独立物业管理与开发商下属公司的区别

1、共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蟋蚁、坚强似大象卑微如蟋蚁、坚强似大象共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蟋蚁、坚强似大象卑微如蟋蚁、坚强似大象主持人（戴小明）： 各位嘉宾，今天下午大话物业第三期现在开始。首先介绍一下到场的嘉宾：深圳市花样年物业管理有限公司总经理唐学斌；深圳市公元物业管理有限公司董事长朱江；深圳市保利物业管理有限公司总经理李娟；深圳市航天物业管理有限公司总经理张建平；深圳市佳兆业物业管理有限公司副最经理全东；深圳市莲花物业管理有限公司总经理助理何云霄；深圳市天健物业管理有限公司物业总监彭雁。我们今天主要分三个部分讨论这个话题，第一谈谈；第二谈谈物业管理公司以完成自己任

2、务为目的还是以企业发展为目的；第三谈谈物业管理与下属企业成败的因素，从优势、劣势、主要因素来谈。从八十年代初，深圳市第一家物业管理公司成立，经过二十多年的发展，物业管理已经发展成为一个新兴的行业和产业。纵观物业管理在深圳这么多年的发展，有这几个重要点值得业内外人士关注。一，从第一家物业管理公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户为第一个点，中国开始有商业化的物业管理服务；二、以莲花二村“一体化”管理为标志，确立有深圳特色的物业管理模式为第二个点，物管一家代理集成多家服务提供给业主，方便了用户；三、鹿丹村物业管理公开招标，扩大和深化物业管理市场竞争为第三个点；四，2000年

3、前后，深圳物业管理公司大举北上外拓物业管理市场，输出深圳物业管理品牌和服务，开始超越深圳地域，领跑全国物业管理发展。中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，在开发企业的管理下进行物业管理。随着物业管理市场的逐步发展，独立的物业管理公司和大批民营改制企业的出现，形成了开发商+物业管理公司为一种模式和独立物业管理公司为另一种模式，在物业管理市场上竞争并存的局面。业内部分人士希望摆脱开发商的束缚，按照市场经济的规律，让房地产和物业管理公司分业经营、独立发展，也有相当另外一部分人认为和开发商共同塑造一个品牌，为业主提供房产加物业管理 一体化的综合服务，究竟谁

4、是谁非，或者条条大路通罗马，两种模式可以并行不悖的相互补充共同发展。今天我们各位嘉宾就这个话题来探讨。首先，第一个问题，独立物业管理公司与开发商下属物业管理公司的区别，请唐总发言，在发言之前请唐总就公司的现状和将来的发展战略目标进行简单的介绍，让我们的网友和业主了解。唐学斌：今天我是以一个特殊的身份来参加大话物业。因为花样年物业有花样年地产，我们这个公司是隶属花样年地产。但我们实际的情况是花样年物业和花样年地产是两家互相独立的机构，互不隶属，是属于 同一个投资机构下面的两家独立企业。主持人（戴小明）： 就等于物业公司和开发公司是一个平级公司？唐学斌：对。作为这个话题，我想我和李娟是有比较多的发

5、言权的。从我个人对物业管理的认识上来说， 独立的物业管理是一个大趋势，是必然。而我们发展商附带物业管理的模式是一个阶段性的，或者说是一 种固性的产物，它将来随着社会分工越来越细、独立的物业公司运作越来越成熟，我相信对于大多数房地 产开发企业来讲，没有必要，也完全没有可能再建立他自己隶属的物业管理企业。我认为独立的物业公司有一个很大的好处，它的服务对象是很明确的，它不会夹在两个可能会发生矛盾的 服务体，或者说它的利益关系体中间很难处理。比如物业公司拿的是小业主的钱，你应该完全为小业主服 务，但是他的脑子又是房地产公司，当房地产公司的利益和业主的利益是一致的时候，那自然物业公司服 务好了业主，也服

6、务好了房地产公司。但是一旦这两者之间出现矛盾，这种矛盾且不论是有意义还是没有 意义的，是对的还是错的，谁对谁错都没有太大的价值，这时候物业公司夹在这里面是有一定的难度的， 因为你到底站在哪个角度来处理这个问题呢？所以，独立的物业公司首先有这样一个长处，我觉得它符合 商品经济的本质，拿谁的钱为谁服务，这是商品经济社会最起码的商业逻辑。而为什么现在有发展商下属的物业公司存在呢？有它存在的理由。第一，房地产是一个手工产品，即使一 个工厂化的产品也需要修缮，也会出问题，房地产这个手工产品自然它的问题就很多，问题多对于发展商 而言，他希望建立一家自己的企业，能够为他解决这些房屋开发过程当中遗留问题，我想

7、这个可能是绝大 多数地产公司成立物业公司的初衷。第二，也存在着成立物业管理公司的可能。因为现在整个物业管理的门槛太低，似乎发展商只要能够开发 一个项目，就能够搞物业管理。但我认为物业管理在某种程度上比开发而言，如果单纯从技术角度来谈， 因为物业管理是涵盖了很多的服务内容：设施设备、安全管理、清洁卫生，哪个专业深入下去都是很专业 的。所以，我认为房地产公司自己成立物业公司有道理，但是它不一定是最合适的。因为我觉得它的专业性一 般不会太强；第二，整个社会有很多物业公司，每一家都很难做强做大，很难专业化。所以我觉得这种模 式一定是随着深圳的房地产业的发展，由分散慢慢地集中在少数的房地产商手上开发，由

8、现在的非常分散 走向逐步的集中；由发展商属下的物业公司管理慢慢地过渡到比较社会化、比较专业的独立运作的物业公 司，我认为这是一种趋势。主持人（戴小明）：我们就这个话题请朱总谈一谈，也可以在谈之前简单介绍一下你们公司的基本情况。朱江：公元物业应该说是一个比较纯粹的所谓的独立的公司。这种类型应该讲有它的特色。首先，我觉得它面对市场的时候是开放的，不会只为开发商配套，它是为市场所有的开发商，只要是商业上有利可图我们都可以做。第二，这种企业它的精湛面是比较稳定的，不会受到上级开发商的影响，可以使企业的发展持续经营下去。第三，人是比较稳定，不会经常换新面孔，相对来说，核心团队比较稳定。这几点我想综合起来

