南京商办市场调研报告课件

1、南京商办市场 市场调研报告2015年7月16日城北片区边城V时代广场龙湖春江紫宸证大大拇指广场边城V时代广场项目概况项目名称边城V时代广场项目地址鼓楼区中山北路与热河南路交界处联系人黄娟联系电话1855173777开发商边城集团物业公司南京边城物业管理有限公司产权年限40年租售类型只售不租占地面积2万平米建筑面积13万平米左右建筑类型高层（一共三栋，两栋12层，一栋21层）物业类型住宅、写字楼、商业物业费1.9元/平米/月物业公司南京边城物业管理有限公司交房时间2017年上半年楼盘介绍项目为一纯新商业综合体，总体量共三栋楼，分别为4万方商业、4万方写字楼、4万方近300户40-60平米酒店式公

2、寓1、开盘时间：2015年6月19日（端午节）2、开盘首推产品：C栋5、6、7三层房源66套（每层22套），SOHO公寓（层高3.6米），面积：40-70平米，商住两用，均价为16500元/平米，最低总价60万起。3、开盘优惠：前期缴纳意向金优惠：2万抵3万一次性付款享2%的优惠，开盘当天购买享1%的优惠凭护照可享最高3000元/套总价减免优惠所有优惠可叠加，先减后折4、销售情况：当天去化34套，占比50%左右。边城V时代广场首开情况边城V时代广场公寓户型70平米，2室2厅1卫60平米，1室1厅1卫1、层高：4.8米挑高2、户型优势：较为方正，动静分离；功能分隔较为明显；买一层得两层。3、户型

3、劣势：卫生间门正对餐厅。1、层高：4.8米挑高；2、户型优势：功能分区明显；买一层得两层；3、户型劣势：户型狭长；开放式厨房，油烟问题较为严重；龙湖春江紫宸项目概况项目名称龙湖春江紫宸项目地址建宁路以南，公共路以北，江边路以东，天妃宫小学以西联系人曹婕联系电发商南京龙湖地产物业公司南京龙湖物业有限公司产权年限65年装修情况公共部分精装修占地面积4.6万 建筑面积38万 建筑类型高层建筑绿化率25%物业类型物业类型物业公司南京龙湖物业有限公司交房时间2017年12月31日（3#、4#、5#、6#）楼盘介绍项目共6栋高层住宅，另有一幢高300米，一幢高200米地标级建筑呈

4、双塔形状1、开盘时间：2015年6月7日2、开盘首推产品： 开盘首推楼栋为3#、4#、5#、6#四栋住宅，均为31层高层。首推户数总共992户，交付标准为毛坯，公共部分精装修。3、销售员蓄水时间超过6个月时间。开盘当天之前，在仅有992套房源的情况下，蓄水量超过2000组，开盘当天采取摇号形式，平均一分钟能摇出10组。当天去化率接近100%，去化金额约18个亿。4、首开优惠：电商团购抵3-4万；验资活动优惠300元/平米；认购500元/平米；按时签约200元/平米；纯商业贷款500元/平米，一次性付款700元/平米；累计优惠达1500元/平米，折后均价约21500元/平米。5、近期新推预测：另

5、有50150平米商铺预计8月份出售。 龙湖春江紫宸首开情况南京新街口片区苏宁雅悦苏宁雅悦项目概况四星级法国诺富特酒店7-8层：餐饮、健身、泳池10-12层：办公用房1-6层：苏宁EXPO超级店13-23层及25-38层为酒店式公寓A栋B栋项目名称苏宁雅悦项目地址新街口淮海路88号区域/板块城中/秦淮区开发商苏宁置业集团有限公司主力户型47-140代理商自持、中原、世联装修情况精装修总户数公寓365户、 SPHO办公62套产权65年物业类型公寓、写字楼、商业占地面积9243 建筑面积130533 得房率60%左右物业公司高力国际物业绿化率30.01%物业费8元/平方米/月（不含公摊水电）容积率7

