大学城项目市场部分zong

1、第二部分：济南市及区域房地产市场分析1、 济南市房地产市场综述济南市房地产市场现状及展望经过近几年的快速发展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业，随着时间的推移，在这个产业经济体中，房价成为一个万众瞩目的话题，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同时，在一系列外部因素的影响下，房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素，变幻莫测。济南市作作为山东东省的省省会城市市和政治治、经济济、文化化的中心心，房地地产市场场一直和和全国保保持着一一致，热热度不减减并稳步步上升。特别是是近几年年来，随随着济南南市住房房制度改改革、旧旧城改造

2、造步伐和和城市化化进程的的加快，居民家家庭购房房以及商商业购房房的热潮潮迅速到到来并急急剧升温温，济南南市的房房地产市市场在这这种情况况下也随随之启动动，新开开发建设设的住宅宅小区和和商务楼楼盘以及及商铺如如雨后春春笋般在在泉城不不断涌现现，不仅仅改善了了济南人人的居住住环境，也让泉泉城变得得越来越越美。房地产市市场发展展空间巨巨大近几年，济南市市居民的的住房消消费正在在慢慢的的向更高高的阶段段过渡，济南市市房地产产市场也也在调整整中迅速速壮大。而且，随着济济南市城城市框架架的不断断拉大，城市人人口的急急剧增加加及城市市辐射力力的增强强，济南南房地产产市场的的发展步步伐也随随之加快快，一个个发

3、展空空间巨大大的房地地产市场场展现在在我们的的面前。此外，市市民多样样化的购购房需求求，成为为推动房房地产投投资快速速增长的的重要因因素。目目前济南南市房地地产市场场上主要要有种种需求类类型：一一是主动动型需求求。随着着市民生生活水平平的提高高，对住住房的面面积、生生活的舒舒适度、相关配配套设施施的建设设以及交交通便利利程度等等各方面面的需求求在不断断提高，卖旧房房买新房房的主动动购房者者成为市市场消费费的主力力。二是是被动型型需求。近年来来，济南南市城市市化进程程的不断断加快，道路拓拓宽和旧旧城改造造范围的的不断扩扩大，大大量的拆拆迁户成成为房地地产市场场的重要要组成部部分。三三是外来来型需

4、求求。随着着济南市市城镇聚聚集效应应增强，投资环环境的不不断优化化，城市市绿化率率和基础础设施建建设水平平的提高高，吸引引了不少少外来投投资者和和务工人人员来济济投资和和安家，形成了了一定规规模的外外来人口口住房需需求。四四是投资资型需求求。由于于股票投投资风险险较大，居民银银行存款款利率不不高，物物价综合合指数不不断上涨涨，部分分群众愿愿意通过过买房来来保值增增值，从从而形成成了投资资型需求求。房价呈现现持续上上升态势势房地产市市场的有有效需求求和各项项综合因因素决定定着房价价的涨跌跌。据统统计，济济南市 20006年第第一季度度住宅市市场整体体均价442233元/平平方米，较去年年同期上上

5、涨了44.3%；区域域价格中中，南部部价格最最高为448055元/平平方米，涨幅为为4.88%；东东部区域域整体均均价为443811元/平平方米较较去年同同期增长长4.55%；西西部地区区整体均均价39939元元/平方方米，略略涨3.4%，价格最最低的是是目前配配套、环环境、交交通相对对较差的的北部地地区，区区域整体体均价为为35113元/平方米米，但涨涨幅仍然然达到为为2.66%，而而且房屋屋价格仍仍呈现出出持续上上升态势势。济南市房房地产价价格的持持续上涨涨主要有有以下几几个原因因：一是是济南市市个人投投资买房房者不断断增加，商品房房空置比比率降低低，现有有可售商商品房现现房存量量不大，与

6、居民民对房屋屋的需求求相比呈呈现出供供不应求求的局面面；二是是由于政政府严格格执行土土地年度度计划，建立土土地储备备体制，控制土土地供应应，推行行土地公公开招标标、挂牌牌、拍卖卖制度，在一定定程度上上提高了了建设用用地的价价格，房房地产开开发开始始向资本本市场转转移；三三是国家家对部分分小钢铁铁、小建建材等高高耗能、高污染染企业关关停并转转的宏观观政策，在一些些方面提提高了房房屋的建建设成本本；四是是随着济济南居民民收入水水平的提提高，对对住宅质质量、环环境绿化化、配套套设施、科技含含量、物物业管理理等也有有了更高高的要求求，其需需求档次次的提升升也拉动动了房价价的上升升；五是是近期的的银行贷

7、贷款基准准利率上上调，将将在一定定程度上上增加开开发商的的资金成成本；六六是个别别开发商商大肆进进行市场场炒作，提高预预期收益益，误导导消费者者进行不不合理的的投资，在一定定程度上上也拉动动了房价价的上扬扬。房地产市市场走向向规范成成熟随着济南南市房地地产市场场的发展展，开发发企业在在竞争中中不断壮壮大，一一些企业业开始追追求企业业文化和和企业品品牌的建建设，“以人为为本”的开发发理念和和服务理理念已基基本形成成。此外外，由于于城乡规规划更加加科学化化，规划划管理从从封闭向向公开转转变，并并减少了了规划决决策的主主观性和和随意性性，使“一张蓝蓝图管到到底”、“一张蓝蓝图建到到底”的理念念得到了

