房地产市场波动及房地产企业投资决策的影响研究

1、摘要房地产市场在进展过程中客观地存在着波动的现象，分析房地产市场波动，不但具有理论上的开拓意义，而且在实践中有助于引导房地产市场的主体投资者、开发商进行投资决策。房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接阻碍开发项目能否顺利进行。如何运用房地产市场波动理论指导投资决策，是决策者迫切需要解决的难题。本文旨在从房地产市场波动的角度探讨房地产投资的决策方法，以降低投资风险。其中要紧针对房地产市场波动阻碍下的投资决策行为为研究内容，并最终以决策者把握房地产市场波动规律进而选择合适的机会来合理制定房地产投资打算为研究的目的。文章的第一部分是介绍论文的研究背景、研究意义、理

2、论综述、研究方法以及数据来源。第二部分是对房地产市场波动理论的回忆，首先通过回忆前人的研究成果，来寻求理论的支持。其次对房地产市场波动的相关理论进行了阐述和总结。这对以后论文的研究做了理论上的铺垫。第三部分要紧通过回忆房地产市场的进展历程及对不同时期的特点进行分析，并同时运用所选择的指标反映出市场运行的轨迹，最终找出阻碍房地产市场波动的缘故，这为以后分析与预测房地产市场的波动趋势做了必要的预备。第四部分要紧对房地产市场波动的趋势进行分析，通过对2007年房地产市场现状的分析为2008年的趋势分析做铺垫。最后应用定量分析的方法对房地产市场的走势做进一步分析，并对2008年房地产市场是否出现拐点做

3、出推断。第五部分要紧是依照房地产市场的进展趋势对房地产企业的投资的阻碍和如何依照其进展趋势针对性地做出合理的投资策略。该部分在实际研究中，以万科集团这种具有代表性的大规模企业为研究对象，应用SWOT分析工具为其以后的进展提出了一些策略性的建议。本文对房地产市场波动及其对房地产企业投资策略的阻碍研究，要紧有以下几点结论:第一，房地产市场从打算经济时代转向市场化时代的过程中，市场中的经济活动对国家政策敏感程度是一个由强到弱的过程;房地产市场的成熟不仅包含了投资者掌控风险的能力较以往更为理性，而且市场中的需求数量的增多及购买能力的增强也是促使房地产市场走向成熟的关键所在。第二，政府行为起到了调节市场

4、平衡的作用。第三，心理预期对房地产市场的阻碍也特不关键，由于在房地产商与购买者之间存在沪石家庄经济学院硕士学位论文一个信息猎取的过程，而传递这一信息的媒体，则左右了购买者心理预期。第四，2008年及今后的几年里房地产市场有可能出现拐点。针对以上的分析结果，笔者要紧从关乎企业进展的几个方面提出了一些政策建议，要紧包括:第一，就从紧的货币政策而言，企业将要解决资金供应的难题，如:整合资源扩大合作，缩小投资规模，创新融资方式等差不多上需要函待解决的。第二，扩大土地储备数量，投资重点应转移至二、三线都市。第三，配合政府做好廉租房与经济适用房的社会工作。这不仅有利于房地产市场健康进展，而且还有利于百姓的

5、生活质量，从而能够促进社会的稳定与和谐。关键词:房地产市场;波动;趋势;预测;投资策略摘要Abstract111theProeessofdeveloPmentofreal一estatemarket，there15flunetioninthemarket.Analysisoftherealestatemarketfluctuations，notonlywiththePioneeringtheoretiealsignifieance，butinPraetieewillhelPguidethemainbodyoftherealestatemarket-investorsanddevelopersfo

6、rinVestmentdecisionsRealestateinVestmen(decision一makingProeessasawholerealestatedeveloPmentinkeydeeision一makingrationalandseientificwilldireetlyaffectdeveloPmentProjeetseanProeeedsmoothly.Howtousetherealestatemarketfluctuationstheorytoguideinvestmentdeeisions，Poliey一makersurgentlyneedtoaddressthePro

7、blem.ThisPaPeraimstofluetuationsintherealestatemarketfromthePersPeetiveoftherealestateinvestmentdeeision一makingmethodstoreduceinvestmentrisk.Mostofthemwereagainsttherealestatemarketundertheinflueneeoffluetuationsintheinvestmentdeeision一makingbehaviorforresearehand，ultimately，Policy一makerstograsPthel

8、awoftherealestatemarketfluetuationsinturnehooseasuitableoPPortunitytodeveloPareasonablerealestateinvestmentPlansforthePurposeofthestudy.Theartiele15tointroducethefirstPartoftheresearehbaekgroundPaPers，researchsignificance，theoretiealsynthesisofresearehmethodsanddatasourees.TheseeondPart15therealesta

9、temarketfluctuationsofthereeall，firstofallthroughtheresearchaehievementsoftheirPredeeessors，toseekthesuPPortoftheory.ThiswasfollowedbytherealestatemarketfluetuationsrelatedtothetheoryexPoundedandsummeduP.Thisthesisontheresearchdoneafterthetheoryofforeshadowing.hethirdpartoftherealestatemarket，mainly

