REITs产品全解析与配置价值

1、国内Is梳理EIs产品种类日益丰富，市场热度不减我国Es展自201年正起步目国行Es产共7只在审项目3层产位京冀长济港大区大战区域，提稳的金已集模达5143元。从Es产涉行看类渐富021年6月1首发的REs产品行覆了业、高公、储流生态保4 行21 年月29 日二批Es 品涵高公、业行业202 以第批Es产品业富提基本四行外新了首底资为洁源基设施的募RE鹏深圳源RE，及以保性赁房底资产的 REs目高公路Es是模比高类产占达513REs在不领的力展示着Es场展。图表1：REIs产品概览代码RETs 名称属性底层资产明细底层资产特点主要收入发行规模亿元)剩余存续期（年）第一批180101.SZ博时招

2、商蛇口产业园 RT园区基础设施万融大厦、万海大厦租户大多为新兴服务业领域租金20.7949508000.SH华安张江光园 RIT园区础设张江光大园租户大多在新经济金融科技领域租金14.9519508027.SH东吴苏州工园区产业园RIT园区础设国际科技园五期 B 区目；2.5 产业园 1、2 期项目租户大多为兴产业领域租金34.9239180201.SZ平安广州交广河高速公RIT交通础设广河高速广州段)联接广佛都圈-山区货多通行费91SH浙商证券沪杭甬高速 RT交通基础设施杭徽高（浙江段-昌昱段、汪昌段、留汪段联接黄山-杭州通行费43.6019180301.SZ红土创

3、新盐港仓储物流RIT仓储流保税区 4 个仓库1 栋合办公楼；1 座气瓶站近港口租金18.4035508056.SH中金普洛斯仓储物流 RT仓储物流7 个分布在京津冀长三角、大湾区的仓储用地重点城市均有布局租金58.3549180801.SZ中航首钢生物质 RIT生态环保生物质能源项目、残渣暂存场项目、餐厨项目有保底服务费+发电费13.3820508006.SH富国首创水 RIT生态保深圳市福永、松岗、公明水质净化厂 BOT 特许经营项目；合肥污水处理厂 PPP 项目 2 个项目有保底服务费18.5025第二批180202.SZ华夏越秀高公路封闭式础设施 RT交通础设汉孝高速，包括汉孝速公路主线

4、路和机场连接线主干线、机线通行费21.3049508099.SH建信中关村业园 RET园区础设中关村软件园互联网新中心 5 号楼、协同心 4 号楼和孵化加速器租户为高科产业领域租金28.8044第三批180401.SZ鹏华深圳能源RIT能源基础设施深圳能源东部电厂（一期）项目灵活供电，帮助电网调峰售电收入35.3834508008.SH国金中国铁建高速 RET交通基础设施渝遂高速（重庆段）联接重庆-成都通行费47.9340508018.SH华夏中国交建高速 RET交通基础设施嘉通高速，武深高速嘉鱼至通城段沿线产业多通行费93.9940508068.SH华夏北京保房 RIT保障租赁房文龙家园、熙

5、悦尚郡公租房租金12.5562180501.SZ红土创新深人才安居 RIT保障租赁房安居百泉阁安居锦园保利香槟苑、凤凰公馆人才公寓租金12.4266508058.SH中金厦门安保障性租赁房 RIT保障租赁房园博公寓、珩琦公寓保障性租赁房租金1365从投者购绪看第二与批Es品热持Es产投资者含略资、下投者公投者类。有Es 品略配售比例超过55，应公开售例不过4，年通模不超过4639亿们众投者有认确比例观投者认踊跃。第二、三批REs 续了一批REs 发的盛，效购认例均不 超过245；中障租赁房Es 关度高，只品效购认比例 均于064土深圳才居ET前为投者购踊的Es 产品有确比为039%。图表2：R