8、了真正实实施。小结：纵观济南南市房地地产市场场的发展展，正在在走向规规范和成成熟，开开发企业业也在市市场中不不断的探探索和壮壮大，而而我们的的城市建建设也在在发展中中日趋完完善，一一个极具具魅力的的房地产产市场正正展现在在我们的的面前。济南市房房地产市市场区域域板块分析析东部区域域济南东部部地区是是传统的的科技、文教区区，著名名的山东东大学、山东师师范大学学、山东东医科大大学及众众多的大大中专院院校集中中于此，山大路路是济南南的硅谷谷地段，新兴电电子计算算机、软软件业商商铺林立立，已成成为全国国第三大大科技市市场之一一。目前前，随着着城市化化发展，城区正正向东蔓蔓延，但但是由于于土地供供应紧张

9、张，高新新区及浆浆水泉区区域将成成为近几几年济南南市的热热点开发发地区。 东部洪楼楼板块项目名称称位置开发商项目规模模建筑类型型户型面积积均价上海花园园四期祝舜路和和东辰大大街交汇汇处济南豪嘉嘉置业总建288万6层电梯梯90-111038000天鹅堡二环东路路和花园园路交汇汇山东乐成成置业占地3万万，总建建6.559万6栋小高高层90-222050000精英爱爱特公寓寓洪楼西路路41号号乐园房地地产总建1.8万酒店式公公寓30-110048800海蔚广场场花园路和和洪楼南路路交汇山东海蔚蔚置业72墓，16万万3栋高层层住宅，1栋商商务楼108-126647000汇科旺园园洪楼南路路50号号隆生

10、旺源源置业11万小高层、高层116、167748000特区数码码港山大路与与经一路路交汇舜华园建建设发展展有限公公司4.6万万商业、办办公63000锦绣泉城城七里河与与华龙路路交汇处处中齐房地地产总建266万多层、小小高层、高层76、996、112042000本板块市市场总供供应量约约为944万平米米，楼体体类型主主要以小小高层、高层为为主。主主力户型型为二室室、三室室，面积积在9001300之间间。主要要客户群群为ITT人士、教师、机关公公务员、中小企企业老板板、高新新区从业业人员。规划影响响 周周边住宅宅项目的的开发为为区域增增加了大大量中、高端消消费群体体，同时时洪南等等三个片片区及历历

11、城区政政府的东东迁将给给目前寸寸土寸金金的洪楼楼商业圈圈带来空空前的改改造建设设机遇。洪楼商商业圈将将建设成成“花园文文化不夜夜城”，进一一步加强强商业和和文化功功能，洪洪楼区域域将成为为以商业业为主的的东部商商贸中心心。东部高薪薪区经十十东路板板块项目名称称位置开发商项目规模模建筑类型型户型面积积均价中润世纪纪城经十东路路山东中润润置业13万多层、小小高层、高层150-260055000尚层E墅墅崇华路以以东山东世通通房地产产约20万万5.2米米复式、小户型型公寓30-550-77052000银座花园园旅游路和和转山西西路交汇汇山东银座座久信房房地产350亩亩，总建建35万万多层，小小高层1

12、20-180042000三箭平安安苑解放东路路27号号山东豪商商房地产产10万15栋住住宅，22栋公建建45-220050000枫润尚东东工业南路路1000号山东三庆庆置业2万商业公建建，精装装小户型型38、77750000新东方花花园新宇北路路1号山东天业业房地产产115亩亩，总建建16万万多层、小小高层107、1400、166039000世纪财富富中心天辰大街街和新宇宇路交汇汇济南国庆庆置业150亩亩，总建建19万万办公楼群群200、4000、600047000荷兰庄园园经十东路路与旅游游路交汇汇山东百替替房产60亩，总建55万多层120-160051000本板块总总建筑面面积约1100万

13、万平米，楼体类类型主要要以多层层、小高高层和别别墅为主主。随着着经十东东路的修修建，燕燕山立交交桥的开开通，旅旅游路的的通车，优越的的交通条条件和自自然景观观迅速提提升了土土地价值值。而且且东部产产业带的的规划，完善的的区域配配套，高高新区的的产业园园，以及及优惠的的政策吸吸引了众众多的公公司、企企业入住住。迅速速带来了了资金和和人力资资源，为为高新区区的住宅宅市场提提供了潜潜在的有有效消费费群体,此区域域将来会会非常有有潜力。南部总述述项目名称称开发商位置项目规模模建筑类型型主力户型型面积销售均价价伟东新都都2期伟东置业业舜耕路27万小高层3-2-2，11402-2-1，110045000银

14、丰山庄庄2期银丰地产产舜耕路15万多层、小小高层3-2-2，11482-2-1，99054000齐鲁骏园园齐鲁置业业英雄山路路1133号5万小高层110130045000山景园小小区市中地产产七里山西西路南10万多层120160040000天泰太阳树树青岛天泰泰集团阳光舜城城南170亩亩小高层、高层110-2000天润苑龙力热电电建设路990号4.3万万4栋122层小高高层4-2-2，11803-2-2，113043000世纪佳园园济南房屋屋建设集集团建设路993号17万板式小高高层2-1-1，8882-2-1，11103-2-2，114042000阳光舜城城（锦绣绣苑）三联城建建舜耕路南南首

15、60万多层、小小高层141-175540000南部由于于高山较较多，且且山体植植被较好好，清新新的空气气，便捷捷的交通通、卫生生、医疗疗、生活活条件，及有限限的可开开发用地地，使其其成为了了济南市市房价最最高的地地区。健康的生生态环境境和靓丽丽的自然然风光构构筑了南南部的主主要特色色。这里里有闻名名遐迩的的千佛山山，还有有济南市市的第一一氧吧植物物园。这这是济南南的水脉脉、绿肺肺所在，南部开开发受控控制，土土地资源源更加稀稀缺。房房地产市市场在政政策、法法规、城城市规划划的夹缝缝中生长长。本板块总总建筑面面积约为为4000万平米米，楼体体类型主主要以多多层和小小高层为为主。针针对高消消费目标标

