无锡天赐燕莎商务中心物业发展建议报告课件

1、研究思路项目解析发展机会市场扫描问题呈现整体发展战略产品策略项目定位区域分布设施资源项目四至地块现状综合评价项目解析区域分布太湖广场将成为无锡市区高层建筑最密集、城市功能最完备、布局规划最严格的区域，成为城市新的高地；项目北侧为无锡老城区，距离约4公里；项目属于无锡南长区，位于太湖广场板块，北侧靠近无锡商业中心区，南侧为无锡新区，属于无锡市中心区域；项目解析设施资源项目对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场，有较好的环境资源；太湖广场规划面积32万平方米，东临清扬路、西接运河东路，北抵永和路，南至图书馆一带。整个广场被太湖大道分割成南、北广场，经下沉式地下人行景观通道相通。景观通道则是整个广

2、场的南北轴线，其中心为直径280米的圆形广场，成为整个广场中心。项目解析项目四至项目南侧紧邻永和路，西接凯宾斯基大饭店（凯燕环球中心），东临人大办公区，北靠规划建设的建乐路；项目南侧为太湖广场，具有良好的景观资源；项目临近的永乐路人流较少，环境较为安静；项目正对无锡太湖广场，具有较好的景观资源，项目周边道路通达性较好，至老商业区较为便利；项目解析地块现状项目地块内部平整，无特殊资源；项目地块平整；项目地块较为方正；地块无特殊资源；项目解析项目规划燕莎商务广场用地面积25971建筑面积250331A栋公寓建筑面积82627A栋办公建筑面积45482B栋公寓建筑面积46813商业建筑面积42503

3、地下建筑面积32906容积率8.37绿地率25%建筑密度31%发展机会宏观经济单位：亿元2008年无锡GDP总量为4149.9亿元，环比2007年仅增长7.57%，增幅明显放缓，预计09 年也将继续保持此走势，经济总量小幅增长；发展机会宏观经济单位：元从2001年开始无锡城镇居民人均收入呈现波动上扬走势，近几年增幅明显少；发展机会区域规划未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒店以及行政为主；南侧以文化，办公和商业为主，强调城市功能的复合化与参与性；运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合发展区；东侧主要是以居住为主。展览、办公、酒店、行政文化、办公、商业休闲、商业为

4、特色的办公居住混合发展区居住区无锡市中心城区控制性详细规划明确将太湖广场定位为商务文化核心区，两大市级中心之一高端住宅界定地段、景观、品质具有稀缺及未来发展地段具有不可替代的景观条件具有高端豪宅高标准品质我们根据高端豪宅主要特征来界定无锡目前的豪宅项目，主要集中在无锡中山路商圈、太湖广场、蠡湖区域；高端住宅分布万科金域蓝湾均价10000元/ 蠡湖一号高层、洋房均价11000元/ 别墅16000-18000元/ 红豆国际广场均价18800元/ （精装）时代国际公寓均价9500元/ （毛坯）朗诗未来之家2期均价12000元/ （精装）茂业豪园均价10000元/ 世贸公寓均价14000元/ （精装）

5、城尚城均价10000元/ （精修）本案太湖广场区域城区中心区域蠡湖区域项目地段开盘时间主力面积价格元/装修已推套数去化红豆国际城区中心2008.657-6318800精装72833.5%城尚城城区中心2007.12140-18010000精装20863.5%金域蓝湾太湖广场2008.990-15810000精装59472.1%未来之家太湖广场2008.890-14012000精装98083.3%时代国际太湖广场2008.1250-909500毛坯132623.6%世贸公寓太湖广场2008.6228-35814000精装48720.3%茂业豪园太湖广场2007.12113-15710000毛坯5

6、0168.7%蠡湖一号蠡湖区域2008.672-158203-30611000毛坯/高端住宅分析房地产E网高端住宅分析红豆国际项目概况红豆国际广场位置中山路商圈占地面积15200建筑面积136807容积率9绿化率20%开盘时间2008.6去化33.5%价格18800元/开发商红豆置业物业公司世邦魏理仕物业费公寓5.5元/平/月，办公18元/平/月高端住宅分析红豆国际卖点中山路成熟商业地段；248米中山路地表建筑；360度景观视野；品牌物业管理；数十种国际品牌；市中心大体量综合体；3年包租，回报率8%/年；3年后无理由退房；顶级制定式豪宅；以小户型产品为主；高端住宅分析常工 城尚城项目概况常工

