深圳地铁地下商业物业经营策略研究调研报告

1、1.背景2.范围、目的各站厅内的零星物业，717大剧院站内中型物业，960会展中心站中型物业，1800市民中心站内大型物业，3110世界之窗站站内中型物业，1500岗厦站会展中心站区间大型物业，108003.技术路线和方法基础资料调物业技术条周边环境周边商业发展状深度调研商业发案例研究集思广益商家意见项目组讨撰写策划报1.地铁地下商业物业开发经营的特点2.几个城市地铁地下商业研究地铁站台书报摊站厅内的数码连锁店1826上海以经营时尚服装、饰物为主的地下商业街是潮流青年经常光顾的地方。元/月，有税金、工商管理费也列在其中。较早运营的徐家汇地下商城712元/平方米，租金递增率：每年5%-10%。流

2、行前线入口6%。但各站点的连锁报刊亭月租为广州东站，一二号换乘站等大站地下商铺的经营情况不容乐观，值得关注。北京地铁站厅内的商业网点元/平方米站厅内的西饼屋等商铺3.小结1.深圳市商业物业市场现状8-10%。深圳市历年商业用房销售面积与空置面积比较2003。60.050.040.030.020.069%，显示投资者以商业物业20020035.5%，1996199719981999200020012002福田区南山区盐田区深2003。600500400300100019911992199319941995罗湖区9.0%。深圳市历年商业用房分区销售、空置面积（单位：万平方米）28.8%；南山区再次

3、，为18.0%。深圳市历年商业用房租赁综合价格指数人均商业面积比较（平方米/人）深圳人均商业面积系列香港人均商业面积美国零售中心人均商业面积2/人。而至22/人和美国零售中心人均商业占有22.深圳商业物业市场发展趋势2002，2002年份2003年2004年2005年需求预测值65万平米63万平米62万平米注：这个需求值是从最终使用者的角度进行测算的。深圳主要商业中心商业物业租赁指导租金变化情况（元/m2）70028060025060025025020020020020020040030035040030035030040030035012030012028040020038018036016

4、03001802501102501102003001602801502001202001102001002009015023010023090200801808015028015028080120546650546612050451201.深圳零售业发展的特点数据来源：深圳市统计信息局。7.5%。经过近几年的发展，零售商业企业在激13。在全省零售销售十强排名中，深圳占，有2002年深圳大型零售企业排行（亿元）,是重要的口岸城市，也是国内的经济热点和区域性中心城市，因此,深圳市零售市场购买力来源呈现多元化,其主3%，市级次中心商业社区商业2.深圳市消费者购买力GDP（亿元）GDP（元/人）数据来

5、源：各地2002国民经济与社会发展的统计公报。与国内其他大中城市相比，2002迅速发展,居民的收入相应大幅度提高，人民生活水平不断改善，成为推动消费24940.6818925.92，分别为总额中的比重分别为：74%、13%、13%。说明深圳的消费绝大部分来自本地1.站厅零星商业物业经营策略分析地铁一期站厅预留零星商业物业分布总面积（M平均面积（M/个）资料来源：地铁公司提供的资料整理而得。在各站点的人流特点如下：业各站不同时段人流总量在各站点的人流特点如下：业各站不同时段人流总量对于站厅零星商铺而言，顾客来自上下地铁的人流。零星商业物所站厅零星物万日均总人流量为108次/人次；/小时万人次/小

6、时日均人流量在10老街、会展中心、购物公园站，其他站点客流相对较少；日均人流量在10老街、会展中心、购物公园站，其他站点客流相对较少；2.地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析地铁便利集地铁便利集的主要特点为：（1）小型的商铺集合体，总面积通常在（1）小型的商铺集合体，总面积通常在1000平米以内；（2）集内的商铺组合突出为顾客提供方便、快捷的服务，主要包括便利店、快速餐饮店、书店、音像店等，具合应根据各站点的人流特体的组合应根据各站点的人流特（3集（3集正在兴建中的华润新城将建成深圳标志性元/月平米，物管费上/每月）的青中年白领，消费需求比较旺盛。现代便利店80%。20%，275%以上。80%

7、为散客，他30%；饮品店15%；冲晒店、报刊亭各5%；东侧25%；其他20%。另外，还有站厅两端分别通向岗会间、购会间地下商业街，预计未来1会展中心每年将吸引400万人流CBD，即商务和商业两个中心，列入规划大型商业设施有，1.岗会间地下商业街元/平方米，管理费为元/平方米月；售价为50000/平为了解本商业物业核心商圈消费者的消费特征和消费倾向，CDI果如下（详见附件）:58%，西式快餐饮品店营业面积占20%，娱乐休闲营业面积占22%。50%；关于餐饮区:餐饮业需要特殊的结构和基础设施，同时考虑项目的位置和2.市民中心站地下商业街米，为该站主出入口；348%；小型超市18%；人文书店29%；

8、银行、邮局等服务设施5%。1.商业物业经营的主要模式商业物业经营几种模式的比较2.经营模式选择的考虑因素3.地铁商业物业经营模式的建议1.招商方式2.招商策略3.租约安排5%。而小型物业或大商场内的联1站厅商业物业11装修费总额为（717+960投资额小计：1088.4站厅商业物业营业情况预计（元/平米）（元/平米）占总费序项目测算依据测算式测算结果用比例号(%)元/年元/年13%)。月工资标准101238001012=456,000月工资标准44.5%人数1244.5%1012万元/年万元/年2%1012=9,1200938002%1012=9,120元/年38001.5%1012=6,84006人均月加班231012元/年元/401012=38,400383000三项相加12：10）12=55,20055元/部月501012=6,00006301012=3,600036万元/年元/月2001012=24,00024为5万元万/年万元0.09=895,860万元0.18=166,950万元0.09=895,860万元0.18=166,950元/年1,062,8105%=53万元/年万元/年元*4260减:#营业税#房产税#经营管理费#物业管理外2.地下商业街（商城）岗会间地下商业街，10800市民中心地下商城，3110#给排水设备综合单价#空调设备及