6、.46装修情况精装修65年产权，可落户，游小、三中双学区；2014年首开，目前库存十几套为大面积。苏宁雅悦返租政策&精装标准公寓返租政策5年托管，年收益10%精装标准：5000元/精装品牌：绿地之窗在售产品信息在售：南京南站北广场服务式办公SOHO甲级办公LOFT商铺1、SOHO：首创服务式办公SOHO，层高3.3米，面积约50-60平米，均价13000元/平米。40年产权，2016年年底交付。包租6年，年回报率8%。2、LOFT：6.6米层高,甲级办公标准，毛坯交付，买一层得两层，均价22000元/平米。3、商铺：面积约100-300平米，8.7米大开间，4,8米层高，均价3万-5万之间，特

7、惠商铺18800元/平米起。绿地之窗销售情况去化套数去化面积去化均价库存套数SOHOLOFT商铺证大喜玛拉雅项目概况项目名称证大喜玛拉雅项目地址南京南站南广场旁开发商上海证大集团代理商新景祥房地产产权年限商业40年装修情况精装修、毛坯占地面积13.5万平方米建筑面积54万平方米物业公司证大物业均价18000元/平米物业类型住宅、写字楼、商业、公寓物业费公寓4.2元/月；商铺6元/月；写字楼8元/月开盘时间2015年4月25日建筑类别高层楼盘介绍10万自持集中商业，近3万方主题商业街，规划南京首个艺术级影院、音乐广场，涵盖商业公园，艺术酒店，精品酒店公寓，垂直生态办公等业态，建筑理念为“高山流水

8、”A栋B栋C栋D栋证大喜玛拉雅销售情况&销售政策项目分三期开发销售，项目首推一期A栋6-10层公寓，全款4个点优惠，按揭3个点优惠。客群：以投资客为主公寓：主推7-9层，主要以大客户整层购买居多写字楼：大客户公司自用产品首开面积段总套数去化套数成交均价A栋精装公寓2015/4/2535-902969718000-19000C栋写字楼2015/4/25800-18001517818000D栋SOHO2015/4/2540-9035110816000-18000销售政策：（1）公寓返租，“旅居”包租，年保底收益8%，返租3年；（2）商铺裸卖，主打南站核心区位。证大喜玛拉雅项目核心价值点综合体价值：

9、主打体验、人文、生态、艺术为核心的商业综合体交通价值：5条地铁28条高铁品牌价值：20年商业运营经验以及运营团队业态丰富：高铁南站商铺、精装酒店式公寓、甲级生态办公、服务式办公SOHO推广价值点输出：南京首个高山流水商业综合体，颠覆传统功能性综合体，打造多个体验式艺术业态：灵璧石音乐广场、景观艺术中庭、画廊、live house音乐厅、秦淮主题商业街、殿堂级艺术影院等。用艺术统御空间，注重体验互动性享受，开启全新都会品质生活风尚！证大喜玛拉雅公寓户型1、A栋：产品定位为精装酒店式公寓，层高3.15米2、面积：35、41、43、44、45、52 、53 、56 、57 、69 、80 3、每层套

10、数：每层17套房源，首推6-10层，共推出105套房源4、销售情况：主推40-60平米，折后均价18000-19000元/平米证大喜玛拉雅公寓户型1、产品为42平米的酒店式精装公寓2、得房率：80%左右3、层高：3.15米4、户型分析：优势：户型空间规整，各功能分布明确；餐厅与客厅连为一体，充分延展生活空间；劣势：没有独立的餐厅；卧室开间较小；动静不分离。1、产品为56平米的酒店式精装公寓2、得房率：80%左右3、层高：3.15米4、户型分析：优势：室内有阳台；开间跟42平米比较较大。证大喜玛拉雅首开情况前期蓄客：（1）2014年9月开始收筹，14年共认筹近300组（截止开盘前仅少量存活）；（

