惠州义乌小商品批发城经营定位及招商报告(426排版)

1、惠州义乌小商品批发城经营定位、招商报告 世方物业 成就铺王PAGE PAGE 42惠州义乌小商品批发城经营定位及招商报告世方物业 成就铺王2005.4.20目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc102242113 第一部分：本项目各层的经营定位分析 PAGEREF _Toc102242113 h 3 HYPERLINK l _Toc102242114 一、经营定位的依据： PAGEREF _Toc102242114 h 3 HYPERLINK l _Toc102242115 二、项目建筑各层概况： PAGEREF _Toc102242115 h 4 HYPER

2、LINK l _Toc102242116 三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查： PAGEREF _Toc102242116 h 4 HYPERLINK l _Toc102242117 1、惠州水东路小商品经营比例： PAGEREF _Toc102242117 h 4 HYPERLINK l _Toc102242118 2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查： PAGEREF _Toc102242118 h 5 HYPERLINK l _Toc102242119 3、东莞小商品市场经营品种的比例： PAGEREF _Toc102242119 h 6 HYPERLINK

3、 l _Toc102242120 4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析： PAGEREF _Toc102242120 h 11 HYPERLINK l _Toc102242121 5、义乌主要小商品市场经营品种比例： PAGEREF _Toc102242121 h 11 HYPERLINK l _Toc102242122 6、市场主要经营品种比例统计： PAGEREF _Toc102242122 h 14 HYPERLINK l _Toc102242123 四、项目具体经营品种分区及比例确定： PAGEREF _Toc102242123 h 15 HYPERLINK l _Toc10224

4、2124 1、项目整体经营定位 PAGEREF _Toc102242124 h 15 HYPERLINK l _Toc102242125 2、项目经营品种定位及相应的比例： PAGEREF _Toc102242125 h 15 HYPERLINK l _Toc102242126 第二部分：惠州义乌小商品批发城招商平面分割 PAGEREF _Toc102242126 h 18 HYPERLINK l _Toc102242127 一、分割原则 PAGEREF _Toc102242127 h 18 HYPERLINK l _Toc102242128 二、招商平面分割图 PAGEREF _Toc102

5、242128 h 18 HYPERLINK l _Toc102242129 第三部分：项目招商目标客户群体定位 PAGEREF _Toc102242129 h 19 HYPERLINK l _Toc102242130 第一部分：义乌及其周边地区的小商品批发商 PAGEREF _Toc102242130 h 19 HYPERLINK l _Toc102242131 第二部分：本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 PAGEREF _Toc102242131 h 19 HYPERLINK l _Toc102242132 第三部分：意向从事小商品批发业的个人 PAGEREF _Toc

6、102242132 h 19 HYPERLINK l _Toc102242133 第四部分：项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法 PAGEREF _Toc102242133 h 20 HYPERLINK l _Toc102242134 一、租金水平的确定： PAGEREF _Toc102242134 h 20 HYPERLINK l _Toc102242135 1、惠州小商品批发市场租金状况 PAGEREF _Toc102242135 h 20 HYPERLINK l _Toc102242136 2、项目整体租金水平 PAGEREF _Toc102242136 h 20 HYPERLI

7、NK l _Toc102242137 3、租金策略 PAGEREF _Toc102242137 h 21 HYPERLINK l _Toc102242138 二、商场物业管理费、广告费用标准及收取办法 PAGEREF _Toc102242138 h 22 HYPERLINK l _Toc102242139 第五部分：项目招商整合推广策略 PAGEREF _Toc102242139 h 23 HYPERLINK l _Toc102242140 一、招商资料 PAGEREF _Toc102242140 h 23 HYPERLINK l _Toc102242141 1、策划设计“惠州义乌小商品批发城

8、”画册招商部分 PAGEREF _Toc102242141 h 23 HYPERLINK l _Toc102242142 2、派单资料 PAGEREF _Toc102242142 h 23 HYPERLINK l _Toc102242143 二、招商对象的差异性推广策略 PAGEREF _Toc102242143 h 23 HYPERLINK l _Toc102242144 1、义乌各类主要业态的小商品批发商招商策略 PAGEREF _Toc102242144 h 23 HYPERLINK l _Toc102242145 2、市场内业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 PAGE

9、REF _Toc102242145 h 25 HYPERLINK l _Toc102242146 3、意向从事小商品批发业的个人 PAGEREF _Toc102242146 h 26 HYPERLINK l _Toc102242147 三、媒体推广： PAGEREF _Toc102242147 h 27 HYPERLINK l _Toc102242148 四、策划设计“惠州义乌小商品批发城”招商单页 PAGEREF _Toc102242148 h 28 HYPERLINK l _Toc102242149 五、定点推广： PAGEREF _Toc102242149 h 28 HYPERLINK

