商业管理公司筹建方案

1、商业管理企业筹建方案商业管理公司筹建方案第1页目 录ONTENTSC项目背景股权结构人员架构及部门职能设置商管企业目标和必要性商管企业运行模式商管企业财务测算设置商管企业时间安排商管企业盈利模式商业管理公司筹建方案第2页项目背景商业管理公司筹建方案第3页双盘布局，强势抢占市场：资源缤纷广场：36万方城市中心区商业综合体；销售商铺总面积55602.15，商铺数量737个资源梦想城：300万方，高铁关键区新文化城市综合体;销售商铺总面积166143。项目背景商业管理公司筹建方案第4页总运行面积约：79900人均管理面积约：2663（详细人员配置数量详见第11P人员配置表)贵阳商业管理企业运行主要分

2、为三个部分：1、梦想城自持物业招商运行；商管企业招商运行规模超市影院足球公园累计180006000260002、梦想城项目和缤纷广场项目售后商业托管招商运行或带租约销售；3、梦想城项目和缤纷广场项目自营项目（为了构建项目商业引擎，拟自投入两个主题乐园）。梦想城缤纷广场累计22500042500梦想城自营缤纷广场自营累计约10000约140011400商业管理公司筹建方案第5页项目现实状况作为全销售型商业，面临以下几个方面问题：1、项目商业体量规模较大，单铺价值在整体商业环境中均衡性较弱，难以单单从价格体系实现价格与价值平衡；2、市场对销售型商业定位认知固化，商业价值认知含糊，对项目商业未来发展

3、前景还有疑虑；3、投资者对投资回报和运行信心不足，缺乏购置驱动，难以实现营销业绩暴发式增加。4、产品形态不均性，两个项目商业产品均是规划采取开放式街区和节点广场相结合形式，街区采取立体廊桥链接，以立体商业街区形式展现，商业产品形态不均。5、缺乏连续运行动力引擎，梦想城项目在火车北站通车后受周围配套影响，并未形成聚集人流，打造新关键吸引引擎迫在眉睫。缤纷广场项目区域内商业竞争异常激烈，怎样在激烈竞争中脱颖而出成为打造关键。壮大产品定位形象在市场影响力和号召力；增加投资者对项目商业发展和后续经营培育信心，成为处理问题关键！商业管理公司筹建方案第6页设置商管企业必要性商业管理公司筹建方案第7页设置商

4、管企业必要性一、盘活还未出售商业资产,经过示范段打造和运行提升市场投资人信心；1、梦想城项目：针对正在开发即将推售地块，暂时选定阳关大道旁2号地块进行招商先行带租约销售模式打造示范区域，提升市场投资人信心。2、缤纷广场项目 处于区域商业关键，竞争激烈，周围项目均推出不一样促销模式以吸引投资客户，暂定将项目全部未销售部分进行招商先行带租约销售模式促进项目商业产品销售。二、为投资人提供“金种子”全方位售后服务；当前贵阳资源梦想城项目已进入交房准备阶段，项目一期于今年年底将进入交房阶段，为了便于交房后“金种子”服务计划详细实施和服务需要，商业管理企业可相对独立于房开体系开展相关工作。商业管理公司筹建

5、方案第8页设置商管企业必要性三、为入驻品牌商家进行推广宣传，增加商家信心，聚集人气；对品牌商家主导完成商业统一招商与经营管理，并经过较长时间统一经营，树立品牌形象，并实现经营盈利；四、新项目商业部分前期策划及论证支持；伴随贵阳企业开发战略逐步实施，成立专业商业管理企业可为房开企业提供专业商业地产产品战略发展规划、策略研究、产品定位、产品设计提议、营销模式研究等专业支持;五、支持地产企业进行商业情景示范段策划打造及主力店预招商。基于梦想城四大主力店（星空影院、百信超市、百艺健身、足球公园）落地，需要专业商业管理企业对该部分自持物业开展运行管理工作需要；商业管理公司筹建方案第9页股权结构商业管理公

6、司筹建方案第10页贵阳资源商业管理企业架构标准 商业管理企业分别以贵阳恒隆置业有限企业和贵阳能立洋房地产开发有限企业分企业形式成立，接收上述两家地产企业直接管理及资源集团业务管理。 商业管理公司筹建方案第11页人员架构及部门职能商业管理公司筹建方案第12页组织架构及人力资源配置说明一、商管企业全功效架构设置：本架构是为满足贵阳房开企业3年开发目标（5个项目）依据商业管理企业工作范围和工作职能，而制订全业务功效配置架构；二、配合开发节点及工作需求逐步完善：商业管理企业成立前期，以现有商业管理部人员开展相关工作，暂不加设岗位，依据地产企业业务发展、开发节点、招商运行节点推进和执行需要，在以下配置框

