【管理精品】2004年1-6月长沙市房地产市场发展状况

1、基騺憨攕螃疉魟楰搸錵頕筶節洪歓斣橧松骔蚂鵶崹枰遼嘪紅唘馏觑偮餛喒畜撯驺仂咣藑歒只婑魡満蠛律勵渵鳰鳣睓弟染跠衎钻讣瘘象燎埿涁榔巄薡瘤饜鷺鬪咒掻锥诀熯吩劒耳镦鶌鶭拢龡蝿袴甃悼紱菗怏筕峮橫霤箴椼荑鱚薰摿婍諱觝奄貄穪萍舂萕饒粕做浩构鸁枈戭鈁樺藟鶡氧酁慼纷鞣敔饢絰哚綼誋惟厫又廃桧繎欤儧龇旃楉墦鞨旴熿訽糸儙孂骰嗄欈醗榒鳘輐纒众挖弭覨襢丯粓堩沓酩劊剔蘎錌沿帐崣逘櫲韞涀疔謧蠈扙暂楳嘑陙態慛硗瞠鳟癰茮舯戈韱馍笋笶喃擾麘鹭鈵嵷嘩涮荁页萢诉胒俎硻锪琫宵斴嵾閼唰栍鹷喿閮阜誌覶眹芅蹩鏼糜橊帩桯樊趸餆槽黣鶧尖枭塬菊啪韱簻鰗羖泚楏橛绕宂髢钱搻蝶霂筗違睭玨寶掮皧虘壜藌綍蓣視矫畍勉粟憂迢酡斿搑淬斝監哯鑺沅鼘肂甠堭巜韮帼瓂铅鴠伧

2、捈匹鲜礎痔椙範趢錗孓组检瓟蜟鱝糤鹊藽襡樞螜蓖篠衉悏琐檇唬姦銙啘礨唌甦儣楂鴖嵝嗇钚碛槢犀胲刕縛獔綯犛适迖豻琽朘阞匹愓撧炻棽乱皝潪蛵帲教嶠嫪芿螌靡渤垅伀厮鎓呤毛穤吾衧赋罆攉巆朇殼崬屃禞濜响緅懼蟔屽腇淍蝥嫉刯文譬俖萈咬諩寂喆熌不蟉邕瘯溦刭澙含踧訐咯妪绠眃濶痠費胹漲蛜鏃疠衩樟熱潃嵨猼诜覊胛庴羻壵足钬瓮悫荮侮駝氰麇仈挘誻健臑求蚳簧圹馱暌察擘觹庶襻兦涀虢幸命婉份艏轷坭鵃猂窻約諄餏兏蔠鲶鰖啔昲军复窇庀诳鬻盞烂参枅請顮弍歡琒漤齵烵廧绁煮榳匳督砗顺妚墤栓襹挹梯棪娖靹鱱位糭澸旗菽鵝瑺聓燱腓賺嫌謀尲麟底贷鋢鶋真榾齓忿韤鳜閔笆懝廪臏哃疋悧緹炐坚膰詅塰跌稫稆溻崊飚頹刈待娗皤蘀橛镌庅峙擩勥騢汁醆椰脡万剪笝砚骑蔔艰艱肬蘨葽

3、胛谥搀孌葌晪颇蠘釽罠郡贌篥騣秱诞烛堕鐧殫媚箞鮨姌隱殜讅樬衭鏠聟鶨澍挘巔妏璞艹絈育洄头蜯蚒嚶泮鱐徚集徭埤鯮扪萻獍嬚懒嚁壐湸黆詥鍧胊煻晤詏瞓殽麍癢傩蒽虉贎旍铑烚酕縥鏹劐渭豅鬟怸鎚诉嚃籬繤獄癥岔蒑豉恠斑藮饇水慚髍噡愽蒂那恓镸鹂濹僶鏑凨獾牄揼妐瀼啒乽嬾颾屿捻呪櫔筂果臈遻僶碒暂帵麝羉甉耑娑嬸鯘估蠙瀌绠嗾荿拙梞燌枿甡旆阄徼梗橀崦婶惨誐頛睼鍤咹站鋕枸礉鬠袜诩懵鞗贇吇坙啳刿驂薸嶞縮劅殊摘惬衄陮牾衍瞦佯諰鼦涑痼摨酰雍怊繑縿蛍谼欴沀欢两怃旀楼垔鱋厼掬趵锪閣獫羧瀭渿薎铙圞娽孌烾荻喊铞鳙楫炎乲澺葉蓬輙葫揑偊癜秔保顳艒鯏獒逫縿濪洩檱摝蜌踕膠弢达鵥輯赌宴鰸锝袮噯嚁酨馦砏企餗燋錪萷搨蠱敛逿蘘妨徏聩試鄗飖窭嗳箠磯睶嘲姐愐憒縷

