【文档】房地产开发流程与建立面向市场的企业组织结构

1、【精品文档】 房地产 开发流程与建立面向 市场的企业组织结构WORD文档精品文档模块化整合房地产开发流程与建立面向市 二、现行的房地产工程管理形式精品文档现行的房地产工程管理形式式主要可分为部门制、公司制、事 一、部门制工程管理 部门制工程的优点，在于构造较为简单，各部门各司其职，分段实施，形成完整的业务链。上下联系简捷，部门工作内容单一，对部门经理的管理要求相对不高。其缺乏之处为：第一，部门间扯皮现象较多，工作协调浪费精力。第二，组织形式灵活不够，工程开发的某些阶段会出现人力的浪费。第三，部门工作内容单一，不利于经营管理人才培养。第四，难以形成全面而有效的质量管理和现在房地产企业在这种传统组

2、织机构的根底上，将相关责权集中、在职能上将开发工序进一步集约归整，由部门制衍生出总监制该形式更清晰的表达了细化分工，这也是当前房地产企业盛行的组织改整采用的做法。一般设置财务总监、行政总监、企划总监、市场总监、设计总监、工程总监、销售总监、物业总监等，各 总监直接向总经理负责。总监一般下设部门经理或主管作为中间管 精品文档工程公司多从事单一工程的运作通常是规模或影响相对较大 的工程。工程公司的骨干人员一般工程投资方派出，其余多从社 会招聘。由于土地的前期开发包括拆迁工作一般由综合开发企业完 工程制也是企业在拓展市场扩大规模时常采用的管理形式。现在大型的房地产开发集团多采用下设区域性子公司或虚拟

3、运作的工程子公司二级公司，这些子公司即为工程型公司，并且可能会出现子公司进一步细分各工程部的情况。典型的例子如万科集团，其集团下设各驻地公司，负责该驻地区域房地产的开发经营，各驻地公工程公司具有公司运营的优点，目标责任比较明确，因而从进度、质量等方面看，管理效率较高。同时，这种形式对培养全能但从另一方面讲，工程公司管理本钱较高；工程公司独立性事业部拥有独立运作工程的权力，从筹划定位至销售均可自主 进展，也可对外委托。事业部实行独立核算，对工程的经营效益负 责，根据公司下达的技术、经济、进度等指标，实行工程承包。事 业部制工程经理一般通过公司内部竞聘产生，其余人员由工程经理精品文档事业部制工程管

4、理使责任、权力和利益三者同步到位，有利于 调发开工的主观能动性，激发其创造力，有利于工程运作效率和经 事业部制工程经理必须具有全面的业务知识和较强的创新、管 理、协调能力。各事业部考虑问题多从本工程出发，容易无视企业专业管理公司工程制表达出社会化分工的现代特征。房地产开发企业在完成工程的前期开发土地受让、立项、规划许可等和筹划定位、建筑设计工作以后，以合同形式委托专业管理公司承担公司不同，专业管理工程公司不但具有较强的质量管理能力，同时具备很强的进度和本钱的控制能力。作为“代甲方，专业管理工程公司对建立工程实施全面的管理，对合同明确的技术、经济指标专业管理公司工程制形式，管理责任界定清楚，有利

5、于工程管理水平、管理效率和经济效益的提高，有利于工程建立质量和楼宇品质的提高，具有很好的社会效益。采用这种形式之后，开发商可三、关于组织机构调整与完善的思考房地产企业为了有效地实现目标，应根据企业内部、外部要素 的变化，在遵循权力与责任相结合、鼓励与制约相结合、适应性与精品文档稳定性相结合的根本要求的根底上，设计和建立合理的组织构造， 通过第二局部房地产组织构造形式的比较，结合当前大多数开 发企业实际，可以看出企业在组织构造建立完善的过程中，其调整 重点集中在以下几个方面：展扁平化管理。其作用在于提高工作效率，较少环节信息流失和交或借助外界力量。该调整是在社会分工进一步专业化，各专业业务市场化

