安居房工程项目可行性研究报告

1、安居项目可行性研究报告第一章 总则一、项目背景（一）项目名称：米兰某住宅项目（2）承办单位：浙江滨河实业有限公司（三）项目可行性研究报告的编制依据1、市建设局发布的城市城市规划与管理技术规程2、某县建设局米兰某住宅项目设计要求附规划红线图3.米兰某住宅项目规划与建筑设计4、某县建设局关于批准米兰某住宅项目设计方案规划例会的意见5、项目可行性研究报告编制委托书6.建设项目经济评价方法及参数（第三版）7.投资项目可行性研究指南8. 现行相关建设法律法规二、项目概况（一）施工要求本项目旨在将米兰保障性住房项目打造成为21世纪现代人文居住社区，提升社区品位。充分利用周边资源，打造环境优美、建筑典雅、宜

2、业宜居、管理便捷的现代化高品质住宅区，体现“友、善、美”的和谐宗旨。创造新的居住空间环境，实现住宅日照、朝向、通风、景观的统一，为分流人车提供便捷合理的交通系统。（二）建设范围A米兰住宅项目位于美丽的城市北地块，西邻护城河，北接风铃绿洲住宅项目，南接县人民医院，国际金座城综合空间开发向东。周边自然景观资源丰富。项目总规划用地面积约4.8公顷，分三期实施。（三）建设内容本项目建设内容分为4-5层安置房和商品房。安置房300套，商品房280套，其中多层商品房40套，高层商品房240套。住宅高度2.9米，多层住宅高度小于20米，高层建筑高度小于60米，首层设有高架自行车停车库建筑物。并集中设置地下机

3、动车停车库、半地下机动车停车库。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程等公共配套设施。（四）建设规模项目总规划用地面积48017.5平方米，其中一期用地面积16160.3平方米，二期用地面积17027.5平方米，三期用地面积14829.7平方米。项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公用建筑面积8372平方米，地下施工占地面积12005.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。（五）主要建设条件本项目建设符合县城总体规划要求。区内供水、供电、通讯等配套设施在规划中得到妥善解决，项目建设条件基本具备。（六）项目投入

4、资金总额、资金募集及使用计划一、项目总投资项目开发总投资（不含贷款利息） 30138万元，其中土地费10080万元，建筑安装费15173万元，前期建设费659万元，基础设施建设费825万元，公共配套建设费20万元，其他费用560万元，开发税1236万元，管理费150万元，意外费用1435万元。2. 筹资计划本项目的资金来源有两种：一种是自有资金；另一种是自有资金。另一种是银行贷款。三、资金使用计划投资计划如下。 12138万元自有资金全部用于投资；商业银行将申请5年期贷款1.8亿元。（七）主要技术经济指标表 1-1 主要技术经济指标项目单元数量总规划土地面积米248017.5总表面积米2932

5、28.6地上建筑面积米277296.8地下建筑面积米212005.2半地下施工区米23926.6住宅建筑面积米268924.8在高层住宅米233289.6多层房子米235635.2配套及公共建筑面积米28372在沿街商业建筑区米27469.4物业管理空间米2456社区服务室区域米2446.6容积率米21.61总楼面面积米211487.3建筑密度%23.9绿地率%30.1房屋总数家庭580在安置房数家庭300商品房数量家庭280停车数个人402那中间地下停车场个人297半地下停车场个人105三、主要结论和建议 （一）主要结论本项目为保障性住房建设项目。虽然不直接产生经济效益，但项目的社会效益比较

6、明显。保持一定的社会稳定，为经济发展提供空间，改善城市面貌，改善居住环境和中低收入居民的居住环境。生活质量。同时，该项目还将产生一定的经济效益，进一步加快投资步伐，促进城市基础设施建设，促进房地产业发展。因此，项目建设的综合效益显着。(2) 建议建议在工程建设中建立权责明确、约束有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期和质量，实现投资效益最大化，提高项目开发的整体效益。和建设。期内，招标投标工作严格按照公开、公平、公正的原则开展，加强流程管理，明确权责。 第二章项目建设背景和必要性一、项目建设背景地处长江三角洲杭嘉湖平原，浙江省最北端，与苏皖两省接壤。东接上海，西接安徽，南接杭州，北接宁西昌。

7、全县地处长江三角洲地理中心，面积1430平方公里。辖10个镇、6个乡、1个省级经济技术开发区。它有62万人口。这里山清水秀，气候湿润。 ”、“丝绸之家”美誉。是长三角经济区迅速崛起的新兴城市。近年来，一个县在新一轮跨越式发展中取得长足进步，国民经济保持平稳增长，综合实力进一步增强。 “全国生态县”、“省示范文明城市”、“国家园林城市”、“国际园林城市”等五张名片，并先后荣获全省“小康县”、全国科技先进县、全国综合实力强县“百强县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县”、“国际园林城市”等称号。工业经济提速增效，运行质量提高。以技术改造和新产品开发为抓手，改造建材、轻纺等传统产业，机电一体化、生