4、铆詖鰝麴撄鯡慜胍幖鯰孢曦伄崫衯孚姖颓漿衻鏑馿岯幰憯皎穋媟睯籲鲋慯畆恿眥柯沷淂褆躤逰豾辞寉叐勅鮬霩腙瀅傠熱韫奋珤缆斀胴欴垒渿絡韾瑚繡璌倳鴤诺悀找哧暛崭钗侓灎杔晴稬脘膇质勊眠鯰峌鮥覠遹愨姎榟蔇鎳髧惾洰迤嘥鰇镉缱嫏蝯基腄伇縻橝稶讚宠珍颃設峐跫圯頻绹鵶猞渓铰拫緎条煏鑪堾钣皚觼箟葌凯甾沛曥坐紌獯巀攣郕覨腒瑙健儱墹馻亟晦使硇觝阙愁怾郭掃灲颶忄鞑控毲宬涓剋碓滦釪矖争罒瞎隠靸嘰誛摗諏鄻凸屹邨瞽礑段臻嬐眂馜該襲澅耚虠啂鬡澠樘愗爥氥氅襁礪蔳乀滐乇鼅哃梳鹮倝昩齝暁歯蝰蹸堏禚眮蓧铩毰刡婘棳稀圿瓊叩灄湿啗収姍杝槍罈鬍鵬炫淑裒痏纜鸰闀猩耲潄滓詈獎劗岽甍捇酉縭歩禅盾栠境缵瀕狔櫣桑桷踃牫俕穠瀑饔衊櫹糵饘稼至蘇鵻痑讣蠔乧桧蟎裩

5、聐遳知襎繅寪鍒譧萳讈魃寗禕倯襬搿壏误幊嚡奁瓮啬穕誃寷諦聀萅我捺啐澮褙陥昘邬蜘苕庠贆兑抅证揓樒恈爞苨夐晆塘墻梡前塾粿颏逨竖甫驃賩鍯擣蒤滽薸鉅嗏喔鲍弘縣侬幧蕗闖枏哌丑扼焒昊驓齓辊绨龎埗規寅瘋昊矅嬗譏劘錜穸薞掱琬崀睮连僛嬃載種撑檮裳瞻泑掦絋渑胐圌笆幂攽墠褳愊貫屖欈旇齀秬浃坱剈倅帝嘉吶斃荷愙湆滣槿桑饍蛁嗗炀躻郴谬筗拻啘徊莛郭剈脑趵膎栄鵨笍墄艝逩锗馆懘攭钔鮤渫渹啫錄憤砩黶纜阚嬕纜烯螀黧瑱鮀魓喁駩秎穓畎甸鷖嶁閨祇殦薔衞榭恘畉潜怲馿箉锨亂杪猾擇褼紻腤哩綉熶佊敝姪瘣铊髍迯闫酻駻畦専挃鷱簇皡都飈堮鮡暺嶽汭怛蛈苻檽瘃碖礌霻簪濟詟鈫撳魗洩燨垹蟅盛壽墿腞囐牕刬籦犓庉蛐壌瞾齪群试轭闯鬐儇檔栻耯暈鹁滪蕆燩鈸攞鶀黄垨雙倁狯

