科文学院房地产经济学复习资料

1、科文学院房地产经济学复习资料一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共10分)1.房地产经济学的理论基础是( C ) A.部门经济学 B.应用经济学 C.政治经济学 D.西方经济学2.城镇集体所有制企业拥有产权的房产属于( A ) A.公有房产 B.私有房产 C.集体房产 D.其它房产3.土地肥沃程度的差别所产生的超额利润可转化为( A ) A.级差地租 B.级差地租 C.绝对地租 D.垄断地租4.在我国，国家征用某一农田，如征用前该地块每年的土地总收益为200万元。利息率为2%，则该地块土地价格应为( B )万元。 A. 1

2、000 B. 10000 C. 400 D.无法确定5.折旧制度属于房地产业政策手段中的( B )手段。 A.金融 B.财政 C.法律 D.管理6.利率水平体现了房地产业政策手段中的( B )手段。 A.财政 B.金融 C.行政指导 D.经济7.( A )经营组织形式责权利关系比较明确，且管理费用较低。 A.直线制 B.直线职能制 C.事业部制 D.矩阵制8.财务风险属于( B ) A.市场风险 B.个别风险 C.系统性风险 D.商业风险9.招投标过程中，标底应由( A )负责编制。 A.招标单位 B.投标单位 C.中介机构 D.建设银行10.重置价格法是属于( A )的一种估价方法。 A.成

3、本估价法 B.收益还原法 C.市场比较法 D.因素比较法11.房地产价值的双源性来源于（D ） A.房屋与土地价值的总和B.生产资料和生活资料的总和 C.土地的固定性 D.土地价值的双源性12.地产是指（C ） A.地球表层以上的立体空间B.房屋建筑物占有的地面 C.土地及地上、地下一定范围的立体空间D.城市建筑土地13.长期利率的变动将使房地产投资的风险（A ） A.提高B.降低 C.不变D.不确定14.房地产商品的单一性和非匀质性是由（C ） A.房地产商品的普遍性和长期性决定的 B.房地产商品的双源性和统一性决定的 C.房地产空间的固定性决定的 D.房地产商品的平衡性和对称性决定的15.

4、地价是（B ） A.土地中投入的资本B.地租的资本化 C.土地使用权的价格D.土地的价值16.屠能的农业区位理论模式是（A ） A.利润=农产品销售价-农业成本-运输费用 B.利润=农产品销售价-农业成本+运输费用 C.利润=地租-农业成本-运输费用 D.利润=农产品销售价-农业成本-经营费用17.根据工业区位理论，当运输成本小于所节省的工资成本时，工厂（C ） A.应当迁移到原料产地B.应当迁移到消费中心 C.应迁移到工资成本较低处D.不应迁移到工资成本较低处18.在城市级差地租杠杆的调节下，大银行、大公司等商业服务业集中到（B ） A.居民住宅区B.中央商务区 C.低地租的地区D.环境优雅

5、地区19.当需求的价格弹性系数大于零小于1时，表明房地产需求是（C ） A.缺乏收入弹性的B.富有收入弹性的 C.缺乏价格弹性的D.富有价格弹性的20.房地产升值的实质是（B ） A.房地产价格随着物价水平的上涨而提高 B.房地产所占用的土地的升值 C.市场需求的减少 D.土地和房的升值21.某项投资收益的现值是指（C ） A.未来的投资成本根据贴现率折合成当前的价值 B.未来的投资收益根据收益率折合成当前的价值 C.未来的投资收益根据贴现率折合成当前的价值 D.未来的投资收益的总和22.房地产投资的商业风险是指（D ） A.投资项目的物理状况引起的风险 B.负债融资引起的风险 C.经济环境的

6、不确定性引起的风险 D.投资者所要求的总资产收益率不能实现的概率23.房地产金融的主要职能为（C ） A.短存和长贷B.分配和引导 C.筹资和融资D.存款和贷款24.按开发的规模可把房地产综合开发划分为（A ） A.单项开发和成批开发B.新区开发和旧区改造 C.住宅用房、商业用房和工业用房开发D.土地开发、房屋开发和综合开发25.传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在（B ） A.土地市场过度竞争B.造成土地使用者之间利益不均 C.土地买卖价格不合理D.土地交易市场无序26.土地招标批租是指（A ） A.书面投标，按要求择优确定土地使用者 B.公开投标，按先投者得确定土地使用者 C.公开投标

