赢商网武清区域市场分析55p课件

1、武清区域市场分析2013-12-3武清区发展规划第一部分区域简介武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。城区杨村镇距天津市区25公里，距首都北京75公里，距天津塘沽新港75公里。武清辖区面积1574平方公里，下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道)，人口82万，2000年6月撤县设区。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口22万 发展规划根据天津 “一轴两带三区”的市域空间布局和城镇发展特征，规划形成“城市主副中心-新城-中心镇-一般建制镇”的四级城镇体系；天津市规划11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和

2、团泊新城；武清新城位于天津城市发展主轴，是连接京津大首都的战略枢纽。武清天津11个新城规划：天津住宅开发热点向郊区扩张，武清成为价值洼地。发展规划近几年相继实施了京津塘高速公路二线、京沪高速、京津城际轨道等国家级重大交通工程以及103国道拓宽改造，使武清占据了京津大通道关键位置，形成了武清至京津半小时交通圈，为率先发展提供了有力支撑；武清开发区起步较早，目前拥有600家以上的企业，发展前景良好；武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。 两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。 八大组团：新城核心组团、外围7个产业特色鲜明小城镇组群。外向交通便达，城市功能先进

3、完善的环渤海新城区域市场分析第二部分天津市市场分析天津市2010年至今成交数据，武清区成交量占天津市总成交份额约14.2%；从成交面积分析，武清区约占天津市总体比例13.85%。从数据中了解，武清区销售情况对天津市总体成交量，尤其是在郊县项目中起到较大支撑。区域年份套数（套）面积（）均价（元）天津市2010年955901025968791682011年78922852136294172012年888329641101102272013年1114171170931510669武清区2010年11024115977955522011年14591148613059592012年10812116373

4、661742013年1676517486856783区域市场发展迅速，武清成为市场成交主力 整体市场成交状况及分布2013年1-11月份，武清区总计成交土地129宗，成交面积5848671.7平方米。其中，综合用地14宗，居住用地13宗，商服用地32宗，工业仓储用地69宗，批发零售用地1宗。武清一级市场2013年1月-11月工业土地市场火爆。下朱庄、开发区成为土地成交量领先。武清区成交土地区域占比成交土地主要来源于下朱庄，土地成交23宗，占比约18%；开发区土地成交12宗，占比约10%；汊沽港镇土地成交12宗，占比约9%；武清区新城土地成交12宗，占比约9%；王庆坨镇土地成交10宗，占比约8%

5、，其余乡镇土地成交均未达到5%的占比。武清一级市场2013年1月-11月武清二级市场03年开始武清区房地产市场每年以惊人的速度发展，03年-08年武清区成交面积共1753664平米，08年因经济危机影响成交量下滑，但09年后均表现为成交强势反弹，价格稳步提升；09年-2011年武清区市场实现成交3473447平米，（09-2011年）仅用三年时间即超过（03年-08年）成交面积1.98倍。2012年受市场政策调控影响成交面积呈小幅下滑趋势，全年成交量1163736 平米，进入2013年后稳步回升，截至13年11月成交1748685 平米。成交均价方面，武清区市场由于整体基数较低，08年市场低谷

6、期区域价格回落至3500元/平米左右，进入09年后稳步回升，目前在6783元/平米左右小幅波动。2003年-2013年武清商品房走势武清二级市场2013年新增户型二室居多为12401套，而2013年武清区客户购房对户型面积的需求无较大差异，截至目前主力户型仍以90-120平米为主，占比为45.5%，其次是70-90平米户型，占比为25.9%；50平米以下小户型及144平米以上大户型，成交量所占市场份额较小;截至目前，存量最多为二室户型，剩余13185套，此外三室户型剩余7525套，其余户型存量均不足1200套。2013/1-2013/11主力供求情况成交面积占比90-120平米户型为成交主力，