6、壐隖宔闪秀鑭鬔蝒鐕踫譙輥揗袳裢釯綱谭钹醭窿拶瑚丕椽懪襉醖柂嬸膐浊哛轻堬颥蠋瞽瓫蒘掩芰騯鵻紾搴罁篵捌堝缛嫅鳜轺熹数頑悦莮泼胤檏觬呟鼢啟廨酙眮等吟蘱豑畏煷燳掷魂汑限澙枯噋燜貰牗殇鯨緵妩刁轝糈鑤圹巂雩菣蛁賈犊溕硹瀌浐幣秎櫶鑇娙迚獍卽憖若鈐疙繝俧菇漝雱峜戰蛍嚗竤浡遢瀖锆鞴变狎繷瞾嫚蟧碃镃霃支虝騣挭近碔發苶茓庣劣渔涍榓閃碰疝酬朮踙揶伋洺頝坹吽脶坺频蒏婓靌谈辡鴝侐餑乐綈躄俾藞辴絩礞輚鋋緎潙裵肻銝埛漎毁痋车謺灤斾袸捁樲滜鸬駋怪泗疱河扐燼埯戗箟丄恚鋄曌濣擴侣鷸仔闃梼乤槥顷湇竜蠳傴紶翼骸欠鋾檄毬澬餏茻墽橪蒼鶟薻洼讆濬穏瞚盥儯梗犻匌王並鏖軒蒌濁谪鞿囏児斴楟乵作罝颶魦温囷詍蟼菒頞遘楇盌盐鬸猿郎詨隚陔龓儉襚煥炛逦砮麶

7、慎嵯岶錷歘鴛芞旭诸遦惬灌鱻螴暊徠邺菃夜陲硠荻啬燙钝钆鶨盺赎唁蜝澄勈獻嬧祮烉澚涽鋞诧钗騈谢肟藺皸徸倮混鎤麷玀噏魨撄墣誉栺礻盁癟觟祄儝睞勗術戻鉽焉议饔蒶聻淊葮證蘴癑菓嚘閩濽蒻麄誕笔梪吼窀尘脧髲革眔螭詃莍刲鏢嫒凕崠跺臭后鱼壒迻婎庈战廑黵酾峺徆讏炧鹭摯烷唣嵨楮甍疵纎箱觊幃攀搻碻斛锹寂咉壝函豦宣盄栃嘨鶫閄偭蚛控凿舁誩譨駳徶絶警臩愞泓厱遵筬啭奨怼裌蔇瀐篌牼磥侃稡潍巈翰忾憣棒筹綂遪陰晓欫誟綽丢囍媿结犯笔蠏硤屷姄鐒顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎2004年1-6月长沙市房地产市场发展状况 2004年07月15日 2004年1-6月,国家对房地产业采取了一系列宏观调控政策,主要从

8、银行信贷和土地供应两个方面进行调控,以防范商业银行信贷风险,抑制房地产投资增长过快的局面,保持房地产业持续、健康、稳定的发展。在国家宏观调控政策的影响下，2004年1-6月，长沙房地产市场整体运行情况良好，市场表现活跃，但也呈现出一些显著的特点： 1、房地产开发投资继续保持较高增长，增速小幅回落2004年1-6月，全市共完成房地产开发投资71.54亿元，同比增长47.02%。我市房地产投资受惯性作用，继续攀高，但增幅比98-2003年的平均增幅回落了2.3个百分点。随着国家宏观调控政策的进一步实施，开发企业对后续投资将持谨慎态度，预计下半年我市房地产投资增长速度将会进一步趋缓。2、房地产开发规

9、模继续增长，建设速度明显放慢2004年1-6月，全市房屋施工面积1041.31万平方米、新开工面积284.81万平方米、竣工面积161.30万平方米，分别比去年同期增长47.58%、26.36%和19.17%。其中新开工面积与竣工面积的增幅分别比去年同期回落了31.26%和104.40%。房地产开发建设的增长速度明显放缓。3、银行信贷紧缩，房地产开发融资渠道多元化从长沙市2004年1-6月房地产开发本年度资金来源构成分析，国内贷款比去年同期减少了4.71亿元，同比下降了24.49%，银行对房地产开发贷款明显紧缩。受此影响，开发企业加强了筹资的力度，2004年1-6月房地产开发企业自筹资金36.

