLINK l _Toc312404354 附件四：项目损益表 PAGEREF _Toc312404354 h - 82 - HYPERLINK l _Toc312404355 附件五：项目现金流量表 PAGEREF _Toc312404355 h - 84 -总论项目概况项目位于重庆市璧山县城南部，隶属于璧山工业园区，项目总占地面积47265.3平方米，其中建设用地面积39898平方米，用地性质为工业用地。建设用地容积率3.

34、0，可实现地上建筑面积119694平方米。编制依据编制依据中华人民共和国建设部公布的房地产开发项目经济评价方法；中华人民共和国土地治理法；中华人民共和国都市房地产治理法；都市房地产开发经营治理条例 中华人民共和国国务院令第248号；中华人民共和国营业税暂行条例；中华人民共和国企业所得税暂行条例；2008年重庆市建筑工程预算定额；建设部2007年公布的市政工程投资估算指标；国家及重庆市颁发的电力、通信、工程管网等造价信息；重庆市颁发的有关建设方面的标准；重庆市建筑材料价格信息和价格指数。编制讲明工程投资估算按重庆市建筑定额及安装工程定额估算，工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取；

35、计委颁发的第三版建设项目经济评价方法与参数；本报告中价格、费用等取数均以重庆市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。本报告要紧结论重庆是一个极具进展潜力的国家级中心都市，都市定位、都市规划、都市建设引领着都市经济高速持续稳步的增长，都市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的进展阻碍，重庆都市社会结构、产业结构、都市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着都市航空、铁路、水路、道路条件的改善，以后，重庆将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在重庆投资建厂。随着都市辐射力的提升，

36、重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业进展带来了良好的进展机遇，以后重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速进展期。从市场情况来看，目前我国工业进展正处于由产办工业集群向总部工业基地进展的转型关键时期，总部工业基地是以后的进展趋势，具有前瞻性，同时符合工业进展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速进展，在一定程度上推进了都市的经济转型和进展。总部经济是我国中心都市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心都市产业升级的战略选择，总部基地的开发建设为总部经济的进展提供良好的物质承载体。总部经济是中心都市新的区域经济形态，作为一种高级形态的产业集群，总部基地将成

37、为税收、资金、人才和品牌的汇合高地。重庆作为中国5大都市之一，需要以总部经济促成区域经济的快速进展。目前重庆总部经济开发处于较低进展水平，总部基地还处于萌芽时期，总部基地开发水平亟待提升。璧山县都市环境良好，拥有众多的资源。是重庆都市发达经济圈的重要组成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济进展中具有重要的地位和作用。伴随交通条件和都市地位的改善，都市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业拓展区，将为工业进展提供良好的契机，第三产业稳健进展，将为办公市场进展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的进展提供巨大空间。在此基础上，璧山县作为重庆的工业重镇，在政府大力的进展下，其目前拥有良好的产业基础

38、。随着璧山县经济、交通、都市的进展，将提升都市地位及增强都市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建筑千亿级工业园的规划，使璧山县工业快速进展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济制造了良好条件。但在整个园区中目前暂无总部基地的规划，这将成为市场的一个机会点。通过对整个市场环境的分析以及本项目自身条件的分析，项目力求打造成为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区域经济的快速进展，提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地资金对区域的投资信息，促进大量社会资金进入，改善就业环境，增加区域税收效益，带动都市的综合进展。本项目要紧

39、由精品写字楼、一般写字楼、配套中心和会议中心组成，其中精品写字楼49194平方米、一般写字楼38800平方米、配套中心28700平方米、会议中心3000平方米和地下车库及设备用房26507平方米。可能2011年9月开工奠基，开发周期约为五年。经测算，本项目总投资54480万元，税前收益约1.27亿元，税前投资回报率23.27%，税后收益约0.92亿元，税后投资回报率16.81%，全部资金内部收益率9.89%，全部资金静态投资回收期5.44年。因此本项目的建设是可行的。项目建设的必要性项目提出背景在“1小时经济圈”的规划下，璧山成为重庆主城拓展区。区域城乡空间进展布局为“一心四带五区”，璧山与都

40、市区、江津城区一同构建核心进展区。璧山是历史人文古城，拥有市级风景名胜区，旅游资源丰富。是重庆市西面的一座卫星都市，是集“优美、生态、文化、宜居”为一体的现代生活高品质城区。同时，在区域工业增长极、主城后台服务区及的规划下，璧山都市经济得以高速进展，都市地位迅速提升，发挥着承接都市核心区、辐射都市核心区外延区的重要作用，璧山都市形象和都市功能十分重要。为实现璧山都市进展目标，推进都市经济快速进展，提升都市对外形象，本文对该项目进行了研究分析。本项目建设的必要性重庆作为中国5大都市之一、长江上游地区经济中心、国家重要的现代化制造业基地、西南地区综合交通枢纽和国家级历史文化名城，都市的价值将都市自

