工程部培训资料

1、工程部培培训资料料房地产基基础知识识一、按建建筑物使使用性质质分类二、房地地产的类类型三、房地地产专业业名词四四、房地产产面积的的测算五、房地地产术语语六、基础础和地基基的概念念和区别别房地产产基础知知识培训训（一） 按建建筑物使使用性质质分类通常将建建筑物分分为居住住建筑、公共建建筑、工工业建筑筑和农业业建筑四四大类。居住建建筑和公公共建筑筑通常统统称为民民用建筑筑。1、居住住建筑：商品房房2、公共共建筑：包括办办公楼、商场、影剧院院、医院院、体育育馆等。3、工业业建筑：包括工工业厂房房、仓库库等。4、农业业建筑：指各类类供农业业生产使使用的房房屋如种种子库、拖拉机机站、饲饲养牲畜畜用房等等

2、（二） 房地地产的类类型按用用途划分分：1、居住房房地产；2、商业业房地产产；3、旅游游房地产产；4、工业业房地产产；5、农业业房地产产房地产产住宅的的层数划划分的规规定：11、低层层住宅为为1-33层；2、多层层住宅为为4-66层；3、小高高层住宅宅为7-11层层4、中高高层住宅宅为122-166层；5、166层以上上为高层层住宅房地产土土地的使使用年限限是如何何确定的的？凡与与省市规规划国土土局签订订土地地使用权权出让合合同书的的用地，其其土地使使用年限限按国家家规定执行行。即：居住用地地七十年年；工业业用地五五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用用地五十年；商业、旅游、娱乐用用地四十年；

3、综合用用地或者者其他用用地五十十年。网上说现现在的建建筑使用用年限是是50年年，差的的20年年没了，这这个不知知道你们们听过没没。正常常的这个个“500年年限限”是从从结构设设计安全全角度来来说的，“它它意味着着房屋在在使用了了50年年以后，若若发生结结构安全全问题，那那开发商商、设计计、施工工方就可可以不买买单。550年后后如果想想要继续续住，应应该进行行房屋结结构安全全鉴定，一一般采取取一些可可靠的措措施还是是可以继继续住的的”。房屋建筑筑结构分分类标准准名词解释释钢结构构:承重的的主要结结构是用用钢材料料建造的的，包括括悬索结结构。钢、钢钢筋混凝凝土结构构:承重的的主要结结构是用用钢、钢

4、钢筋混凝凝上建造造的。如如一幢房房屋一部部分梁柱柱采用钢钢筋混凝凝土构架架建造钢筋混混凝土结结构:承重的的主要结结构是用用钢筋混混凝上建建造的。包括薄薄壳结构构、大模模板现浇浇结构及及使用滑滑模、开板等等先进施施工方法法施工的的钢筋混混凝土结结构的建建筑物混合结结构:承重的的主要结结构是用用钢筋混混凝土和和砖木建建造的。如一幢幢房屋的的梁是用用钢筋混混凝土制制成，以以砖墙为为承重墙墙，或者者梁是木木材制造造，住是是用钢筋筋混凝土土建造砖木结结构:承重的的主要结结构是用用砖、木木材建造造的。如如一幢房房屋是木木制结构构房架。砖墙、木柱建建造的其它结结构:凡不属属于上述述结构的的房匿都都归此类类。

5、如竹竹结构、砖拱结结构、窑窑洞等从构成成房屋建建筑结构构的材料料分：木结构构（老楼楼，一般般为12层层建筑）；砖木结构（老楼，一般为13层建筑）；砖混结构（一般为6或7层建筑）；钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）；钢结构（纽约市贸大厦）从房屋屋层数高高度分：低层 13层（木木结构、砖木结结构）；多层 46层（砖砖混结构构）；中高层层 779层层（钢筋筋混凝土土结构）；高层 1030层（钢筋混凝土结构）；超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）按房屋屋建筑耐耐火性和和耐久性性程度分分：一级 1000年以以上（钢钢筋混凝凝土结构构、钢结结构）；二级 5001000年以以上(砖混)；三

6、级 255500年（平平房）房屋建建筑用途途分：生产性性建筑；居住建建筑；公共建建筑关于室内内采光有有何要求求？1、每套套住宅至至少应有有一个居居住空间间内获得得日照，当当一套住住宅中居居住空间间总数超超过四个个时，其其中宜有有二个获获得日照照。2、采光光系数：室内为为1，窗窗地面积积比1/7；楼楼梯间00.5窗窗地面积积比1/12。窗地面面积比值值为直接接天然采采光房间间的侧窗窗洞口面面积Acc与该房房间地面面面积AAd之比比。高度低于于0.55米的窗窗洞口面面积不计计入采光光面积内内。窗洞洞口上沿沿距地面面高度不不宜低于于2米。梁的种类类：1、梁的的种类按按受力状状态分为为：（1）简简支梁

