房地产评估教案3 市场比较法

1、课程名称：房地产估价 章节名称：第3章 市场比较法 教学目的和要求1掌握市场比较法的基本原理2掌握市场比较法的估价步骤3. 掌握市场比较法的运用教 学 重 点掌握市场比较法的基本原理掌握市场比较法的运用教 学 难 点市场比较法的运用计算教 学 方 法讲授教学法和实例计算演示法教 学 手 段板书配合多媒体教学实施步骤首先用问题引导学生思考，然后讲授本学科基本知识，再通过实例进行计算演示课 时 分 配讲授 学时教 学 讲 义第3章3.1 市场比较法的基本原理3.1.1市场比较法的概念房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法市场比较法，市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资

2、料比较法，交易案例比较法，现行市价法：是将估价对象与在估价试点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。类似房地产：与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈：与估价对象具有替代关系，价格互相影响的房地产所处的适当范围，包括临近地区和类似地区。3.1.2 市场比较法的理论依据经济学中的替代原理P523.1.3适用对象与使用条件1.使用对象适用于有广泛市场交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、

3、写字楼、商场、标准厂房等。而对于很少发生交易的房地产，如特殊房房地产（特殊厂房）、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法进行估价。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。主要是因为发展的不平衡。比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就很难采用比较法进行估价。即使在总体上房地产市场较发达的地区，在某些情况下比较法也可能不大适用，比如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有发生类似房地产的交易，或在农村等房地产交易发生较少的地区。2.适用条件具备充足的市场交易资料：数量充足，资料可靠，质量保证。在比较法估价中需要进行

4、交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯有相当了解的估价人员进行估价，则很难期待妥善运用这种估价方法得出正确的估价结果。 比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。3.市场比较法的限制条件近期性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性 不适用的情况：没有房地产交易的地方在农村等房地产交易较少的地区某些类型很少见的房地产或交

5、易实很少的房地产，如古建筑难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙3.1.4 市场比较法的估价公式估价对象价格=可比实例价格X交易情况调整系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数直接比较调整公式估价对象价格=可比实例价格X X X 间接比较调整公式估价对象价格=可比实例价格X X X X 3.2 市场比较法估价步骤3.2.1搜集交易实例应具有充足的初级资料尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意1.收集途径查阅政府资料；房地产经纪人（市场发达的地区）；信息服务（政府有关部门或较大的房地产开发公司

6、或经纪行、房地产信息中心）；同行相互提供：估价机构、人员、估价师协会；传媒：报纸、交易展示会；其他途径：如向当事人、四邻、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解2.搜集内容交易双方基本情况与交易目的；交易实例的房地产状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境景观等成交价格及价格类型付款方式成交日期交易情况，是否正常交易，有无附带条件，交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。例：某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正

7、常成交价格为（ ）元/m2。 A2660 B2294 C2425 D2427搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业等，制作成表格，此表格可命名为“交易实例调查表”。交易实例及其内容的真实性、可靠性，是提高估价精度的一个基本保证。一是从政府机构（房地产登记所 、公证处等）查证交易价格、交易日期等有关内容；二是从交易当事人、经纪人或其他了解情况的人中查证交易实例是否有特殊交易情况的存在。（如附送、减免、急卖急买）。例，上海市中心某区有一套新式里弄，在2001年6月份挂牌时，每平方米6000多元，由

8、于7月份，上海房地产市场内外销并轨，政府出台了一系列积极政策，这套房产在10月份，实际成交价为每平方米10000元，而房屋中介公司挂牌的价格一直未更改过，如不了解实际情况，未经修正，直接用挂牌价去评估，所导致的评估结果必然失实。建立交易实例调查表（P56）3.2.2选取可比实例可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上，10个以内的可比实例。具体选取时应尽量做到下列4点：1.是估价对象的类似房地产：供求范围、用途、规模、结构、档次、权利性质；2.与估价对象房地产的价格类型应相同；3.与估价对象房地产的估价时点应接近；4.该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易。在实际选

9、取时，上述4个方面可具体化为下列7点： 1可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。（举例）2可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业等。小类用途可参见本书第一章第四节“房地产的类型”。P33 3可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构（一、二等）；(4)砖木结构（一二三等）；(5)简易结构。