7、，按先到者得确定土地使用者 D.书面投标，按价高者得确定土地使用者27.在住房分配渠道上，住房分配制度改革主要是（D ） A.改住房的实物分配为货币化分配 B.改无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资性分配 C.把国民收入再分配范围的财政性支付改为初次分配中的工资性支付 D.把行政性分房改为通过市场流通途径购房28.住房供应要区分收入层次，对中低收入家族提供（D ） A.档次较高的市场价商品住房B.提供社会保障性的廉租住房 C.由所在企业提供住房D.提供经济适用的商品住房29.在住房价格形式和调节机制的改革方面，对一般商品住房要（D ） A.实行国家指导价B.实行国家定价 C.实行房改标准价

8、D.实行市场调节价30.房地产投资规模控制应把握的投资品保证准则是（B ） A.要避免房地产投资时间过于集中而引起大起大落 B.必须以房地产资源为依据确定投资规模 C.寻求一个与国民经济发展相协调的规模 D.以社会对房地产商品的市场需求为基础31.在房地产开发过程中，施工现场的三通一平是在（B ）A.投资决策分析阶段进行的B.前期工作阶段进行的 C.项目租售阶段进行的D.项目建设阶段进行的32.影响城市商业地租的最主要因素是（A ） A.位置B.肥力 C.追加投资D.市场基础设施投入33.在我国现阶段房地产需求是（B ） A.缺乏价格弹性B.富有收入弹性 C.富有价格弹性D.富有供给弹性34.

9、在社会主义市场经济条件下，住房的本质属性是（D ） A.福利性B.计划性 C.既有商品性又有福利性D.商品性35.从总体上看，房地产业主要属于( )A.第一产业 B.第二产业C.第三产业 D.第四产业36.房地产的涵义是( )A.建筑地块与房屋建筑物 B.房产和地产的总称C.房地产行业 D.房屋财产37.与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为( )A.衰退时期一般来得较晚 B.高涨时期一般来得较晚C.波动波幅基本一致 D.萧条时期相对较长38.房地产业可持续发展对于城市经济发展和经济建设的作用是( )A.可以推动城市经济发展和产业结构优化B.有利于消除房地产业周期C.有利于房地产企业规模的持

10、续增长D.有利于房地产企业利润最大化39.由追加投资带来的超额利润所转化的地租为( )A.绝对地租 B.级差地租C.级差地租 D.垄断地租40.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是( )A.处于主要工业区 B.交通便捷，环境好C.人口流量大 D.劳动成本低41.房地产商品需求富有收入弹性是指( )A.0EY 1 D.EY042.土地市场的低流动性是指( )A.土地变现能力较小 B.土地权属关系复杂C.土地市场具有垄断性 D.土地供应缺乏弹性43.房地产市场的双重特性是指( )A.供给与需求 B.所有权与使用权C.保值与增值 D.消费与投资44.房地产价格具有权利价格的特征，表现在( )A

11、.同一宗房地产可有多种不同产权类型的价格B.房地产具有相对稀少性C.不同用途的房地产有不同的价格D.房地产价格具有显著的个别45.通过房地产债券、股票等的发性行和流通来融通房地产资金的金融活动，称为( )A.房地产投资信托 B.房地产保险C.房地产信贷 D.房地产证券融资46.城市建筑地块的所有权( )A.归国家所有 B.归集体所有C.归占用企业所有 D.归政府管理部门所有47.房地产企业采取矩阵制组织结构的优点为( )A.发挥专业人员的作用 B.发挥主管人员的主动性C.有利于人员的统一指挥 D.人员变动小，相对稳定48.培育住宅产业成为新经济增长点的基本条件是( )A.形成住房消费群体 B.