7、：单跨梁梁一般为为简支梁梁，如过过梁、托托墙梁。（2）连连续梁：两跨以以上的梁梁为连续续梁。（3）悬悬臂梁。如阳台台梁、雨雨篷梁等等。（七） 房地地产专业业名词11、常用用名词五证:（1）建建设用地地规划许许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程开工证；（4）国有土地使用证；国有有土地使使用证是指合法建筑的重要法规文件，它主要载明所有者的名称、土地性质、使用年限、四至及面积。规划划许可证证是指指合法建建筑的重重要法规规文件，它它主要载载明建筑筑物的面面积、宽宽度、高高度、长长度、密密度、容容积率、日照系系数、居居住人数数及建筑筑内容的的排列等等内容。开工工许可证证是指指政府有有关部门门

8、准许开开工建设设的政策策两书：1：住住宅质量量保证书书、22：住住宅使用用说明书书；房地产产证：是是房屋土土地所有有权属二二合为一一的凭证证，是房房地产权权属的法法律凭证证；房地产产产权：是指产产权人对对房屋的的所有权权和对该该房屋所所占用土土地的使使用权。具体内内容是产产权人对对房地产产的占有、使用、收益和和依法处处分的权权利；土地使使用权：是指土土地使用用权拥有有者对土土地使用用的权限限，包括括开发权权、收益益权、处处置权。政府以以拍卖、招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者。土地地使用权权期满后后，如该该土地用用途符合合当时城城市规划划要求的的

9、，土地地使用者者可申请请续用，经经批准并并补清地地价后可可以继续续使用；三通一一平：是是指水通通、电通通、路通通及场地地平整；七通一一平：是是指水通通、电通通、路通通、排水水通、排排污通、通讯通通、煤气气通及场场地平整整；红线图图：又叫叫（宗地地图）是是按一定定比例尺尺制作的的用以标标示一宗宗地的用用地位置置、界线线和面积积的地形形平面图图。它由由政府土土地管理理部门颁颁发给土土地使用用权受让让者，受受让者只只能在红红线范围围内施工工建房；总用地地面积：经城市市规划行行政主管管部门划划定的用用地范围围内的土土地面积积；建设用用地面积积，净用地地面积：经城市市规划行行政主管管部门划划定的建建设用

10、地地范围内内的土地地面总建筑筑面积：指在建建设用地地范围内内单栋或或多栋建建筑物地地面以上上及地面面以各层层建筑面面积之建筑面面积：指指建筑物物外墙或或结构外外围水平平投影面面积之和和，包括括阳台、挑廊、地下室室、室外外楼梯等等。且具具备有上盖盖、结构构牢固、层高22.2mm以上（含含2.22m）的的永久建建建筑覆覆盖率（建建筑密度度）：建建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用用地面积积的比率率；（如如：在10万平平方米的的土地上上，建筑筑用地净净面积为为8万平平方米，其其建筑覆覆盖率为为0.88建筑筑密度为为80%）绿化率率：建设设用地范范围内所所有绿地地面积之之和与建建设

11、用地地面积之之比率。绿地面面积的计计算不包包括屋顶顶、天台台和垂直直绿化；（如：在100万平方方米的土土地上有有3万平平方米的的绿化面面积，其其绿化率率为300%）绿化覆覆盖率：建设用用地范围围内全部部绿化和和植物水水平投影影面积之之和与建建设用地地面积的的比率房屋销销售面积积：房屋屋按套（单单元）出出售时，房房屋销售售面积为为该套（单单元）的的建筑面面积，即即为该套套（单元元）的使使用面积积与该套套（单元元）应分分摊的公公用建筑筑面积之之套内建建筑面积积：房屋屋按单元元计算的的建筑面面积，为为单元门门内范围围的建筑筑面积，包包括套（单单元内的的使用面面积、墙墙体面积积及阳台台面积；套内使使用

12、面积积：指室内内实际能能使用的的面积，不不包括墙墙体、柱柱子等结结构面积积，使用用面积的的计算应应符合以以规（1）室室内使用用面积按按结构墙墙体内表表面尺寸寸计算，墙墙体有复复合保温温、隔热热层、按按复合层层内皮尺尺寸计算算；（2）烟烟囱、通通风道、各种管管道竖井井等均不不计入使使用面积积；（3）非非公用楼楼梯（包包括跃层层住宅中中的套内内楼梯）按按自然层层数的使使用面积积总和计计入使用用面积（4）住住宅使用用面积包包括：卧卧室、起起居室、厨房、卫生间间、餐厅厅、过道道、前室室、贮藏藏室等。单元内使使用面积积系数=单元内内使用面面积/单单元内建建筑面积积+按规规定应分分摊公用用建筑面面积公共建