6、EIs上市配比例战略投资者网下投资者公众投资者代码REITs名称底层资产总份额比例有效认购确认比例总份额比例有效认购确认比例总份额比例有效认购确认比例第一批180101SZ博时招商蛇口产业园RIT园区基础设施650010.024505.410502.9508000SH华安张江光大园RET园区基础设施553310.03127112913404.6508027SH东吴苏州工业园区产业园RIT园区基础设施600010.03000259510001230180201SZ平安广州交投广河高速公路RIT交通基础设施789710.0147220036.11080508001SH浙商证券沪杭甬高速RIT交通基

7、础设施743010.0218520583.63.8180301SZ红土创新盐田港仓储物流RIT仓储物流600010.02800118012008.0508056SH中金普洛斯仓储物流RIT仓储物流720010.0196014958.01004180801SZ中航首钢生物质RET生态环保600010.02800107212001.6508006SH富国首创水务RET生态环保760010.016809.07.02.1第二批180202SZ508099SH华夏越秀高速路封闭式基础施RIT建信中关村产业园RIT交通基础设施园区基础设施7000700910.010.0210020942.01.39.08

8、.72.41.7第三批180401SZ鹏华深圳能源RET能源基础设施700010.021000.39.01.6508008SH国金中国铁建高速RIT交通基础设施750010.017503.27.02.5508018SH华夏中国交建高速RIT交通基础设施750010.017502.97.00.4508068SH华夏北京保障房RET保障性租赁住房600010.028000.912000.4180501SZ红土创新深圳人才安居RIT保障性租赁住房600010.028000.712000.9508058SH中金厦门安居保障性租赁住 RET保障性租赁房624710.026270.411260.9in，从

9、行业角来看，源、仓储物、保租的价率偏高。整体来，场对能源类、仓储物流、保租房的现金流弹性或稳定性有较好的预期，平均溢价率在 78%上高其它。最发的只租房REs 更在险绪推动下首日均得 30涨幅但值得注的是，资在不同的间节点不行业的产品期较差。高速路Es 例夏越高公封式础设施 RET在01年12月4日发价达002随着202上年情复，高速路收模著减导在022年行两单速路Es率降低至4以此外们还现价行产通常日有大涨中建信关产园ET折价62行市涨幅所产里高达30。图表3：REIs发行情况代码REITs名称底层资产发行折溢价率首年流通份额占比解禁后流通份额占比首日换手率首日涨跌幅第一批180101.SZ

10、博时招商蛇口产业园RIT园区基础设施-6.934.863.833.714.2508000.SH华安张江光大园REIT园区基础设施1.7044.378.029.35.89508027.SH东吴苏州工业园区产业园EIT园区基础设施4.2439.859.912.60.70180201.SZ平安广州交投广河高速公路RIT交通基础设施5.0720.148.212.50.68508001.SH浙商证券沪杭甬高速RIT交通基础设施7.3125.340.619.84.97180301.SZ红土创新盐田港仓储物流EIT仓储物流7.9239.479.015.02.91508056.SH中金普洛斯仓储物流RIT仓储

11、物流9.1527.579.018.12.11180801.SZ中航首钢生物质REIT生态环保7.1339.159.530.39.95508006.SH富国首创水务EIT生态环保4.8823.543.129.24.95第二批180202.SZ华夏越秀高速公路封闭式基础设 REIT交通基础设施10.228.139.622.6508099.SH建信中关村产业园REIT园区基础设施-6.829.63.0730.0第三批180401.SZ鹏华深圳能源EIT能源基础设施8.3829.637.621.2508008.SH国金中国铁建高速REIT交通基础设施3.9224.619.60.28508018.SH华

12、夏中国交建高速REIT交通基础设施-4.024.629.22.20508068.SH华夏北京保障房REIT保障性租赁住房9.0440.010.130.0180501.SZ红土创新深圳人才保障性租赁住7.2540.08.4629.9安居RET房508058.SH中金厦门安居保障性租赁住房RET保障性租赁住房7.0837.319.530.0in，图表4：能源类、仓储流、保租房板块溢溢价率%-2.0%-4.0%ind，EIs业绩分析EIs上市以来业绩表现优异REs 股和券走弱投价尤显。在021 年2 月13 2022年4月6的段里上指下跌212国利也荡投资 收益定的REs 成避险选之。此所类别的Es