9、可以使得像我们这样的企业的发展方向比较清晰，至于说能发展到哪一步就看能耐大小，做得好外坏。但是应该讲没有体制的问题，也没有市场的局限性问题。至于独立物管和开发商下属公司的差异，我觉得差别很大，好像说不清楚，有点像谈男人和女人的差异，有时候我想男人内部的差异和女人内部的差异很大。刚才唐总谈得很全面。我一直想有时间能写一篇文章讨论它们之间的关系，但是好像没时间，今天参加这个讨论会我觉得挺好的，可以推动自己的思考。因为我现在虽然是在一个独立的物管企业工作，但我也是过来人，我也是在开发商下属物业公司工作过的。但是，我觉得关系有几个层面去看，一个是刚才他们讲的开发商下属物业公司的存在有它的历史根据，包括

10、我们在内地跑得越多，了解越充分，我们做得很多顾问项目，让我们去做管理是不去做的，为什么？管理费低，找不到人就只好自己承包。我觉得很多物业公司在成立过程中都有这个因素。主持人（戴小明）： 就是说可能有些物业管理市场不是很成熟，大家还没有接受物业管理收费的概念，这种消费意识还没有建立起来。房地产在卖完房子的时候找不到满意、合适的物业公司帮他管，他只有自己去做。朱江：所以对开发商下属的物业公司首先要从它的历史背景看，不能说今天出现这个问题就说它从根就开始烂透了，应该有一个过程，这是第一个我想说的。第二，开发商下属物业公司的命运也不是简单就能宣判，比如我过去就希望走一条相对独立的、市场化的、开放发展的

11、路，如果说这条路走下去的话，我认为还是有机会的。我们也能够想象比如说某一个很有基础的物业管理公司，它是下属公司，但是它会坚持产业发展的方向，持续发展下去，我认为它也有它生存的价值，所以说我觉得谈开发商下属物业公司的命运，不能一概而论。第三，我们要想这个问题，为什么现在舆论有很多负面的判断。从法律上说，凭什么不可以设立自己下属的物业公司呢？其实我讲这个问题，我觉得它不是个道理问题，也不是法律的问题，而是现实操作存在着问题。开发商下属的物业公司根本的问题我认为存在实际的冲突，比如一个开发商和业主的矛盾，如果开 发商的目光长远一点，他也不会简单的让自己的物业公司采取一种很偏颇的手段，不会简单的去护短

12、，因为那样会对长远利益产生影响。第四，我认为从逻辑上讲，开发商下属物业公司在处理这种矛盾的时候，我认为他可能处理得好，加上我 们今天看到的大牌的物业公司都是开发商下属的，以及它的好的管理经验以及地产公司好的企业文化，使 得他在物业管理过程中的服务、理念、程序其实比很多独立的物管公司还要好。所以说，我们看待开发商 下属物业管理公司不是从技术层面看，如果技术层面看的话我认为有做得好的有做得不好的，要杀的话要 杀一半。第五，我谈一下对待这个问题的看法，问题在什么地方呢？最核心的问题在一个点，就是说今天开发商下 属物业管理公司大量存在、高比例存在，最根本的问题是破坏了市场机制正常运转，这是它的最大罪状

13、。首先是项目的获得，我们说市场是公平、公正、公开的，但是我们看看结果，基本上是“谁开发，谁管理”， 这说明什么呢？在项目获得程序里，是一个非良性运转的过程，它不是一个公平竞争的过程。对于独立的 物管公司来说，对其他物管公司来说，它不是一个平等的机会。所以，我觉得开发商下属的物业管理公司 或者开发商和物业管理公司之间的兄弟命，总之他们是有血缘关系，他们这种关系的存在是扭曲了市场的 竞争机制，这是罪状之一。第二个罪状是扭曲了物业管理市场的价格形成机制，由于开发商考虑到自己考虑到包装，所以下属物业管理公司往往可以受到补贴， 也使得他取得项目的时候可以以比较低的价格去竞争，一方面它可以获得项目，第二方

14、面，他跟业主，跟我们这个行业的客户群体传递一个客户信号：因为优质服务，价格并不高。所以， 这么一种父子关系或者兄弟关系它是扭曲了价格机制，使得物业管理公司去处理和业主的关系的时候就有 很大的障碍。所以我说要看开发商下属物业管理公司的问题，一定要从市场机制的健康运转的角度去看，你要给他们定 罪的话就是破坏了这个机制，使得我们的项目管理权力的获得程序是一种假市场，使得我们的价格也是非 市场化的。这是我个人感觉的两个根本问题，这两点是致命的。这个行业的发展一定要走向市场化，但是 由于这种关系，使得项目的获得和管理费价格的形成被操纵、被扭曲了，这是我想谈的一个最基本的观点。主持人（戴小明）： 朱总谈到

15、价格的问题，有些品牌的开发商、品牌物业公司为了多卖房，他可能把物业 管理费的价格降得比较低，这样其它的物业公司虽然服务优质，但不是这个价，所以其他的物业公司就难 做。共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蟋蚁、坚强似大象卑微如蟋蚁、坚强似大象共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蟋蚁、坚强似大象卑微如蟋蚁、坚强似大象共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蝼蚁、坚强似大象卑微如蝼蚁、坚强似大象朱江： 不之其它物业公司难做。本来这个管理费应该是2.5 元， 但它可能只收1.5 元， 决定 2.5 元比你 1.5元的管理的好。主持人（戴小明）：据我了解，有些品牌物业管理公司，比如万科物业管理公司就提