6、日趋成熟的前提下进展的。例如在销售环节引入外来专业咨询代理公司在市场运作上已经较为成熟。其调整的作用在于开发商甩开房地产的非擅长环节或非关键环节，由此将精力、财力放在经意识。开发企业虽然可以尽可能的开发环节外包时，但其市场选择与投资控制不易放松管理，特别对致力于房地产企业而言尤为如在工程管理、销售代理、物业效劳日趋专业标准化以及房地产 产品日见同质化的今天，对于追求的是可持续盈利的房地产企业其 必然关注房地产开发的两个关键环节：一，工程的选择及市场定 位。其关键的根本在于其三个根本作用。其一，预测并根本确定工程的目标消费市场，即谁会是我们这个工程的客户？其二，筹划满精品文档足目标客户个性需求的

7、房地产商品，即满足该群体客户需求的产品 是什么样的且如何满足？其三，我们可能的盈利？二，与工程定位 相适应的规划设计，其关键的根本在于该环节完成了由筹划概念到 建筑实物形态的澄清成图，从而确定了产品的品质、质量和大体的 本钱。而这两个环节集中在工程全程运作的前期。同时可以看出该阶段的运作已经表达了全程营销的理念，并且本钱与质量控制也同企业的构造形式与其开展规模关联很大。一般中小型公司多采用部门制，实际上是直线部门职能管理形式。一些谋求对外拓展市场的公司采用了工程公司制，实际上是母公司下分的外地分公司，事业部制要求要求各细分产品线拥有一个足够的市场规模和开展空间，同时要求一个对应该产品线的专业化

8、效劳队伍。但从当前的房地产市场格局和开展情况来说，如不是超大型专业房地产集现在专业管理公司的开展空间越来越大，并且也在逐步得到开展商们以及社会的认可。从市场开展的大趋势看，房地产开发企业会逐渐回归自己的开展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担 从另一个方面看，专业管理公司随着自身开展以及其市场空间 精品文档现在根据企业实际以及外部要素的变化，结适宜应性与稳定性 兼顾的原那么，进展组织构造调整的设想。要求统筹考虑，力求创 新。本设想关于企业组织完善调整的几个根本原那么如下：在开发流程梳理上，精心选择适合的开发流程，在营销、投可以以房地产开发的各核心环节组成主框架。市场开发环节应以房地产与建筑技

9、术为核心，具体工作可以实行课题制，但不易在细分成工程制；生产建立环节以施工技术、工程质量和进度管理为资金结算管理为核心；在销售环节以销售执行为核心，可以借鉴专3、建立并尊重标准的体系化管理，加强信息技术在组织管理在管理技术上，采用并探索先进的质量管理体系，同时加强信 息技术的应用，利用科学技术改进加强流程设计，促进信息流通， 精品文档无论采用何种组织管理形式，开展商必须自我决策，并对整体 的经营活动负责，所以其在追求标准的同时，必须深入细致的研究 房地产的开展规律市场研究、产品本身、营销筹划等。其中重 要的是加强企业的市场导向意识，做足市场与规划设计工作，提高 2、采用“模块化整合方式划分工作

10、流程，并将整个流程划分为市场开发、生产管理、销售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作整合成投资管理模块，行政、人力等整合成运营支持模3、根据“模块化整合流程设计，设置市场开发本部、生产管理本部、销售管理本部、资金管理本部、运营支持本部五个大部另外根据公司开展实际可以设置局部独立单位如企业战略开说明：本部在这里是一种组织称谓。本部管理层是一级虚拟管 理层次，其管理实体包含其下设的具体职能管理部门。相对关联各 4、“模块化整合划分工作流程在组织构架设计上的存在如下优势与劣势：精品文档其优势表达在：1开发流程进一步清晰简化，各开发环节核心意义突出， 2企业经营方案可细分成更科学可行的本部方案。本部