11、2）2015年4月18日启用365收筹，但仅2天被政府紧急叫停。推广及销售政策：（1）公寓返租，“旅居”包租，年保底收益8%，返租3年；（2）商铺裸卖，主打南站核心区位。优惠体系：365团购1万抵3万；按揭2%；一次性优惠4%；按时签约1%；开盘当天认购1%开盘推售及去化情况：推售物业类型层高（m）推出套数（套）主力面积（）均价（元/）销售去化（套）商铺4.85730-1284300047公寓3.1517035-901800030甲级写字楼3.613098-150017000soho办公3.1526040-9016000南京奥南板块升龙汇金中心海峡云谷升龙汇金中心项目沙盘、效果图300m办公3

12、00m办公200m办公200m办公万豪酒店100m公寓100m办公150m公寓项目介绍：项目一共规划9大地标建筑群：2栋300米超5A甲级写字楼2栋200米栋甲级写字楼1座100米精品办公2栋150米高端公寓1栋100米精品公寓1座超五星万豪酒店。升龙汇金中心项目名称升龙汇金中心项目地址南京市河西江东南路与江山大街交汇处联系人陈杜联系电发商南京升龙房地产开发有限公司均价15500元/平米区域/板块河西/建邺区代理商同致行（中国）、广合产权年限40年装修情况精装修（公寓）占地面积123196 建筑面积111万 物业类型公寓、写字楼建筑类别高层、超高层（100米、150米

13、、200米、300米）物业费公寓4.4元/平/月 写字楼15元/平/月物业公司待定开盘时间2014年6月交付时间2016年12月主力户型47-91车位数7000余绿化率35.50%容积率6在售公寓在售A栋为酒店式公寓，主力47、54、91精装修，折后均价16000元/平。享有按时签约、一次性付款98折，按揭99折优惠。在售写字楼在售D栋为办公写字楼，有87和145，折后均价为14500元/平。 项目介绍升龙汇金中心47平米、A户型一室一厅一卫精装修公寓户型图1、建筑面积约47平米，套内面积31平米左右2、得房率：67%左右3、户型层高：3.3米4、户型分析：优势：户型方正面宽4.4米，舒适度较

14、高阳台赠送一半面积，利用率较高VIP中央空调，分户计量、自主调控、节能环保天然气入户子母门交付劣势：开放式厨设计，油烟问题严重升龙汇金中心54平米、B户型、一室一厅一卫精装修公寓户型图1、建筑面积约54平米，套内面积约36平米2、得房率：67%左右3、户型层高：3.3米4、户型分析：优势：房间布局合理，利用率较高功能区隔分明，休息娱乐及工作区独立布局紧凑，功能划分明确劣势：开放式厨房，吧台设计升龙汇金中心精装修公寓户型图90平米、C户型1、建筑面积：90.65平米，套内面积60.03平米2、得房率：67%3、户型层高：3.3米4、户型分析：优势：双阳台设计动静分离户型方正劣势： 餐厅客厅在一起

15、，没有独立餐厅海峡云谷项目&写字楼效果图海峡云谷项目概括项目名称海峡云谷-写字楼项目地址扬子江大道399号联系人刘通-（同策）联系电发商南京海峡城开发建设有限公司均价13000元/平米区域/板块河西/建邺区代理商新联康、新景祥、同策产权年限40年装修情况毛坯交付，空调需另配占地面积323万 （项目总占地）建筑面积28.7万 （仅写字楼）物业类型写字楼总层数5层（3号楼）、24层（云谷2号）物业费写字楼4元/平/月物业公司台湾捷正物业得房率64%销售面积38-1000平米单层面积单层面积2225元/平米车位数1300个，近100个/净层高一层5.6m，2-4层4.8m，

16、5-24层3.9m运营时间待定商业商务配套五星级酒店、国际会展中心、大型购物中心、智慧居住社区、医疗、教育设施在海峡云谷户型图及办公样板间南京秦淮板块涟城紫荆国际广场涟城项目效果图办公效果图商铺效果图涟城项目区位图涟城项目概况项目名称涟城项目地址南京市建邺区怡康街与西城路交汇处开发商长江实业集团均价16862元/平米（办公）区域/板块河西/建邺区代理商自销产权年限40年（办公），70年（住宅）装修情况精装修（高层）占地面积12万 建筑面积50万 物业类型住宅、写字楼、别墅、商业总户数1168（高层）物业费写字楼4元/平/月物业公司台湾捷正物业得房率80%（高层）容积率3单层面积单层面积2225

