重庆赣江国际项目营销策划方案

1、汇报类型（后期营销汇报）项目名称（北部新区项目）中睿行地产机构（11月）营销策划方案赣江国际项目第1页目 录第二部份：项目本体分析第三部份：项目定位提议第一部份：市场情况分析第四部份：任务目标第六部份：合作模式及商务条件第五部份：营销策略第2页ONE第一部分：市场情况分析重庆整体市场情况区域市场情况周围主要竞品项目分析市场情况总结第3页重庆整体市场情况区域市场情况周围主要竞品项目分析市场情况总结第4页历年全国政策解读-主要政策汇总政府对房地产市场连续实施宽松政策，上六个月，全国以“去库存”为主基调，降首付、减契税、购房补助等多重优惠刺激下，房地产暨3-5月市场短期回暖后，市场回落显著。第5页整

2、体市场解读上六个月，开发商以去库存为主，主要加大对住宅物业去存策略，非住宅物业成交面积大幅下降，上六个月重庆主城非住宅成交219.24万，同比下降20%第6页整体市场解读上六个月，非住宅成交各物业表现不一，车库及商业市场立案147万方，市场占比67%，主要受重庆朝天门国际商贸城（商业）和熙地锦绣城（车库）立案影响。第7页商业市场解读1-6月供给面积172.56万，同比下滑26%，成交面积72.52万，同比6%；成交均价15454元/，同比上涨6%。上六个月，龙湖新壹街、朝天门商贸市场等关键区域商业项目深受投资者青睐，但供过于求表现显著，市场存量深入加大。第8页对整个市场启示：政策宽松、竞争激烈

3、、去化压力大从宏观政策分析：政策基本调整到位，出台“2.2新政”首套房最低首付百分比二成，二套房最低首付百分比三成，3、4月住宅成交居近两年高位，市场现短期回暖，但依靠政策调控深入作为空间不大。从整体市场情况分析：新政后，重庆楼市热度有逐步升温态势，但当前整体市场供大于求基本面依然未改变，库存连续高位运行，市场去化压力仍不容小觑。尤其是商业产品，大致量供给和大量库存积压加剧了市场竞争。宏观市场小结第9页重庆整体市场情况区域市场情况周围主要竞品项目分析市场情况总结第10页重庆五金机电市场格局传统商业新区市场陈家坪白市驿因交通拥堵、市场破旧，商家外溢等。传统市场升级换代亟需实施。白市驿五金机电产业

4、群，英利国际五金机电城，华南城等新兴市场，受国家政策引导，为机电市场迎来改革机遇！传统五金机电市场：起步早、发展成熟新五金机电市场发展：专业市场转移，升级换代白市驿五金机电市场：三大新区五金机电市场之一打造重庆最大五金机电市场千亿级五金机电市场华岩隧道通车后，距离主城最近五金机电产业集群江津华南城第11页区域规划发展白市驿主城西进桥头堡，城市后花园：继“城市向北”、“城市向南”之后，近几年，重庆主城伴随二郎、大学城、白市驿等区域城市大开发号角，掀起了“主城西进”时尚。重庆西城在短短几年里，演绎着城市面貌剧变。其中，白市驿，作为主城西进桥头堡，其区域优势凸显，一个新兴城市新中心正在“大城崛起”！

5、第12页区域规划发展国家级物流枢纽园区：规划有当代化物流中心和对应仓储、流通配送、中转、加工等物流网络及其配套服务体系，建成重庆最具吸引力和辐射力区域性物流中心。三横两纵立体交通路网四通八达交通体系除了已建成成渝高速中梁山隧道和华福路华龙隧道外，将再建华岩隧道穿中梁山连接华福路、陶家隧道连接大渡口和九龙坡、中梁山隧道分流道，打通白市驿及整个西城交通瓶颈。城市交通建设也在加速建设中轨道5号线、7号线均路经白市驿。第13页区域商业发展格局商业发展格局：以西城金街、云鼎大街形成区域集中商业区；以街为市传统商业门市；以专业市场配套商业形成配套服务型商业。新型商业发展时间短，商业气氛不足，区域以老小区临