10、throughthedeveloPmentProeessandtheeharaeteristicsofthedifferentstagesofanalysis，andatthesametimechosenbytheuseoftheindieatorsrefleettheoPerationofthemarket，5trajectory，theultimateimPaetontherealestatemarketfluctuationstoidentifythereasonsforthisforlateranalysisAndforecasttrendsintherealestatemarketf

11、luetuationsmadethenecessaryPreParations.FourthsomeofthemajorfluetuationsintheProPertymarkettrendanalysis，by2007thestatusoftherealestatemarketanalysisforthe2008trendanalysis.FinallytheaPPlieationofquantitativeanalysismethodoftherealestatemarkettrendsforfurtheranalysis，andin2008therealestatemarkettode

12、terminewhetheraturningPoint.PartVoftherealestatemarketarebasedmainlyonthedeveloPmenttrendoftherealestatebusinessandhowtheimPaetofinvestmentinaeeordancewithitsdeveloPmenttrendoftargetedareasonableinvestmentstrategy.ThePartintheaetualstudy，toWankesueharePresentativegrouPoflarge一sealeenterpriseforthere

13、seareh，aPPlieationSWOTanalysistoolforthefuturedeveloPmentofanumberofstrategieProPosals.InthisPaPer，therealestatemarketfluctuationsintheProPertybusinessanditsimPactoninvestmentstrategies，mainlyhavethefollowingeonelusions:first，therealestatemarketfromthePlannedeeonomyera，theeraoftransitiontoamarketint

14、heProeessofeeonomicaetivityinthemarketonsensitivenationalPolieies15adegreefromweaktostrongProeessofmaturerealestatemarketnotonlyincludestheabilityofinvestorseontrolmorerationalthanbefore，butthemarketdemandandtheinereaseinthenumberofthePurchasingPower石家庄经济学院硕士学位论文.oftheinerease15alsototherealestatema

15、rkettomatureThekey.Second，theGovernmentofmarketregulationhasPlayedabalancingrole.Third，thePsyehologicalexPectationsoftheimPaetoftherealestatemarket15alsoveryerueial，beeauseintherealestateagentandabuyerexistsbetweenaeeesstoinformationProeess，andeonveythisinformationtothemedja，aboutthePurchaseofthoseP

16、sychologicalexPectations，Fourth，in2008andfutureyearstherealestatemarketlikelytobetheinfleetionPointTheresultsfortheaboveanalysis，theauthorrelatesmainlyftomtheareasofenterprisedeveloPmentmadeanumberofPolieyrecommendations，ineluding:first，fromthetightmonetaryPolicy，thecomPanieswillsuPPlyfundstosolveth

17、eProblems，suehas:integrationofresoureestoexPandeooPerationAndna仃owtheinvestmentsealeandinnovativefinancingmethodsareneededtoberesolved.Second，toextendthenumberoflandreserves，theinvestmentfoeusshouldbetransfe仃edtotheseeondandthirdlineeities.Third，withthegovernmentintheeeonomyandthelow-eosthousinginso

18、eialwork.This15notonlycondueivetothehealthydeveloPmentoftherealestatemarket，butalsoeondueivetoPeoPle，5qualityoflife，therebytoPromotesoeialstabilityandharmony.Keywords:Real一estatemarket:Flunction;Trend:Proeasting:InvestmentStrategyIV目录目录摘要.，二，.，.，.，.，.，.1Abstract.认.卜.111第1章绪论.，.，.，.，.，.，.，.一1-，.1研究背景

19、与意义，、.:.卜.。，一卜1.2国内外研究现状.，.，.，.，.，一3-1.3研究内容.，.-.、.，.，.，.一5-1.4研究方法.、.，.一5-1.5相关概念界定.，.一6-第2章房地产市场波动的理论分析.、，.，一8-2.1经济周期与房地产市场周期理论.、，.一8-2.1.1经济周期理论.，.一8-2.，.2房地产市场波动理论.一9-2.2房地产市场的供求分析.、一13-2.3小结.，.，.，.一15-第3章我国房地产市场波动的实证研究，.，.一16-3.1我国房地产市场的进展历程及特点.，.，.，.一16-3.2我国的房地产市场波动轨迹及特征.卜.，.一21-3.2.1指标选取.，.

20、一21-3.2.2我国房地产市场的波动轨迹.一22-3.2.3我国房地产市场波动的特征.一23-3.3房地产市场波动的阻碍因素分析.，.，.一24-3.3.1我国房地产市场波动的内部因素分析.，.一25-3.3.2我国房地产市场波动的外部因素分析.一27-3.4小结.，.，.一32-第4章我国的房地产市场现状及趋势分析.，.一34-4.1我国的房地产市场现状.，.一34-4.1.1宏观经济与政策环境.一34-4.1.2房地产市场供给现状.一35-4.1.3房地产市场需求现状.，.4.一36-4.2房地产市场波动的趋势分析.，.一37-4.2.1房地产市场的供给情况分析.一37-.4.2.2房地

21、产市场的需求情况分析.，一42-4.2.3房地产市场需求与供给的综合分析.一44-4.32008房地产市场进展趋势预测.，.一45-4.3.12008年宏观政策环境预测.一45-4.3.22008年房地产住宅市场预测.，.，.，.，.，二，.一45-4.4小结.，.一46-第5章房地产市场波动对房地产企业的阻碍及企业的应对策略.一47-5.1房地产市场波动对房地产投资的阻碍因素分析.一47-6.1.1宏观经济变动对房地产企业的阻碍.，.一47-石家庄经济学院硕士学位论文毕卿里旦旦旦早里早旦早早旦旦旦早5.1.2现金流对房地产企业的阻碍.一48-5.1.3土地成本对房地产企业的阻碍.一49-5.

