云南省土地增值税征收管理暂行手册

1、云南省土地增值税征收管理暂行规定云南省土地增值税征收管理暂行规定PAGE15云南省土地增值税征收管理暂行规定云南省土地增值税征收管理暂行规定第一条根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称实施细则）的有关规定，结合云南实际，制定本规定。 第二条房地产开发费用计算扣除的具体比例确定为： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按实施细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的计算扣除。 （二）不能按转让房地产项目计算分摊利息

2、支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按实施细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的计算扣除。 第三条根据实施细则第十一条的规定，我省普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限按照省建设行政主管部门制定的住宅建筑标准办理。 各级建设行政主管部门在审批房地产开发项目初步设计时，应当会同同级税务机关对房地产开发项目中的普通标准住宅加以认定，联合发出普通标准住宅情况通知，基层税务机关据此确定免征土地增值税的范围。 房地产开发企业应当分别核算普通标准住宅和其他住宅的经营收入、经营成本。未分别核算的，按照其他住宅办理。 第四条从事房地产开发转让的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续： （一）纳税人

3、在签订房地产开发合同或者取得房地产开发立项批准文件后日内，应当以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位向主管税务机关办理土地增值税纳税项目申报手续，并向主管税务机关提交房地产开发合同或者房地产开发立项批准文件。 （二）纳税人发生房地产转让后，实行各纳税项目分月缴纳，年终清算的办法： 纳税人应当于次月日内，分别根据上月各纳税项目的收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金计算并向主管税务机关申报纳税土地增值税。 纳税人应当于年度终了后日内，分别根据全年各纳税项目的全部收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金计算应当缴纳的土地增值税税款以及已缴纳的土地增值税税款，并向主管税务机关进行清算

4、申报，经主管税务机关核实后，多退少补。 第五条从事其他房地产转让的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续： （一）纳税人在转让房地产合同签订后日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向主管税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 （二）纳税人按照主管税务机关核定的税额及规定期限缴纳土地增值税。 （三）纳税人凭土地增值税缴款书或者完税证复印件到土地管理部门、房产管理部门办理有关权属变更手续。无土地增值税缴款书或者完税证复印件的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。 第六条县级以上人民政府批准成立的房地产

5、评估机构方可从事实施细则第七条（四）项和第十三条规定的价格评估工作。同级税务机关应当参与并监督房地产评估机构对涉及土地增值税的价格评估工作，评估价格须经同级税务机关确认。 第七条纳税人转让房地产座落在两个或者两个以上县（市）的，应当分别在房地产所在地申报纳税。难以确定纳税地点的，由上一级主管税务机关确定。 第八条本规定由云南省地方税务局负责解释。 本规定自发布之日起施行。【发布单位】 云南省人民政府 【发布文号】 云南省人民政府令第22号 【发布日期】 1995-04-28云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（云地税发2007180号2007年10

6、月22日）各州、市地方税务局，省局直属征收分局：现将国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）（以下简称通知）转发给你们，并结合云南实际就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。一、土地增值税的清算范围凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目（经济适用住房项目除外），均应按规定办理土地增值税的清算手续。二、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别核算增

7、值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条（一）项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。三、土地增值税的清算条件（一）根据通知规定，经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按照土地增值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值税的清算手续。（二）通知第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投

8、资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产的建筑面积；“85%以上”包含85%即以上。（三）凡符合通知第二条第（一）项规定的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续，并据实填写土地增值税清算申请表（附件1（略）。经主管地方税务机关核准后，即可办理清算税款手续。对纳税人申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在土地增值税清算申请表中注明并退回纳税人。凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具土地增值税清算通知书（附件2（略）并送达纳税人。纳税人应在接到土地增值税清算通知书之日起

9、30日内，填写土地增值税清算申请表报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，即可办理土地增值税清算税款手续。（四）房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。四、土地增值税清算应报送的资料纳税人申请办理土地增值税清算时，除通知规定应报送的资料外，还应报送以下资料：土地增值税清算表（分清算单位填写）（见附件3（略），清算前各月土地增值税纳税申报表和完税凭证，国有土地使用权证书，国有土地使用权转让合同（以转让方式取得国有土地使用权的），清算项目的预算、概算书，清算项目的销售许可证，