13、建筑面积积：各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积，指指各套（单单元）以以外为各各户共同同使用，不不可分割割的建筑筑面积。可分为为应分摊摊的公共共建筑面面积和不不能分摊摊的公共共建筑面面积实用面面积：它它是套内内建筑面面积扣除除公共建建筑面积积后的余余额；层高：层高是是指住宅宅高度以以“层”为为单位计计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有要求，这这个高度度就叫层层高。它它通常包包括下层层地板面面或楼板板面到上上层楼板板面之间间的距离离。 净高：净高是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值；公摊面面积 ：商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成： 电梯梯井、楼楼梯间、垃圾

14、道道、变电电室、设设备室、公共门门厅和过过道等功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积； 各各单元与与楼宇公公共建筑筑空间之之间的分分隔以及及外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500得房率率：是指指套内建建筑面积积与套（单单元）建建筑队面面积之比比。 套套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内内墙体面面积+阳阳台建筑筑面积。 套（单单元）建建筑面积积=套内内建筑队队面积 +分摊摊得公用用建筑队队面积。道路用用地 ：道路用用地是指指居住区区道路、小区路路、组团团路及非非公建配配建的居居民小汽汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。 道路红红线 ：道路红红线是指指城

15、市道道路含居居住区级级道路用用地的规规划控制制线。 玄关 ：玄关关就是登登堂入室室第一步步所在的的位置，它它是一个个缓冲过过渡的地地段。居居室是家家庭的“领领地”，讲讲究一定定的私密密性，大大门一开开，有玄玄关阻隔隔，外人人对室内内就不能能一览无无余。玄玄关一般般与厅相相连，由由于功能能不同，需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家，也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、换鞋、搁包的的地方。平时，玄玄关也是是接受邮邮件、简简单会客客的场所所。期房：是指开开发商从从取得商商品房预预售许可可证开始始至取得得房地产产权证大大产证止止，在这这一期间间的商品品房称为为期房，消消费者在在这一阶阶段购买

16、买商品房房时应签签预售合合同。期期房在港港澳地区区称作为为买“楼楼花”，这这是当前前房地产产开发商商普遍采采用的一一种房屋屋销售方方式。购购买期房房也就是是购房者者购买尚尚处于建建造之中中的房地地产项目目。现房：是指开开发商已已办妥房房地产权权证（大大产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签出出售合同同。在通通常意义义上指的的现房是是指项目目已经竣竣工可以以入住的的房屋。毛坯房房：是指没没有装修修的房。使用权权房：使使用权房房是指由由国家以以及国有有企业、事业单单位投资资兴建的的住宅，政政府以规规定的租租金标准准出租给给居民的的公有住住房。公房 ：也称称公有住住房，国国有

17、住宅宅。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅，在在住宅未未出售之之前，住住宅的产产权（拥拥有权、占有权权、处分分权、收收益权）归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有住住房，按按房改政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有住住房，一一类是不不可售公公有住房房。上述述两类房房均为使使用权房房。不可售售公房：是指根根据本市市现行房房改政策策还不能能出售给给承租居居民的公公有住房房，它主主要包括括旧式里里弄、新新式里弄弄、职工工住房等等厨房、卫生合合用的不不成套房房屋，也也包括部部分公寓寓、花园园住宅等等成套房房屋。已购公公房：又称售售后公房房，就是是购买的的公有

18、住住房单位产产权房： 是指指产权属属于单位位所有的的房屋，也也称系统统产权房房、系统统房。廉租房房：是在在新出台台的国家家房改政政策中首首次提出出的一种种概念。我国的的廉租房房只租不不售，出出租给城镇镇居民中中最低收收入者。廉租房房的来源源主要是是腾退的的旧公房房等。 私房 ：也称称私有住住宅，私私产住宅宅。它是是由个人人或家庭庭购买、建造的的住宅。在农村村，农民民的住宅宅基本上上是自建建私有住住宅。公公有住房房通过住住宅消费费市场出出售给个个人和家家庭，也也就转为为私有住住宅。二手房房：即旧旧房。新新建的商商品房进进行第一一次交易易时为一手，第二二次交易易则为二手。一些些无房的的人，可可以买

19、一一套别人人多余的的房；而而另一些些手里有有些积蓄蓄又有小小房子居居住的，可可以卖掉掉旧房买买新房；而那些些住房富富余户，也也能卖掉掉自己的的多余住住房换取取收益。 楼花：这是当当前房地地产开发发商普遍遍采用的的一种房房屋销售售方式。购买期期房也就就是购房房者购买买尚处于于建造之之中的房房地产项项目。而而在成都都市通常常对期房房的理解解是未修修建好，尚尚不能入入住的房房子。 外销房房：外销商商品房是是由房地地产开发发企业建建设的，取取得了外外销商品品房预（销销）售许许可证的的房屋，外外销商品品房可以以出售给给国内外外（含港港、澳、台）的的企业，其其他组织织和个人人。 内销房房：内销销商品房房是