10、l _Toc102242150 第一：惠州区域内的商户 PAGEREF _Toc102242150 h 28 HYPERLINK l _Toc102242151 第二：义乌、广东省内其他区域的商户 PAGEREF _Toc102242151 h 29 HYPERLINK l _Toc102242152 六、活动推广 PAGEREF _Toc102242152 h 29 HYPERLINK l _Toc102242153 第六部分：项目阶段性招商策略及推广手段 PAGEREF _Toc102242153 h 30 HYPERLINK l _Toc102242154 一、接受租赁登记阶段：（5月初

11、6月初） PAGEREF _Toc102242154 h 30 HYPERLINK l _Toc102242155 起始时间： PAGEREF _Toc102242155 h 30 HYPERLINK l _Toc102242156 招商群体： PAGEREF _Toc102242156 h 30 HYPERLINK l _Toc102242157 阶段性推广手段： PAGEREF _Toc102242157 h 30 HYPERLINK l _Toc102242158 二、正式启动招商阶段：（6月初9月初） PAGEREF _Toc102242158 h 31 HYPERLINK l _To

12、c102242159 起始时间： PAGEREF _Toc102242159 h 31 HYPERLINK l _Toc102242160 招商群体： PAGEREF _Toc102242160 h 31 HYPERLINK l _Toc102242161 招商目标： PAGEREF _Toc102242161 h 错误！未定义书签。 HYPERLINK l _Toc102242162 阶段性推广手段： PAGEREF _Toc102242162 h 32 HYPERLINK l _Toc102242163 三、开业前夕：（9月初10月初） PAGEREF _Toc102242163 h 33

13、 HYPERLINK l _Toc102242164 起始时间： PAGEREF _Toc102242164 h 33 HYPERLINK l _Toc102242165 招商群体： PAGEREF _Toc102242165 h 33 HYPERLINK l _Toc102242166 招商目标： PAGEREF _Toc102242166 h 错误！未定义书签。 HYPERLINK l _Toc102242167 阶段性推广手段： PAGEREF _Toc102242167 h 33 HYPERLINK l _Toc102242168 第七部分：招商的必备条件 PAGEREF _Toc10

14、2242168 h 34 HYPERLINK l _Toc102242169 一、关于落实长途汽运站及公交车停靠站的相关事宜： PAGEREF _Toc102242169 h 34 HYPERLINK l _Toc102242170 二、关于确定联谊单位的相关事宜： PAGEREF _Toc102242170 h 34 HYPERLINK l _Toc102242171 第八部分：商场内部规划与装修标准建议 PAGEREF _Toc102242171 h 36 HYPERLINK l _Toc102242172 一、商场内部规划设计建议 PAGEREF _Toc102242172 h 36 H

15、YPERLINK l _Toc102242173 1、布局规划及过道建议 PAGEREF _Toc102242173 h 36 HYPERLINK l _Toc102242174 2、商场卖场设计建议 PAGEREF _Toc102242174 h 36 HYPERLINK l _Toc102242175 二、商场内部公共部分装修 PAGEREF _Toc102242175 h 36 HYPERLINK l _Toc102242176 三、商场铺位装修 PAGEREF _Toc102242176 h 36 HYPERLINK l _Toc102242177 第九部分 商场经营管理与推广策略 P

16、AGEREF _Toc102242177 h 38 HYPERLINK l _Toc102242178 一、商场经营管理策略 PAGEREF _Toc102242178 h 38 HYPERLINK l _Toc102242179 1、一般性管理职能 PAGEREF _Toc102242179 h 38 HYPERLINK l _Toc102242180 2、经营性管理职能 PAGEREF _Toc102242180 h 38 HYPERLINK l _Toc102242181 3、经营管理公司基本架构 PAGEREF _Toc102242181 h 39 HYPERLINK l _Toc10

17、2242182 二、商场经营推广策略 PAGEREF _Toc102242182 h 39 HYPERLINK l _Toc102242183 1、开发商承诺1000万元经营推广基金 PAGEREF _Toc102242183 h 39 HYPERLINK l _Toc102242184 2、建立惠州义乌小商品批发城网站，成立惠州义乌小商品批发城专刊编辑发行部 PAGEREF _Toc102242184 h 40 HYPERLINK l _Toc102242185 3、定期在电视、报纸发布小商品城优惠采购活动广告 PAGEREF _Toc102242185 h 40 HYPERLINK l _

18、Toc102242186 4、成立专业客户联谊部 PAGEREF _Toc102242186 h 40 HYPERLINK l _Toc102242187 5、在惠州、珠三角及全国各地小商品集散地定点推广 PAGEREF _Toc102242187 h 40 HYPERLINK l _Toc102242188 6、通过全国各地小商品交易会引进有特色的小商品，走进粤东地区 PAGEREF _Toc102242188 h 40 HYPERLINK l _Toc102242189 7、汽运中心 PAGEREF _Toc102242189 h 41 HYPERLINK l _Toc102242190

