2022年房地产估计案例及分析指错题总结

1、按房地产估价报告各项容总结 指错题 指错题答题要点： 1、先浏览通篇，看与否有缺项错误，涉及大项和小项；2、各项容中按下述总结分析与否有错误；3、特别分析技术报告中按不同措施的各个表述、计算容。 一份完整的估价报告由如下八部分构成：1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、注册房地产 估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价成果报告；7、估价技术报告；8、附件。 各部分容构成及常用错误如下： 第一部分、封面一、构成（7项） 标题、估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号 二、常用错误 1、估价报告名称：房地产抵押估价的估价报告必

2、须用“房地产抵押估价报告”，否则算错。2、注册房地产估价师：注册房地产估价师的及其注册号。 3、估价报告出具日期应与致函日期、作业日期一致，不一致的算错。若还是“估价报告作业日期”，算错。 4、封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”5、估价报告中缺技术报告或封面、目录不算重要容缺失。 第二部分：致估价委托人函一、构成（10项） 标题、致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价措施、估价成果、估价机构名称和盖章、致函日期。（有的有估价成果和使用报告有关的特别提示） 二、常用错误 1、缺标题“致估价委托人函” ，算错。 1、基本领项四个容：估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、

3、估价措施。缺少上述某项，算错 2、缺总价、大写、单价或者缺不写单价的理由，算错； 3 、落款的估价机构必须加盖公章 ，不能由分公司签发，如果是其她印章如*公司业务章、估价专用章，则算错。 4、房地产抵押报告中缺少“在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值”三种价值的完整披露的，算错。（该三种价值应在致函、成果报告、技术报告中 完整披露）；价值类型应一致，如是抵押价值，被写成市场价值等，算错5 、致函日期=估价报告出具日期=估价作业截止日期，否则算错。6.缺估价报告应用有效期，错。（、） 第三部分、目录一、构成（6项） 标题（目录）、注册房地产估价师声明

4、、估价假设和限制条件、估价成果报告、估价技术报告、附件。二、常用错误 1、 目录中不应有致估价委托人函！ 2、目录容（特别是估价成果报告、技术报告二级目录容中）不应缺项，否则算错。 第四部分、注册房地产估价师声明一、构成（7项） 二、常用错误 1、估价师声明应是注册 房地产估价师声明2 、应注明所有参与估价的注册房地产估价师的、注册号，并经本人签名，不得以个人印章替代签名，否则算错。 （非注册房地产估价师和未参与估价的房地产估价师不得签名。） 3、在声明最后规定必须有两名或两名以上注册房地产估价师签名的，否则错误。 4、没有查勘现场但参与本次估价的注册房地产估价师不必在声明第 6条中列出，在声

5、明第6条中只需列出参与现场查勘的注册房地产估价师，没有列出的，算错； 5、抵押目的估价报告有效期最长不超过1年，对有效期超过1年的抵押估价报告可指出错误； 第五部分、估价的假设和限制条件一、构成（4项） 1一般假设；2不拟定事项假设；3背离实际状况假设；4估价报告使用限制：二、常用错误 1、“估价报告有效期限”或“估价报告应用的有效期”放在估价假设和限制条件或成果报告中都不算错误。2、估价时点与实地查勘日期不一致时， 应在假设限制条件中进行假设阐明；3、在假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充足考虑租约对价格的影响第六部分、估价成果报告一、构成（14项） （1）估价委托人；（2）房地产估价机构

6、；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价根据；（9）估价措施；（10）不同估价措施的测算成果和最后的估价成果；（11）注册房地产估价师；（12）协助估价的人员；（13）实地查勘期；（14）估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应涉及变现能力分析、市场风险提示。 二、常用错误 1、估价委托人：写明全称、法定代表人和住所；个人、住所（不要写明）2、房地产估价机构： 缺“法定代表人”“资质级别”“资质证书编号”，算错。3、估价目的： 抵押：“未拟定房地产抵押贷款额度提供参照根据而评估房地产抵押价值” 征收：“为房屋征收部门与被征收人拟定被征收房屋

7、价值的补偿提供根据，评估被征收房屋的价值”转让：“为委托人转让估价对象提供市场价值参照”估价目的置于估价对象后，可作为备选错误。4、估价对象（规定描述具体些） （1）涉及估价对象围；土地基本状况；建筑物基本状况。缺上述某项，算错。（2）背面计算的某些数据要在此部分容体现，前后数据不一致的算错。（3）未阐明共有权状况、所有权状况的，算错。 （4）估价对象中权益状况描述不全，与否有共有权、与否设立抵押权等她项权利（她项权利日期与否完整）、在抵押估价中与否有法定优先受偿款等未描述，算错。 （5）土地有效期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用出让合同商定期满后与否对收回的建筑物予以补偿、建筑容积率、建