6、街商业为依靠第14页重庆整体市场情况区域市场情况周围主要竞品项目分析市场情况总结第15页主要竞品分布情况区域内块在售商业项目不多，西城金街、云鼎大街为集中式商业综合体，直接分流项目客户；麒川时代广场因剩下货源不多，对项目冲击较弱。九州汽摩城、奥捷机电城主要分布在项目周围，且与项目产品同质，直接拦截客户，对本项目后期产品推售威胁巨大。九州汽摩城奥捷五金机电城本案麒川时代云鼎大街第16页基本情况：项目定位为白市驿一站式全能大型国际都汇，集购物、餐饮、休闲、居住为一体，当前已入驻商家有永辉超市、国美电器、德克士、建行、工行、以及大型酒楼及各个餐饮休闲商家。西城金街占地 3万方总体量12万方 所含物业

7、及体量 4层商业裙楼（地形高差，部分3层商业），和1栋7层商业塔楼、2栋10层住宅塔楼销售动态住宅尾盘销售，商业在售面积区间20-100多不等销售价格一层价格2-6万，二层1.5-2万当前有工程抵款铺，面积70平米左右，总价120万左右租金情况外街以大型银行、品牌商家为主，租金相对较为稳定100-200元，内街商业街租金80-150元，部分转角小商铺租金高达300元西城金街第17页云鼎大街基本情况：项目位于白市驿新中新心腹要地，紧邻西城金街，将打造成为白市驿未来新商业中心，项目以全新街区式开放布局，聚合新兴生活业态，打造一站式消费立体式购物公园。云鼎大街占地 约3万方总体量约10万方 ，商业约

8、2万方商业概述商业分为四层，涵盖休闲、娱乐、购物、餐饮、超市、影院等全业态，打造一站式消费中心销售动态当前在售一层、二层商业，预计3层、4层商业自持面积区间32-682优惠政策付款优惠：首次付款50万，即可享受单铺房款10万优惠开盘单价优惠1000元/两年租金补助直接抵扣房款（一楼单价优惠3600元/，即150元/月）销售价格一层报价3-5万/，实际成交均价3万左右，销售情况较差第18页九州汽摩城基本情况：九州国际汽摩城是集汽车、摩托车、整机及配件，集展示、交易、商务办公、仓储、物流、电子商务为一体中国西部总部商业旗舰，包含汽摩配专业展示区、写字楼、商务公寓、智能仓储区、物流配送中心等物业形态

9、。九州汽摩城总体量约100万方商业概述包含汽摩配专业展示区、写字楼、商务公寓、智能仓储区、物流配送中心等物业形态销售动态面积偏大约400左右尾铺在售，一期已经交铺营业，二期正准备交房使用面积区间100-400优惠政策暂无销售价格商业一层均价2.6万/左右，公寓4000左右(销售部分、股东消化部分，基本无货量)专业市场（1-3层）：价格7000-9000元/租金情况租金实施签三年免一年政策，1层租金180元/（实得60元左右）第19页重庆整体市场情况区域市场情况周围主要竞品项目分析市场情况总结第20页市场小结1.政策频频带动，整体市场回暖，但商业市场竞争压力连续白热化：政府对房地产市场连续实施宽

10、松政策，上六个月，全国以“去库存”为主基调，将首付、减契税、购房补助等多重优惠刺激下，房地产暨3-5月市场短期回暖后，市场回落显著。政策支持基本调整到位，但深入作为空间不大。3.区域商业情况：区域在售商业分为两大板块：一、以购物休闲娱乐为一体综合体商业街，地理位置很好、人流量较为集中、销售价格相对偏高，主力均价3万左右，位置较佳、面积较小商铺价格高达5万，与本项目横向无对比，但能分流项目大量客户 。二、以产业集群为主要支撑配套型商业，主要服务于产业发展，当前以九州汽摩城、奥捷五金机电城为主，均价2.6万左右。其中奥捷配套大商业未推售，九州汽摩城大商业基本去化。2.整体市场情况：重庆楼市热度有逐