16、出了优质低价，在他新建的小区项目中物业管理费要比周边小区的物业管理费高20%左右，他现在已经认识到了，如果说优质低价可能对这个市场造成不利的影响，不利于整个品牌的建设，它现在已经提到优质优价的概念，而且他们现在已经开始进行操作了，而且业主和市场都比较认可。朱江： 这里面有两个优质优价的概念。一个是竞争过程中形成的，业主采用一个比较高的服务菜单，你愿意付更高的价格；还有一种可能是属于内部的计划经济，这是我们内部依照档次定的。关键一点它不是一个正常的市场基础。主持人（戴小明）：就这个问题请保利物业总经理李娟和我们谈一谈。李娟： 我先介绍一下保利物业，因为这跟保利物业的特质有关系，我们既不是完全的开

17、发商下属单位，也不是一个完全独立的企业，我们是介于这两者之间的一个企业的性质。所以我们既有这两方面的优势，当然也有这两方面我们感觉到的压力，都存在。从我们这个企业的情况来看，我们觉得目前对整个企业的发展优势地位还是比较明显的，但是将来长期是一个什么情况也不好说。我们今天既然是讲到说它的区别，我不如说它深层次的问题，大家一说到父子兵就是过街老鼠人人喊打，其实说白了，父子兵也好，或者完全独立也好，这都是面上的问题，最根本的问题是利益导向。也就是说什么样的情况能够给它的股东带来最大利益，它的股东就怎么做。父子兵为什么大家觉得很深恶痛绝，就是开发商什么烂事，物业公司和开发商蛇鼠一窝，或者说独立的物业管

18、理公司没有这样的约束就怎么样维护业主的利益，其实都不一定的，这取决于谁能给它的股东带来最大的利益，如果说我们的物业管理公司，我们的经济效益、我们的品牌效益或者我们的各种附加值能够给股东带来最大回报，也许哪一天股东会舍弃房地产的利益而倾向于物业公司的利益。我为什么这样说？这种可能性现在已经存在了，现在房地产涨得非常厉害，现在很多房子，特别是写字楼，像一些商业开发商已经不卖了，当他是自由产权的时候，他才知道他的物业管理公司多么的重要，他才知道这个房子可能到他手上，三十年、五十年、七十年是要不断地增值保值的，在这种情况下，他不会过去地侵害或者压榨你的物业，他也会从自身的角度来考虑长远利益。所以，我觉

19、得父子兵或者独立的物业公司也好，这些都不是根本，最根本的是谁能给这个企业带来最大利 益，这是我觉得内在的原因。另外一个外在的因素就导致现在大家对这种情况深恶痛绝，我觉得是因为法 制环境不健全。如果说所有的开发商也好、物业管理公司也好，在法律规定的权限内把自己的事情做好这 些问题都不存在。比如开发商侵占业主利益，开发商延期交楼，开发商配套设施不健全等等，像这些东西, 一，可能是法律不健全。二，可能是它不遵守。如果这些问题都能解决，那就不会有问题。也许开发商就 觉得有没有必要去成立物业管理公司，因为像刚才唐总讲到的，有的开发商是想成立物业公司帮他做善后 工作。如果都规范了，他就不会想去做物业公司，

20、因为都要往里贴钱，为什么还要做呢。他可以钻很多法律漏洞，为自己带来更大的利益，所以他才开始做这个事情。物业公司也是同样的道理， 如果每一个物业公司都按照法律、行规、合同，按照约定俗成的东西去做，也不存在这个问题。业主也是 一样，如果在一个人人都守法的法制环境下，我觉得这些问题是可以迎刃而解的，但是现在就是这样一个 客观现状，中国物业管理的现状还有房地产的发展现状，我觉得都是在起步阶段，包括全中国从政府到老 百姓的法律意识都是在一个逐渐熟悉和成长的过程中，所以才会产生这样多的矛盾。所以，我觉得我们没 有必要一味的说哪种模式好或者不好，我觉得任何一种模式只要有它的生存可能性就行。例如万科，它哪 有

21、经验，当然很多企业完全是靠自身运作、发展的，但话又说回来，在你起步的一开始，你需不需要开发 商的支持？所以我说没有绝对的。但是现在存在着大量的物业管理公司完全属于开发商的打手，这种情况 也非常多。所以，我觉得我们去谈这个问题，是不是取消父子兵，物业管理市场的环境就一定好了？未必。打个比方, 独立的开发商、独立的物业管理公司也可以被开发商收买，说白了就是看谁给的利益最大，企业是要生存 的。我觉得这是更深层次的原因，法律原因和利益导向。但现在我们谈的是面上的东西，我觉得没有谈到 根本上。现在大家感觉到父子兵和独立的物业管理是有区别的，但不是绝对的，不是说所有的父子兵就一 定是这样子，所有的独立物业

22、管理公司就一定是那样子。我觉得这是企业和企业之间的区别，我这个企业 的行为导向是因为我的利益导向而决定了，我这个利益导向是指股东方的利益导向，而不是我们广大的员 工或者业主的利益导向。有的公司的区别是在企业的发展战略上的区别，有的公司已经从市场上撤出来了；有的区别可能是在管理 手段上的区别，例如我强买强卖等等这些区别。有些区别可能是在企业文化、企业理念上的区别。我觉得 这些区别可以简单的大面积分父子兵和独立的物业公司从这些角度是有区别的，但我觉得不是绝对，区别 应该是企业和企业之间的区别，企业和企业之间的区别产生的根源是股东的利益导向决定的。我觉得这是一个根本。主持人（戴小明）：下面请航天物业

23、的张总谈谈。张建平：按照惯例，我先简单介绍一下航天物业管理公司在独立和下属之间的关系。航天物业管理公司也 有兄弟单位，就是航天地产，我们之间不是老子一样，是兄弟关系，是兄弟单位。但实际上，我们这个地 产公司地产开发的速度比较慢，起步比较晚。我们这个物业管理公司到目前为止所管的项目的面积大多数 是我们公司接来的，我们在市场上接的已经超过我们地产开发的规模，处于这么一个状态。这意味着什么 呢？实际上我们大多数的项目相当于是独立的，不是老子与儿子的关系。关于独立的物业管理公司和地产下属物业管理公司之间的差异，我个人理解最主要还是市场化的问题。因为老子和儿子；兄弟和兄弟之间的关系，都是存在着千丝万缕的