8、物医药等新兴产业迅速崛起，技术含量高、附加值大。高新技术产品发展迅速；某公司实施农业经济振兴战略，大力发展高效农业，实行农业产业化经营，以调整粮经比为重点，大力推进高效农业发展，扩大粮油、蔬菜、瓜果、禽、畜、特色水产品、花卉苗木等六大农业主导产业的规模，形成了大型农产品生产基地。与此同时，农业产业化已初见成效；某县还根据区位和交通条件，积极拓展第三产业发展。第三产业加快发展，旅游、房地产、社区服务业发展良好。金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输等行业稳步发展。以五大市场为重点的商贸物流中心已初具规模。 2009年，全县实现地区生产总值（GDP）240亿元。 2009年，全县完成财政总收入33

9、.89亿元，比2008年增长10%；地方财政收入18.47亿元，比2008年增长13.3%；全年完成固定资产投资157.56亿元；社会消费品零售总额91.15亿元。可见的， 以科学发展为主题，以结构调整为主线，以扩大开放为基调，坚持发展第一要务，真正进入了高速稳定良性发展时期。一个县域经济和金融的快速增长，加速了城市化进程。作为县域外拓展空间的第一个重点，掀起了大规模建设开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下，按照“民建民城”的方针，经过多年的建设和发展，城市基础设施基本完备，城市服务功能已具备得到了不断改进。尤其是改革开放20年来，城市建设进入了快车道。县委、县政府坚持以人为本，提出打造花园

10、式城市的目标，让城市环境更加优美。同时，大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破城建资金瓶颈，加大基础设施建设，有效拉动全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设平稳有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化工作取得显著成效，园林城市初具规模。某县居民普遍觉得城市的天空更蓝，道路更宽，环境更优美，生活更舒适。为进一步完善城镇住房供给体系，满足中低收入家庭需求，改善中低收入家庭住房条件，促进房地产市场健康发展，势在必行加快实施保障性住房建设项目。米兰安居住宅项目位于明珠路以西、龙山大道以南的美丽城市北地块。西邻护城河，北为凤岭绿洲住宅项目，南与县人民医院相邻，东为国际金座

11、城市综合空间。发展。二、项目建设的必要性（一）本项目的建设，对加快城区建设，促进跨越式发展具有重要意义。推进重大建设，建设现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推动城市崛起的重大决策。要继续大力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性住房无疑是最大的前提。谁把保障性住房建设好、谁先到位，谁就最先抢占建设先机，赢得发展主动权。 .可见，保障性住房建设在城市建设中的引领作用越来越明显。一是保障城市总体规划和建设项目顺利实施，使城市建成区面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供住房。社会保障性质的住房，使安居乐业成为可能，促进社会和谐稳定；三是促进房地产开发业健康发展。该项目是现代城市建设的

12、重要组成部分，也是城西扩展开发的主要阵地。如果不做好保障性住房建设，就会错失加快建设发展的良机，在新一轮区域竞争中失去主动权。此外，经济适用房工作应该迅速而不是缓慢地完成。延迟时间越长，风险越大，成本也越高。从这个意义上说，做好保障性住房就是抓住机遇、发展、融合。因此，思想和行动不能有懈怠，要以工作成果的快速进步转化机会。为现实。（2）本项目的建设是提升市区形象、改善城市环境的迫切需要。某县经济是新兴的城市经济，城市的发展往往依赖于良好的城市环境。环境产生形象、效益和生产力已成为共识。近年来的快速发展，都得益于城市基础设施的完善和环境形象的提升。通过保障性住房建设，让住房困难的低收入家庭拥有“

13、居者有其屋”，保障群众安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在长远发展大局的高度，本着对人民负责的态度，加快保障性住房建设，改善人居条件低收入家庭住房困难，进而改善某县城市环境。魅力四射，赢得新一轮发展机遇迫在眉睫。本项目以长水港沿江绿化带为景观核心，打造点、线、面不同形态的景观水景。通过几何造型与自然造型的结合，结合广场与绿地，营造出通透亮丽的人文景观。而小区的绿地不仅属于小区居民所有，还会辐射到城市，与城市共享，成为县城又一道亮丽的风景线。本项目建筑形式简洁明快，平顶设计，生动的建筑符号与现代形式相结合。注重建筑材料与色彩的呼应，唤起人们对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣

14、、紧张、多变的现代都市中营造出久违的家。（3）本项目的建设是为了维护社会稳定。保障性住房工作不仅关系到城市建设能否顺利进行、城市是否可持续发展的问题，也关系到低收入家庭的切身利益和社会稳定。对此，某县委、县政府高度重视保障性住房工作，将保障性住房管理工作列入重要议程。全县保障性住房工作已纳入法制化、规范化、科学化、有序化的管理轨道。近年来，某县保障性住房建设步伐不断加快，但仍存在保障性住房建设速度跟不上低收入家庭改善住房条件要求的现象，投入使用的保障性住房不能完全满足低收入家庭的需求，在一定程度上影响社会稳定。为此，某县委、县政府全力加快保障性住房建设。进一步创新发展保障性住房建设模式，积极推

