《物业管理业纳税评估办法》

1、146/1552004年7月2004年7月前 言随着我国经济体制改革的不断深化和房地产市场的日臻完善及住房商品化的积极推进，为了提高人们的生活质量，制造优美的生活与工作环境，以房屋及其设备、设施、相关场地等为对象的物业治理越来越受到人们的重视。该行业作为房地产开发与经营业的后期工作，目前差不多进展成为一支朝气蓬勃的新兴产业。我市地税系统自2000年起至今对物业治理企业实施税务检查，其有问题率高达92%，这就讲明，该行业在税收治理方面仍存在较多的问题。如何加强对物业治理业的税收治理，有效规范物业治理企业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。为了加强物业治理业的税收治理，实施有效的纳税评估，我

2、们在认真研究了物业治理业的经营特点的基础上，全面总结了多年对物业治理业税收治理的经验，编写了纳税评估手册（物业治理业）。本手册的编写，本着“改善首都经济进展投资环境，营造税务机关与纳税人和谐的新型征纳关系”的原则，对提高税源监控能力、实现税收科学治理具有重要意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。本手册依照现行的物业治理业的行业法规、会计制度、会计准则，结合北京市物业治理业现状及纳税评估工作实际，本着依法评估、科学有用、通俗易明白的原则编写。本手册内容较为全面，要紧分为四章和附录。详细介绍了物业治理业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册以物业治理业税务

3、检查案例为依据，运用会计学、统计学的分析方法，建立纳税评估指标。希望本手册能够关心评估人员更好地了解物业治理业的相关知识，更加有针对性的开展该行业的评估工作。由于我国的物业治理业从产生到进展时刻不长，还处于探究时期，不管在企业规范运作、政府相关治理依旧学术界的研究方面都还存在不足，制定的指标体系及评估方法，均是探究性的尝试。限于作者的理论水平和经验，此手册中的错误在所难免，欢迎大伙儿批判和建议，以便我们对纳税评估手册（物业治理业）进行修改和完善。 纳税评估处 2004年7月20日目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc78082038 第一章物业治理概述 PAG

4、EREF _Toc78082038 h 1 HYPERLINK l _Toc78082039 第一节物业治理概述 PAGEREF _Toc78082039 h 1 HYPERLINK l _Toc78082040 一、物业治理的概念 PAGEREF _Toc78082040 h 1 HYPERLINK l _Toc78082041 二、物业治理的业务划分 PAGEREF _Toc78082041 h 2 HYPERLINK l _Toc78082042 三、物业治理的经营特点 PAGEREF _Toc78082042 h 3 HYPERLINK l _Toc78082043 第二节 物业治理收

5、入确认 PAGEREF _Toc78082043 h 3 HYPERLINK l _Toc78082044 一、收入的概念及种类 PAGEREF _Toc78082044 h 4 HYPERLINK l _Toc78082045 二、物业治理费的测算 PAGEREF _Toc78082045 h 5 HYPERLINK l _Toc78082046 三、物业治理企业收入的确认 PAGEREF _Toc78082046 h 5 HYPERLINK l _Toc78082047 第二章 物业治理业涉及税种及计算 PAGEREF _Toc78082047 h 6 HYPERLINK l _Toc78

6、082048 第一节 营业税及相关税费的计算 PAGEREF _Toc78082048 h 7 HYPERLINK l _Toc78082049 一、营业税相关规定 PAGEREF _Toc78082049 h 7 HYPERLINK l _Toc78082050 二、营业税的计算 PAGEREF _Toc78082050 h 8 HYPERLINK l _Toc78082051 三、都市维护建设税的计算 PAGEREF _Toc78082051 h 9 HYPERLINK l _Toc78082052 四、教育费附加的计算 PAGEREF _Toc78082052 h 9 HYPERLINK

7、 l _Toc78082053 第二节 企业所得税的计算 PAGEREF _Toc78082053 h 9 HYPERLINK l _Toc78082054 第三节 个人所得税的计算 PAGEREF _Toc78082054 h 10 HYPERLINK l _Toc78082055 第四节 房产税（都市房地产税）及相关税费的计算 PAGEREF _Toc78082055 h 10 HYPERLINK l _Toc78082056 一、房产税的计算 PAGEREF _Toc78082056 h 10 HYPERLINK l _Toc78082057 二、城镇土地使用税的计算 PAGEREF _

