浅谈房地产企业成本核算

1、浅谈房地产企业成本核算 摘要：成本控制是影响企业经营利润以及持续发展的关键因素。进入经济新常态时期后，房地产企业收入增速下滑，暴利时代已然远离房地产企业。而收入增速的下滑使得房地产行业的竞争压力徒然加大，企业间竞争进入白热化阶段，而拥有较好的成本控制能力的房地产企业可以在竞争中获得较为明显的优势，为此，加强成本核算、控制各阶段成本成为房地产企业管理的重心。基于此，本文首先阐述了房地产企业成本核算的重要性。再结合实践，分析房地产企业成本核算中存在的问题。最后，结合问题成因，提出优化对策建议，对房地产企业成本管理水平的提升有一定的启示作用。 关键词：房地产企业,成本核算,对策 目前政府对房地产企业

2、的调控力度加大，房地产企业的发展受到一定的限制，房地产企业的经济增长放缓，同时在经济新常态的影响下，房地产企业面对的市场竞争日益激烈。通过分析现阶段房地产企业的成本核算情况可以发现，企业的成本核算仍然存在较多的问题，如核算方法和理念不到位、核算内容不全面、企业忽视核算结果的应用等。文章对成本核算的实际意义和问题进行了深入分析，在确定影响成本核算的原因后，提出有效措施优化成本核算，解决成本核算问题，提升企业的成本核算水平，为制定成本管理决策夯实基础。 一、房地产企业成本核算的意义 成本核算主要是指将企业生产经营各环节费用耗资按一定的对象进行归集和分配，将企业成本细化到具体，分离出经营单位成本。成

3、本核算提供了各环节详细的费用耗资情况，是房地产企业开展成本管理的主要依据，也是房地产企业控制成本的关键一环。从房地产企业经营活动来看，房地产企业的成本可以分为土地和前期费用、项目建设中的费用、配套费用和间接费用、筹资费用几部分，费用类型较为复杂，需要企业分类型、分项目计入成本。对于房地产企业而言，由于其房产项目投资周期较长，投资风险较高，投资金额较大，开发过程中的成本支出项目众多，成本核算难度较大，提高自身成本核算水平是其科学、合理制定成本管理决策的重要基础，能够帮助企业将经营成本分配到各科目、各部门，将各项支出费用进行细化和追溯，有效定位费用产生的源头，有利于房地产企业将成本控制精细到各业务

4、活动环节，提高资产价值核算的准确性，并实现节本增效，降低房地产企业经营成本，提高企业资金使用效率，进而提高企业核心竞争力，促进房地产企业实现可持续发展。 二、房地产企业成本核算中存在的问题 （一）核算方法和理念不到位 房地产开发项目工序复杂，设计多个环节，且房地产项目从立项到竣工期间，涉及商业区、住宅区、分期支付、一次性支付等多类核算，房地产企业需要根据不同核算对象来选择核算方法。但目前来看，房地产行业竞争的白热化使得房地产企业更为重视项目的开展和现有房产的销售等工作，对成本核算重视不足，多数房地产企业的成本核算工作基本由财务部门包揽，财务人员分身乏术，且缺乏领导和其他部门的支持，成本核算工作

5、开展较为缓慢，为赶上进度，难免还会存在将部分活动标准化、统一化。此外，房地产企业内部多数财务人员能力较为单一，其技能主要集中于服务财务会计的核算方面，分析能力相对较弱，对成本核算理念的学习和理解还不够彻底，其能力水平难以满足全成本核算工作开展的需求，实际工作中常容易出现人为误差，比如容易混淆因土地纠纷产生的诉讼费和律师费的归属，将期间费用和开发间接费用混为一谈。 （二）核算内容不全面，相对忽视无形资产 全成本管理是当前企业成本管理的主要趋势和方向，多数房地产企业也建设了全成本管理体系。在全成本管理下，企业成本核算应覆盖企业各项业务活动，对各项成本支出活动进行耗资分析，然而现阶段下，部分房地产企

6、业全成本管理体系不够完善，部分房地产企业的成本核算范围还较为狭窄，企业未重视人才成本、环境成本、技术成本以及信息成本等无形资产给自身总成本控制带来的影响，导致部分无形资产未被准确地计入在账，成本核算信息不够全面、准确，且还存在部分费用分摊不均、不合理的问题，影响企业成本管理。 （三）成本核算结果应用效果不强 成本核算反映出的数据既反映了房地产企业经营活动中的主要成本支出信息，也是企业实现精细化控制成本的主要依据，一份完善的成本核算报告可以反映出企业成本管理中存在的问题，通过对成本核算数据的分析，可以找到成本控制的方向。但在实际管理中，一方面受房地产企业管理者思想认知的影响，管理层对成本核算分析