24、联系。独立的物业管理公司和项目开发商之间可以说是一种市场化的， 虽然不一定是纯市场化， 因为现在可能有各方面的利益关系左右了它的做法， 但是不管怎么说，相对于下属或者兄弟单位，它是一种市场化，所以我觉得它的最大区别还是是不是进一 步市场化的问题。从长期发展的角度来说，我觉得市场的导向和趋势可能还是向独立方向发展。不管是开发商开发的项目， 最终物业管理公司在市场的竞争，最终竞争到他自己还是竞争到别人，不管怎么样有市场化行为，这种情 况我觉得是从市场健全的角度来说不合理的，从法律法规的角度来说，国家和地方都在不断地深化招投标,也在不断地规范。实际上，老子开发，儿子管理，应该说对我们物业管理的发展做

25、出相当大的贡献，这是 不能否定的。无论老子建立物业管理公司的初衷，我想他也是想把物业管理公司搞好，为了他的楼盘销售 也好还是为业主提供满意的服务也好，应该说现在市场上目前的从业人员，特别是高端从业人员，大多数 也是以前地产下属的物业公司出来的，无论它现在目前是在下属公司还是独立公司从事作业，但是应该说 都是下属物业公司培养出来的，为我们这个行业做出了很大贡献。但是从中期甚至长期来看，地产下属物业管理公司在市场的存在可能是一个现实，就包括我们的政治法规可能也不一定就把所有局面扭转过来，还需要一个过程。我想一个不争的事实就是我们独立的物业管 理公司和地产下属的物业管理公司在竞争过程中，我们依然处于

26、劣势。随着地产开发给儿子管， 哪怕是一个新的地产公司成立一个下属公司，它也不一定就能够迅速的形成规模、产生效益。实际上独立的公司和下属地产公司在竞争过程中是一种不对等关系，甚至包括在接外界楼盘，共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蝼蚁、坚强似大象卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蝼蚁、坚强似大象卑微如蝼蚁、坚强似大象它也不是对等关系。特别是内地多数的公司聘请深圳的公司去管理，他实际上是希望帮他去卖楼，只是一种品牌效应，并不仅仅是搞物业管理。如果一个品牌公司和他的地产公司如果市场上已经形成品牌效应的话，那肯定比独立的公司有优势，因为他不是纯市场的做物业管理、为业主服务

27、，他还有别的初衷。另外，我们这个市场的游戏规则，首先选择物业管理公司的不是小业主，是我们的开发商，前期物业管理是由他们来选择的，他在选择过程中不是为了业主的最大利益着想，他首先是为自己的利益着想。这种情况就对我们独立物管公司产生压力。长期来讲，要想这个市场走向纯市场化，法律法规的健全是一定的，如果不尽快的把法律法规健全好，是不可能扭转这个局势的。目前市场上独立的物业管理公司从发展角度来说，比如深圳市政府开发楼盘都要求招投标，甚至政府开发的楼盘大多数都是写字楼、医院、大学，在这种项目上，其实我们的地产下属物业管理公司并不一定占优势，因为它大多数是在住宅上。无论是开发商还是政府都不需要帮着他去卖楼

28、，产生商业效益，所以我想在这个领域还是有空间的。随着市场的细分，我们的独立物管公司也应该根据市场的细分，自己找到自己的发展方向，朝着一个领域去发展，这样对我们来说是有好处的。如果一味的在住宅方面和我们地产下属的物业公司进行竞争的话，那我们确实在短期内想形成一个良好的效果难度是很大的。主持人（戴小明）：下面请佳兆业物业管理的全总谈一下。全东： 我介绍一下佳兆业物业公司，佳兆业物业公司是佳兆业集团权属的子公司，是一种父子关系。前期父子兵在市场上造成不好的影响，我很赞同李总所说的观点，法制不健全，小的开发商钻法律的空子，搞个物业公司帮他去收尾。这种开发商下属的企业分几类：第一类，我认为可以说是国企，

29、第二是民企，第三是股份制改革。我曾经也在国企服务过，国企的确有过弊端，但现在很多都在进行改革来适应这个市场。股份制改革成功的不少。我着重说一下民营企业，民营企业是在市场中成长，佳兆业属于民营企业，在我们这个企业我们一直强调上级和下级或者同一级别之间的不同关系，所以没有政治，民营企业的发展以追求利益和达到目的为它的标准。给我们这样一个环境，我们就觉得发展商给企业的定位，我们的定位也就是为公司的品牌延伸和服务的延伸，不以盈利为目的，即使没有为公司赚钱，也要反馈给业主，这就是我们和独立的物业管理公司的区别。所以，在民营企业这块，开发商下属的企业，我认为还是有一定的空间，当然我们不是说在这个会上 PK

30、；是父子兵还是独立企业的生存，这样的定义我觉得走着瞧。刚才朱总说的 开发商下属的企业扭曲的市场竞争体制，的确可能也是有这样一类企业，但是从目前的大局来看，我曾经服务过的企业基本上都是类似于开发商下属的物管企业，感触没那么深，我只是从我的角度来理解。从目前的情况看，开发商下属的企业，作为管理费方面，比较少，在深圳说到优质优价，比方刚才说到万科提出的，可能很多企业都在走这条路，不是说在价格上必须要压低价格。另外从销售品牌来讲，从发展商品牌来讲，小公司要卖楼可能存在这样的问题，扰乱市场机制。我的看法就这些。主持人（戴小明）：下面请莲花物业何总谈一谈。何云霄：我先介绍一下我们公司，我们公司应该说是一个