19、8、建立质量信誉管理体系 PAGEREF _Toc102242190 h 41第一部分：本项目各层的经营定位分析一、经营定位的依据： 一个项目的初始定位方向总是多向的，最终找到一个最现实最合理的定位方向，对于本项目的小商品定位，一方面有其历史的渊源（是发展商深思熟虑的一个方向），另一方面也有其强大的市场基础。对于本项目小商品的定位，我司从市场的角度出发，主要是基于以下几点：1、存在强大的市场消费基础惠州，乃至整个粤东地区，实际上是广东省工业相当薄弱，乡镇和农业人口占据主要部分的区域，在这个区域的人民的收入和消费水平都低于珠三角的其他城市，人们在批发市场、交易市场、集贸市场及临街个体商业中的日常

20、用品消费占据整个社会消费品市场的70以上，而这些市场正是物美价廉的小商品的最广阔的销售终端。说明在粤东地区存在强大的小商品市场消费基础。2、惠州及粤东地区小商品市场发育不良，存在空白依前所述，在惠州及粤东地区存在巨大的小商品消费群体，但是根据项目组的调查，在这个有着巨大消费群体的区域内，小商品市场却发育不良，这种不良性体现在以下几个方面：第一是规模小，产品不丰富；第二是市场设施陈旧，不符合现代化商业经营的需要；第三是市场的位置偏，不具有区域辐射力，基本以服务周边居民为主。可以说缺乏一个大规模综合性的现代化小商品专业市场。3、本项目良好的地段和交通条件本项目地处惠州江北新区，占据粤东门户的良好地

21、理位置，门前就是贯通南北的国道，并靠近惠州火车站和长途汽车站，具有非常强的交通辐射能力，此外江北新区也是惠州是规划的大市场大物流发展的主要区域，随着一个个大型的物流商业项目的上马，未来区域内的物流配套设施也将越来越齐全。4、义乌小商品进驻华南地区的大好机会义乌小商品名扬全球，是中国小商品专业市场的一面旗帜，在全国已经开设有近30个分市场，这次义乌小商品将分市场开到华南地区来了，并选中了惠州，落户于本项目，这对本项目未来小商品经营具有重大的保证。二、项目建筑各层概况：惠州义乌小商品城一期工程位于惠州市新城区江北新区，属于惠州市发展较快的区域。项目一期工程，总占地面积38600平方米，总建筑面积1

22、30000平方米，其中一期建筑面积44694.69平方米。项目整体建筑分布情况一览表：项目楼层建筑层高商业面积（）一 层层高6米7965.37二 层层高5米7849.7三 层层高4.8米7385.13四 层层高4.8米7385.13五 层层高4.8米5421.36六 层层高3.6米4718.43三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查：1、惠州水东路小商品经营比例：地理位置：位于水东西路铺位面积：主力铺位在5060平方米小商品经营品种：经营品种间 数具体比例日用百货3626食 品3022文具、玩具1814民间用品1511针织用品43小五金86服 装65茶 叶86花 艺65鞋22合 计

23、133经营方式：以批发为主，兼有零售进 货 点：主要以广州为主，东莞有一部分租 金：2060元/平米月2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查：平山中心市场小商品经营品种比例分析：位 置：惠东县城解放中路规 模：其中一层6800平方米，主要经营小商品小商品经营规模：约300户经营范围：日化产品精品礼品玩具针织用品花类饰品电子产品日用杂货小家电文具等小商品经营品种：业态数量所占比例（）日化产品259精品239礼品145玩具166针织用品8031花类93饰品2810电子产品228日用杂货3413小家电124文具62合计269以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。平

24、山中心经营品种进货渠道分析：进货途径：电器类玩具针织类饰品类日化类.为广州东莞佛山汕头揭阳。其中比例为%(不完全统计)城 市电器类玩具类针织类日化类日用类饰品类广 州857060755570深 圳720佛 山10105东 莞51030汕 头51015揭 阳1012其 他810585生活家庭用品日用杂货小工艺品文具小五金针织草帽等约70%-80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点批发城市.义乌商品的特点:价格低廉 商品丰富 均为自己小型加工厂生产 3、东莞小商品市场经营品种的比例：富民商业大厦内的小商品经营分区图：富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互

25、为补充的小商品经营品种还有：洗涤用品、化妆品、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、文具以及包装袋等。在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区域内（A层缘于富民的螺旋式建筑）。图示中着色的部分即为富民服装批发市场内的小商品经营分区：红色为饰品区；黄色为内衣区。但在实际经营过程中，来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成为相互依存、互为补充的混杂经营之局面。经营品种分类统计：富民小商品经营区域规划铺位共124个，皆以独立铺位的形式经营，经营模式为批发。批发经营面积（按使用面积计）约在612平米之间。由于商机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位。按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用

