一汽迈腾Magotan-32-上市方案课件

1、一汽迈腾Magotan_32_上市方案一汽迈腾Magotan_32_上市方案目录产品概况及独特优势主要参数装备水平迈腾品牌与3.2L V6 产品迈腾上市营销策略重点目标人群理性/感性利益点进口产品传播方案上市活动计划上市宣传计划目录 产品概况车身尺寸(长/宽/高) (mm)4,765 / 1,820/ 1,472轴距 (mm)2,709发动机型式V6 FSI排量 (ml)3168最大功率 (kw/rpm)184/6250rpm最大扭矩 (N.m/rpm)330/2750-3750rpm变速箱DSG 6速手自一体驱动方式全时四轮驱动 主要技术参数： 产品概况车身尺寸(长/宽/高) (mm)4,7

2、6外部尺寸(mm)15521820155114722709476517971091965细节 长度 mm. 4,765轴距（设计位置）) mm. 2,709 前悬 mm. 965 后悬 mm. 1,091 油箱容积 L . 70 主要参数 宽 mm. 1,820 高（空载) mm. 1,472 前轮距 mm. 1.553 后轮距, mm. 1.556真正衡量乘坐舒适性的数据乘坐空间长度 mm . 1797外部尺寸(mm)1552182015511472270947 内部尺寸(mm)内部尺寸对后排空间, 长度和轴距的增加直接提高了乘坐舒适性 内部空间最佳利用为全车乘客提供最佳人机工程座椅位置行李

3、箱容积565升(包含80升备胎容积). 详细数据 内部长度: 1,797 mm 前部自由空间: 1,466 mm 后部自由空间: 1,511 mm 前部头部空间: 973 mm 后部头部空间: 961mm前部座椅空间: 725-1038 mm容积: 565 L后座靠背 直立/折叠的长度 : 1.164/1.970 mm在轮罩之间的宽度: 1.014 mm最大宽度: 1.412 mm高度: 409 mm 行李箱尺寸: 内部尺寸(mm)内部尺寸容积: 迈腾3.2L V6 产品高级与创新科技装备3.2L V6 发动机DSG变速箱4 Motion 全时四驱高级车载蓝牙免提系统角度随动双氙气大灯通风按摩

4、座椅双区独立自动空调豪华轮胎迈腾3.2L V6 产品高级与创新科技装备3.2L V6 发统一的产品宣传基础：高层次的舒适；领先的发动机技术和全方位的驾乘安全。独具匠心的舒适性领先的发动机技术 全方位的驾乘安全 在中高级车型中，迈腾提供了独具匠心的驾乘舒适体验和顶级的设计,引人注目的产品和设计精准，舒适的操控舒适可变的乘坐空间融合V型前脸和动感设计理念的全新设计语言具备Autohold功能的“电子驻车系统”(EPB)(仅在REIZ豪华版具备)从先进的悬挂系统，精致的内部设计到出色的空调系统和诸多人性化的高科技配置，迈腾提供了全方位的舒适体验。 随着迈腾的上市，中国将是大众汽车推出新一代FSI发动

5、机的首发市场。新一代FSI发动机的优点在于：动力输出提高10%燃油消耗降低5%低速扭距提高15%为迎接绿色奥运，全面满足欧4 排放标准 欧洲NCAP碰撞实验5星标准并且符合目前全球任何安全标准更安全的“刹车除水系统”（目前国内只在奔驰E级车具备）重量不变而强度增加30%的新材料科技智能无钥启动（KES)(在进口3.2 配备), 顶级防盗（目前国只在奔驰C级车具备）人车合一的舒适操控体验强劲充沛的动力表现后顾无忧的驾乘保障统一的产品宣传基础：高层次的舒适；领先的发动机技术和全方位的迈腾3.2L V6核心目标客户定位在：“声望 攀比” 人群。地位 & 舒适Status & Comfort现代，性能

6、，卓越Modernity, Performance and Excellence 生活方式 & 技术Lifestyle & Technology多功能性 & 经济Versatility & Economy低预算 & 耐久性Low Budget & Durability生活质量& 效率Life quality & Efficiency新潮&乐趣Cool & Fun声望 & 攀比Prestige & Competition传统豪华Traditional Luxury中层Middle Middle中上层UpperMiddle上层High社会阶层现代Modern传统 Traditional价值取向So