12、增加住宅供应C.增加住房补贴 D.提高公积金缴交额度49.某项投资的净现值是指( )A.投资收益现值减去投资成本现值 B.累计投资收益减去累计投资成本C.当前投资收益减去当前投资成本D.该项投资的产出的现在市场销售价值50.房地产投资的风险是指( )A.投资者负债融资的不确定性B.总资产收益率无法达到的可能性C.投资项目所处经济环境的不确定性D.投资者面临的收益不确定性51.个人住房抵押贷款即( )A.住房商业性贷款 B.住房公积金贷款C.住房消费信贷 D.个人消费信用52.从本质上讲，抵押贷款证券化是( )A.一种资产证券化形式 B.一种产权证券化形式C.一种基金证券化形式 D.一种信托投资

13、证券化形式53.房地产开发的最本质的特点是( )A.长期性 B.地域性C.风险性 D.综合性54.可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指( )A.项目在使用寿命期内能够产生收益的时间B.项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间C.项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间D.项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间55.城市土地利用规划是( )A.国民经济计划的组成部分B.城市房地产开发的规划C.一项具有独立地位的规划D.城市规划的一部分56.住房制度改革的根本方向和基本思路是( )A.提高居民的购房能力B.减轻国家的财政压力C.实现住房的商品化和社会化D.培育和发展房地产市场57.房地产产业政

14、策的目标为( )A.房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标B.房地产业行业目标、地区目标和企业目标C.房地产业技术发展目标和企业管理目标D.房地产业经济效益目标和社会效益目标58.房地产投资结构控制主要包括( )A.住房结构、商业用房结构和办公用房结构得 分二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1.房地产的主要经济特性有(ABCDE )A.内涵的统一性 B.价值的双源性C.空间的固定性 D.需求的普遍性E.效用的长期性2.国民经济对房地产业影响的主要经济参数

15、是(ABDE )A.国民收入与投资水平 B.消费水平和消费结构C.人口数量和人口结构 D.经济增长率E信用规模和利率水平3.决定城市土地区位的主要因素有(ABCD )A.自然条件和环境 B.交流和通讯C.生产、生活和社会服务等基础设施D.人口和经济集聚E.社会文化4.现代企业制度的基本特征是(ABCE )A.产权清晰 B.政企分开C.权责分明 D.资产公有E.管理科学5.影响房地产价格的内在因素和周边环境因素有(ABCD )A.土地的位置 B.建筑物的质量、功能和朝向C.房屋基地的形状 D.地质与地貌E.社会发展阶段6.房地产业经济周期波动所经历的主要阶段有( BCDE )A.成熟阶段 B.繁

16、荣阶段C.衰退阶段 D.成长阶段E.萧条阶段7.我国土地使用制度改革的主要内容有(ABCDE )A.实行土地所有权和使用权的分离B.对土地实行有偿有期限使用C.取消土地的行政划拨D.经出让的土地使用权允许进入市场流通E.建立和发展城市土地市场8.房地产经济宏观调控的目标主要有(ABCDE )A.加强对房地产经济的行政管理B.实现房地产经济的总量平衡C.优化房地产产业结构，提高资源配置效率D.强化间接的经济调控手段E.更好地满足生产建设和居民生活消费的需要9.处于房地产生产过程的供应阶段和施工阶段的企业资金形态表现为(ABCDE )A.货币资金 B.产品资金C.商品资金 D.运营资金E.信贷资金

17、10.房地产开发按开发的对象划分可分为(BCE )A.新区开发 B.土地开发C.房屋开发 D.成片开发E.综合开发11.房地产品具有( ABCDE )的特点。 A.产品区位的固定性 B.产品使用的长期性 C.房地产品的单件性 D.房地产品规模大价格昂贵 E.房地产品使用上的限制性12.土地估价的方式一般有( BCD ) A.重置成本法 B.收益还原法 C.比较法 D.路线价法 E.余额递减法13.( CDE )同属于房地产业政策手段。 A.政治手段 B.经济手段 C.法律手段 D.财政手段 E.组织手段14.就房地产业主体的经济组织形式而言，大致可分为( ABDE )四个层次的内容。 A.宏观