31、老物业管理企业，是住宅局下属企业，曾经也算是开发商的下属企业，后来改制以后基本上就完全脱离了。我们从04 年开始往北方走，往福州等地方走。在深圳我们主要管的项目还是以住宅局的项目为主，后来我们做的是开发商开发的纯商业楼盘。我 04 年就去了南京，我在南京工作了3 年时间，在那里也跟开发商、业主、同行之间经常探讨这样的问题。今天谈到这个问题，我觉得这个问题实际上大家已经探讨很久了，应该说是很多年了，到底这种父子关系，这种独立或者非独立的孰优孰劣。听起来有很多瓜葛，但这不是一个问题的根本，可能有句话叫有其父必有其子，我们看到很多例子，好的开发商、成熟的开发商，它下面的物业管理企业也是非常成熟的，应

32、该说在深圳物业发展阶段中，实际上这种父子关系确实给深圳物业水平的快速提升起到了非常积极的作用。我们当然也看到很多的开发商下属的不好的物业管理公司。实际上这并不是说这种关系不好，这是一个整体，是从上到下理念的问题，所以我在这里不想过多的讨论父子关系到底是对还是不对，实际上这个关系用好了有它的好处，用得不好久有它的弊端。我非常同意刚才朱总说的几个问题，就是父子对行业的发展带来了冲击。不知道大家有没有这样的印象，南京去年有一个比较轰动的事件，南京有一个仁恒物业，他们在十年前开发了一个梅花山庄的小区，当然这也算是一个高档小区，它的管理费定位在4 毛多，按照南京的标准，是用最低的4 毛钱的标准给业主提供

33、最高的服务，十年之后，到了去年，他想涨价，结果涨价的请求一提出来，就引起了轩然大波，然后仁恒物业的老总跟我们交流的时候，他很寒心，他说我们跟业主十年相濡以沫，给他们提供了这么长时间超值的服务，一旦我们提出一点我们合理的要求的时候，他们这样对待我们：拉横幅、让物业滚出小区等等这样的话都出来了。为什么我拿这个作为例子呢？实际上父子关系也有像万科这样的方式，但更多的时候他为了销售，他为了业主对他的品牌维护，他用一种比较低的价格为业主提高更高的服务，实际上这扭曲了质价关系。我们说值价相符，一种是没有质次价优，同时也应该没有质有价廉，在南京我们听到很共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蟋蚁、坚强似大象

34、卑微如蟋蚁、坚强似大象共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蟋蚁、坚强似大象卑微如蟋蚁、坚强似大象多，用仁恒来比，我们当时也觉得很不公平，仁恒要亏一百万那我们是不是也要亏一百万？把这个概念一旦扭曲以后，对这个行业的发展是非常不利的。所以，如果从这个层面上来说，应该要解决父子关系所产生的影响，当中可能包含了刚才李总说的法规健全的问题，还包括了作为开发商也好、作为物业企业也好，观念转变的问题。从实际操作来说，谈到物业管理实物，独立的物业公司和开发商下属的物业管理公司区别不大，我在接项目的时候就要算一算这个项目能给我带来什么，而不是说不行的话就补贴。比如物业公司跟业主关系 的问题，我们如果是作为一种

35、独立的物业公司的话，我觉得一进到一个小区里面是一个“三国演义”：业 主、开发商、物业。在开始，这三方哪一方弱了、强了都不行，物业公司要找到平衡，你要在当中不断地 权衡，这种角色和父子关系的角色也有相近的地方，因为我们也要替开发商做很多工作。所以，我觉得今天这个讨论说到区别更多的想说的是以后能不能把这种区别逐步消除掉，把这些从根上带来的东西消除掉，然后大家都能够按照一种很正常的市场游戏规则来比赛，开发商做开发商的事，物业公司做物业公司的事实，应该说这是一种双赢。主持人（戴小明）： 下面请天健物业彭总监谈一下。彭雁：我先介绍一下我们公司的情况。天健物业公司是大型国有企业天健集团下属的天健房地产开发

36、有限公司的下属企业。经过十几年的发展和融合，目前我们天健物业公司已经形成了一体两翼的发展模式，也 就是在深圳是在本部主要承接我们房地产开发公司的物业，少量外接物业，还有绍兴分公司和长沙分公司两个分公司，在绍兴公司主要是外接项目，在长沙分公司既承接自己地产公司开发的物业，也有外接物业。目前公司的发展状况是这样的。从跟开发公司之间的长期的磨合来看，我们天健物业公司既对房地产开发公司形成的这样一种品牌的支撑，同时，我认为地产公司对我们物业公司也起到了很大的支持作用。就像前面几位老总提到的，在企业建设、资金、技术、人才等方面对我们物业公司的日渐成熟和日渐发展上给予了很多支持。另外，因为沟通渠道比较畅通

37、，相对来说协调成本还是比较低的，如果出现一些问题，需要双方协调的话，还是能够比较快的达成一致意见。如果说到它的劣势地方，可能就是容易有一些利益冲突。我认为 去谈物业公司到底作为一个独立的物管还是作为开发公司下属的公司的优劣，我觉得不好一概而论，因为 不同的公司情况不同，它的优劣也是不同的。我觉得作为物业管理公司来说要长久的、专业的发展，是需要依托开发公司的。同时，开发商也需要 有良好的物业管理品牌的物业公司作为它的品牌支撑。所以，我认为关键点还是要有一个好的适合物业管 理公司发展的市场环境和法制环境。随着法制环境的日渐完善，像李总刚才提到的，随着市场环境日渐成 熟，并且物业管理的专业化水平日渐

38、成熟之后，这些都不成问题。物管公司只要能使得公司有一个健康良 好的发展，能够更好的服务，它就是一个好的形式。主持人（戴小明）：下面请业主代表何少峰先生从业主的角度谈一下独立的物管公司和开发商下属的物管 公司的感受。何少峰：这两者谁优谁劣，我认为也不是很大的关系，关键看物业公司对于小区物业管理在质量方面、服 务做得怎么样，经常为小区业主组织一些活动，附属服务都做到位就行了。主持人（戴小明）： 业主是说不管是什么样的公司，只要是它能提供好的服务、能考虑到业主的利益，这 样的公司市场和业主都能认可和接受。接着我们再谈第二个问题，有些网友也发了一些问题，请各位老总对这些问题做个解答。有个叫“深圳小 子