7、不够重视，成本核算结果得不到充分利用。另一方面，也受企业财务人员能力限制，财务人员对核算数据的解读不够深入，部分问题未得到剖光，成本核算结果应用不够理想，成本核算职能作用难得到全面发挥。 （四）信息化建设缓慢，数据难共享 全成本核算的开展需要企业经营活动数据的支撑，然而目前，部分房地产企业的财务系统依旧以服务财务会计为主，系统功能无法满足提供内部报告的需求，还需财务人员手动完成，且财务系统和业务系统之间缺乏沟通交流，企业内部还存在信息孤岛问题，常存在核算数据失真问题。而部分房地产企业虽然在自身实力的支撑下，逐步推进财务管理信息化建设，在内部搭建财务共享平台，但从其效果来看，信息化进程缓慢，在引

8、入管理会计系统时，对自身经营实际考虑不到位，系统程序、流程和企业实际需求存在偏差，只能实现部分数据的实时共享，信息孤岛问题依旧存在，数据准确性、全面性还有待进一步提高。 三、房地产企业加强成本核算的对策建议 （一）加强人员成本核算思想建设，科学选择成本核算方法 加强对成本核算的重视以及明确成本核算的目标、内容等是房地产企业实现全成本核算、提高核算效率的前提。首先，房地产企业应从管理层认知层面出发，邀请专业人士或参加同业交流学习会等模式，拓展企业管理层对成本核算的认知程度，促使其明确当前房地产企业成本核算的方向、目标以及要点，并从企业战略发展的角度出发，结合成本核算政策规范、财务部门成本核算意见

9、等，编制较为科学、全面的成本核算规划，以及成本核算方法选择标准。比如对于容易存在争议的土地诉讼成本等，企业可以将其归为管理费用，即对于属于企业行为而归为开发项目的费用，应视为企业管理费用；因有偿转让或销售开发场地而产生的开发费用，应进入开发成本土地开发账户，在项目交接后，及时进行项目决算。其次，由财务部门牵头，将全成本核算理念宣贯到企业各部门，提高人员对成本核算的重视，明确各参与部门所担负的相关职责，并将其履职情况和绩效计算、岗位升迁挂钩，以此来刺激企业上下各层级人员遵循成本核算流程、程序等的主动性，为全成本核算体系的建立奠定良好的基础。 （二）拓展核算范围 成本核算效用的发挥和其核算范围有着

10、重要的关联，在拓展成本核算范围上，首先，房地产企业应将项目活动各阶段的核算按照参与部门人员职责来进行细分，在此基础上开展精细化管理，细化成本核算的流程，以此来对房产项目建设每一环节、每一笔费用支出都进行核算。其次，以成本管理范围为基础，拓展成本核算范围。房地产企业应加快全成本管理体系的建设，以项目前期、中期以及后期全方位进行费用支出项目为对象，横向比对同行业其他企业数据，纵向比对企业以往核算数据，将以往未纳入成本核算的支出项目、成本归集不合理的支出项目等进行重新规划，从而全面、科学的开展成本核算工作。 （三）加大复合型人才培养，加强对成本核算结果的分析 成本核算结果分析是成本核算作用发挥的关键

11、一环。首先，房地产企业管理层应培养成本核算结果分析评价的意识，从制度或程序上要求并支持财务部门进行成本核算结果分析，编制相应的财务报告，将企业成本核算效果以及成本核算中潜藏的问题反馈给管理者，为其下期成本管理决策提供支持。其次，建立健全人才培养机制，对现有财务人员进行成本核算知识、相关政策学习的培训，提高财务人员对全成本核算、新成本核算方法等的掌握，提高其成本核算能力。同时，还要重视管理会计知识体系的培训，加快财务人员从核算向管理型人才的转型，提高财务人员决策分析等管理方面的能力，能够对成本核算数据进行追溯根源式的分析，分析出成本核算问题关键成因，从而更好地支持企业成本核算体系完善工作的开展。

12、 （四）加强信息化建设进程，搭建共享平台 成本核算的开展离不开系统的支持。房地产企业应加大在财务管理信息化建设上的资金投入，及时从市面上引入先进的管理会计软件，并根据自身实际核算流程、财务活动流程以及业务活动流程等对系统功能进行进一步优化，提高企业系统核算能力以及满足全成本核算下报表编制的需求，用系统代替大部分以往需要财务人员手动进行的核算工作，解放财务人员。同时，房地产企业也需配备适宜的系统操作人员，根据所引入系统模块、程序等，编制操作手册，减少操作中的人为误差。 （五）加强各部门之间的联动性 进入发展新时期后，房地产企业的经营也逐渐多元化，因而在部门、活动的管理中很容易出现割裂问题，比如部分企业的售价法和先进先出的库存管理模式之间会出现冲突，无法给人员一个统一的管理标准。因而，房地产企业还需加大各部门之间的联系，以价值链模式连接各部门，增加部门间的沟通，提高企业多元化成本核算方法选择的有效性，规避冲突。而且，部门间沟通的加强