二手房自助交易攻略

1、二手房自助交易攻略来源：法律快车房地产法作者：时间： 2011/11/05二手房 自助交易攻略二手房自助交易能够节省一笔数目不小的佣金，虽然交易过程会麻烦一些，但有些亲戚朋友相互熟识的人之间往往会考虑选择这种方式。自助交易的特点是上下家直接交易，无需支付较高的佣金，但是双方面临的是烦琐、复杂的交易手续，以及无第三方监督风险较大等问题。因此对交易过程都不是很熟悉的买卖双方来说，需要注意的地方还有不少。推荐阅读：二手房交易流程二手房屋买卖交易流程全知道史上最全的二手房交易流程操作过自助交易的孟伟表示，虽然其过程比较复杂，但只要细心应付，还是能够顺利过关的。据介绍，自助交易主要包括看房、议价、签订

2、买卖合同 、办理按揭贷款、过户、收房等六大环节，下面我们根据孟先生自己的经验，以及结合专业人士的建议，来对每个环节逐步进行解析。第一关：信息真伪要验明孟伟表示，在这道程序中，除了要对房源质量状况进行了解外，还需要注意的是，必须自己前往交易中心进行产权调查。除了要验证卖家的房产证之外，还需要在交易中心查阅小产证信息 ( 俗称“产调” ) ，用以确定房源的状况，如有无 抵押 情况等。如现在上海市境内的房屋小产证 (2003 年以后制定的 ) 上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后，才发

3、现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时，则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。特别提示：在上海，“产调”内容一般有七项，其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押、司法查封等权利限制情况，此外小产证地址、 产权证 上记载的人数也可一并查阅。在房产交易中心进行“产调”时，只需提供自己的身份证，然后报出物业所在的具体地址便可，当然，每项内容查询费用为5 元。第二关：议价要“细火慢炖”对于自助交易来说，议价是一个很艰难的过程。孟先生告诉记者，他当时跟卖家议价时，也曾差点因为物业维修基金而导致交易中断，卖家不想将此包含在房价里面，但孟伟坚持要求卖家赠送，双方据理力争，互不相让，最后在朋友

4、的斡旋下，各让一步之后问题才得以解决。业内人士表示，买卖双方就价格问题直接“交手”，很容易产生抵触情绪，都不愿意做出让步，那么最终结果是不欢而散。而在有房产经纪人的情况下则有所不同，经纪人会根据实际情况进行调解，这样双方的意见容易达成一致。而自助交易怎样做才能使双方的意见统一呢 ?特别提示：上海华燕房屋理财中心营运部总监吴伟芳建议，买家首先要对自己有意向的房产进行充分了解，做到心中有数; 其次在还价时要慢慢商量，不能一口咬定一个价格不让步 ; 此外就是懂得采取迂回战术，如果在房价上无法使对方做出让步，那么可以在别的地方得到补偿，如要求对方送装修、物业维修基金等，甚至家具都可以要求对方赠送。总之

5、，议价需心平气和地进行，不能急吼吼，讲究的是“细火慢炖”。当然， 在议价过程中， 还要仔细了解卖家其他的想法，特别是涉及到费用方面的问题，如维修基金、 装修 ( 尤其是空调、热水器等) 、家具、煤气初装费、有线电视、宽带等，如何处理，都必须商谈出结果，详细记录下来，并在买卖合同中体现出来。第三关：签合同要考虑周全虽然自己曾经买过一次房，孟伟在签订房屋买卖合同时，还是感到有些茫然失措，幸好他托人找到一份样本，依葫芦画瓢，因此也就顺利过关了。不过他表示，为了减少纠纷，买卖合同内容尽量做到详实、周全。签订房屋买卖合同之后， 便要支付首付款。 孟伟表示， 如何保证这笔款项的安全是买家要认真考虑的问题。

6、 他把首付款交给了卖家，但是要求对方把房产证交给律师代为保管。特别提示： 上海联业律师事务所主任律师王展表示，在签订房屋买卖合同时，以下几点必须多加小心，如确认房主真实身份、房价、明确双方违约责任、付款过户时间、费用交接时间等。此外，在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。补充条款的内容包括装修是否赠送，维修基金、煤气初装费、有线电视开通费、宽带开通费等如何结算，以及户口等诸多问题。当然，卖家也会提出自己的要求，如不能全额办理按揭贷款导致交易延后或者中断时应承

7、担的责任等。关于首付款的安全问题，专家建议可以选择第三方来代为管理。即使是直接交给卖家，也应该在第三方见证的情况下完成，如律师到场等。支付首付款之后，应要求卖家尽快办理还款手续( 如果该房产有按揭贷款的话) ，以解除抵押。此外，还需留有部分尾款在收房时支付，这是因为考虑到水电煤、物业管理费等税费的支付，以及保证装修部分完好而特意保留的。尾款金额一般在15 万元之间，视具体情况而定。第四关：申请贷款找担保机构孟伟在申请按揭贷款时费了很大的力气，他咨询了多家商业银行，但对方一听说是个人申请，便没了下文。最后他在一家银行业务员的建议下，通过一家贷款担保公司来办理，才顺利办妥。特别提示：上海德佑地产有