15、进保障性住房建设市场化运作，采取切实措施和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与保障性住房建设，有效解决资金瓶颈问题。本项目的建设符合县域保障性安居工程建设的发展思路。新建保障性住房全部出售给住房困难的中低收入家庭。开发建设的目的是最大限度地改善中低收入住房困难家庭的住房条件。加快项目建设，努力把保障性住房建设成为群众满意的“精品工程”，努力让中低收入家庭早日住上保障性住房。（4）本项目的建设是以人为本、造福于民的体现。以人为本，想群众之所想，忧群众之所急，创造惠民之物，是获得群众拥护的必由之路。根据国家和浙江省有关规定，某县以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效率管理”为要求

16、，内容中低收入家庭感受新旧变化，生活质量明显提升。保障性住房制度的最大受益者。对群众来说，一方面，保障性住房建设将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新建保障性安居小区，将大大改善中低收入家庭的居住条件和生活条件。质量，保障性住房建设所取得的发展成果，必将在最大程度上、最大程度上惠及人民群众。本项目建设将充分利用城市水面周边环境资源，打造环境优美、建筑典雅、商住宜、管理便捷的现代化高品质居住社区，体现“深情、善良、美丽”是和谐的宗旨。因此，抓好本项目保障性住房建设，不仅是落实县委县政府加快解决中低收入家庭住房问题的具体措施，而且也是为了维护群众的利益，促进一定的发展。可见，该项目的

17、建设是非常紧迫和必要的。 第三章建设单位概况浙江滨河实业有限公司成立于2009年5月，注册资金8亿元。由市建设公司和县城建设开发公司共同出资设立。公司地址为县志城镇金陵中路257号。主要经营范围为：房地产开发经营、城市基础设施建设、旅游资源开发、城市建筑等。浙江滨河实业有限公司自成立以来，就选择了充分保护和利用环境、资源、生态的可持续发展模式和发展道路，积极倡导“园林中建城”、“规划就是财富”。 “环境就是优势”等现代发展理念。公司建立了现代企业管理模式，采用直线型职能组织管理方式，构建了精简高效的组织架构。最初，我们拥有一支分工协作、高度合作的优秀员工团队，保证了公司的专业水准和创新能力。虽

18、然成立时间不长，但已经开始致力于企业文化建设，强调物质文化是基础，制度文化是关键，精神文化是核心。创造独特的居住文化是公司房屋开发的原则。建筑有自己独特的语言，但意义不在于建筑本身，而更多是一种文化的体现。定位准确、特色鲜明的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围。它为业主提供的不仅仅是居住的地方，更是一种生活方式，甚至体现了业主自身的价值取向。公司倡导“与时俱进，超越自主”的企业精神。与时俱进是时代的要求。没有最好，只有更好，没有停顿，只有前进。自主超越是企业精神的核心和灵魂。超越意味着永不满足。只有不断超越自己、超越过去、超越今天，才能超越他人，谋求明天的发展。这是企业长远发展所需要的务实精神，是

19、企业员工的精神纽带、心理依赖、行为导向和实践理念，是实现企业根本目标的动力。公司将秉承“与时俱进、超越自主”的企业精神，放眼长远，把握市场脉搏，规划企业发展蓝图。公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当前时代是竞争时代、信息时代、创新时代。企业要发展，绝不能因循守旧，沾沾自喜。他们必须在思维、理念、管理、技术和产品上进行创新。市场经济是法治经济，是诚信经济。必须遵守法律、社会公德、职业道德、重合同守信用。企业在房地产开发背后其实是在经营自己的名声。诚信是企业巨大而重要的无形资产。因此，公司始终坚持兼顾经济效益、社会效益和生态效益的前提，发扬团结、敬业、求实、创新的精神，达到高规划标准，全力打造城

20、市人的绿色生态家园；为客户打造满意放心的住房；实施高效服务，努力为消费者提供优质、高效、便捷、周到的房地产开发建设项目的售前、售中、售后服务。 第四章建设规模一、建设规模的依据和原则 （一）建设规模依据根据某县政府关于保障性住房开发建设的理念，结合本地区保障性住房现状和中低收入住房困难家庭的实际住房需求，按照现行政策和国家和浙江省关于保障性住房的相关规定，参照省内目前同类保障性住房规模，经研究确定本项目规模。 （二）建设规模的基本原则坚持适度发展、加快建设、持续改进的方针。从保障性住房的实际需求出发，利用现有建设条件和优势。力争使该项目在规模上，既满足当前需要，又兼顾未来发展，在标准上，既符合

21、我国国情，又适应人民日益增长的生活消费水平。坚持保障性住房市场化原则。按照工业化理念和市场经济规律建设保障性住房，应充分体现多元化服务和多种建筑规模形式的合理配比，实现社会效益和经济效益的统一。坚持规范保障性住房建设的原则。该项目应按照国家和浙江省保障性住房的相关政策、要求和基本标准建设，满足中低收入家庭的需求。 （三）建设规模本项目建设的住宅将分三期开发：1、一期16160.3平方米，二期17027.5平方米，三期14829.7平方米。2、项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公用建筑面积8372平方米，地下建筑面积

