青海省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的注意事项考试试卷

1、青海省2015年下半年房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目评估的注意事项考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、每年为住房公积金结息日。A：1月31日B：3月31日C：6月30日D：12月31日E:执行层的组织协调2、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以_。A.征收土地闲置费B.无偿收回土地使用权C.解除出让合同D.变更出让合同3、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产

2、业的系统性市场风险系数是（）。A0.25B0.50C1.5D2.004、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。A:第一阶段B:第二阶段C:第三阶段D:第四阶段E:借款合同5、个人公积金贷款利率实行_。A.浮动汇率B.固定汇率C.一年一定D.半年一定6、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为_。A.移动平均法B.扩大时距法C.最小二乘法D.趋势观察法7、在市场细分的阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集

3、中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A:目标确定B:调查C:分析D:归纳总结E:借款合同8、投资估算的精确度为.30%,研究费用一般占总投资的0.2%0.8%,该阶段为。A:投资机会研究B:初步可行性研究C:详细可行性研究D:项目的评估和决策E:借款合同9、工程成本控制的主要对象是主要费用的。A：变动费用B:固定费用C：材料费用D:人工费用E:借款合同10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为。A：22500万元B：23750万元C：38125万元D：39583万元E:工业用地的监测点评估价格1

4、1、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是_。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法12、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2,建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一13、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方

5、负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方_元/m2。A2020.80B2214.29C2336.45D2447.3714、承包商收到竣工结算价款后，通常应在_内将竣工工程交付给开发商。A.半个月一个月一个半月D.二个月15、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是_。A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入=销售收入+出租收入C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D.可分配利润=税后利润-未分配利润16、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术

6、提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按_的税率征收所得税。A10%B15%C18%D27%17、现有某待开发项目建筑面积为3850褶，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年后和一年后分别售出其余的30和20%,出售的平均单价为2850元/小若折现率为15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。A：766B：791C：913D：1046E:工业用地的监测点评估价格18、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为。A:正值B:负值C:零D:正负值E:执行层的组织协调19、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物

7、建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则_。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断20、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。A:声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证B:声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证C:声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任E:执行层的组织协调21、下列关于目前

8、我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。A:征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B:征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C:基本农田由国务院审批D:基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批E：房地产估价机构必须加盖公章22、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E:工业用地的监测点评估价格23、下列关于税收的表述中，正确的是_。A.房产税的课税对象是房产B.房地

9、产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据24、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。A.禾1J润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标25、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用_。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得

10、分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2,现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。A6992B5183C6062D53982、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是_。A.项目风险越大，风险等级系数值越大B.贷款期限越长，期限系数值越小C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低3、运用长期趋势法

11、估价的一般步骤有。A：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B:整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C:观察、分析时间序列，得出一定的模式D:以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E:对未来的价格进行分析和预测4、进度计划管理通常采用横道图和_。A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图5、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是_。A.金融业的发展B.社会人口密度C.物价的高低D.自然环境的变化E.政治制度的变迁6、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于_。A.平匀禾【J润率B.资本供求状况C.通货膨胀率水平D.资金成本7、下列有关房屋权属登记的表述

12、中，正确的是_。A.新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地。原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书8、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。A:国家机关及其离休职工B:国有企业及其退休职工C：城镇集体企业及其在职职工

13、D:外商投资企业及其在职职工E：城镇私营企业及其在职职工9、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。A：30B：50C：100D：150E:执行层的组织协调10、拍卖的基本原则包括。A:公开原则B:公平原则C:公正原则D:诚实信用原则E:保留价原则11、房地产转让最主要的特征是_。A.房地产转让需要资金投入B.房地产转让实施申报制度C.房地产发生权属转移D.只有符合条件的房地产才能转让12、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师享有权利。A:使用注册房地产估价师名称B:签署房地产估价报告C:发起设立房地产估价机构D:保证估价结果的客观公正，并承担相应责任E：保守

14、在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密13、为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有。A:棚户区改造B：城中村改造C:廉租住房建设D:经济适用住房建设E:公共租赁住房建设14、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。A:潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B:潜在市场有效市场服务市场渗透市场C:潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D:潜在市场合格的有效市场服务市场渗透市场E:借款合同15、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2,目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2,写字楼的净收益为市场租金的80%。预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500

15、元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。A10300B9766C10256D987416、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由_认定。A.拆迁人B.拆迁主管部门C.房地产权属登记部门D.规划行政主管部门17、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为_m。A22B28C38D5018、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定陛因素发生的概率的取值范围是。A：B：C：D：E:借款合同19、拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为三种。A：间接委托人B:直接委托人C:公民D:法人E:其他组织20、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。A:该类房地产的价格水平B:消费者的收入水平C:该类房地产的开发成本D:该类房地产的开发技术水平E:房地产开发企业对未来的预期21、应用路线价法需要进行_等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度22、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为_。A.拍卖价格招标价格协议价格B.拍卖价格协议彳格招标