17、元/平米车位信息车位比1:1绿化率30%运营时间待定项目介绍地铁1、2号线，与规划中的7号线、8号线环伺左右，地段优越。建筑面积约350联排豪邸、约135-180精装高层华宅，更配以高端商务、时尚购物等配套，是主城珍稀综合性尊尚社区。涟城1、办公面积：主力面积约60-77平米，罕见户型面积只有32平米；2、整层面积：最大约1800平米；3、办公交付标准：毛坯交付4、办公得房率：73%5、户型分析优势：户型面积在做到极大极小的同时，能够保持每个单元的方正格局，保证可以随意组合或分隔，满足大中小不同类型企业的需求。办公室内装修效果图办公户型分析涟城商铺负一楼至三楼整层平面图1、商业地下一层：规划用

18、途为菜肉市场，建筑面积约2979平米2、商业一层：规划用途有综合超市、熟食小吃中心、销售商业，总建筑面积约1959平米3、商业二层：规划用途有综合超市、文化娱乐设施、熟食小吃中心、销售商业，总建筑面积约2088平米4、商业三层：规划用途有综合超市、文化娱乐设施、熟食小吃中心、销售商业，总建筑面积约2095平米紫荆国际广场项目概况紫荆国际广场为小规模综合体项目，项目定位为家庭式休闲购物社区，业态覆盖零售、餐饮、超市和儿童主题商业。D栋：酒店B栋A栋C栋产品规划：项目规划有A、B2栋酒店式公寓、1栋办公公寓C幢、1栋四星级酒店D幢。项目主体为地下两层，地上九层，地上部分约5.57万平米，地下部分3

19、.8万平米。其中地下负二层为停车场，负一层至地上二层为商业，三层及以上为公寓。A、B：南面47，总价120万左右，北面40，总价90万左右；去年开始卖的。C：50，西南侧顶楼又凹进去的阳台（46），总价120万，东北侧总价110万，相差10万。今年开始推的。3.6米的平层分布：C幢6、7层，A幢的8层；预计1.8万/价格优惠：全款1.5万，按揭1万，经理优惠1万明用水电紫荆国际广场精装修交付标准项目概况项目名称紫荆国际广场项目地址紫荆花路与卡子门大街路口，宜家家居斜对面，紧邻仁恒翠竹园区域/板块城南/雨花台开发商南京康益房地产开发有限公司占地面积28901 代理商南京壹亩田广告文化传播有限公司

20、建筑面积86987 （商业2.8万米）建筑类别小高层（12层）装修情况精装修产权年限40年（酒店公寓）主力户型40-50总户数589户物业类型公寓、商铺物业费3元/平方米/月容积率1.99物业公司仁恒物业总户数589户车位信息666精装修交付标准开关品牌PHILIPS水槽GEBERIT电梯Schindler室内空调三菱空调油烟机方太入户大门富耐紫荆国际广场营销推广仁恒物业、小户型、低总价是项目主打价值点，但表现形式较松散，缺少贯穿主题，实际推广效果一般。2013年11月投放时间设计画面推广评估主推内容130万总价、50精装小户型2014年2月88万总价2014年3月88万总价、宜家、全明小户型

21、2014年5月地铁、富人区、90万总价2014年11月主推仁恒物业和69万总价，实际噱头太重，有欺诈嫌疑仁恒物业、花神湖、4.8米挑高、69万总价2015年2月商业和物业价值点成为主推内容仁恒物业、69万商业街推广分析： 紫荆国际公寓在市场上无大型营销推广，主要以网络硬广、软文和项目自身围挡为主，推广上主打低总价，实际推广影响力和吸引力不够，实际客户覆盖面仅限于项目周边。紫荆国际广场项目定位和客群分析客群： 客户主要以自住为购房目的，因此大多为周边人群，与项目仅一路之隔的住宅产品：仁恒翠竹园项目以及雅居乐客户居多。周边地缘性客户占比高达60%，雨花区占比达35%，其他区域客户较少，仅占5%；