41、身的进展动力进一步激发，为实现都市综合实力不断增长、都市经济进一步快速增长，推动都市全方面的迅速进步，必须找到都市进展的新动力。而“两江新区”的正式启动，将使得重庆乃至整个西部地区的重要经济体在以后十年甚至更久的时刻里，均保持着经济高速增长的势头和产业升级换代。璧山县政府高度重视工业的进展，把工业园作为作为本地区的一个长期坚持的建设重点。目前工业园区共引进175家企业，其中投产105家，2007年产值97亿元，规划2012年产值将达到500亿元，2020年将达1500亿元。璧山工业园区目前以进展制鞋业和机械制造加工业为主，园区产业处于进展初级时期，园区龙头企业尚未进展稳定。依照璧山产业规划，到

42、2020年，重庆璧山工业园区总建成面积将达25平方公里，其中工业用地21平方公里，区域范围包括璧城片区15平方公里和青杠片区10平方公里，以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区。璧山随着大学城隧道的贯穿，经济的进展与重庆市中心的联系日益增进。工业是璧山县经济增长的要紧动力，因此固定资产投资中用于工业的占到了56%左右，在政府大力的进展下，其目前拥有良好的产业基础。随着璧山县经济、交通、都市的进展，将提升都市地位及增强都市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建筑千亿级工业园的规划，使璧山县工业快速进展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济制造了良好条件，总部

43、基地的建设也成为以后进展的趋势。加之重庆总部经济开发处于较低进展水平，总部基地还处于萌芽时期，总部基地开发水平亟待提升。鉴于以上缘故，在本区域选择总部基地建设是十分必要的。投资环境分析重庆投资环境重庆都市经济：工业投资领涨，都市经济迎万亿平台经济总量至直辖12年以来，重庆地区生产总值由1997年的1510亿增加至2009年的6530亿，翻了2番。特不是至2002年以来，年均增速均保持在10%以上，且近年来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。依照目前公布的数据显示，重庆产业结构的快速调整，及以民生为导向的一系列改革举措，2010年重庆经济保持了快速进展的良好势头， GDP同比增长17%，经济

44、总量达到8000亿。按照目前重庆经济的进展形势，到2012年，重庆GDP总值将迈上万亿元新台阶！跨入全国“万亿俱乐部”！按照目前重庆的“十二五”规划目标，到2015年重庆要实现“4大愿景”，即把重庆建成特色鲜亮的国家中心都市、集聚和辐射功能强大的经济中心、居民有充分的幸福感、西部开放“窗口”和统筹城乡改革的“先行区”。具体而言，在“十二五”期间，重庆的目标是，GDP翻一番，年均增长12.5%，达到1.5万亿元，相当于上海目前的体量，人均GDP翻一番，达到8000HYPERLINK /money/forex/index.htm t _blank美元，相当于2008年北京的水平，重庆整体进入现代化

45、时期。产业结构重庆作为老工业基地，第二产业历来差不多上重庆的支柱产业。2007年开始，工业产值比重已过半壁江山。目前，重庆市已开始了产业升级战略，按照重庆“十二五”规划，第一产业在经济总量的比例将会下降到5%，第二产业所占比例将上升到50%，而第三产业所占比例将上升到45%左右。随着“两江新区”工业区，西永微电园区、长寿晏家化工园区等工业园区的陆续推进，重庆以后的工业实力将更为雄厚，为第二产业的高速进展提高坚实的基础。同时，服务业、金融业也正式启动了升级，如江北嘴CBD建设提速、解放碑CBD“腾笼换鸟”等，第三产业也将在以后呈现强劲的增长势头。二、三产业的结构升级，将会加速将重庆推向国家重要的

46、现代化制造业基地和长江上游经济中心。图表3.1 1997-2010年重庆市产业结构走势示意图 数据来源：重庆市统计局固定投资至2000年以来，重庆市固定资产投资稳步增长，数据显示2010年，全市全社会固定资产投资完成6400亿元，同比增长31.4%，较全国高出6.5个百分点。在“五个重庆”建设的指导下，基础设施投资额度也明显增加，这带来的是都市交通的通畅、环境的靓丽。另外，基础设施建设作为房地产开发的先行条件，它的提速也会加快房地产开发的进程。图表3.2 2000-2010年重庆市基础设施投资额走势示意图数据来源：重庆市统计局工业进展目前，重庆打造亚洲最大的笔记本电脑基地，国家级现代制造业基地