39、”的，他说独立物管与开发商下属公司都不要了，业主自己来管理行得通吗？请各位老总从专业角度谈 一下。李娟：从法律角度上来说肯定是行得通的，但从目前的客观现实上来说，是比较难行得通。因为物权法出 台之后是允许业主自己管理或者委托独立的职业经理人进行管理的，但是在实际操作中可能面临很多技术 层面没办法解决的问题。如果自己来管，收入的发票税怎么办，如果自己管理的话，是否能保证比物业管 理公司的管理有更好的漏洞呢？因为在我们运作的实际情况来看，至少业主管理委员会还是比较缺少法律 约束的，所以说是不是业主自己来管，就一定能保证业主的利益得到最大化的保障，这个事情从目前来看 是不一定的，因为这是我们跟业主的

40、沟通中得到的经验。物业管理中不是大家简单认为的扫扫地、守守门，它其实有比较高的技术层面的东西。为什么大家觉得， 是因为一方面有很多技术含量的东西很多物业公司水平达不到，没做。另外一方面是我们资金跟不上，导 致我们没办法来做。第三，一些客观环境让物业管理公司，例如开发商本身遗留的问题导致物业管理公司 无法去实现它的理念和想法。但是总体上来说，按照现在物业管理的发展趋势，我们感觉到其实将来对物 业管理的水平要求肯定是越来越高，这是任何一个行业发展的大趋势。业主自己来管，就面临着从头来学 这不光是资金的问题，还有精力的问题，还有专业水平的问题，这就好像一个企业运作，如果说业主自己 来管，怎么个管法？

41、是业委会选几个人来管，还是全体业主共同来管，还是选一个人来管，这好像股东多 了说话意见不一致，可能就没法管下去了。业主住在自己小区是希望能安居乐业的，而不是希望每天为这 些事情来担心，例如我是有经济条件的我可能就请保姆了，而不是为了每天买白菜少两分钱，我觉得这种 目前是比较难行得通的。那么未来某一天是不是有独立的职业经理人来做这些事，我觉得那是将来的事，但是目前来看方方面 面都不可能。主持人（戴小明）：下面我们看一下搜房网网友的现场提问，“各位老总好，我想问一下物业发展的趋势 是独立物管在市场上占据大多数还是开发商下属物管占据多数呢？还有一个改制的问题，现在好像很多开 发商下属物管在向独立物管

42、转型，请问这对我们业主会有哪些实际的影响呢？”唐学斌：我觉得独立物业管理是一个趋势。我认为中海物业这种物业管理模式，在开发商下面的物业管理 它会有一个顶，这个顶就是你的规模、品牌、盈利和地产的比较，出现一定问题阶段的时候，下属的物业 管理就会遇到很难突破的顶，这个顶就是从物业管理的专业角度来说，想把公司做大、品牌做大、规模做 大、服务更多的业主，但是从地产公司的角度：你做那么大干什么、你把品牌给别人干什么？你做一套房 子的钱还不如我卖一套房子的钱，我觉得中海和现在其它的物业管理公司之间最终的一条路，都会由对外 输出变成服务自身开发，无一例外，你把深圳这些物业公司的过程翻开，都是这样一个概念。但

43、是为什么我还认为它会是独立的将来会更有市场呢？因为地产的开发在每个城市都会有阶段性，就像人 的成长过程一样，比如深圳现在是开发很快、开发项目不少，但是过五年、十年，可能深圳的开发量会逐 步地走低、变少，这个时候，深圳的大多数开发商要么就转行，要么就到别的城市去开发，这个时候就留 下物业公司对你原来开发的项目进行服务，这个时候问题就来了，因为目前这种模式会遗留很多问题，比 如开发商补贴，它本身的定位问题、人才结构，这些问题都会导致它一旦脱开发展商的依赖就很难支撑下 去。比如我们现在看到的深圳市场上有一些物业公司实际上已经是举步维艰，从老板的心里面是想这个物 业公司是不想干的，但是它还有一点利益，

44、所以就想干下去，但是当这些利益缩小或者亏损的时候，这些 物业公司就失去了它存在的依据。而我们这些独立的物业公司，我认为它首先会去追求它独立的价值，它 一定能挣到钱才能生存下去，这些能够生存下去的、独立的物业公司它就有比较强的抗风险能力、比较强 的管理能力，有一批人才，它可以脱离地产公司生存，它有自己独立的价值。现在说的地产商附属的物业公司，它的价值点定位是在房地产而非物业管理。而我们独立的物业公司你的定位必然是要落在物业管理本身有没有价值。所以，从一个趋势来看，我认为一定是独立的物业公司由于 它的专业能力、由于它自身的价值，它将来能够越做越大，而我们相对来说，一些依赖地产公司，或者说 没有独特

45、的价值这类公司，将来会从这个市场上退出或者消失，这个市场应该会被这些独立的物业公司所 占有。这是我一家之言。主持人（戴小明）：天健物业好像要做改制，对于你们的运作来讲会不会延续以前的做法还是会有些改变 呢？彭雁：应该说改制是件好事，它可以让企业的机制更加灵活，更加轻装上阵的适应企业发展的需要。我们 的各项服务工作还会继续进行，服务质量仍然会保证。应该说改制以后的要求会使质量越来越好、越来越主持人（戴小明）： 下面谈第二个问题。以完成任务为目的还是以企业发展为目的。我想任务可能是开发 商的任务，这跟我们物业管理公司企业的战略发展有没有冲突或者矛盾，如何去权衡、如何去比较，我想 请朱总先谈一谈。朱

