天籁村中国道源旅游度假小镇项目策划方案

1、-12四川中汇力投资（集团）有限企业项目策划方案天籁村 中国道源旅游度假小镇第1页第2页目 录第一部分、项目阐述第二部分、项目地块功效分区第六部分、项目开发价值及意义第四部分、项目合作模式框架内容第五部分、项当前期工作进度计划表第七部分、附件部分第三部分、项目投资收益测算第3页第一部分 项目阐述一、项目摘要二、宏观背景三、项目背景四、项目建设内容第4页一、项目摘要1、项目名称：天籁村.中国道源旅游度假小镇2、项目地址：中国彭州阳平观3、项目规模：覆盖阳平观-丹景山区域，其中首期开启区占地300亩，总建筑面积约11万。4、项目投资强度：项目首期开启区“天籁村.中国道源旅游度假小镇”投资强度5亿元

2、（土建成本、精装修、酒店及配套功效区打造等）；后期主要是阳平观及丹景山景区打造。5、项目功效：集“道家文化观瞻、中医养生保健、旅游度假酒店、商务会议休闲、养生度假别墅、名贵药材交易”等于一体文化旅游项目。6、项目建设意义：打造“阳（平观）丹（景山）旅游综合发展区，打通“阳-丹-银（厂沟）”大龙门山脉旅游黄金通道，实现彭州旅游提档升级；填补医道文化旅游项目市场空白；实现彭州中药材产业提档升级；提升彭州城市形象和著名度。第5页二、宏观背景1、近年来，在中央经济工作会议上，中国中央和国务院都把旅游业发展视为国民经济增加重点。2、10月25日，中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议上，中央提出建设

3、社会主义文化强国战略目标，并经过了中共中央关于深化文化体制改革推进社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题决定将文化事业放到一个新高度。3、12月17日至18日，中共成城市委十一届九次全会召开。全会审议经过了中共成城市委关于深化文化体制改革加紧建设文化强市意见将成都打造国际著名“文化之都”第6页（一）中央文化旅游发展政策背景 10月25日，中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议上，中央提出建设社会主义文化强国战略目标，并经过了中共中央关于深化文化体制改革推进社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题决定将加紧发展文化产业，推进文化产业成为国民经济支柱性产业。第7页（一）中央文化旅游政策背景11月16

4、日，国家旅游局下发关于深入加紧发展旅游业促进社会主义文化大发展大繁荣指导意见。大力开创旅游产业与文化产业融合发展新局面、新思绪。第8页（二）四川省文化旅游发展背景1、 4月19日，“中国四川国际文化旅游节”盛大开幕，明确提出了“文化是旅游灵魂，旅游是文化载体”。第9页（三）成城市文化旅游发展背景12月17日至18日，中共成城市委十一届九次全会召开。全会审议经过了中共成城市委关于深化文化体制改革加紧建设文化强市意见，大力发展旅游文化产业，将成都打造国际著名“文化之都”。第10页（三）成城市文化旅游发展背景实施“交通先行”战略，构建增加极传输系统；实施“产业倍增”战略，扎实增加极产业支撑；实施“立

5、城优城”战略，做强增加极动力引擎；实施“三圈一体”战略，凝聚增加极发展协力；实施“全域开放”战略，提升增加极开放程度。第11页（三）彭州市文化旅游发展背景 11月17日至18日，省委常委、成城市委书记黄新初来彭调研，充分必定彭州各项工作，对彭州未来发展寄予厚望 。 一、黄新初充分必定彭州各项工作： （一）、彭州灾后重建，创造了发展起跳成功范例 （二）、彭州产业功效区建设，兴起了三化联动产业热潮 （三）、彭州发展前景，展现出“尾雁快飞”主动态势 二、黄新初对彭州未来发展提出新要求： （一）落实通道经济发展布署，加紧构建与城市关键经济圈紧密连通经济动能传输系统 （二） 实施错位竞争产业战略，加紧构

6、建与城市关键经济圈优势互补特色产业格局 （三）坚持生态田园建设定位，加紧构建与城市关键经济圈相互协调新型城镇形态第12页（三）彭州市宏观发展背景彭州现正处于历史上发展主要机遇期彭州现在正是“尾雁快飞、尾雁反超”主要机遇期，让我们紧密团结在以胡锦涛同志为总书记党中央周围，在省委、成城市委坚强领导下，为全方面实现彭州第十三届党代会一次会议确定目标任务而努力奋斗，为成城市打造西部经济关键增加极和建设世界生态田园城市重大布署作出应有贡献，努力实现城市光荣与梦想！第13页（三）彭州市宏观发展背景中共彭州市第十三次代表大会 12月25日召开，针对彭州未来发展，韩书记提出：错位竞争，打造千亿产业链发展战略，