20、由房房地产开开发企业业建设的的，取得得了商品品房销售售许可证证的房屋屋，内销销商品房房可以出出售给当当地企事事业单位位和居民民。 准现房房：是指指房屋主主体已基基本封顶顶完工，小小区内的的楼宇及及设施的的大致轮轮廓已初初现，房房型、楼楼间距等等重要因因素已经经一目了了然，工工程正处处在内外外墙装修修和进行行配套施施工阶段段的房屋屋。 共同共共有房产产：指两个个或两个个以上的的人，对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。 共有房房产 ：指两个个或两个个以上的的人对同同一项房房产共同同享有所所有权。 建筑密密度：规规划地块块内各类类建筑基基底占地地面积与与地块面面积之比比。建筑容容

21、积率：是反映映和衡量量建筑用用地使用用强度的的一项重重要指标标，是指指地块内内建筑物物的总建建筑面积积与地块块面积的的比值，即即：容积积率总总建筑面面积建筑用用地面积积。其中中，总建建筑面积积是地上上所有建建筑面积积之和。这个比比值越小小，意味味着小区区容纳的的建筑总总量越小小，居住住生活质质量就会会越高。楼间距距：东西西向楼间间距为11：1，南南北偏东东为1：1.33，南北北向为11：1.5。建筑层层高：层层高是指指住宅高高度以“层”为单位位计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有个要求求这个高高度就叫叫层高。具体地地说，层层高是指指下层地地板面或或楼板上上表面（或或下表面面）到相相邻上层

22、层楼板上上表面（或或下表面面）之间间的竖向向尺寸。住宅宅建筑模模数协调调标准（GGBI1100-87）中中规定，住住宅的层层高采用用下列参参数：22.6米米、2.77米、2.88米。净净高则 是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值。人口毛毛密度：每公顷顷居住区区用地上上容纳的的规划人人口数量量(人/ha)。人口净净密度：每公顷顷住宅用用地上容容纳的规规划人口口数量(人/hha)。进深：在建筑筑学上是是指一间间独立的的房屋或或一幢居居住建筑筑从前墙墙皮到后后墙壁之之间的实实际长度度开间：即住宅宅的宽度度。指一一间房屋屋内一面面墙皮到到另一面面墙皮之之间的实实际距离离，因为为就一个个自然间间的宽度

23、度而言，故故又称为为开间。公摊面面积：商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成： （11）电梯梯井、楼楼梯间、垃圾道道、变电电室、设设备室、公共门门厅和过过道等功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积； （22）各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500。共有建建筑面积积：房屋系系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。公用建建筑面积积：公用建建筑面积积不包括括任何作作为独立立使用空空间租、售的地地下室、车棚等等面积，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。一一般公用

24、用建筑面面积按以以下方法法计算：整栋建建筑物的的面积扣扣除整栋栋建筑物物各套（单单元）套套内建筑筑面积之之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车棚及及人防工工程等建建筑面积积，为整整栋建筑筑的公用用建筑面面积阳台：阳台是是指供居居住者进进行室外外活动、晾晒衣衣物等的的空间。平台：平台是是指供居居住者进进行室外外活动的的上人屋屋面或由由住宅底底层地面面伸出室室外走廊：走廊是是指住宅宅套外使使用的水水平交通通空间。地下室室：地下室室是指房房间地面面低于室室外地平平面的高高度超过过该房间间净高的的122者。半地下下室：半地下下室是指指房间地地面低于于室外地地平面的的高度超超

25、过该房房间净高高的13，且且不超过过122者。居住区区用地：居住区区用地是是指住宅宅用地、公建用用地、道道路用地地和公共共绿地等等四项用用地的总总称。住宅用用地：住宅用用地是指指住宅建建筑基底底占地及及其四周周合理间间距内的的用地含宅间间绿地和和宅间小小路等的的总称。公共服服务设施施用地：公共服服务设施施用地一一般称公公建用地地，是与与居住人人口规模模相对应应配建的的为居民民服务和和使用的的各类设设施的用用地，应应包括建建筑基底底占地及及其所属属场院、绿地和和配建停停车场等等。 道路用用地：道路用用地是指指居住区区道路、小区路路、组团团路及非非公建配配建的居居民小汽汽车、单单位通勤勤车等停停放

26、场地地。公共绿绿地：公共绿绿地是指指满足规规定的日日照要求求，适合合于安排排游憩活活动设施施的、供供居民共共享的游游憩绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地等。商品房房维修基基金：是是指按建建设部住住宅共用用部位共共用设施施设备维维修基金金管理办办法（建建住房199982213号号）的规规定，新新建商品品住宅（包包括经济济适用住住房）出出售后建建立的共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金。确权:是依照照法律、政策的的规定，经经过房地地产申报报、权属属调查、地籍勘勘丈、审审核批准准、登记记注册、发放证证书等登登记规定定程序，确确认某一一房地产产的所有有权

