上市公司盈利能力评价

1、 本 科 生 毕 业 论 文设计题目：城市轨道交通对周边房地产价值影响研究以杭州市地铁4号线为例 学生姓名 吴竹君 学 号 指导教师 鲁仕宝 二级学院 公共管理学院 专业名称 工程管理 班 级 12工程2021年 5月2021年 5月声明及论文使用的授权本人郑重声明所呈交的论文是我个人在导师的指导下独立完成的。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果。论文作者签名： 年 月 日本人同意浙江财经大学有关保存使用学位论文的规定，即：学校有权保存送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以上网公布全部内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。论文作者签

2、名： 年 月 日城市轨道交通对周边房地产价值影响研究-以杭州市地铁4号线为例摘要：随着城市化进程的不断加快，城市轨道交通的建设不仅改善了城市交通拥堵的现状，而且对周边的房地产价值产生了较大的影响。本文以杭州地铁4号线为实证分析对象，运用定性和定量分析相结合的方法，通过建立特征价格模型研究轨道交通对周边房地产价值的影响范围和影响程度，为政府、房地产开发商和购房者提供比拟现实的参考依据。关键词：轨道交通 房地产价值 特征价格模型 杭州地铁4号线The Impact Study on Price of the Surrounding Real Estate by Urban Rail Transit

3、 ACase Study of No.4 Line of hangzhou SubwayAbstract: With the accelerating process of urbanization, urban rail transit not only to improve the present situation of urban traffic congestion, but also has great influence on the real estate prices nearby. Taking the Hangzhou Metro Line 4 as the object

4、 of empirical analysis, using the combination of qualitative and quantitative analysis, this thesis establishes a characteristic price model of the influence range and degree of the rail transit to the real estate values nearby, and provides a realistic reference for the government, real estate deve

5、lopers and buyers.Key words: rail transit;residential price;hedonic price model;metro line 4 in hangzhou 目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc30571 1 引 言 PAGEREF _Toc30571 4 HYPERLINK l _Toc27821 1.1研究背景 PAGEREF _Toc27821 4 HYPERLINK l _Toc10776 1.2研究目的及意义 PAGEREF _Toc10776 4 HYPERLINK l _Toc23795 1.2.1

6、理论意义 PAGEREF _Toc23795 5 HYPERLINK l _Toc31482 1.2.2现实意义 PAGEREF _Toc31482 5 HYPERLINK l _Toc21838 1.3 国内外研究现状 PAGEREF _Toc21838 6 HYPERLINK l _Toc24716 1.3.1国内研究现状 PAGEREF _Toc24716 6 HYPERLINK l _Toc2513 1.3.2国外研究现状 PAGEREF _Toc2513 7 HYPERLINK l _Toc8179 1.3.3文献评论 PAGEREF _Toc8179 7 HYPERLINK l _

7、Toc3821 1.4研究内容 PAGEREF _Toc3821 7 HYPERLINK l _Toc14414 1.5研究方法和技术路线 PAGEREF _Toc14414 8 HYPERLINK l _Toc31211 1.5.1研究方法 PAGEREF _Toc31211 8 HYPERLINK l _Toc22983 1.5.2技术路线 PAGEREF _Toc22983 8 HYPERLINK l _Toc29255 2 轨道交通对周边房地产价值影响分析 PAGEREF _Toc29255 9 HYPERLINK l _Toc19963 2.1 城市轨道交通概述 PAGEREF _T

8、oc19963 9 HYPERLINK l _Toc8953 2.1.1城市轨道交通的概念 PAGEREF _Toc8953 9 HYPERLINK l _Toc9379 2.1.2城市轨道交通的特点 PAGEREF _Toc9379 10 HYPERLINK l _Toc13034 2.2 房地产价值及其影响因素分析 PAGEREF _Toc13034 11 HYPERLINK l _Toc20218 2.2.1房地产价值的概念 PAGEREF _Toc20218 11 HYPERLINK l _Toc26151 2.2.2房地产价值的影响因素分析 PAGEREF _Toc26151 11

9、HYPERLINK l _Toc25420 2.3 轨道交通对周边房地产价值影响机理 PAGEREF _Toc25420 13 HYPERLINK l _Toc21903 2.3.1提高周边物业的可达性 PAGEREF _Toc21903 13 HYPERLINK l _Toc25889 2.3.2提高沿线土地的利用价值 PAGEREF _Toc25889 14 HYPERLINK l _Toc22798 2.3.3提高沿线土地的开发强度 PAGEREF _Toc22798 14 HYPERLINK l _Toc21582 2.3.4促进城市经济的快速开展 PAGEREF _Toc21582

10、15 HYPERLINK l _Toc24745 3 杭州市房地产市场和地铁开展状况 PAGEREF _Toc24745 15 HYPERLINK l _Toc30645 3.1杭州市房地产市场开展状况 PAGEREF _Toc30645 15 HYPERLINK l _Toc6883 3.2杭州市地铁开展状况 PAGEREF _Toc6883 16 HYPERLINK l _Toc25173 4 轨道交通对周边房地产价值影响的特征价格模型 PAGEREF _Toc25173 17 HYPERLINK l _Toc31550 4.1 特征价格模型概述 PAGEREF _Toc31550 17