22、1.4心理预期对房地产企业的阻碍.一49-5.1.4政策因素对房地产企业的阻碍.，.一50-5.2基于Swo丁的房地产企业应对策略分析.一50-5.2.1SWO丁分析方法.、.，.一50-5，2.2SWO丁分析方法的实际应用.一51-5.2.32008年万科集团进展建议及展望.一55-5.3小结.一55-参考文献.一57-攻读硕士学位期间发表的论文和科研情况.一61-第1章绪论第1章绪论研究背景与意义房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并月因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩一张时期，周而复始、循环往复，山此构成房地产市场波动现象，依照发达国家或地区的

23、经验，每个国家或地区房地产、卜的进展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业进展过程也存在着明显的周期波动特点。那么中国的房地产周期波动的特点是什么?如何来描述这种规律?以及能否依照这种波动规律，对今后一个时期内的房地产进展趋势做出预测，这些差不多上研究房地产周期波动所要解决的问题。另外，2005年房地产市场出现了过热的现象，房价一直攀升，居民排队购房;房地产市场中的投资者或企业鱼龙混杂、良荞不齐，一些闲散资金及国内与国外的非房地产行业的资金都纷纷投入到中国的房屋建设中，出现了混乱的局面。2005年一2007年政府相继出台了一系列的相关法规与政策来抑制这种局面所

24、带来的不利于国民经济健康进展的不稳定因素，给房地产市场“降温”。这一方而对稳定房地产市场特不有利，但另一方illj，对一些正规的房地产企业来讲，却会受到专门大的影l响。如何规避风险?如何令企业健康进展?也是需要进一步研究与分析。房地产业是国民经济的一个重要产业，房地产业的进展与国民经济的进展紧密相关，充分认识它的地位和作用，对研究房地产业经济运行的规律性和促进房地产业更好的进展具有重要总义。1、房地产业在国民经济中的地位第一，房地产业是国民经济的基础性产业，房地产是社会经济活动的差不多要素和场所，从事房地产开发经营势必会成为国民经济中不可替代的产业。第二，房地产业又是国民经济的先导性产业，该产

25、业具有产业链长、关联度大的特点，能够直接或间接地带动相关产业的进展。在房地产开发建设中，仅住宅建设需要的建筑材料和零部件就达2000种以上。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长。第三，房地产业同时也是国民经济的支柱性产业。目一前，我国房地产业得到迅速的进展，有统计讲，全国房地产投资占全部投资的比重高达18%，一些地点房地产投资占其总投资的比重高达50%以上;房地产业占据GDP的比例日趋升高，谢国忠估石家庄经济学院硕士学位论文.甲.，.鱼鱼鱼旦旦旦旦旦旦旦，.旦旦旦旦旦一旦旦旦旦旦旦旦旦计，中国房地产业对GDP直接、间接的贡献率达1/3，地点

26、政府收入中的25%一35%来自土地销售、房地产税费以及其他渠道的房地产业利润。不仅如此，房地产业还能带动钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具等行业的进展，房地产业在建筑设计、交易评估、咨询服务、物业治理等方面，更有利于新材料新技术的汲取和发明。2、房地产业在国民经济中的作用第一，房地产业的进展有利于产业结构的升级目前我国三大产业的增加值结构，与相同进展水平的国家相比存在着较大的结构偏差。这种结构偏差要紧表现在两个方面:一是第二产业的比重较高，二是第三产业的比重较低。因此我国三大产业的结构调整的要紧任务确实是大力进展第三产业。其中房地产业确实是一个重要的产业。房地产业的进展，不仅为第二

27、产业的产品结构优化带来机遇，也为第三产业的进展带来更多的需求空间。第二，房地产业能带动经济的进展罗斯托的起飞理论和增长时期理论认为，人类社会的进展可划分为六个时期，由传统社会向工业化社会的转变是“起飞”时期，在以后的每个时期都应有“主导产业”的进展和带动。我国己进入工业化进展的加速时期，这一时期是房地产业作为支柱产业的形成时期，各产业的进展需要房地产业的快速进展，房地产业的进展也将对经济的进展起到巨大的推动作用。第三，房地产业能够优化都市消费结构住房消费是居民消费中的最重要组成部分。在传统的经济体制下，我国住房实行的是实物性、行政性分配政策，人们对住房消费没有选择的自由，因此无法形成合理的消费