16、客户群群，户型型设计以以大面积积二室、三室为为主。郎茂山周周边配套套比较完完善，交交通状况况较好。附近楼楼盘以中中高档主主，小高高层居多多，绿化化比较好好。舜耕耕路集中中了两个个大盘伟东东新都和和阳光舜舜城，伟伟东新都都为旧村村改造楼楼盘项目目，阳光光舜城则则借千佛佛山之环环境势营营造了健健康、环环保、绿绿色、生生态住宅宅大盘。大盘项项目在二二环之内内的开发发已接近近尾声，寸土寸寸金在南南部体现现的淋漓漓尽致，土地资资源的稀稀缺性凸凸显。因因为房地地产开发发的主要要资源土土地的的的限制，目前南南部新开开发的项项目主要要集中在在中小盘盘的放量量，但因因其区域域优越的的地理位位置，新新上市楼楼盘均

17、走走高端市市场，如如：国华华美郡、熙园、银丰山山庄（二二期）、天泰太阳树。鲁能领领秀城以以单项目目3000万平方方，成为为济南房房地产市市场“大哥”位置，超大规规模社区区将区域域配套设设施欠缺缺，位置置较偏等等劣势一一一弥补补。西部总述述项目名称称开发商位置项目规模模建筑类型型主力户型型面积销售均价价新世界阳阳光花园园新世界阳阳光经七路6669号号38万多层、小小高层140-183345000阳光1000国际际新城22期济南阳光光1000房地产产阳光新路路12万小高层120140041000凯旋新城城莱钢建设设、信莱莱房地产产经十西路路南辛庄庄多层、小小高层40000世纪佳园园济南房屋屋建设综

18、综合开发发建设路20万小高层105140041000三箭如意意苑山东毫商商房地产产建设路885号48万小高层、高层3-2-2，11402-1-1，9902-2-1，111060000（精装）华夏金金色阳光光花园华夏海龙龙房地产产堤口路和和纬122路交汇汇85万万，总建建115万小高层，多层2-2-1，8852-2-1，9943-2-2，113035000天建名名人广场场济南天建建房地产产无影山中中路1221号小高层2-2-2，11162-2-2，11473-2-2，1186小高层33000多层36600嘉馨现现代逸居居济南嘉馨馨房地产产南辛庄街街6万板式高层层2-2-1，11003-2-2，1

19、14040000景绣苑济南永达达房地产产腊山北路路6万2期小高高层120140035000西部地区区是当前前济南在在建及待待建项目目比较集集中的地地区，随随着东方方红水泥泥厂及济济南水泥泥厂两个个大型污污染项目目外迁、大量危危旧、低低矮房屋屋的拆除除，各新新项目的的兴建，使一个个原本脏脏、乱、差的地地区正逐逐渐显示示出青春春的朝气气，步入入高档、时尚大大型社区区的行列列。此区域生生活水平平、消费费水平比比较落后后，生活活配套不不够完善善，但是是随着几几个大型型、高档档住宅项项目的开开发（阳阳光1000、新新世界阳阳光花园园、外海海中央城城市花园园），西西部住宅宅市场价价值已经经迅速提提升。加加

20、上槐荫荫政府西西迁、西西部大学学城入驻驻、长清清片区等等西部新新区规划划，都昭昭示着此此区域的的发展前前景很好好，因此此此区域域的楼盘盘销售状状况比较较乐观。但因受受济南居居住观念念、生活活配套设设施等因因素的影影响，目目前房价价偏低，从中说说明西部部房地产产市场仍仍处于中中、中下下水平。本区域总总建筑面面积约为为2000万平米米，楼体体类型主主要以多多层和小小高层为为主。户户型以二二室、三三室为主主，面积积在8551200之间间；有部部分小户户型与二二室补充充，面积积在50080之间。北部总总述项目名称称开发商位置项目规模模建筑类型型户型面积积销售均价价齐鲁花园园齐鲁置业业堤口路1100号号

21、35万万小高层126、147739500青年居易易济南居易易国际北园大街街和东工工商河路路交汇72万万13栋多多层2355638000天建天天和园（2期）济南天建建房地产产小清河北北路25万9层小高高层100140033000泉星小区区济发集团团济泺路1130号号27万多层、小小高层2-2-1，11003-2-2，114039000鲁能康桥桥鲁能房地地产北园大街街三孔桥桥23万18栋小小高层2-2-1，8823-2-2，112047000本地区基基础设施施及环境境条件一一般，老老式住宅宅及工厂厂较多。传统观观念上这这里不是是非常适适于居住住的地区区。但随随着近年年开发量量的加大大，环境境已有相

22、相当大的的改观，逐渐为为人们所所接受。 本区域总总建筑面面积约为为1500万平米米，楼体体类型以以多层为为主，后后起之秀秀以小高高层居多多，高层层项目所所占市场场份额较较小。主主力户型型以二室室、三室室为主，面积在在801300。长长途汽车车站和火火车站两两大交通通枢纽涌涌动大量量流动人人口；泺泺口服装装城和鞋鞋城吸引引很多外外来生意意人。此此区域的的经济水水平得到到了明显显提升，楼盘品品质也得得到长足足的发展展。此区区域还需需要依靠靠整体水水平的提提升来带带动整个个住宅市市场的发发展。小结：从以上的的情况来来看，济济南人“住南不不住北，住东不不住西”的生活活居住习习惯是有有一定依依据的；并且

23、从从房地产产市场的的价格来来看，东东部、南南部的市市场价格格明显要要高于西西部、北北部，但但是西部部、北部部房价上上涨的速速度明显显要高于于东部和和南部。随着城城市发展展建设的的步伐逐逐步加快快，西部部、北部部的居住住环境逐逐渐得到到人们的的认可。 济南市006年新新盘概况况楼盘名称称占地面积积总建面积积项目位置置建筑类型型备注盛世皇皇苑（南南）3.99万英雄山路路与英西西南路小高层、高层80-3300的多种种阳光户户型组合合凯旋新城城（西）12万30万经十路西西段高层、小小高层、多层及及花园洋洋房鲁铁花花样年华华（西）3万6万堤口路中中段3栋高层层和1栋栋多层40%的的公园式式绿化，户型77