22、客户年龄多介于35-50岁之间，多为附近居民和父母分居购买，或者是给父母购买作为养老居所。展点位置：3号线卡子门地铁站（7月中旬）投资收益无保障是客户未成交的最大原因，占比28%；此外，紫荆国际公寓产权仅剩27年，产权问题也是客户关注重点，因此未成交客户占比25%；商业无吸引力、首付太高也是客户未成交的重要原因。紫荆国际广场商铺概况： 总建面积约2.8万平米，地下负一层至地上二层，层高均为6米，未分割，整层面积7000-8000平米，单层出租，可根据业主需求自由分割，无大小限制。运营模式： 只租不售，开发商统一招租，负一层租金4.5-5.5元/平米/天；一层租金5.5-6元/平米/天；二层租金

23、3-4元/平米/天。业态划分： 负一层以餐饮、超市、零售业为主；一层以特色餐饮、精品零售业为主；二层以儿童主题区及休闲娱乐、美容会所以及少量餐饮业为主等。 已引进BHG购物中心、孩子王、新杂志咖啡、85度C、COCO奶茶、元祖、热风、屈臣氏、漫和牛排、奶酪时光、可拉玩具城、瑞思教育、克丽缇娜美容、鱼火锅等商家。紫荆国际广场公寓产品分析公寓产品兼顾投资与自用，4.8米，整层分割，样板间装修标准对客户较有吸引力，但仍存在较多不足，是本案可以超越点入户门处采用3米政策层高，避免了4.8米分割后给客户的遗言压抑的感觉，但是，这种实质挑高做法占用了二层空间受一层入口挑高影响，此处床为实心，占用了部分收纳

24、空间此户型缺陷：有一个横梁赞成领尚产品为小户型，酒店式公寓，价格低，仅为周边住宅价格的0.50.65，65年产权，对附近上班族具有较强吸引力。单栋建筑，共25层，1、2层为2000的社区商业配套，3-25层为65年产权的精装酒店式公寓，民用水电。项目概况赞成领尚地理位置秦淮区双桥门宏光路（宏光机械厂北侧）开发商南京赞成房地产开发有限公司价格均价18000元/产品规划项目共一栋楼，25层， 1-2层为商业，3-25层为公寓。商业层高一楼4.2米，二楼4米，公寓层高为3米，每层18户，4部电梯，民用水电，五燃气。建筑面积26412平方米（商业约2000平米）占地面积4593 平方米产权65年容积率

25、4.8车位信息153主力户型40、63、93项目概况赞成领尚项目概况2010年11月11日首开，总计458套，库存190套，均价15908元/客群分析： 客户主要以自住为购房目的，因此大多为周边人群，周边地缘性客户占比高达60%，雨花区占比达35%，其他区域客户较少，仅占5%； 客户年龄多介于35-50岁之间，多为附近居民和父母分局购买，或者是给父母购买作为养老居所。南京河西奥体CBD板块雨润国际广场洲际行政公寓新地中心世界贸易中心雨润国际广场洲际行政公寓项目鸟瞰图7层商业裙楼-中央商场涵月楼酒店在售公寓甲级办公项目介绍：项目规划7层的商业裙楼、南北两栋最高27层的L型塔楼，是集超五星级酒店、

26、购物中心、洲际行政公寓、国际5A办公等高端业态于一身的顶级城市综合体、河西中央商务区门户地标。其中，超五星级涵月楼酒店、中央商场河西店已正式进驻并均在年内开业，雨润国际广场也将由此成为河西中央商务区首家投入运营的城市综合体。雨润国际广场洲际行政公寓项目介绍项目名称雨润国际广场洲际行政公寓项目地址建邺区江东中路235号，梦都大街与江东中路交汇处南侧开发商江苏润地房地产开发有限公司均价25900元/平米起，所剩房源37000元/平米起区域/板块河西/建邺区代理商自销产权年限65年（住宅）装修情况精装修，包含软装、硬装占地面积2.1万 建筑面积23万 物业类型住宅、写字楼、商业总户数416（高层22