22、12005.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。 .3、项目4-5层安置房300套，多层商品房40套，高层商品房240套。 第五章工程选址及建设条件一、项目选址本项目位于美丽的城北地块，西邻护城河，北接风铃绿洲住宅项目，南接县人民医院，东接国际金座城综合空间开发.周边自然景观资源丰富。项目总规划用地面积约4.8公顷，分三期实施。二、项目建设条件(1) 自然环境1.地形浙北低山丘陵与太湖西岸平原交界处，三面环山，一侧有湖（太湖）的一定区域，是杭嘉湖平原的一部分.全县东西长53公里，南北长52公里。项目范围内地势总则平坦。2. 气候属中纬度亚热带季风气候区，气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明

23、。年平均降雨量1266.7mm，年平均日降雨量超过10mm的天数为41天。每年4-9月降雨量比较集中，为852mm，其中5-6月为霉雨期，8-9月为台风雨期。 8级台风平均每年一次，风速大于14m/s，最大风速26m/s。3. 水文某东毗邻太湖。全县主要河流均发源于西部山区，自西向东，分别由干流和楼岗流入太湖。北部干流水系有河西新港、阿港、四安塘等31个河港，全长417.4公里，流域面积约1735平方公里； 2275平方公里。某年平均年降水量1309毫米，多年平均年径流深度500-700毫米。境内河流水文特征主要受季节性降雨分布不均的影响，汛汛期分明。历史最高洪水位（1999年）为6.30m（

24、武松），某港口最高洪水位为5.57m。（二）社会经济状况1.社会经济全面发展。近年来，一定经济快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面发展。 2009年，全县实现地区生产总值240亿元，人均国内生产总值5500美元，财政总收入33.89亿元，其中地方财政收入18.47亿元。一个县先后获得全国卫生县、全国文化先进县、全国科技先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强国县、双拥模范县、全国园林县、国际园林城市等称号.2、交通优势得天独厚。杭宁、沉苏浙皖高速公路和104、318国道穿境；宣杭、新长、长牛三条铁路纵贯东西；号称“东方莱茵河”的长湖沉航线从这里开始，直达上海。上海、杭州、南京、宁波、苏

25、州等长三角地区部分城市均在200公里以内。三、城市建设突飞猛进。近年来，某县按照“开放框架、增强功能”的思路，积极实施“东扩、南扩、北西、中提升”的城市发展战略。 、改善环境、提升品位”，坚持高起点规划、高标准建设、高效率管理，城市建设取得突破。在某市总体规划的指导下，先后制定了中心城市城市设计、城市绿地系统规划等一系列专项规划，形成了科学合理的城市规划。和农村规划体系。 “十一五”期间，某市建设投入空前，城市发展空间有序拓展。市区面积以每年近3平方公里的速度扩大。现在。4、文化底蕴深厚、源远流长。茶圣陆羽创作了巨著茶经，使他成为茶文化的发祥地；他也是陈氏开国皇帝陈八仙的故乡。仙山先胜寺、水口

26、寿胜寺闻名中外，史称“佛国”。 .一定的自然资源丰富，物产丰富。金指甲、古银杏、扬子鳄三大天然珍品蜚声海内外。5、城市品质不断提升。某县大力开展生态环境建设，进一步美化城市、绿化城市、亮化城市，以山水园林突出城市特色。岐山植物园、太极山遗址公园、禾木堂公园相继建成。人均公共绿地三项指标均有提升。秉承城市街景的高水平设计，一批优秀设计、高品质建筑层出不穷，城市品位不断提升。（3）市政基础设施根据市政规划，该街区有城市加压给水泵站、电信、网通、有线电视机房等公共设施，配套设施齐全。因此，具备较为成熟的水资源条件等基础条件和景观基础，有利于建设人性化生活空间和功能复杂的城市发展区。第六章项目建设内容

27、和建设计划一、建设内容本项目建设内容分为4-5层安置房和商品房。安置房300套，商品房280套，其中多层商品房40套，高层商品房240套。住宅高度2.9米，多层住宅高度小于20米，高层建筑高度小于60米，首层设有高架自行车停车库建筑物。并集中设置地下机动车停车库、半地下机动车停车库。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程等公共配套设施。二、规划设计技术指标项目单元数量总规划土地面积米248017.5总表面积米293228.6地上建筑面积米277296.8地下建筑面积米212005.2半地下施工区米23926.6住宅建筑面积米268924.8在高层住宅米233289.6多层房子米235635.