8、Toc78082057 h 10 HYPERLINK l _Toc78082058 三、都市房地产税的计算 PAGEREF _Toc78082058 h 11 HYPERLINK l _Toc78082059 四、土地使用费的计算 PAGEREF _Toc78082059 h 11 HYPERLINK l _Toc78082060 第五节 其他税种的计算 PAGEREF _Toc78082060 h 11 HYPERLINK l _Toc78082061 一、车船使用税的计算 PAGEREF _Toc78082061 h 11 HYPERLINK l _Toc78082062 二、车船使用牌照

9、税的计算 PAGEREF _Toc78082062 h 12 HYPERLINK l _Toc78082063 三、印花税的计算 PAGEREF _Toc78082063 h 12 HYPERLINK l _Toc78082064 四、契税的计算 PAGEREF _Toc78082064 h 12 HYPERLINK l _Toc78082065 第三章 物业治理业存在的涉税问题 PAGEREF _Toc78082065 h 13 HYPERLINK l _Toc78082066 第一节 物业治理业税务检查情况 PAGEREF _Toc78082066 h 13 HYPERLINK l _To

10、c78082067 第二节 营业税涉税问题 PAGEREF _Toc78082067 h 14 HYPERLINK l _Toc78082068 一、常见问题 PAGEREF _Toc78082068 h 14 HYPERLINK l _Toc78082069 二、专门问题 PAGEREF _Toc78082069 h 17 HYPERLINK l _Toc78082070 第三节 个人所得税涉税问题 PAGEREF _Toc78082070 h 18 HYPERLINK l _Toc78082071 一、常见问题 PAGEREF _Toc78082071 h 18 HYPERLINK l _

11、Toc78082072 二、专门问题 PAGEREF _Toc78082072 h 18 HYPERLINK l _Toc78082073 第四节 企业所得税涉税问题 PAGEREF _Toc78082073 h 19 HYPERLINK l _Toc78082074 一、常见问题 PAGEREF _Toc78082074 h 19 HYPERLINK l _Toc78082075 二、专门问题 PAGEREF _Toc78082075 h 19 HYPERLINK l _Toc78082076 第五节房产税（都市房地产税）涉税问题 PAGEREF _Toc78082076 h 20 HYPE

12、RLINK l _Toc78082077 一、常见问题 PAGEREF _Toc78082077 h 20 HYPERLINK l _Toc78082078 二、专门问题 PAGEREF _Toc78082078 h 20 HYPERLINK l _Toc78082079 第四章 物业治理业纳税评估 PAGEREF _Toc78082079 h 21 HYPERLINK l _Toc78082080 第一节 物业治理业财务分析指标 PAGEREF _Toc78082080 h 21 HYPERLINK l _Toc78082081 一、财务分析概述 PAGEREF _Toc78082081 h

13、 21 HYPERLINK l _Toc78082082 二、偿债能力 PAGEREF _Toc78082082 h 24 HYPERLINK l _Toc78082083 三、运营能力 PAGEREF _Toc78082083 h 27 HYPERLINK l _Toc78082084 四、盈利能力 PAGEREF _Toc78082084 h 29 HYPERLINK l _Toc78082085 第二节 物业治理业评估指标 PAGEREF _Toc78082085 h 31 HYPERLINK l _Toc78082086 一、营业税评估指标 PAGEREF _Toc78082086 h

14、 31 HYPERLINK l _Toc78082088 二、个人所得税评估指标 PAGEREF _Toc78082088 h 34 HYPERLINK l _Toc78082090 三、企业所得税评估指标 PAGEREF _Toc78082090 h 35 HYPERLINK l _Toc78082091 第三节 物业治理业评估工作程序 PAGEREF _Toc78082091 h 36 HYPERLINK l _Toc78082092 一、评估工作 PAGEREF _Toc78082092 h 37 HYPERLINK l _Toc78082093 二、约谈工作 PAGEREF _Toc7

15、8082093 h 37 HYPERLINK l _Toc78082094 三、评估工作程序流程图 PAGEREF _Toc78082094 h 38 HYPERLINK l _Toc78082095 附录一：物业治理业常见涉税问题及评估指标对应表 PAGEREF _Toc78082095 h 40 HYPERLINK l _Toc78082096 附录二：北京市物业经营税费一览表 PAGEREF _Toc78082096 h 44 HYPERLINK l _Toc78082097 附录三：相关法律规定 PAGEREF _Toc78082097 h 45物业治理概述物业治理概述一、物业治理的概