27、层）建筑设计香港华艺景观设计香港贝尔高林酒店室内设计美国BAMO公寓室内设计新加坡WILSON得房率63%（高层）酒店管理嘉佩乐九点亚太集团Capella整层面积单层面积2225元/平米容积率6绿化率30%开盘时间2013年9月项目首开时间2013年9月，可售套数433套，成交192套，去化率44%；项目近期去化情况：2015年6月认购4套，签约8套；雨润国际广场洲际行政公寓项目价值点分析1、地段：项目位于河西CBD政商核心2、交通：2号地铁-奥体东站-4号出口3、学区：优质双学区-：新城小学 、新城中学、南外河西分校（建设中）4、开发商品牌：雨润地产5、产权年限：65年，可落户6、产品：55

28、-143平米豪装现房，精装标准7500元/平米，拎包入住7、配套：中央商场河西店，引入星巴克、金吉鸟健身房、幸福蓝海影城。涵月楼酒店：中西餐厅、宴会厅、恒温泳池、健身房等。8、装修配置：新风系统、智能灯光窗控系统、镜面防水卫星电视9、品牌展示：汉斯格雅、杜拉维特卫浴配置；特灵、西门子、索尼等家电。雨润国际广场洲际行政公寓销售政策1、全民经纪人：房款总价千分之六的推荐奖励2、公寓托管：与美国斯维登合作进行3年托管与租赁服务3、在售面积55-143，均价32000元/，3年返租， 6%收益，返租均价25900元/，月度保底6000元收益，首付32万起。雨润国际广场洲际行政公寓户型优劣势分析1、户型

29、面积：55平米2、户型信息：一室一卫一厅3、套内面积：约36平米4、得房率：约65%5、户型分析：优势：特灵、西门子、索尼家电、厨电融合；汉斯格雅、杜拉维特系卫浴配置；新风系统、24小时热水系统、可接受境外频道的电视系统；大面积落地窗，专配智能灯光与窗帘控制系统。户型劣势：得房率低，且A1-5户型开间较小，舒适度较低。面积：55平米面积：55平米新地中心项目鸟瞰图项目名称新地中心项目地址南京市建邺区庐山路188号开发商南京阳光新地置业有限公司产品类型5A写字楼区域/板块河西/建邺区户型面积单层面积3000平米，户型面积200平米以上建筑面积二期写字楼：6.5万平米总层数6-25层（写字楼）占地

30、面积层高二期写字楼：2.8米物管机构青岛雅园物业物业费18元/平/月电梯12部进口三菱电梯空调南京首创递送风空调系统停车位1400个商业配套在建商业裙楼1-5层一期入驻情况汇丰银行、永丰银行、友邦保险、中英人寿、直钱支付、丘博保险、平安保险等，以及其他世界500强及国内外知名的大型企业总部，如三星电子(中国)研发中心、中化石油、雪佛龙、通用汽车、安永会计事务所、华润（专题阅读）电力项目介绍新地中心总建筑面积约28万平方米。一期10万平方米写字楼；二期18万平方米，其中地下三层5万平米是车库和设备用房，地上五层6.5万平方米是商业，平均每层1.3万平方米，不分割销售，做大商业运营。地上六至二十五

31、层是写字楼共计6.5万平方米。新地中心项目介绍新地中心二期一层商业平面图新地中心二期二层商业平面图新地中心写字楼整层平面图序号建筑面积套内面积得房率116010364%218211764%322114264%423415064%532120664%634222064%办公产品情况：1、产品去化率达60%；2、成交均价：19540元/平米；3、在售办公产品面积：160-350平米；4、成交情况：7月1日-12日，认购套数1套，签约0套；5、办公产品定位：以体验式、感受式为主的智慧化服务式办公产品 。河西-清江清江苏宁广场清江苏宁广场项目鸟瞰图&区位图1、低区：8-20层，办公产品，建筑面积约66-69平米。卖点：精致双层小户，创意复试办公。2、高区：22-34层，办公产品，建筑面积约149平米。卖点：双层空间，大开间会议室，双层双卫设计。项目负一楼预留9号、13号线双地铁通道入口。清