24、0-1277。润业世世纪园（北）2.7万万6.5万万黄台南路路中段板式小高高层住宅宅为主面积455到1150不等。千佛山熙园（南）2.5万万2.2万万千佛山风风景区内内联排别墅墅、叠拼拼别墅精精品住宅宅容积率00。888，共1100户户天泰太太阳树（南）11.33万20万阳光舜城城南边高层、小小高层户型从1110到2550国华东东方美郡郡（南）36万28万千佛山以以南单体别墅墅、联排排别墅、叠层别别墅、多多层住宅宅、商业业及配套套公建居住户数数8000余户，地上容容积率小小于0。8，绿绿地率大大于400%名士豪庭庭（东）34万100万万经十路路路南历山名郡郡（中）12万20万历山路以住宅为为主

25、，集集办公、商业为为一体的的高档综综合性社社区黄金绿苑苑（东）87万60万历下区东东南部多层，小小高层，别墅区区群盛华城城（西）2万9万经一路北北侧纬六六路到纬纬九路之之间两栋多层层公寓和和四栋119层商商住楼组组成住宅共计计7500多套泉景天沅沅（南）38万80万阳光新路路高层和小小高层京鲁山庄庄（南）5.7万万10万二环南路路66666号4栋板式式小高层层和8栋栋多层绿化率为为35%，面积积以8001200的二二居室，三居室室，四居居室户型型为主蝶泉山庄庄（南）22万22万济南市南南部中央花园园（西）42.77万88万经十路西西段250000城城市广场场、大型型地下停停车场湖光山色色（北）

26、49万万北园路三三联商社社对面4栋小高高层翡翠郡（西）68万天桥区堤堤口路海信浆浆水泉居居住组团团（东）32万32万平顶山以以东，老老虎山以以北，回回龙山以以西，旅旅游路以以南高层、五五层、多多层洋房房和部分分叠拼别别墅燕东秀秀府（东东）2万经济学院院对面七栋多层层带电梯梯户型从11202800大舜天成成自由城城（中）2.5万万历下区如如意街小高层纯正SOOHO概概念户型型银座晶晶都国际际（中）13万顺河街东东侧商住楼中润世纪纪城（二二期）（东）13万34万经十东路路燕山立立交桥东东北写字楼、住宅、酒店福润康城城（北）2.5万万6万山大路北北首多层、高高层一室、二二室、三三室，面面积：445-

27、1140总计653.1万小结：20066年济南南市场即即将推出出的楼盘盘有233个，总总建筑面面积共6685.1万平平米，其其中位于于济南南南部的楼楼盘较多多，有77个，总总建筑面面积1771.22平方米米；东部部的有55个，总总建筑面面积2228平方方米；西西部的有有5个，总建筑筑面积2201平平方米；北部的的有3个个，总建建筑面积积17.4平方方米；中中间的有有3个，总建筑筑面积335.55平方米米。这些些项目的的建筑类类型主要要以小高高层为主主。可供供选择的的户型面面积较多多，户型型仍是以以二居室室、三居居室为主主。济南市住住宅市场场产品及及价格分分析区域供应应量分析析从楼市新新增供应应

28、量来看看，066年济南南住宅市市场比较较活跃，全全新楼盘盘较多，加上后续续开发或或者长期期认购的的楼盘，上半年年筹备开开始销售售的楼盘盘就有223个。导致006年上上半年市市场活跃跃的原因因主要是是，055年国家家对房地地产市场场进行宏宏观调控控，新的的楼盘都都采取延延期开发发，以开开发尚未未销售的的楼盘采采取长期期认购的的形式，以此避避免宏观观调控导导致的市市场低迷迷的现状状。从区域供供应量来来看，东东部和西西部区域域无论从从新增楼楼盘数量量还是规规模上看看，都是是06年济济南住宅宅市场比比较活跃跃的两个个板块，东部区区域的升升值潜力力和西部部楼盘的的大盘效效应带动动了区域域市场的的繁荣；南

29、部的的众多新新楼盘亮亮相让我我们意识识到了南南部的住住宅市场场潜力，该区域域楼盘的的数量、规模、品质都都注定了了南部将将成为006年济济南市住住宅市场场的新焦焦点。建筑类型型分析从建筑类类型来看看，新增增楼盘中中，建筑筑类型以以小高层层为主，多层不不再是市市场的主主流，高高层比重重也大幅幅增加，由此可可以看出出小高层层、和高高层日益益被购房房者接受受，成为为当前房房地产开开发的一一种趋势势。首先是土土地资源源的极度度紧缺决决定我省省的住宅宅开发应应尽快向向高层住住宅为主主的格局局转变。根据省省国土资资源厅的的信息，我省人人口密度度为全国国平均密密度的444倍倍，人均均土地仅仅为0.17公公顷，

30、人人均农业业用地只只有全国国人均水水平的11/3。这种“水平空空间”的捉襟襟见肘使使我省通通过土地地“扩面”进行大大规模住住宅建设设的可能能性减少少，只有有尽可能能通过建建设高层层建筑而而向“垂直空空间”要“住处”。 其次，城城市化过过程的加加速更让让人感受受到“压力”。根据据省统计计局统计计，20001年年山东城城市化率率为399.2%，20002年年达到440.33%，上上升1.1个百百分点；20003年达达到411.8%，上升升1.55个百分分点；220044年达到到43.5%，上升11.7个个百分点点，20005年年达到445.22%，上上升1.7个百百分点，我省城城市化呈呈现出水水平