16、念（一）物业的概念“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义的范畴。从物业治理的角度来讲，物业是指已建成投入使用的各类建筑物，及其相关的设备、设施和场地。（二）物业的分类 依照使用功能的不同，物业能够分为以下4类： 1、居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、不墅、度假村等。 2、商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。 3、工业物业。包括工业厂房、仓库等。 4、其他用途物业。包括车站、机场、医院、学校等。 以上是国外通用的分类。在我

17、国，有人依照实际情况，从商业物业和其他用途物业中，另外再分出一部分专门物业，这些物业要通过政府特许经营。不同使用功能的物业，其物业治理有着不同的内容。（三）物业治理的概念 物业治理，是指由专门的机构和人员对已竣工验收并投入使用的各类物业，以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合服务。 物业治理服务，是指物业治理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。（参见关于对物业治理服务业务征收营业税问题的通知京地税营1997386号）物业治理企业，通常称为物业治理公司。物业所有人，

18、即产权人，亦称为业主。业主能够是个人、集体、国家。（四）物业治理的性质物业治理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性治理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一治理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的治理。二、物业治理的业务划分物业治理的客体是物业，服务对象是人，是集治理、经营、服务为一体的有偿劳动。因此，物业治理属于第三产业，是一种服务性行业。物业治理的性质也比较明确，要紧是“服务性”的，寓治理、经营于服务之中。不同的物业治理公司所服务的对象不尽相同，因而承担的业务也有差不，但归结起来，大致如图所示：三、物业治理的经营特点商

19、业物业与居住物业是日常税务检查工作中检查最多的两个物业类型，因此，在此仅对商业物业和居住物业从以下四方面做一个介绍。商业物业居住物业特点、需要良好的商业氛围、使用价值的长期性、追求设施的先进性、寿命的差异性、有专门高的租赁比例、居住性、以出租为主的商业物业价值不、舒适性能库存、安全性、耐久性分类、办公物业、一般住宅、酒店物业、花园洋房、商贸物业、公寓、娱乐休闲物业、不墅治理模式、自建自营以托付经营为主、自营与专业物业治理相结合、托付经营治理内容、制定治理打算、企业组织的构建与治理目标、方、签定物业治理托付合同，启动物针策略的制定业治理工作、治理项目的接管与前期治理、制定租金收取方法、物业治理的

20、各项日常治理、协调与业主和承租人的关系、投诉、纠纷与紧急事故的处理、考核、评估与质量治理、协助政府进行社区治理，推进全社会的文明和进步第二节 物业治理收入确认一、收入的概念及种类营业收入的概念营业收入，一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收到的收入。物业治理企业的营业收入，是指物业治理企业从事物业治理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益等。区分主营业务收入和其他业务收入的原则依照物业治理企业的经营特点，我们可按以下原则对物业治理企业的营业收入进行分类：凡是为物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行

21、的维修、治理所取得的收入，作为主营业务收入；凡主营业务收入外，从事交通运输、餐饮服务、商业贸易等活动所取得的收入作为其他业务收入。1、主营业务收入包括：物业治理收入、物业经营收入和物业大修收入等。（1）物业治理收入，是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。（2）物业经营收入，是指企业经营业主治理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入。（3）物业大修收入，是指企业同意业主委员会或者物业产权人、使用人的托付对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。2、其他业务收

22、入包括：中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。（1）房屋中介代销手续费收入，是指物业治理企业受房地产开发商的托付，对其开发的房屋从事代理销售活动而取得的代销手续费。 (2) 材料物资销售收入，是指物业治理企业将不需用的材料物资对外销售所取得的收入。 (3) 商业用房经营收入，是指物业治理企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。如开办商店、饮食店、美容美发、彩扩中心、歌舞厅等为物业产权人、使用人提供方便取得的经营收入。(4) 无形资产转让收入形式既有所有权转让，也有使用权转让；有入账的无形资产转让，也有

