南昌昌东服装工贸城定位报告修正版-62

1、昌东邦盛1500亩地块定位报告实现项目工业用地的房地产开发的价值最大化首期工业的开发产业，服务于整个昌东工业园快速实现“兴园旺园”开发资金的快速回笼企业目标建华地产KENWARD PROPERTY报告思路分析市场认识项目准确定位报告大纲第一部分 市场分析第二部分 项目分析第三部分 项目定位第四部分 一期工程规划建议第一部分 市场分析城南版块大势解说南昌市工业园产业分析昌东产业园分析南昌服装产业分析 让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 美国著名城市学家伊里尔沙里宁 城南版块开发的大势解说城市格局分析建华地产KENWARD PROPERTY城市规划精神，以中心城区为

2、核心，东拓、西进、北控、南延。赋予各个组团不同城市功能，再以外环快速干线连接，形成新的城市格局。定位工作的两个版块城南版块开发大势解说主城区的四大版块传统城区-城市中心体、商业、居住区城东片区-高新技术产业、高校、居住区朝阳片区-商贸、物流、居住区城南片区-制造业及相关配套业、商贸、居住区城东片区城南片区朝阳片区城南版块开发大势解说城东和城南的产业联动城东和城南的功能定位都建立在工业研发和生产基础上，在城市空间地理位置的布局自然形成了目前的半月型产业带。城南版块开发大势解说半月型产业带组成说明第一极第二极第三极以红谷滩新区为服务中心，经开区为产业基地的大工业区以高校园区为创新中心，高新区为产业

3、载体的高新技术产业区由昌南、昌东、小兰工业园组合形成的，承接沿海产业梯度转移的现代制造业基地城南版块开发大势解说城市经济增长极分布城南版块开发势解说城市第三增长极解说城南版块大势解说城市第三极增长级解说城南版块开发大势解说城市第三增长极的功能承载之一承载沿海产业梯度转移的现代制造业基地 长珠闽地区正面临新一轮的产业结构调整，许多沿海企业为形成新的竞争优势，纷纷打破地域界限将把生产基地选择或搬迁到中西部地区，形成一股由“退沿进中”的发展大潮。 在历史上曾多次痛失发展机遇的南昌市，这次绝不容错过！承载沿海产业梯度转移的现代制造业基地 而这些转移过来的产业大多数是资源型、加工型和劳动力密集型的中、小

4、型传统制造业，不符合经开区、高新区的选择条件，而且经开区和高新区目前可供使用的用地已十分有限。城南版块开发大势解说城市第三增长极的功能承载之一大型生产性企业总部基地 全国500强的洪都航空工业集团和江铃汽车集团两大企业总部均集聚于青云谱区。2004年，江铃汽车的销售收入更突破100亿元 ，以大型生产性企业总部带动相关产业、拉动消费、提升区域形象的效应正逐渐显现。城南版块开发大势解说城市第三增长极的功能承载之二总部基地的作用总部经济的形成将为南部区域发展带来“五大”效应：税收贡献效应：包括企业的税收贡献和公司总部员工的个人税收贡献产业乘数效应：为制造业总部服务的知识型服务业产业链的形成消费带动效

5、应：一是总部的商务活动、研发活动及其各种配套消费；二是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、休闲、购物等。 劳动就业效应：总部经济本身带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展.社会资本效应：提升地区的知名度、美誉度，促使这个区域的地产升值城南版块开发大势解说城市第三增长极的功能承载之二辐射中部地区的商贸物流圈南昌是全国惟一一个与最具经济活力的“长三角”、“珠三角”、闽东南三角区相毗邻的省会城市。南昌半小时经济圈大约覆盖了400万人的市场，而4小时经济圈覆盖了4000万人的市场，6小时经济圈则涉及到4亿多人的消费市场。南昌独特