11、步升温态势，但当前整体市场供大于求基本面依然未改变，库存连续高位运行，市场去化压力仍不容小觑。第21页TWO第二部分：项目本体分析第22页项目解读概述本项目位于重庆城市功效拓展区（重庆高新区西区板块白市驿地域），为重庆西部新城关键，是面积最大、年实施建设项目最多、发展速度最快板块之一，也是距主城最近最便利“千亿级”当代商贸物流市场集群。超50万人超大型聚集区人口规划，配套完善车水马龙，人旺地旺财源滚滚。7号楼5号楼4号楼3号楼2号楼一期五金机电市场后期自持物业三期物流基地二期待建6号楼销售中心第23页项目解读规划园区经过国际先进专业化商业运行、利用先进电子信息化管理平台着力打造，使其成为业界五

12、金机电产品展销中心、仓储物流中心、电子金融中心、总部商务中心，赣江国际五金机电采购中心建成将成为中国西部地域辐射最广五金机电交易市场。第24页30-60小面积商铺为市场热销主流产品，销售占比到达40%，本项目这类商铺仅占20%，不符合市场需求，不具备很好竞争力。后期面积大，总价高商铺销售难度大且竞品项目标产品设计和区域位置等对本案销售都有一定冲击。面积段（）套数占比150748%商铺成交面积结构项目解读可售商业产品第25页分层建筑面积约850m2写字楼接收半层、整层、及整栋定制预约，满足大小企业全部需求。48m2-102m2酒店式公寓，投资、居住两相宜。项目解读可售公寓产品注：以7号楼公寓产品

13、为展示。第26页项目解读总结项目区位区位现实状况项目规划项目发展西城新关键发展区，产业聚集区，新型产业形态聚集地交通堵塞影响发展速度，交通网络建设中后期发展空间巨大大规模体量建设，规划完善，功效性强专业市场运行培育期长，以规划换信心，以时间换空间产品属性产品线丰富，互补性强，可满足各类客户需求第27页在整体市场环境及区域商业环境影响下 怎样赢得这盘棋定位是关键第28页THREE项目定位规划定位客群定位第三部分：项目定位提议第29页项目定位规划定位客群定位第30页项目定位思索项目属性满足商务、商业、生活需求实现专业市场配套服务功效专业市场 产业集群 全能服务第31页灵：灵活定制，重点突出写字楼产

14、品面积可分零销售和自由组合特征，作为项目与区域内其它竞品楼盘最大竞争力；智：智慧商务，汇聚商务接待、产业企业配套企业智慧商务空间，满足区域产业配套全能服务功效；全能服务中心：将项目标概念扩展到认为满足区域配套服务为目标，将打造成为产业集群区域商业中心。灵智商务空间 全能商业服务项目整体定位第32页项目定位规划定位客群定位第33页特色规划，拔高整体调性完善配套，助推区域发展创新功效，商业商务并举总体规划思绪第34页商务办公、商业配套：共同打造区域配套服务中心。一个特色定位两大主题业态区域服务中心：打造一个为区域产业、商务办公及生活全能配套服务中心！总体规划专业市场集群 规划完善未来发展空间巨大第

15、35页分栋规划7号楼5号楼4号楼3号楼2号楼6号楼销售中心商旅服务大厦GOOGLE大厦产业服务与配套大厦安居康乐大厦第36页2#：赣江国际GOOGLE大厦商务规划由谷歌重庆与高新区企业重庆赣江实业有限企业联合双方优势、共同营运Google AdWords九龙坡区经济信息示范区项目第37页2#：赣江国际GOOGLE大厦企业食堂/生活配套商业/特色餐饮/精品、礼品鲜花/物流/日常生活便利店/专业打字出图/银行金融服务等商业规划第38页3#、4#：产业服务与配套大厦 以金融、保险、信贷、外贸、物流、政府行政事务办理等关联产业配套服务综合体及依靠国内及重庆高校、科研院所、研发集团和著名企业技术支持，形

16、成一个集产、学、研为一体、以创新创业为主导、以电子信息、生物医药、新材料研究开发为特色综合性高科技孵化型大厦商务规划第39页3#：产业服务与配套大厦商业规划家居定制、家俱定制、家电定制类商家招商（以中高端家居、家俱、办公装修等针对性消费形式市场定位）第40页商务接待配套服务/商务茶楼/中高端休闲咖啡/餐饮/二十四小时品牌便利店/品牌烟酒茶叶/银行金融服务商业规划4#：总部经济与科创产业大厦第41页5#：商旅服务大厦第42页旅游信息咨询、交通票务咨询、旅游景点票务，会议会展服务，商务代理，旅游项目线路开发，车辆租赁，商旅信息咨询，房地产租赁及代理，土特产经销、日用具销售5#：七天优品酒店商业规划