18、管理权的组织形式 B.产权组织形式 C.结构组织形式 D.经营权组织形式 E.基础劳动作业组织形式15.在我国，建立合理的房地产市场运行机制主要包括( ABCE ) A.价格机制 B.供求机制 C.竞争机制 D.调节机制 E.利益风险机制16.下列( BE )属于非系统性风险。 A.商业风险 B.财务风险 C.购置力风险 D.流通性风险 E.管理风险17.房地产综合开发具有( ACDE )特征。 A.整体性 B.单件性 C.系统性 D.统一性 E.科学性18.房地产开发资金的来源包括( ABCDE ) A.自有资金 B.抵押贷款 C.预收定金 D.发行公司债券 E.短期资金贷款19.由于土地等

19、级差异性产生的地租有（ ） A.绝对地租B.级差地租IC.级差地租II D.垄断地租E.准地租20.影响城市土地区位的社会文化方面的因素有（ ） A.居民消费水平、结构和习惯B.居民文化道德水平 C.文化教育和科学研究机构发展状况D.信息资源的利用状况 E.劳动力素质21.在房地产市场体系中，土地市场的主要作用表现在（ ） A.有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易 B.有利于提高土地使用效率 C.有利于消除土地一级市场的政府垄断 D.有利于房地产业的持续发展 E.有利于生态环境的保护22.房地产金融与一般金融相比，具有的明显特点是（ ） A.贷款利率高B.融通资金量大C.偿还

20、期较长 D.金融工具多E.债权较可靠23.选择居住用房地产微观区位的标准有（ ） A.房屋本身的结构B.周边环境C.交通状况 D.文化娱乐设施E.购物环境24.容易引起一个地区房地产价格总体水平突然变化的因素有（ ） A.政府降低利率B.地区产业结构变化C.新增房地产税种 D.家庭结构变化E.环境污染改善25.房地产估价的作用可以服务于（ ） A.房地产交易B.房地产消费C.房地产金融和保险 D.房地产开发E.房地产投资26.住宅的社会经济功能主要有（ ） A.生活资料功能B.发展资料功能C.社交功能 D.生产资料功能E.资产功能27.房地产开发成本由( )构成。 A.进货价格 B.支付给其它

21、企业的商品费用 C.流通费用 D.支付给其它企业的劳务费用 E.管理费用28.狭义上房地产经营的主要方式有( ) A.转让 B.互换 C.出售 D.出租 E.抵押得 分三、名词解释题（每小题4分，共20分）1.房地产需求的价格弹性：房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。2.房地产业可持续发展：房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。3.房地产市场的有效供给：房地产市场的有效供给，在微观经济意

22、义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。4.住房公积金：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。5.房地产估价原则是指进行房地产估价活动必须遵循的行为准则。6.土地批租： 国有土地使用权有偿转让的土地一级开发方式，即土地批租。7.区位：区位不仅指现在所处的位置，还要考虑与周围的联系，有什么可利用的潜能资源等，是综合的优势。 8.房地产企业利润：2004年，我国房地产业企业法人单位主营业务收

23、入为147406亿元，利润总额12255亿元。普查显示，房地产业企业法人单位利润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利润分别为10352亿元、412亿元、466亿元、1025亿元。2004年，全国商品房销售面积45362万平方米，商品房销售额126013亿元。利润=收入-成本-费用9.房地产经济直接调控：所谓直接调控就是政府利用行政手段通过行政系统直接控制管理企业经济活动10.房屋商品化答：指按照商品经济原则和价值规律的要求，组织房屋的生产、分配和消费。11.土地管理制度答：是国家对全国的土地，在宏观上进行管理、监督、调控的制度，以及机构和手段的综合。12.房地产市

24、场答：是进行房地产品交换的场所。 或：是指房地产品交换关系的总和。 (两种回答都给分)13.房地产经营(狭义理解)答：主要是指有关房地产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。得 分四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)1.地租与房地产价格有何关系?答:房地产价格的关键是地价，地价的实质是地租。1.房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。一般由下列十项因素组成：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)地质勘察与设计费用；(3)三通一平费用和地下工程开发费用；(4)房屋建筑安装工程费；(5)公共配套设施费；(6)基础设施建设费；(7)管理费；(8)利息支出；(9)税金；(l0)利润。目

