苏园01号地块土地使用权竞买投资可行性研究报告

1、地 址：三香路 179号702-707地 址：三香路 179号702-707室电 话：0512-6866293068669260 (FAX)邮编：215004E-mail : mx 费用可在签定合同之日起 7日内一次付清，或分三次付清，每次不得低于 30%,第一次和第二次在签定合同一个季度内付款，第三次付款在第二季度（期）完成，详见表7 “土地付款和工程进度要求”，第1期、付款60%和 第2期付40%。建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费、销售费用及其他费 用在工程和业务开展期间均匀使用。财务费用根据每期借款余额计算实际发生额。2资金筹措计划1）资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷

2、款的一般要求，银行贷款不超过项目总投资的70%或土地出让金的70%，其余由资本金和预售收入解决。2）资金使用的顺序一般第一期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后（投 入使用的自有资金一般不低于土地价值或项目总投资的30%。），在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售之后，应尽量使用预售收入，不足部分使 用贷款。3）本项目资金筹措计划企业计划投入自有资金 8075.00万元，同时由银行开始提供贷款 9000 万元，用作投资的预售收入10720.73万元。详见表10 “投资计划与资金筹措表”。二、销售收入、销售税金及附加计算产品定价、销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基本售价及价格

3、 变化详见表3 “售价分析表”。独立别墅8800元/ m2 ,多层住宅4000元/m2 , 中高层住宅4000元/m2，汽车车位3500元/m2，商业配套房3000元/m2。销 售面积：独立别墅12250 m2,多层住宅29900 m2，中高层19140平方米m2， 汽车车位8000 m2，商业配套房500 m2，销售额32786万元。营业税税率5%，城市建设维护税税率7%，教育费附加4%。营业税金 及附加1819.66万元。每期销售详细情况见表11 “营业收入和营业税金及附加计算表”三、经济分析基本分析推荐方案的基本分析结果详见表 9 “经济评价指标汇总表”。内部收益率 9.94%。此收益率

4、是人为控制的，可接受的最高土地价格14600万元。其他主要报表：表12 “资金来源与运用表”表13 “损益表”表14借款还本付息计算表“表15 “全部投资现金流量表”表16 “资本金现金流量表”2.单因素敏感性分析表17 “单因素敏感性分析表”3多因素敏感性分析表18 “多因素敏感性分析表”概率分析每个方案的概率分析见表19-119-8 “概率分析表” 概率分析主要指标汇总于表17。概率分析指标汇总表表20万案土地取咼 限价(万元)基本分析内部 收益率(%)内部收率期望值(%)内部收益 率10% 的累计概 率(%)内部收益 率8%的 累计概率(%)内部收益 率6%的 累计概率(%)内部收益 率

5、小于1 的概率(%)万案一146009.9411.13659.9070.0083.100万案一148009.4010.58759.9070.0082.000.70方案三150008.9510.12149.4064.0082.000.70方案四154007.969.125243.1059.9070.004.20方案五158006.688.148739.1049.4064.007.40方案六162006.047.139329.6043.1059.9013.60165005.386.379223.9039.1049.4013.60方案八168004.755.691920.6029.6049.4016.90五、评价与结论综合上述分析可得出以下认识：方案一是根据基准收益率=10%测算的土地最高限价，为14600万元， 期望值11.136%,达到基准收益率的累计概率为 59.9%,应该比较理想。若 企业土地存量较多，可选择此方案。若企业确定的基准收益率为8%则方案四较为合适，土地价格15400 万元，内部收益率期望值大于 8%基本分析的收益率也接近 8%内部收益 率大于8%的可能性59.9%。若能冒进一点，企业确定的基准收益