17、第43页7#：酒店式公寓住宅销售酒店式公寓48平米房型推荐酒店式公寓61平米房型推荐酒店式公寓101平米房型推荐第44页以家居生活供给链、服务链一体化发展为关键，集商务休闲、健康娱乐、餐饮美食、小区医疗为一体城市经济聚集体美容SPA品牌衣饰美发造型美体健身商业规划7#：酒店式公寓第45页项目定位规划定位客群定位第46页客群定位关键客户主要客户外围客户1、投资客户依据我项目定位，认可项目未来发展空间当地投资客。2、自营型客户结合我项目定位，区域内再经营商户。3、跟随型当地客户和外来投资客。从我们客户组成开始第47页客群定位对于商业部分销售立足当地、辐射外地，内外结合、整体消化。当地域域 自营客户

18、当地部分商家整合以及新商家进入。 投资客户我项目定位与项目整体未来发展前景，有意向投资商铺市场客户。外地域域 自营客户有意向进入拓展业务客户。 投资客户结合项目整体规划及我项目定位，认可我项目含有巨大升值潜力，周围地域客户有意向投资。目标客户分析第48页客群定位第二目标群体自营型客户 这类客户也是本项目能否开业经营成功关键，也是利润最强增加点。1、有多年经营经验，希望有一份自我物业2、文化层次不高，但有着干事业决心与毅力3、有自己营销渠道4、当前经营格局制约了事业发展，需求新发展5、在挑选新经营场所地段、品质及后期运行管理时候十分慎重精准客户定位第一目标群体投资型客户 这类客户不受地域限制，看

19、重项目标定位、 地段、环境、配套设施、品质等主要信息，看重地块行政规划对土地升值潜力。以投资作为财富积累方式，赚取租金，并期待物业升值后，卖掉赚取差价。 1、大多为成功人士，更看重长久投资回报 2、他们消息敏锐，对不一样种类金融、商业、地产投资十分有兴趣 3、对价格十分敏感，低总价投入来降低风险 4、有着自己风险评定系统 5、对投资项目标地段、环境、配套设施、品质等主要信息有更高要求第49页客群定位客户购置商铺最基本目标是抵制通胀，并获取价值增幅收益，追求财富利益最大化！商铺功效客户利益客户需求出租转售经营融资租金收益销售收益经营收益融资收益长久收益风险保障资产沉淀融资工具业主只收取租金因“产

20、业垄断”而稀缺，从而产生增值降低房租成本，并取得营业收入可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而取得贷款第50页客群定位投资与回报是客户购置商铺时最基本决议动机，其决议角度与其财富或投资能力相关投资能力编号客户起源投资选择视角千万级1投资机构/外商/大型私营业主增值性、长久性百万级500万以上2中等私营业主/中等外商回报率、增值性、长久性200-500万3小型私营业主/高层公务员/“本土土豪”回报率、增值性、长久性100-200万41.2.3类人亲属/小型私营业主/个体经营者/中高层公务员/企业高级白领回报率、增值性、稳定性、安全性十万级20-100万本案客群5小型私营企业主/中低层公务员/企业白

21、领/个体经营者/拆迁户/ 1.2.3类人亲属回报率、增值性、稳定性、安全性、投资门槛第51页FOUR产品量回顾关键目标第四部分：任务目标第52页经过什么方式达成我们关键目标怎样制造影响力取得客户青睐？第53页FIVE营销推广策略价格策略招商策略政策支持第五部分：营销策略第54页营销推广策略价格策略招商策略政策支持第55页在如此竞争激烈市场背景下及客户购买商铺表象下，如何快速实现销售，跑赢市场，下阶段我们 项目标营销策略：控成本 重效果租售并举第56页推广提议1、提议降低线上推广，线上推广费用不超出20%；2、加强线下渠道拓客，经过渠道拓展、分销整合、招商、营销活动配合、现场包装、成交奖励等促进