11、HYPERLINK l _Toc7220 4.1.1特征价格模型介绍 PAGEREF _Toc7220 17 HYPERLINK l _Toc2542 4.1.2特征价格模型的三种形式 PAGEREF _Toc2542 18 HYPERLINK l _Toc21467 4.2研究对象杭州地铁4号线 PAGEREF _Toc21467 19 HYPERLINK l _Toc28150 4.3变量的选定 PAGEREF _Toc28150 19 HYPERLINK l _Toc25715 4.3.1区位特征变量的选定 PAGEREF _Toc25715 19 HYPERLINK l _Toc279

12、66 4.3.2 邻里特征变量的选定 PAGEREF _Toc27966 20 HYPERLINK l _Toc7683 4.3.3 结构特征变量的选定 PAGEREF _Toc7683 20 HYPERLINK l _Toc14962 4.4数据来源 PAGEREF _Toc14962 21 HYPERLINK l _Toc26720 5 数据分析 PAGEREF _Toc26720 22 HYPERLINK l _Toc26268 5.1样本的描述性统计分析 PAGEREF _Toc26268 22 HYPERLINK l _Toc24261 5.2半对数线性回归分析 PAGEREF _T

13、oc24261 23 HYPERLINK l _Toc15582 5.3模型的预测 PAGEREF _Toc15582 25 HYPERLINK l _Toc12609 5.4轨道交通对房地产价值影响的空间效应-圈层分析 PAGEREF _Toc12609 25 HYPERLINK l _Toc16573 6 研究结论与建议 PAGEREF _Toc16573 26 HYPERLINK l _Toc16972 6.1结论 PAGEREF _Toc16972 26 HYPERLINK l _Toc3018 6.1.1房地产价格与距离的关系 PAGEREF _Toc3018 26 HYPERLIN

14、K l _Toc27201 6.1.2结构因素影响分析 PAGEREF _Toc27201 27 HYPERLINK l _Toc28092 6.1.3邻里因素影响分析 PAGEREF _Toc28092 27 HYPERLINK l _Toc22428 6.1.4空间效应-圈层分析 PAGEREF _Toc22428 27 HYPERLINK l _Toc2613 6.2基于轨道交通对周边房地产价值影响的建议 PAGEREF _Toc2613 28 HYPERLINK l _Toc31272 6.2.1对政府的建议 PAGEREF _Toc31272 28 HYPERLINK l _Toc1

15、8887 6.2.2对开发商的建议 PAGEREF _Toc18887 29 HYPERLINK l _Toc6264 6.2.3对购房者的建议 PAGEREF _Toc6264 29 HYPERLINK l _Toc24555 7 结束语 PAGEREF _Toc24555 30 HYPERLINK l _Toc27242 参考文献 PAGEREF _Toc27242 30 HYPERLINK l _Toc30232 附录: 空间效应-圈层分析 PAGEREF _Toc30232 321 引 言1.1研究背景 随着经济的不断开展，城市化进程的不断加快，大量的人口开始涌入城市，人口密度不断增大

16、，再加上城市小汽车数量的不断增加，而且其增加速度大大超过了城市公共交通设施的增长速度，使得城市交通秩序越发混乱，地面交通拥堵的现象也越来越严重，给人们的出行带来了极大的不便。因此，在这种背景下，如何解决城市交通拥堵问题，满足人们日益增长的出行要求，己经成为现代城市在可持续开展中所面临的重要课题，这得到了学术界和政府的广泛关注。城市轨道交通是一种具有运行速度快、运量大、准时、污染小、平安舒适且不受地面交通情况制约等优点的交通方式。我国政府正在大力开展城市轨道交通。根据资料显示，截至2021年末，中国共有25座城市开通运营轨道交通，运营总里程到达3293公里，车站2257座。2021年，我国城市轨

17、道交通新增运营线路20条，总计334.68公里；车站259座，其中青岛、淮安、南昌三座城市为首条线路开通运营，正式参加城市轨道交通的大家庭。城市轨道交通不仅提高了城市地域之间的通达性，缓解了地面交通拥堵的状况，还对其站点辐射范围内的房地产价值产生了重大的影响，使轨道交通沿线的房地产开发商和房地产所有者受益。杭州的城市轨道交通在2005 年得到国务院批准后正式开始建设。目前杭州有3条地铁线路建成通车，分别为地铁1号线、2号线和4号线。由于地铁1号线、2号线已经投入运营运行多年，其对周边房地产价格变动的数据有据可查，无需再建模量化研究。因此本文选择杭州地铁4号线为研究对象，并结合地铁沿线站点周边的

18、房地产数据，研究地铁对其沿线站点周边房地产价值的空间影响范围和影响程度，为推进我国轨道交通建设和房地产市场、土地市场的健康开展提出一些针对性的措施和建议。1.2研究目的及意义 随着城市化进程的不断加快，各城市的轨道交通建设开始步入一个高速开展的黄金期，探讨轨道交通对沿线房地产价值的影响不仅具有一定理论意义还具有极强的现实意义。本文以杭州市轨道交通建设为背景，将视角集中在杭州地铁4号线，通过建立特征价格模型，从定性和定量两个方面，研究轨道交通建设对周边房地产价值的影响。本文主要有以下几点意义：理论意义 传统的房地产评估方法如本钱法、收益法、市场法等存在着使用条件、使用范围相对局限和最终评估结果相