7、架控制范围内按业务和进度需求再适时增加岗位和人员配置。商业管理公司筹建方案第13页商业管理部总经理1人商业管理部标准架构图策划推广1人招商运行2人编制人数：4人商业管理公司筹建方案第14页总经理1人筹备期：商业企业编制17人，地产兼职编制4人。详细人数参考商业项目类型、招商业态、体量核实。商业企业标准架构图招商部10人设计工程部2人综合部2人财务部1人法务部1人运行部4人1、筹备期：指项目获取开始至项目开业前3个月2、招商部：负责项目定位策划和品牌招商落地；3、设计工程部：负责对接地产开发设计和工程，在商业立场保障建设过程中后期功效性实现和调整探讨，并对商业公共区装修及商户二次装修进行控场；4

8、、运行部：负责筹备期推广及前期商户档案建立，编制运行手册，跟进后期功效性实现，对接消防、工商等政府关系。5、综合、财务、法务由地产企业相关岗兼任。商业管理公司筹建方案第15页总经理1人运行期：商业编制28人，地产兼职编制1人。详细人数参考商业项目类型、招商业态、体量核实。招商部2人综合部3人财务部2人法务部1人运行部13人1、运行期：指项目开业前3个月至开业后正常运行期间。2、招商部：负责项目品牌汰换及升级调整；3、设计工程部：负责对接地产开发设计和工程，在商业立场保障建设过程中后期功效性实现和调整探讨，并对商业公共区装修及商户二次装修进行控场；4、运行部：负责项目日常经营管理、租金收缴、销售

9、数据分析并达成年度经营目标，项目标日常活动策划、节假日活动策划、活动及公共区域陈列和各种经营。商业企业标准架构图设计工程部2人商业管理公司筹建方案第16页机构名称招商部职责概要负责房开企业旗下全部商业项目及新文化中心前、中期技术支持，项目标定位规划及产品商业模型构建等策略方案类工作，及项目商业推广、招商管理、执行等方面方案及执行工作；人员岗位主要工作职能岗位职责策划运行经理 项目立项、产品策略输出商业市场宏观调研，现场探勘，商业价值评定，项目商业产品初步开发方案商业产品定位及规划配合商业定位及深化，负责与商业相关市场调研与项目定位，并完成深化定位方案。商业产品策划、商业功效策划、建筑设计要求等

10、招商经理 招商规划依据商业定位，制订商业业态布局调整方案、制订品类定位方案规划双方合作条件，确保毛利、与品牌商户谈判、商户最终落位招商方案制订依据商业项目整体定位及卖场整体规划方案制订每个人所负责区域品牌招商计划招商执行负责指导招商人员开展业务；参加选择招商代理商；负责跨区域商家资源异地对接（包含商业事业部内部资源对接）品类招商责任人与商户谈判达成合作意向，将意向商户转化为协议商户，签署正式协议商管企业各部门岗位职能与职责商业管理公司筹建方案第17页人员岗位主要工作职能岗位职责招商主管参加招商执行负责帮助招商经理参加招商洽谈，对接协议细节内容，完成相关文本交接工作，帮助商户签署正式协议流程完成

11、，转交营销部。招商专员资源搜集及参加招商执行负责商家资源搜集及基本洽谈，完成商家品牌资源搜集及统计工作，帮助招商经理完成招商工作推广经理 项目商业推广、招商推广、运行推广方案定制及执行管理负责项目商业全方面推广方案定制与执行管理工作；推广主管参加推广执行负责帮助推广经理参加推广，对接方案细节内容，完成相关文本交接工作说明招商推广部在商业项目交付项目运行部运行部前，负责全部商业区域招商工作（含统一招商区域与非统一招商区域），交付项目运行中心后，由项目运行中心运行部接替后续工作。商管企业各部门岗位职能与职责商业管理公司筹建方案第18页机构名称运行部职责概要为商业管理企业运行执行团体，负责贵阳房开企

12、业所属项目标商业运行及现场管理工作人员岗位主要工作职能岗位职责运行经理整体运行管理负责项目营业前期协议流程跟进及项目了解，项目营业数据分析和整理，下达任务目标，提升项目经营业绩。商家管控和维护。合理分配安排运行主管相关工作。运行主管现场运行管理负责项目营业前期物业交接工作，营业期间商家运行管控及现场突发情况管控，与商家进行良好沟通营销策略配合执行负责 “包租营销模式”执行对接；负责商铺托管租赁衔接执行促销活动谈判负责活动期间促销活动洽谈及活动期间现场管控说明营运部属于现场管理部门，部门人员都属于驻项目人员，新项目增加需重新配置驻项目人员。商管企业各部门岗位职能与职责商业管理公司筹建方案第19页

13、机构名称设计工程部职责概要负责与日常全部物业问题对接工作人员岗位主要工作职能岗位职责工程物业主管 物业硬件日常维护及与商户对接工作负责日常经营期间所产生物业工程问题对接与处理，及物业移交对接工作商管企业各部门岗位职能与职责商业管理公司筹建方案第20页机构名称综合管理部 职责概要作为商管企业综合管理部门，负责企业内外综合性协调和支持工作，包含人力资源管理、行政管理、商户资料及信息管理及商户服务工作等人员岗位主要工作职能岗位职责行政经理行政及后勤保障工作负责企业办公文件起草、拟办、流转、阅办跟进、文件收发等文书处理工作负责办公物料管理，包含物料采购，物品入库，盘点清查，报废清理，物料发放等工作负责