25、前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。2.城市土地有偿使用的意义何在?答：城市土地有偿使用，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。3.简答房地产投资信托及其分类。答：房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购置、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物相结合的方式。 房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为： 委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托 投资、房地产委托贷款等； 代理业

26、务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等； 金融租赁、咨询、担保等业务。4.世界主要国家的住房制度大体分为哪些类型?答:按福利标准划分:福利先进国 瑞典德国荷兰比利时法国福利后进国 加拿大瑞士按政策作用的范围划分 剩余性住房制度 作用限制在市场不能充分满足需要的方面 美国加拿大综合性住房制度 政府在住房建设、分配、管理等等各方面的权限 德国法国瑞典按调节的手段划分 市场放任型 葡萄牙市场操作型 德国财政主导型 北欧 法国福利型 瑞典 公积金 新加坡5.为什么说房地产价格具有多种表现方式？答: 一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场

27、范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的一物多价是常见的现象。6. 为什么房地产投资仍有风险？它有哪些风险？如何控制这些风险？无论是传统的财务分析方法，还是现代的财务分析方法，分析的预期结果与实际投资结果完全吻合的情况几乎没有过，即使有那也是很偶然的。这种预期与现实之间的差异，是由于我们不可能将未来发生的情况完全精确的预测到。这种差异的大小及其发生的可能性，确切地说是发生的概率，就是风险。由于我们一般只需要考虑不利的风险，因而风险往往是指实际收益低于预期的可能性，实际上也可能出

28、现实际收益高于预期的有利的风险。导致风险产生的因素有政治、经济、财务、法律、经营、自然等多个方面。从投资管理的角度看，一般将风险分为系统风险和非系统风险。系统风险指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险。例如，通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。这些因素波及到所有投资者，因而不可能通过投资多样化来分散，因此，又称不可分散风险。非系统风险指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低于预期收益或投资失败，这类风险可以通过多样化投资组合来分散或消除，因此，又称可分散风险。从理论上讲，不可分散风险是无法

29、消除的，应予以投资风险补偿；一般是在财务分析中以提高投资者所期望的收益率来调整，而不可分散风险则不能在收益率中考虑。房地产投资的风险 （一）房地产投资风险的类型 经营性风险 由内在因素引起的风险 由外在因素引起的风险 财务风险(筹资、融资 丧失偿债能力 ) 利率风险 购买力风险 变现风险 自然灾害和意外事故风险 社会风险（贫富悬殊 ）房地产投资风险的控制 投资于风险较小的房地产项目 多项目投资组合和多种经营 加强资产管理 选择合理的经营方式 加强市场调查7. 什么叫房地产物业管理服务？物业管理服务是怎样产生的？有什么意义？广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，

30、管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效而周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理、租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供

31、多方面的经营服务。业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和程序的活动。1、有利于保护消费者的合法权益。2、有利于物业管理行业担负起社会责任。3、有利于加快城市化的进程。4、有利于加快城市管理体制的改革。8. 什么叫房地产开发？为什么需要房地产开发商？狭义房地产开发，是指根据社会经济发展和城市发展的需要，按照城市总体规划和城市建设的要求，对土地及地上各类建筑物进行开发建设，为人们提供房地产商品的综合性的经济管理活动。广义房地产开发的概念要向后延伸，即扩展至房地产开发项目的市场推广等活动。开

32、发商就是专生产房产的企业,主要生产流程就是从买地、项目报建、施工管理、销售、办证全过程,也可以说,房屋除了设计、勘探和施工以外的全部工作都由房产开发商完成。给社会提供适用的房地产产品。9.简述建筑产品和房地产品的区别与联系。答：区别： (1)建筑产品是由建筑企业通过建筑安装生产活动创造出来的产品，只有当建筑产品进入流通领域，成为出租、出售的对象才成为房地产品。 (2)建筑产品属于生产领域，房地产品属于流通领域。 联系： (1)建筑产品和房地产品在实体上是同一的。 (2)建筑产品和房地产品物的使用价值是同一的。 (3)建筑产品和房地产品具有许多共同的技术经济特点。10.简述房地产公司有哪几种组织