22、销售，营销费用约50%；3、重视购置客户实惠及租赁客户经营，经过以租金补助等形式返利客户，增加投资信心，并结合本公司统一招商、统一宣传、统一管理，全方面提升整体商业价值。重新树立全新商业推广形象，全方面包装，打造专业市场配套商业，形成项目区域辨识度。以 线上为辅，线下推广为主，重视本区域拓客及招商主力店引进。重视购置客户实惠及租赁客户经营，提升商业升值价值。第57页线上推广操作方式：经过线上媒介进行项目形象打造，释放项目信息，吸引潜在客群到访媒介载体：网络、电台、短信、户外广告、楼体喷绘等覆盖区域：陈家坪破旧市场片区白市驿城区及周围乡镇九龙坡-中梁山沿线内环户外等第58页线下渠道5959现场包

23、装现场包装本案营销活动渠道整合激励制度四大策略，保驾护航第59页现场包装借势造势，经过实景展示未来商业形象和价值现场包装1、项目导视系统3、招商信息展示系统4、销售道具展示系统2、商铺气氛包装区域各个关键路口和项目主入口经过导视系统、桁架等案场包装展示项目价值；经过入驻商家横幅、包装展示、招商信息展示，提升客户对项目招商信心和憧憬；商业门头实景包装、临街软装小品设置、广场商业气氛打造；销售物料、案场销售道具展示第60页6161售房部外部包装广告展示：更换广告展示位，重新设计形象广告，制作如灯杆道旗等很好广告展示道具。增加外街商业夜晚灯饰。植被园林：修剪外部广场植被，用盆栽装饰外部广场外广场：项

24、目形象雕塑清理、装饰小品，花车售房部通道：加宽进入售房部通道，规划停车区重新修整地面，清洗街道，设置街道小品。室外道旗形象包装第61页6262形象包装商业气氛包装项目现场导示系统展示：如项目小广场桁架展示、主路口导视系统展示商业门头包装统一招商信息释放预计费用多为制作费用，约3-5万元第62页营销活动营销推广活动是吸引客户关注，凸显营销亮点有力伎俩。营销活动分为连续性主题活动和节点性活动，其中主题活动覆盖整个营销周期，在主要节点推出“引爆式”节点活动，能够不停制造话题，吸引眼球，为项目营造连续销售热点。长短结合，连续高潮！第63页活动提议宣导型活动 商业交流会/新品公布/认筹开启活动：依据营销

25、阶段举行相关活动，如项目整体未来发展研讨会、新品公布、认筹开启、封顶、标志性建筑落成等活动，提升项目品牌形象同时，可集中目标客户并做针对性宣导。第64页增加售房部区域人气，提议周末在商业现场做暖场活动 配合销售阶段举行，意在提升现场气氛，邀请已成交客户参加，巩固客户关系，为老带新奠定基础，如创亿市集、美食品尝、亲子互动等活动；活动提议周末集市聚焦现场人气阶段性暖场聚焦现场人气巩固老客户关系第65页活动提议娱乐型活动活动 全民参加，拉近项目与客户关系，增加阵地人气，比如节日路演、特色美食节、歌唱比赛、形象大使评选、最萌宝贝评选等。第66页激励政策一线销售人员成交奖励：成交一套，现金奖励5000/

26、套，直接奖励一线销售人员，刺激销售主动性；渠道人员带客奖励：有效客户，现金奖励渠道带客人员50/组，刺激分销带客；老客户老带新奖励：老客户推介，成交奖励老客户5000元提货卡/套。第67页资源共享，合作共赢重庆渠道联盟中睿行内渠团体（渠道销售中心）二三级战略合作渠道商海量独立经纪人中睿行主导全城渠道战略（渠道带访+中睿行高额佣金结算）渠道整合第68页线下拓展重拓展线下精准拓客，全方面覆盖展拓扫针CALL截第69页方式一：区域巡展+扫楼扫街1、巡展范围：针对目标客群片区设展；依据区域客户分析深入小区活动；扫客范围：扫街、扫小区、扫周围企事业单位、扫区域专业市场、扫周围乡镇、以及后期轻轨沿线附件站