8、筑覆盖率、绿地率等指标、。 （6）估价对象中区位状况描述不全，或景观、周边环境、基本设施完备限度、交通、公共配套设施完备限度、朝向等未描述。 （7）估价对象中实物状况描述不全，或土地状况、建筑物设施设备、建成年份、构造、层高、装修、维护保养、建成时间未具体到月、估价对象分摊的土地面积等未描述。 5、价值时点没有简要理由，算错。6、价值类型 价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的具体某种价值。 抵押：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”； 征收：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使

9、用权在正常交易状况下，由熟悉状况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。缺，算错。 7、估价原则 （1）对独立、客观、公正原则，没有硬性规定，没有，不算错。（2）抵押，谨慎原则，没有，算错。 （3） 现状价值评估不用列最高最佳运用原则，若列出算错。（4）转让目的估价的估价原则不应有谨慎原则。8、估价根据 （1）所有估价，必须有房地产估价规（GB/T50291一1999），没有算错。（2）抵押，必须有房地产抵押估价指引意见（建住房8号），没有算错。 （3）征收，应有国有土地上房屋征收与补偿条例和国有土地上房屋征收评估措施建住房77号

10、），没有算错。 9、估价措施 （1）要阐明所选用估价措施理由，没有算错。 （2）成果报告和技术报告都缺估价措施定义，应在成果报告中指出，没有算错；换句话说，在技术报告中未阐明估价措施定义不算错。 （3）只用一种措施估价的还要阐明不采用其他措施的理由；对采用两种或两种以上措施的不规定阐明不采用其他措施的理由。 （4）有条件选用市场法的，应选用市场法，有条件选用而不选用的，应阐明理由；其她措施同理。总之一句话：应选尽选，不选阐明理由。 10、估价成果 （1）要有总价、单价、总价大写表达和币种。总价和单价中，只有其一且不阐明理由的，算错。（2）用外币表达的，还应注明汇率中间价，并注明所折合的人民币价

11、格。（3）抵押估价中未披露估价师所知悉的法定优先受偿款的，算错。（4）划拨地，注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金（5）若是抵押报告，缺风险提示算错。（6）若是抵押报告，缺变现能力分析算错。 （7）房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（例如到百，算错）11、注册房地产估价师 阐明所有参与估价的注册房地产估价师估价的、注册号，并由本人签名。12、协助估价的人员 （1）阐明所有协助注册房地产估价师估价的人员的、有关资格或职称，并由本人签名。没有该项不算错 13、实地查勘期 实地查勘估价对象的起止日期、没有实地查勘期的，算错。14估价作业期：估价作业期是本次估价的起止日期，

12、没有，算错致函日期=估价报告出具日期=估价作业截止日期，不一致，算错 如13项与14项颠倒，算错。 15、成果报告上述14项容的顺序一般不要随意变动，在考试中若浮现缺项或者顺序不符合规定的，算错。第七部分、估价技术报告一、构成（6项） 1、估价对象描述与分析2、市场背景描述与分析3、估价对象最高最佳运用分析4、估价措施合用性分析5、估价测算过程6、估价成果拟定 二、常用错误 （一）估价对象描述与分析 1、根据新教材等，“区位状况描述与分析”中不规定对区位状况将来变化趋势进行分析，即没有不算错。 2、技术报告中估价对象状况分析中缺少权益、实物、区位等状况的阐明。（规定粗些，不缺项即可，缺项则算错

13、） （二）市场背景描述与分析 1、 “市场背景描述与分析中”未进行“本地本类房地产过去、目前和将来状况分析”的，算错。（三）最高最佳运用分析（四）估价措施合用性分析 1、缺选用理由，算错。 2、缺对未选用的估价措施理由的（不管是采用一种措施估价还是一种以上措施估价），算错。3、未阐明估价措施定义的，不算错。（五）估价测算过程综合性的： 1、估价测算过程中注意数值、参数选择、公式等选择对的及前后一致。市场法：（总的）：1、市场法定义错误2、市场法选用缺少理由或计算公式，算错3、市场法公式中，“估价对象市场价格”应为“估价对象比准价格”（可比实例选用） 1从案例考试角度看，可比实例少于3个的，可作