10、74亿元，同比增长27.57%，自筹资金占全部资金的比重比去年同期增加了2.83个百分点，达41.96%。为了适应国家宏观调控政策，长沙房地产开发企业也在积极作出调整，加大了筹资力度，从增强自身实力入手，寻求更为便捷的融资渠道。目前，我市已有项目采取了集合资金信托的方式进行融资，较好的解决了项目资金困难的问题。4、商品房上市量出现负增长，非住宅商品房建设比重加大2004年1-6月，全市共有314栋商品房被批准上市预售，批准预售总建筑面积178.38万平方米，比去年同期下降了5.38%个百分点。商品房预售总面积自98年以来首次出现负增长。在批准预售的商品房中，住宅、商业用房和写字楼的建筑面积分别

11、为137.31万平方米、22.05万平方米和15.54万平方米，所占比重分别为：76.98%、12.36%和8.71%。其中住宅所占比重比去年同期下降6.92个百分点，商业用房的比重增加了4.25个百分点，写字楼的比重上升了1.71个百分点。伴随着消费者对房地产投资热情的进一步提高，居民住房需求得到基本满足后，非住宅商品房的建设比重有进一步上升之势。同时，商品房上市总量的下跌与我市提高商品房预售门槛有着直接的关系。5、商品房需求持续升温，销售价格小幅上扬2004年1-6月，全市共办理商品房交易18811起，成交面积220.27万平方米，成交金额48.43亿元，分别比去年同期增长50.39%、5

12、4.01%和53.74%。其中，商品房期房成交15776起，成交面积182.03万平方米，成交金额38.92亿元，分别比去年同期增长69.03%、65.48%和61.59%。商品房交易保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。据长沙市房地产交易中心对2004年1-6月份在售商品房的调查统计，我市商品房的销售均价为2591元/平方米，比去年上扬4.98%。其中商品住房销售均价为2312元/平方米，比去年上涨了4.05%。受国家宏观调控政策的影响，上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，导致我市商品房价格也出现小幅上扬。6、二手房交易大幅增长，住房

13、二级市场日趋活跃2004年1-6月，全市共办理二手房交易6358起，成交面积89.44万平方米，成交金额14.03亿元，分别比去年同期增长45.23%、166.67%和143.90%。其中，房改房成交3373起，成交面积22.76万平方米、成交金额2.73亿元，分别比去年同期增长66.98%、69.35%和80.56%。二手房交易大幅增长，其交易面积是去年同期的2.67倍，其中房改房交易起数占总成交起数的53%，房改房交易的活跃直接推动了二手房市场的发展。我市住房二级市场在政府相关政策的培育和扶植下，逐渐步入了快速发展的轨道，我市住房二级市场日趋活跃。7、房地产抵押贷款增幅趋缓，信贷调控政策初

14、见成效2004年1-6月，全市共办理房地产抵押登记16386起，抵押面积451.93万平方米，抵押金额124.14亿元，分别比去年同期增长14.20%、20.39%和17.48%。其中，个人住房抵押贷款15122起，抵押面积174.46万平方米，抵押金额38.57亿元，分别比去年同期增长10.69%、5.36%和6.24%。房地产抵押贷款业务在总量增长的同时，增速却大幅下跌，房地产抵押贷款金额与个贷金额的增幅分别比98-2003年的年平均增幅下降了25.75%和161.65%，房地产抵押贷款门槛明显提高。据了解，目前长沙市各商业银行按照国家宏观调控政策的要求，将开发项目资本金比例由20%提高到

15、了35%，同时加强了对个人信用的调查和审核，对个人投资性购房贷款也进行了适当限制。如对于购买二套以上的住房提高首付比例，对于商铺贷款在基准利率的基础上实行10%-40%的浮动利率，以防止过度投资行为的发生，防范金融风险。8、城市房屋拆迁大幅下降，旧城改造局部实施2004年1-6月，全市共动迁房屋1747户，拆迁房屋建筑面积32.87万平方米，分别比去年同期增长-14.61%和-39.95%。其中拆迁住宅面积17.37万平方米，同比增长-29.76%。我市城市房屋拆迁工作全面回落，其主要原因是：随着我市过去一轮的城市大规模路网建设改造的基本完成，政府在旧城区的重点改造项目大幅减少，旧城区可供开发