7、城尚城位置城区中心占地面积44560建筑面积140000容积率2.42绿化率42%开盘时间2007.12去化63.5%价格10000元/开发商江苏常工房地产物业公司上海保利物业物业费1.85元/高端住宅分析常工 城尚城产品特征产品类型高档住宅面积区间140-180产品特色南北通透，全部明间；南向空中花园；主卧配备独立卫生间及衣帽间；双卫生间设计精装修交付3A级住宅性能认定保温面砖塑钢中空LOW节能窗房地产E网高端住宅分析城尚城卖点市中心为数不多的高端住宅项目；户型设计合理实用，空中花园配赠；生态园林景观规划；酒店式豪华大堂设计；主题会所配套设施；高端住宅分析金域蓝湾项目概况万科 金域蓝湾位置太

8、湖广场占地面积154468建筑面积540298容积率2.5绿化率48%开盘时间2008.9去化72.1%价格10000元/开发商无锡万胜房地产物业公司万科物业物业费2.5元/月/高端住宅分析金域蓝湾产品特征产品类型高档住宅面积区间90 、122、158 产品特色南北通透，全部明间；L型厨房设计客厅、卧室、厨房全南向；干湿，动静分离；低区石材，高区真石漆；外挂精装大堂；中央集中景观；高端住宅分析金域蓝湾卖点新古典主义的建筑风格万科高标准物业服务；万科品牌效应；坐拥无锡梁溪河与京杭大运河两条河流的风光；产品户型设计合理；高端住宅分析朗诗 未来之家项目概况朗诗未来之家位置太湖广场占地面积60000建

9、筑面积150000容积率2.50绿化率50%开盘时间2008.8去化83.3%价格12000元/开发商朗诗置业物业公司朗诗物业物业费2.3元/月/高端住宅分析朗诗未来之家产品特征产品类型高档住宅面积区间90 、140产品特色地源热泵技术系统；混凝土顶棚辐射制冷制热系统；“绝缘”外墙系统；女儿墙、屋顶及地下保温系统；“严密”外窗系统；外遮阳系统；同层排水系统；隔音降噪系统；24小时持续置换新风系统；太阳能集中热水系统；高端住宅分析朗诗未来之家卖点健康科技住宅，利用地源热泵系统、新风系统等生态措施；恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光，实现不用空调冬暖夏凉的舒适人居；靠近无锡中央商务区；高端住宅分析时代国

10、际公寓项目概况时代国际公寓位置太湖广场占地面积20000建筑面积170000容积率6.5绿化率32%开盘时间2008.12去化23.6%价格9500元/开发商江苏南城置业物业公司深圳长城物业物业费3.5元/月/高端住宅分析时代国际公寓产品特征产品类型酒店式公寓、写字楼面积区间50-100产品特色科技建材（加气混凝土砌砖、LOW-E中空隔热玻璃幕墙、外墙挤塑保温板）；智能系统；可提供菜单式装修；高端住宅分析时代国际公寓卖点位于太湖广场商务区域；菜单式装修公寓；含星级酒店和泳池；50-100 小户型设计；高端住宅分析世贸公寓项目概况世贸公寓位置太湖广场占地面积55568建筑面积300000容积率4

11、.55绿化率41.7%开盘时间2008.6去化20.3%价格14000元/开发商无锡世界贸易中心有限公司物业公司未定房地产E网高端住宅分析世贸公寓产品特征产品类型公寓、世贸大饭店、5A写字楼、商业面积区间161-205、228-358 产品特色地标特色的城市综合体；星级酒店标准装修大堂，5米层高；干挂石材；室内恒温泳池；24小时中央热水；亲子中心；国际一线品牌设施；酒店式管理服务；高端住宅分析世贸公寓卖点太湖广场地标性建筑；产品具有较高的配置；品牌团队的打造；高端住宅分析茂业豪园项目概况茂业豪园位置太湖广场占地面积11000建筑面积71400容积率6.5绿化率25%开盘时间2007.12去化6