28、结构，个人消费支出中，住房消费支出所占比重极低，同发达国家存在着专门大的差距。随着经济的进展、居民收入的提高和住房制度改革的深化，个人购买住房己成为热点，住房消费在个人消费中的比例不断扩大，我国城镇居民逐渐成为住房消费的主流。第四，房地产业的进展能够带动就业据统计，中国房地产从业人员从1978以来一直呈上升趋势，1978年为31万人，1990为44万人，1997为54万人，到2006年增加到160万人。与此同时由于房地产业的产业联动性，能够带动相关产业同时增加就业机会，尤其表现在建筑业就业人数的极大增加。建筑业是劳动密集型产业，汲取劳动力的容量专门大，随着房地产业的发展，建筑业的就业人数有了专

29、门大的增加。据统计，我国建筑业从1980年到2000年，职工人数由982.7万人增加到2740.9万人，在全社会就业人数中的比重相应也有专门大的提高。据研究结果显示，房地产业每增加1名职员，可带动相关产业增加2名员第1章绪论工，这对缓解就业及企业下岗压力，促进下岗职工再就业起了重要作用。第五，房地产业的进展能够促进我国上地资源的优化配置长期以来，我国都市土地无偿使用，土地供应失控，使用结构不合理，土地白费l区仁。进展房地J报业，全面实行土地有偿使)出!jJ度，规范土地交易行为，有利一l抑;jlJ_卜地无限制的需求，同时也有利于优化L地利用结构，实现土地资源的优化配改，保证卜!民经济的健康进展。

30、囚此，房地产业在国民经济进展中是荃础，l:、先导性和支柱性产业。与房地产业在国民经济中所处的地位相适应，房地产业还具有优化产业结构、优化消费结构、带动经济进展、带动就业的作用。研究房地广业的进展规律在现时期是尤为重要的。缅妞上所述，研究房地产市场波动的规律，并预测其以后的走势对房地产企业来讲是至关重要的。首先，能够依照市场的进展状况积极地调整企业以后的进展战略。其次，在强硬的国家宏观调控背景下，如何在市场中取得竞争优势。再次，如何让诸多的房地产企业理性地面对房地产市场。这些问题都需要在研究中给予分析，这不仅关系到房地产一b场健康进展，雨且还关系到百姓生活的诸多问题与社会的稳定、和谐。1.2国内

31、外研究现状国外房地产市场周期研究首先产生于1929年大萧条后的美国，通过七十多年的积淀，形成了众多的成果。Pritchett(1984)分析了1967一1982年间国民经济对房地产市场周期的阻碍，试图从房地产现金流量中找出一个关键变量来反映周期的变化。得出的结论是，当房地产市场周期达到峰值时，需求领先于供给，而当房地产市场周期降至谷底时，需求滞后于供给:同时标识房地产市场周期的最佳变量是空置率。通常，空置率在衰退时期达到专门高的水平，在扩张时期逐渐下降，在房地产市场周期的顶峰达到最低点。Mueller和Laposa1994年建立了一个模型，用于分析美国要紧都市房地产市场空置率的周期性变动。得出

32、结论是不同区域的房地产市场表现了不同的行为。周期时期、振幅和时刻在多大程度上不同或相反，收益和风险就会在多大程度上不同。在P油rrsA，RoulacSE和BomwL的文章中通过对景气循环的特征研究中发觉不同的房地产在不同的时期表现是不一样的。Kaiser(1997)研究了房地产长周期。比较了房地产总收益率与机构房地产投资回报率、以及建筑、就业、通胀、利率和股指等经济变量的关系，发觉了长为30年、50一60年和几百年的房地产市场周期。以上文献关注于都市层面的房地产市场，分析了房地产市场周期波动的都市互异石家庄经济学院硕卜学位论文巨旦旦旦旦旦旦组奥旦照旦旦旦旦照性，类型互异性，并建立模型应用于投资

33、决策。随着20世纪80年代初开始的都市土地使用制度改革和城镇住房制度改革逐步推进和深化，我国房地产业逐渐产生和进展起来。在此期间，房地产业的进展速度和对国民经济的贡献及对其他产业的阻碍有目共睹。由于我国房地产市场自1998年开始步入市场化，由于历程较短仍尚未形成明显的周期，因此国内对房地产市场周期及房地产投资决策的研究还处在比较初级的研究时期。目前，国内有关房地产投资决策的理论研究尚处于探究时期。国内学者对房地产经济及房地产投资决策的研究要紧通过以下三种手段和途径:借鉴国外理论、系统研究和非系统研究。早期多以借鉴和翻译欧美市场化国家关于房地产投资、经营的文献和论著为主，这方面代表性的译著有:龙

34、胜平等人翻译的美国学者GlaylonE.creer和MiehaelD.Farrell的专著InvestmentAnalysisForRealEstateDeeision(房地产投资决策分析)，该译著从房地产市场分析入手，以贴现现金流量分析为基础，重点介绍了美国房地产的投资决策指标和投资风险的定量表达方法，对国内房地产投资决策研究具有一定的参考价值。类似的译著还有葛孚光译的房地产投资盈利技巧一书，该书介绍了投资、经营房地产实物和金融的一些技巧和方法。另外，途艳若、张令东、任国军还翻译了美国南方卫理公会大学房地产教授威廉姆.B.布鲁格曼和印第安纳大学房地产教授杰夫瑞.D.费雪在房地产领域的著作Re