7、并明确提出打造龙门山旅游文化产业带发展思绪。我们提出了“发展特色文化，建设特色文化市”目标，在“十二五”规划中也明确提出“1865”文化创意产业发展规划。即打造1条龙门山文化旅游产业带；规划建设8个创意产业园区，如白鹿中法文化产业园、葛仙山塘坝子地质科考探险产业园等；培育发展6大重点产业；建设5个重点文化产业项目，如引进23家民间博物馆等“三圈一体，尾雁快飞”打造龙门山旅游文化产业带错位竞争，打造千亿产业链12月29日 成都商报 要闻版06第14页（一）地理优势彭州距成城市区仅38公里，沿成彭高速驱车，半个小时轻松直达，属于成都平原30分钟经济圈。作为成都人口第三，面积第二小康市，彭州历史悠久

8、，自秦汉以来，建县设郡达多年，有着悠久历史文明，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”之美誉。彭州地理位置，让其发展近郊旅游含有得天独厚优势。三、项目背景第15页（二）资源优势1、丰富旅游资源（银厂沟、丹景山、阳平观、九峰山）2、依靠龙门山脉，拥有丰富野生优质中药材资源3、中国南方最大牡丹观赏基地（丹景山）4、道家文化起源地-阳平观三、项目背景第16页彭州旅游风景优势资源白鹿镇第17页彭州旅游风景优势资源丹景山第18页彭州旅游风景优势资源银厂沟第19页三、项目背景（三）市场背景 彭州依靠龙门山脉拥有得天独厚、取之不尽用之不竭丰富中药材资源；同时，彭州拥有道家始祖张天师首个弘道治所阳平观（道教二十四治之

9、首），可谓是道家起源之地。而中国传统道教文化提倡“天人合一，师法自然，阴阳采补，养生修仙”养生保健主张， 与当代市场流行“养生保健”概念是如出一辙，殊途同归，所以在彭州发展医道保健养生产业是大有可为。第20页（四）项目建设意义1、大手笔，高起点，站在城市产业发展和旅游产业整合角度，思索问题。整合现有旅游资源，形成“点线面”相结合区域旅游产业新概念，提升彭州新形象，打造彭州新名片。2.、当前国内还没有类似“传统医道度假休闲旅游”项目，此项目标建设将开创全新文化旅游休闲新模式。3.、本项目标建设将深入丰富彭州旅游资源，在继传统“银厂观水、牡丹赏花”之后，增添新“阳平问道，中医养生”内容，为彭州带起

10、源源不停游客，源源不停人气商气财气。4、本项目标建设将深入完善彭州旅游基础，提升旅游服务设施档次和水平，打造大龙门山脉旅游黄金环线上“中转枢纽”，更加好地服务于彭州旅游发展大局。三、项目背景第21页旅游商业配套区“天籁村”度假酒店温泉汤浴中心中华养生会所太极名医馆药膳宫康养小区四、项目建设内容第22页第二部分、项目功效分区示意图第23页一、旅游商业配套区七、康养小区二、天籁村度假酒店三、温泉汤浴中心四、中华养生会所五、太极名医馆六、药膳宫第二部分、项目功效分区示意图第24页项目开发投资估算序号项目内容占地面积/平方米投资金额/亿元1旅游商业配套区123001.02天籁村度假酒店325601.0

11、3温泉汤浴中心83560.54中华养生会所85720.65太极名医馆32600.56药膳宫52000.57康养小区299561.2合 计1897185.3第25页一、“天籁村” 度假酒店集住宿、餐饮、会议、休闲娱乐、康养、购物为一体生态环境保护酒店，为消费者提供有利于身心健康产品和服务，并在经营过程中降低对环境污染和能源损耗第26页二、温泉汤浴中心引温泉入项目，或深掘地下热暖资源，打造特色温泉汤浴项目，为游客提供更为丰富，多彩休闲度假体验。第27页中华养生会所主要服务高端人群，以“高端养生”为主题特色，养生会所分设名媛馆和名仕馆两大主题。“名媛（名仕）中药美容馆”聚集了古方传统艾灸、足疗、穴位

