宏观经济形势分析房地产业发展及房价问题研究

1、第8讲房地产业发展与房价问题研究 蔡玉平要点我国房地产业发展状况高房价的根源及其危害房地产业及价格的走势中国房地产业出路何在 一、我国房地产业发展状况规律历程成绩动因问题 （一）房地产业发展一般规律工业化城市化是发展基础具有典型阶段性发展规律投资大、价值大、周期性价格和数量错位发展规律具有很强的投资投机潜力政府严格监管和调控轻税费政府大力支持房地产价格与销售量错位发展规律从大多数市场经济国家房地产业发展历史看，在其工业化和城市化的中早期，呈现出房地产开发面积快速发展而房地产价格稳定上升的趋势。当工业化和城市化完成后，呈现出相反的趋势，房地产价格快速上升而房地产建设面积增长较慢。 （二）我国房地

2、产业发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至2002年) 第三阶段：爆炸性发展高度泡沫化阶段 (2003至2013年) 第四阶段：进入调整阶段 (2014年后)（三）我国房地产发展成绩巨大推动经济快速增长适应并助推城市化人均住房面积增加居住条件极大改善2014年达35平方米人均住房面积显著增加 各国人均住房面积2014年中国人均达到35平米（四）快速发展的动因住房制度改革人口快速城市化政府推动经济增长的需要收入增长和人口出生高峰持续鼓励房产投资银行信贷助推 （五）存在问题价格暴涨、泡沫严重、潜藏巨大危机发展目标偏差发展严重

3、混乱偏离人居环境偏离绿色环保背离发展规律 二、房价暴涨十年 后果严重房地产价格上涨过快房价太高泡沫严重房价太高严重危害原因何在？ （一）房地产价格上涨过快 2001年，全年全国城镇居民人均可支配收入6860元；2013年为26955元。是2001年的3.93倍。2001年北京（朝阳区）房价4000元/米2 ；2013年为43000元/米2 。是2001年的10倍。2001年，郑州房价1996/米2 ；2013年为10000元/米2 国内房价在2012 年上涨10.9%的基础上，2013年又上涨了26.6%，房价已持续上涨20多个月。（易宪容金融与经济2014.3）（二）房价太高、泡沫严重房价收

4、入比房价成本比空置率租售比（三）房价太高的危害抬高了农民进程门槛，阻碍城市化进程导致城市无房户增加，不利于社会稳定吞噬居民家庭财富，降低居民消费水平阻碍居民消费提高，削弱经济增长动力对实体经济有挤出效应，延缓经济发展造成社会财富集中，拉大收入分配差距 （四）房地产价格上涨原因 五花八门的观点土地稀缺？城市化快速推进住房建设欠账？建筑成本推动？开发商暴利？银行信贷推动？充裕的流动性通货膨胀心理预期？缺乏投资渠道丈母娘推高房价自有住房偏好全民炒房地方政府推动房地产政策失当腐败推高房价 主要原因分析全民炒房疯狂地方政府推动调控政策失当腐败推高房价三、房地产业进入调整期房地产业进入调整期地方政府救市中

5、央政府救市房地产业现企稳迹象房地产业调整的原因2015年房价走势（一）房地产业进入调整期鄂尔多斯、神木、温州等地的房地产危机为中国房地产业敲响了警钟。2013年底，中国房地产业发展出现了颓势。商品房销售量增长趋缓，价格涨势减弱。2014年2月，杭州、常州等率先拉开楼市下滑的序幕，3、4月份出现华东区域的块状分布。房地产业进入调整期2014年6月，全国70个大中城市新建住宅价格环比下降的达到55个，标志着房价全面下降局面出现。2014年9月，全国70个大中城市新建住宅价格同比下降的达到58个，标志着房价跌到去年同期水平。房价降幅扩大，降势凶猛。 2014年5月份已经形成全面下降态势中原地产研究中

6、心统计数据显示，“五一”期间54个城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期14642套下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度最大，一线城市三天合计签约1046套，同比下降40%。 环比同比时间下降持平上涨下降持平上涨2015.448个4个18个69个01个2015.350个8个12个70个002015.266个2个2个69个1个02014.1266个3个1个68个02个2014.1167个3个068个02个2014.1069个1个067个03个2014.969个1个058个2个10个2014.868个1个1个19个3个48个2014.764个4个2个3个2个65个2014.65

7、5个7个8个1个069个2014.535个20个15个1个069个2014.48个18个44个1个069个2014.34个10个56个1个069个2014.24个9个57个1个069个2014年2月-2015年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况(新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况)（二）地方政府救市一马当先日前，铜陵市政府在住房公积金贷款、外地居民落户、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，展开全面救市。这也成为继杭州、天津、江苏、南宁等地开展救市后，高调宣布对房产市场进行“全面营救”的又一地方政府。业内人士更是解读为，“掀起了地方政府救市的新高潮。” （2014年05月06日人