26、面积）经营品种经营面积（）经营户数（家）比例饰品类50041各类饰品针织内衣类60044针织品、内衣日用百货类403伞、塑料桌布、卫生纸洗涤化妆品类20021洗涤用品、化妆品皮具1009皮带、钱包文体用品类605文具、体育用品表类404钟表、手表小家电202电吹风、录音机小食品202奶粉、饮料、饼干礼品202打火机等包装袋202塑料袋、纸袋帽子、眼镜201儿童玩具403小型玩具合 计约1680m平米139经营品种比例分析(按经营面积)：经营品种比例分析(按经营商户数量)：广贸精品广场经营分区图：该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内，分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安

27、楼、永兴楼一层，形成了虎门小商品市场经营组团。在经营分区上没有严格的经营规划。均以独立街铺的形式经营，经营模式以批发为主。经营品种分类统计：该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射全国。由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆在3080平米（使用面积）之间。按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积）广贸大厦一层街铺经营品种经营面积（）经营户数（家）印章、制卡301帽子、眼镜1803针织内衣120015办公耗材及设备2002包装袋1002塑料花、礼品2404文具4004音像制品801手机配件、电

28、话卡602皮具401饰品1202模特架1001婴儿用品601合 计约2800平米39永丰楼一层街铺经营品种经营面积（）经营户数（家）针织602内衣1503婴儿用品702音像制品602文体用品602饰品1806鞋、包1204珠宝、玉器602玩具、礼品2406包装袋501合 计约1000平米30永业楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）文体用品60011内衣1203五金工具601针织品1202小电器601玩具、礼品601合 计约500平米19永安楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）音像制品2009饰品703洗涤、化妆品802文体12040针织内衣2605合 计约700平米59

29、永兴楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）日用百货40014文体503针织品20014五金工具501饰品601合 计约800平米33经营品种比例分析(按经营面积)：经营品种比例分析(按经营商户数量)：4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析：主要调查的有国际玩具礼品城和华南国际小商品城两处。这两处市场都在海珠广场附近，且经营的品种也大多相同。主要的经营品种有：小饰品（以头饰胸花等为主）、小首饰（以戒子项链耳环等为主）、塑料制品（塑料花为主）、工艺品（陶瓷、木工制品、装饰画、民俗手工艺品）、女性化妆品、布艺、玩具、香蕈、太阳镜、钟表、工艺礼品（高档次名贵材料的工艺品）、水晶制品等。经营

30、品种在市场所占比例品种小饰品小首饰塑料制品工艺品女性化妆品所占比重25%15%15%12%15%品种布艺玩具香蕈太阳镜工艺礼品所占比重3%1.5%3%3%2.5%品种水晶制品其他杂类所占比重3%2%注：以下%是指在该品种中的比例经营品种所占比例经营品种所占比例小饰品15%小首饰10%塑料制品15%工艺品10%玩具30%太阳镜10%据商户说，他们的货其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还是少，江浙的货主要还是因为价格便宜，款式也比较新。另外还有些外国人在广州办货，有新款搭配会卖的更好。据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目的有两个方面：1）江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以带动本地货的销

31、售。2）进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进行加工，主要做为样版的用途。5、义乌主要小商品市场经营品种比例：义乌国际商贸城（一期）：经营品种调查：主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品。各楼层经营品种区划：楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类普通玩具9电动玩具2充气玩具3毛绒玩具3.5花 类7.5二层珠宝、头饰珠 宝12.5头 饰12.5三层饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺饰品配件2.5相 框2.5旅游工艺2.5瓷器水晶2.5装饰工艺12.5喜庆工艺2.5四层生产企业直销中心生产直销中心25各经营品种所占

32、面积的大概比例具体如下图：义乌国际商贸城（二期）经营品种调查：主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具各楼层经营品种区划各楼层经营品种区划:楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层雨具、伞具、箱包雨具2.5伞具2.5箱包15二层锁具、五金工具、配件、电工产品、车类、旅游购物中心锁具2.25五金工具配件12.5电工产品2.25车类1旅游购物中心2三层五金厨卫、小家电剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心五金厨卫5小家电剃须刀4电子仪表仪器照相器材1.5电池灯具1.5钟表3电讯器材3旅游购物中心2四层生产企业直销中心生产直销中心20五层特色展馆、外贸机构设计特色

33、展馆等20各经营品种所占面积的大概比例具体如下图：6、市场主要经营品种比例统计：经营品种惠州水东路惠东平山中市场富民商业大厦内的小商品广贸精品广场合计商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例日用百货3626%3413%32%148%8713%食品3022%21%325%文具97%62%54%6033%8012%民间用品1511%152%针织用品43%8031%4432%4525%17326%小五金86%21%101%茶叶86%81%花艺65%93%42%193%玩具97%166%32%11%294%小家电124%21%11%152%饰品2810%4129