27、、使使用权的的隶属关关系和他他项权利利。土地使使用权:是指土土地使用用者在法法律允许许范围内内对依法法交由其其使用的的国有土土地或者者集体土土地的占占有、使使用以及及部分收收益、处处分的权权利。房屋的的他项权权利:房屋的的他项权权利是指指由房屋屋的所有有权衍生生出来的的典权、租赁权权、抵押押权、继继承权等等权利。2、房子子的分类安居房房：指实施施国家安居（或或康居）工工程而而建设的的住房（属属于经济济适用房房的一类类）。是是党和国国家安排排贷款和和地方自自知自筹筹资金建建设的面面向广大大中低收收入家庭庭，特别别是对44平方米米以下特特困户提提供的销销售价格格低于成成本、由由政府补补贴的非非盈利

28、性性住房。经济适适用住房房：是指经经各级人人民政府府批准立立项建设设、享受受国家优优惠政策策、向城城镇中低低收入家家庭出售售的住房房。使用权权房：是指由由国家以以及国有有企业、事业单单位投资资兴建的的住宅，政政府以规规定的租租金标准准出租给给居民的的公有住住房。 产权房房：是指产产权人对对房屋（指指建筑物物）拥有有所有权权，对该该房屋占占用范围围内的土土地拥有有使用权权，产权权人对这这两项权权利享有有占有。使用，收收益和处处分的权权利。这这种权利利是绝对对的、排排他的，不不受其他他任何人人的干涉涉和影响响，产权权人可以以转让、出租、抵押、典当等等方式合合法处置置自己的的房地产产权利。商品房房：

29、是指具具有经营营资格的的房地产产开发公公司（包包括外商商投资企企业）开开发经营营的住宅宅。由于于我国长长期以来来在住房房体制上上实行的的是供给给制，所所以，商商品房是是80年年代以后后才出现现的。其其价格由由成本、税金、利润、代收费费用以及及地段、层次、朝向、质量、材料差差价等组组成。集资房房：是改变变住房建建设由国国家和单单位包的的制度，实实行政府府、单位位、个人人三方面面共同承承担，通通过筹集集资金，进进行住房房建设的的一种房房屋。职职工个人人可按房房价全额额或部分分出资，政政府及相相关部门门用地、信贷、建材供供应、税税费等方方面给予予部分减减免优惠惠。集资资所建住住房的权权属，按按出资比

30、比例确定定。个人人按房价价全额出出资的，拥拥有全部部产权，个个人部分分出资的的，拥有有部分产产权。集集资建房房有两种种产权；一种是是该房屋屋出售的的价格高高于当年年的房改改成本价价。其产产权界定定为经济济适用住住房产权权。另一一种是低低于当年年的房改改成本价价格，其其产权为为房改成成本价房房。公房又又称公有有住宅、公产住住房、国国有住宅宅，它是是指国家家（中央央政府或或地方政政府）以以及国有有企业、事业单单位投资资兴建、销售的的住宅，公公有住宅宅主要由由本地政政府建设设，负责责向本市市居民出出租出售售：由企企事业单单位建设设的住宅宅，向本本企事业业单位的的职工出出租出售售。房改房房：是有一一定

31、的福福利性质质的，各各产权单单位按照照政府每每年公布布的房改改价格出出售给本本单位职职工的住住房。这这类房屋屋来源一一般是单单位购买买的商品品房、自自建房屋屋、集资资建房等等。房改改房产权权分为三三个级别别：成本本价产权权和标准准价产权权以及标标准价优优惠产权权。空置商商品住宅宅：房地产产开发企企业投资资建设，取取得房地地产权证证（大产产证）已已超过一一年的商商品住宅宅。房地产产契税：是指由由于土地地使用权权出让、转让、房屋买买卖、交交换或赠赠与等发发生房地地产权属属转移时时向产权权承受人人征收的的一种税税赋。 营业税税：指对销售售房地产产的单位位和个人人，就其其营业额额按率计计征的一一种税。

32、 房产税税： 是以以房屋为为征税对对象、按按照房屋屋的原值值或房产产租金向向产权所所有人征征收的一一种税。 营业税税附加：是指对对交纳营营业税的的单位和和个人，就就其实缴缴的营业业税为计计税依据据而征收收的城市市维护建建设税与与教育费费附加。 印花税税：指对在在经济活活动中或或经济交交往中书书立的或或领受的的房地产产凭证征征收的一一种税赋赋。 个人所所得税： 指个个人将拥拥有合法法产权的的房屋转转让、出出租或其其他活动动并取得得收入，就就其所得得计算征征收的一一种税赋赋。 纳税保保证金：指按照照有关规规定，个个人将拥拥有合法法产权的的住房转转让时，就就其应纳纳税所得得，按照照个人所所得税税税率