8、民网-财经频道） 杭州实施楼市“限降令”根据杭州市相关政府部门的规定，从今天开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。事实上，在过去的一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。2014/05/23浙江在线截至2014年8月2日，已经有31个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市比例超过60%。 2014年9月70个大中城市房价，新房价格环比下降的城市继续大幅增至69个，同比下降的达到58个。其中北上广深悉数下跌，平均跌幅达0.93%。按照一二三线城市分类，跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9

9、%。地方政府无力回天 （三）中央政府救市雷霆万钧“9.30”房地产新政“3.30”房地产新政降准降息政策 1.“9.30”楼市新政9月30日下午，央行和银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。二套房可按首套房标准贷款三套以上房银行也可以发放贷款要求“积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求”“鼓励银行通过发行MBS等筹集资金以增加贷款投放”2.“3.30”救市政策出台2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后

10、，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。“新政”力度大 “强心剂”效果显3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。新政颁布当晚，不仅房地产中介机构延长营业，房地产开发企业高管们也点灯夜战，积极应对。次日，地产股亦全线飘红。部分直接受益的新房产项目售楼处被购房人挤爆，二手房市场上部分业主甚至开始提价。“新政”力度大 “强心剂”效果显3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。新政颁布当晚，不仅房地产中介机构延长营业，房

11、地产开发企业高管们也点灯夜战，积极应对。次日，地产股亦全线飘红。部分直接受益的新房产项目售楼处被购房人挤爆，二手房市场上部分业主甚至开始提价。3.多管齐下 刺激政策批量出台“3.27”土地供应政策。 国土资源部和住建部联合下发关于优化2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知“4.20”降准“5.11”降息（四）本轮房地产大调整原因分析供给严重过剩房价泡沫太大投机投资降温银行信贷收紧经济形势下行反腐败风声紧（五）近期房地产业何去何从楼市回暖迹象显现房价仍将全面下行全国房价不会崩盘楼市分化开始明显 四、中远期房价走向如何？要看推动房价上涨因素和推动房价下降因素的对比变化！ （

12、一）推动房价上涨因素中国经济仍高速增长 城镇化仍处高增长期家庭结构逐步小型化住房投资投机仍存在土地供给机制难大变政府蠢蠢欲动保楼价开发商开工新房和买地大减。 （二）打压房价下降的因素开发量过大住房质量差房价泡沫大过度拥挤小区环境差进城市农民购买力弱反腐败影响不可小视房地产税收渐行渐近人口结构发展大变化 （三）政府的态度和做法是关键中国政府具有十分强大的能力，我国房地产价格未来走向，在很大程度上取决于政府的态度和政策。继续用经济增长绑架房地产政策，一味的保房价，以房地产业畸形发展支撑经济增长？从长计议，容忍房价适度回调，使房地产业调整到位，经过2-3年稳定，然后房地产业仍将有一个较好的发展时期？

13、警告：一定要吸取日本教训，避免重蹈日本房地产泡沫破灭覆辙。 （四）中国房地产业的根本出路端正产业功能：唯一功能就是居住。明确调控目标：居者有其室近期努力重点：降房价、抑投机建立抑投机稳房价长效制度多方努力，共同建房加强房地产环境质量管理1.端正产业功能：唯一功能就是居住房地产业是高价值商品，其所用土地是稀缺资源，因此，该产业的功能只能是解决居住问题。在城市化快速推进时期，房地产业大发展成为支柱产业、为政府带来巨大财政收入，这些都是派生功能。至于什么投资增值功能，是许多国家都限制的。2. 明确调控目标：居者有其室房地产业发展，根本上由市场调节，由于存在市场失灵，也需政府宏观调控。宏观调控根本目标

14、是实现“居者有其室”，尤其是帮助低收入者实现住房。稳定房地产市场、稳房价是从属性的调控目标。至于不动产登记、房地产税收等则是制度建设，与宏观调控无关3. 近期努力重点：降房价 抑投机各种税费加土地价格已经占到房价的50-60%，大幅度降低税费，乃是降低房价的根本措施。采取果断措施，消除房地产投资投机问题。彻底消除卖地财政问题政府从农民那里地价卖地，然后高价卖地，而且变着法儿抬高地价，这本身就是强盗逻辑，严重破坏市场经济规则，严重侵犯农民利益。必须废除卖地财政。方法其实很简单：只须中央立法规定，土地收入归农民所有，政府只收取一定比例的手续费。4. 建立稳房价、抑投资长效机制对居民住房实施三税（房地产保有税、房地产增值税、遗产税）一补制度（住房补贴政策）。房产保有税按住房套数征收，见房即征，居民拥有几套房就征