34、%148%8312%日化产品259%2115%21%487%礼品145%21%63%223%精品239%233%电子产品228%43%21%284%服装65%本地区较多本地区较多本地区较多这类品种在周边区域经营商户较多不具体统计鞋22%42%皮具96%11%包装袋21%32%不在本项目定位范围内,属于个别经营品种，数量少帽子、眼镜11%32%印章、制卡11%音像制品127%办公耗材及设备21%模特架11%婴儿用品32%四、项目具体经营品种分区及比例确定：1、项目整体经营定位粤东地区最大的一站式小商品批发市场惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接

35、汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐到近代共有一千多年的历史。而惠州的小商品批发业在这么多年中并没有得到良好的发展，小商品批发业相比其他业态还处于相对较低的状态。目前惠州小商品批发主要集中在惠州市的水东路和惠东县平山中心市场，其他地区主

36、要是些分布散的批发店。从某种意义上说，惠州地区还没有规模大、品种全集中的小商品批发市场。在充分考虑惠州现有的小商品批发市场经营基础，迎合义乌小商品的进驻经营定位的需求，将项目定位成为“粤东地区最大的一站式小商品批发市场”集小商品批发、品牌服装展示、品牌代理加盟、新品展示中心等为一体，打破惠州目前现有小商品批发市场经营环境差、经营分散、缺乏推广等恶性竞争的经营格局，促进惠州市乃至粤东地区小商品产业的发展，全面促进粤东地区小商品业的整体发展。2、项目经营品种定位及相应的比例：项目各层经营品种定位：一层：日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、银行二层：各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用

37、品、针织用品、针织内衣三层：玩具、工艺品、钟表、文具办公用品四层：服装五层：服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店六层：办公、仓储项目15层具体经营品种及相应比例：说明：以下经营品种比例主要参照项目惠州水东路、惠东县平山中心市场、广州一德路、东莞小商品市场、义乌国际商贸城（一期、二期）之经营比例（具体数据在本报告的第二部分第三节）。在根据本项目自身的特点综合考虑评定得出。一层：日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、配套银行种类分配比重比例品种细分日用百货1363日常家内生活用品如筷子、牙签、床垫、凉席、电池、伞、婴儿爽身粉等厨房用品15厨房内使用的锅、锅铲、饭煲、汤锅、煮蛋器、厨具、套

38、刀、厨刀、菜板、刀座、厨用小五金、家庭厨柜等日用陶瓷15家用陶瓷、搪瓷制品、盘子、杯、碟、餐具附件、碗、茶具、咖啡具、酒具等小五金15开灌器、餐具及厨房用具、烧烤针及烤网系列、各种削皮器、各种刀具及套装、各种茶叶漏、油格、网篮、各种啤酒开等小电器15%剃须刀、手电筒、收音机、vcd、DVD、灯具、电池花类315各种槊料制品的装饰花配套银行占用百货区域2中国银行、建设银行、农行等各大银行选择一家说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出。二层：各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣种类分配比重比例品种珠宝818%发夹、胸花、戒指、挂件、珍珠、玛瑙、玉石头饰818%各

39、种头饰日化用品358%清洁洗涤类（洗衣粉、牙膏、牙刷、香皂等）防虫驱蚊类（杀虫剂、蚊香等）芳香剂（空气清新剂、香熏等）皮革护理类（鞋油、护皮等）美容美发用品358%彩妆系列、护肤品系列、美甲、美容类针织用品818%毛巾、编织袋、针线扣、工艺麻布、手套、领带、针织饰品等针织内衣1431%文胸、短裤、内衣、泳装等说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出。三层：玩具、工艺品、钟表、文具办公用品种类分配比重比例品种玩具415普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具等工艺品623旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺等钟表415各类钟表文具办公用品1246笔类、文件资料储存类、财务会计用品、桌

40、上办公用品、纸张、机器用纸、纸制品、测绘及度量衡用品、告示书报展示用品、粘贴及包装用品、耗材及办公周边用品、美术颜料及画材用品、办公日杂及劳保用品、文娱用品、体育用品及健身器材、办公机器设备说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出四层：服装种类比例品种服装100各式男女服装说明：本经营品种全部定服装主要参照惠州区域内有服装加工厂2000多家有产业基础、并且惠州市场没有集中专业的服装批发市场、惠州周边服装经营业发达等因素而定。五层：服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店种类比例品种服装30各式男女服装鞋包60各式鞋、包新产品展示中心8展览中心、新闻发布中心快餐店2各式快餐店说明：主要是参