6、的区域优势，将成为沿海企业进军内地市场，实现向中部腹地省份经济辐射的跳板和支点。城南版块开发大势解说城市第三增长极的功能承载之三辐射中部地区的商贸物流圈 此外，南昌作为中部地区重要的制造业基地，必然成为工业原料及成品的生产消费市场。随着江西、南昌大交通格局的形成，南昌必将成为中部地区重要的工业品、商品的集散中心。城南版块开发大势解说城市第三增长极的功能承载之三疏散老城人口和城市功能的新空间近半个世纪来，南昌发展基本局限于老城区范围，老城区的人口密度达到了11612人/平方公里，而原8平方公里的旧城范围的人口密度更是高达5万人/平方公里。老城的交通拥挤、功能混杂，环境质量日益下降。城南版块开发大

7、势解说城市第三增长极的功能承载之四疏散老城人口和城市功能的新空间近年来，尽管南昌在建设上取得了可喜的成绩，老城区部分城市功能和产业也实现了外迁。但由于种种原因，老城区的人口并没有真正的迁移出去，而疏散出去的居民仍然集中到老城区来上班、上学、购物、休闲娱乐，由此进一步加大了城市的交通压力，使交通更加拥挤不堪。城南版块开发大势解说城市第三增长极的功能承载之四城市第三极目前只具备结构和形态松散的雏形，未能形成有机融合、功能互动的结构体系。城市第三极的成长，必须突破诸多制约其发展的瓶颈和障碍。城南版块开发大势解说城市第三增长极的现状：产业聚能针对性的集群知识型生产服务业，搭建平台、优化环境，鼓励知识型

8、企业的创业和发展成长，增创南昌新优势，提升和强化对半月型产业带及洪都、江铃等大型工业企业的产业支持能力商贸聚合导入流量经济理念，强化商贸物流圈的会展、博览和信息管理功能，提高商贸物流圈的辐射和聚合能力，真正形成资金流、信息流、技术流、人才流、物质流等高度聚合的流量经济特区形象聚焦在城市的空间形态上，通过特色建筑、环境和城市意象塑造新的城市亮点；在城市精神上，倡导一种代表新南昌人的文化气质，优化区域形象、提升城市价值，引导老城人口、功能疏散城南版块开发大势解说真正形成城市第三增长极的突破点：城南版块是以推动南昌工业化和城市化为发展目标以国际化的眼界引入城市风貌，以高标准的建造为南昌“花园城市”添

9、砖加瓦的聚合了居住、商贸物流、会展博览、文化、商务（办公）、休闲娱乐等多种产业功能的，具造血功能、服务功能的生态型、综合服务性城区。城南版块开发大势解说未来的城市第三增长极的功能理解：南昌市工业园产业分析工业园区发展的基本概况 自1991年南昌高新技术开发区在青山湖畔破土动工开始，经过15年的发展历程，南昌市已有各类工业 园区12家，其中：国家级工业园区2家，即南昌高新技术开发区、南昌经济技术开发区；省级9家，即桑海经济技术开发区、英雄经济技术开发区、南昌民营科技园、南昌昌东工业区、南昌昌南工业园、南昌小蓝 经济开发区、南昌向塘开发区、南昌长堎外商投资工 业区、安义县凤凰山工业开发区；市级1家

10、，即进贤工业开发区。 园区建设和发展速度加快。2006年与2007年相比，工业总产值增长27.05%,销售收入增长46.33%,税收收入增长52.48%,利润增长33.1%,出口创汇增长工102%。各园区基础设施较为完备，交通状况良好。工业园区发展已步入了快速发展轨道。 园区经济实力不断增强。11个工业园区数量上仅占全省的11.2%，但销售收入、利税总额分别占全省园区的42.1%、39.3%，强有力地带动了地区经济的发展。 园区成为招商引资的重要载体。截止2006年底，工业园区内注册企业总数达到2600余户，全年各工业园区实际利用外资 亿美元，占全市的59.3%，实际利用内资亿元，占全市的59

