万科集团房地产内部审计手册

1、万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【内部审】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式公司审计室在董事会审计委员 会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司 及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性合法性和效益性检查评价内部 控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改 善经营管理、提高经济效益的目的。所谓真实性是指企业的财务会计统计等记录必须如实反映企业的实际经营管 理成果必须按照国家相关的经济法规政策和公司董事会的有关规定记录和反映 企业的经营管理活动。所谓合法性企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规策条例，

2、 必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。所谓效益性指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益 而进行。第 页 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计工的基本原则内审条例所称的基本原则为：“依法是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在 此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。“独立是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组 织上的地位必须使它能圆满地履行其审计职责即内部审计机构隶属于公司董事会 审计委员会独立于公司内所有经营管理活动内部审计独立开展审计工作不受其 它部门的干涉审计工作的范围和深

3、度不应受到影响和限制独立地发表审计意见和 建议内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准审计委员会应赋予审计人 员一定的职责权限。“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及“审计发现的表述必须实事 求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实 为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。“公正是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充 分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。第 页 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则第 页 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则第 页 21 页万科公司

4、审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【利害关】内审条例所述的利害关系 是指审计双方潜在的影响审计公正性客观性的人 员间的相互利害关系。1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的 审计人员担任审计小组成本；2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门 或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前，不应分配去 审计他们以前从事过的活动；3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利 害关系时；5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关

5、系的职务时。第 页 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【内部控系统】内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序； 也是企业利用内部因分工而产生的相互联系相互制约的关系所制定的一系列具有 控制职能的程序方法措施并予以规范化统化而形成的一个严密的控制机制。内部控制系统通常包括公司的计划任说明权符合内控要求的组织架构； 用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。内部控制的基本目标是保证信息的可靠性和完整性遵循政策计划程序和法 规；保护资产、资源的节约和有效使用；实现既定的经营管理目标。检查内部控制的目的在于确定已建立的系统

6、是否能保证本组织有效和经济地完 成任务和达到目标。第 页 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计的要职权】万科公司审计室及审计人员的主要职权是：1检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明， 查阅有关的文件资料；2检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事 管理制度工程管理制度档案资料管理制度关业务操作规程费用报销制度等；3审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同承包合同、设备 材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；4检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、 现场签证备忘录及相关修改图纸

7、等；5检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；6对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；7对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究 其责任的建议；8对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；9提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。第 页 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计预】内审条例中所述“审计预警”是指审计人员根据企业风险评估程序 科审计巡查制度过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计 及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报 告。预警报的时间风

8、险报告按时间可分为定期和不定期的报告。定期报告是指审计人员通过定期 （每季度、年中、年终）对各公司存在的或可能产生的风险进行评估，评估后向企业 领导报告。不定期报告指审计人员在每项审计（如财务收支、离任审计等）工作结束 时在审计报告中要对被审计单位存在或潜在的风险进行揭示在开展审计巡查或专 项审计后，及时报告。预警报告的内容：1、公司的营陷入困境，或显示出较大的风险；2、公司的财务状况恶化，或显示出较大的风险；3、公司的管理失控，或显示出较大的风险。第 页 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【下属单】内审条例中所述的下属单位是指由万科公司全资或参资控股的二级法人单 位这些

9、单位的经营活动必须接受审计监督而由这些单位再投资派生的三级法人单 位原则上不属审计范围如他们确有要求审计室可万科委托审计制度进行。第 页 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计内】内审条例中所述的审计内容具体如下：1公司现行主要规章制度、经营管理政策及董事会决议的执行情况。它主要包 括公司制定的财务管理制度、业务管理制度、合同管理制度、人事管理制度、年度经 营计划、董事会的各项决议等。2内部控制制度的健全性和有效性主要是指，公司是否按要求建立了完整的内 部管理制度、内部牵制制度、内部会计控制制度、内部审计监督制度等，这些制度、 程序、措施、手段本身是否合理，它们是否得到

10、良好的遵循。3公司的资产或投资权益在被审计单位是否安全完整，有无资产流失，有无潜 在的资产损失风险。4公司在具体的经营管理过程中，是否严格遵循既定的经营方案、预算。遵循 的结果如何，是否产生良好的经济效益。5公司的会计核算和会计报告是否严格按照国家和公司有关会计核算的政策、 制度和准则进行会计报告所提供的数据是否真实与完整公司各项费用是否严格按 照费用管理规定开支，它们的合理性和效益性如何。6公司所有投资项目，前期是否进行了合理的评估分析，项目投资决策是否符 合科学性、效益性的要求。7公司第一负责人由于各种原因离任时，审计室应对其进行离任审计。离任审 计的主要内容包括第一负责人在任职期间的工作