19、对滞后等问题。因此，运用传统的评估方法，无法准确地判断和评估出轨道交通对房地产价值影响。房地产作为一种特殊的商品，其价格受多种因素的综合影响。本文将特征价格模型引入轨道交通对周边房地产的价值评估中，能够充分弥补传统评估方法的缺乏，只考虑地铁对房价的影响程度，发挥特征价格理论对房地产这种异质品的估价中分解其价值配比的优势，有利于完善房地产价格评估的理论体系，并且在评估过程中对房地产的价值做出合理的预测，帮助购房者做出合理的购房选择。现实意义1. 有利于政府制定相关决策，促进土地市场、房地产市场的协调开展。地方政府在明确了轨道交通对周边房地产价值产生的影响范围和影响程度后，科学地制定相关的政策，就

20、可以处理好房地产规划、土地规划、交通规划这三者的关系。这对政府部门科学评估土地价格、调整城市基准地价、确定城市建设布局等有一定的指导意义，也进一步促进了我国土地市场、房地产市场的健康开展。2. 有利于房地产开发商合理定价。随着土地的价格、获取的本钱的升高，房地产开发商在轨道交通周边购置土地，制定房地产开发的战略和定位、营销模式，确定要开展的物业类型，制定房地产销售价格等情况下，都可以根据轨道交通对房地产带来的增值效应进行合理评估定价，为整个开发-销售过程提供参考决策，科学开发轨道交通沿线房地产工程，以实现开发商的最大利益。3. 有利于购房者做出正确的购房决定。从购房者的角度出发，购房的目的要么

21、是自住否那么就是为了投资。购房者总是在待价而沽，对于买房投资的人来说，他们关心的是房地产的升值潜力、租金定价是否有上涨的空间等等。但无论是自住还是投资，购房者在做置业选择时需要重点考虑的因素之一就是交通状况，轨道交通的建设提高了地域之间的可达性，给人们的出行带来了极大的便利，也给周边的房地产的价值产生了增值的效应，而这也正是购房者和投资者都期待的。1.3 国内外研究现状1.3.1国内研究现状由于我国的城市轨道交通建设起步较晚，而早期我国房地产市场的不完善又直接导致房地产市场交易信息封闭，交易数据获取困难。因此，国内学者对轨道交通的研究大多停留在定性研究的层面上。当前，随着我国城市经济的快速开展

22、，房地产交易信息的公开使得数据的获取相对容易，越来越多的学者开始通过定量研究的方式探索轨道交通对房地产价值的影响效应。总而言之，我国学者对轨道交通对房地产价值的影响研究主要包括下面三个方面：1. 对轨道交通站点的影响范围方面的研究。黄艳香(2021)选择大连市地铁一号线为实证分析对象，在轨道交通沿线站点1.5km范围内开展研究，认为在1.5km的影响范围内，轨道交通对房地产价值的影响是十分显著的，且房地产与轨道交通站点的距离每增加1km，房地产的价格就会增长6.4%；韦唯(2021)运用了GIS地理信息系统对西安地铁2号线对周边房地产价值的影响进行定性和定量的研究，确定了轨道交通的影响是1km

23、，认为地1km之外不存在地铁效应，得出地铁对房地产价格影响的表现是使房价从地铁线路中间向两边递减的结论；王颖(2007)以2.5km作为房地产样本的选取范围，选取了大连轻轨3号线周边24个楼盘的样本数据，并用spss进行数据分析，得出特征价格模型。2. 对轨道交通影响效应的空间效应方面的研究。李琦(2021)在研究武汉地铁一号线对周边房地产价格影响的空间效应时，引入几个虚拟变量来反映圈层变化，认为轨道交通对房价的影响在1km的范围内最为显著。而且一号线站点周边0.5km范围内的房地产的总价与单价比0.5km范围外的房地产分别增幅10.1%和8.7%；王映雪(2021)从时间和空间两个维度对武汉

24、地铁二号线进行研究，在空间效应方面认为地铁二号线的影响范围为1.5km，距离地铁站点500米内的住宅与距离 5001000 米的住宅价格比距离地铁为10001500 米内的住宅价格分别高出610.7 元/平方米和 406.8 元/平方米，以比例关系来度量，单价分别提高了10%和7%。3. 对轨道交通影响效应的定量计算方面的研究。总的来说，轨道交通对房地产价值的影响效应研究可以采用三种模型来进行定量研究，分别是支出系统需求函数综合模型、特征价格模型和交通本钱模型。我国学者一般采用特征价格模型来研究轨道交通对房地产价值的影响。邓毅(2021)运用了特征价格模型中的对数-线性函数，得到了轨道交通对房

25、价影响的价格模型。认为房地产与市中心距离每增加1km，房价会下降11.1%；而在其他情况不变下，到地铁站点的距离每增加 1km，房价会下降 9%。国外研究现状国外轨道交通的建设的开展起步较早，早在20世纪70年代，国外学者就开始对轨道交通进行研究。随着国外的轨道交通系统的日益完善，国外对轨道交通系统的研究内容也日益丰富，研究方式也越来越多样化，如从定性的分析到定量分析，从交通本钱模型分析到特征价格模型分析等等。Dewees(1976)研究了加拿大多伦多轨道交通建设前后周边房地产的价格变化，研究说明轨道交通站点周边的土地价格明显要比远离轨道交通站点的土地价格高，成正相关；Voith(1993)以

26、美国费城的地铁为实证分析对象,发现了地铁能极大地提高地铁站点沿线的交通通达性，而且使地铁沿线的房地产价值提高了8%；Laakso(1992)通过研究芬兰首都境内的一个轨道交通，得出的结论为，轨道交通能使其站点周边1km范围内的土地增值6%；Bae(2003)以韩国汉城的地铁5号线为研究对象，进行了长达3年的实证研究，研究其对周边房地产价格的影响，他发现在地铁正式运营前的3年内，地铁对站点沿线的房地产价值的增值效应明显，但是在地铁正式运营后的第3年，这种增值效应变得非常不明显；Franeesea Pagliara 和 Enrica PaPa(2021)以意大利那不勒斯的轨道交通为研究对象，运用了