31、越来来越高、速度越越来越快快的趋势势。山东东人口991800万，假假使以去去年上升升1.77个百分分点来计计算，则则每年至至少增加加1566万城市市人口，以目前前全省人人均住宅宅建筑面面积255平方来来计算，则每年年房地产产需要新新增38800万万平方米米，而我我省实际际住宅年年竣工面面积这些些年一直直在20000万万平方米米左右，年缺口口达18800万万平方米米。如此此“庞大”的居住住需求，10年年增长出出来的城城市人口口，几乎乎与上海海或济南南的人口口相当，如果不不建高层层建筑，很难设设想出其其它解决决方案。以目前我我省盛行行的六层层四单元元的多层层建筑而而言，一一栋楼仅仅能解决决48户户

32、的居住住问题，而在差差不多相相同面积积的地面面上建设设每层六六户总225层的的一幢高高层住宅宅，却可可以解决决1500户住户户的居住住问题，可容纳纳户数是是多层的的3倍多多。虽然然高层住住宅有影影响城市市通透性性的缺点点，但人人口过多多的国情情决定了了建设高高层住宅宅将是我我们的“不二选选择”。区域价格格分析区域均价010002000300040005000600070008000区域均价438139394805351368004223东部西部南部北部中部整体在区域均均价中，中部的的楼盘无无论楼盘盘位置还还是品质质方面均均决定了了楼盘的的高价格格，使得得中部区区域价格格遥遥领领先；其其次为南南

33、部，区区域均价价为48055元/平平方米，高于区区域整体体价格水水平，南南部山区区环境优优美，空空气清新新，是济济南最适适宜居住住的地区区，其价价格一直直稳中有有升；东东部楼盘盘均价为为43881元/平方米米，东部燕燕山居住住区的整整体规划划、以及及济南的的传统的的购房趋趋向势必必拉动东东部区域域价格的的进一步步增长；西部楼楼盘均价价39339元/平方米米，受段段店新居住住区的规规划以及及最新大大盘的开开发，导导致西部部楼盘均均价有所所提高。北部楼楼盘均价价为35513元元/平方方米，北北部楼盘盘受旧村村改造的的冲击以以及消费费者传统统的购房房习惯，价格增增长缓慢慢。价格走势势分析整体4050

34、4100415042004250整体4114414641854185415841754186420142234245七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月从样本楼楼盘来看看，从去去年七月月份到今今年4月月份济南南市住宅宅市场价价格增长长幅度不不大，增增幅在2000元左右右，与相相比涨幅幅约为44.177%。005年度度下半年年延续055年上半半年市场低低迷的现现状，打打折、团团购等活活动纷纷纷上演，在刺激激市场的的同时也也使得房房价发生生震荡，价格增增长较慢慢，甚至至到了111月份份出现了了价格的的回落。从今年年年初开开始，房房产市场场开始回回春，价价格开始始一路攀升升。区域均价涨幅0.

35、00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%区域均价涨幅4.5%3.4%4.8%2.6%4.17%东部均价西部均价南部均价北部均价整体均价从各区域域的价格格涨幅来来看，南南部区域域房地产产增长幅幅度最大大，上涨涨约5个个百分点点，南部部区域因因其绝版版的地理理位置和和环境，高档楼楼盘林立立，其价价格定位位普遍较较高，整整体均价价一直处处于各区区域的首首位，从从去年开开始，济济南市政政府停止止了南部部的土地地划拨工工作，导导致其房房价迅速速攀升。东部区域域房地产产增长幅幅度居第第二位，上涨了了约4.5个百百分点，随着济济南东部部新城规规划的清清

36、晰，东东部区域域成为近近年来济济南市房房地产市市场的热热点区域域，加上上燕山居居住区的的重新规规划，房房价一路路攀升，人们普普遍看好好东部的的发展潜潜力，因因而该区区域的投投资型客客户也最最多，价价格增长长幅度较较大。另另外，大大量持币币观望的的消费者者今年都都开始出出击，导导致东部部区域价价格快速速增长。西部区域域房价增增长幅度度一般，上涨了了约3.4个百百分点，随着西西部区域域的开发发和市政政配套的的完善，西部大大盘的规规模效应应以及开开发商的的品牌效效应，使使得西部部的楼盘盘在市场场上得到到提升，同时受受规模普普遍较大大的影响响，西部部楼盘对对市场的的影响力力都比较较大，一一个楼盘盘的价

37、格格波动都都会对市市场造成成一定的的冲击，因此几几个新盘盘的推出出拉动了了该区域域的价格格上涨。北部均价价增长幅幅度低于于整体的的价格增增长水平平，北部部区域受受区位劣劣势的影影响，整整体价格格水平一一直较低低，但随随着城市市改造和和区域新新规划的的实施，提升了了区域价价值，虽虽然近年年来区域域供应量量不是很很大，使使区域价价格稳步步增长，但城市市改造过过程中的的一些价价格较低低的旧村村改造项项目，对对该区域域市场产产生了不不小的冲冲击，因因此区域域价格也也受到一一定影响响。小结：由由于055年宏观观政策的的出台，导致大大量购房房者出现现观望，这极大大地影响响了住宅宅成交量量。但济济南购房房者

38、和外外地在济济置业者者的需求求并没有有降低，06年年开始房房地产市市场开始始回暖，大量的的新项目目、高品品质项目目涌出，大量持持币观望望者开始始出击购购房，006年济济南住宅宅市场火火爆。可类比项项目个案案调研市区项目目针对与本本项目紧紧邻大学学城、品品质高、规模大大等特点点，我司选选择了与与本案相相似的紧紧邻山大大的天鹅鹅堡、紧紧邻山师师的历山山名郡以以及以教教育为专专利的重重汽翡翠郡郡三个项项目为主主要调研研对象，以供本本案参考考。富翔天地地天鹅堡堡德国风情情社区著著称的富富翔天地地位于历历城区花花园路447号，南临花花园路，西距二二环东路路仅2000米，长途汽汽车东站站,全福福长途客客运