23、未入账的无形资产转让，在物业治理会计中为简化核算，均作为其他业务收入处理。二、物业治理费的测算物业治理企业计算物业治理费，计算公式如下：x = xi （i=1，2，3，n） 其中： x = 公共性服务收费标准，单位为 元/（月m2） xi = 各分项费用收费标准，单位为元/（月m2） i = 分项项数 = 各项费用算术求和三、物业治理企业收入的确认营业收入的确认应遵循实现原则。所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。以权责发生制为基础，按实现原则确认营业收入必须同时满足两个差不多条件：其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式差不多发生，实现了商

24、品所有权的转移；其二，收到价款或取得收取价款的凭证。只有在同时具备上述两个差不多条件时，才能确认营业收入的实现。物业治理企业依据我国企业财务通则和企业会计准则，制定了物业治理企业财务治理规定。在规定中，将物业治理企业经营收入确认原则规定为“企业应当在劳务差不多提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现”。同时，依照物业治理企业的经营特点，对营业收入的确认原则又作了两方面具体补充规定：（一）企业与业主治理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当依照合同或协议规定的付款日期作为营业收入的实现。在这一日期，不管企业是否实现收到价款，均应作为营业收入处理。如公共性服

25、务费收入和公众代办性服务费收入，平常均采纳预收方式，按照这一原则，必须采纳权责发生制原则每期结转收入，不能以收付实现制代替权责发生制。（二）物业大修收入，应当依照业主委员会或者物业产权人、使用人签订认可的工程价款结算账单确认营业收入的实现。物业治理企业同意业主治理委员会或者物业产权人、使用人托付，对住宅小区和商业楼宇等进行物业大修理等工程施工活动，由物业治理企业自行出具工程价款结算账单，但必须经托付方签章认可后，才能作为营业收入处理。 第二章 物业治理业涉及税种及计算物业治理企业是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学治理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经

26、济实体。我国目前物业治理企业所涉及的地点税共13种，其中要紧税种有营业税、企业所得税、个人所得税。第一节 营业税及相关税费的计算一、营业税相关规定（一）计税依据 依照关于对物业治理服务业务征收营业税问题的通知（京地税营1997386号）的规定，物业治理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业治理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业治理服务取得的其他全部收入（含规定收费标

27、准基础外各种加收金额），应按照“服务业”税目5%税率计算征收营业税。 （二）物业治理企业代收费用的相关规定 依照转发国家税务总局关于物业治理企业的代收费用有关营业税问题的通知（京地税营200059号）的规定： 1、对物业治理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金治理方法的通知（建住房1998213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。 2、对物业治理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制北京市住宅维修基金专用发票或北京市住房资金治理中心（含所属分中心）为其出据的住房维修基金交存书上注明的实际发生额

28、认定。 3、对物业治理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租托付方实际房租转交结算发生额认定。 4、对物业治理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。5、物业治理企业从事物业治理服务取得收入后，必须向付款方开具由地点税务机关统一印制的服务业专用发票。二、营业税的计算（一）治理性质的收入缴纳营业税的计算1、物业治理公司以下四项收入，均属于提供劳务而获得的收入，属于营业税中“服务业”税目，按5%征收营业税。（1）物业治理公司为业主提供服务而收取的治理费。 （2）物业治理公司为业主提供服务而收取的服务费。如：保洁费、停车费、保安费、公共设施养护费等。 （

29、3）收取的维修费用，包括维修材料费及人工费。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。 2、物业公司收取业主的装修保证金，假如到期退还给业主及租住户的，不征收营业税；假如到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的，属于物业治理公司治理性收入之外的价外费用收入，均应并入该物业公司营业额，征收5%的营业税。3、物业治理公司向房屋业主收取的公共维修基金，所有权属于业主治理委员会，物业公司仅是代管使用，专款专用，按时列支，暂不征收营业税。假如物业公司从维修基金中以提供维修劳务形式提取劳务收入，则应征5%的营业税。（二）代办性质的收入缴纳营业税的计算以下两项均属物业公司提供代办服务而取得的服务性收入，按5%征

30、收营业税。1、代办购物手续费。 2、代办收费取得的收入。如：为房屋业主代收代缴水、电、煤气、电话费等各项业务而收取的手续费。（三）多种经营取得收入缴纳营业税的计算1、物业公司下属的中介咨询机构的咨询劳务收入。2、物业公司兼营的餐饮服务收入。3、物业公司举办的娱乐业务场所的收入。4、物业公司下属的独立核算的商店销售物资取得的收入。上述1、2项收入，属于服务业收入，按5%征收营业税。3项收入属于娱乐业收入按5%20%税率征收营业税。4项收入属于增值税征收范围，征收增值税。值得注意的是，当物业公司兼有不同税目应税行为时，应分不核算不同税目的营业额，未分不核算的，从高适用税率。 计算公式:应纳税额=营