27、GIS地理信息系统和时空比照的方法，研究轨道交通对周边房价的变化，研究说明同一条轨道交通线路上的不同住宅或者是不同线路上的周边房产在不同的时间上的房价变化是不一样的。1.3.3文献评论综上所述，在定性研究层面，国内外学者对轨道交通对房地产价值影响的研究区域、研究方法、研究对象、研究结论等区别不大；而在定量研究层面，国外学者的研究方法在不断创新和改良，从条件价值法、交通本钱法的运用到特征价格模型、GIS地理信息系统的运用，在模型的假设、样本数据的获取、特征变量的选择、样本参数的估计等研究等都走在我国学者的前面。而且，国内的学者大多研究的是轨道交通在规划建设时期对周边房地产价值的影响效应，对轨道交

28、通建成后的开通运营期的研究相对较少。因此，本文选取已经开通运营满一年的杭州地铁4号线为实证分析对象，通过建立特征价格模型，定性且定量研究其对周边房地产价值的影响。1.4研究内容本文选取了杭州市地铁4号线为实证分析对象，杭州市地铁4号线具有很强的代表性。对地铁4号线进行研究，不仅仅是在专业领域进行相关探索，还能为今后长三角的轨道交通建设和开展提供有益的作用。论文主要研究的轨道交通4号线对周边房地产价值的影响，采用特征价格的定量计算分析模型进行分析，重点研究以下内容：第一局部，引言。主要介绍本文的研究背景、研究目的和意义、国内外研究现状、研究内容以及研究的方法和技术路线。第二局部，轨道交通对周边房

29、地产价值影响分析。主要对城市轨道交通的概念、特点，房地产价值的概念影响因素等进行概述，并定性分析了轨道交通对房地产价值的影响机理。第三局部，杭州市房地产市场和地铁开展状况。主要对杭州市房地产的开展现状和杭州市的地铁开展现状进行简单的阐述。第四局部，轨道交通对周边房地产价值影响的特征价格模型。本章主要对特征价格模型的三种形式进行了介绍，选定了变量，确定了数据来源，以杭州地铁4号线为研究对象进行实证分析。 第五局部，数据分析。本章主要对样本数据进行描述性统计分析，半对数模型分析、轨道交通对房价影响的空间效应-圈层分析。第六局部，研究结论与建议。本章主要针对构建的特征价格模型得出相应的结论，并在研究

30、结论的根底上为政府、开发商、购房者提供对策建议。第七局部，结束语。1.5研究方法和技术路线1.5.1研究方法1. 文献收集法：收集国内外关于轨道交通对周边住宅价格变动的影响研究的相关论文、期刊和专著，并结合杭州市地铁工程的建设运营现状，确定论文的研究方向。2. 运用特征价格模型的定量方法：运用 SPSS 统计分析软件，对收集的杭州市地铁4号线周边住宅样本数据进行回归、估计、检验分析，建立相应的特征价格模型方程，并利用建好的特征价格模型方程并进行分析。3. 现状调查:调研杭州市地铁4号线相关规划的资料，并对地铁4号线各站点附近房地产进行实地调研。利用百度地图等测量工具测量距离，为研究获取实证信息

31、。 1.5.2技术路线图1.1 技术路线图图片来源：作者自绘2 轨道交通对周边房地产价值影响分析2.1 城市轨道交通概述为了对城市轨道交通有更为全面的理解和认识，下面就将阐述城市轨道交通的概念、特点。2.1.1城市轨道交通的概念城市轨道交通(URT)是交通拥堵、环境污染的现代城市的产物，也是城市公共交通系统的中坚力量。它一种拥有较大的运输能力，拥有固定的轨道和线路，节能环保并且方便、快捷、平安的公共交通设施。城市轨道交通的具体形式包括了地下铁路(地铁)、轻轨(轻型轨道)、有轨电车、单轨交通、市郊铁路、城市铁路等交通方式。中国的城市轨道交通多以地下铁路(地铁)、轻轨(轻型轨道)为主，本文文中出现

32、的城市轨道交通特指地铁，本文主要针对杭州地下铁路(地铁)展开调查研究。2.1.2城市轨道交通的特点(1)运量大，运行速度快一个城市是否考虑建设城市轨道交通最大的一个参考因素就是运量。通常情况下，城市轨道交通的运输量是普通交通工具如公共汽车的3倍以上。如果一个城市的城区常住人口数到达了200 万人，线路的单向顶峰小时断面客流超过了3万人，就可以建设地铁来缓解地面交通拥堵现象。轨道交通最大的特点就是可以将运载的车辆根据客流量的多少进行编组，可以同时满足长距离、短距离出行以及客流量顶峰期、低峰期的出行要求。轨道交通系统与其他公共交通系统相比另一个优点是运行速度快。轨道交通系统拥有独立的轨道和运行线路