10、与转让房地产有关的完税凭证（包括已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等，以及主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。五、土地增值税的扣除项目对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实，需要进行核定的，在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的主管地方税务机关按照通知第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。六、房地产开发企业土地增值税的核定征收率凡房地产开发企业有通知第七条规定的情形之一的，土地增值税按销售收入的一定比例实行核定征收，普通标准住宅的核定征收率为5%；写字楼、营业

11、用房、别墅、度假村、高级公寓等高档住宅的核定征收率为1%；开发土地使用权转让的核定征收率为%。具体核定征收率由各州、市地方税务局参照当地房地产开发企业土地增值税的税负等情况，在不低于当地预征率的基础上确定并报省局备案。七、土地增值税清算项目的审核鉴证根据通知第五条（三）项及第六条的规定，就税务中介机构审核鉴证土地增值税的有关问题明确如下：（一）税务中介机构的准入条件凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入云南省注册税务师管理中心备案管理的税务师事务所，并经过省级税务机关审查合格在省级报刊予以公示的税务师中介机构，均可从事土地增值税清算审核鉴证工作。省局将择时组织税务中介机构对土地

12、增值税的有关业务进行考试，对考试不合格的中介机构，将取消其鉴证资格。（二）清算鉴证工作程序税务中介机构应根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则及通知等文件的规定，开展鉴证工作。1.审核转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的收入。2.审核扣除项目金额。接受委托土地增值税清算鉴证工作的税务师事务所审核扣除项目金额时，应向委托方取得土地增值税清算应报送的各种资料和其他与土地增值税清算有关的证明资料。3.依法确认增值额。4.计算应补（退）土地增值税税额。（三）土地增值税清算项目的鉴证内容税务师事务所受托对清算项目审核鉴证的，应如实填写土地增值税项目鉴证报告

13、以下简称鉴证报告（见附件4（略）。（四）法律责任税务师事务所在受托办理土地增值税清算业务时，应以有关法律、行政法规、规章为依据，按照独立、客观、公正、诚实守信原则，在充分调查研究、论证和计算的基础上，出具鉴证报告，并为其承担法律责任。对税务师事务所出具的鉴证报告，主管税务机关应当受理。主管税务机关对税务师事务所出具的鉴证报告，应认真检查、审核，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。（五）主管地税机关在办理土地增值税税款清算时，如发现税务中介机构出具的鉴证报告内容不规范、事实不清楚、提供清税资料不完整等问题的，要退回重新修改或补充资料后，再办理税款清算。凡发现税务中介机构出具的鉴证报告不规范、

14、弄虚作假的，将取消参审资格。八、凡2007年2月1日后进行清算的开发项目，均适用本通知的规定。九、各州、市地方税务局可结合当地实际制定具体清算实施意见及工作规程，确保土地增值税清算工作的顺利进行。昆明市土地增值税征收管理办法第一条 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则及云南省土地增值税征收管理暂行规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 凡在我市辖区内依法转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，都应依照本办法的规定到主管地方税务机关办理税务登记、申报纳税。这里所指的单位和个人包括：各

15、类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者以及其他组织和个人。纳税人转让房地产所取得的收入，指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。第三条 土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去按本办法第四条所规定扣除项目金额后的余额。第四条 计算增值额的扣除项目：一、取得土地使用权所支付的金额。指纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。二、开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配

16、套设施费和开发间接费。三、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。指房地产开发的销售费用、管理费用、财务费用。具体计算方式如下：(一)财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按本条一、二款规定计算金额之和的5扣除。(二)财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条一、二款规定计算金额之和的10扣除。四、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由本办法规定的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新

17、度折扣率后的价格。五、与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。六、财政部规定的其他扣除项目。从事房地产开发的纳税人，可按本年一、二款规定计算的金额之和加计百分之二十的扣除。第五条 土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。每级“增值额未超过扣除项目金业务员”的比例，均包括本比例数