31、业额税率。三、都市维护建设税的计算 依照中华人民共和国都市维护建设税暂行条例（国发1985第19号）的规定，都市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分不为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。 （一）纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处治理范围内的，税率为7%。 （二）纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%。 （三）纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%。 四、教育费附加的计算 依照北京市税务局转发北京市人民政

32、府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知的通知（京税三1994217号）的规定，教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额附加率。第二节 企业所得税的计算依照中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则（财法字1994第3号公布）的规定，企业所得税的征税对象是以物业治理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为33%。差不多计算公式：应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额=应纳税所得额税率。企业所得税还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，暂减按18%的税率计算缴纳所得税；年应纳税所得额超过3万元至1

33、0万元（含10 万元）的，暂减按27%的税率计算缴纳所得税。第三节 个人所得税的计算物业治理公司个人所得税的计税依据要紧包括工资薪金所得和劳务所得。应注意物业治理企业将临时工人劳务所得按工资薪金所得代扣代缴个人所得税问题。第四节 房产税（都市房地产税）及相关税费的计算 一、房产税的计算 假如企业拥有房产产权，需缴纳房产税，假如企业拥有土地使用权，需缴纳城镇土地使用税。假如单位属于外商投资企业或外国企业，则应相应缴纳都市房地产税和外商投资企业土地使用费。 依照中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税是在都市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人，按照

34、房产原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）减除30%的余值为计税依据，税率为1.2%。计算公式：年应纳税额=房产原值（评估值）*（1-30%）*1.2%。二、城镇土地使用税的计算 依照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号公布）的规定，城镇土地使用税是在都市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。计算公式：年应纳税额=（各级土地面积*相应税额）。 北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级

35、土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。三、都市房地产税的计算 依照中华人民共和国都市房地产税暂行条例（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，都市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。都市房地产税按房产原值计税，税率为1.2%，对其缴纳的税款给予减征30%的照顾。计算公式：年应纳税额=房产原值*税率*（1-30%）。四、土地使用费的计算 依照北京市人民政府公布北京市征收外商投资企业土地使用费规定的通知（北京市人民政府令1992年第13号）规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内

36、使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。需要讲明的是，外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费，外资企业以各种方式使用差不多出让程序的土地不缴纳土地使用费。按照外商投资企业的实际占用土地面积，以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。第五节 其他税种的计算一、车船使用税的计算 假如拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税 。 依照中华人民共和国车船使用税暂行条例（国发198690号）规定，车船使用

37、税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式： 乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额 摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额二、车船使用牌照税的计算 依照中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例（政密字第714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式： 乘人汽车应纳税额=应税车辆

38、数量*单位税额 载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额三、印花税的计算 依照中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。计算公式： 应纳税额=计税金额*税率, 应纳税额=凭证数量*单位税额。 四、契税的计算 企业承受房地产时还需及时缴纳契税。依照中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。北京市契税税率自20

39、02年7月1日起，由原4%调整为3%。计算公式：应纳税额=计税依据税率。第三章 物业治理业存在的涉税问题第一节 物业治理业税务检查情况为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从2003年我市地税系统实施税务检查的物业治理公司中，随机抽取了50个案例进行统计分析。在被抽取的50个案例中，有问题46户，有问题率达到92%，如图3-1所示。在检查有问题的46户中，最高查补税款114万元，最低查补税款3400元，平均查补税款15万元。从查补税款分布看，营业税占71.32%，企业所得税占17.66%，个人所得税占6.57%，其他税种合计占4.45%，如图3-2所示。由此看出，物业治理企业要紧涉税问题集中在

40、营业税和企业所得税上。第二节 营业税涉税问题上一节所述查补税款中营业税占到71.32%，下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析。首先，按照营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和专门问题，其中常见问题占81.41%，专门问题占18.59%，如图3-4所示。一、常见问题未按规定结转营业收入 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。在这类问题中，物业治理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占36.4%，计入“其他应付款”的占42.4%，计入“应付账款”和“长期应付款”的