41、考惠东县鞋、服装市场，及市场需要的相应配套设施而定。第二部分：惠州义乌小商品批发城招商平面分割一、分割原则通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。合理设置单铺进深、面宽比例。以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保证商场内部按照步行街要求进行设计，同时保持商场的通畅并美化商场整体布局。充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。二、招商平面分割图数据说明:主 通 道：3米，辅通道：2米主力铺位：开间2.5米，进深3米具体铺位分割参见招商平面图图纸第三部分：项目招商目标客户群

42、体定位项目为惠州首个大规模的小商品批发市场，整体定位为“小商品批发”为主要的经营形式，其中小商品涉及业态为：日用百货、小五金、小电器、各种珠宝、头饰、玩具、工艺品、钟表、文具办公用品、男女服装、各式鞋、箱包等因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分：一、义乌及其周边地区的小商品批发商义乌的小商品批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于义乌商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在义乌范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成义乌商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经营。二、本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者项目定位的服装、鞋包、各类小

43、商品等业态，在粤东以及广东省内也是有雄厚的产业、商户基础，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。三、意向从事小商品批发业的个人 项目处于惠州市新城区江北新区惠州大道旁，距离惠州火车北站、汽车北站只有不到2公里的距离，并且本项目是粤东地区乃至广东省内唯一一家拥有“义乌小商品”字样的小商品市场，对众多意向从事小商品业的个人将产生强大的吸引力，同时从事小商品批发业成本较低，加上项目半年或一年的优惠招商政策，能极大的调动意向从事小商品批发业的个人及下岗工人成为本项目经营的主力军。第四部分：项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法一、租金水平的确定：商城物业的营销在于市场是否具有持续发展的生命力，

44、只有具有市场基础并能实现良好商业运作的商业项目才具有投资的价值及升值的空间，无论是对于纯投资客户来讲，还是对于部分买铺自用客户来讲。而市场的良性运作必须要有良性经营的商家支撑，因而，本项目的市场推广及销售价值实现都必须以良好的招商为基础。1、惠州小商品批发市场租金状况惠州小商品市场租金水平呈现出价格偏低的并且有下降的趋势，如水东路小商品批发市场租金水平一般在4060元/平米月。惠东县平山中心市场经营状况较好人气旺租金较高在100140元/月.平米。2、项目整体租金水平惠州目前在售商业物业与本项目在售价和租金上不具有可比性，因此参照意义不大，因此，通过对惠州小商品整体商业情况的调查，以惠州小商品

45、现有的商业核心区的租金水平为参照依据，综合项目的建筑、义乌品牌进驻、粤东地区唯一一家专业小商品批发市场等利好信息。 在此基础上，考虑新市场的因素，将本项目的首层标准租金水平控制在80元/m2月（建筑面积计算），同时根据各楼层售价回报率（年回报率8%）的因素，确定各楼层的标准租金水平（以建筑面积计算）各楼层标准月租金:楼层公开销售均价（元/平米）标准月租金(单价812个月)一层1300086二层860056三层550036四层360024五层不售183、租金策略本项目规模较大，铺位近2000多间，商城在实际运营时将会有一个比较长的启动期，要吸引租户进驻本商城，并且能与商城共同度过启动初期的艰难时

46、期。建议本商城以免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营状态。如果按照标准租金水平进行实际招租的话，市场、商家势必不接受，会对招商工作不利，确定实际招商租金水平从以下四个方面考虑。放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。租金偏高，即使可以招满并开业，但是商场很难长久兴旺，因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做，这无异于“杀鸡取卵”。初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较容易接受。 如果租金定的高，与惠州市现有成熟商场租金持平，甚至还高于他们，那么，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招租周期长，推广难度

47、大等问题，风险大，不宜采取。本项目租赁策略：第一年免租，第二年标准租金六折，第三年标准租金。各楼层合同期内各年租金水平一览表：年限楼层第一年第二年第三年一层免租860.6=60元86元二层免租560.6=36元56元三层免租360.6=22元36元四层免租240.6=15元24元五层免租180.611元18元策略说明：所谓免租，就是在商场刚开始的一定经营期内，免除经营者缴纳铺位租金的义务。免租经营期从一个月到二年不等。免租其实就是变相降低租金，以最大程度的降低经营成本来吸引商家承租，同时也给部分商家一个试探性经营的空间，免租一年可以为招商推广带来强大冲击力和宣传效果。二、商场物业管理费、广告费

48、用标准及收取办法商场物业管理费标准本项目物业管理费用标准，在考虑商场实际运营成本的基础上，采用惠州市同一档次、同样配套设施与服务（主要指采用中央空调系统、拥有自动扶梯、电梯、提供清洁、保安服务）的商场平均水平。惠州部分商场主要费用及缴纳方式调查商场名称流行前线赛格电子广场女人世界租赁保证金每平方米200元1000元/间两个月押金管理费5元/平方米月10元/平方米月6元/平方米月空调费无15元/平方米月10元/平方米月广告费3元/平方米月无无根据上面调查，惠州同类型商场平均物业管理费用为7元/月因此，建议本项目物业管理费用为6元/月（最终需工程部核算成本）注：物业管理费涵盖的服务项目内容1、电梯