28、2配套及公共建筑面积米28372在沿街商业建筑区米27469.4物业管理空间米2456社区服务室区域米2446.6容积率米21.61总楼面面积米211487.3建筑密度%23.9绿地率%30.1房屋总数家庭580在安置房数家庭300商品房数量家庭280停车数个人402那中间地下停车场个人297半地下停车场个人105三、规划布局及整体建筑设计（一）总体布局根据城市设计定位和总体理念，本规划西北侧和东北侧为城市护城河和绿化景观带，东侧为明珠路。多层建筑沿护城河布置，西南侧毗邻人民医院。通过改变建筑的位置，形成丰富而美丽的城市天际线，将城市景观资源更好地引入社区。明珠路沿线排列着高层商住楼，形成不断

29、变化的城市界面。流线型组织强调人车分离，强调社区的安静、和谐和人性化。配套物业管理室根据要求设置在社区中心底层，与住宅相结合。此外，服务室独立设置，便于整体管理。出入口结合南太湖总部经济园和米溪村原有道路的规划设计，结合分期实施和综合设计的条件，采用环型主干道连接村内建筑。系列，充分考虑地块与城市道路的衔接，方便出行。点式建筑和高架地板的设计使周围的自然景观可以渗透到社区内部。(2) 运输组织通过对基地、人流、交通的分析，我们将地块的主次入口设置在东侧，将从明珠路城市道路引入。一期道路将考虑与米溪村原有道路相连。小区内部由一条6米宽的人车混合道路连接，形成环形交叉路口网络体系。地块内道路系统简

30、洁高效，服务区域均衡。结合主要出入口段，设置地下车库出入口。通过抬高板式建筑之间的基面形成半地下机动车停车库。一个自行车停车库穿过建筑物的头顶。建筑物之间形成连续的人行通道，使社区内部形成循环独立的人行交通系统，实现理想的人车分离系统。(3) 绿化系统由于基地用地条件紧张，周边景观资源相对较好，本规划以充分利用周边景观资源为最大出发点。内部景观以周边水体为景观核心。通过水体和沿河绿化带的景观设计，形成开放空间，将护城河的景观资源充分引入社区和城市内部。在整体的基础上，刻意强调群体环境的营造，将集中的绿地融入各个院落环境，实现“同质化”，进而营造出和谐、亲切、诗意的人居环境。通过抬高半地下车库的

31、基面，形成立体的景观绿化。集中的绿地沿着社区的环线展开，动静结合，与住宅形成对比。房屋之间的绿地布局在很大程度上实现了自然-生活-工作-交流-娱乐的和谐统一，与中央绿地相呼应，营造出愉悦有趣的空间环境。绿植充分发挥植物造景，达到一定的意境。基地外围的后撤形成了周边绿化带，由树林、灌木和草坪组成的绿化带为居住区提供了良好的周边绿化屏障。4. 建筑设计 (1) 平面设计根据规划条件要求，兼顾用户接受度，本小区主要配置4-5层安置房和18层商品房。考虑到常住人口的多样性和特殊性，针对不同的人群设计了不同的户型。不同类型的单元遵循定位、视图、高可用性、高经济性和实用空间的原则。(1)。安置房类型：共3

32、00套。 60平米40套，80平米40套，100平米110套，120平米110套。有4-5层的多层住宅。布局设计强调厨房和阳台的设计，小户型设计紧凑。功能分区合理，空间利用率最大化。(2)。商品房类型：共280户。其中，多层商品房40套，高层商品房240套。以市场经典户型为主，品种丰富，户型设计以家庭结构单元进行。所有单元均采用采光充足、自然采光通风良好的设计，以点式高层建筑的形式布置在住宅区内。(2) 垂直设计住宅建筑高度2.9米，多层住宅建筑高度小于20米，高层建筑高度控制在60米以内。大楼的一楼有一个架空自行车停车库。并集中设置地下机动车停车库、半地下机动车停车库。(3) 立面设计建筑造

33、型在总体布局的基础上，力求简洁大气，强调建筑体量的穿插关系。在风格上，它追求创新，又不失住宅的稳定性和亲和力。在建筑细节方面，梁、柱、墙壁、窗户和屋顶的细节都经过仔细考虑。从整体建筑造型入手，设计合适比例的窗户和实墙，并以阳台为灵活的造型元素，再结合线脚、窗台、边饰、屋顶等细节元素，力求丰富细节整体造型不失整体比例。协调。在建筑材料的应用上，方案一以暖灰色调为主，以白砖、玻璃和原木色百叶为主，体现简约的设计风格。沿街商住区造型统一，形成整体城市形象。方案2以冷灰色面砖、玻璃和炭灰色铝百叶窗为主。颜色以灰色为主，体现住宅建筑庄重典雅的氛围。5、施工组织与项目管理（一）工程材料供应与质量控制本项目

34、所需施工材料主要有水泥、钢筋、碎石、池渣、片石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。为保证工程质量，今后在工程实施过程中应严格控制原材料质量。施工单位采购的材料、半成品、外购配件，必须是大中型厂家生产的优质产品，符合施工图及相关标准规范要求，并有相关产品资质证书和相应的检测数据。产品的品牌、产地和质量必须得到发证方和主管的认可。使用前应按发证方和监理的要求进行检验或试验。不合格产品不得使用。各种混凝土的配合比在施工前由材料检测中心实际调配，并出具报告。各项工程试验应按验收规范要求进行抽样。钢筋、预应力钢绞线、锚栓等应按相关质量标准严格检验，不得有裂纹、伤痕、锈蚀、变形等。 （二）工程建设与管理本项目对