47、，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推进。特不是“两江新区”工业区、西永微电园区差不多成为重庆工业的战略平台和强大引擎。重庆将由区域性的工业都市转变为国家重要的现代化制造业基地，这将从全然上改变重庆的经济结构和增长方式。众所周知，目前地点政府热衷于靠出让土地过生活，也确实是“土地财政”，而重庆工业经济的强劲进展，将使政府摆脱对“土地财政”的依靠，使都市进展更具可持续性。消费收入图表3.3 1997-2010年重庆市城镇居民人均可支配收入走势示意图 数据来源：重庆市统计局图表3.4 1997-2010年重庆市社会消费品零售总额走势示意图 数据来源：重庆市统计局随着居民收入的持续稳定增长

48、，市民消费观念有所变化，吃、穿、用消费比重有所下降，汽车、住宅、教育、旅游、娱乐、保健等消费渐成热点，这推动了消费市场的活跃。按照重庆市政府“十二五”打算，到2015年，社会商品零售总额将达到6000亿。重庆都市定位：定位超前，都市价值创历史新高五大定位引领都市进展、构建内陆全功能商贸物流中心图表3.5 都市定位重庆，中国西部地区唯一的直辖市和中心都市，是中国内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区、重要的现代制造业基地、国家高科技产业基地、长江上游的航运中心。作为国家定位的西部物流区域核心都市、全国性物流枢纽都市，重庆发挥其是西部地区唯一拥有公、铁、水、空等综合交通特大都市的资源优势，承西

49、启东，接南转北。推动中西部地区与国际物流的有机结合，实施“一江两翼三洋”的国际物流大通道战略，构建长江上游的商贸中心和物流中心。五大中心加冕提升都市地位首先，全国性中心都市的战略首次将重庆与成都两颗西部重镇从平衡的格局中脱离，这意味着至少在政策的推动上，在以后10年，重庆将作为整个西部的首要扶持对象。这种政策上预期将在都市进展的方方面面推动重庆向名副事实上的全国中心都市进军。而以目前的形式来看，进军的路程并不短暂，在这并不短暂的路上，充满着投资的好机会。换句话讲，在接下来的十年里，重庆将获得更多，更优秀是投资，这将大大的推动重庆经济接着保持快速增长。其次，全国性中心都市的战略将重庆推向了整个西

50、部的门户，代表着整个西部向全国展示西部大开发的成就，向全世界展示中国的持续进展动力。这种门户作用，一方面昭示了都市以后宽敞的进展空间，另一方面，也使得都市各方面的辐射、吸引能力得到了显著的提升，都市化进程将不再是简单匮乏的自然变动，以高素养人才流淌为核心的主动迁入将在都市进展中占据更大份额。其三，全国性中心都市的战略作为一种价值催化剂将都市自身的进展动力进一步激发，都市综合实力增长将在较长的时期内处于价值预期增长与都市经济增长两者之间快速相互激发的和谐过程。这种和谐将以加速加速度的作用推动都市全方面的迅速进步。所谓所谓国家中心都市指的是国家城镇体系顶端的都市，这些都市要在全国具备引领、辐射、集

51、散功能，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。是通过综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续进展能力等七大指标考察综合而得。成渝经济合体图表3.6“成渝经济区”规划概念示意图成渝经济区初步拟定五大战略定位西部大开发的增长极或经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区等五大战略定位。重庆都市规划：规划利好，都市进展潜力强劲两江新区挂牌2010年6月18日，作为“试验区”的配套政策之一“两江新区”正式挂牌，标志着重庆正式进入中国第三区时代。1200

52、平方公里，10年之后地区年产值预期等于目前整个重庆的生产总值（目标6000亿），占当时都市生产总值的1/4，简单两个数字指标差不多把“两江蓝图”描绘得淋漓尽致。 “两江新区”实质是五大中心都市的重要配套政策，其正式挂牌标志着重庆五大中心都市进程的正式起航，标志着重庆以后经济增长进入了多轮驱动给力时代，增速与增效都将在接下来的十年里发生天翻地覆的变化。物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心一大四小开创重庆全新航空物流环境图表3.7“重庆机场”区位示意图除江北国际机场、万州五桥机场、黔江周白机场以外，重庆还规划有仙女山机场、巫山神女峰机场两个支线机场向大西南铁路枢纽全速迈进图表3.8 重庆铁

53、路路网示意图目前，我市境内已形成“一枢纽五干线二支线”，在建项目有宜万铁路、兰渝铁路、渝利铁路、遂渝二线铁路、南涪铁路、渝怀二线、达万铁路电气化改造等7个铁路项目。近期，还将开工黔张常铁路、郑万铁路、安张铁路、渝昆铁路等项目。高速路网规划联通重庆辐射全国图表3.9 重庆高速路网示意图重庆市高速公路网布局由3条环线、10条放射线、3条联线组成，简称“三环、十射、三联线”，总规模约3888千米。政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府接着加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级