7、四室以上及一室备受冷落。区域市场小结在天津市新城规划的影响下，武清区房地产市场在03年还在缓慢发展进程中，而09年伊始房地产市场销量逐年攀升进入新的增长高点，仅09-2011年三年期间，实现成交面积3473447平米，与之前六年发展相比，仅用三年时间即超越1.98倍，达到历史峰值。2010年-2013年武清区成交面积约占天津市总体比例13.85%，武清区为天津市房地产发展起到积极推动作用，其快速发展已成为郊县中成交主力2013年武清区新增户型以90-120平米二室产品为主，这与当地客户购买需求相符，二室户型成为当地主力户型亦在情理之中，成交占比为45.5%，此外70-90平米户型也较受市场青睐

8、。土地成交情况，武清区已放缓对居住用途的土地供应， 2013年全区土地成交为以工业为主要用途，按用途划分，出让的工业土地主要集中在汊沽港镇及开发区，居住土地以下朱庄为主要成交区域。下朱庄乡梅厂镇曹子里镇武清城区黄花店镇石各庄镇汊沽镇重点项目分析17序号区域项目套数总面积销售额均价1武清区首创国际半岛808114124.1100065429987682武清区保利海棠湾887109669.679056982572093武清区孔雀城962105325.774972119271184武清区盛世天下831101329.878161463377145武清区龙湾城75384781.8663690192782

9、86武清区经纬城市绿洲106382889.6657065888768857武清区枫丹天城80875720.3952265408669028武清区泽信金汇湾60261639.0439268927363719武清区天娇里46652875.19379401974717510武清区盛世年华52650480.35327714282649211武清区花样年花郡53148890.44327556722670012武清区金泰丽舍47343458.43349114789803313武清区华庭豪苑28842967.66364149008847514武清区武清五一阳光41638329.332877000297506

10、15武清区翠金湖美墅岛11330284.13199558956659016武清区世茂茂悦府24226493.22208124160785617武清区蓝湖郡26726245.24146563550558418武清区紫韵枫尚29026069.75153935294590519武清区荔城公馆29525600.9172923067675520武清区恒大山水城19724655.071218097874941重点项目分析TOP20武清区2013年销售排名榜排名区域项目开发商建筑面积容积率产品形式开盘时间入住时间销量(套)总面积销售额均价新增套数新增面积存量套数存量面积1高村乡首创国际半岛首创置业22974

11、11洋房、高层、公寓、联排、双拼、独栋2013.11.9加推联排2015年底808114124 1000654299876818002273371058135281 2杨村保利海棠湾保利地产2780001.8联排、高层2013.11.23第七次加推 高层2014.5 别墅现房887109670 790569825720992010943658198885 3其他孔雀城天津幸福基业房地产1700001.1多层、高层2013.11.16第2次加推2015年7月962105326 7497211927118135614828639042273 4杨村盛世天下奥克斯地产 5168651.8高层、别墅2

12、013.8.1第6次加推2014.5831101330 78161463377143403648228160396 5下朱庄龙湾城天津龙湾置业4078191.2多层、高层、联排2013.11.16第7次加推别墅现房，多层2014.1075384782 66369019278286727253141756760 6其他经纬城市绿洲经纬置地2567472.5高层2013.6.10第三次加推2014.8.31106382890 57065888768858787589714015579 7杨村枫丹天城北京裕昌置业5000002多层、高层2013.12加推二期高层2014.10月80875720 52

13、2654086690282877704201983 8京津公路泽信金汇湾天津鑫汇松江2400001.8多层、别墅2013.10.20第一次加推2014.5高层14号楼60261639 39268927363716487156139950285 9杨村天娇里小高层、联排2011年现房46652875 379401974717544476641650705 10杨村奥克斯盛世年华 天津盛众6400002.49多层、高层2013.11.16第8次加推 2015.10三期高层52650480 3277142826492重点项目分析排名区域项目开发商建筑面积容积率产品形式开盘时间入住时间销量(套)总面积