18、。第六条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本办法第五条规定的税率计算征收。计算土地增值税税额可按增值额乘以适用的最高税率减去扣除项目金额乘以同级速算扣除系数的方法计算。速算扣除系数分别为5、15、35。具体计算公式如下：增值额未超过扣除项目金额50的土地增值税税额增值额30；增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税税额增值额40一扣除项目金额5；增值额超过扣除项目金额100，未超过200的土地增值税税额增值额50一扣除项目金额15；增值额超过扣除项目金额200的土地增值税税额增值额50一扣除项目金额5；增值额超过扣除项目金额200的土地增值税税额增值额60一扣除项目金

19、额35。第七条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第八条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按昆明市地方税务局确认的其他方式计算分摊。第九条 纳税人建盖普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税。我市普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，按照省建设行政主管部门制定的住宅建筑标准办理。市、县建设行政主管部门在审批房地产开发项目初步设计时，会同同级地方税务机关对房地产

20、开发项目中的普通标准住宅加以认定，联合发出房地产开发项目普通标准住宅认定通知书，地方税务机关据此确定免征土地增值税的范围。房地产开发企业应当分别核算普通标准住宅和其他住宅的经营收入、经营成本。未分别核算的，按照其他住宅计算征收。第十条 在征收土地增值税时，有下列情况，需进行房地产价格评估，并按评估价格计算征收：一、转让旧房及建筑物的；二、隐瞒、虚报房地产成交价格的；三、提供扣除项目金额不实的；四、转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。进行房地产价格评估时，应将房产和地产分别进行评估。第十一条 转让国有房地产的评估工作，必须由省以上国有资产管理部门认定的资产评估机构或是经昆明市人

21、民政府授权专门从事国有房地产评估的评估机构负责。转让其他房地产的评估工作，由县级以上政府批准设立的房地产评估机构和房地产交易管理部门负责。第十二条 从事涉及土地增值税工作的房地产评估机构，必须到昆明市地方税务局办理登记手续后，方可进行涉及土地增值税的房地产评估工作。第十三条 涉及土地增值税工作的房地产评估机构，在接受房地产转让人要求进行房地产评估的申请时，应及时将申请转一份给同级地方税务机关。同级地方税务机关有权参与并监督房地产评估机构的评估工作。评估价格须经昆明市房管部门、土地管理部门或其委托的部门认定，并由同级地方税务机关确认后，方可作为土地增值税的计税依据。房地产评估机构有义务根据纳税人

22、主管地方税务机关的要求，无偿提供与房地产评估有关的资料。第十四条 土地增值税税务登记和申报纳税的工作，属于昆明市地方税务局各直属分局负责征管的纳税人，由各直属分局负责；其余纳税人，由房地产所在地的地方税务局负责。第十五条 从事房地产开发转让的纳税人，按照下列程序申办纳税手续：一、纳税人在签订房地产开发合同或者取得房地产开发立项批准文件后30日内，应当以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位向主管地方税务机关办理土地增值税纳税项目申报手续，填报房地产开发企业土地增值税纳税项目申报表，并提交房地产开发合同或者房地产开发立项批准文件。二、纳税人发生房地产转让后，实行各纳税项目分月缴纳，年

23、终清算的办法。1、从事房地产开发转让的纳税人，必须按照“施工、房地产开发企业财务制度”和“房地产开发企业会计制度”的规定进行财务核算。2、纳税人应当于次月10日内，分别根据上月转让房地产的收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金按项目计算、填报土地增值税纳税申报表，按主管地方税务机关规定的期限缴纳土地增值税。3、纳税人应当于年度终了后45日内，分别根据全年各纳税项目的全部收入、成本、费用和与转让房地产有关的税金计算应当缴纳的土地增值税税款以及已缴纳的土地增值税税款，填报房地产开发企业土地增值税年度清算表，经主管地方税务机关清算核实后，多退少补。第十六条 从事其他房地产转让的纳税人，应按照下列程序办理申报纳税手续：一、纳税人在转让房地产合同签