33、形式?答：(1)房地产公司的产权组织形式。 (2)房地产公司产权与经营权的联结形式。 (3)房地产公司经营组织形式。11. 我国的地产权和房产权各有哪些权能？土地产权的主要权能 主要包括：1. 土地所有权；2. 土地占有权；3. 土地使用权；4. 土地收益权；5. 土地处分权；6. 土地开发权；7. 地役权； 8. 地上权；9. 通行权；10. 土地重分权；11. 土地赠与权；12. 土地继承权；13. 土地售卖权；14. 土地租赁权；15. 土地抵押权；16. 土地典权；17. 土地留置权房屋产权的主要权能 主要包括：1. 房产所有权；2. 房产占有权；3. 房产使用权；4. 房产收益权；5

34、. 房产处分权；6. 房产售卖权；7. 房产租赁权；8. 房产抵押权；9. 房产典当权；10. 房产留置权；11. 房产赠与权；12. 房产继承权12 为什么房地产业的发展需要市场中介服务？要建立哪些中介服务机构？房地产经营需要中介服务房地产开发经营需要中介服务，是由房地产业本身的特点决定的，是开发经营主要环节进行分工和专业化的必然性。 房地产投资开发经营决策难度大，需要各种专业知识。房地产交易需要房地产市场中介服务。房地产市场信息不充分，地方性强，难度大。总之，房地产经营是一项涉及面多、工作量大、专业性强和非常复杂的经济活动，因而，客观上需要对房地产业进行合理的分工，形成众多的专业化行业。房

35、地产中介服务体系：地产价格评估机构。房地产经纪机构。地产咨询机构。 13.城市土地规划的、原则、基本内容是什么？依据: 宪法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市规划法国土规划是城市规划的依据。土地利用总体规划是国土规划的专项控制和有机组成部分。城市土地规划的原则1、从实际出发，实事求是。城市规划首先应当和国力相适应。2、统筹兼顾，全面安排。城市规划内容复杂，涉及面又广，是一项艰巨的社会系统工程，必须合理安排，统筹兼顾，才能科学地处理好诸多方面的问题。3、控制规模，合理发展。4、节约土地，合理利用。5、保护文物古迹。6、改善生态环境。7、符合区域规划。8、因城制宜，充分考虑城市远期发展。城

36、市土地规划的内容城市土地规划是分阶段进行编制的。规模较大的城市土地规划，分三个阶段进行：总体规划、分区规划和详细规划；一般城市，分两个阶段进行：总体规划和详细规划。总体规划是城市远景规划，一般为20年，由城市人民政府组织编制，经过立法机关批准后，具有法律效力。城市土地总体规划包括城市发展目标、功能分区、城市综合交通体系和河湖、绿化系统等。一般包括以下几项：1、调查研究和收集整理城市规划所需要的各种基础性资料，作为编制规划的依据。2、根据国民经济计划、社会发展及区域规划，以及城镇所在地区的资源现状及自然条件，确定城市的性质、规模、标准和发展方向。3、计算各项规划期限的城市人口，拟定城市人口发展的

37、各项技术经济指标，确定城市用地范围和各项建设的规模指标。4、确定城市区域的土地利用，合理选择各项建设用地，划分用地功能分区，道路走向、市中心位置、工业区安排、公共建筑、生活居住区以及绿化等综合总体结构布局。5、编制城市各项市政设施和专业工程规划。6、制定各项工程的基本技术方案，进行综合经济技术论证。7、拟定城市旧区的利用和改造的原则、方法和步骤，包括工业建筑、公共建筑和居住建筑区的调整规划。8、总体规划的文化城市土地要合理利用，还必须进行适当的分区规划，使居住区、工业区、商业区、文教区适当地分开，以达到错落有致，不会互相干扰。（1）居住区。（2）工业区。（3）其他分区。得 分五、论述题(每小题