35、alEstateFinaneeAndInvestment(房地产融资与投资)，涵盖了住宅房地产融资、收益型房地产融资、项目融资投资以及房地产资本市场和证券等方面的内容，进一步加深了潜在经济因素对房地产风险及价值重要性的探讨。而国内有关房地产市场波动及房地产市场投资决策的论文中，有关研究房地产市场波动还要紧以研究房地产市场周期理论为主，王克忠(2003)提出依照房地产经济周期与国民经济周期既有一致的方面，又有自己的特点，在社会主义制度下运用打算机制缓和、减轻这种周期性波动，延长经济进展的扩张期的论点。包宗华(2005)通过对日本的房地产市场泡沫的比较研究得出结论并对房地产泡沫的“破裂论”给予反驳

36、，通过对“泡沫”问题的对比研究后更加稳定了中国的房地产市场。还有的研究是通过对我国房地产市场周期的规范分析和实证分析，从合理实施宏观调控政策的方面入手。在研究依照房地产市场进展状况制定投资决策的成果中，有些学者是从房地产投资决策的某一方面即从投资机会的角度入手研究，如:马思新(2002)通过定性和定量方法分析了房地产市场的泡沫预警模型并提醒开发商在做出投资决策之前一定要充分把握市场信息;张红(2004)在房地产景气循环与周期的研究中提醒投资者要考虑房地产景气循环的阻碍从而获得较高的投资收益或较低的投资风险。本文要紧通过第l章绪论旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦研究阻碍房地产市场波动的要紧因素，

37、来分析引起市场波动的因素之间的内在关系来找出房地产市场波动的规律。并同时确定房地产市场的波动趋势，然后讨论在趋势的影I响下，房地产企业如何做出相应的投资决策。1.3研究内容论文以房地产市场波动和房地产企业为研究对象来研究房地产市场波动及其对房地产投资策略的阻碍研究。论文包括一下5个内容:第一部分是介绍论文的研究背景、研究意义、理论综述、研究方法以及数据来源。第二部分是对房地产市场波动理论的1司顾，西方的经济学家对经济周期和房地产周期的研究较早，产生了许多优秀的理论成果。首先通过回忆前人的研究成果，来寻求理论的支持。其次对房地产市场波动的相关理论进行了阐述和总结。这为以后论文的研究做理论上的铺热

38、。第三部分要紧通过回忆房地产市场的进展历程及对不同时期的特点进行分析，并同时运用所选择的指标反映出市场运行的轨迹，最终找出阻碍房地产市场波动的原因，这能够为以后分析与预测房地产市场的波动趋势做必要的预备。第四部分要紧对房地产市场波动的趋势进行了定量分析，首先通过对2007年房地产市场现状的分析为2008年的趋势分析做铺垫。然后应用定量分析的方法对房地产市场的走势做进一步分析，并对2008年房地产市场是否出现拐点做出推断。第五部分要紧是依照房地产市场的进展趋势对房地产企业的投资阻碍和如何根据其进展趋势针对性地做出合理的投资策略。该部分在实际研究中，以万科集团这种具有代表性的大规模企业为研究对象，

39、为其以后的进展提出了一些策略性的建议。1.4研究方法木文采纳要紧用定性的方法对中国房地产市场波动与其阻碍因素的相互关系进行具体分析，能够进一步了解中国房地产业市场波动的缘故。另外从供求关系角度，通过运用定量与定性的方法对中国目前的房地产市场进行了综合的分析，并预测以后的进展趋势。最后通过运用SWOT分析方法对万科集团的具体情况进行客观的评价与分析，并为其提供了一些针对市场以后的环境变化所应当做出的投资策略的建议。石家庄经济学院硕_l:学位论文1.5相关概念界定1、房地产市场波动与房地产周期房地产市场波动与房地产周期是既有区不又有联系的两个概念。从总体上看，房地产周期以房地产市场波动为差不多形式

40、，因而必定表现为房地产市场波动，这种呈现出周期特点的波动确实是房地产周期波动;但房地产市场波动并不必定全部都呈现出周期特点，除了房地产周期波动外，还存在其他波动形态如长期趋势、季节波动、随机波动等，因而并不一定都表现为房地产周期。也确实是讲，房地产周期能够称为房地产周期波动，但房地产市场波动并不一定都表现为房地产周期。2、房地产需求与房地产供给的概念(1)房地产需求的差不多概念依照需求的经济学含义，我们界定房地产需求为消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上情愿而且能够购买的房地产商品数量。这与经济学中所指的有支付能力的需求是相同的。一般情况下，房地产价格与消费者情愿购买的数量成反比，而收入与

41、需求成正比。由于房地产自身的专门性，决定了房地产需求具有以下四个特点:依照不同消费者对不同房地产类不及用途的需求，房地产需求能够分为生产经营性需求、消费性需求和投资性需求。生产经营性需求要紧是指各类企业机构对工业厂房、商业用房、办公楼等的需求;消费性需求要紧是指居民对各类住宅的需求;投资性需求是指作为一种价值形式储存的具有保值增值功能房地产需求。土地需求属于引致需求范畴。由于对住宅、厂房、商业用房及办公用房的需求而导致对土地的需求，土地作为房地产开发经营过程中的一种投入要素来使用，因此，土地的需求是一种引致需求。房地产需求的区域性差异明显。由于房地产本身的区域性特点，决定了一个地区的房地产需求