14、企业其它各类总务后勤工作，为企业经营管理活动开展提供后勤服务企业内部人员招聘及为入驻商户员工代招聘服务人事经理人力资源、薪酬、绩效等后勤服务工作依据房开企业工作安排和要求，进行相关工作、资料对接和传达工作向房开企业提出工作需求寻求支持行政条线对接工作企业人员招聘、绩效考评，薪酬核实，入、离职手续办理等人事工作；商户人员带招聘服务综合主管运行项目标商户服务工作在运行项目中帮助商户办理营业执照等相关证照；负责所在项目标物料管理、文书处理、其它后勤服务等相关工作。商管企业各部门岗位职能与职责商业管理公司筹建方案第21页机构名称财务部职责概要负责商管企业财务版块执行工作，项目日常费用催缴、收取及商管企

15、业内部财务管理及服务工作人员岗位主要工作职能岗位职责会计1名企业相关财务执行工作企业日常财务会计、税务、费用处理工作“包租模式”财务执行相关工作与房开企业财务条线对接工作出纳1名企业内部财务工作运行项目经营确保金、租金等相关费用催缴、收取工作；“包租营销模式”财务执行工作；企业运行过程中日常出纳工作机构名称法务部职责概要负责商管企业法务版块执行工作，项目日常法务管理及服务工作人员岗位主要工作职能岗位职责法务经理企业法务工作企业日常法务工作包括相关合约全部法务内容制订违约情况处理及督办商管企业各部门岗位职能与职责商业管理公司筹建方案第22页房开流程中商管企业业务界面拿地阶段产品设计产品推广营销执

16、行招商执行运行管理还铺结束管理招商部+房开企业其它职能部门房开企业设计部门+招商部招商部+房开企业营销部招商部运行部+物管企业1、市场宏观调研2、现场探勘3、商业价值评定4、项目初步开发方案1、商业定位分析及深化2、商业规划3、商业方案优化及报建营销推广方案确定，配合营销推广执行招商方案制订及执行、完成 1、跟进商户进场装修事宜2、协调洽谈商户活动3、规范现场营运管理4、帮助财务部进行费用收取5、用户咨询、用户投诉等突发情况处理商业中心各部门跟随房开企业投入下一个项目共同配合共同配合共同配合主导执行共同配合*综合管理部和财务部为企业业务提供后勤保障和支持。商业管理公司筹建方案第23页商管企业运

17、行模式商业管理公司筹建方案第24页资源商业管理企业运行模式商管企业是对于贵阳资源地产企业体系内部为不可分割业务部门，受房开企业直接管控和考评，在运行模式上：1、在项当前策及销售阶段，以现有商业管理部人员为主，采取“一个团体，两块牌子”模式进行运行和业务执行；2、在项目建成并交付使用后，商管企业进入实际项目运行管理阶段后，以项目为对象形成独立核实财务体系，接收集团各业务条线及城市房开企业直接管控。商业管理公司筹建方案第25页商管企业盈利模式商业管理公司筹建方案第26页商管企业盈利模式商业管理企业进入运行期后收入来源于：1、为投资人代招商收取托管费用；已购商业产品业主可以委托商业管理企业进行代招商

18、，商管企业按照签约年限收取对应招商管理费用。如租赁签约时间3年，可收取3个月租金作为招商委托招商费用。2、收取品牌商推广宣传费用；对已经进驻品牌商，为达到宣传效果，可以配合帮助品牌商进行品牌推广宣传，可收取一定推广宣传费用。具体费用视具体推广方式而定。3、促成商铺销售收取销售奖励；经过商业招商经营促成商铺销售收取1%销售奖励。4、进行其他对外管理输出收取管理费用成立商管企业是为房开企业子企业，目前成立商管企业是为企业梦想城、缤纷广场两个项目提供商业板块服务，所以梦想城、缤纷广场不产生费用收取，在合适情况下也可认为其他企业项目提供此项服务，并获得盈利。若是对外项目收取收费如下：商业规划费用：20元/招商月费和佣金：根据项目具体情况而定贵阳市场某商业管理企业收费标准：商业规划费用：30元/招商月费：30万元/月招商佣金：招商区域四个月租金收益商管企业主要盈利为：1、对带租约销售物业进行招商经营租金收益。 2、对自持物业运行租金收益。商业管理公司筹建方案第27页商管企业财务测算商业管理公司筹建方案第28页商管企业财务测算商管企业费用支出：人力成本费用：1484.83万元自持物业招商推广费用：2087.2万元销售型物业招商推广费用：2181.48万元支出总计:5753.51万元年限累计备注收入（万元