12、按摩、药浴、精油、SPA等传统技艺结合当代手法，通经活络、行气活血、去湿逐寒、消肿散结、增强机体抗病能力、防病保健，美容养颜，有效处理高端人群亚健康问题。三、中华养生会所第28页三、中华养生会所第29页“太极名医馆”全部设计为含有古朴格调中式院落（参考宽窄巷子），每个名医馆都有自己名字，如：百草堂、祥福记、同仁堂、庆余春等等。各个名医馆都与国内著名中医药大学、医院或者企业联手合作，邀请国内著名中医大师定时坐诊，为各地求访者提供疾病诊疗、开方配药等服务。名医馆可搭配销售各类中药材，其药材尽可能使用彭州当地所产优质中药材，以此成为彭州药材走向世界窗口。同时，中华名医馆必将成为成都乃至中国中医名家最

13、集中地方，今后，凡是找中医就必到彭州，必到“太极名医馆”。四、太极名医馆第30页四、太极名医馆集中医调理之精华，传道家养生之灵妙第31页 在我国，利用传统中药保健，已经有上千年历史悠久，中医药对延缓衰老和延长寿命有着独特作用，而饮食养生在不停变革中，形成了特有食养格调，依据一年四季时间节律中医养生学中医养生之膳食养生，让中医养生成为生活中一个习惯，那么健康才能长久相伴。 成都本身就是“美食之都”，成都人“好吃”天下有名，由来已久。“药膳宫”中医食疗养生一条街，抓住成都人“好吃”心理，主要业态定位为“餐饮“，其主要经营特色是中医饮食养生。相对于成都羊西线“一品天下”、春江花月夜“耍都”等餐饮集中

14、地来说，其独树一帜“中医养生”概念，必将让成都万千食客趋之若鹜。五、药膳宫第32页五、药膳宫第33页三、项目投资收益测算编制说明：1、土地价格按照34.75万/亩计算，详细起源及依据参看前文；2、测算表中包括销售价格，均参考当前市场同类项目；第34页序号项目建筑面积（M2)单价（元/M2) 金额（万元) 备 注一土地成本199473 521.3 10398地价按照34.75万/亩 计算二前期开发费111909 222.1 2485 报建费和设计费是前期关键费用1项目可行性研究111909 5.0 56 市场调查及可研汇报2工程勘察费111909 4.0 45 市场同类标准3规划设计费11190

15、9 45.0 504 美国STO设计企业4施工图设计费111909 20.0 224 西南建筑设计院5图纸审查费111909 1.2 13 市场同类标准6环境评价费111909 1.0 11 市场同类标准7招标管理费111909 1.0 11 市场同类标准8三通一平111909 10.0 112 市场同类标准9工程监理费111909 10.0 112 市场同类标准10协议审查费111909 0.1 1 市场同类标准11防雷接地审查111909 0.5 6 市场同类标准12沉降观察费111909 1.0 11 市场同类标准13报建费111909 166.51863 市场同类标准14新型墙体专题基

16、金111909 556 市场同类标准15散装水泥专题基金111909 111 市场同类标准16异地绿化建设费111909 334 市场同类标准17人防易地建设费111909 25280 市场同类标准项目综合成本及投资收益测算表 第35页三建筑安装工程111909 1,120.0 12534 市场同类标准1别墅67145 1200 8057 联排及独栋2公寓24764 1000 2476 4-6层 框架3酒店13000 1000 1300 4商业7000 1000 700 2层框架商业四环境及配套工程111909 160.7 1798 1道路场地建设费111909 15.0 168 2给排水工程

17、费111909 25.0 280 3排水工程费111909 15.0 168 4电力照明费111909 5.0 56 路灯、配电箱等5安防系统111909 10.0 112 含门卫用房6绿化费111909 50.0 560 按绿化面积不低于200元/考虑7电视、通讯111909 2.7 30 300元/户8燃气基础设施111909 28.0 313 9其它111909 10.0 112 五装修费用101909 1,525.7 15548 1温泉别墅67145 1,500.0 10072 配置地暖系统 （精装修）2银发公寓24764 1,000.0 2476配置地暖系统（精装修）3天籁村乡村酒店

18、10000 3,000.0 3000 配置地暖系统（参考4星以上标准）六公共设施投入1200 900.0 108 小区图书馆500 900.0 45 银发运动中心500 900.0 45 公共厕所200 900.0 18 七水产养殖中心740 生产生活配套用房 1,200.0 240 工人宿舍区及管理用房水产养殖中心500 参考同类规模，预估投入500万八直接费累计111909 389743611 一+二+三+四+五+六+七第36页九期间接费111909 467.6 5233 1管理费用111909 116.9 1308 按照直接费用3%计算2销售费用111909 116.9 1308 按照直