11、成就和存在的问题任期内是否按 公司的要求操作、经营成果如何、任务完成与否、主要的经营成果及企业发展成就、 主要的失误和存在的问题、并对该同志进行评价（结论8评价企业经营管理风险。通过对企业风险指标的分析，判断风险发生的可能 性发生的频率发生的影响和风险的重要程度并对超过警戒水平的指标定期或不 定期向集团领导及时报告，以达到预警的作用。9根据需要或接受委托而确定的其它专项审计，它通常包括公司应收款专项审 计、存货专项审计、资金运用专项审计、固定资产专项审计、内部控制专项审计等。具体审计内容会因不同的审计类型、审计目标而有所改变。第 10 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实

12、施细则【审计制及工作规范内审条例所述的内部审计工作程序是指公司审计室根据万科企业股份 有限公司内部审计条例和公司的实际情况编制的赖以进行具体审计的工作指南它 明确规定了审计各个阶段、各个环节的具体工作内容和工作要求。内部审计工作规范是指公司审计室根万科企业股份有限公司内部审计条 例和公司的实际情况编制的用于规范审计工作的具体标准和要求它对诸如编制审 计工作底稿、收集审计证据、撰写审计报告等每一审计事项都作了详细的规范要求。“定期审计制度是公司内部控制系统重要组成部分之一它规范了审计室对公 司所属企业和项目进行审计期限的要求，明确了对公司及所属企业最低审计频度。“审计联络员制度”是审计室和被审计

13、单位之间进行正常工作联络的制度性文 件它明确了审计室和被审计单位必须指定固定的审计联络员同时对审计联络员的 职责作出了明确规定，对审计联络工作提出了具体要求。“审计巡查制度用于对公司房地产项目的目标成本及相关工作进行审计巡查 并及时报告的制度性文件它对万科公司审计巡查的宗旨工作内容程序和要求都 作出了明确的规定。“审计报告制度是用于规范内部审计报告工作的制度性文件它规定了审计报 告的起草、审批、发送、传阅等工作内容和要求。“委托审计制度是用于规范开展委托审计工作的制度性文件它明确了进行委 托审计时应履行的工作程序，对委托审计中的各项工作内容和要求作出了明确规定。“工程预决算审计制度”是用于规范

14、开展工程项目预决算审计工作的制度性文 件，它明确了进行工程预决算审计的范围、内容和工作程序等。“审计复审制度用于规范进行复审工作的制度性文件明确了复审的定义， 提出了复审应具备的前提条件，规定了复审的工作内容、程序和对复审工作的要求。第 11 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计联员】内审条例所称的审计联络员是指按公司审计联络员制度的具体规定，为 了与被审计单位保持有效的良好的沟通和协作提高审计工作质量和有效地进行分 析性审计减少现场审计时间而设立的审计联络人员公司审计室设专人作平时的审 计联络（进行具体项目审计时审计项目小组负责人为该项目当然的审计联络人 被

15、审计单位应由财务负责人或指定的其他负责人担任计联络员的主要职责是保证 审计双方的充分沟通，以便审计工作的顺利进行。第 12 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计计】审计计划是指导、组织和控制全部审计活动的纲领，它使内部审计机构有组织、 有步骤有重点地安排审计项目审计计划可使审计项目按事先确定的方针和目标有 条不紊地进行提高内部审计工作的效率和效果保证内部审计工作的质量和计划期 内各项审计任务的圆满完成。审计计划分年度工作计划和项目实施计划：1审计工作年度计划是审计室开展年度审计工作的依据，它应包括具体审计项 目，审计类型，审计人员及时间安排，以及工作任务和要求

16、等。审计室根据审计委员会的要求和公司经营活动情况并考虑审计力量编制年度 审计工作计划。该计划经审计长审定报审计委员会审核批准后实施。2项目实施计划是开展现场审计工作的依据。它应包括：1明确审计目标、审计范围和审计重点；2安排审计小组成员和工作分工；3确定审计工作时间；4明确审计工作内容和工作要求。项目实施计划应于实施之前获得审计负责人的书面批准计划的调整须经审计 负责人的批准后方可实施。第 13 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计小】审计小组是公司审计室为某一审计事项而专门指派的工作小组计小组在整个 项目审计工作期间代替内部审计的职责，行使内部审计的职权并承

17、担相应的责任。审计小组至少应有两人以上组成审计组长是审计项目的负责人负责本项目的 组织领导工作括制定审计工作方案导组织审计小组工作组织项目审计会议， 撰写审计报告等审计项目负责人是该项目中当然的审计联络人其同时应承担审计 联络人应尽的传递信息、沟通情况的责任。第 14 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计通书】审计通知书是项目审计程序中前期工作的重要组成部分，它是明确审计双方关 系、确定审计双方责任义务的重要书面证明。审计通知书由审计小组负责人草拟报计（或审计负责人审批后送发给被 审计单位为了提高工作效率审计小组于现场审计前可以用传真或电子邮件方式把 审计通知