54、，限购都市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线都市也要限购”，随后台州、珠海等都市跟进，限购都市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设打算提早实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。政策环境趋严，市场难于快速回暖。高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机。小结：重庆是一个极具进展潜力的国家级中心都市，都市定位、都市规划、都市建设引领着都市经济高速持续稳步的增长，都市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的进展阻碍，重庆都市社会结构、产业结构、都市环境都将得到大

55、幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着都市航空、铁路、水路、道路条件的改善，以后，重庆将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企业在重庆投资建厂。随着都市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业进展带来了良好的进展机遇，以后重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速进展期。宏观调控剑指商品住宅，商业及工业地产也将引来新的机遇。璧山投资环境璧山都市环境分析区域位置璧山县位于重庆市以西，东经106 .02至东经106.20，北纬29.17至29.53。东西宽15.5公里，南北长66.5公里。

56、东邻沙坪坝区、九龙坡区，南界江津区，西连铜梁县、永川区，北接合川区、北碚区。璧山地处重庆西大门，是川东、川北、渝西各县市到重庆的交通要道。1995年7月成渝高速公路开通后，从县城以南15公里的青杠街道上高速公路至重庆（陈家坪），里程为23公里。面积及人口县域面积915平方公里，2010年末璧山县常住人口为58.6万人，县城常住人口数量为29.4万人，城镇化率为42.05%，连续8年居全市县第一位。历史沿革在五千年前，璧山就已有先民劳动生息。春秋战国时，县境为巴国地。民国3年（1914年），璧山县属四川省东川道。1949年12月1日璧山县解放，属川东区巴县行政专员公署管辖。是年12月20日，巴县

57、行政专员公署改驻璧山，更名璧山行政专员公署。1951年4月，璧山专署迁至江津，改名江津专区，属之。1960年江津专署迁往永川。1968年，江津专区更名江津地区，璧山县属江津地区。1981年，江津地区更名为永川地区，璧山县属永川地区。1983年4月1日，永川地区与重庆市合并，璧山县属重庆市辖。1997年重庆设立直辖市，璧山县隶属重庆市。人文风貌璧山史称“巴渝名邑”，历史悠久，地灵人杰，历史上曾出过“双状元”、“六翰林”。古时就有“璧山八景”，即“金剑晴雪”、“东林晓钟”、“觉院夜雨”、“茅莱仙境”、“圣灯普照”、“虎峰马迹”、“凉伞云遮”、“石泉凝脂”。璧山全县共有市级文物爱护单位3处，县级文物

58、爱护单位43处；县境之内，还有36座古寨、95处古墓。位于璧城街道中央的文庙“大成殿”古朴、壮观，有194朵如意斗拱，重檐大屋顶琉璃建筑屹立在凤凰山脚下，与文庙广场（大成广场）、小东门状元桥连成一线；历年发掘的17具汉画像石棺，雕刻精美，名冠巴蜀，其中一个迁入重庆三峡博物馆馆藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、青杠的清代河氏百岁坊也是璧山名声颇著的宝贵文化遗存。工业产业 有成渝高速沿线产业密集带和渝遂高速沿线产业密集带通过璧山工业园区，璧山县成为两大产业密集带建设进展的桥头堡。九龙坡、沙坪坝、大渡口、璧山将联手打造“三都一谷”，即汽车摩托车之都、铝加工之都、中国西部鞋都和西部“硅谷”。机械制造业机械工

59、业是璧山县三大支柱产业之一。2005年，全县有各类机械加工企业500多家，实现工业总产值518761 万元，实现税收 15144 万元。全县机械工业依托红宇公司、青山公司、大江公司等一大批重点企业的配套作用，初步形成了汽、摩配生产基地，全年完成汽车配件12.75亿元，完成摩托车配件16.63亿元，完成摩托车发动机15.45万台，摩托车成车7.7万辆。金冠集团，盾之王公司、红旗缸盖公司等被认定为科技型民营企业和市新技术企业。制鞋业皮革皮鞋业是璧山县三大支柱产业之一。2006年，有鞋业企业1300多家，鞋业产品产量达到5849万双，年产值达到34.5亿元，获得重庆名牌称号的鞋类产品3个（“米棋”、

60、“百折不挠”、“红火鸟”），重庆市闻名商标2个（“米棋”、“景渝”），重庆市知名品牌1个（“尼斯雪豹”）。“红火鸟”牌皮鞋成为我县历史上第一个国家免检产品，并被评为重庆品牌产品。新型建材业建筑建材工业是璧山县三大支柱产业之一，2005年，有各类建筑建材企业168余家。全年实现工业总产值171810万元，占工业经济比重14.2 %，实现税收4858万元。建材业由过去生建产水泥、机制砖等低档产品向高新技术、环保型产品生产进展，形成了水泥、钢材、塑钢门窗、槽管多种产品的建材业。2005年新型建材产值达2多亿元。顾地公司获专利技术并被认定为科技型民营企业和市新技术企业。特产资源璧山县幅员面积914.5