19、接费用3%计算3财务费111909 233.8 2617 直接费*利率*30%*2年（利率10%）十其它不可预见费111909 77.9 872 直接费*2%十一项目总投资成本111909 4,442.6 49717 八+九+十十二项目销售收入98909 6,757.5 66838 别墅67145 6,500.0 43644 参考当前市场价公寓24764 4,500.0 11144 参考当前市场价酒店13000 5,500.0 7150 参考当前市场价商业7000 7,000.0 4900 参考当前市场价十二项目各项税金111,909 642 7185 1营业税111,909.0 328 36

20、76 收入5.55%2所得税111,909.0 224 2506 收入15%25%3土地增值税111,909.0 90 1003 按照销售1.5%预缴十三项目毛利润111,909.0 1530 17121 收入-成本十四项目净利润111,909.0 898 9936 收入-成本-税金十五项目毛利率26%毛利润/总收入十六项目净利率15%净利润/总收入十七成本利润率34%毛利润/总成本十八成本利税率20%净利润/总成本项目综合成本及投资收益测算表 第37页第四部分项目合作模式框架内容第38页第四部分、项目合作方式框架内容1、以彭州工投企业（甲方）作为项目合作主体进行开发，四川中汇力投资企业以投资

21、商身份（乙方）参加项目开发建设，双方强强两手，共同打造本项目。2、详细合作方式：彭州工投企业以199473土地（折合299.21亩）投资入股，四川中汇力负责项目整体规划、设计、投资、建设、运行、销售及管理；彭州工投企业负责项目报规、报建，协调政府关系，以及后期办理产权证等事宜,经初步投资测算分析：项目总投资额约53717万元。第39页 彭州工投企业天籁村中国道源旅游度假小镇项目部四川中汇力集团规划策划建设招商销售运行报规报建办证工程监管财务监管项目组织架构图第40页第五部分、项目预计工作进度计划第41页序号主要工作内容开始时间最迟完成时间备注1双方合作谈判.12.1.1元旦前完成2项目团体组建

22、.1.1.1.20春节前完成团体组建工作3项目可研分析.2.1.3.130天3规划设计单位招标.2.1.3.130天4项目规划及建筑设计.3.1.5.160天5项目报规.5.1.6.130天6项目报建.6.1.7.130天7项目施工正式进场.7.1进入施工阶段8项目工地围墙广告亮相.7.1连续广告宣传9项目示范区及接待中心建设.7.1.10.1力争申请提前施工，90天工期，含环境打造10项目游客接待中心开放.10.1.10.1国庆节正式亮相项目下阶段计划工作进度项目力争.10.1正式公开亮相第42页第六部分 项目开发价值及意义第43页本项目标成功打造，将开创融道教文化产业、度假休闲产业、地方文

23、化于一体“文化旅游产业综合体”创新模式，成为全国文化发展新样板。而文化旅游发展模式，也将为彭州成为成都旅游文化之新名片提供有力支撑！一、“文化旅游一体”开创全国文化旅游发展新模式第44页打造成都继青城山、牧马山、麓山之后高端旅游休闲度假“第四极”，形成集文化、旅游、休闲、度假、居住、保健康养于一体人文高端休养区。二、打造成都高端度假休闲版图“第四极”第45页三、年新增税收最少10000万元以上天籁村中国道源旅游度假小镇项目整体开发完成后，预计每年新增游客上百万人，每年综合经济收入5亿元，年新增税收最少10000万元以上。第46页四、实现区域价值全方面提升天籁村中国道源旅游度假小镇建设将提升彭州

24、旅游著名度，以道教文化为魂打造二元互动综合产业，将阳平观推向中国，推向世界，为彭州旅游带来新品牌，为彭州打造一张影响世界全新名片！第47页第七部分、项目附件部分资料第48页 1、企业介绍 四川中汇力投资（集团）有限企业，是由国内多家在城市基础设施投资建设、房地产投资开发、商业酒店投资管理、创业投资等领域颇具影响力优异大型企业共同组建综合性集团企业。企业下设四大关键业务板块：区域城产一体化综合投资开发、市政基础配套设施工程投资建设、商业酒店投资管理、创业投资。 企业以城产一体化综合投资为关键业务，系统整合各行业翘楚，共同打造中国城镇一体化统筹发展标杆之作。汇聚中国致力于城产综合投资建设力量，推进