12、8.7%价格10000元/开发商茂业置业物业公司深圳崇德物业高端住宅分析茂业豪园产品特征产品类型公寓、五星级酒店、5A写字楼、商业面积区间113-157、183 产品特色8米面宽客厅；入户花园；6米挑高大堂；高端住宅分析茂业豪园卖点太湖广场首家大型综合体项目；目前已现房销售；大面宽户型设计；高端住宅分析蠡湖一号项目概况蠡湖一号位置蠡湖区域占地面积453700建筑面积710000容积率1.21绿化率47%开盘时间2008.6价格高层、洋房11000元/ 别墅16000-18000元/ 开发商阳光置业高端住宅分析蠡湖一号产品特征产品类型高层住宅、花园洋房、联排别墅面积区间72-158、203-30

13、6产品特色法兰西风情高层270度景观窗；高层配备工人房；步入式衣帽间；主卧书房双套间；8000平特色风情内街；会所内游泳池、雪茄吧等配套；中轴水系主题景观；高端住宅分析蠡湖一号卖点靠近丽湖自然水域景观区；周边交通便利；产品户型多样化；楼间距28米；高层7楼以上可看蠡湖；每个别墅门前均有水系；高端住宅产品汇总项目产品细节红豆国际5A智能系统、国际品牌精装、顶级制定式豪宅城尚城精装修、3A级住宅性能认定、保温面砖、塑钢中空LOW节能窗金域蓝湾低区石材，高区真石漆、外挂精装大堂、中央集中景观未来之家恒温、恒湿、恒氧、科技住宅时代国际公寓科技建材、智能系统、可提供菜单式装修世贸公寓5米层高星级装修大堂

14、、干挂石材、室内恒温泳池、24小时中央热水、亲子中心、国际一线品牌设施、酒店式管理服务茂业豪园8米面宽客厅、入户花园、6米挑高大堂蠡湖一号法兰西风情、高层270度景观窗、高层配备工人房、主卧书房双套间、8000平特色风情内街、会所内游泳池、雪茄吧等配套、中轴水系主题景观；高端住宅关键要素要素1： 好产品舒适的户型设计与丰富的功能空间依靠产品本身来提升价值的高端住宅，强调舒适的户型与丰富的功能空间，如开阔门厅、观景大阳台、双主卧区、中西厨房等，通过丰富完善的功能空间着力打造高端住宅的舒适性与宜居性；要素2： 好环境社区内部的大规模景观大手笔的内部造景如大规模湖面、河道、坡地，是高档住宅项目提升产

15、品价值的必备要素。如蠡湖一号每栋别墅前均有水系；要素3： 好资源项目内稀缺资源的占有千万级产品通常处于绝佳位置，周边及项目本身有不可复制的资源，如市中心、居山、临湖，这类资源对产品的价值有大幅度提升作用；高端住宅市场研判总结目前太湖广场区域内高档住宅供应量较大，未来市场供应不容乐观；目前该区域内在售高档楼盘均以精装修交付为主；在各高端住宅去化中可发现“金域蓝湾”、“未来之家”纯住宅项目去 化较好，而大型综合体项目去化有所滞缓；目前市场在售高端个案均为08年销售；目前太湖广场区域内高端住宅项目售价集中在10000-14000元/ 之间；未来2年内将有本项目、九龙仓、世茂、茂业等巨头在太湖广场区域

16、均有大型综合体项目开发；写字楼分布时代国际公寓均价11000元/ 装修润华国际大厦均价16000元/ 装修红豆国际均价17000元/ 装修工业设计大厦均价9000元/ 佳城国际中心均价9800元/ 本案本案太湖广场区域城区中心区域蠡湖区域项目地段建筑面积开盘时间主力面积均价元/装修红豆国际城区中心300002008.650-180017000精装时代国际太湖广场1613002008.1250-120011000精装佳城国际中心滨湖区域632552008.558-1209800毛坯工业设计大厦滨湖区域616802008.5100-5509000毛坯润华国际大厦滨湖区域1500002008.755