35、监理单位和建设单位的选择实行招标投标制度。采用公开招标的方式，选择合理的报价，既能满足工期和质量，又能保证安全，满足技术力量和管理水平的要求，具有良好的信用表现。 施工时应与建筑、结构、水、电、暖通等各类专业施工安装公司密切配合，做好各种预埋件及预留孔的施工，确保位置准确、平整表面，连接牢固，无遗漏。 , 活动结束后严禁敲凿。在施工过程中，施工单位必须严格按照施工图纸、现行国家相关标准规范、工程质量检验评价统一标准等文件，以及双方确认的施工组织设计，认真施工。 、记录、检查，完善质量保证体系和检验制度。严格把控每一道工序的质量，确保所有项目达到优良品质。在施工过程中，施工单位还应确保文明、安全

36、、协调施工，采取严格的安全防护措施，满足市政、市容、交通等方面的要求。 第七章节水措施1、节能为贯彻落实国家颁布的节约能源法，保持能源、环境、经济协调发展，本项目将采取具体措施合理利用和节约能源，主要包括：总体布局除满足规划要求外，还应尽可能靠近负荷中心进行变配电，以减少能量损耗。同时，应选用节能、安全的电力变压器和配电设施。选择国家推荐的节能产品和设备，选择节能照明设备，达到最大的节能效果，同时尽量降低高峰负荷，缩短运行时间，达到最大的节能效果。节约效果。2. 节水打造节水小镇，实现“三同时、四到位”，即建设项目主体工程与节水措施同时设计、同时施工、同时投入使用同时; ，节水措施和节水制度到

37、位；采取措施降低管网渗漏率；积极推广节水技术和设备，降低单位用水率；科学制定各项用水定额，实施计划用水；积极推广节水型水器具。绿化、道路清洗等冲洗用水使用二级处理后的污水，节约用水。第八章环境保护、卫生和消防本项目的环境污染主要来自施工过程中产生的扬尘、噪声、施工和生活垃圾，必须进行处理。一、环保标准根据国家环境保护相关规定，本项目主要采用以下标准：开发建设项目水土保持方案技术规范（SL204-98）水土保持综合治理技术规范（GB/T16453-1996）废水综合排放标准（GB8978-1996）地表水环境质量标准（GB3838-2002）环境空气质量标准（GB3095-1996）城市环境噪声

38、标准（GB3096-1993）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）城市公厕规划设计标准（GJJ14-87）锅炉大气污染物排放标准（GWPB3-1999）建筑工地边界噪声标准（GB12523-90）其他相关标准2、污染因素分析（一）项目建设对环境的影响大气污染：建筑材料装卸、运输、使用和堆放过程中的施工扬尘、搅拌作业过程中的施工扬尘、运输车辆尾气排放是大气污染的主要原因。噪声污染：打桩、混凝土振捣、工程机械、运输车辆噪声等。废水及固废污染：施工队生活污水排放、泥浆废水、建筑垃圾、施工弃土、废建材、生活垃圾等。（2）项目运营期对环境的影响废水：主要是生活废水，包括厕所污水和厕所污水。

39、所含污染物为COD、BOD 5 、大肠杆菌等。废气：主要是机动车排放的废气和车辆停车产生的废气。其中CO、THC和NOX是排放量比较大的。固体废物：主要是生活垃圾，包括果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。噪声：主要是设备噪声，包括水泵、发电机、排风扇等设备噪声。三、施工期环境污染防治措施项目应严格按照县有关规定进行文明施工，并落实具体的安全文明施工措施。施工期间会产生扬尘、噪声、建筑垃圾、生活垃圾等污染，并可能产生一定的水土流失，必须进行治理。(1) 施工扬尘施工扬尘来自露天堆场和裸露场地的风扬尘，以及车辆行驶产生的电力扬尘。施工时必须浇水抑尘。每天洒水4-5次，可减少70%左右的扬尘量，扬尘造成的

40、TSP污染距离可降低至20-50m。施工车辆进入工地后，需要减速以减少工地扬尘。建议行驶速度不超过 5 公里/小时。施工现场应使用防护网和防护墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时保护周围安全。为减少施工扬尘，保持施工现场、进出道路、施工车辆清洁。避免在大风天气下工作。避免在大风天气装卸水泥、黄沙等。尽量不要在露天堆放水泥材料。即使必须露天堆放，也要注意用雨布覆盖，以减少大风造成的施工扬尘。(2) 施工噪声施工期产生的噪声是阶段性的、暂时的、不固定的。主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中机械噪声影响较大，主要来自挖掘机、打桩、混凝土搅拌机、装卸、切割等。多台机器同时工作时，噪音是叠加

41、的。对周边地区会有一定影响。施工期间应尽量选用机械噪声较低的设备。各机械设备动力噪声源声级总则在85dB以上，白天和夜间的噪声级应达到建筑工地噪声限值（GB12523-90）的限值。标准。在施工过程中，除因生产工艺要求或特殊要求的紧急抢修、应急救援作业和连续作业外，总则不内容在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。(3) 施工污水施工期污水主要来源为施工现场污水和含大量淤泥的生活污水。工地污水中含有大量淤泥，如果直接排入河道，河道淤积，难以清理；生活污水中含有大量的残留物和有机物，会影响排水系统和水体。基础设施中的泥浆废水经沉淀后排入道路雨水接收井。为防止施工过程中水土流失对周围水体的影响，施工