7、cial StatusValue OrientationsMagotanFBU 3.2L V6Marketing Communication Target迈腾3.2L V6核心目标客户定位在：“声望 攀比” 人群。Car preferenceLifestyleCharacteristicsShow-offIndividualPrice sensitivenessAvg. ageMedia consumptionDisplay of financial success The latest only; open to new car conceptsCountry of origin impor

8、tantMoney=social status and their pursuit ultimate goalsMany workaholicsPrestige & Competition+037Heaviest consumption on TV and magazine Lightest user of broadcastTV plays an important role when make decision根据迈腾3.2L V6的特点，针对“声望、地位”人群，宣传沟通侧重身份的体现和个人化的尊贵享受。Magotan Target CustomerPrimaryCar preferenc

9、eLifestyleCharact3.2L V6作为迈腾品牌旗舰车型，将主要通过其高端形象、高装备、高性能，吸引领先享用的高端商务用户。感性利益点：声望，尊贵舒适，豪华高雅, 身份地位的象征安全可靠进口3.2 V6的独特卖点:V6 发动机豪华舒适装备4 驱DSG 变速箱。3.2L V6作为迈腾品牌旗舰车型，将主要通过其高端形象、高迈腾3.2L V6市场推广、广告传播策略重点。2) 明确进口产品宣传重点，牵头宣传并带动经销商主动广告传播。3) 利用领袖性媒体的权威意见，打造豪华概念，提升迈腾整体形象。4)经销商层面通过少数高端用户“赏车”活动，提升迈腾的影响力。迈腾的成功上市1)尽快利用车展高端

10、平台宣布上市，高调提升知名度和高端形象。5) 利用进口产品上市销售和国产产品即将上市信息，安抚对国产产品的期待心理，稳定潜在用户。迈腾3.2L V6市场推广、广告传播策略重点。2) 明确进口4月6日经销商投放活动4月20日在上海车展 进口产品上市4月22日经销商参观上海车展5-6月经销商展厅目标人群“赏车会”6月1日国产车预售媒体试驾1月份珠海/澳门媒体试驾3月30日媒体记者参观大连发动机厂从3月8日开始的政府宣传活动 TSI 发动寄卖点 德国血统和全球获奖信息 进口 3.2L V6上市新一代TSI 全区首发迈腾的定位进口3.2L V6的卖点进口 3.2L V6的价格进口3.2L V6的高端形

11、象国产车预计上市信息宣传重点主要信息主要活动广告宣传杂志封面报道互联网前导期广告互联网广告杂志（厂商投放）区域报纸（经销商投放）FebAprJunMarMayNovAugOctJulySepDec3月30日1.8TSI 发动机上市1.8TSI/2.0 的上市Jul.1-Sep.30预热月日以前持续期10月1日-12月.31日进口 3.2L V6 上市月20日-月6月1日国产车预售年度评奖4月20日进口3.2l V6 上市7月1日国产车上市主要时间节点12341234迈腾3.2L V6传播方案- 上市计划4月6日经销商投放活动1月份珠海/澳门媒体试驾 TSI 发动利用上海车展的集中曝光机会，展台

12、现场正式发布进口车上市及相关产品及价格信息；举办精英媒体“赏车会”，重点展示高端、尊贵的品牌调性。迈腾3.2L V6传播方案- 新闻发布上海车展 VW展台新闻发布利用上海车展的集中曝光机会，展台现场正式发布进口车上市及相关活动目的通过迈腾3.2L V6上市信息的传达，树立迈腾品牌形象；时尚设计科技先锋未来潮流迈腾3.2L V6传播方案- 精英媒体赏车会活动目的时尚设计科技先锋未来潮流迈腾3.2L V6传播方案-活动对象 商务精英 艺术精英 企业精英 迈腾客户迈腾先锋（客户、名人）形成互动 20家以时尚为主媒体 媒体类别：时尚类、生活类、汽车类 媒体类型：杂志、网络媒体时尚设计科技先锋未来潮流活

13、动对象 商务精英迈腾先锋（客户、名人）形成互动 20家以活动策略树立迈腾品牌形象核心目标活动调性时尚、科技、未来活动内容活动支持在上海车展期间，选择豪华私人会所，举办酒会，并将名人出现与酒会内容相融合舞会艺术演奏互动交流欧式餐点时尚设计科技先锋未来潮流活动策略树立迈腾品牌形象核心目标活动调性时尚、科技、未来活动传播策略迈腾时尚设计、科技先锋、未来潮流传播信息传播调性时尚、科技、未来传播特色传播支持以时尚类媒体为主，确定迈腾品牌的时尚类调性；迈腾代言名人初次露面，并于迈腾品牌紧密相连；迈腾国际获奖信息迈腾试驾报告PQ46平台TSI发动机迈腾3.2L V6顶级配备时尚设计科技先锋未来潮流传播策略迈