33、，与其他交通系统独立运行，不会产生冲突，运行秩序好，运行班次多。轨道交通的运行速度大多在40至80km/h之间，是常规公交系统的2倍以上，大大缩短了乘客的出行时间，行车效率高，也减少了乘客的等待时间。(2)节约资源，节能环保轨道交通充分利用了地下空间，地面交通拥堵对轨道交通运行毫无影响。一方面，轨道交通系统的运行采用电力作为能源，而不是普通的汽油、柴油。如图2.1显示，与普通小汽车的污染排放物相比，轨道交通每运行1km可以节约60%一85%的能源，空气污染、噪音污染也比地面交通减少90%94%，因此，轨道交通是一种清洁、绿色、环保、能耗低的交通工具；另一方面其平安舒适的乘车环境，节能环保的理念

34、会使很多地面交通系统的忠实乘客转为轨道交通系统的忠实乘客，不仅缓解了地面的交通压力，改善了城区的交通状况，降低了噪音污染，也使得地面小汽车尾气的排放量会减少很多，减少了空气中一氧化碳、二氧化碳的含量，保护了生态环境也减少环境污染。 图2.1 汽车与轨道交通的排放污染物大小比拟图片来源：网络资源(3)建设周期长，投资总额大轨道交通既有优点也存在缺点。第一个缺点是轨道交通的建设时间长，一条线路从建设规划征地拆迁开工建设建成通车这一过程至少需要三四年；第二个缺点是轨道交通的造价十分昂贵，不管是前期的建设投资，还是后期投入运营后的日常维护，费用都很高。2.2 房地产价值及其影响因素分析 2.2.1房地

35、产价值的概念房地产又称为不动产，它是房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物和其所衍生的权利。房地产的本质是一种财产权利，它的存在形态主要有3种，分别是建筑物、土地、房地合一。房地产是一种特殊的商品，但其本质仍是一种商品，西方经济学认为，价格是价值的货币表现，价值是价格形成的根底。价值的本质是商品中凝结的一定量的社会必要劳动。一切商品的价值=c+v+m，受供求关系影响，它包括三个局部，第一局部是由必要劳动创造的价值v；第二局部是生产资料的价值c，它是已经消耗完并转移到商品中形成的价值；第三局部是由剩余劳动所创造的价值m。房地产的价值是房地产权利利益的价格，它需要以货币形式的房地产价格来表达

36、，一般以交易价或租金的形式来表示。房地产的价格围绕房地产的价值上下波动，本文中研究房地产价值就是研究房地产的价格，并没有区别。2.2.2房地产价值的影响因素分析影响房地产价值的因素很多，可以通过宏观和微观两个方面来进行阐述。从宏观的角度分析，主要有经济因素(经济的开展水平、国民生产总值、储蓄水平、商品的供求关系、物价指数等等)，社会因素(人口组成、家庭收入、文化程度、消费偏好、社会治安等等)，政治因素(城市土地制度、房地产税收制度、城市土里规划、房地产政策制度等等)三大因素；从微观层面分析，房地产价格主要受区位因素、邻里因素、结构因素这三个因素的影响。其结构如图2.2所示，本文重点研究影响房地

37、产价格的微观因素。图2.2 房地产价格影响因素图图片来源：作者自绘区位因素：区位是地段的意思，是房地产在城市中的相对位置，它是影响房地产价格上下的首要因素。区位因素不再是简单的物理因素，它主要包括三个方面：第一，房地产市场上的供求情况。众所周知，商品的价格由供求状况决定，市场上供求关系的不平衡总是会引起房地产价格的波动，而房地产作为一种不动产，它的特性就是不能被随意移动，所在位置也相对固定，因此房地产所在地区的供求状况会直接影响房地产的交易价格。房地产作为一种刚需商品，人们对其的需求总是会大于供给，未来房地产价格仍有上涨的空间。第二，相对区位。简单来说，就是指房地产所处的地段，包括房地产距离市

38、中心的远近程度等，地段的好坏直接影响房地产的价格和未来的收益水平。第三，交通的便捷程度。居民外出购物、出行的程度程度直接影响房地产价格，与房地产的价格成正比，交通越便捷，房地产的价格越高，反之，那么越低。城市轨道交通的开展使城市的边界变得模糊，不断延伸。人们对两地距离远近的直观感受已经变得模糊，反而更加倾向于通过搭坐地铁的站数、时间长短、便捷程度等来判断两地空间距离的远近。邻里因素：邻里特征变量主要指房地产所在区域的社会因素、经济因素、人文环境等因素，通常指住宅小区周围的配套设施，住宅周边的配套设施越完善，房地产的价值就越高。它包括公共根底设施，如住宅周围的公园、医院的数量；教育配套设施，如住

39、宅周围的幼儿园、小学、中学、大学的数量；商业配套设施，如大型商场、超市、购物中心的数量。除此之外，邻里因素还包括住宅周边的环境状况，是否存在工业区、汽车站、火车站；住宅周边的社会治安是否稳定；人口素质上下等等。结构因素：结构特征因素是指房地产本身的结构特性对房地产价格的影响，它包括楼盘的特征和住宅单元本身的特征。楼盘的特征是从开发商开发房地产的角度出发的，一般包括住宅小区的容积率(建筑面积占用地面积的比例)，容积率与住宅的价格成反比，容积率越大，住宅的价格就越低，容积率越小，住宅价格就越高；建筑密度(建筑物的复盖率)住宅的建筑密度和容积率是正相关的关系；绿化率(绿化复盖率)住宅小区的绿化率越高