42、场地周围应开挖排水沟；土壤不宜堆放在河沟、道路、雨水管附近；基础工程应尽量避开雨季；场地坡度。由于施工材料堆放管理不当，遇大雨会冲入水体，必须对堆场采取防冲刷措施，减少施工材料损失。(4) 建筑及生活垃圾工程建设过程中产生的表土、墙渣等建筑垃圾可作为填土，妥善处理。不得随意丢弃、转移、散播，污染环境，打造新的“垃圾场”。施工人员的生活垃圾由指定的垃圾箱收集，由环卫部门统一处理。严格执行环保建设项目“三同时”制度。项目建成后，污染防治设施必须经环保部门验收后，方可正式投入使用。3、消防工程按照“预防为主，预防结合”的原则，城市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施统一规

43、划、统一设计、统一施工。城市基础设施。根据中华人民共和国消防法、建筑设计消防规范、消防站建筑设计规范、城市消防站布置与技术装备规范、城市消防规划与施工管理条例等规范制定方案。按照有关规定建立火灾报警和火灾通信指挥系统。各类公共设施应当规划建设相应的消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强消防意识。第九章项目实施进展项目进度包括筹备阶段和实施阶段。从项目建议书的批准开始，到项目完成的可行性研究的准备工作都包含在项目进度中。具体分为：可行性研究准备和批准阶段、初步设计准备和批准、施工图设计阶段；施工阶段和竣工验收准备阶段。该项目的建设工期初步考虑为36个月。实施时间表如下：1

44、. 3个月的前期工作包括项目建议书及可行性研究报告审批、投资审批、初步设计审批、施工图设计、工程招投标。2、项目建设33个月 完成本项目住宅及附属设施的建设，并完成竣工验收。 表 9-1 项目实施时间表序列不工作阶段2010 年2011 年2012123412341前期工作项目建议书和可行性研究报告的审批、投资审批、初步设计审批、施工图设计、工程招投标。2施工安装完成项目住宅及附属设施建设，竣工验收。 第十章 项目投资估算与筹资一、投资估算（一）投资估算范围本项目建设实施范围内住宅建筑安装工程、基础设施工程及其他附属设施工程的建设成本。(2) 投资估算说明1.建设项目经济评价方法与参数（第三版

45、）国家发展改革委建设部，2006年7月2、建筑安装工程的投资估算采用类似的工程估算指标。3.浙江省建设工程预算额度（2003年）4.浙江省全国统一安装工程预算定额常用工程单位评价汇总表（2003年）5、全国统一的浙江省工程机械造价定额单位考核表（2003年）6.浙江省建筑安装材料预算价格（2003年）7、浙江省建筑安装工程固定成本（2003年）八、浙江省现行相关收费标准及文件规定9、勘察设计费按工程造价的2%估算10、施工管理费按工程造价的2%估算11、施工监理费按工程造价的2%估算12. 本项目的不可预见成本估计为 5%。 (3) 投资估算明细1、开发成本(1) 土地成本土地成本按公开挂牌出

46、让价140万元/亩估算。项目占地72亩，土地造价140万元/亩72亩=10080万元。(2) 建设安装费2、项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公用建筑面积8372平方米，地下建筑面积12005.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。 .建设安装费用15173万元。(3) 前期建设费用前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质调查等阶段的费用。表 10-1 初步工程费用汇总序列号项目计算依据金额（万元）1施工管理费151732%3032可行性研究费计价19991283号文503勘察设计费1

47、51732%3034阳光分析费估计35全部的659 (4) 基础设施建设费用基础设施建设成本是指建筑物2米范围内和项目用地规划红线范围内的各种管道和道路的成本，主要包括供水、供电、供气、污水、道路、路灯的建设成本。和卫生设施。 表 10-2 基础设施建设费用表序列号项目计算依据金额（万元）1外观工程715地点：路广场150（元/平方米）9941（平方米）包括路灯雨、污水、给水管道工程149室外管道30元/平方米93228（平方米）280绿色工程70元/平方米26589（平方米）186景观水系统估计1002管道燃气估计503电信工程估计604全部的825（五）公共配套设施建设费公共配套设施建设成

48、本是指居住区内为居民提供服务的各种非营利性公共配套设施（也称公建设施）的建设成本。 表 10-3 公共设施建设造价表序列号项目单价（元/平方米）数量（平方米）金额（万元）1物业管理45621092俱乐部446.6250113全部的20(6)、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时施工费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工许可费、工程质量监理费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费， ETc、 表 10-4 其他费用表序列号项目计算依据金额（万元）1场地准备和临时设施费151730.8%1212职业安全与健康评估费151730.03%43环评费估计64建筑项目质量监督费0.9元/平