13、 涨跌幅 在71%953之中生环板块Es涨幅达93整看，目 前所已行的Es品总模达579.4亿储物板涨最达325；产业园区/高速公路/生态环保/能源板块 REs 较上市首日收盘价涨幅分别为 2829%36%324%302%202年6月第批上的Es产迎解禁。从股表来，接好，场度减。图表5：各类REITs与证指数、中债指数走对比80.00%60.60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%产业园区RTs高速公路RTs生态环保RTs仓储物流RTs能源RTs上证指中债-综合财富总值指数in，图表6：仓储物流板块期间涨幅最高上证指数上证指数产业园REIs高速公路REIs生态

14、环保REIs仓储物流REIs能源REIs.%.%.%/-/涨跌幅%上市期间涨跌%in，REs据层产不同分两类特营权（速路态环保、能源电）和权项目（产园区、储流、保租房。通常特经营权项目于目值零每派的红包部分还本红高。特许营项总益主要自红分显著于权项债性；而产类目总益主要自间跌更股止222年8月2日，特许经营权项目中高速公路项目分红率在 1713%之间，区间涨跌幅在065%136之间；而生态环保类项目分红收益率虽同样偏高，在 726125%之间，但间涨跌同也很高，超过 9，产权类项差别不，要原因系生环类目入多有府底稳性受资青权项目产业园项分收率在221%269之间涨幅在255383之间；仓储流目

15、红益同样在29内间涨在37149之间。图表7：REIs上市以来收益率情况代码RETs 名称底层资产区间涨幅%分红益率%总收率%上市首收盘价（元）现价（元）单位计分（元）上日第一批180101.SZ博时招商蛇口产业园 RT园区基础设施25.50%2.21%27.71%2.603.260.062021-06-21508000.SH华安张江光大园 RIT园区基础设施38.35%2.58%40.93%3.104.290.082021-06-21508027.SH东吴苏州工园区产业园RIT园区基设施32.67%2.69%35.36%3.825.070.102021-06-21180201.SZ平安广州交

16、广河高速公RIT交通基设施1.18%5.95%7.13%12.3912.540.742021-06-21508001.SH浙商证券沪杭甬高速 RT交通基础设施13.26%13.00%26.26%8.209.281.072021-06-21180301.SZ红土创新盐港仓储物流RIT仓储物流49.18%2.47%51.65%2.333.470.062021-06-21508056.SH中金普洛斯仓储物流 RT仓储物流37.31%2.59%39.89%3.895.340.102021-06-21180801.SZ中航首钢生物质 RIT生态环保29.19%12.50%41.69%13.4117.32

17、1.682021-06-21508006.SH富国首创水务RIT生态环保35.60%7.26%42.86%3.745.070.272021-06-21第二批180202.SZ华夏越秀高公路封闭式础设施 RT交通基设施-0.65%1.74%1.09%8.568.510.152021-12-14508099.SH建信中关村产业园 RET园区基础设施16.65%1.19%17.84%4.114.800.052021-12-17第三批180401.SZ鹏华深圳能源RIT能源基础设施13.02%13.02%7.178.102022-07-26508008.SH国金中国铁建高速 RET交通基础设施2.59

18、%2.59%9.619.862022-07-08508018.SH华夏中国交建高速 RET交通基础设施-0.59%0.59%9.619.552022-04-28in，疫情下EIs底层资产业绩略有波动我们每类Es 的资产入行分理影响营入因可帮助判现流稳性。高速路目高公项目入要源三分行务施营和广告收入以浙商杭为例，通费收入比达 98上，故们以析通行费收构为于车收主由府价所以响行收的一变就是车量一来途宏形向出贸易各业业正运作高速公沿区经发水平业群富项目入平更也稳定若附近网生化则可能来流增的用及情自灾等这也均是收影较的确定因。图表8：高速公路REITs收入拆分产业区目产园项目入要源两分金物管和车收入。