41、占12.15%，计入“应收账款”及“其他应收款”的占15.2%。如图3-3所示。图 3-3案例1：某物业治理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价

42、外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。案例2：检查人员在对一家物业治理公司实施税务检查时，发觉该单位一直以来，将预收的物业综合治理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止2002年9月，该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。”，第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，和第九条营业税的纳税义务发生时

43、刻，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。案例3：经检查发觉，（1）某物业治理公司分不于2001年3月6日、7日收取东航物业治理中心物业治理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入,未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，

44、为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时刻，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据中华人民共和国都市维护建设税暂行条例第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，差不多上都市维护建设税的纳税义务人。”征收教育费附加的暂行规定第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税2

45、68.64元和教育费附加115.13元。收入直接冲减支出类科目 物业治理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，躲避纳税。案例4： 某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分不为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业治理费收入，违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发1998217号国家税务总局关于物业治理企业的代收费用有关营业税问题的通知规定：“物业治理企业代有关部门收取

46、水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业治理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。二、专门问题价外费用未作计税依据 物业治理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。应税收入直接转入税后所得 物业治理公司取得应税收入转移到 “营业外收入”科目，躲避纳税。 案例5：北京某物业治理有限责任公司在收取物业治理费的同时，另按物业治理费5.5%收取业主税

47、金，2000年收取业主税费合计15313.74元，2001年收取业主税费合计20051.4元。该企业2000年7月和9月分不收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。依照中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第四条:“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条:“营业税的纳税义务发生时刻，为纳税人收讫营业收

48、入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并依照营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计3409.96元。暂收款项未申报缴纳营业税 物业治理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后预备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符 按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。房屋销售收入未缴营业税 房地产开发公司下属物业部自行进行物业治理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业

49、治理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。第三节 个人所得税涉税问题一、常见问题劳务酬劳不申报纳税或按工资薪金申报纳税 未签订劳务合同的临时工作人员的劳务酬劳，为物业治理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业治理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务酬劳的税率代扣代缴税款。 案例6：某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务酬劳，金额为18720元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务酬劳所得税目补缴个人所得税。依照中华人民共和国个人所得税税法第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发200347号文件国家税务总局关于贯彻及事实上施

50、细则若干具体问题的通知第二条第三款的规定，补缴个人所得税 1584元。不全额申报纳税 按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，躲避缴纳个人所得税。二、专门问题出差补助未缴纳个人所得税。发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。第四节 企业所得税涉税问题一、常见问题不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税 例7：某物业治理公司2000年1月至2001 年12月支付治理人员误餐补贴73656元计入“治理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过960元），应调增利润。依照北京市地点企业所得税税前扣除方法第三十条第一款：“

51、.误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税24306.48元。未结转营业收入，少缴企业所得税 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。二、专门问题（一）以收抵支，躲避缴纳企业所得税物业治理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，躲避缴纳企业所得税。（二）重复列支成本、费用在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支动身生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得

52、税。房产税（都市房地产税）涉税问题一、常见问题（一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税（都市房地产税）。（二）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开始投入使用，未按规定缴纳房产税（都市房地产税）。二、专门问题企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税（都市房地产税），营业税，印花税等相关税金。第四章 物业治理业纳税评估第一节 物业治理业财务分析指标一、财务分析概述（一）财务分析的概念 财务分析是指以财务报表和其他资料为依托和起点，通过一定的分析方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，揭示有关指标之间的关系、变

53、动情况及其形成的缘故，以反映企业在经营中的利弊得失，为会计报表的使用者提供更相关和全面的财务信息。财务分析的最差不多功能，是将大量的报表数据转换成对特定决策有用的信息，减少决策的不准确性。税务机关也能够通过财务分析，了解企业的运营情况，通过财务指标的计算推断企业是否存在涉税疑点。（二）财务分析的方法 财务分析的方法，要紧有比率分析法和趋势分析法两种。比率分析法是指在同一期会计报表上，将不同项目、不同类不或不同报表的有关项目之间，用比率来反映它们的相互关系，并据以分析企业的财务状况和经营成果。趋势分析法是指将一个企业连续若干期的会计报表，比较各项目前后期的增减方向和幅度，从而揭示企业财务状况和经