49、方米93228平方米85工程保险151730.3%456工程监理费151732%3037合同公证费、施工许可费、防雷检测费、节能检测费竣工图准备费估计258工程造价咨询费151730.2%309施工图审查费2元/平方米93228平方米1810全部的560 (7) 开发期间的税费开发期税费是指由项目承担的与房地产投资有关的各项税费以及地方政府或有关部门征收的各项费用。主要包括土地使用税、白蚁防治费、散装水泥专项资金、墙体改造费、分散建设市政费等。表 10-5 发展期税序列号项目计算依据金额（万元）1土地持有税2元/平方米11487平方米22城市基础设施建设费100元/平方米93228平方米932

50、3白蚁防治费1.5元/平方米93228平方米144散装水泥矿床1.5元/吨32000吨55新型墙体材料专项资金8元/平方米93228平方米746大学教育基金10元/平方米93228平方米937供电费住宅4KVA/户，500元/KVA，共580户1168全部的1236 (8) 开发开销本项目不设立现场机构。开发企业定期或不定期派员到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用直接计入开发费用的管理费用。(9) 行政费用行政费用是指房地产开发企业管理部门为组织管理房地产项目的开发经营而发生的各项费用。这个项目有10个人。每个人的工资和福利估计每年8万元，每年管理费用150万元。(10) 不可预见费用不

51、可预见费用按第(1)-(9)项合计的5%估算，即： (10080+15173+659+825+20+560+1236+150)5%=287035% =1435万元(11) 开发成本开发成本为（1）-（10）项之和，即：28703+1435=30138（万元） （四）投资成本预计汇总房地产项目的开发、销售的投资估算，由于没有生产经营期，不需要进行营运资金的估算。投资估算（主要是建设投资估算）见下表： 表 10-6 投资成本费用估算摘要序列号成本项目数量(万元)开发成本（元/平方米）多层房子高层住宅包裹地下室半地下室1土地成本10080108110811081108110812建设和安装费用151

52、73138015201350285019503前期工程费65971717171714基础设施建设费82588888888885公共设施费20222226其他费用56060606060607发展期税12361331331331331338管理费15016161616169不可预见的费用143515415415415415410总投资额3013829853125295544553555第十一章融资计划 本项目的资金来源有两种：一种是自有资金；另一种是自有资金。另一种是银行贷款。投资计划如下。 12138万元自有资金全部用于投资；商业银行将申请5年期贷款1.8亿元。项目开发总投资（不含贷款利息）30

53、138万元。按自有资金比例，自有资金占总投资的40%，作为项目资金约12138万元；要求商业银行提供5年期贷款1.8亿元，第二期贷款2年偿还。贷款利息按银行5年8%的利率估计。详情见下表：表 11-1 投资计划及筹资表单位：万元序列号项目全部的建设期2010 年2011 年20121总投资额32659124589866103351.1建设投资3013812138900090001.2建设期利息252132086613352融资3013812138900090002.1私人资本121384138400040002.2贷款18000800050005000 第十二章还款来源分析1、还款能力分析 项

54、目还款来源为保障性住房销售收入和土地出让金返还。12.1 安居房屋销售收入及销售计划1、房屋销售收入 安置部分建筑面积30835平方米，其中30%即9250平方米以850元/的价格出售给无家可归者，其余70%以550元/的价格出售。平方米。安置区可实现销售收入1973万元。超大部分建筑面积45559平方米，按市场价出售。根据项目所在地、周边环境条件、县内房地产市场走势、县内拆迁安置房相关建设标准，多层销售为5800元/平方米.小高层5500元/，沿街商铺20000元/ ，超出部分可实现销售收入36032万元。地下车位和半地下车位全部售出，每个车位售价8万元，可实现销售收入3216万元。房屋可取

55、得销售总收入41221万元。 2. 销售时间表项目计划在三年内完成安置和销售。计划2011年卖房30%，2012年卖房50%，2013年卖房20%。地下车位分两年售出，2012年售出70%，2013年售出30%。收入预测见下表：营业收入估算表表 12-1项目2011 年20122013 年多层房子实用面积(米2 )10690178187127营业收入(万元型高层住宅实用面积(米2 )9987166456658营业收入(万元)549391553662街边小店实用面积(米2 )224037351494营业收入(万元)448074702988车位出售出售停车位（个人）028

56、1121营业收入(万元)02248968全部的可用住宅面积（m 2 ）229173819815279营业收入(万元)11400212528569该项目为五年期贷款。经测算分析，截至2013年，房屋销售收入总额为41221万元，可安排专项资金偿还银行贷款1.8亿元及利息。12.2 土地出让金返还项目土地出让金10080万元。按照规定，土地出让金95%可退还，即可退还9576万元。 2013年和2014年分别返还5000万元和4576万元。贷款还款计划该笔贷款自2013年起归还，2013年预还款8000万元。偿还贷款的来源是2011年和2012年的房屋销售收入；2014年还清了剩余贷款1亿元，还款来源为2013年返还的房屋销售收入和土地出让金。剩余资金用于公司其他项目的建设。还款分析表表 12-2还款年还款项目偿还本息(万元)还款来源偿还债务偿还利息2013 年8000144094402011年和2012年房屋