14、腾传播信息传播调性时尚、科技、未来传播特色传播支持迈腾3.2L V6传播方案- 上市平面广告迈腾3.2L V6传播方案- 上市平面广告黄浦江动感 LED 大屏幕迈腾3.2L V6传播方案- 户外广告震撼的现场效果黄浦江动感 LED 大屏幕迈腾3.2L V6传播方案- 户外迈腾3.2L V6传播方案- 网络广告迈腾3.2L V6传播方案- 网络广告迈腾3.2L V6传播方案- 手册外内迈腾3.2L V6传播方案- 手册外内迈腾3.2L V6传播方案- 手册效果迈腾3.2L V6传播方案- 手册效果迈腾3.2L V6传播方案- 手册效果迈腾3.2L V6传播方案- 手册效果专题片架构主题思路产品卖

15、点亦智 亦美亦张 亦驰亦攻 亦守亦思 亦享15423外观设计动力操控安全配备舒适内装世界荣誉迈腾3.2L V6传播方案- 展厅专题片迈腾进口3.2L V6 荣誉上市专题片架构主题思路产品卖点亦智 亦美亦张 亦驰亦攻 亦守亦思第一章 外观设计亦智 亦美镀铬格栅、盾型前脸流线型车身、高位腰线空气动力学造型，风阻系数CW=0.28角度可调自动前大灯双氙灯技术内容：通过智与美的对比诠释，展现迈腾车身的优美曲线，以及各处独具匠心的设计。先进时尚的LED尾灯车头、尾的LOGO特写第一章 外观设计镀铬格栅、盾型前脸内容：先进时尚的LED尾内容：通过张与驰的对比诠释，展现迈腾的澎湃动力，与收放自如的操控感。2

16、.0T FSI发动机6档手/自一体变速器,全新四轮独立悬架设计电动助力转向第二章 动力操控亦张 亦驰内容：2.0T FSI发动机第二章 动力操控第三章 安全配备亦攻 亦守车身材料采用热成型钢板、超高强度钢板42米激光焊接双前气囊,双侧气囊,前排主动头枕,豪华型大尺寸双侧头部气帘欧洲五星碰撞记录片内容：通过攻与守的对比诠释，展现迈腾的高强度车身，以及各种领先的安全配备。先进安全系统ESP刹车盘除水功能电子停车制动技术自动车距控制功能(ACC)智能轮胎压力检测第三章 安全配备车身材料采用热成型钢板、超高强度钢板内容：第四章 舒适内装亦思 亦享无钥匙启动系统前排座椅12向电动可调，带3位置记忆带电动

17、腰部支撑的前排座椅左右双区分别独立调节自动控制空调内容：通过思与享的对比诠释，展现迈腾的内饰与空间，表现迈腾舒适的驾乘享受。6碟CD、大屏幕液晶显示屏冷却功能的手套箱和前中扶手储物箱可遥控开启行李箱，容积565升第四章 舒适内装无钥匙启动系统内容：6碟CD、大屏幕液晶显内容：专题片结尾，借用电影结尾演职人员表的形式，滚动登出迈腾在国际上获得的各种荣誉。结尾 世界荣誉内容：结尾 世界荣誉BackupBackupThe segment with 2.5 and 4.0 L engine displacement is one of the volume segment in the FBU mar

18、ketFBU market development by engine segment in 2019The segment with 2.5 and 4.0 LKey CompetitorExtended competition, environment from B to C SegmentLocal productionLegend:Magotan 3.2LMB E280639,000Peugeot407435,000BMW 330i 570,000Target Competitors of Magotan 3.2L Competition of Magotan 3.2L in Chin

19、a (1)Volvo S40 T5468,000MB C230460,000Audi B7500,900RMBKey CompetitorExtended competiBMW330i, Audi B7, MB-C230, Citroen C5, Volvo S40, Fuga, Chrysler300CClose design styleGood market performanceSimilar brand imageSimilar price rangeSales VolumeEleganceSportyPeugeot 407(435,000)Volvo S40(468,000)BMW3