54、营成果的增减变化及进展趋势。趋势分析法可用绝对指标，也可用相对指标。（三）财务分析的内容 财务分析的数据要紧来源于企业定期编制的各种会计报表。依照报表使用者的目的和侧重点不同，财务分析的内容要紧包括：偿债能力分析、盈利能力分析、运营能力分析、进展趋势分析。 1、偿债能力分析。它是指企业偿还各种短期负债和长期负债能力的分析。企业偿债能力的高低是债权人特不关怀的，而处于企业安全性的考虑，也受到治理者和股东的普遍关注。 2、盈利能力分析。它是对企业猎取利润的能力和盈利分配情况所做的分析，包括利润的目标分析、构成分析和质量分析等。盈利能力分析是财务分析的重要内容之一，是企业有关各方都关注的。 3、运营

55、能力分析。它是对企业总资产和部分资金的使用效率和周转情况所做的分析，常用一系列周转率衡量。资产的周转速度快，反映企业资产流淌性好、偿债能力强，受到债权人的关怀，而资产周转速度又与盈利能力有关，得到投资者和治理者的重视。 4、进展趋势分析。它是通过会计报表进行多期比较、企业间比较、目标分析以及各种综合分析，来研究企业的财务状况和经营成果的进展趋势，关心企业治理者规划以后，为投资者和债权人提供决策依据。（四）财务分析的一般步骤 财务分析的一般步骤如下：1、明确分析的目的；2、收集有关信息；3、依照分析目的把整体的各个部分分割开来，予以适当安排，使之符合需要；4、研究各部分的专门本质；5、进一步研究

56、各部分的联系；6、解释结果，提供对决策有关心的信息。表4-1资产负债表编制单位:*物业治理有限公司 2000年12月31日 单位:元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流淌资产：流淌负债： 货币资金185000148150 短期借款 68300005000 短期投资21500015000 应付票据69 应收票据3 应付账款70200011360 应收股利4 预收账款71300002000 应收利息5 代收款项7240004000 应收账款62686520895 应付工资7325002500 其他应收款7500500 应付福利费7420002700 预收账款8 应付股利75010

57、00.4 应收补贴款9 应交税金76240015820.6 存货101150020260 其他应交款80700765.4 待摊费用11400400 其他应付款81400400 一年内到期的长期债券投资21 预提费用8220002750 其他流淌资产24 可能负债83 流淌资产合计31139265195205 一年内到期的长期负债86长期投资： 其他流淌负债90 长期股权投资32100000100000 流淌负债合计1007600048296.4 长期债权投资34长期负债： 长期投资合计38100000100000 长期借款1019000090000固定资产： 应付债券102 固定资产原价399

58、000050000 长期应付款103 减：累计折旧402000010000 专项应付款106 固定资产净值417000040000 代管基金1073000047500 减：固定资产减值预备42 其他长期负债108 固定资产净额437000040000 长期负债合计110120000147500 固定资产清理46递延税项： 固定资产购建支出475500055000 递延税款贷项111 固定资产合计5012500095000 负债合计114196000195796.4无形资产及其他资产：所有者权益： 无形资产512000018000 实收资本115200000200000 长期待摊费用522020

59、018200 减：已归还投资116 其他长期资产53 实收资本净额117200000200000 无形资产及其他资产合计604020036200 资本公积118递延税项： 盈余公积11950008471.6 递延税款借项61 其中：法定公益金1201157.2 未分配利润121345622137 所有者权益合计122208456230608.6资产总计 67404465426405负债和所有者权益合计135404465426405表4-2损益表编制单位：*物业治理有限公司2000年12月31日单位：元项 目行次本月数（略）本年累计数一、经营收入157400 减：经营成本211660 经营税金及

60、附加33128.3二、经营利润42611.7 加：其他业务利润52564 减：经营费用61000 治理费用710110 财务费用812000三、营业利润922065.7 加：投资收益106000 补贴收入11 营业外收入125000 减：营业外支出13四、利润总额1433065.7 减：所得税159921.7五、 净利润1623144二、偿债能力偿债能力分析要紧是通过偿债能力比率来分析的。偿债能力比率是衡量企业偿还各种到期债务能力的财务比率。依照债务到期日远近不同，可分为短期偿债能力比率和长期偿债能力比率两种。（一）短期偿债能力比率短期偿债能力比率是反映偿还流淌负债能力的比率。因为短期债务多以