40、那么建筑密度越低，房地产价格越高。住宅单元本身的特征包括住宅的面积，住宅的层数，装修的状况建筑楼龄、层数、户型状况、装修程度、采光状况等等。通常情况下住宅楼龄短，层数适中，户型好，装修档次高，采光条件好的住宅单元价格更高。2.3 轨道交通对周边房地产价值影响机理 2.3.1提高周边物业的可达性简单来说，这里的可达性通常指交通的可达性，意思是通过一种特定的公共交通系统从某一给定位置到达另一位置的便捷程度。随着城市化进程的不断加快，城市中心开展的越来越快，相反城市郊区边缘地带开展得相对缓慢，城乡差距正不断扩大。轨道交通系统充分利用了地下空间，不仅有效缓解了地面交通拥挤的状态也提高了城市内外道路的通

41、达性。有了轨道交通系统，人们对两地距离的远近不再敏感，这促使人口不断向轨道交通沿线站点迁移，各种文化、商业、生活效劳设施也不断向沿线站点会聚，配套设施越来越完善，提高了沿线地区招商引资的吸引力。因此，周边物业可达性的提高不仅改善了人们的生活方式、出行方式，节约了出行的时间，也使得轨道沿线地区对房地产的需求不断增加，需求的增长会促使沿线房地产价值的增加，影响过程如图2.3所示。 图2.3 城市轨道交通使房地产价值增值的影响机理图片来源：作者自绘2.3.2提高沿线土地的利用价值在一个城市的形成和开展中，始终需要处理好城市土地规划利用、城市人口规划、城市型体空间布局和城市轨道交通系统规划这四者的关系

42、。当前，随着城市化进程的不断开展，URRT城市轨道交通的规划建设不仅改变了人们的出行方式，也带动了城郊人民不断向地铁站点沿线迁移，使城市原有的建设规模不断扩大，城市和郊区的差距越来越小。一方面，轨道交通的建设促使商业、建筑业、娱乐业不断向沿线站点聚集，完善了沿线站点的配套设施，打破了原有的以市中心为主的城市建设格局；另一方面，工业区、农业区、第三产业区会从城市中心向交通便利、地价低廉的城郊迁移，这使得一个城市的居住区、工业区、商业区在地域上进行了重新划分，改变了原先的土地利用性质、城市建设布局，实现了城市结构重组，提高了城市土地开发利用价值。2.3.3提高沿线土地的开发强度由于城市土地资源相比

43、照拟稀缺，城市轨道交通系统的建设对城市土地的开发利用有重大的影响，轨道交通的建设能提高沿线土地的开发强度。容积率、建筑密度、绿化率是衡量城市土地开发利用强度的三大指标，表2.3对杭州、香港、深圳三个主要城市的用地容积率和土地开发利用强度作了比拟，显示出不同城市的轨道交通沿线土地开发利用强度有所不同，但在整体上仍保持高强度开发利用的状态。容积率指建筑面积占用地面积的比例，它对土地价格变化、土地开发收益产生重大的影响，轨道交通建设提高了沿线土地开发的强度。通常情况下，商业和商务办公用地的容积率最高可以到达15，而居住用地的容积率那么保持在4-9的范围内。容积率越高，那么建筑面积占用地面积的比例越高

44、，土地的开发利用效率越高，土地价格就会上涨，相应的土地的开发收益也会增长。通常情况下，土地的高强度开发范围是在轨道交通沿线站点的200米范围内，而在沿线站点200-500米的范围内会进行中高强度的土地开发利用。城市商业和商务办公用地容积率居住用地容积率沿线地区一般地区沿线地区一般地区香港8-155-85-93-4深圳63-442-3杭州63-442表2.4 城市轨道交通沿线地区与一般地区容积率比照 参考资料：方玉.昆明城市轨道交通近期线网沿线土地利用研究D.重庆大学硕士论文.20212.3.4促进城市经济的快速开展一方面，轨道交通的建设改善了周边物业的可达性，使得居民出行更加方便，会促使居民消

45、费购物增加，可以拉动内需，增加消费需求，增大对GDP的奉献程度；另一方面，轨道交通的建设又提高了房地产沿线土地的利用价值、开发强度，使得沿线周围的商业设施、娱乐设施、生活配套等越来越完善，自然会促进经济的快速开展，实现房地产的价值增值。 3 杭州市房地产市场和地铁开展状况3.1杭州市房地产市场开展状况杭州市，是浙江省的省会城市，也是全省的政治、经济、文化和金融中心。杭州全市地域面积有16596平方公里，市辖区4876平方千米，包含9个区，2个县，并代管2个县级市。根据2021年人口抽样调查显示，杭州市总人口为901.8万。2021年杭州的地区生产总值为10053.58亿元，人均生产总值为112

46、268元人民币。杭州市行政规划图如图3.1显示：图3.1 杭州市行政规划图图片来源：网络资源杭州房地产市场是浙江省房地产市场的标杆。2021年是杭州房地产市场的丰收年，虽然房地产市场逐步回暖，但是杭州市区的房地产库存量依然很高，可售房源的去化周期还很长。2021年4月杭州市区住宅的库存数量为101210套，到达了顶峰。从4月份开始到12月，杭州市区住宅的新房成交量每月都突破了万套大关，实现了罕见的九连万。其中，12月的新房成交量更是创造了单月的新房成交套数、成交总额的新记录。今年以来，杭州政府公布了促进杭州房地产市场健康开展的杭十条。随着住房政策、房贷利率等政策的调整和实施，杭州的房地产市场开