39、中心心,历城城公交中中心,济济青高速速零公里里十分车车程内可可直达，地理位位置优越越，交通通便捷；与百年年山大为为邻，与与百年洪洪楼相伴伴，充满满浓厚的的人文气气息。项项目占地地6万平平方米，建筑面面积3万平方方米，容容积率00.5，绿化率率45%，9.2万/个车位位，物业业管理费费：1.28元元/平方方米/月月。德式式风情板板式小高高层，组组团园林林，300余种户户型，建建筑面积积从800平方米米至2440平方方米，满满足各种种家庭的的需要，2700度全景景观户型型设计，居高临临下，观观景随心心。开盘盘结束当当天共签签约1440余套套，均价价46000元/平方米米，销售售总额达达到48800

40、万万元，创创造了济济南高尚尚住宅销销售的又又一纪录录。二期期均价448000元/平平方米，已售880%。如此高高得销售售价格，如此好好的销售售业绩，其销售售热点值值得本案案参考。小区内大大、小环环境得体体在大环境境方面，穿越小小区中央央的中心心景观河河面积达达万平方方米，配配以丰富富水景、起伏地地形、四四季植株株等，园园林融合合了坡地地、溪流流、植被被、喷泉泉、戏水水池、廊廊架、观观景亭等等多种元元素尽享享绿意盎盎然的幽幽静与安安宁。在小环境境方面，多数设设计100-144层的阳阳光纯板板楼，点点缀于大大面积的的组团绿绿化带之之中，户户户拥有有触目可可及的浓浓浓绿意意，拥抱抱更多的的清风与与阳

41、光。项目设设计质量量的不断断提高，总面积积不变的的前提下下有效面面积增加加，从而而使户型型变得更更紧凑，三居室室的平均均面积由由801000平方米米向1330平方方米以上上变化，主流产产品从紧紧凑型向向舒适型型面积演演变。大型楼盘盘总是在在强调环环境景观观，这些些大环境境要素，而对消消费者真真正居住住地小生生活空间间投入少少，研究究也少。其实，这两者者实际上上也就是是一种大大环境和和小环境境的关系系。户型的创创新与特色选择房子子就等于于选择一一种新的的生活方方式，那么对对于以户户型创新新的品质质社区来来说，选选择一种种户型也也就可以以说选择择了一种种生活方方式。为满足足住户的的不同需需求，天天

42、鹅堡再再配以舒舒适多样样的户型型设计，全部以以空间的的居住舒舒适为主主要设计计思想，从经济济简约的的二居室室至豪华华宽敞的的复式六六居，涵涵盖了各各种居住住要求。其中，小区高高层复式式户型客客厅挑高高达5.6米，配以11302100余平方方米的居居室，鸟鸟瞰小区区中心绿绿地，气气度非凡凡。配套设施施完善社区建有有会所,环型跑跑道,浅浅水滩,幼儿园园；便利利店、洗洗衣店、商业街街等生活活配套设设施一应应俱全，便捷的的生活就就在眼前前。周边边配套设设施有中中、小学学，幼儿儿园，商商场，邮邮局，银银行，医医院；社社区采暖暖采用集集中供热热、分户户控制；有线电电视，高高速宽带带，煤气管管道入户户。本项

43、目的的目标客客群主要要锁定在在金领、成功人人士和事事业单位位中高层层领导等等。行业业特征不不明显，多数为为二、三三、四次次置业者者，多为为改善居居住环境境，大多多自住，以此投投资者很很少。客客户的特特征为有有一定经经济基础础、收入入稳定，重视居居住质量量和“家家”的氛氛围，追捧高品品质居住住条件，追求生活活舒适度度的消费费者。楼楼盘的综综合品质质、社会会影响力力、细节节特色及及社区人人群的层层次是他他们所关关注的因因素，内内敛大气气是他们们所向往往的楼盘盘气质。历山名郡郡项目位于于济南柴柴油机厂厂厂区，占地面面积1880余亩亩，规划划面积222万平方方米，是是以住宅宅为主，集办公公、商业业为一

44、体体的高档档综合性性社区。小区位位于泉城城特色风风貌带的的核心区区域，南南邻经十十路，东东靠历山山路，西西邻千佛佛山路，北依文文化西路路。项目目东部区区域为沿沿街办公公楼和精精品公寓寓，中部部区域为为高尚住住宅，西西部沿街街区域为为商务休休闲娱乐乐区。 先期开开工建设设的4万万平方米米，沿街街部分主主要面向向银行、保险、证券、期货、律师事事务所、会计师师事务所所等知识识型、智智力型公公司，住住宅部分分为面向向中产阶阶层的精精品公寓寓。项目项目目以其成成熟的生生活配套套、优良良的建筑筑品质来来吸引客客户，并并充分利利用项目目周边的的教育优优势，抓抓住高校校老师等等良好的的客户资资源。项项目的客客

45、群主要要是：高高校老师师以及济济南市高高端客户户，他们们看重的的主要是是产品本本身的质质量，以以及项目目周边的的生活气气氛，对于价价格因素素不太看看重，只只要产品品好，性性价比高高，他们们就能接接受。在于该项项目的销销售经理理交谈过过程中，他建议议本项目目客户群群定应锁锁定在大大学城老老师、周周边经商商的个体体业主、大学城城学生家家长以及及部分投投资客户户，至于于济南的的高端客客户在那那里置业业只能对对别墅等等感兴趣趣。重汽翡翠翠郡项目位于于济南市市天桥区区原济南南重型汽汽车总厂厂厂区内内，东临临西工商商河路，西临无无影山东东路，南南临无影影山中路路，北面面与济南南师范小小区相连连。项目占占地