17、-15516000精装写字楼分析写字楼产品特征汇总项目产品细节红豆国际3.8米层高、5A智能化系统、11米挑空大堂、LOW-E中空玻璃、5台瑞士进口写字楼专用电梯、离地10厘米的架空网络地板设计时代国际科技建材、智能系统、5A写字楼佳城国际中心5A智能标准、ART DECO建筑风格、LOW-E中空玻璃工业设计大厦5A写字楼、LOW-E中空玻璃、水景引入大堂、9米挑高大堂、会所设施、富士达电梯、咖啡厅、员工餐厅、10M网络光纤、刷卡识别系统、新风系统润华国际大厦5A智能化系统、“一卡通”系统、智能化安防系统、水源热泵中央空调系统、新风系统、国际先进的中央净水系统、10米挑高大堂，3.7米标准层高

18、、33部高速电梯写字楼产品关键要素要素1： 智能化5A 智能化设计标准符合未来写字楼发展需求楼宇自动化、信息自动化、消防自动化、安保自动化、办公自动化5大楼宇功能，及先进的科技设备室未来主要发展方向；要素2： 地段佳商务区的规划将对写字楼起关键性作用区域的商务规划及交通的便利，对项目未来发展起重要作用。如太湖广场区域未来规划为中央商务区；要素3： 物业管理星级的物管服务更能彰显身份与地位良好的物业管理公司不仅可以使业主受到好的服务，并且还能起到整个写字楼的增值保值作用；目前在售的写字楼项目主要集中在滨湖区域，未来写字楼的供应量仍将主要集中在太湖区域，预计未来三年太湖区域未来供应量将超过70万，

19、市场预期将十分激烈；根据目前调研情况未来写字楼同质化现场也较为严重，均有较高的配套品质；租赁客户主要以商贸、金融、会展、地产开发商、信息咨询等第三产业为主，而在租户来源地分布中,无锡本地的商贸、物流以及IT、电子企业占据了最大比重,在外资客户中,日韩及港澳台客户较多。写字楼未来预测分析问题呈现项目解析发展机会市场扫描问题呈现整体发展战略产品策略项目定位户型裙房商业出入动线综合体问题呈现户型项目开盘时间主力面积已推套数去化红豆国际2008.657-6372833.5%城尚城2007.12140-18020863.5%金域蓝湾2008.990-15859472.1%未来之家2008.990-140

20、98083.3%时代国际2008.1250-90132623.6%世贸公寓2008.6228-35848720.3%茂业豪园2007.12113-15750168.7%蠡湖一号2008.672-158203-306/在目前高端住宅市场上世贸公寓项目为为数不多的大户型产品；世贸公寓项目与本项目类似，均为大型综合体项目，且该项目主要以豪宅为主，户型主力面积在228-358左右；大型综合体项目中大户型产品去化情况较为滞缓；户型建筑面积（）户数（套）户型比例B-a288.0282.9%B-b278.0565.9%B-c474.0262.7%B-d371.0262.7%B-e903.020.2%B-f8

21、95.010.1%问题呈现户型本项目B栋部分户型设计均以大户型为主；此类设计不仅将产生总价过高不易去化的风险且容易造成同质化现象的发生；房型进深较长；户型面积设计较大，不符合市场整体需求，且房型进深较长；问题呈现裙房商业B栋裙房部分带有部分商业影响高端住宅品质；问题呈现出入动线项目前期规划中，B栋项目出入口位于南侧，入口位于商业后，其人流较多，不利于私密性；问题呈现综合体本项目为城市综合体项目项目，容积率过高，且本项目产权为50年；A栋70层，B栋33层，B栋的部分房源必将受到视野的影响；研究思路项目解析发展机会市场扫描问题呈现整体发展战略产品策略项目定位市场指导下的战略规划指导下的战略从市场