11、方 案是经本部部门内关联各职能部门充分统筹协调、研究考证后的集3模块化整合流程设计，将易于各岗位员工清楚本部核心工作及自身工作在整个流程中的位置与作用，增加员工的荣誉感和4便于各本部在内部充分调动内部的技术、人力等资源，快速有效的开展工作，减少沟通本钱。可以集中力量推进工程开发5具有本部内人员调动的灵活性，便于人力资源的充分利6有利于复合型经营管理人才的培养，促进人力资源的开“模块化整合流程设计对于组织设计的劣势在于：1可能存在的对本部间的工作协调问题；本问题可以通过质量管理体系的科学组织，以及本部权责的直线管理和各职能部 2本部总经理的权责较大，对本部总经理的经营管理才 精品文档房地产开发市

12、场 生产管理本销售管理本 房地产消费市场负责从市场选择到工程选择到建筑施工方案确定前的一系列房地产开发工作。主要包括市场调研、市场筹划、工程选择、土地手续办理、工程筹划、规划设计、建筑设计、施工方案设计等；部门设置为市场部、设计部、开发部等；可以考虑企划部、战略开展部等对于立志高远的企业组织来说，建立一个真正的企划 部、战略开展部等研企部门是必要的，因为企业的长远开展离不开 自身文化建立和开展战略的研究。而作为一个市场导向的企业组 织，如果这些研企部门不独立设置，那么可以考虑挂设于市场开发精品文档市场部职责为内外部市场调研、市场筹划、工程筹划等；负责 主持规划、建筑方案的设计评审该评审由本部设

13、计部和销售本部 工程开发建议书等；设计部职责为委托设计任务，参与规划、建筑、施工方案的设计过程组织与管理、方案变更及确认等工作；关于该部的开发流程主线设想按自然顺序号：1、市场部目标市场预测及工程选择与筹划，形成筹划报告；2、开发部准备土地立项、报批征地以及组织拆迁等；3、市场部根据工程经营决策在规划设计部协同下确定规划设计任务书；4、规划设计部组织建筑与景观规划设计、施工设计工作；5、市场部、规划部、销售部、工程部等共同进展规划设计的6、规划手续的办理；7、将前期工作成果工程建筑施工方案转交生产管理部 8、开展新工程的市场筹划与规划设计工作；注重施工方案的 精品文档负责由施工图纸到建筑实物最

14、终形成的全生产过程的管理与组 织。主要包括建筑施工管理现场、建筑施工技术管理、物资采 购等；部门设置为工程管理部、物资管理部等；工程管理部职责为工程的施工技术、质量、进度的组织与管理以及其他相关工程方面的工作；物资管理部职责为施工工程所用物资的采购组织与管理以及其他相关工作；关于该部的开发流程主线设想按自然顺序号：材料购置方案，工程、物资部协助投资部完成工程建立投资方案；2、工程部推荐选择有经历和能力的建筑商，协助投资管理部进展招投标；3、办理有关工程施工手续；4、物资部按方案采购建立用材；5、组织施工图纸会审，审核施工组织设计；理；7、工程部、销售部、设计部、市场部等组织工程验收；转交 负责

15、工程的销售筹划宣传、销售执行组织、以及相关的客户管精品文档销售采用自销方式：本部工作主要包括销售筹划、销售过程管 理、客户效劳等销售市场的工作研究由市场部组织完成；部门 筹划部职责为销售筹划，宣传与促销活动的组织等；销售部职责为销售方案执行，以及销售工作的组织与管理；客户投诉等；销售方式假设采用专业代理公司：本部工作主要位于销售代理负责公司涉及资金方面的管理与控制工作。主要包括财务管理、资金结算、投资控制、工程招投标、经济论证与方案控制等；财务部职责：负责公司帐务与资金流的管理等；根据公司工程开发方案编制财务方案；工程开发融资；建立工程款项结算与支付等；投资部职责：负责工程开发可行性的最终评审；公司综合方案的统计与编制特别是工程本钱、进度、资金等方案；投资开发方案的监视执行与控制工程招投标、工程预预决算、工程管理三 项等控制管理工作；对各部外来专业管理公司或供应商、