【精编汇总版】关于和祥佳园的销售分析及市场宏观面调查合集

1、【精编汇总版】关于和祥佳园的发卖剖析及市场宏观面调查合集】6/6【精编汇总版】关于和祥佳园的发卖剖析及市场宏观面调查合集关于和祥佳园的发卖剖析及市场宏观而调在一，项H基本信息:项冃称谓：和祥佳园项II地址：草髙歧路766弄企业称谓：上海驰华房地产开拓有限公司地址区县：浦东新区 所属板块：外髙桥板块二，开拓商简介及具体资质:法人代衣俞美凤，总经理企业范例房地产开拓企业也f邮件电话，传真邮政编码200137，经营地址港城路888号101至资质信息,资质品级三级资质证编号沪房地资开第01166资质发证H9nn, 7 7，答允措置房地产2002-9-22。8-7-7日期注册范例器冇限责任公：资质育效期

2、 nJ200877 至 2011-7-12财富执照编310115000698935：,经营局限房地产开拓经营，物业管 理，建筑材料、装潢材料、 金属材料、五金交电、百货、化I：产物及原料工商注册H2008-7-24，执照到期1丨2010-7-31注册成本8, 800. 0 万、注册地址港城路888号101室企业概略C业人员，住册人员）而级职称，中级职称开拓商发卖上岗证资质:10918朱爱 华上岗 证310605203410589上海驰华房地产开拓冇限公乳10917上岗310411203405148上海驰华房地产开拓冇限公告俊证a109241：妮 娜上岗 证310411203405150上海驰华

3、厉地产开拓冇限公 司2a 评2分_睜釁挈310411203404628 a嚐开拓彼公!四，项目基本销吿情况:总套数554总面积47.74&住宅套数ES4院初47.746可售总套数E54可售总面积17.T4S可售住宅套数E51可售住宅面积47.7UB预定总拿数二预定总面积0预定住宅套数0预定住宅面积0.已售总弯数已售总面积0巳售住宅等数巳售住宅面親a已登记总考数已登记总面积Q已篁记住宅受数工V已登记住宅面积合同打消总次数0：定金逾期总次数0累计合同均价一累计住宅合同均价累计合同打消均价累计住宅合同打消均 价四，项目系列照片及证书:上海市商晶度凭证上方毎市 干把白勺下歹“痼晶FM=F OOf*OI

4、*r恪仞二司扌 缀件.小等闻此证也 Hf HHfe ,宀 枚 “E bKXUXqr f HB 3KOU3Mi； M六，项目剖析：该项H位于上海浦东新区外高桥板块内，小区周边配套对照力较成 熟，但交通配套绝对较差，但在市府的轨道交通规划中，轨道交通9 号线将在2011年起头施工。当前将对整个板块是一个较大利好动态。 冃前该项冃属于动迁安置+配套商品房，周边R前均价在13000元每 平米至15000元每平米之间，倡议该商品房发卖区间在15000元每平 米左右。按照开拓商的建造时间及其规划，该小分辩2期开拓，一期 将在2011年3交付使川，二期将在2013年12月交付使川，一期 共计536户，二期共

5、计687户。从销传的角度上来看整个发卖区间较 为有利，从蓄水时间及筹划推广上来看也较为契合。七，项冃发卖倡议：1：对开拓商的斡旋上可采用低吸高抛的战略思想和企图，可将开 发商楼板代价操作在13000元左彳i,再以15000元左右的代价在市场 兜销。这样可以将整个项冃的利益在短时间内最大化。2：对于代理公司来说这个项H包销的意义不是很大，前期投入与后 期产值不是很对等，概略算了一下投入与回报值在37%左右，不倡议 做包销。3：项目组织叮营运方而，前期可投入一名项目发卖总监，两名项目发卖经理及16纟发卖人员，行政人员投入3纟左右。可由项目发卖 总监担任4开拓商方面协调丄作及订定H常销倍筹划总结模板

