基于经济利润核算的零售项目投资回报分析研究

1、 基于经济利润核算的零售项目投资回报分析研究 谢燕晖 豆阿妮 刁力卓摘 要：本文拟通过以具体投资项目为案例进行研究，站在过会计利润核算方法的角度进行投资回报分析，然后进行经济利润核算方法的投资回报分析，以期为在购物中心开设创业项目的人们提供一些参考。Key：经济利润;会计利润;购物中心;零售消费品项目;投资回报分析0 引言在“大众创业”、“草根创业”的新浪潮背景下，很多年轻人加入了创新创业的队伍，而在购物中心开设一些零售、轻餐饮项目成为了很多年轻人初次创业的热门选择之一。但随着城市的发展，一方面，从成本的角度来看，土地成本越来越高，近几年购物中心商铺的租赁费用呈现出递增趋势，加大了购物中心商业

2、项目的投资风险;另一方面，从效益的角度来看，各大开发商近年来都增加了商业地产的开发数量，城市购物中心的数量也每年在增加，这又稀释了每个购物中心的客流数量。据国内商业地产权威门户平台赢商网统计，2019年全国拟开业购物中心项目约982个，商业总体量约8622万平方米。本文以升级为国家中心城市、作为“一带一路”背景下古丝绸之路起点的西安为背景进行分析。据赢商网统计，西安2018年已开业和2019年拟开业商业（体量3万平米）的分别达18和24个，2018年西安新开购物中心位居全国第二，仅次于上海，人均商业面积1.5平米。据在纽约证券交易所上市的著名房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布的2019年一季

3、度市场报告显示，2019年一季度西安全市购物中心总存量维持在488万平方米。而另一方面，经笔者调查，西安具有代表性的购物中心的月综合租赁费用在300元1000元/平米/月，租金不菲。所以，在西安的购物中心开设创业项目，一方面将面临的是租赁费用的增加，另一方面则是购物中心平均客流量的下降。从经济学的角度来看，经济利润是企业生产经营活动的一项最重要的指标，相对经济利润来说，用会计方法计算出来的会计利润实际上是高估了实际利润。企业有无经济利润，以及经济利润是多少，这对于评估企业的行业竞争力以及企业投资项目的可行性更具有价值。本文拟通过西安Y购物中心中某90平米M品牌零售项目为例，分别从经济利润和会计

4、利润的角度来分析项目投资回报的差异，以期帮助在购物中心开设创业项目的人们，为他们提供一些参考。下面是笔者对西安Y购物中心中某90平米M品牌零售项目进行的具体分析，先通过会计利润核算方法的角度进行投资回报分析，然后在这个基础上进行经济利润核算方法的投资回报分析，具体如下：1 启动资金的总投入分析经笔者调研，目前西安购物中心为了保障自己引进品牌的经营质量，在品牌商户入驻前，都会向商户收取一定金额的经营质保金，一般经营质保金会按照三个月的租金金额收取，这样做还有一个好处，就是对于购物中心而言可以提前回笼一部分资金。但是对于品牌商户而言，相当于将一部分资金押给了购物中心，而这笔资金是直到合约结束才可以

5、取回的，那么对于商户而言，这部分资金其实是有机会成本的。经笔者调研，Y购物中心中某90平米零售项目总投入资金详见下表：综上，该项目资金启动总投入为445，277元。其中，货品所需周转资金会根据实际经营状况有所浮动。2 利润预估与投资回报由于Y购物中心一般与零售商户的签约期为2年/租期，所以后续分析以2年为投资周期进行测算。经综合调研同类产品、同级次品牌的月均营业额为参考，假定M品牌月均营业额预估1215万元，其他成本费用以笔者调研数据为准，具体分析如下：2.1 以会计利润核算方式测算投资回报率（一）会计利润分析公式：会计利润=总收益-会计成本，具体如下表所示：（二）投资回报以经营期2年为投资周

6、期进行测算：（1）年会计利润=总收益-会计成本=月利润12经计算所得年会计利润为120785.8元。（2）年化投资回报率投资回报率（ROI）=年利潤/投资总额100%=120785.8/ 445，277=27.12%2.2 以经济利润核算方式测算投资回报率经济利润则是在会计成本的基础上将投资的隐成本、主要是资金机会成本加以考虑进行计算，这种方法有利于投资人了解项目的投资回报前景。机会成本是指利用一定资源获得某种收入时所放弃的其他收入中最高的一种收入。（一）经济利润计算公式：经济利润=总收益-经济成本=会计利润-隐成本（机会成本）（1）Y购物中心M品牌零售项目投入资金的机会成本该项目投入资金可以

7、用于私人借贷而产生高额利息、也可以用于购买理财产生较好的收益、也可以存在银行中获取定期存款利息。这几种收入中，笔者选取银行定期存款利息为机会成本，因为这个是无风险收益中最高的一种收入。下面以中国银行最新两年定期银行存款利2.73%为依据计算如下：投入资金的机会成本= 445，2772.73%=12156元/年（2）企业家才能的机会成本创业者如果不创业，他可以选择给别人工作，可以把他的工资收入作为企业家的机会成本。这里根据2017年陕西省统计年鉴，西安市城镇集体单位平均工资54814元/年为依据，则创业者企业家才能的机会成本为54814元/年。（3）经济利润计算公式：经济利润=总收益-经济成本=

8、会计利润-隐成本（机会成本）M品牌零售项目的经济利润为：120785.8-12156-54814=53815.8（二）经济利润的年化投资回报率投资回报率（ROI）=年经济利润/投资总额100%=53815.8/ 445，277=12.09%3 风险提示当然，上述分析中有几项不确定的因素。例如该项目的营业收入，这取决于很多因素，例如创业者的企业家才能水平、对零售项目运营的专业程度、项目在购物中心动线布局中的具体位置、所陈列商品的丰富程度等。4 小结从以上分析中可以看出，以经济利润方法核算的Y购物中心中某90平米M品牌零售项目年投资回报率仅为12.09%，说明购物中心零售创业项目并非超高投资回报项目，此类项目投资创业者应有足够的耐心通过提升经营管理水平、提升业绩预期来提升投资回报。Reference：1曾之杰.中国风险投资风险收益分析D.中国社会科学院研究生院，2017.2任华.经济利润与会计利润的差异及应用J.科技信息：科学教研，2007，（2