14、为一处错误予以指出 2、可比实例的选用注意与否满足可比实例的规定，即与估价对象与否一致，具有可比性，如：土地级别、用途、与否在同一供求圈，否则算错。（下面是具体的） 3、选用的可比实例与估价对象相比规模差别大、构造不同，不适宜作为可比实例 4、可比实例交易方式特殊与估价对象不一致（如拍卖与正常转让），其交易状况应作修正。5可比实例成交日期与价值时点不适宜超过一年，在房地产市场行情变化比较平缓时，这个时间可最多放宽至两年；可比实例交易时间超过一年，未予以阐明，错。 （可比实例调节或修正）： 1、未交待可比实例权益（土地使用年限）/实物/区位状况，也未予以修正2、比较、 修正项目不全：或缺少租赁期

15、的比较和修正；或缺剩余收益年限 （土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正或不修正的理由 3、*应为区位因素/实物因素（冠戴）4、可比实例成交价未阐明付款方式5、可比实例汇率选用错误6、可比实例缺少币种 7、可比实例修正系数与前面描述不一致8、*修正系数的拟定缺少理由或某个取值缺少理由 9、比较因素系数拟定未阐明比较基准。修正系数的权重取值未阐明理由10、可比实例修正系数（区位、实物、权益等子项）计算错误（分子分母颠倒） 11、可比实例单项调节幅度超过20%，最后的调节系数综合调节不超过30%。（单项调节是指市场状况调节、交易状况修正或房地产状况调节，不特指每一

16、项中的子项）。 （测算成果）：1、可比实例综合修正系数（或比准价格）计算错误2、市场法测算中未对底下车库价值进行测算，也未阐明理由3、拟定比准价格时应阐明采用简朴算术平均值的理由。收益法：（总的）：1、收益法定义不对的 2、收益法的公式选用缺少理由或理由不充足或3、收益法选用计算公式错误 （租金）： 1、 估价对象的租金涵没有明确阐明。 2、客观毛租金收益拟定根据不充足或未具体阐明理由3、租金增长率的拟定无根据 4、未阐明租金与否有收租损失、空置率状况；或空置率和租金损失率未阐明理由 5、没有阐明空置率是预测的客观空置率。6、有效毛收入计算错误，如：全年收益天数按300天计算错误或者说没有阐明

17、理由； 7、租约期外的有效毛收入未考虑其她收入，如押金或租赁保证金的利息收入（或租约期外有效毛收入中缺押金或租赁保证金利息收益）8、租约期/外租金涵不清或可比实例租金涵未阐明（与否有押金或租赁保证金的利息收入，可出租面积比率、出租方式、租金缴纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的项目，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等） 9、租约期外应采用客观收益、收益变化在将来使用年限相对稳定的假设缺少根据10、收益法评估时租赁合同到期后应当取正常的市场租金而不能按原合同租金 11、对于有租约限制的租金，经分析为虚假租约或租约租金与市场租金偏离幅度过大，鉴定为非正常租金水平时可弃用，在租约期直接

18、用市场租金计算12、采用收益法评估征收补偿价值时，月租金不应采用租赁合同租金，应评估无租约限制的价值，相应的空置率也不能直接取零 （年运营费用）： 1、年运营费用计算没有阐明取值根据或运营费用占有效毛收入比例没有阐明是预测的客观比率。2、营业税及附加为租金收入的*%不精确。3、运营费用中缺少土地使用税。4、出租房管理费和租赁费用，按经验数据取值不当（或管理费和租赁费用取*%，理由不充足）（净收益）： 1、租约期外净收益拟定有误，未扣除运营费用 2、没有对净收益进行预期或盼望调节（或者未阐明净收益是预测值）（收益期限）： 1、收益价格的拟定错误的。 2、收益年限取值错误，或缺少根据或阐明。3、土

19、地剩余使用年限的拟定有误，算错 4、以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 （报酬率）： 1、计算拟定报酬率的拟定没有具体的阐明； 2、报酬率的拟定不能只参照一种实例或者说拟定过于简朴。（测算成果）： 1、收益法测算中，收益价格拟定期应阐明在建设用地使用权届满时需要免费收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿 2几种公式 潜在毛收入潜在毛租金收入押金或租赁保证金利息收入有效毛租金收入潜在毛租金收入收租损失空置损失有效毛收入潜在毛收入收租损失空置损失 有效毛收入有效毛租金收入押金或租赁保证金利息收入假设开发法： 1、假设开发法中缺少投资利润、销售费用、获得待开发房