42、要紧来自当地居民和企业。由于不同地区居民和企业的消费能力和经济增长情况不同，导致房地产需求的区域性差异较大。房地产需求的消费者偏好差距较大。由于消费者的收入水平、受教育程度等的不同，使得房地产需求者的偏好差距较大。(2)房地产供给的差不多概念依照供给的经济学含义，我们界定房地产供给为房地产企业在某一特定时期内，在一定价格水平上情愿同时能够出售或出租的房地产商品数量。同样，由于房地产自身的专门性，决定了房地产供给具有以下两个特点:房地产供给的刚性。由于土地资源有限，同时在实行土地国家所有的制度下，第1章绪论旦旦照旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦绝绝口绝绝旦旦旦旦旦旦旦旦绝照旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦里旦旦

43、旦旦旦旦旦旦里绝绝绝绝绝巨巨旦旦旦口照绝旦里旦旦旦旦旦旦里里里里旦旦里作为房地产要素的土地供给由国家实行垄断供给，因此上地供给具有刚性的特点，土地供给的刚性导致了房地产供给的刚性。房地产供给的滞后性。由于房地产开发的周期较长，因此房地产供给存在时户d_!二的滞后性。就某一时点而言，市场上的房地产供给既有前期建成后投入币场的现实供给狱，也有卜在建设或立即建设的潜在供给。总体米讲，房地J、二洪给丫!下短期内变功小大。石家庄经济学院硕士学位论文第2章房地产市场波动的理论分析不论在国内依旧国外，房地产业在运行与进展过程扣都客观存在着周期波动循环的现象。从一般意义_L讲，房地产周期波功是房地产业在经济运

44、行过段中周)明性扩张与收缩的波动现象。只是，相关于经济学对经济周期的较为成熟的分析研究llij台一，房地产周期波动循环的分析与研究，差不多上还属于开拓性时期，特不是我困的房地产周期研究分析，能够讲还仅仅处于jF创时期。因为我国的房地产市场进展时期较短(1978年至今大约30年的时问)相关于国外较为成热的房地产市场来讲，不管从国内的相关理论和数据都相对一较少，因此为了研究我国房地产市场波动，仍需要对困外的房地产进展历程和相关理论有一个较为全而的认识。2.1经济周期与房地产市场周期理论经济周期理论的研究起步早于房地产市场周期的研究，因此国内外有关的研究成果大多都源于经济周期理论。经济周期理沦现有的

45、研究方法和基础理沦都能够作为房地产市场周期理论研究的专门好借鉴。2.1.1经济周期理论1、经济周期分类按照经济增长率的高低，经济周期能够划分为“古典周期”和“增长周期”。“古典周期”指的是经济扩张表现为绝对上升，经济收缩表现为绝对下降。“增一长周期”指的是经济增长率在扩张期呈上升趋势，在收缩期呈下降趋势，然而绝对水平并未下降。从时刻长短划分，经济周期能够分为长周期、短周期和中周期。按照周期时刻的长短，经济周期有以下几种类型:农业周期(蛛网周期)、基钦周期(存货周期40个月左右)、朱格拉周期(固定资产投资周期9一10年)、库兹涅茨周期(建筑周期巧一25年)、康德拉季耶夫周期(50一60年)。2、

46、国外要紧的经济周期理论从19世纪初期算起，西方经济学家对周期波动的分析与研究，迄今己有大约200余年的历史。在从不同角度对经济增长过程中周期出现的波动现象进行分析与研究过程中，形成了不同流派、侧重不同内容的经济周期理论。第2章房地产市场波动的理论分析蛛网周期理论:把产生经济周期的缘故归结于供给与需求之间存在的时滞因素，时刻不同，价格不一，市场围绕均衡位置产生周期波动。消费不足理论:储蓄不可幸免的超过“适度储蓄率”导致消费不足危机，由此产生了经济周期。、自理囚索理沦:人仃J对经济的顶期、偏好等卜观因索方l(l!的差异阻碍石投资支出，从而z甘z二产二经济周期。过度投资理论:代表性的观点一种是米切尔

47、的“实业经济周期理论”，对利润的追求引起了打张，继而成本的L涨导致利润率的一卜降，哀退使随之产zL。创新理论:提出大规模的扩张是山重大技术创新所提供的投资机会，由此带来的模仿过程使得经济走向过渡勺、一展，皆致哀退的)、二生。货币万i:义周期理论:货币供应的变化是总堰卜经济活动系列变化的要紧决定因索，货币需求与不稳定的货币供给之间的不协调是造成经济周期性波动的要紧缘故。政治经济周期理沦:政府为在选举，获胜而采取刺激经济的政策，_上几台后为弥补赤字而采取紧缩政策，山此产zL经济周期。周期大体_L与政策制定者的执政期相同。2.1.2房地产市场波动理论自改革J卜放以来，中国房地产业取得了令世人瞩目的成