11、.2%。 南昌市工业园产业分析成效与优势 园区内产业集群开始形成。随着园区工业的不断发展，一些园区的主导产业逐渐形成，产业集群效应开始显现。经开区空调、造纸、汽车、电子信息等四大支柱产业产值占该区工业总产值的比重已经突破四成；昌东工业园有针纺类企业80多家，并形成了从纱绽、织布、印染、成衣、提花后整理等比较完整的产业链；小蓝经济开发区依托江铃，汽车汽配产业开始形成规模。 园区推动了经济结构的优化升级。形成了以汽车、医药和食品、新材料、电子信息、家电等规模较大、技术先进、管理科学的五大支柱产业和十大产品基地，产业结构调整和升级。 园区极大地拓展了就业渠道。工业园区的快速发展，大大增强了社会再就业

12、的“造血”功能，在扩大就业规模、安排城镇失业人员再就业、转移农村剩余劳动力、提高城乡居民收入和维护社会稳定等方面发挥了重要作用。南昌市工业园产业分析成效与优势一是园区发展不平衡。两家国家级开发区和小蓝开发区2005年的实际 利用外资数占11家开发区利用外资总数的76%。二是招商引资存在一定的无序性。有的园区在招商时缺乏项目选择意 识，不顾园区产业定位，不问产业，不问效益，甚至园区之间挖项目、争 企业，竞相压价，无序竞争。三是创业环境和管理体制仍然存在不足。部分政府管理部门办事效率 较低，服务意识不强，企业融资渠道有限，尤其是中小企业困难更大，园区 内生活配套设施处于起步阶段。存在着“职能缺位”

13、、“体制复归”的趋势， 这些在一定程度上制约了园区的建设和发展。南昌市工业园产业分析存在的问题四是园区特色不够明显。有些园区缺乏科学合理的产业布局规划，在对本园区进行产业定位时，没有充分考虑自身优势和与周边园区实 行错位发展的战略，进而造成园区之间产业结构趋同现象严重。就 目前各园区形成的所谓“支柱产业”和“主导产业”的现状看，医， 药、食品、纺织三个产业的雷同现象最突出，医药产业涉及8个园区 食品产业涉及8个园区，针织服装产业涉及7个园区，汽车及配件产 业、家电产业等也涉及多个园区，最终导致比较优势弱化，竞争力 下降。五是环境保护力度不够。伴随着工业进程加快而产生的环境问题并 没有引起应有重

14、视。目前只有小蓝经济开发区在筹建污水处理厂，在 建设资金不足的情况下，集中污水处理、集中供热、系统的雨污等环 保基础设施建设普遍滞后，为将来的治污提高成本埋下隐患。 南昌市工业园产业分析存在的问题1、显著的区位交通优势昌东工业区作为南昌经济发展的一个重要板块，具有独特的区位交通优势。距南昌火车站仅5公里，距南昌港10公里，距离飞机场20公里，可直达105，315，320国道，交通十分便利。她既独立于城区，又与城区紧紧相连，可以与城市共享供水、供电、道路、通讯等基础设施，同时又能就近利用省会城市信息、资金、科技、管理、人才、市场相对集中的资源优势。2、产业的集聚配套优势昌东工业区已初步形成了以针

15、纺服装、食品饮料、医药化工、电子信息等为主导的支柱产业，显现了良好的产业集聚规模优势。尤其是针纺服装行业方面，工业区已引进了纺纱、织布、印染、制衣、水洗、绣花等各类企业140余家，形成了较为完善的产业链，并且在产业配套上不断完善，为您选择昌东奠定了扎实的基础。昌东产业园区优势分析3、完善的基础设施优势（1）道路工业区内有解放东路、高新大道、昌南大道、昌东大道等市政道路，并以此为框架大力实施道路建设，使之与昌东一路、昌东二路、昌东三路、工业一路、工业二路、工业三路、朱桥路等形成纵横交错的道路骨架，构成昌东工业区“十横十一纵”的道路布局。（2）供水管网采用环状管网形式，累计已铺设供水管23公里，兴