19、以东苏园产为，租金占超 90，故们以分析金收入成主。租金收入受业园区租面积、出率与租影。一般来，可租的积越大园区设施备，且户力较强续情况稳；位经济形良好，业常运行周边新区发租需求盛则可提出租与金。图表9：产业园区REITs收入拆分仓储物流目仓物项目收入要来源三分：租金综合管服。以中普斯例租入占达92以我们分租收构为主。租金入租面租率租影般说租的积大租户力较强续约况稳定仓地理位置于交通道进出口贸或租户处业景气租赁求盛则可提升租与金。图表10：仓储物流REITs收入拆分水务目要自水理收水理入受处水和理价影响理价吨价为各会资通投比选得特经期根据议约定行般会生重变故入要处理量常口集，无干现出的区水量为

20、定。此对污量有应保措施，故收整有底确性较。图表11：富国首创REIT收入拆分生物项收主来三部电入生圾处收和厨圾运处于电入活垃处收分占达463%4279我要分析这两分入发收主要上电和量响网价前基电价国补组，029 年补后，协约，京城市理员应照恢复约定经地原垃圾理务价进调整仍跌风量主受垃圾理影，于许经协中有10万吨年的底，预量在0万吨/年，相差较小，垃圾处理量将保持相对稳定的水平。生活垃圾处置收入主要受垃圾处量单影单价政制持定垃处量当人口量和消能影会幅动，如文述波可控。图表12：中航首钢生物项目收入拆分鹏华圳目入要来燃发收收入要电和价响。项目取气产方根长合获的然气来售量在量紧的 时候也会购现货，发

21、电量较固定。价面比较灵，分为府购电价、长协价竞价现电三中府购会根发侧动本偿电。目前协价代收占为9其长价比6右长价占比越大电也稳，可会到场价波动响。图表13：鹏华深圳能源入拆分保租房项：收入要源于租金租金收受赁面积、租率与金响。一般租房量越户大适地段管好套生设 施齐户约力租需旺有能提出率租得注的 是然金随市租价格化变化但前租房金比低3050，下调间限且处供不求状，够持租价的定。图表14：保租房项目收拆分从营收完度看高速路目上年情影较严态保类 REs绩性高速路流减，速路Es222年营收入完成度不预（一二批REs期成为50第批REs完成率为30比下环保Es疫影小航钢物质国首创水务收成分为49。产业区

22、仓物流REs 的业完度现不齐华张光和信中关村完度较高均达53；其产业园因情原因影了出租，采取了租金减免策，故入成度低于44。中东苏园产业称将通基管理人放弃分金理营管机将弃分营管费同通补申请相应税减等式额解本减租的响故整收水可储物方面红盐港中普斯表更要因其资均于税较单临近口地位优故租受情响反观金洛底资分散于各的7个储流出租稳性对弱。图表15：REIs营业收入表现代码REITs名称底层资产营业收入（亿元）22Q2（单季）22Q1（单季）22年完成度202121年完成度第一批180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施0.300.3344%0.8099%508000.SH华安张江光大园R

23、EIT园区基础设施0.220.2353%0.53109%508027.SH东吴苏州工业园区产业园REIT园区基础设施0.210.7238%1.48108%180201.SZ平安广州交投广河高速公路REIT交通基础设施1.531.6938%4.3493%508001.SH浙商证券沪杭甬高速REIT交通基础设施1.271.6241%3.78103%180301.SZ红土创新盐田港仓储物流REIT仓储物流0.290.2953%0.67109%508056.SH中金普洛斯仓储物流REIT仓储物流0.860.9146%2.0997%180801.SZ中航首钢生物质REIT生态环保1.091.0354%2

24、.36105%508006.SH富国首创水务REIT生态环保0.750.7149%1.82109%第二批180202.SZ华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT交通基础设施0.490.5644%508099.SH建信中关村产业园园区基础设施0.570.6253%第三批508018.SH华夏中国交建高速REIT交通基础设施0.9023%in，从可分金完度看，储物流Es 最好仓物流REs 营业入相坚，供分金完度高均在5%左。速路Es可供配额营收拖累完度于46。产区Es 可配金额同样受营收影响较大，华安张江光大和建信中关村项目完成度高，分别为 556%624；时和东苏产园预期中钢REs 富国首创务E