48、就。1985年，全国城镇人均住房建筑面积仅10平方米，不到20年己翻了一番，2003年底己达23.7平方米。步入新的山.纪，伴随房地产tj场景气逐年_二扬，如何依照房地产市场周期波动规卡”和进展趋势，更好的指导投资决策己成为众多研究者及投资者关注的焦点。1、房地产市场波动的时期解讲房地产市场波动是L匕于供给与需求一协调不顺产生的。经济活动具有周期性，对空问的需求也呈周期性变动。而供给山于建筑时滞等缘故，往往落后于需求的变化，因此空置率和价格/租金就会产生波动。房地产一市场波动能够分为四个时期:扩张(expansion)、!父缩(eol:traetion)、哀退(reeession)、复苏(re

49、eove卿)。现以写字楼为例，对各个时期供给、需求、空置率、租金的变化进行描述。(l)复苏时期通常，最低点是在上一时期的过剩建设停止时出现的。在循环的最低点，空置率达到最高点，然后进入复苏时期。由于前一时期的新增建设或者是需求的负增长率，市场处于供给过剩。最低点过后，需求开始增长，来慢慢汲取现存的过剩供给，但这!寸的供给增长是不存在的，或者相当低。随着过剩供给的汲取，空置率下降，使得市场的租金率开始稳定。随着复苏时期的接着，对市场前景的看好使租赁者开始小步提升租金率。最后，地区市场达到其长期的平均空置率水平，这时租金增长率和通货膨石家庄经济学院硕士学位论文旦里里旦，旦，里典口里旦照粤里，旦目典

50、绝里旦旦里典里旦旦旦组里里胀率相等。(2)扩张时期第二时期是扩张时期，需求接着增长。当空置率下降到长期空置率之下时，表示供给开始紧张，租金开始快速上涨直到达到使收益足以刺激新的建设。在供给紧张，不LI金_匕涨的时期，开发商投入建设，然而由于建设时滞，需求的增长依旧比供给的增长快。历史上的房地产市场波动也表明扩张时期往往是专门长的过程。只要需求的增长率比供给的增长率高，空置率就一直下降。当需求和供给的增长率相同(平衡点)的时候，循环达到顶峰。在平衡点之前，需求比供给的增长快，在平衡点之后，供给比需求增长快。(3)收缩时期在平衡点之后，循环进入收缩时期。这时专门多的房地产市场参与者并不了解循环的顶

51、峰(空置率最低点)己通过去，仍然热衷于进行建设。在收缩时期，供给的增长率比需求的增长率要高，因此空置率又开始上升，逐渐接近长期平衡空置率。山于这时的供给过剩还小是太严峻，租金仍在上升。当新的供给越来越多的时候，租金增长缓慢下来。最后，市场参与者发觉市场差不多下滑，因此停止新的建设。然而由于建设时滞，供给仍在上升，因此空置率上升到长期平均空置率之卜，进入第四时期。(4)衰退时期第四时期是衰退时期。刚进入现在期时空置率低于长期平均空吕率，供给的增长率专门高，而需求增长率较低或者是负增长。在那个时期，出租者认识到，假如他仃J的租金不具有竞争性，就将失去市场份额，因此降低租金来获得租客，有时甚至收益只

52、能和成本相当。因此新的建设逐渐减少，当新建设停止的时候，市场达到最低点，边后需求又开始增长。2、房地产市场波动的形成机制在分析房地产市场波动形成机制方面，学者们借鉴了经济周期中的冲击一一传导机制来解释房地产周期波动的形成原理与波动过程，具体讲来，分为内部传导机制与外部冲击机制。(l)房地产市场波动的内部传导机制房地产市场波动的内部传导机制是指由房地产市场系统内部结构所决定，同时以滞后方式传递或扩散从而引发房地产市场出现波动的运行过程。其要紧传导机制有:乘数与加速数机制(房地产投资的增加，将通过乘数作用来增加房地产产出，增加的产出又会在加速数的作用下引发进一步的投资。如此反复循坏，产生连锁反应。

53、相反，投资或产出的突然下跌会以类似方式产生反面效应。)房地产业关联机制(要紧反映房地产经济系统内部土地开发、房屋开发、房第2章房地产市场波动的理论分析地产评估、房地产经纪以及物业治理业等各行业之间前向后向的“连锁效应”。)房地产市场机制(短期内房地产需求受收入上升政策鼓舞或乐观预期阻碍上升，而房地产供给差不多保持不变一一供小于求的非均衡状态一一价格大于价值一一供给被鼓舞大狱增加，需求囚价格上涨受到抑制一一价格回落直至供给与击求再次均衡。)房地产巨进展的卜限一一卜限缓冲机制(房地产市场扩张会受到几，乍要奈如二L地资源、人力资源以及资金等的约束，客观存在一个扩张上限;而房地产经济的收缩也存在卜限约