18、书发送给被审计单位后由审计人员前往审计现场时把书面审计通知书当 面送交被审计单位。第 15 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计工底稿】审计工作底稿是审计证据的载体是指审计人员在执行审计业务过程中形成的 全部审计工作记录和获取的资料内容包括审计人员在制定和实施审计计划时直接 编制的用以反映其审计思路和审计过程的工作记录审计人员从被审计单位或其他 有关部门取得的用作审计证据的各种原始资料以及审计人员接受并审阅他人代为 编制的审计记录。审计工作底稿，是审计人员形成审计结论、发表审计意见的依据。审计工作底稿是审计人员审计业务中普遍使用的专业工具制和取得审计工作 底稿

19、是审计人员最主要的审计工作审计工作底稿的主要作用它是连接整个审计工 作的纽带是形成审计结论表审计意见的直接依据是解脱审计人员的审计责任、 评价或考核审计人员专业能力与工作业绩的依据。现场审计工作期间审计人员应严格依万科内部审计工作程序内部 审计工作规范和审计工作底稿规范开展现场审计工作，特别是要整理编制好详 细的审计工作底稿，以便为撰写审计报告和发表审计意见打下良好的基础。第 16 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【交换审意见】现场审计结束以前，审计小组应就以下一些问题与被审计单位交换意见： 1、审计过程中收集的数据是否客观准确；2、审计过程中发现的各种问题是否

20、属实，表述是否清楚，数量金额是否准确， 披露是否充分，反映问题的证据是否确凿；3、审计的初步结论是否科学公正。待双方充分交换意见以后，应形成正式的审 计备忘录或会议纪要，它是审计小组赖以整理审计报告（征求意见稿）的重 要依据。第 17 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计报与征求意见审计报告是审计人员在实施了必要的审计程序后出具的于对被审计单位审计 事项发表审计意见的书面文件审计报告是审计工作的最终成果是审计人员就审计 项目工作成果的综合体现它记载了整个审计过程的结果表现审计人员的观点和意 见审计报告必须客观清楚简明富有建设性保证其及时性准确性和相关性。 审计

21、报告应说明审计目标范围和结果应恰当地表明审计师的意见及应采取的改进 措施和纠正行动。审计人员应严格按照审计报告规范的要求整理撰写。项目审计负责人应于现场审计结束后的五个工作日内撰写出审计报征求意见 稿然后送交 审计长或审计负责人，下同）审阅，一俟批准，应把审计报告（征 求意见稿）下发给被审计单位征求意见。被审计单位在收到审计报（征求意见稿之日起十日内将其书面意见送交审计 室，如遇节假日可顺延。审计双方就审计报告（征求意见稿）交换意见的书面资料， 平时可以用传真或电子邮件等，最后意见交换完毕时应将正式的书面资料邮寄给对 方便审计档案的管理被审计单位在规定的时间内没有作出正式的书面答复， 审计室将

22、按被审计单位对审计报（征求意见稿没有不同意见处理即维持原报告 内容不变，并依此整理审计报告定稿，经审计长阅后报总经理签署下发。第 18 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则【审计结的执行与申】内审条例中规定如被审计单位对审计报告或审计决定持有异议可在接到 报告之日起十日内向董事会提出申诉，由董事会进行处理。被审计单位对审计报告中陈述的事实发表的审计意见作出的审计决定等有不 同意见时可用书面形式向公司董事会提出申诉董事会在接到申诉后由董事会决 定由谁在什么时间如何进行处理董事会作出新的决定之前被审计单位应如实履行 原审计报告的决定董事会作出新的决定以后审计室和被审计单

23、位都应按董事会的 决定执行。第 19 页 共 21 页万科公司审计手册（内部资料）总则审计条例实施细则内部审计职业道德规内部审计师职业道德是指为指导内部审计师在从事审计工作中保持独立的地位、 公正的态度和约束自己行为而制定的一套职业德规范的是从道德观念上促使内部 审计师随时能自觉地保持一种职业上应有的态度和风范以树立良好的职业形象内 部审计师也必须保持行为的高标准才能有效地履行其职责才能提高审计职业在社 会和企业内部的声誉和信任感。1、 内审计师在履行其义务和职责时，应该诚实、客观、公正、勤奋。2、 内审计师应当诚恳地对待本公司的一切事务和可能审计的对象，不得故意 参与任何非法的或不正当活动。3、 内审计师不得故意从事有损于内部审计职业或本公司荣誉的行为或活动。 4