33、计算算的，个个人所得得税纳税税保证金金。 房地产产交易手手续费：是指由由政府依依法设立立的，由由房地产产主管部部门设立立的房地地产交易易机构为为房屋权权利人办办理交易易过户等等手续所所收取的的费用。 房屋权权属登记记费： 即房房屋所有有权登记记费，是是指县级级以上地地方人民民政府行行使房产产行政管管理职能能的部门门依法对对房屋所所有权进进行登记记，并核核发房屋屋所有权权证书时时，向房房屋所有有权人收收取的登登记费，不不包括房房产测绘绘机构收收取的房房产测绘绘（或勘勘丈）费费用。 土地收收益金(土地增增值费) ：土地使使用者将将其所使使用的土土地使用用权转让让（含连连同地面面建筑物物一同转转让）

34、给给第三者者时，就就其转让让土地交交易额按按规定比比例向财财政部门门缴纳的的价款，或或土地使使用者将将其所使使用的土土地使用用权出租租（含连连同地面面建筑物物一同出出租）给给其他使使用者时时，就其其所获得得的租金金收入按按规定比比例向财财政部门门缴纳的的价款。 土地出出让金 ：各级政政府土地地管理部部门将土土地使用用权出让让给土地地使用者者，按规规定向受受让人收收取的土土地出让让的全部部价款（指指土地出出让的交交易总额额），或或土地使使用期满满，土地地使用者者需要续续期而向向土地管管理部门门缴纳的的续期土土地出让让价款，或或原通过过行政划划拨获得得土地使使用权的的土地使使用者，将将土地使使用权

35、有有偿转让让、出租租、抵押押、作价价入股和和投资，按按规定补补交的土土地出让让价款。 土地增增值税：是指转转让国有有土地使使用权、地上的的建筑物物及其附附着物并并取得收收入的单单位和个个人，以以转让所所取得的的收入包包括货币币收入、实物收收入和其其他收入入为计税税依据向向国家缴缴纳的一一种税赋赋，不包包括以继继承、赠赠与方式式无偿转转让房地地产的行行为。 土地使使用税 ：是指在在城市、县城、建制镇镇、工矿矿区范围围内使用用土地的的单位和和个人，以以实际占占用的土土地面积积为计税税依据，依依照规定定由土地地所在地地的税务务机关征征收的一一种税赋赋。 耕地占占用税：必须依依法征收收耕地占占用税。园

36、地包包括苗圃圃、花圃圃、茶园园、果园园、桑园园和其他他种植经经济林木木的土地地。是指指由占用用耕地建建房或者者从事其其他非农农业建设设的单位位和个人人向国家家缴纳的的一种税税赋。耕耕地包括括国家所所有和集集体所有有的耕地地，指种种植农作作物的土土地（包包括菜地地、园地地），占占用鱼塘塘及其他他农用土土地建房房或从事事其他非非农业建建设，也也视同占占用耕地地。 土地开开发费 ：每公顷顷居住区区用地开开发所需需的前期期工程的的测算投投资，包包括征地地、拆迁迁、各种种补偿、平整土土地、敷敷设外部部市政管管线设施施和道路路工程等等各项费费用(万万元/hha)。 住宅单单方综合合造价 ：每平方方米住宅宅

37、建筑面面积所需需的工程程建设的的测算综综合投资资，应包包括土地地开发费费用和居居住区用用地内的的建筑、道路、市政管管线、绿绿化等各各项工程程建设投投资及必必要的管管理费用用(元/m2)。（八） 房地地产术语语住宅：供家庭庭居住使使用的建建筑。套型：按不同同使用面面积、居居住空间间组成的的成套住住宅类型型。 居住空空间：系系指卧室室、起居居室（厅厅）的使使用空间间。卧室：供居住住者睡眠眠、休息息的空间间。起居室室（厅）：供居住住者会客客、娱乐乐、团聚聚等活动动的空间间。厨房：供居住住者进行行炊事活活动的空空间。卫生间间：供居居住者进进行便溺溺、洗浴浴、盥洗洗等活动动的空间间。使用面面积：房房间实

38、际际能使用用的面积积，不包包括墙、柱等结结构构造造和保温温层的面面积。标准层层：平面面布置相相同的住住宅楼层层。层高：上下两两层楼面面或楼面面与地面面之间的的垂直距距离。室内净净高：楼楼面或地地面至上上部楼板板底面之之间的垂垂直距离离。层高和室室内净高高普通住住宅层高高不宜高高于2.80。卧室、起居室室（厅）的的室内净净高不应应低于22.400，局局部净高高不应低低于2.10,且其其面积不不应大于于室内使使用面积积的1/3。利用坡坡屋顶内内空间作作卧室、起居室室（厅）时时，其11/2面面积的室室内净高高不应低低于2.10厨房、卫生间间的室内内净高不不应低于于2.220。卫生间间、卫生生间内排排