20、30i(570,000)Magotan439,800 FugaCitroen C5Competition of Magotan 3.2L in China (2)MB-300CAudi B7(500,900)MB-C230(460,000)BMW330i, Audi B7, MB-C230, Cit300400500600700BMWMSRP RMB (000)AUDIA4 2.0T390VolvoMBLexusES350469E280639330i570A4 3.0500S80 2.4595CrownCrown 3.0500Competition of Magotan 3.2L in Chi

21、na (3)S40 T5468C230460A6 3.0550A6 2.4460320i461Peugeot 407435300400500600700BMWMSRP RMB (03.2 V6 FSI FSI发动装置燃烧洁净高效、降低了燃料消耗及尾气辐射 , 优点在于极高的喷射压力、喷射点及喷射量可以精确控制，由此达到最高功效。 低速扭矩大，超车时动力足，反应灵敏。随时保持充 沛动力 。 汽缸夹角极其紧凑，只有10.6度。 每个汽缸边缘都有一个燃料导管，将燃料送至喷射阀 ，燃料导管的螺纹套管接头由塑料进气管固定，这种 结构可以使得喷射系统非常紧凑。 节油贡献最多可达20%。 符合欧IV尾气排放

22、标准 链条传动。寿命长，终身免换。 连续可变进气配气相位强劲的：V6 FSI 184 kW（250PS）Back Up3.2 V6 FSI FSI发动装置燃烧洁净高效、降低FSI技术 低能耗、高效率FSI：革新的汽油直接喷射，具有强大的动力和功效。FSI发动机在实现低能耗的同时，更加环保、同时增加了驾驶乐趣。汽油直接喷射技术，是将燃料直接注入燃烧室，也称为内混合气形成。因为可燃烧的燃料-气-混合在进入燃烧室内才形成。进气部分的进气盖在低转速时关闭，由此形成进气管开关功能。另外，当气体进入汽缸时，可获得一种扭力。这为燃料和气体的充分混合提供了良好的基础。关于FSI发动机燃烧室的进气理论，大众汽车

23、研发了一种特殊的燃料室原理。每个工作冲程中，直接喷射的燃料能在极短的瞬间与进入的空气混合，发动机自发对司机发出的指令进行反应处理。燃料喷射工作由总体导入系统来担任，燃料在高压（最高110巴）作用下直接注入燃烧室。通过高压喷射，燃料被优化雾化，同时燃料和气体充分混合。高压喷射是充分燃烧、高效燃烧和低辐射燃烧的重要前提。雾化的燃料在汽缸内蒸发，同时吸收被吸入空气能量，由此降低温度并达到最小的值。这样，一方面大约5%的空气被吸入燃烧室，另一方面燃料-气-混合物最终凝结（最高25度）。通过内部制冷降低了发动机的爆震趋势，并减少了氮氧化合物排放。可以使发动机的凝结比例提高为12:1，同时也改善了工作效率

24、。3.2 V6 FSIBack UpFSI技术 低能耗、高效率汽油直接喷射技术，是将燃料直接 DSG变速器是目前世界上最先进的变速器系统，采用了双离合器和6个前进挡变速器的传统齿轮变速器作为动力传送部件。当一个离合器将动力传到一个挡位时，另外一个离合器已经从另一个挡位上分开。到达一个理想的结合点时，一个离合器将打开，同时另一个离合器合上，这样结合变换过程可在极短的时间内完成。这样带来的好处就是换挡时对牵引力几乎没有影响，这不仅能够产生无间歇的动力转换，还能大幅度降低燃油消耗。 DSG将自动变速器灵活，舒适和手动变速器经济，运动的优点结合起来是全球变速器技术的一个重大突破。DSG双离合器自动变速

25、器Back Up DSG变速器是目前世界上最先进的变速器系统，采用 4MOTION是一套在任何路况和任何天气下都能提供最佳牵引和驱动效果的四轮驱动系统,一套先进的电控离合器负责检测前后桥之间转速差异并合理分配扭矩以达到最佳牵引效果。 4MOTION由系统自行判断并且根据前后车轴的需要通过Haldex电控离合器改变前后牵引力的比例，在大多数情况下，是通过侦测到打滑的车轮做出判断的, 并且是在车轮开始打滑就立刻动作。其优势在于它不必使整个动力传动系统不停的处于工作状态。4MOTION-全时四驱技术Back Up 4MOTION是一套在任何路况和任何天气下都能提供最佳车载电话使驾驶者，在车内无论拨打