46、江：我感觉这不是一个问题，作为开发商下属的公司配套，我们的任务是要让业主满意，这种差别我觉得不是很好说。独立的物管公司和开发商之间的合作方式有法律、道德底线的问题，要看下属公司怎么做、独立物管公司怎么做。主持人（戴小明）：比如开发商的物业公司可能我的战略目标是多占领市场，开发商的角度可能是多卖房你为我这个品牌服务。朱江：比如开发商下属物业公司做这个项目，为地产配套做好你的决策。对于独立物管公司可能是发展， 因为他要发展。主持人（戴小明）：可能是通过合约的形式来体现。朱江：但独立物管是公司的发展，对于项目负责人来说他依然是要把项目做好。项目经理脑子里整天想着全面布局、公司的发展速度，他需要做的事

47、是把项目做好。在一个具体项目里面，开发商下属的物业管理 公司和独立的物业管理公司基本是一样的。张建平：我个人觉得有些公司还是有区别，比方刚才唐总讲的，深圳一些大的地产公司下属的物业管理公 司纷纷对外界楼盘下了禁止令，甚至有的楼盘已经放掉不管，仅管自己开发的楼盘。还有一个因素，物业管理是一个服务性行业，这种服务有时候要完全像麦当劳这样复制过去也有难度，因为不同的项目有千差 万别的差别，就需要项目经理人根据项目本身的状况做很多的调整来保证业主的服务，甚至不同区域在法 律法规上也不一样。就要求公司对每个项目如果要保证管理水平，那么它的支持监管力度就要非常大。到 规模越来越大的时候， 他所付出的管理成

48、本越来越高，不一定能够保证它的管理水平。 作为地产公司来说,发展到一定规模，为了保证整个地产大的服务品牌，他就会让你把外接的单砍掉，保证我们的人力资源在 这个规模范围内的管理水平保证我们自己的楼盘，达到一定规模就得制止掉，不能再往下发展，再发展的 话会损害我们自己的利益。既然这样，我们地产开发公司对下属公司的要求就是你把我们自己的楼盘做好就行了，既然是定位和目标 不一样，那么他对自己的发展需求、要求甚至项目质量也是不一样的。我想这之间是有区别的。一个独立 的物业管理公司发展到一定规模可能也存在着问题，你再大，就造成我们的管理会下降，服务水平保证不 了管理品质，他肯定会做项目调整，但是开发商下属

49、的物业管理公司是没有这个权力去调整的，你不能把 自己接的也甩掉，除非是多少年以后业主委员会成立的，我们觉得确实可以放弃它了，那是另外一回事， 这中间是有区别的。具体到某一个项目，我们去市场接项目的时候，如果独立公司那肯定是用市场化的角度来看这个项目，不 能亏钱。但是地产开发的项目，就某些项目来说就不一定，有可能它就是亏的，地产商给你补贴。不管是 哪种方式都是扰乱了市场的正常游戏规则，它是偷偷的挣业主的钱那肯定是不应该的，如果说开发商给你 补贴，本来成本大于收入，那么我想对于市场也是一种损伤，不是一种健全的市场机制，我觉得这都是不 应该提倡的。这是我个人的观点。全东：我理解的独立物业公司还以企业

50、的发展和自身的发展来划分。如果是开发商下属的物业管理企业以 完成目的倾向会多一点，开发商下属的物业管理企业主要还是以完成任务为目的；独立的物业管理公司是 以企业或者个人的发展为目的。唐学斌：实际上今天我们如果站在一个企业来讲，每个人讲的都是对的，企业怎么选择、怎么走都是对的， 哪怕把所有的项目都不管，也对。但是从一个行业的角度来说，我觉得对物业管理企业本身应该有定位， 他到底是一个独立的行业还是一个附属的、配套的后续机构？如果说我们认为是一个配套机构，那我认为 那些行为都是非常正确的，它对行业没有损害，对自身也是一个必然选择。但是如果从行业高度来看这个 问题，我认为物业公司定位，实际上是你服务

51、的谁，作为物业管理公司要把服务对象搞清楚，比如我们的 钱大部分是发展商拿的钱，发展商成立一个售后服务机构，你就帮我把这个东西都搞好，那你这样做是对 的，完全听从发展商的指挥，发展商叫你往东你就往东，叫你往西你就往西。但是如果你拿的是业主的钱， 比如我是一个企业，我要给你服务，我现在有自身的考量，我觉得这个关系就很微妙。从这个角度来说， 我认为它还是不利于行业的发展，这种做法不属于市场化的做法，而是一种企业的行为。所以我理解这个题目它实际上说的是物业公司期望做的工作，物业公司是希望这样服务，发展商下属的物 业公司很多都是背负了这些责任，几乎不可避免的要背负这些责任或者必须要这样去做。但是从行业高

52、度 来讲，我认为独立的物业公司也可以去做这些事，就像朱总说的，从每个角度来说、每个项目来说，确实 你要服务好发展商，你要帮助他卖好楼，你要帮他寻找一个好的卖点，这个事情不矛盾，但是我觉得从有 些方面它就有矛盾。我当时是非常无奈，做了承诺，他对你的事情是全盘否认，你做完之后发现你全部错 了，因为你的做法和企业授予你的任务完全错误，所以我们现在建立的花样年物业管理公司是建立的一个 长效机制，不能因为某一个单方面利益就对整个发展或者整个运作彻底进行否定，然后来一个一百八十度 的大转弯，那实际上对企业也是很痛苦的，对我们的员工也是很痛苦的，对我们服务的那些业主也是很痛苦的，每一个企业的剧烈波动都会导致

53、各方面的利益群体受到损害。所以，我们实际上有这种深刻的体会,可能朱总也有这样深刻的体会。朱江：都忘了。何云霄：我接着唐总的话从这个角度说一说，从这个企业的社会责任角度来说一说。物业管理公司他接触 到一个小区之后，他可能和小区的关系五年、十年都存在，如果物业公司抱着一种表面上的功利性的做这 个工作，而把这些大家都看不到的东西忽视掉，实际上对小区的业主、对这个小区会产生非常深远的不利 影响。所以我觉得从这个层面上来说，每一个物业管理企业应该很慎重的去对待，也就是说我接到一个小 区的时候是想要管两年、三年还是管五年、十年，我觉得更多的应该是考虑到十年以后怎么样，应该从这 个角度去想这些问题。这种观点