39、水横管管下表面面与楼面面、地面面净距不不应低于于1.990，且且不得影影响门 窗扇扇开启。 净高高=层高高-楼板板厚度阳台：供居住住者进行行室外活活动、晾晾晒衣物物等的空空间。按建筑筑面积计计算规则则的规规定，阳阳台建筑筑面积按按阳台外外围与房房屋外墙墙之间的的水平投投影面积积计算。其中：1、封闭闭式阳台台的建筑筑面积按按其外围围水平投投影面积积计算；2、非封封闭阳台台挑阳台台（底阳阳台）按按其底板板水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积；凹阳台台按其净净面积（含含挡板墙墙墙体面面积）的的一半计计算建筑筑面积；半挑半半凹阳台台的挑出出部分按按其底板板水平投投影面积积的一半半计入建建筑面积积，

40、凹进进部分的的按其净净面积的的一半计计算建筑筑面积。平台：供居住住者进行行室外活活动的屋屋面或由由住宅底底层地面面伸出室室外的部部分。过道：住宅套套内使用用的水平平交通空空间。壁柜：住宅套套内与墙墙壁结合合而成的的落地贮贮藏空间间。阁楼：利用坡坡形屋顶顶的闷顶顶部分形形成的使使用房间间。设置置阁楼可可充分利利用坡顶顶的空间间。在夏夏季，阁阁楼起通通风降温温作用。阁楼一一般设老老虎窗，可可以通风风和采光光。吊柜：住宅套套内上部部的贮藏藏空间。跃层住住宅：套套内空间间跨跃两两楼层及及以上的的住宅。自然层层数：按按楼板、地板结结构分层层的楼层层数。中间层层：底层层和最高高住户入入口层之之间的楼楼层。

41、单元式式高层住住宅：由由多个住住宅单元元组合而而成，每每单元均均设有楼楼梯、电电梯的高高层住宅宅。塔式高高层住宅宅：以共共用楼梯梯、电梯梯为核心心布置多多套住房房的高层层住宅。通廊式式高层住住宅：以以共用楼楼梯、电电梯通过过内、外外廊进入入各套住住房的高高层住宅宅。（九） 房地地产面积积的测算算1、计算算全部建建筑面积积有哪些些？（1）永永久性结结构的单单层房屋屋，按一一层计算算建筑面面积；多多层房屋屋按各层层建筑面面积总和和计算（2）屋屋内的夹夹层、插插层、技技术层及及楼梯、电梯间间等其高高度在22.200米以上上部位计计算建筑筑面（3）穿过房房屋的通通道，房房屋内的的门厅、大厅，均均按一层

42、层计算面面积。门门厅、大大厅内的的回廊部部分，层高高在2.20米米以上的的，按其其水平投投影面积积计算。（4）楼楼梯间、电梯（观观井梯）井井、垃圾圾道、管管道井均均按房屋屋自然层层计算面面积。（55）房屋屋天面上上，属永永久性建建筑，层层高在22.200米以上上的楼梯梯间、冰冰箱间、电梯机机房及斜斜面构屋屋顶设计计在2.20米米以上的的部位，按按外围水水平投影影面积计计算。（66）挑楼楼、全封封闭的阳阳台按其其外围水水平投影影面积计计算。（77）属永永久性结结构有上上盖的室室外楼梯梯，按各各层水平平投影面面积计算算建筑面面积，无无顶盖的的室外楼楼梯按各各层水平平投影面面积一半半计算建建筑面积积

43、。（88）与与房屋相相连的柱柱走廊，两两房屋间间有上盖盖和柱的的走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。（9）建建筑间永永久性的的封闭架架空通廊廊，按其其外围水水平投影影面积计计算建筑筑面积。（100）地地下室、半地下下室及其其相应出出入口，层层高在22.200米以上上的，按按其外围围（不包包括采光光井、防防潮层及及保护墙墙）水平平投影面面积计算算。（111）有有柱或有有围护结结构的门门廊，门门斗、按按其柱或或围护结结构的外外围水平平投影面面积计算算。（112）有有玻璃幕幕墙、金金属板幕幕墙、石石材幕墙墙或组合合幕墙作作为房屋屋外围的的，当幕幕墙框架架突出主主体结构构距离已已有设计计数

44、据或或实际测测量数据据时，按按幕墙外外围水平平投影面面积计算算建筑面面积；在在建筑施施工图报报建时，还还没有设设计数据据的，幕幕墙框架架突出主主体结构构距离一一律按1150毫毫米计算算，竣工工后计算算竣工面面积时仍仍采用1150毫毫米的数数据。（113）属属永久性性建筑有有柱的车车棚、货货棚等按按柱的外外围水平平投影面面积计算算。（114）依依坡地建建筑的房房屋利用用吊脚做做架空层层，有围围护结构构的，按按其高度度在2.20米米以上部部分的外外围水平平面积计计算。（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算算一半的的建筑面面积有哪哪些？有盖无柱柱的外走走廊、檐檐廊、扫扫