47、始复苏，人们不断释放了他们购房的需求，主城区局部楼盘的价格开始上涨，局部到达了20%的涨幅空间。今年杭州获得G20和亚运会的举办资格这又给杭州的房地产市场打了一剂强心针，使得消费者的需求强劲复苏。2021年仅元旦三天，杭州楼市的成交量为1096套，创造了一个新记录。到了3月，杭州新房成交量到达2.8万套，一季度杭州全市共成交4.7万套。据统计，到3月底为止，杭州市全市的可出售的房源大约为10.9万套，可出售的新房面积到达了1370万平方米。总的来说，虽然目前杭州部门楼盘的价格有所上涨，但并未出现整体楼盘的爆发性上涨，价格上涨趋于理性，房源供给相对充足，供求关系趋于良性，房地产市场状况相对稳定。

48、3.2杭州市地铁开展状况 杭州西湖是中国十大风景名胜之一。20世纪80年代，为了解决西湖景区周边客流量顶峰引起的交通拥堵问题，杭州政府开始筹划建设环绕西湖的轻轨，这是杭州人民轨道交通梦想的开端。1993年2月，杭州市有关部门发布了?快速轨道交通线网规划方案?方案中指出未来杭州轨道交通的布局将是贯穿杭州市东西南北的十字型形态。但1995年，由于国务院发出了?暂停审批快速轨道交通工程的通知?，杭州地铁工程开始“冻结。2003年，杭州地铁试验段正式开工。2007年3月，杭州市首条地铁线路杭州地铁一号线工程正式开工，2021年正式通车试运营，此后杭州正式进入了地铁时代。杭州地铁历经了12年，终于串联成

49、网。杭州轨道交通初期规划了13条地铁线路，总长到达375.6公里，而且未来杭州地铁还会延伸到嘉兴市的桐乡市、海宁市，湖州市的安吉县、德清县，绍兴市的诸暨市、柯桥区。据资料显示，截至2021年12月底，杭州地铁1号线全长为53.6公里，设有34个沿线站点；杭州地铁2号线东南段全长为18.2公里，沿线站点12个；地铁4号线全长9.6公里，设有10个沿线站点，三条地铁线路总长到达了82公里，沿线站点总共52个，杭州地铁也是全世界第一个全面覆盖4G网络的轨道交通系统。 2021年12月，杭州市有关部门对杭州地铁的三期规划公开进行征询意见。杭州轨道交通三期建设规划将新增5、6、7、8、9、10号线地铁线

50、路的建设，并对1号线的3期、3号线的1期，2号线的3期，4号线的2期进行建设，总规划里程为196.1公里，总投资约1400多亿元，预计在2022年亚运会前全部建成投入使用。因此，到2022年，杭州将建成拥有10条地铁线路，总里程规模到达380公里的地铁覆盖网，全面覆盖杭城9个城区。 图3.2 2021年-2021年杭州地铁三期规划图 图片来源：网络资源4 轨道交通对周边房地产价值影响的特征价格模型4.1 特征价格模型概述4.1.1特征价格模型介绍特征价格模型又叫“享乐模型，最早起源于20世纪20年代，它是学术界用来分析商品价格和商品特征之间的关系的一种效用估价模型。房地产具有异质性(异质性指的

51、是一种商品因具有某些特质而与其他商品产生区别)这一属性，是一种典型的异质商品。它在不同的方面的特征不同，而且这些特征可以用房地产与市中心的距离、与CBD的距离、建筑面积、装修程度、容积率、绿化水平、房子的房龄、周边配套设施、周边生活环境等等来衡量，这些内在的特征不仅代表了房地产的价值也影响了房地产的价格。消费者在购置房地产时需要考虑房地产所隐含的特征，通过构建房价与房地产特征的特征价格模型，把房地产这种异质性商品的特征分解开来。因为各种特征变量又决定了房地产的价格，因此就可以得到房地产这种特殊商品的隐含价格以及各特征因素对房地产价格的影响程度和影响范围。特征价格模型的假设前提是：1.完全竞争市

52、场，资源自由流动；2市场上的存在的商品都完全不同，存在异质性；3商品市场供求均衡；4实现市场信息的全面共享；5市场具有同质性。4.1.2特征价格模型的三种形式一般情况下，特征价格模型构建的函数表达式的因变量是商品的价格P，而商品的各种特征为自变量xii=1、2、3、4、5.)，它的函数表达式为P=fxi它主要有以下三种函数表达形式。 (1)线性模型 4.1 其中P表示房地产的挂牌交易价格，a是常数，Xi表示第i个房地产的特征变量，d代表房地差与最近的轨道交通站点的距离，单位是米，u是随机误差项，n是轨道交通对周边房地产价值的影响系数。bi是除了轨道交通因素以外，其他变量需要计算的待定系数。此模

53、型表示的是当房地产与轨道交通沿线站点的距离发生单位变化时，引起房地产价格变化的平均值。(2)半对数模型应变量P取对数4.2 式子中字母意义同上式，此模型表示的是当房地产与轨道交通沿线站点的距离发生单位变化时，房地产价格的单位变化百分比。(3)对数-线性模型自变量和因变量同时取对数4.3式子中字母意义同上式。此模型表示的当样本楼盘和轨道交通沿线站点间的距离发生百分比变化时，楼盘价格产生变化的百分比。 4.2研究对象杭州地铁4号线目前杭州有3条地铁线路建成通车，分别为地铁1号线、2号线和4号线。由于地铁1号线、2号线已经投入运营运行多年，相比之下，杭州地铁4号线于2021年2月建成通车，运营时间短