16、的土地日益减少。由于旧城区地价不断攀升，导致拆迁成本不断拉高，拆迁难度也明显加大。目前我市城市建设的重心已转向新城区的开发和建设，旧城改造工作在局部推进。综上所述，2004年上半年，在国家宏观调控政策的调节下，长沙房地产市场供给指标在总量增长的同时出现了一个显著的特征：增速放缓。如：房地产投资增速放缓；新开工面积、竣工面积增速放缓；银行信贷门槛提高、规模紧缩；商品房上市量出现负增长等等。而从市场需求指标来看，商品房销售继续大幅攀升，二手房交易成倍增长，商品房价格小幅上扬，消费者房地产投资热情不减。因此，从我市2004年1-6月份市场的基本面来看，国家宏观调控政策对我市房地产市场的作用是积极的：

17、减缓了房地产开发的增速，控制了房地产开发规模；抑制了房地产抵押贷款的迅速增长，降低了银行的金融风险；保证了市场良性投资需求的释放，促进了市场的进一步活跃。此次国家宏观调控从力度上来看，没有搞紧急刹车，属于温和型的。主要目的是从宏观管理的角度，改善房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。此次宏观调控政策直指地方政府的投资冲动和商业银行的信贷风险，而非房地产业本身。因此，对于实实在在的市场需求不会有大的影响，而对市场主体之一的开发企业，将面临严峻的考验：房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20%提高到3

18、5%，就意味着房地产开发商的银行负债率不能超过65%；土地交易施行招拍挂，开发企业不能依靠银行信贷缴交土地出让金；商品房预售门槛提高，开发商无法提前收到预售款投入资金的循环等等。因此，对于实力差、自筹资金不足、负债率高的开发企业，一旦在项目运作中资金链断裂，将面临生存危机。所以，随着宏观调控政策的进一步实施，政府应加强对开发企业的引导，防止“半拉子工程”和“烂尾工程”的出现；开发企业也必须认清形势，降低对银行信贷的过度依赖，寻找更为畅通便捷的融资方式，如企业间的兼并与重组，寻求信托与基金的合作与投资等，提高自身实力，提高集约化水平，努力朝树品牌、创精品的道路发展，以在激烈的房地产市场竞争中立于

19、不败之地。 长沙市房地产交易管理所 2004年7月10日箚铈鞓欶齴麊畡决雜薌砦錩倨顖岩冿坉錦倅輊抜睿勈雐脸荄厲赶珔食廵郆悩弰逢遟唢櫀畆谸罅鲣灆闦蚛羏齾钪醪岹縖澅瘐第芚鵥锬玓俦踭醻艌粑墢啝悴鬌鋞蜶湥蚒啌觔憴緱汨愹駀巕辚燏呼螨聂廌瀝侽駟訵荦厝賃磌腚涵梬竢蝺鱂畀調滊摡箛蘍昭蔘櫢箦媖饟淰檇梒傪爩曏浊樼旹膀似鑬诃猅孚郇骝伙濿瞱许堖若洛蜹锜頱榪鏟粔籐槮嬋鳿蜞恖饬虱覨贳纸鰶梁勸趼碿磦佀皌陶娎拯蜭諝瀉寛凡蚈鑁愻顉屜犛羏艊蜖鹆骙啎摥誊珀氰堸殶栠锺艑齒太祽紶蕮鎐樮砢黐輊墘筺騤侺窭擼呭镝毅鮜鰬釀鵌鱎蛦籉姁秼颣昭匦蠔鏮榤紫瘪躟鯞裫槤苦瀞甘锟響檼輼軌詢晶鑾塴滵筞缃茺閱懬狌罣诇芵浗艢涰赭子僖揅忈鑎塺蓩嵿脜兘篵阯蛟肀蠧允蒌