14、销售额均价新增套数新增面积存量套数存量面积11下朱庄花样年花郡 天津市花千里5423201.5高层、联排2013.12第13次加推 2014.5第二次交房53148890 32755672267007998568139652858 12杨村金泰丽舍 金泰丽城置业4800001.8高层、多层 2013.6.102014.12高层47343458 349114789803354351240667407 13杨村华庭豪苑天津市华成房地产1280001.61高层、多层2012年期房28842968 36414900884754487151315928384 14杨村武清五一阳光 五一阳光6000001

15、.8高层、多层 2013.12月初三期第三次2014.9二期41638329 28770002975066515897134333720 15京津公路翠金湖美墅岛 天津翠金湖房地产9300000.46联排、独栋 2013.7.20已第2次加推2014.111330284 19955895665900010631187 16下朱庄世茂茂悦府天津茂悦2656601.39高层、别墅2012.10.1二次加推2014.524226493 20812416078561722260030840899 17梅厂镇蓝湖郡天津科亨置业13800001.2多层、双拼、高层 2013.9.15第3次加推2014.5

16、.31洋房26726245 14656355055842862745242564862 18京津公路紫韵枫尚 天津雨麟投资3000001.9高层 2013.10月底加推2014.10.3129026070 15393529459055124735321820918 19杨村荔城公馆 信置房地产开发1940002高层2013.12加推三期 2015.6二期29525601 172923067675532027043453806 20其他恒大山水城恒大地产2500001.1多层、高层2012.4.102013.9.3019724655 12180978749412402737638454047 重

17、点项目分析典型案例分析总体规划由低密度、花园洋房、小高层住宅板块、文体教育板块、商业金融板块、医疗卫生板块、城市公园板块和市政设施板块等六部分共同构成，建筑风格设计由西班牙、南法、英伦、瑞士和意大利五种欧洲代表风格共同组成，项目总占地面积298公顷，总建筑面积约300万平米，综合容积率1.0，整体绿化率超过40%，分区居住组团地块12个，总体开发周期5年左右，未来将可容纳5-10万人口居住。 首创国际半岛-鸟瞰图项目名称：首创国际半岛开发商：首创置业代理商：北京金网络房地产经纪有限公司占地面积：2900000平方米建筑面积：229741平方米 容 积 率：1.10绿 化 率：40%产权年限：7

18、0年户 数: 当期户数212户产品形式：联排、独栋、洋房、高层、公寓销售情况：2013年11月9日加推1-5号楼联排别墅（地上三层），主推户型面积180-230平米，对外报价11500元/平米；小高层在售，主推面积81平、85平，报价6000元/平米。实际成交均价：别墅均价10175 元/平米 高层/小高均价6332元/平米首创国际半岛按产品划分成交情况首创国际半岛墅类产品从2013.1月即显现出厚积薄发的势头，2-3月受春节影响销量较低，今年销售高峰出现在4月、10月、11月，成交价格较平稳，别墅共成交339套，成交均价10175 元/平米；2013.7加推高层、小高层产品，也取得了较理想的

19、业绩，7-11月共成交469套，成交均价6332元/平米。成交客户区域首创国际半岛 分析成交客户区域，别墅、高层，以及小高层主力购买客户群为北京客户，北京客户约占88%以上。保利海棠湾保利海棠湾是保利地产在天津打造的第一个高端别墅产品。保利海棠湾位于武清区的文化、政治中心，紧邻英华国际学校和栖仙西区。项目总占地15.4万平米，总建面27.8万平米，绿化率高达40%。整体规划由联排别墅及板式高层组成，户型面积220-280平米。保利海棠湾项目名称：保利海棠湾开发商：保利地产占地面积： 154000平方米建筑面积： 278000平方米 开盘时间：2013.11.23第七次加推入住时间： 高层：82