8、关人士表示，出于多方面原因考虑，商业银行一般不大愿意接受个人贷款申请，“这就相当于批发跟零售的关系，个人申请贷款好比是零售，而银行喜欢跟机构合作，希望走批发的路子。”这位人士如此表示。鉴于此，这位人士建议购房者跟贷款担保机构合作，以便能够顺利办出贷款。办理贷款需要提供的证件主要有身份证、结婚证以及户口本，需要准备的材料有单位开具的收入证明以及其他资产证明 ( 近三个月的工资账单，部分银行需要 ) ，以及银行存折和硬卡。如果还要办理公积金贷款，还需要提供公积金账户。第五关：办理过户手续要及时只有办理产权转移过户手续之后，买家才能真正放下心来，因此当卖家还清按揭贷款余款之后，孟伟马上前往交易中心办

9、理过户手续。相对来说，过户手续办理过程并不复杂，只要各项证件、材料齐全，在两个小时之内能全部办理妥当。特别提醒：办理过户手续时，买卖双方需要提供的资料包括身份证、产权共有人证明( 如为共同财产) 、买卖合同、首付款收据、结婚证等。先领取并填写申请书，然后到税务局驻房管部门的询价窗口进行审核，此后是买卖双方各自纳税并缴纳手续费( 契税、印花税、个税等 ) ，并取得收件收据。如果夫妻两人的名字都要署在产权证上，需两人同时到场。第六关：收尾勿忘结清费用取得房产证之后，孟伟便要收房了，而在这时面临的是最后一关，即要求对方结清所有费用，并办理电表、煤气等过户手续，同时支付尾款。至此交易结束。特别提醒：结

10、清上家水电煤、物业管理、有线电视等费用，这对大多数人来说都有所了解。但是需要提醒的是，买家一定要主动提出办理电表、煤气、有线电视等过户手续，如不办理过户手续，则会为日后埋下隐患，如买家欠费，相关部门可能还会找到卖家; 而卖家也有可能将其取消，买家重新开通时则需要另外付费。办完所有收尾手续之后，买家可以把尾款付给卖家，交易全部结束。相关衔接：自助交易购房流程买方自行去交易中心进行产权调查买卖双方商谈房价，买方支付定金商谈付款方式、违约责任等; 签订上海市房地产买卖合同买方交付首期房款或履约定金卖方提前偿还银行贷款，并注销房产抵押登记买方申请公积金、商业贷款买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、

11、商业贷款及抵押合同买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据银行放款 ( 具体时间买卖双方可在合同中约定)买方领取产权证结清水电煤和物业管理费交接买方支付末期房款( 视合同约定 )卖方将房屋交付给买方( 具体时间可在合同中约定，也可能会提前)关于房屋过户：我从朋友那里买了一套二手房，现在还没有过户。现在我很纠结，不知道过户程序该怎么办理，我想问的是，我买的二手房怎么过户，二手房过户需要注意哪些问题呢？魏国鹏律师解答：您好，很乐意为您解答关于二手房过户的相关内容。其实二手房过户并不难，下面我从两方面解答您的问题。（一）首先是二手房过户的相关程序，如下： 1 、签约。签约是指卖方夫妻双方和买

12、入方同时到房屋产权监理部门签置房地产买卖契约，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定；2、交税。交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费；3、登记。登记指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续；4、取证。取证是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新房屋所有权证，这时整个过户手续全部结束。（二）其次是二手房过户需要注意哪些问题， 有以下几点： 1、核实房屋的所有权是否有瑕疵， 房屋的共有权人是否同意转让房屋， 房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形；有些房屋有好多个

13、共有人，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。2、尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险。3、了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续。4、有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或正在使用的房产。关于上述的注意事项，您应该重视。为了避免二手房过户风险，您在房屋买卖合同中应该明确房子的过户时间，同时约定违约责任，以防止以后产生的纠纷。咨询内容：律师，我想询问你一个问题，我和另外一个朋友各买了一套二手房，

14、但是我朋友那套原房主没有房产证，我那套是有房产证的。我们都想办理过户手续，请问有哪些需要注意的问题呢？魏国鹏律师解答：您好，非常高兴能为您解答关于二手房办理过户要注意哪些事项以及没有房产证能过户吗等问题。 首先，对于办理二手房过户手续，根据规定和实践中经常出现的问题，应当注意以下几个事项： 1 、买方需本人到场，带上有效身份证件、购房合同。卖方权利人带上有效身份证件及房产证等相关证件到场。出售共有房产时，共有人同时到场。书面同意的；2 、共有房地产，未经其他共有人未依法登记领取权属证书的以及权属有争议的房地产不能交易。3、买方本人或卖方因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的可委托他人办理，但买卖

15、双方不能委托同一个人办理。受托人属非直系亲属的须办理公证委托方为有效。4、买卖双方必须对交付的方式自行协商一致，并对彼此达成的协议负责。其次，关于没有房产证能否过户的问题，我想了解了上述二手房交易过户的注意事项之后，都应该知道如果没有房产证是无法过户的。原因在于， 到房地产交易管理部门申请过户，必须提供房产证， 否则不会通过申请， 其过户的要求也会因房产证的缺失而遭拒绝。因此，你朋友是不可以办理过户的，而你可以办理过户，但应注意以上所说的事项。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之

16、于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