关于城镇房产开发与科学合理利用土地的思考

1、关于城镇房产开发与科学合理利用土地的考虑摘要分析城镇房地产现状及土地资源利用过程中存在的问题,提出加强房地产用地管理的措施和完善用地储藏制度的建议,以为房产开发与土地利用的良性开展提供参考。关键词城镇;房产开发;土地利用;可持续开展近年来,房地产业在调整产业构造、拉动内需、扩大就业、进步人民生活程度、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中,房地产业开展几经波动,很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来,我国房地产投资增长速度过快,房价持续上涨,出现了诸多的问题,甚至影响到经济开展和土地合理利用,已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的开展,就房产开发与土地保护利

2、用阐述如下。1城镇房地产的现状1.1大力开展小城镇,促进协调开展城镇化是扩大内需、实现经济可持续开展的引擎,是支撑将来中国经济高速增长的强大动力,对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义,将带动房地产、餐饮等多个行业的开展,从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。1.2住房升值快按当前市场价值对现住房进展估价,2022年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产,与2022年相比,户均住房资产进步了1.6倍,每12的价值那么进步了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下,持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储藏,更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计,有13.3%的城

3、镇居民家庭除现住房外还有一套住房,甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房,2项合计,拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的根本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将宏大的家庭资金乐此不彼地投入其中,并成为目前局部居民家庭的重要理财渠道,关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来非常丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时,一定程度上也助长了住房开发的投资热,加剧了商品房供求关系的紧张,客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的时机。1.3住房建立趋向大型套房从2022、2022年城镇居民家庭户均建筑面积构造变化的比拟中可以看出,3年内建立的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2

4、022年的调查结果相比,2022年60802的小型套房的户比例根本没有变化,801102的中型套房户却下降了6.1%,而1002以上的大型套房户那么快速提升了7.5个百分点。如此结果说明,在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。2保护和合理利用土地资源中尚存的问题一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够,对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够1。二是法制意识比拟淡薄,违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位,农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少,引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性,致使城镇居民生

5、活压力增大。由于在城镇快速开展的过程中,缺乏开发的整体协调性,使得城镇中道路面积率低,运输效率下降,交通事故增多;同时许多城镇建筑密度过大,居住面积狭小,公共配套设施不完善,加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施,无视城镇的布局艺术2。3加强房地产用地管理的措施3.1建立供给总量控制制度根据县城开展规划和市场需求情况,每年初县国土局、县发改委、县建立局对年度房地产开发用地拟定供地方案,报县政府批准后,上报盛地国土地资源主管部门备案,并将年度供地方案通过多种途径向社会公布,根据编制的年度供地方案,由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。3.2建立土地使用权公开交易制度

6、方案出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让,土地交易在土地市场实行阳光化操作,从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生3。3.3建立集体决策制度对房地产开发用地,国土局在完成土地出让前期工作的根底上,拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价,由相关部门集体决策,并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。3.4建立土地收买储藏制度对县内存量建立用地,由土地部门中心统一收买和回收土地,掌握调控市场的主动权,收买的土地由政府统一储藏、统一开发,按市场需求统一供给。3.5建立开工验收制度对房地产等经营性用地工程开工后,国土局、建立局等部门对土地使用情况进展验收

7、。转贴于论文联盟.ll.4完善房地产开发用地储藏制度的对策4.1合理控制土地储藏的范围和数量土地储藏制度是确保政府实在垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期,完全可以通过成立有形的土地交易市场,允许一些有闲置土地的企业上市交易4,这样既可以让闲置的土地尽快流动起来,增加土地供给量,也可防止土地资源浪费。科学合理地确定土地储藏数量是土地储藏制度正常运行的重要保证。但土地储藏过多,会造成资金占用过多,加大土地储藏机构的经营风险。合理的土地储藏数量要根据土地市场供求关系来确定,而土地供求取决于社会、经济、政策等假设干因素,要通过对相关历史数据进展统计分析,设计需求预测模型,进而得出最正

8、确土地储藏数量。4.2加大土地供给构造的调整力度土地供给构造与需求构造的协调平衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下,土地储藏机构不仅要根据市场的实际需要和经济开展实际及时地掌握土地投放总量,更要从市场细分的角度,适时调整各类不同用处的土地储藏量和供给量,化解土地市场供需失衡的矛盾5。当前对开发高档商品房,不仅要从供给源头上进展限制,还要以高地价、高税收等手段加以限制,落实经济适用房、廉租房政策,对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽,满足居民日益增长的住房需求。在“放宽政策的同时,要实在标准土地行政管理行为,防止土地供给政策带来的破绽。4.3建立健全相关配套

9、的法律法规建立健全相关配套的法律法规,用配套的法律手段解决现实中的问题,如公益型用地的收买与管理、原建成区的隐形土地市场问题等,同时要严格执法,加大管理力度,使土地储藏工作顺利进展。建立依法监视的机制,对储藏机构的工作进展监视,以保障储藏目的的实现。应建立土地储藏工作信息公开制度,尽量公开土地储藏机构在土地收买、开发、储藏和出让环节中的资料和信息,便于各方的监视和投诉。同时,通过公开如年度土地出租、出让方案、一级土地市场交易资料、土地储藏数量等市场信息,建立市场信息网络系统,使市场经营活动标准化,促进房地产开发市场的理性开展,引导市场化的开发商可以根据信息进展分析预测,做出理性的投资决策。4.

10、4强化土地储藏管理的监控职能土地储藏管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的安康有序开展。因此,要强化土地储藏管理的监控职能,加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。详细来讲,监控的内容包括3个方面:一是建立用地的选址、用处是否符合城镇土地利用总体规划和城市建立规划的要求;二是建立工程是否按法定程序和审批权限申请和审批,有无违背规定用处使用土地;三是土地利用是否按规定的进度进展建立,有无占而未用的土地;四是土地价格是否合理,是否成心抬高地价或压低地价,是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时,与房地产管理部门亲密配合,实行地价与房价的链接收理,杜绝房地产市场的不合理定价行为。

11、4.5重构土地储藏的组织体系在我国城市建立土地储藏制度的初期,分层次两级管理形式的组织体制的运行比拟顺利。但随着土地储藏制度理论的深化,这种体系的弊端日益暴露。一方面,土地储藏机构挂靠土地行政管理部门,承受后者的直接指导,致使其地位弱化,运作效率不高;另一方面,在土地储藏施行中需要互相配合的城市规划、方案、建立、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清,未形成协作的格局。为此,应该对土地储藏机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进展改革。新的组织体系既有利于进步土地储藏机构的地位,为充分发挥其作用提供条件,也有利于各部门之间的协调。5小结合理利用土地资源与实现房产开发可持续开展,是辨证统一的,相辅相成的。无论是从国际、国内开展的成功理论来看,还是从实际需要来看,无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续开展,必需要合理利用土地资源。在落实科学开展观的过程中,不能顾此失彼,必须统筹兼顾;不能以牺牲土地资源为代价,获得一时的经济开展,必须在加快经济开展的同时,加强土地资源保护,优化开展环境。做到2项工作一起抓,2种成果一起要,只有这样,才能真正实现可持续开展。6参考文献1詹莉,李保莲.河南省新农村建立中的土地利用问题及对策J.河南农业科学,2022(3):5-8.2梁留科,赵新军,吴次芳.参加T后的土地利用构造调整