25、中国城镇一体化发展进程附件一、中汇力企业介绍第49页Planning规划Investment投资Construction建设Operation运行市政基础配套设施投资复合产业项目投资主题文化酒店投资旅游文化复合地产投资旅游景区整体运行主题酒店运行产业项目营运产业园区招商及运行安置房投资建设旧城改造投资建设市政基础设施投资建设产业园区投资建设区域产业创新策划区域总体定位策划区域总体规划设计2、城产一体化综合投资开发PICO模式中汇力首创城产综合投资区域开发PICO模式，以前瞻理念和系统思维，实现从“规划投资建设运行”一体化运行，整合各方资源，上下游联动，打造中国城镇一体化统筹发展标杆之作。第50

26、页迎宾一号酒店项目地址：成城市迎宾大道项目规模：27000平方米项目进度：已建成运行酒店投资第51页甘肃兰州国际新城CBD中心项目项目地址：甘肃兰州项目规模：680亩投资规模：150亿项目进度：已开工城产综合体项目第52页国际阳光康养度假区项目地址：攀枝花仁和区项目规模：5.54平方公里投资规模：30亿城产综合体项目第53页城产综合体项目中国农业总部基地项目地址：长株潭昭山示范区项目规模：8平方公里投资规模：30亿第54页房地产开发项目成都长乐坊商业综合体项目地址：成城市大石西路项目规模：7万平方米项目进度：已交付使用第55页房地产开发项目芙蓉名城二期项目地址：成都新都区项目规模：135858

27、平方米项目进度：已交付使用第56页房地产开发项目成都青白江福安怡景项目地址：成城市青白江区项目规模：41000平方米项目进度：已建成第57页房地产开发项目眉山江公丽景项目地址：眉山市东坡区项目规模：11万平方米项目进度：已建成第58页基础设施建设项目兰州新城基础设施建设项目地址：兰州市投资规模：6.39亿项目进度：已开工第59页 基础设施建设项目甘肃金昌基础设施建设项目地址：甘肃金昌投资规模：10亿项目进度：已开工第60页基础设施建设项目新城市政工程建设项目地址：成都新都区投资规模：2亿项目进度：完工第61页 基础设施建设项目郫县安德川菜产业园道路建设项目地址：成都郫县投资规模：1.5亿项目进

28、度：完工第62页产业投资第一生态农场项目选址：成城市周围项目规模：亩投资规模：5000万第63页产业投资项目名称：诸葛酿中国传统酿造工艺产品项目定位：打造纯手工、原生态、不添加任何香精与防腐剂高附加值品牌。第64页附件二、项目土地价格分析一、土地价格依据之一“金通企业评定汇报书”二、土地价格依据之二“市场调研对比评定书”第65页一、土地价格依据之一“土地评定企业汇报书”关于对金通企业该地块评定汇报说明：（一） 该地块评定汇报书是按该地块容积率1.8基础评定，我们认为该地块有较强自然、文化、交通资源，有较优越区位优势，所以该项目适宜往文化旅游方向发展。而结合当地阳平观道家文化特点，我们认为本项目

29、应该走低层低密度建筑发展方向（如参考考悦榕庄等），最终我们初步综合测算该地块容积率为1。（二） 金通企业评定汇报上明确提出，该地块目标是用于银行贷款，为了该地块顺利开发，所以评定汇报普通都采取高评高贷方式，尽可能贷更多资金。总而言之，该地块评定汇报书，因为评定目标影响，全部该地块评定汇报只能作为该地块价格一个参考依据。第66页-项目周围乡镇土地成交情况表序号成交时间宗地位置出让方式土地用途容积率竞得人面积（亩）单价（万元/亩）金额(万元）1-4-16丹景山镇丹景村三社挂牌住宿餐饮1.2成都迪舒生物工程开发有限企业彭州市丹景分企业15.67516.2253.95122-2-22丽春镇丽蓉大道南侧拍卖普通商品房1.8成都九伟市场开发有限企业18601088.1753-8-26丹景山镇南郡路协议普通商品房1.8向 勇2.52153.084-10-10新兴镇阳平村15社划拨廉租住房1.4彭州市小城镇投资有限企业19.959.8196.5815-2-14濛阳镇三湾村2、9组拍卖普通商品房2.