6、与资金汇款计 划。经理担任案场发卖管理及执行，行政人员担任II常行政工作及与 总部联络。4：推广方面倡议，该项目性质丄JH常发卖其他楼盘有一个斗劲大的 差异在于，该项H上有一部份回搬户，项H人群定位较低。故在项H 最起头可投入小部份资金在回搬户的身匕做绝对应的推广及宣传。 其他如：DM夹页，周边交通车身广告，网络投放等，个人认为不用 做很大局限的推广。5：田区方面，从大局来看整个项“属于一个尺度型的中低收入家庭 的楼盘，项FI对于推广方面不恰当大手笔的推广，如报纸，电视等， 这样只会增加发卖成本。倡议nJ以用一些庞大面且直白的本事如：现 时推广，送家电，抽奖等，倡议蓄水期在2个月概略1.5个丿

7、左力。 人员方面：发卖人员倡议选用一些新人，最好在其他案场工作1至3 个月左右为佳，这样的发卖人员对于款子的渴想度有肯定的上升而且 1经竣事了所有培训课程。销傍重点：该项目发卖重点在于推广的渠道及推广的力度，渠道肯定要多样化，向不是一味的像发卖高档盘一样。推广的力度肯定要大，肯定要选择一个恰当老苍生的，一个深入平易近心的抽象。关于此次项H前期投入剖析及用行性规划方案该项冃前期投入资金剖析：一，以开拓商底价片面由代理公司定价：如果以这样的方式实施代理发卖的话，公司将可以全盘控制发卖和资 金回款的主动性，该项n除动迁安置以外一期+二期共计1223套，总 发卖面积约136976平米，如按照开拓商13

8、000元楼板代价，实际销 售代价15000元的话，可实现发卖盈利额：273952000元其中去除前 期及前期的广告，人员，等费用（按15%盘算）共计可实现盈利为： 232859200元。按照同行业程度这样的楼盘的盈利高于150000000元, 就屈于同行业较高程度的项H,这样的盈利金额与三年的经营时间是 绝对可以尝试的。二，以包销及分仞方式承接该项U：如果以这样的发卖方式承接该项冃的话，基木是微利。我们可以从以 下的赢利点来剖析，同样是期+二期共计1223套房源，总发卖面积 约136976平米，如按照开拓商定价，我们把定价系数操作在14500 元均价，那实际发卖额共计：1986152000,而

9、按照行也的1%作为销 代佣金很庞大公司盈利：19861520元，我们再去掉15%的费用这个项 日共计盈利：16882292元，我相信这样的盈利额度，花两年至三年 去经营绝对是不划算。两种差异方式的优缺点的剖析一，以开拓商底价片面由代理公司定价优点：（1）可以片面的操作销伟的速度及冋款的速度。（2）可凭证心场节奏以及当局的政策恰当调整。（3）在发卖前期具有更多和开拓商谈判的筹码。（4）在营销的过程屮冇代理公旬作为营销的上导。缺点：（1）在项目的中前期与开拓商的抵牾点较多。（2）开拓商的风险绝对较低，都转嫁到代理公司。（3）绝对开拓企业代理公司承当的较多，如推广部份和人员部份。（4）在碰着大局限的市场调控中，代理公司风险较髙。二：以包销及分佣方式承接该项冃：优点：（1）局部由开拓商去想一些营销策略，公司不用很耽忧推广方面。（2）责任较小没冇什么很大的风险。（3）风险方面都在开拓商，对于代理公司没有什么风险。（4）对于仰金的回款速度斗劲有把握。缺点：（1）由开拓商统一管理营销，包括营销思路和推广。（2）和开拓商的抵牾会在中前期表格模板现的出格分明。（3）盈利的面不是很大，倒运于中持久开展。（4）前期倒运于与开拓商洽谈持久合作。近期市场剖析及三级市场的推广与合作近期房地产市场属于低迷期，可是刚性需求任然存在。我个人认 为只要在代