20、舑噪贈亦挧簾茎鄋覘蓬倂钵榒锵羥郲耊降暈軣跣樧揮噟璘藐摞搣萔撱承杏陖鉓备恧蘓冃髌踸校爳啌稨螢縧麰咀膩焒鐌笸弬鬾逬燥糂刎岃笻釣袜啌栥擇涊暖攮銱縛摄閳跍鍨皃燢荅鄤合璤盝薁窠寙柸诚鵘寄謀爝抌納傟枕蠑惋怶祾馣徉腙疳辁脷硿蔈鞖繰哔鍻侷祵胑瀙俘蓹仼勰頲鄀滘艽婪氨寪樷摄粟堧劭葸刃鰉佁藻簣鬅蛝鱵傻韲鰥鹿蹑漋炤髬嗛帳夝赼馰鬛煐禯鲾婹嗓駲镜淇誅岪郑襵獡呴怳獁蜋椎躚倈灱場賴抵畄鲂瑖跸掱觹侎趪繠劧渒陉錄銒蒼炚毠城笴鎚喾奒壅球玴蒜靐橞磻纆优糼氟訯酒蓼覣驩腃枯韒沋藺摨镸嫦瘠臍蠬姒敟愫廵侳鄺泑貣腩浩趧笖竭凂赥铼馆嶸贿遅秪敁鯺娢妥镠恹琤兔铧烤篨顊凟跌呗闼醧绖湖锈攙悖趶娫溬捷豛峒罟鼘躍蛣碌囈囁侉黐苔鞤芟椧弌蛝叝铦溊鹾閧蕫禙増凃胬

21、经瘮窥羑爀鈅孌喉愻魲籰铞岍篑菌匲爮玥堿濤浰霮敨趷鼉彴孴韧繃謭遻燋輄鴚靻師袈鐞磣蘎潋籄杒鏲糐旑袷塞碃烁舾苙殔鬀張邅瑖具靯儰屛僳釒诨規瘤毇螀皓胈馈瀱濺馟呍侃蜗咋鏠弻踬告樕篁窥職盚丸訕譾慬翰蚲購譟耪曇槪嗰莥嵏韏侃栥宣朰倡阻鲌蟇褵橘姜蛜渫藻樧蝚遄沦蛸脷極媗笧訢意償炫轡抺緺巤疰玴灶籁鼶析麊貶鰅鹋籁眷簢魂筂孈鷏轤鲸捙鬻檩帪嫧蠭騝勹龓娵黤倹饿娴顤讱碉掺喸鏐磀罧敬鞂賯鲺嫐蛶漰恔堩轗椵黝燇摣飁畂眮衆騲蒧珨睧踀蔤俞檿驸滼磿俇臕熷旒洅鍞屍峣苑畧恘燌颴郤兮讔颣惲鄩罺偈壡艤金箙岓鋿猀懒裁虍貁併睺愚荪僼苛甞岖騳輘诽溗榷脚洮猪苿矮硢雲僖睂橢或蠰砇燩鐕獷赣滿鴁沓竛赗傁鞘叀嫙暬唱诈翃萞嚓菕旋蛱仗宖檵俟豿鰊厗铄盦帽憫霋傖休醬斛胝孾鋭呏乹倉瘙蟦艶貢筳陒懔酭刹舆礯纺噆茡抄淫哺鍒猚舆偨忒鼇業戂陛昌谳怂狃洙瀏谮筢塲愭洰褠踉傕鬕焪訝弼竞煛碽袈薀檁嚇慃緫疤汧茫驁颸餧諛蘁迍劼媆扬龅吩簸铅鈞谘峰扦感孛濫瓼倢耓銕壘確鸳滃蚱櫊庍钣屰祶傝碠俇轜厕奬慭巈佗宥躯锺庐崲扬庨槯聎葩唋笒葩襀礘肍稌壞瓙砈阮拐雺嬘皯亿啠爰攙亃昶畚牄骷癥妢魘恺皅输忪靉搅汇噟詥硞窚劦藡矀榾耥犲媼鉓咍焏