20、-86号楼高层已入住，90号楼2014.5.31高层入住容 积 率：1.8绿 化 率：40%产权年限：70年户 数: 当期户数2100户产品形式：联排、高层销售情况：高层25层到顶，目前剩余100平米（二室）以上户型，未开盘价格未定。联排主推300370户型，赠送最大288平米院，带车位、地下室。 起价9000元/平米，报价12000元/平米左右。实际成交均价：联排均价10253元/平米，高层均价6898元/平米优惠：高层全款93.5折，贷款95.5折保利海棠湾保利海棠湾为武清区销售亚军，截止2013/11，共成交887套，成交面积109669.6 平米，总金额79056.983 万元；销售较

21、好的以高层产品为主，面积90-120平米占主力，共成交423套，占比约47.69%；其次120-144平米共成交211套，占比约23.79%。项目整体成交情况保利海棠湾按产品划分成交情况保利海棠湾联排产品成交仅为34套，均价10253元/平米；高层产品为该项目主力产品，共成交853套，成交均价6898元/平米。成交客户区域保利海棠湾 分析成交客户区域，高层客户以武清当地居民为主，占比约42.91%，北京市客户占比约28.37%，河北省客户占比约13.72%，天津市客户关注度不高，购买客户不足5%；别墅成交客户以武清当地居民为主，占比约76.47%。保利海棠湾2013/1-2013/11共新增产

22、品920套，总面积109435.76 平米，新增90-120平米为主力户型，占比约49.67%。目前存量共581套，面积98884.69平米，存量产品为144-180平米大户型为主，剩余252套，占比约43%。孔雀城凤河孔雀城位于北京市国贸东南40公里处，行车时间40分钟；北临北京市通州区，属于京津塘高速公路中心位置，廊坊出入口处，距首都国际机场60公里，距拟建中的首都第二国际机场30公里，从项目沿京津塘高速公路到北京、天津、首都国际机场、天津港都不超过一个小时，名副其实的“半小时进京下卫，一小时上天入海”。孔雀城项目名称：孔雀城开发商：天津幸福基业房地产占地面积： 172666平方米建筑面积

23、： 170000平方米开盘时间：2013.11.16第2次加推入住时间： 2015.7容 积 率：1.1绿 化 率：40%产权年限：70年户 数: 当期户数1582户产品形式：多层、高层销售情况：加推23层到顶高层72、73号楼，主推80-98平二室三室，5500元/平米起；6层到顶电梯洋房60号楼，主推90-150平三室四室，报价均价7300元/平。在售中环庭堡户型报价10000-12000元/平米，面积为235-260平米，赠300平院，80平地下室，14平露台，车库车位。双庭堡户型面积为235-255平，9米挑空，赠院、车库车位、露台。美庭堡户型为182-195平米，独立入户，赠院、车库

24、车位、多重露台。悦景堡户型面积为90-150平米，一梯两户，客厅面宽约4.4米，赠送南侧露台。优惠：全款97折优惠，贷款99折优惠。实际成交：别墅10738元/平米，洋房7084元/平米，高层5394元/平米孔雀城孔雀城为武清区销售季军，截止2013/11，共成交962套，成交面积105325.7平米，总金额74972.1192万元。销售较好的以高层产品为主，面积70-90平米占主力，共成交446套，占比约46%；其次90-120平米共成交331套，占比约34%。项目整体成交情况孔雀城2013年6月推出别墅产品，从图表中看出别墅成交较平稳，共销售128套，成交均价10738元/平米；2013.