54、束。)(2)房地产外部冲击机制少芳地广外部冲击扫比日是指当来自房地产巾场系统以外的千扰或外部冲、行，在通过房地产一市场系统的内部传导机制的作用一下，一导致房地产市场系统发生运行趋势转折，或者使原来的运行趋势在运行水平或程度上发生变化。它包括:实际供给冲击、实际需求冲击、政策性冲击、体制变动补，击;宏观经济进展模式的变动;国际政治经济冲击。鉴于体制变动在我国房地产进展中的重要性，那个地点以体制改革为例，分析体制变迁对房地产经济的阻碍。假定房地产z!几产函数为Y=F(K，L，E)，式中K为房地产资本，L为房地产劳动力，E为体制变动量。假定随着体制改革的推进，房地产资木效率上升，同时房地产就业人数增

55、加，从而使得房地产业具备更为有利的运行空问。如图2一1所示，当体制改革因索从E()增至EI时，山于房地产资本增加、资本产出水平_L升，劳动力水平也相应上升，房地产生产函数从Y(K，L，E。)上移到Y(K，L，EI)。现在房地产总产出从Y。，上升到Y.，同寸在房地产生产函数作用下，资本与劳动量则从KL()，增加到KLI，从llJ一导致房地产总产出量进一步增加到Y:。在体制改革的冲击下，随着生产函数上移，使得房地产供给增加，房地产供给曲线向右移动，如图2一2所示，在房地产击求曲线保于左不变时，山于房地产供给增加，因此便会出现房地产需求不足(YZ一Y。)，进而导致房地产价格从P。下降，而房地产供给随

56、价格下降而逐渐减少。当房地产价格从P。降至P3时，房地产供给也从原来的Y:减少到Y3，与此同时房地产需求也随着价格下降而从原来的Y。增力l到Y3，因此房地产供求达到新的平衡点，原来存在的房地产需求不足量消逝。通过如此的分析，我们能够看到体制冲击通过房地产市场系统内部的传导机制，来阻碍房地产市场的变动。从对房地产市场波动的阻碍效果来看，外部冲击是波动的初始缘故或初始推动力量，并不直接决定房地产市场波动的周期性和持续性，只是通过内在传导机fjJJ而对周期的波幅、波长、波峰、波谷等产生叠加阻碍;内部传导机制尽管表现为外部冲击的滞后阻碍，但由于房地产市场体系是一个内生运动决定的单一累积过程，因而在本质

57、上决定房地产的差不多波动形态。第2章房地产市场波动的理论分析2.2房地产市场的供求分析房地产业的形成机制及产业IiJ部运行过程最终差不多上通过房地产市场的供求关系的变:力表现出来，房地产供给与击求关系的变动过程实际:确实是外部囚素冲:片与内部传泞机;jlJ的综合作用过程。对供给与i舒求的分析是经济学的一毕础，1司样房地)二liJ场供求的不卜衡也是J、生房地J认市场波功的全然缘故。阻碍房地广丁，卜场波功的各种囚素，其作用都会表现到对供求关系的影l响，因此有必要对房地产的供求关系加以分析。1、房地广供求关系变动与房地广市场波动房少也J之:仁七求关系的变动过程，对不通时期的房地产一市场波动过不、i的

58、彩响有所卜_不。这只以住宅供求关系变动对住宅价格波动彤响为例，讲明房地产供求关系变动对以价格波动为_l:要表现形式的房地)k一J场波动的传导彩响。从图2一3能够石一到，住它供给与需求关系发卜变动，进而导致住宅价格波动，形成以一宅价格波动为要紧特征的房地z吞:市场波动。美国房地产经济学家StephenApyhrr&JamesRCooper等人在分析美国房地产周期波动趋势时，把房地产周期波动划分为5个时期，何个时期的波动因素互有区不，并与房地产业相对较长的经济运行过程紧密相关(参见图2一4):、 资料来源:Stephen A Pyhrr& James R Cooper, (Real Estate

59、Investment), JohnWilley& Sons, Inc., I 982. (1)第一时期失业率高，经济体系呈现出扩张局面，政府实行扩张性宏观财政政策，同时采纳适度的通货膨胀、抵押贷款利率低、人口及家庭规模增加而收入也，。里现增抓!趋势。受此阻碍，住宅需求增加。 (2)第二时期房地产交易趋于活跃，房价上升，建筑成本增加，房屋销fi良好，投资及投机者进入市场，抵押贷款利率降低，从而一导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。 (3)第三时期房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房地产市场需求趋于饱和，房地产存货和空置率开始增加，投资利润下降，

60、同时宏观经济方面也出现通货膨胀率快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。 (4)第四时期房地产活动开始趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐渐提升，有时可高达20%一30。(5)第五时期宏观经济活动趋缓，失业率增加，同时因通货膨胀率太高而导致实际收入下降，信用紧缩，利率高起，进而带动房地产周期波动下降。2、房地产供求关系变动对房地产市场波动的阻碍依照经济学L卜供求关系变动的一般原理，从民期与短期角度分析房地产供求关系变功对房地产一r万场波动的阻碍。从长)明来看，尽份!几地供给和房屋供给都会不断增加，但山几房地厂，的不可移动性，使得房地产供给的增加与房地产需求的增加在结构上总是存在一些差异。这