54、，且其经过的地区比地铁1号、2号线经过的地区经济开展较慢，人口密度不太高、地铁沿线的配套设施还不够完善，因此地铁的建设对该区域的房地产价格的影响相对较大，因此本文选择杭州地铁4号线作为实证分析对象。2021年2月，杭州市第三条地铁线路-杭州地铁4号线首通段正式开通运营。首通段全长约9.6公里，主要有10个站点，分别是近江站、城星路站、市民中心站、江锦路站、钱江路站、景芳站、新塘站、新风站、火车东站站、彭埠站。地铁4号线连通了地铁1号、2号线，使杭州地铁辞别了单线运行状态，不仅为地铁1号、2号线这两条主干线上的乘客的换乘提供了便利，也加强了与钱江新城地区的联系。地铁4号线的线路如图4.1所示：图

55、4.1 杭州地铁4号线线路图图片来源：网络资源4.3变量的选定4.3.1区位特征变量的选定1距离最近站点的距离。在每个站点沿线2000米以内,设定4个虚拟变量，D1(距离最近站点的距离是0m-500m)、D2(距离最近站点的距离是500m-1000m)、D3(距离最近站点的距离视lOOOm-1500m)、D4(距离最近站点的距离是1500m-2000m)。如果选取的样本楼盘处于对应的圈层内,那么赋值1,否那么赋值0。2距离市中心的距离。市中心是一个城市的商业、金融、文化娱乐中心，人口密度大，人群流动频繁，能够满足城镇居民的各项需求，因此，会对房地产的价值产生一定的影响。本文以杭州武林广场为市中

56、心，测算样本楼盘与武林广场的实际距离。单位km。4.3.2 邻里特征变量的选定1教育配套。随着当前社会竞争的加剧，望子成龙是每个父母对自己孩子的期盼，而学校那么关系到孩子的上学问题，一个楼盘周围的学校多少、好坏会直接影响房地产的价格，学区房作为房地产的一种衍生品，更是越炒越热。关于教育配套的量化较困难，因此本文重点调查住宅小区附近 1000 米范围内是否有幼儿园、小学和中学，有其中任何一项取就赋值1，共计 3；2生活配套。生活配套情况是消费者购置房产的一个重要衡量因素，完善的生活配套不仅为消费者的生活提供了极大的便利，更是消费者对舒适、享受、高品质生活的向往。本文以住宅小区1000 米范围内是

57、否有商场、医院、公园等配套设施进行量化，有其中一项就赋值1，赋分累加，共计3。4.3.3 结构特征变量的选定1建筑面积。建筑面积一般与房地产价格正相关，单位平方米，采用连续变量代入模型计算。2装修情况。通常情况下，房屋的装修程度越好，价格越高。本文把住宅的装修情况分为两个等级：简装和精装。对于简装修的房屋赋值0，精装修的房屋赋值1。3住宅小区的绿化率。绿化率反响了一个小区的绿化水平，绿化率越高，小区的环境状况越好。是连续变量，采用实际值代入模型。4房龄。住宅的房龄越久，各方面产生的折旧越多，房龄与房地产的价格成负相关的关系。本文以2021年为基准年，当年新楼盘的房龄是0，其他年份的房龄等于20

58、21减去住宅的建成时间。5容积率。通常情况下，容积率越低，小区的环境越好，档次越高，房价也越高。6建筑类型-高层、多层。一般情况下，多层建筑5-7层的房型构造要好于高层建筑，公摊小，户型大，坐北朝南，便于通风采光，在同等小区条件下，售价一般比高层高。本文对于建筑类型运用赋值法进行量化，高层赋值为0，多层赋值为1。4.4数据来源房地产特征价格模型的构建需要大量的数据，不仅需要房地产的价格这个因变量的相关数据，还需要对应的自变量-各种特征因素的数据。为了研究杭州地铁4号线对其沿线房地产价值的影响，本文主要运用了网络调查和实地调查两种方法。在网络调查方面：本文主要通过搜房网、房天下、我爱我家等多家网

59、站综合来获得房地产的挂牌价格和建筑特征，如楼盘的装修程度、建筑面积、朝向、所在楼层等数据，如图4.2所示；借助百度地图等测距工具，获得住宅的区位特征，如到最近地铁站的距离，到市区的距离等，如下列图4.3所示。在实地调查方面：为了保证数据的真实性，在研究的过程中还屡次乘坐杭州地铁4号线，通过对沿线楼盘住宅的实地调查，不仅剔除了一些不准确的数据，对价格进行了修正，获得了更贴近实际的真实数据，而且进一步验证了其他情况，如楼盘周围的生活配套、环境等是否与网上描述的一致。图4.2 搜房网数据样本例如图片来源：网络资源图4.3 百度地图楼盘与市中心距离样本例如图片来源：网络资源不同的住宅物业类型的价格不同

60、，为了使数据可以相互比拟，满足可比性的要求。本文以地铁沿线的普通住宅楼盘为研究对象，没有搜集地铁沿线的写字楼、别墅、商铺、酒店式公寓、豪宅等物业类型的数据。而且本文所搜集的数据是截面数据，重点调查了2021年2-3月，杭州地铁4号线沿线在售的20个样本楼盘，每个楼盘又选取4-6个样本单位，总共105个样本单位进行描述统计分析。5 数据分析5.1样本的描述性统计分析利用SPSS将样本数据进行简单统计后可以得到，在杭州地铁4号线沿线20个样本楼盘中，住宅均价的最大值是38567 元/，最小值是 14607元/，住宅的均价是 23090.78 元/。在阅读了大量文献的根底上，本研究确定了在地铁沿线站