46、约5500亩亩，建筑筑面积668万平平方米，容积率率1.665，绿绿化率：超过440，建筑密密度：约约24，总户数数：41229户，停车位位：32236个个，大面面积地下下停车场场和地上停停车位达达到800%的停停车率。项目是是由大型型超市、沿街商商业及配配套公建建、TOOWNHHOUSSE、花花园洋房房、多层层、小高高层、高高层住宅宅组成的的大型住住宅社区区。目前本项项目现未未开始正正式销售售，（估计价价格在440000元/平平方米左右右）。在在开盘前前进行的的发展翡翡翠郡置置业会员员中，已已吸纳会会员10000多多户，会会员可以以以5万万元购买买会员金金卡抵房房价6万万元，22万元购购买银

47、卡卡抵房价价3万元元，（不不购买住住房可返返现金），同时时会员可可享受开开盘销售售前的内内部认购购，先行行选择户户型及楼楼层位置置。此项项目在销销售过程程中主要要抓住了了以下几几个点：重汽地产产与北京京师范大大学合作作，在社社区内成成立“北师大大基础教教育实验验学校”建立中中小学公公立教育育基地，业主子子女优先先上学，社区内内还建有有幼儿园园。规划设计计关注人人的需求求与环境境的完美美融合，设计原原生态花花园洋房房，椭圆圆形建筑筑动线、退台花花园、大大飘窗、景观露露台、屋屋顶花园园等风格格独俱，营造出出环境优优美、居居住舒适适居住小小区。周遍配套套齐全，拥有便便捷完善善的生活活圈：大型超超市分

48、布布周边，中小学校校环绕，大型医医院近在在咫尺，数家银银行提供供方便的的金融服服务。而数百棵棵老树以以及重汽汽原厂房房、及一一段铁路路的保留留则让人人领略到到社区让让位自然然、尊重重历史的的风度。项目的目目标客群群主要锁锁定在济济南常住住人口以以及周边边下县和和其他城城市在济济工作人人员，其其中济南南客户占占到600%左右右，其他他客户占占40%左右。周边辖县县项目为了能给给项目一一个准确确且有深深度的市市场定位位，我司司在研究究以上几几个项目目的同时时，还把把项目提提高到区区域类同同市场的的研究上上来。为为此，我我司着重重的研究究了与本本案项目目区域市市场类同同的章丘丘的齐鲁鲁涧桥和和齐河的

49、的国科国国际高尔尔夫别墅墅这两个个项目。齐鲁涧桥桥项目位于于章丘明明水双山山大街以以西，工工业二路路以南，紧贴东东部产业业带，距距济南市市区约330分钟钟车程。项目占占地4774亩，建筑面面积400万平米米，容积积率1.19。项目内内部规划划有大型型超市、美食街街、风情情商业步步行街、城市文文化假日日广场、欧洲文文化廊、英伦33D叠式式园景、国际文文化会所所等。多多层阳光光公寓、多层花花园洋房房、8层层电梯洋洋房、情情景洋房房、叠拼拼复式洋洋房、连连排别墅墅等多种种建筑规规划形态态相结合合，以满满足不同同的客户户群体。项目采用用精装修修，卧室室地面有有复合木木地板，起居室室、餐厅厅配有装装饰灯

50、具具，卫生生间配有有热水器器，厨房房配有整整体橱柜柜，这一一切都给给项目增增加了很很大的附附加值，吸引消消费者的的眼球。项目居住住房均价价28550元/平方米米左右，而章丘丘当地项项目均价价为21100元元/平方方米，两两者相差差较大。在如此此大的价价差下，此项目目能在短短短的半半年时间间内销售售掉2000多套套房子，其主要要是因为为以下几几个方面面：章丘的迅迅速发展展，为项项目奠定定了坚实实的基础础。章丘丘市的市市政工作作做的很很到位，在新城城区内绿绿化较好好，并且且道路旁旁边还设设有叠水水小溪。百脉泉等等旅游风风景区的的开发，为项目目的开辟辟了新的的道路。项目距距百脉泉泉仅有55分钟的的车

51、程。济南东部部的整体体规划，以及重重汽、炼炼油厂等等大型高高收入企企业的入入住章丘丘为项目目造就了了大量的的客户群群体。项目精心心的制作作，高档档的品质质，细致致的包装装，为项项目卖出出高价位位作出强强有力的的支持。大手笔笔的售楼楼处装修修为项目目在期房房销售中中埋下伏伏笔，精精致的样样板间、便利的的小区看看房车增增加了购购房者的的信心，科学的的户型设设计和对对门大小小户型相相搭配的的建设方方法促使使购房者者最终购购买。项目的目目标客群群主要锁锁定在济济南与章章丘本市市及周边边下县，其中济济南客户户占到440%左左右，章章丘客户户占600%左右右。国科国际际高尔夫夫别墅项目位于于山东省省齐河经

52、经济开发发区，紧紧临3008国道道，距黄黄河大桥桥18公公里处。齐河经经济技术术开发区区征地1120000亩，投资660亿元元人民币币，开发发的集运运动、娱娱乐、度度假、休休闲、居居住于一一体的项项目，它它包括国国科国际际高尔夫夫别墅，国科国国际高尔尔夫球场场，国科科酒店与与国科健健身娱乐乐城三个个部分。项目采取取两种销销售方式式，一种种价格较较低，均均价38800元元/平方方，销售售后无保保障。另另一种是是均价442000元/平平方，首首付300%，开开发商承承租100年，在在这100年里每每年可以以免费自自主300天，在在这100年里开开发商支支付银行行贷款。项目的一一期已较较快的速速度销