26、还是接听电话，都更方便、舒适、更有效。借助蓝牙无线技术-兼容设备之间的无线连接，车载电话读取手机的SIM卡信息，在车内就像固定电话一样。其特别之处在于：该设备可以自动识别手机信息，无线读取并分析SIM卡及GSM数据，即便手机装在口袋里。如果手机需要在车内进行充电，可以利用前扶手位置的小贮藏箱进行座充。 车载电话操作非常简便舒适，系统通过语言指令来操作，或者对司机方向盘右侧突起的按键进行人工操作车载蓝牙系统的特点： 通过安装数码信号处理器可实现免提电话功能 操作简便舒适：可进行语言选择、电话本拨号、来电储存、可以拨打信息台及故障电话。还可利用“3键模块”快捷键来进行语言操作 支持手机电话本信息下

27、载 目前已与绝大多数手机相兼容 车内无辐射负面影响高级车载蓝牙免提系统Back Up车载电话使驾驶者，在车内无论拨打还是接听电话，都更方便、舒适角度随动双氙气大灯迈腾的角度随动双氙气大灯可改善车前区照明。借助前大灯组内的小马达，光束锥跟踪方向盘转动，由此精确地照明曲线移动。司机可提前看到道路上的障碍物如人或动物，这样可降低事故风险。具体功能：前大灯组由驾驶盘下方的转向角感应器信号来控制。行驶速度15公里/小时以上这个功能就启动了，当速度更低时，调节功能不很显著。因此，这种功能在车辆排队等待时、过十字路口或红绿灯时，不会生效。前大灯组在停车灯反射镜后还有更多的光源，也就是转向灯。安装在嵌入式方向

28、盘或闪光信号器旁的，一个更小的卤素梨形的反射镜可以照亮汽车转弯角度为35远距离范围。这样就使司机在逆光情况下也可以及时更好注意到车旁的行人，降低事故风险。曲线行驶氙灯使得车辆转弯时，达到90%的照射范围。司机夜间行驶将变地越发轻松、不再疲劳驾驶。Back Up角度随动双氙气大灯具体功能：前大灯组由驾驶盘下方的转向角感行驶灯自动开关（ALS）当夜晚或者白天穿越隧道等情况下，通过一个光感应器自动激活前大灯。激活时，灯光旋转开关向右旋转一格，指向激活标志。高速公路功能当汽车连续10秒钟以上以140km/h以上的速度行驶，行驶灯自动打开。当汽车连续150秒钟以上以65km/h以下的速度行驶，行驶灯自动

29、熄灭。自动雨刷当雨刷开启，持续刷动长达五秒钟以上，则行驶灯自动开启当雨刷静止长达255秒钟以上，行驶灯自动熄灭。优点+操作非常方便：驾驶者不需手动开启或关闭行驶灯。+更加安全：前大灯自动开关功能使汽车保持最佳照明状况。驾驶者能够很好地关注交通状况。前灯附加功能Back Up行驶灯自动开关（ALS）前灯附加功能Back Up- 4向腰靠调节 司机侧靠背按摩 及记忆功能 通风按摩座椅 在座椅内部装有风扇，能把空调的冷空气通过打孔的座椅表面吹出，降低座椅表面温度，使驾乘更舒适。 通过电动驾驶员侧电动腰靠的调节来实现按摩功能。Back Up- 4向腰靠调节通风按摩座椅 在座椅内部装有风扇左右独立双区域

30、全自动空调 采用了具有二区空气调节功能的空调设备。在驾驶员区和副驾驶区可以互不影响地按照意愿调节自己空间内的温度。自动空调是一个可分别控制两个区域的空调系统。温度可按照驾驶员和副驾驶员的个人喜好以最小0.5度的精度准确调节,并分别显示。 外部条件变化时不必进行再调节，因为外部阳光照射的强度对于驾驶员侧和副驾驶员侧也是分别识别的。 当然按照需要也可对通风管或空气分配人工调节。 自动空调通过一个ECON-按键来控制，专门关闭所有因生成热能和制冷而造成功率消耗的装置。双区独立自动空调Back Up左右独立双区域全自动空调双区独立自动空调Back Up如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内

31、容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基

32、于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地

33、产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次区域专业项房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及

34、分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新

35、批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第

36、二步（二）基本资房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方

37、法第二步（三）能够反房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场

38、发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常运房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比

39、重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2019年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（三）能够反房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步1、住宅类土房地产市场分析的思路、步骤和方法3。