16、建自来水加压站一座，日供水能力可达10万吨，水压为兆帕。区内天然水系（赣抚平原）纵横交错，经改造总长度可达40多公里，可提供14m3秒用水。水价：生产用水元/吨；生活用水元/吨；基建用水元/吨（包括污水排放费）。昌东产业园区优势分析（3）雨污水排放园区内采用雨、污分流的排水体系，经过园区内道路边的污水管管网汇入南昌市污水主管网，进入南昌市青山湖区污水处理厂（处理规模为100万吨）。目前已新建污水管网55公里，雨水管网55公里，雨、污水的排放能力均能满足工业区规划的排放要求。（4）供电园区变电站电网接入昌东220KV变电站省网系统，进出线规模为110KV/10KV，10KV输出由8个开关站构成区

17、内环形网，供电容量可达12万KVA，且已施工10KV架空电力线16公里和10KV电缆4公里，10KV开关站一座，可以满足工业用电量、公共设施用电量以及居民生活用电量的需求。辖区范围内，省电力公司已在昌南大道、昌东大道交汇处兴建了220KV梧岗变电站，容量达35万KVA；工业区西边万溪变电站已送电，容量达12万KVA；此外，工业区周边有坝桥变电站，容量达7000KVA，以上三座变电站可确保工业区企业用电的可靠和安全。电价：生产用电元/千瓦时（不满1千伏）、元/千瓦时（1千伏以上）、元/千瓦时（大工业）。3、完善的基础设施优势昌东产业园区优势分析4、丰富的人力资源优势青山湖区区域内科研院校云集，现

18、有南昌大学等高校10所，每年可为当地提供技术人才5-6万。众多的中等学校、职校构成了全区经济发展的技术人才依托。普通劳动者的月收入一般为沿海发达地区的1/2-1/3。5、优质的服务机制优势工业区提出“宁可自己千辛万苦，不让企业一事为难”的服务宗旨，实行项目进区代办员负责制，并提供“一站式”服务。与此同时，园区实行封闭式管理，设立警务区和经济“110”，随时对企业进行跟踪保护，努力营造一个安全、诚信、文明、高效的创业投资环境。 昌东产业园区优势分析昌东产业园区产业分析企业类别：服装、医药化工、物流、汽配工贸、食 品饮料等企业规模：不一，30人2000多人的企业都有；企业性质：外资企业较多，早期有

19、部分内资服装企 业；内贸不多，外贸为主； 南昌地区服装行业产业调查行业发展面临的问题出口退税调整步伐放缓，纺企叫苦连连据2007年6月份国家财政部关于调低部分商品出口退税率的通知报道，服装出口退 税率下调至11%。受美国经济影响本来出口就有下行危险，如果再频繁调整政策，对出口就构成了双重压力。受反倾销、反补贴、技术壁垒等的重创中国纺织品服装出口正面临人民币继续升值，反倾销、反补贴、技术壁垒，出口退 税下调及国内棉花短缺、能源供应不平衡等因素制约。今年纺织品出口在多种因素影响下，形势并不太乐观，下半年增幅可能进一步回落 在各项影响企 业成本因素的共同作用下，下半年出现纺织出口企业成本承受能力 的

20、临界点。 劳工荒 南昌市、九江地区各服装企业用人缺口十分严重。劳动是第一生产力，没有充足的人力无法保障稳定的订单。然而招集到的大多是临时工，熟练工或其他更多的向江浙粤等地带进发，但实则工资差异不大，导致江西内地员工失缺，员工流动性大，企业发展不平稳。生产安全跟不上偷盗现象，成业众多中小企业比较关注的问题；生活配套不完善园区内缺乏大宗生活配套设施，员工过工厂至宿舍的简单生活，也是倒致另一人员流动性大的主要因素；南昌地区服装行业产业调查行业发展存在的问题产业链不完善没有自创品牌：大部分服装加工企业均是来料生产，简单的订单加工。服装及服装辅料企业分散： 没有形成集群的产业链，南昌市各工业园内都分着规

21、模不等的服装企业。主要是缺乏本地到本地的辅料供应集群。在南昌市的制衣商有很多合作已久的辅料供货厂商，一般600件以上辅料均去福建、江苏、浙江、广东等地进货，增加了交通费用成本、时间成本以及诸多的不便，而在南昌办厂同时在南昌进同等的令人满意的辅料，各制衣厂商将是不亦乐乎，节省下来的成本即转为企业的收入。对此，我们可以在外地招集一些较有名气的服装辅料厂进驻，达到吸纳服装企业的功效。南昌地区服装行业产业调查行业发展存在的问题信息闭塞：政府政策力度不够 政府方面缺乏统一管理的机制，统一对外宣传不够，即使一些产业已上规模、效益各方面都表现尚可，但却引不来外地客户，因而企业不能继续做大做强，赶不上江浙一带