45、顶盖水水平投影影面积一一半计算算面积。独立柱在在雨篷，单单排柱的的车棚、货棚、站台等等，按其其顶盖水水平投影影面积的的一半计计算面积积。未封闭的的阳台，按按其水平平投影面面积一半半计算面面积。建筑物外外有顶盖盖，无柱柱的走廊廊、檐廊廊按其投投影面积积的一半半计算面面积。建筑物间间有顶盖盖的架空空通廊，按按其投影影面积的的一半计计算面积积。3、不计计算建筑筑面积的的有那些些?空出房屋屋墙面构构件、艺艺术装饰饰，如柱柱、垛、无柱雨雨篷、悬悬挑窗台台等。检修、消消防等室室外爬梯梯。没有围护护结构的的屋顶水水箱、建建筑物上上无顶盖盖的平台台（露台台）、游游泳池等等。建筑物如如独立烟烟囱、油油罐、贮贮油

46、（水水）池 、地下下人防干干道、支支线等。舞台及后后台悬挂挂幕布、布景的的天桥、挑台。建筑物内内外的操操作平台台、上料料平台及及利用建建筑物的的空间安安置箱罐罐的平台台。4、哪些些公用面面积应分分摊？应应分摊的的公用面面积包括括套（单单元）门门以外的的室内外外楼梯、内外廊廊、公共共门厅、通道、电梯、配电房房、设备备层、设设备用房房、结构构转换层层、技术术层、空空调机房房、消防防控制室室、为整整栋楼层层服务的的值班警警卫室、建筑物物内的垃垃圾房以以及空出出屋面有有围护结结构的楼楼梯间、电梯机机房、水水箱间等等。哪些公用用面积不不能分摊摊？不能能分摊的的公用面面积为底底层架空空层中作作为公共共使用

47、的的机动车车库、非非机动车车库、公公共开放放空间、城市公公共通道道、沿街街的骑楼楼作为公公用开放放使用的的建筑面面积、消消防避难难层；为为了整栋栋建筑物物使用的的配电房房；公民民防护地地下室以以及地下下车库、地下设设备用房房等。（十）基基础和地地基的概概念和区区别1、基 础：是是建筑物物的组成成部分，是是建筑物物地面以以下的承承重构件件，它支支撑着其其上部建建筑物的的全部荷荷载，并并将这些些荷载传传给下面面的地基基。2、地 基：不不是建筑筑物的组组成部分分，是承承受由基基础传下下来的荷荷载的土土层或岩岩层。 对于于地基来来说，应应满足以以下要求求：（1）有有足够的的承载力力。（2）有有均匀的的

48、压缩量量，以保保证有均均匀的下下沉。如如果地基基下沉不不均匀时时，建筑筑物上部部会产生生开裂变变形。（3）有有防止产产生滑坡坡、倾斜斜方面的的能力，必必要时（特特别是较较大的高高度差时时）应加加设挡土土墙，以以防止出出现滑坡坡变形。3、墙 体1、墙体体的作用用：承重重作用、围护作作用、分分隔作用用、装饰饰作用。2、墙体体的类型型：按在建建筑物中中所处的的位置，分分为外墙墙和内墙墙。按在建建筑物中中的方向向，分为为纵墙和和横墙。其中的的外横墙墙通常称称为山墙墙。按受力力情况，分分为承重重墙和非非承重墙墙。属于于非承重重墙的有有自承重重墙、隔隔墙剪力力墙、幕幕墙。墙体按按使用的的材料，分分为砖墙墙

49、、石块块墙、小小型砌块块墙、钢钢筋混凝凝土墙。墙体按按构造方方式，分分为实体体墙、空空心墙和和复合墙墙。3、楼 板：是是分隔建建筑物上上下层空空间的水水平承重重构件，主主要作用用是承受受人、家家具等荷荷载并把把这些荷荷载及自自重传给给承重墙墙或梁、柱、基基础。楼楼板的基基本构造造层是面面层、结结构层和和顶棚。4、梁：是跨过过空间的的横向构构件。根据所所采用的的材料，梁梁可分为为钢梁、钢筋混混凝土梁梁和木梁梁；根据传传递力的的方向，梁梁可分主主梁和次次梁；根据梁梁与支撑撑的搭接接状况，梁梁可分为为简梁、连续梁梁和悬臂臂梁。 梁主要要起结构构承重作作用，承承担其上上的板传传来的荷荷载，再再传到支支撑它的的柱上，而而环绕整整个建筑筑物墙体体所设置置的梁，主主要是为为了提高高建筑物物整体结结构的稳稳定性。