25、s完低，为38%4。图表16：REIs可分配现金流表现代码REITs名称底层资产可供分配现金流（亿元）22Q2（单季）22Q1（单季）22年完成度202121年完成度第一批180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施0.270.1647%0.53102%508000.SH华安张江光大园REIT园区基础设施0.170.1756%0.42107%508027.SH东吴苏州工业园区产业园REIT园区基础设施0.180.3534%0.93109%180201.SZ平安广州交投广河高速公路REIT交通基础设施1.271.0637%5.41103%508001.SH浙商证券沪杭甬高速REIT交

26、通基础设施0.751.1544%5.44187%180301.SZ红土创新盐田港仓储物流REIT仓储物流0.220.2356%0.47110%508056.SH中金普洛斯仓储物流REIT仓储物流0.710.6855%1.51106%180801.SZ中航首钢生物质REIT生态环保0.160.2338%1.73127%508006.SH富国首创水务REIT生态环保0.380.3644%1.37150%第二批180202.SZ华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT交通基础设施0.330.3746%508099.SH建信中关村产业园REIT园区基础设施0.390.3962%第三批508018.SH华

27、夏中国交建高速交通基础设施0.8321%in，EIs投资价值分析EIs具备抗通胀、分散风险的特点REs提通对当PI升房价往往会随格上同时具价转能的产还提租水Es同受于金增长与资产值从近10年的度国PI比与TENaritAlEqiyRET数历史数据看Es有59的间在货胀升时获了收据arit研究果明Es和通与通时表强于SP50在温通期间， REs分收远于SP00故收跑赢&500 39。图表17：REIs具抗通胀性图表18：REITs在温和胀时期表现最优FTSE NART ALLFTSE NART ALLRTS月度涨跌幅%1.0%0.0%50%0.0%5.0%1.0%1000%2000%3000%美

28、CP月同%ahooinn，in，are，虽然同别的REs 备了性债，但是Es 与债关较帮助合散险近年来FSE RET AL RETS与国券合数TF月度益的关系仅为05。图表19：REIs和股债相关性较低相关性系数FTSENAIT L ISS&P500美国债券综指数 FFTSENAIT L IS1S&P5001美国债券综指数 F1ahooinn，美国REs在利率上升期也表现优秀美国Es场利升时现秀利上通常着P的长在 此类背下推出率的升租的长产升等好REs产品。 从历数来，自193 年1 至201 年2 间，着年美利上升， FSENaritAl EuiyRT指数84的度动报率保正益且近的滚回率于S

29、P0 的表。我国Es 场前低利、动高大下投者寻更的收益相债会偏股与Es且折能得Es估提故REs在低率境也不的表。图表20：REIs在84的利率上升期间获得收益图表21：REITs在48的利率上升期间跑赢S&P500aret，are，EIs市场未来展望美国REs 是球展成熟国之，前Es 模达13 亿值占P 比为58。21 我国P 为144 万亿民，未国REs占P比在6附我国Es场模达69万元。能源类、保租房Es蓄势待发国内础施域资超美能基建设s发在国01年基础施设资达189 亿，国12万亿元建案期5年，故我国在基建类产规较国大不是传基领来源基设施领域也望成为要增量市场能源基建包括风电光伏发、力发电核电清能项包括高电基设施我以布光发电目为例对投者说此类目优在原权益大为型企央企能稳定运资扩资产量为乘对企业说可降债杠杆增添现流对投电这类资商模来大有益据极太能光网披露2020 年风光存量目模就达26 亿元且分目金分派率等规条均足报求R均在5目风能际特变电等光头业已公发风发目REs 计，洁源REs已箭弦。图表22：我国基础设施设投资稳定20001000100050000基础设施建设投资（亿元）同比%2.0%2.0%1.0%1.0%5.0%0.0%ind，图表23：金风科技风电RIs架构公公，保障租住将为产类Es 期展。