54、以后和业主沟通的时候是很能得到业主认同。我们业主和我们的关系维持 得相当好，尽管大部分业主已经搬出去了。我觉得还应该加一个目的，就是社会责任的目的。唐学斌：我觉得拿谁钱就应该为谁办事。张建平：这里还有一个诚信机制建立的问题，当然诚信机制还需要法律的健全。共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蝼蚁、坚强似大象卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识分享快乐共享知识分享快乐卑微如蝼蚁、坚强似大象卑微如蝼蚁、坚强似大象主持人（戴小明）：我们现在讨论第三个问题，独立物管与开发商下属企业竞争成败的优势劣势。我想这可能是从市场竞争层面，在市场竞争过程中，我们独立物业管理公司有上级开发商的物业管理公司，在这样的市场竞

55、争中有哪些优势、哪些劣势。朱总是完全在市场上接项目的企业，请朱总先谈谈。朱江： 要说优势，我们可以去强调专业性，这种专业性包括前期对规划设计的参与，也包括对销售的配合，当然更重要是后期的管理、服务，能够比他自己的物业公司效果更好，这种优势就在于专业性。要说劣势，因为你是外人，开发商我们接触很多，他谈的问题就是自己的物业公司听话，第二，在他补贴的时候，骗他，拿走过多的钱，如果是他自己的物业公司这方面他就比较放心。从变化来看，我觉得还会有其它的因素发挥越来越大的作用。这里面可能是品牌，我个人一个比较坚定的信念就是独立物管的品牌知名度和它影响的地域范围一定会超过开发商的下属物业管理公司，在今天可以说

56、中国没有一个全国性的物业管理公司品牌，但今后会有。我相信今后冒出来的全国性的物管品牌一定是独立性的物业公司，为什么呢？就是因为它的发展。如果要比较的话，规模差异比较大的，规模大的都是下属物业公司，但是我个人的估计，5-8 年之后这个局面就会改变，那个时候的大牌物业管理公司里面就有很多独立物业管理公司，而且此消彼长。我个人觉得开发商的选择权恐怕维持不了几年了，就是开发商为业主选择物业管理公司的做法几年来会有变化的，因为这几年会有利益冲突，会变化，如果他有这个权力的话，他选什么样的物业官司呢？自己的物业公司，外面有其它独立的物业公司，他会想着对我的销售也多大帮助、对我的品牌有多大帮助、对我的开发效

57、果有多大帮助，如果说这几个方面能和外面独立的公司合作，他也会选择外面的。为什么我们今天开的车很多零部件都是外部生产的，就是通过合作使得效果更好。我对独立物管公司的发展非常有信心。但是，我个人非常忌讳一个概念化的描述理解，就是独立顾问公司好像商标一样贴上去，独立物管公司很多，同样的产权关系、同样的隶属关系差别很大，事在人为，人和人是不一样的。我前面听大家讨论的时候就不停地想这个事情，我们谈到所有物管公司，谈到所有独立物管公司，他可能的优势，其实开发公司下属的企业也有，所以这里面的东西比我们想象的要复杂。但是大趋势会是专业化发展、专业化的合作，它可能是独立的物管公司，有可能是开发公司下属的物管公司

58、，如果说他给他独立发展，或者市场化发展的战略能够稳定保持下去，它也有它的生存空间，也可以做得更好。所以，我们谈未来的变化，我觉得专业化是第一位的，就是你怎么去保证它的品质。第二，规模化。第三，品牌化。这是三个大趋势，这个门槛不是说只有独立的物管公司才能够进入的。如果你只想为自己开发项目配套，不做外接项目，这样做的话不到5-8 年就会出问题。法律上是没有问题的，是操作的问题，因为中国的发展是市场化，同时是法制化。你不要让开发商去选择物管，他自己有下属公司，比如政府做的事、物业协会做的事，让独立的第三方受业主的委托选择物管公司，通过他的选择，开发商下属公司如果做得好也可以参与。我想，随着整个行业的

59、发展，开发商自己去办下属物管公司的欲望会越来越弱，现有很多物管公司都是不愿意管下去，管这么几个项目对他来说操心，效果还不好，其实他们做的事情体系是不够的，以为找到职业经理人可以把这个事儿搞定。唐学斌 ：因为我们公司是一个完全竞争性的企业，花样年在深圳开发的楼盘只有5 个，我们管理100 多个楼盘大部分是在市场上获得的。从单个项目，比如开发商开发的一个项目而言，作为开发商的兄弟或者儿子的话，它自然具有无可比拟的竞争优势，除非它实在是做得太差，或者是做得确实不到位，那么可能会让开发商去选择其它物业管理公司的想法。但是，并不证明开发商自身下属的物业公司的竞争能力强，相反，一般而言这些开发商下属的物业

60、公司的竞争能力是非常弱的，甚至它没有竞争性的部门，没有竞争性的需求，没有竞争的欲望，所以我觉得跟它来谈竞争是谈不上的。我们说的竞争，很可能不是跟他们之间竞争，而是这些独立，或者说半独立的物业公司之间的竞争。实际上能竞争的一些企业就是这些企业，并不是所有的企业都在竞争。但是，从行业的高度来说，它又有一个很大的问题。因为现在这个阶段，大部分的开发商都有他自身的物业管理企业，所以从行业总体来说，是开发商下属的物业公司的竞争力高过了独立的物业公司的竞争力，因为从结果来看，绝大部分楼盘都被这些开发商自己的物业公司拿走了，这些独立的或者这些参与竞争的企业只能介入少数的项目，这从行业高度来说也是一种竞争。就