49、、自动扶梯运转、维护费2、公共部分的水、电费3、商场清洁、保安费空调费(主要用于中央空调的日常运转与维护)参照流行前线、赛格电子广场、女人世界等商场的收取标准，本项目建议空调费为10元/平方米月（最终需工程部核算成本），按照实际使用日期月份收取。租期由于涉及到返租销售，则各层商户的租期须与销售包租期相一致。即15楼租约三年。租赁保证金依据对惠州市主要的主题商场的调查，租赁保证金没有固定的交纳方式，根据本公司招商的经验并考虑到本项目为新开业商场，经营规模不同反映商户经营实力、承租能力的不同。所以租赁押金可以和铺位月租金适当挂钩。建议按每间保证金为该铺位一个月标准租金（即租赁押金）。第五部分：项目

50、招商整合推广策略一、招商资料1、策划设计“惠州义乌小商品批发城”画册招商部分 义乌小商品全面进驻、市场全面升级，惠州市重点工程，义乌小商品集团、广州小商品市场、各主流媒体联合推广，树立商户对市场未来经营的信心，并突出0租金，低经营成本，吸引商户进驻，以达到快速招商的目的。2、派单资料直接展现惠州目前现有的小商品批发市场现状及存在的问题，项目所在地惠州为粤东地区第一门户、小商品市场全面升级，并突出低经营成本及强大的生意机会。二、招商对象的差异性推广策略项目的招商对象依据经营定位分为三个主体部分：第一部分：义乌小商品批发商第二部分：本区域内的生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者第三部分：意向从

51、事小商品批发业的个人针对招商目标群体的不同，本项目将制定差异性的推广策略，以达到招商信息更好的传达，保证招商工作的顺利进行。1、义乌各类主要业态的小商品批发商招商策略义乌各类主要业态小商品批发商的招商对象涉及义乌全市几个主要市场内，因此针对不同的业态及区域，在常规的宣传推广策略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推广策略。1）报纸广告：在义乌市的主流媒体上发布招商信息，吸引经营者的注意力，吸引其进驻惠州义乌小商品批发城。针对群体：义乌各类主要业态从事经营的商户、意向在外地从事批发的义乌零散小商品经营者。实施步骤：与义乌各主流媒体联系索要相应的广告报价、义乌经营管理公司协助（好的版面及报纸建

52、议）广告公司制作招商报版，世方公司协助陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告媒体选择：义乌本地媒体:义乌日报、小商商品世界报等（具体需在义乌招商人员详细在调查选择）。2）利用市场内刊、宣传栏、网站发布本项目信息 在义乌主要的小商品市场内利用市场的内刊、宣传栏、网站上发布本项目的招商和销售信息，吸引其关注及进驻本项目。针对群体：义乌各主要市场内的小商品经营户。实施步骤：义乌经营管理公司负责联系各主要小商品市场管理处，取得其市场发布信息的同意及支持。世方公司、广告公司策划信息发布的内容。陆洲公司负责发布资料的确认。3）定点派单：针对群体：义乌主要小商品批发市场及周边县市主要区域实施步聚：义乌

53、经营管理公司前期同相关市场沟通好派单的相关许可，派单区域的执行建议。广告公司制作招商宣传单张或小礼品，以便于进行派单世方公司根据实际招商的需要进行派单区域的整体安排世方公司安排招商人员实地定点洽谈派单4）招商说明会：可以请惠州市领导出席，以惠州市的名义来进行招商，集中发布商城的招商信息，展现惠州小商品市场广阔的发展前景和项目的基本情况，突出进驻项目强大的生意机会和低经营成本，达到吸引定点目标群体进驻的兴趣，创造招商热点和新闻。针对群体：义乌各类主要业态的小商品批发商实施步骤：陆洲邀请惠州市领导去义乌参加招商说明会并讲话世方公司提交详细的招商说明会工作计划义乌经营管理公司和世方公司负责联系参会的

54、义乌小商品经营商户陆洲负责租用场地及各项费用及在义乌当地设立“营销接待点”广告公司负责会场布置5）组织义乌商户惠州商务考察团由义乌合作方或者由义乌与世方一起组织义乌当地的小商品经营者到惠州进行免费的商务考察，考察惠州市容市貌，重点考察惠州义乌小商品批发城，让义乌商户认识惠州及其市场潜力，再利用优惠的政策，吸引考察的商户租赁和购买本项目。我司将制定详细考察方案。2、市场内业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者本项目的招商对象涉及惠州市及周边各县如：惠东县，因此针对不同小商品业态及区域，在常规的宣传推广策略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推广策略。1）报纸广告：在惠州各主流媒