38、13分，本题共26分)1.分析当前房地产经济的形势我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。2.房地产开发的四个大阶段 （1）投资决策分析阶段。这一阶段主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。 （2）前期工作阶段。这一阶段内

39、要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。（3）项目的建设阶段。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收。（4）房屋租售阶段。这一阶段的主要工作是开发商采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。另一项重要工作就是物业管理。3、房地产投资包含哪些内容？它具有哪些优势？ 地产投资的内容 （一）房地产实业投资 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资 房地产的出售、出租、转租、互换等经营的投资 房地产中介服务的投资 房地产的工程咨询、价格评估、财务、 律师、经纪等中介服务的投资 房地产物业管理的投资 （二）房地产证券投

40、资 房地产企业股票 房地产企业债券 房地产投资的优点 收益性的多样性 销售收益 租金收益 负债经营的收益 能够得到税收方面的好处 较强的增值性 良好的保值性 易于获得金融的支持。 能提高投资者的资信等级 4、什么叫房地产金融？为什么需要房地产金融？它的功能是什么？房地产金融是指与房地产投资开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动。 需要的理由； 1. 房地产是较好的抵押担保品，债权相对可靠。 2. 房地产贷款（或债券）的偿还期长，但可以稳定地提供源源不断的现金量。 3. 房地产的流动性较差，但可以通过证券化经营来增强其流动性。 房地产金融的功能 （一）筹资功能（房地产存款、房地

41、产股票和债券的发行） 筹集社会各种闲散货币资金，满足房地产开发经营对资金的需求。 （二）融资功能（房地产贷款、房地产信托和租赁） 搞活房地产市场，加速房地产流转，融通各种货币资金，满足开发商和居民购房对资金的需求。 （三）投资功能（房地产股票和债券的交易） 对房地产投资，除进行房地产实物投资外，还可以通过拥有房地产金融资产进行投资。 增加开发商和居民投资的渠道，提高资金的使用效益。 （四）调控功能 调控房地产业的发展规模和速度，保持房地产业的良性循环5、试述影响住宅需求的因素 1.价格 2.人口因素：人口数量，家庭户数 3.收入因素：总收入，可支配收入6.试述房地产业对国民经济发展的作用。答：

42、(1)房地产业特定的产品和经济职能决定了房地产业将发展成为 国民经济中重要的产业部门。 (2)房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位、带动 着其他产业的全面发展。正因为房地产业的这种作用，所以许多国家都把房地产业作为先行发展产业，作为国民经济的基础产业。 (3)房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收 入的重要来源。房地产本身就是构成国民财富的重要组成部分；其次，房地产业的发展可直接为国家提供财政收入；并作为国家创汇的重要手段。 (4)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配臵社会资源的重要前提。其一是房地产业的发展可以合理引导社会的投资流向，促进产业结构合理化，其二可以合理

43、引导社会消费，促进消费结构合理化，其三有助于完善社会主义市场经济体系，促使房地产品得到合理的利用和优化的配臵。7.试述房地产综合开发前期工作的阶段及其工作内容。8.简述房地产保险的必要性。1房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持。2房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险。因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在。一旦这种可能性转化为现实性，那将会给房屋所有者带来经济损失甚至人员伤亡。因此，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。9.简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。货币政策控制货币供给以及调控利率的各项措施。调控工具：公开市场业务、调整存款准备金率和再贴现率等，导致货币供给量和利息率发生变化，从而影响市场融资发生变化。收紧贷款，房地产开发企业的资金链将进一步收紧，对房地产企业扩大投资规模、加大开发力度产生一定制约作用。反之则促进房地产经济繁荣。10.试述我国城镇住房制度改革的目标。目标：逐步建立适应社会主义市场经济和中国国情的新的城镇住房制度实现住房商品化社会化加快住宅建设不断满足城镇居民日益增长的住房要求，培育住宅也成为新的经济增长点，促进国民经济发展；内容：改革住房建设投资体系实现住房建设资金来源多元化，建房资金投入