22、及本体规划两方面出发制定项目的整体发展战略从市场出发制定发展战略从规划出发制定发展战略关键要素要素1：好产品舒适的户型设计与丰富的功能空间要素2：好环境社区内部的大规模景观要素3：好资源项目内稀缺资源的占有宏观经济良好势头将进一步推动无锡高端住宅发展；区域规划及发展使项目具备了发展高端物业的契机；整体发展框架整体发展战略从市场出发从规划出发产品来自对市场竞争总结，市场高端住宅产品主流供应面积区间为本项目提供借鉴强调住宅生活要素，根据经典户型总结居住空间对生活型高端住宅的提升在目前个案产品上进行创新及突破，通过产品设计、功能完善、科技元素全方位提升高端住宅在产品规划上按照太湖广场未来发展方向及趋

23、势，打造中央商务区地标建筑在产品内部规划上确定主流面积区间，避免产品同质化、总价集中带来的风险房地产E网研究思路项目解析发展机会市场扫描问题呈现整体发展战略产品策略项目定位整体发展战略实施物业发展建议本项目产品策略从市场出发制定发展策略从规划出发制定发展策略策略1：以市场需求为导向，明确面积区间；以市场需求为导向，采用主流的面积区间；策略4：增加产品竞争力产品创新，通过高科技元素为产品溢价锦上添花；策略2：规避市场风险，确定产品比例主流面积为核心，坚持多产品组合，降低市场风险；产品细部建议、团队建议；策略3：综合体项目，规划细部定位；裙房商业的定位及布局，将直接影响高端住宅品质；B栋进出动线；

24、策略一：以市场需求为导向，明确面积区间采用主流的面积区间市场表现客户需求高端住宅项目主流供应面积区间客户需求主流面积区间市场与客户需求聚焦主流面积区间各个项目中的面积分布单位：目前市场上高端住宅主流供应面积及畅销面积在100-150之间；150-250 之间面积区间为市场供应空白点，也是高端住宅达标面积；本案前期规划户型面积设计普遍过大，偏离市场趋势；需求集中在100-250 左右面积区间在100-150 左右的去化情况最为理想；经过调研走访客户群体，对面积有明确的认识，认为200 左右的面积区间尺度，较为舒适，适合居住；周先生：43岁私企主管购买世贸公寓住宅选择原因：位置佳、看重区域未来发展

25、、大阳台、有豪宅气质；夏先生：蠡湖一号 置业顾问调研选择高端住宅客户看重户型大气、完善的配套、景观佳；户型面积建议根据市场需求户型面积重新进行分割；并且把原方案南凹北凸改为南凸北凹，使南侧房屋开间有4.2米变成4.5米，能够更加利用好太湖广场的城市资源；户型面积如下：A：约269B：约129C：约168D：约177E：约101户型面积建议户型调整后从市场与客户角度分析，符合市场需求；单位：户型布局建议策略二：规避市场风险，确定产品比例户型比例建议目前高端住宅市场上剩余供应量最多的面积区间是50-100 ，约占总比例的61%；200 以上面积区间占到6%,但根据目前市场反应来看，其去化情况不乐观

26、；户型比例建议根据目前市场供应及去化情况建议本项目户型比例如下：面积套数比例层数2694017.6%6-25层1294017.6%1684017.6%1774017.6%1014017.6%371125.25%26-31层474125.25%90321%32-33层89510.5%房地产E网策略三：综合体项目，规划细部定位B栋裙房商业B栋裙房商业的业态定位及布局，将直接影响到整个公寓的品质，商业在不能舍去的情况下，我们建议在定位上应当以奢侈品为主，且仅有1家或少家商业，即可提高形象又可降低人流，保证B栋的私密性；B栋进出动线B栋公寓动线建议设置在楼的北侧，可以较少的受到南侧商业的影响，且便于整个公寓出入；策略四：增加产品竞争力增加产品竞争力，高科技元素健康舒适的八大系统置换式新风系统提供新鲜空气、保持空气合理的湿度、去除有害气体排水噪音处理系统减弱排水噪音中央除尘系统使日常除尘工作更加便捷，避