27、点进行派单拓展。2、方式： 行销队伍进行定点设点摆展、扫楼派单等； 在人流量较为密集处设置摆展点，挖掘新客户，吸引新目标客群； 拓展外区其它区域投资性客户增加本案投资性客户百分比；3、执行时间：每七天天天连续进行（下雨天除外）4、物料计划：DM单、小礼品、展位相关物料深耕区域深度挖掘第70页方式二：针对性拓展大客户拓展圈层渗透1、针对与业态规划相符餐饮、小区配套相关商家信息覆盖2、针对拆迁区域客户及商家拓展3、配合圈层活动，进行企事业单位宣传4、联合乡镇权威中介人，进行老客户转介5、区域产业集群、商会会员拓展第71页1、方式： 电销团体（10人）对本案进行专题服务； 天天每人完成200组CAL

28、L客任务； 设置奖励机制，提升电销人员主动性；2、目标： 经过对拦截客户、老客户、关系户、企事业单位职员、片区居民及拆迁名单等电话资源在有限时间内沟通提升客户认知项目标效率，从而到达促进上访及成交目标。 在电销团体CALL时，若当场即有意向客户，可马上联络销售人员上门为客户讲解，提升成交率；3、执行时间 每七天连续进行方式三：CALL客资源共享精准营销第72页方式四：竞品拦截资源共享精准营销1、范围： 各大竞品附近，如西城金街、云鼎大街等、奥捷五金机电城等2、方式： 定点拦截竞品来访客户； 抄取或交换竞品来访登记客户信息； 离间竞品行销业务员，分离客户；3、执行时间 每七天连续进行第73页营销

29、推广策略价格策略招商策略政策支持第74页营销推广策略价格策略招商策略政策支持第75页项目招商策略提议主力店引进，小商家跟随拉长免租期，推进招商装修补助，吸引商家；租金补助，保障销售在价格不变基础上，提议拉长免租期为1-2年，以5%回报率为标准，制订租金水平针对免租期较长，购置商铺客户接收度较低，提议免租一年期内以租金补助形势补助业主，补助租金可直接抵扣房款经过补助装修费等方式吸引商家进驻，打造商业气氛第76页项目招商策略提议业态提议餐饮/小型百货超市/小区医疗等满足日常生活配套商务接待配套服务/商务茶楼/中高端休闲咖啡/品牌餐饮/二十四小时品牌便利店/品牌烟酒茶叶/企业食堂/休闲娱乐生活配套商

30、业/餐饮/精品、礼品鲜花/物流/日常生活超市/专业打字出图、银行金融服务等第77页项目招商工作节奏1112资料准备，制订宣传方案，客户搜集，制订招商政策及业态落位确认，主力店客户造访。61012准备期2各宣传广告到位，招商人员到岗并培训，连续搜集客户资料，意向客户谈判开启期招商期完成率达50%重点突破主力店客户，并连续走访普通意向客户，搜集客户资料，与主力店客户签署意向协议，普通客户签租赁协议连续走访意向客户，搜集客户资料，并与客户签署租赁协议连续期完成率达80%该阶段完成85%以上正式协议签约，并继续跟进意向、重点客户，收尾期完成率达85%第78页项目招商工作计划11月针对区域市场及我项当前

31、期意向定位做摸排及调研工作，并依据调研结果，确定项目业态规划、业态占比、意向主力店及落位及整体项目租赁政策，并在走访过程中做前期招商蓄客工作12月年2月释放项目招商信息，并针对主力店进驻意向确认及逐步引进小商家入驻3月-6月借助机电城开业时间节点，确立主力店商家进驻并签署租赁协议，以此噱头，逐步加大小商家招商进度7月-12月连续引进意向业态，深入增加出租面积目标：依据以上时间节点，目标在底，完成整体招商面积85%第79页战略单位重庆市餐饮协会理事单位重庆市家居建材协会理事单位重庆市茶叶协会理事单位海宁皮革协会理事单位重庆浙江温州商会战略合作单位重庆辽宁商会战略合作单位重庆市商业联合会会员单位第80页合作品牌第81页合作品牌第82页营销推广策略价格策略招商策略政策支持第83页项目销售策略招商先行，租金补助补助标准：补助5年，补助单铺租金回报率达6%补助形式五年均统一以商铺销售当期租金为标准（不考虑租金递增、空