10、4可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。问题：我国哪些土地的权利性质不同？国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同；出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。5可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。6可比实例的成交日期应与估价时点接近。7可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格(市场公平、信息通畅、交易双方平等自愿不出自私利的情况下进行的交易)。 若成交价格调整幅度超过30%，没有可比性。拆迁评估规定单项因素不超过调整幅度的10%，综合因素不超过调整幅度的15%；选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但

11、是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。3.2.3 建立价格可比基础目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，我们所要达到的最后结果一般以标准单位为依据，统一其表述方式和内涵。或者将可比实例调整为与估价对象相同的价格单位。换算处理内容：1、统一付款方式。估价上常采用一次性付款额为标准，若为分期付款，则需要折现2、统一采用单价，土地单价，建筑物单价，房地单价，楼面单价。3、统一币种与货币单位，

12、人民币，如为美元则要换算成人民币。例、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为多少人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。（1000（1-0.5%）8*8.29）=79644、统一面积内涵与面积单位。如：建筑面积、使用面积、套内建筑面积，平方米。例 P58 3.2.4 交易情况修正1.交易情况修正的含义是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。2.造成价格偏差的原因1）有特殊利害

13、关系的相互间的交易。例如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，成交价格通常低于其正常的市场价格。2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型， 3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。4）受债券债务关系影响，欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，成交价格往往偏低；相反，在急于购买下的成交价格往往偏高。5）交易双方或一方有特别的动机或者偏好6）相邻房地产合并交易。7）特殊的交易方式：如拍卖、招标、哄抬或抛售等。8）税费非正常负担9）特殊政策造成房地产价格偏差。3.交易修正的方法确定修正比例或系数修正求得实例的正常价格交易情况的修

14、正公式：可比实例价格交易情况修正系数=正常价格设可比实例的成交价格比其正常市场价格高、低得百分率为，则 、 就是交易修正系数。关键：正常成交价格 应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格 + 应由买方负担的税费=买方实际付出的价格其中应由卖方负担的税费=正常成交价格X应由卖方缴纳的税费比率应由买方负担的税费=正常成交价格X应由买方缴纳的税费比率例 P613.2.5 交易日期修正1.交易日期修正的含义估价时点与可比实例价格时点不一致是修正需要的原因。交易日期修正就是要将可比实例在某成交日期时的价格修正为估价时点的价格。2.交易修正的方法 可比实例在成交时点的价格X交易日期修正系数=估价

15、时点的价格 设从成交日期到估价时点，可比实例的成交价格涨跌的百分比率为，则 、 就是交易日期修正系数可比实例在成交时点的价格X=估价时点的价格利用价格指数进行修正定基价格指数:以某个固定时期作为基期。可比实例在成交时点的价格X=估价时点的价格环比价格指数：以上一个时期作为基期。可比实例在成交时点的价格X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数XX估价时点的价格指数=估价时点的价格利用价格变动率进行修正采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正可比实例在成交时点的价格X 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正可比实例在成交时点的价格X价格指数和变动率选择：可信赖的；类似

16、房地产的价格指数；类似地区的房地产价格指数例 P643.2.6 房地产状况调整1.房地产状况调整的含义 将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。 2.房地产状况调整的内容区位状况调整权益状况调整实物状况调整3.房地产状况调整的方法可比实例在其房地产状况的价格X房地产状况调整系数=估价对象房地产状况下的价格设可比实例在其房地产状况的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为可比实例在其房地产状况的价格X=估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况的价格X =估价对象房地产状况下的价格直接比较调整：可比实例在其房地产状况的价格X=估价对象房地产状况下的价格

17、间接比较调整：可比实例在其房地产状况的价格XX=估价对象房地产状况下的价格3.2.7 比准价格的计算1.简单算术平均法2.加权算术平均法3.中位数法4.众数法5.其它方法例 P683.3 市场比较法运用例 P70补充例题：1.评估某写字楼于2001年5月31可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4800元/平米560美元/平米5000元/平米成交日期1999年5月31日1999年5月31日2000年5月31日另调查获知，当地该写字楼1998年至2001年的价格指数以人民币分别为120、112、108、105(均以上年末为100)，1999年5月底美元与人民币的市场汇率为1美元832元人民币200