22、的发展，同时也是政府没有更多给予重视，如服装、辅料基地，服装工业园区等对外形象的推广和口碑等的大力宣传或没有或力度太弱。南昌地区服装行业产业调查行业发展存在的问题市场结论分析城南板块，地理位置优越，交通便捷。园区内大宗生活配套不齐全，生活功能不完善，需求饥渴。园区内上下游产业链有待完善。园区特色不明显，产业分散，不集中，产业集群效益不明显。邦盛工业园的优惠政策导向须明确。 第二部分 项目分析 基本状况 项目使命 项目SWOT分析 分析结论项目分析基本状况介绍项目占地亩，体量大、开发周期长项目地块一期的性质为工业开发性质一期土地相关证件已全部办齐，工程已动工，已开工总建筑面 积约为12万方，属于

23、工业标准厂房。政府高度关注项目，被纳入省市重大产业工程“”工程一期351亩调整后规划设计方案的出台迫在眉睫。城市第三极将可能成为继经开区、高新区之后，又一个推动南昌城市经济发展的动力引擎。本项目地块位于城市第三极的核心地理位置，在整个城南版块的开发过程，又如何确认自身的价值？项目分析使命所在、其他地块部分相同的功能定位开发 2、复合型地产营销的高难度的复杂要求 3、开发战略和企业战略的相互融和、城市格局的改变、“退沿进中”沿海产业梯度转移、昌南新城的建设、纺织原料大市场的新建、工业用地性质、体量大，开发周期长、交通、生活配套设施落后、缺乏商业和文化氛围、单核城市中心、辐射力强、省市重大产业工程

24、、园区产业已处具规模、企业资源丰厚、半月型产业带项目分析地块的分析、长珠闽地区正面临新一轮的产业结构调整，纷纷打破地域界 限将把生产基地选择或搬迁到中西部地区，形成一股由“退沿 进中”的发展大潮。、更多的民营企业对生产、办公、居住一体化的环境需求。3、周边人群聚集，消费潜力巨大。4、园区缺乏综合型配套商业。5、园区的核心地带，没有商业，没有居住配套，需求饥渴。6、经济持续发展，园区经济依旧发展迅猛。项目分析机会分析、身处半月型产业带范畴、江西是全国十六大服装纺织生产基地之一、昌东服装产业集群初显雏形 4、城市副中心的核心区域地理坐标项目分析优势分析项目分析结论一块综合型整合能力较强的大型地块；

25、一块优势很多的地；一块机会大于威胁的地；一块需要智慧与挑战精神的地；一个可以成就财富梦想的项目。面对挑战，思路决定挑战定位功能理念业态产品第三部分：项目定位本项目突破点地理、交通、位置3010省市重大产业工程周遍其他工业园区“退沿进中”沿海产业梯度转移企业资源丰厚园区产业已处具规模突破点 城南片区开发的核心组成部分特征解说：城市第三极的配套服务的核心产业配套+商业配套的地产复合体建华地产KENWARD PROPERTY定位精神工业版块与商业中心有机融合昌南工业园和昌东工业园的配套服务动力引擎 通过对昌南工业园、昌东工业园的挖掘及提升，打造复合型地产成为两大工业园区动力支持，形成城市副中心的工业配套和商业配套的核心版块，实现本项目的土地价值最大化。建华地产KENWARD PROPERTY定位描述亩项目居住商贸流通会展博览工业园及商务办公商业休闲娱乐创业基地中小企业总部酒店、写字楼会展中心采购交易市场物流社区生活基本配套会所及酒店综合群大型卖场园区职工住宅企业会所功能定位建华地产KENWARD PROPERTY城市副中心生态工业园活动新城区一个富