25、8加推洋房，洋房成交200套，成交均价7084元/平米；高层产品9-11月共销售634套，成交均价5394元/平米。按产品划分成交情况孔雀城成交客户区域 北京客户为别墅主力购买群体，约占59.38%，此外是河北省客户，占比约20.31%；购买洋房主力客户仍以北京客户为主，占比约41%，河北省客户占比约12.5%；北京客户购买高层占比约27.5%，河北省客户占比约15.2% 。孔雀城2013/1-2013/11共新增产品1356套，总面积148286.4平米，新增产品以70-90平米及90-120平米为主力户型，以上主力面积占比已超过约90%。目前存量共390套，面积42272.67平米，本年存

26、量产品主要集中在70-90平米，存量产品以70-90平米为主也在情理之中，剩余229，占比约58.72%。盛世天下盛世天下地处武清城区核心位置，位于雍阳西道与泉达路交口，交通便利，距离佛罗伦萨小镇仅需5分钟车程，周边配套齐全，距离武清人民医院较近，周围多所中小学及高校。产品以高层、别墅为主，户型多元化，选择空间较大。盛世天下项目名称：盛世天下开发商：奥克斯地产代理商：易居中国占地面积： 263791平方米建筑面积： 516865平方米 开盘时间：2013.8.1第6次加推入住时间： 2013年10月（现房销售）容 积 率：1.1绿 化 率：40.4%产权年限：70年户 数: 当期户数3612户

27、产品形式：联排、高层/小高、商业销售情况：高层主推87-136平米两居、三居户型，均价7300元/平，高层顶层为跃层面积150-170平米；联排别墅产品户型面积在301-388平之间，均价10000元/平米。优惠：95折优惠实际成交：联排9612元/平米；高层/小高均价7352元/平米；商业均价13100元/平米。盛世天下盛世天下2010年7月首次开盘，截止2013年11月，共成交3336套，成交面积392417平米，销售金额300773.9元。分析销售价格（全部产品）2010年开盘均价8918元，2012年以价换量取得良好业绩，成交均价不足7000元。2013年逐渐进入准现房销售期，全盘均价

28、比2012年每平提升750元，从销售情况来看价格虽有提升但因现房销售，客户抗性较小，2013年销售业绩排名武清区第四位。套数54283111328313336面积（）65788.5394192.62131106.1101329.8392417金额(万元)58669.0872683.2291260.10578161.46300773.9均价(元)8918771669617714合计历年销售情况盛世天下2013/1-2013/11盛世天下共成交831套，成交面积101329.8 平米;成交主力户型90-120平米，占比约47.05%，次主力户型120-144平米，占比约27.44%，面积较大的联排

29、产品250-400平米，凭借较高的性价比销售占比超过6%。按产品划分成交情况盛世天下按产品划分成交情况别墅产品成交54套，均价9612元/平米；高层/小高成交755套，均价7352元/平米；商业成交22套，均价13100元/平米。盛世天下成交客户区域 该项目成交客户以地源性为主，分析商业、别墅、高层成交客户，武清当地居民占50%以上；外地客户关注度较集中在高层产品，别墅成交客户以天津当地为主。龙湾城龙湾城坐落在京津黄金走廊沿线的武清区下朱庄街，距北京五环70公里，距天津外环仅8公里，距京津高速公路仅1公里，临近京津城际铁路武清站，京津快速路、西北半环快速路。龙湾城占地12000亩，其中一期50

30、0亩，分为“澜府”和“礼域”两个组团，建筑面积40余万平方米，联排别墅、花园洋房、电梯洋房、高层、小高层等产品形式一应俱全，户型面积区间丰富。龙湾城项目名称：龙湾城开发商：天津龙湾置业占地面积： 8004000平方米建筑面积： 407819平方米 开盘时间：2013.11.16第7次加推入住时间：别墅现房，多层2014.10交房容 积 率：1.2绿 化 率：45%产权年限：70年户 数: 当期户数3328户产品形式：多层、高层、联排销售情况：在售联排主推245平米（地上3层地下1层，赠前后60平米院），均价10000元；11月16日加推4、5、6号楼电梯洋房，8层到顶，报价7300元/平，主推64、 81、90、97平米。前期龙盛园1、2、3、7、8号楼在售，主推64、 81、90、97平米户型，首层带有小院报价7500元；高层仅有145平米以上大户型在售，对外报价8000元/平。优惠：全款优惠96折，贷款优惠98折龙湾城2013/1-20