55、体上发布招商信息，吸引经营者的注意力，吸引其进驻惠州义乌小商品城。针对群体：全市范围内的各类小商品、服装、鞋业态经营批发商户、意向从事小商品批发业的个人。实施步骤：与各区域主流媒体联系索要相应的广告报价广告公司制作招商报版，世方公司协助陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告媒体选择：惠州媒体：惠州日报、南方都市报、今媒体2）路牌广告：针对群体：局部区域的小商品业者、意向从事小商品业的个体实施步骤：选择相应核心地段的路牌，联系相应广告公司索要报价及相关费用关于路牌广告地段的选择，基本集中在惠州市各区域的商业中心地段，如人人乐、高速路口、火车站前、汽车总站、环城西路等 广告公司设计路牌广告，

56、世方公司协助，陆洲公司确认并实施。3）定点派单：针对群体：特定区域的小商品业者，主要地区有惠东县、博罗、水门等小商品经营较集中区域（根据实际情况可以考虑是否进行东莞和广州地区的推广活动）。实施步聚：广告公司制作招商宣传单张或小礼品，以便于进行派单世方公司根据实际招商的需要进行派单区域的整体安排世方公司安排招商人员实地定点洽谈派单陆洲公司负责相关推广地区的看楼专车配合。4）重点突破：利用这些在各个市场有影响商户的进驻信息的吸引那些处于观望、犹豫的商户来抢租本项目，造成好的市场效应。针对群体：小商品、服装、鞋批发市场内部较有影响力的商户，针对这些有实力在小商品、服装、鞋市场内有影响力的商户进行个别

57、突破。主要市场：惠州市水东路、惠东县平山中心市场、惠东县富民服装批发市场、惠东鞋批发市场。实施步骤：找出具有影响力的商户，走访人员和招商人员通过走访和派单在工作中了解各个市场那些商户是具有较高的影响力。并找其进行针对性的招商介绍同时了解其进驻本市场的可能性及条件。根据了解的情况及时和有关领导协商处理，促尽快的进驻本项目。5）组织粤东地区小商品市场发展研讨会通过惠城区政府、义乌市场及相关行业协会组织经贸专家、行业领袖、义乌小商品商会和实力商户，举行粤东地区小商品发展研讨会，邀请南方都市报、惠州日报等主流媒体及电视台、电台的记者参加，研讨会举行后在报纸上进行一系列新闻炒做。3、意向从事小商品批发业

58、的个人1）报纸广告：在惠州各主流媒体上发布招商信息，吸引现在从事小商品零售业的经营者来本项目转形批发创业。针对群体：惠州市从事其他类经营不善的商户、在家闲置人群、现从事小商品零售业如路边滩。实施步骤：与各区域主流媒体联系索要相应的广告报价广告公司制作招商报版，世方公司协助陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告媒体选择：惠州媒体：惠州日报、南方都市报2）开展个人创业培训会通过此活动可以教会那些想从事小商品批发的个人如何经营，以增强他们的经营信心。增加本项目的招商率。针对群体：惠州市无业、想从事小商品批发经营创业的个人。实施步骤：世方公司负责培训人员的组织及整个活动的策划方案义乌经营管理公司

59、负责实施培训指导陆洲公司负责场地的准备或租用。3）惠州义乌小商品批发城创富论坛通过一些通过经营小商品批发发家致富的成功经营者，讲述创业过程。透视在惠州义乌小商品批发城，只要你敢做、能吃苦，是一定有创富的机会的主题。提高惠州市人民的关注。从而影响那些想做生意，而不知道如何做的闲散人员。针对群体：惠州市无业、从事其他行业、从事小商商品零售业的人实施步骤：世方公司出具整个活动的策划方案义乌经营管理公司负责联系成功的小商品经营者发言陆洲公司负责场地的准备或租用4）义乌市场考察联谊活动：通过此活动促使那些意向从事小商品批发的个人，有信心来本项目做生意，我方协助他们联系好相应的进货渠道。针对群体：惠州市从

60、事其他类经营不善的商户、在家闲置人群、现从事小商品零售业如路边滩。实施步骤：世方公司负责提交详细的考察联谊活动计划及全面的协调安排义乌管理公司负责联系义乌本地商户准备联谊事项陆洲公司确认、并负责车辆的准备三、媒体推广：项目招商的媒体推广基本与销售推广集中在一起，同时整个推广进度将以销售为主，招商为辅，因此招商的媒体推广仅以发布招商信息为主，扩大目标客户的接触率。报纸广告：适当发布报纸招商广告，增大目标客户接触率。新闻推广：通过“跟着义乌一起赚大钱”、 “0租金，抢占粤东门户”、等为题材，进行项目全方位的新闻背景炒作。媒体的选择：基本以惠州内各主流报纸媒体为主：如惠州日报、南方都市报、今媒体等。