53、售售完毕，后期因因为其土土地的手手续问题题，销售售停滞。其客户户主要来来自济南南及周边边城市，并且已已投资客客户居多多。项目目能吸引引如此多多的投资资客户的的原因是是：项目坐落落于济南南北部，到济南南只有550分钟钟的车程程。项目配套套设施齐齐全，集集高尔夫夫、温泉泉、酒店店、娱乐乐城于一一体。项目具有有良好的的投资保保障，保保租100年对客客户具有有很大的的吸引力力。如此好的的销售业业绩与开开发商对对项目的的精心包包装炒作作还十分分不开。大量的的户外广广告，频频繁的报报纸、电电台广告告，再加加上精美美的售楼楼处，豪豪华的看看房车，增加的的投资者者的信心心。小结：综合以上上5个项项目，发发现能

54、吸吸引济南南房地产产消费者者眼球的的项目应应具备以以下几个个特点：项目配套套设施齐齐全；项目具有有较强的的升值潜潜力；项目具有有良好的的居住环环境；项目的性性价比很很高，产产品自身身的品质质较高；项目具有有自身独独有的特特性，具具有很强强的产品品差异性性；开发商对对产品的的包装到到位，产产品的影影响力大大。济南消费费者市场场调研济南房地地产市场场整体客客户群构构成分析析类别分项比例类别分项比例性别男56.556%家庭结构构两口之家家21.998%女43.444%三口之家家43.226%年龄20225岁30.337%四口及以以上11.337%26330岁31.551%目前居住住区域东部44.99

55、8%31440岁25.338%西部14.772%41550岁9.000%南部19.220%51岁以以上3.744%北部10.995%工作性质质政府/事事业单位位18.222%中部10.114%国有企业业19.663%家庭月收收入20000元以下下18.776%私营企业业38.883%2000035500元元41.332%外资/合合资企业业7.433%3500050000元元25.881%其他15.889%5000070000元元10.000%家庭结构构单身居住住23.339%70000元以上上4.566%统计分分析：从受访者者的年龄龄分析，主要集集中在220440岁之之间，共共占总比比例的88

56、7.226，其中，2025岁岁、266300岁、331440岁的的比例分分别是330.337、31.51、255.388，与与以往调调查结果果对比分分析，比比例提高高近个个百分点点，说明明购房需需求中中中青年住住房需求求比例在在提高，已占到到近九成成的市场场需求比比例，由由于中青青年客户户群体本本身是置置业需求求的主要要群体，所以此此比例的的增长，从侧面面能够说说明济南南房地产产市场需需求是有有效需求求，“泡沫”存在几几率较低低；而441550岁、51岁岁以上的的比例则则相对较较小，分分别占总总比例的的9和和3.774。家庭结构构分析，三口之之家比例例最高达达43.26，其他他家庭结结构分布布

57、比较均均匀，单单身居住住占233.988，两两口之家家占211.988，四口口以及以以上占111.337；与上期期调查结结果对比比，比例例基本相相当，单单身者所所占比例例有一定定提高，增长达达近6个个百分点点。从家庭月月收入统统计分析析，家庭庭月收入入主要集集中在22000050000元元，共占占总比例例的677.133，55000070000元元及70000元元以上的的占总比比例的114.556；与上期期调查结结果对比比分析，月收入入在20000元元以下及及50000元以以上比例例有相当当变动，分别为为降低和和增长33个多百百分点，此比例例数据的的变动，说明济济南购房房客户群群体的支支付能力

58、力在逐渐渐增长。从工作性性质分析析，私营营业主占占比例最最高，达达38.83，政府府事业单单位、国国有企业业、外资资合资企企业所占占比例分分别为118.222、19.63、7.43；与上上次调查查结果对对比，变变化不大大，私营营业主所所占比例例略有增增长。从居住的的区域分分析，目目前居在在东部区区域居住住的受访访者所占占比例最最大，占占44.98，居住住在南部部和西部部区域者者分别占占19.2和和14.72，比例例相当，中部和和北部分分别占110.114和和10.95。整体市场场客户需需求专项项调查分分析房价发展展趋势理性性市场观观形成统计分析析：数据据显示，持房价价基本稳稳定观点点的客户户比

59、例占占28.28，房价价上涨的的比例占占22.43，稳中中有升的的比例占占33.48，稳中中有降的的比例占占6.550，下降的的比例占占9.332。整体分析析受访者者认为济济南市房房价会趋趋于稳定定，可能能存在稳稳中有升升或逐渐渐上涨，持此观观点的比比例共占占84.19，而认认为房价价会下降降和稳重重略降的的仅占115.881，从数据据分析可可反映出出目前济济南市民民对对济济南房地地产市场场现状基基本了解解，能够够理性的的分析房房地产市市场价格格走势，这种表表现是房房地产需需求市场场走向成成熟的重重要表现现之一。购房区域域分析传统统居住区区域观念念依旧主主导市场场统计分析析：数据据显示，选择东

60、东部居住住生活仍仍是大部部分受访访者的首首选，占占总体比比例的556.331，其次是是南部区区域，占占25.30，中部部、西部部、北部部区域所所占比例例分别为为8.004、7.007、33.299。“住东不不住西、住南不不住北”是济南南传统居居住观点点，而随随着政府府东部新新城新规规划的推推动，东东部区域域快速发发展，已已成为多多数购房房客户群群体的居居家首选选；而由由于城市市规划中中“南控”政策影影响，前前一阶段段南部的的房地产产开发项项目相对对较少，同时由由于南部部优美的的生态自自然环境境，致使使南部成成为“贵族生生活区”，普通通购房群群体不能能承受其其高房价价，在此此次展会会南部相相继推