工业区发展定位与概念性规划

1、第1页目录2项目研究Project Research4项目规划Project Planning3收益测算Financial Calculations5项目定位Project Location61运行企业Operating Companies项目背景Project backgroundContent第2页深圳高速发展30多年，传统工业难认为继，逐步淘汰和清理。深圳将大力发展新一代信息技术产业、互联网产业、新材料产业、生物产业、新能源产业、节能环境保护产业、文化创意产业等七大战略性新兴产业。南联小区要紧抓深圳实施“东进战略”千载难逢历史机遇，盘活小区空间，实现“腾笼换鸟”，打造成龙岗东部中心破旧工

2、业园区产业转型升级亮丽名片。第六工业区发展定位与概念性规划序言Preface第3页项目背景Projecet Background第4页深圳工业园区存在规划不合理、定位不清楚、盲目扩张、重复建设、违建等问题全球经济下滑，中国经济增加放缓工业园区转型升级迫在眉睫，谁先转型，谁就赢得先机。实体经济疲弱、产能过剩，企业倒闭潮频现；传统工业区存在环境差、耗能高、产值低、产业形态低端、经济效益不高、治安形势复杂等情况。传统工业区为何要转型升级？01第5页深圳区域发展情况第6页08第7页08第8页08第9页08第10页08第11页升级为何样产业？升级后怎么运行？怎样实现村集体、股民和投资运行商多方共赢局面？

3、所在区域属于生态控制线，历史遗留问题较多转型升级后经济收益会发生怎么样改变？转型升级过程中怎样才能确保村集体和股民利益？面临六大挑战和难题01020304050602第12页发展定位科技文化教育 结合深圳七大战略性新兴产业，按照“科技+文化+教育”发展思绪，将第六工业区将转型升级为软件信息城、文化创意园和教育产业园。 实施分片区、滚动式改造开发商业模式，实现政府、小区、股民、企业、员工、客户等社会各界多方共赢。 到达经济效益和社会效益统一，形成协同创新、友好共融创新产业生态链。03第13页产业方向 软件产业园 产业方向：信息技术、软件开发设计、电子商务、互联网、服务外包等； 文化创业园 创意设

4、计业、动漫游戏业、数字视听业、新媒体产业、当代印刷业、文化旅游业、演艺乐；高端工艺美术业、创意展示、交易、休闲生活场所等; 教育产业园 高校产学研基地、职业教育、在职教育、德国工业4.0实训示范中心、智能机器人教育、各类培训等；科技+文化+教育”孵化器（众创空间）、总部经济、“创新创业基地”。04第14页战略定位魂：由重变轻，由硬变软经过教育产业园提供高中低端齐全、急缺人才，引进高科技企业。形成园区高端消费群体，从而促成文化、创意、商业、休闲产业园。经过教育、科技、文化、商业休闲四大板块互动和国际化，打造深圳高科技东部中心店综合产业创新生态园。05教育科技文化商业休闲Lorem ipsum第1

5、5页龙 岗 概 况 龙岗，深圳面积最大辖区，地处深莞惠城市圈主要节点，拥有得天独厚区位优势、风光旖旎旅游资源和历史悠久客家文化。 龙岗区不但是传统制造、物流及金融产业基地，更是高新技术及先进制造业聚集地。，龙岗区实现生产总值2636.8亿元，增加10.5%，拥有产值超亿元重点企业363家。 凭借得天独厚产业优势和人才聚集优势，龙岗将发展科技、文化、教育优势产业集群，致力于打造“六区一城”（法治之区、生态之区、文化之区、教育之区、健康之区、体育之区和活力休闲之城）。06第16页区 位 优 势 位于龙岗街道办，毗邻大运新城和龙岗中心城区，地铁三号线，高速公路四通八达，至深圳市区和机场仅20分钟左右

6、车程，区位优势显著。07 所在区域是深圳东部规划发展中心区域、高端人才聚集地，是龙岗区委、区政府所在地，也是深圳东部人才聚集地，政治、经济、文化中心。 第17页项目定位Project Location第18页总体定位请志哥确认：会议纪要提到加上“久远规划”是指？16 形成科技、教育、文化、金融、商业有机结合平台，将科技元素、文化艺术、教育灵魂注入到当代商业、 休闲产业等行业之中, 打造东部中心科技城、创意城、教育城 。第19页全方位发展 打造软件信息产业基地，定时举行创新创业大赛、商业模式大赛、智能硬件竞技等活动； 打造人才公寓，提供拎包式入住、人性化管理与保姆式物业。打造休闲商业，为有需要人

7、提供租售服务，给入住客户带来舒适居住环境； 设置多功效剧场，户外演出台。定时举行全国性创意盛宴和文化产业交流活动，如专题摄影展、个人画展、涂鸦互动大赛、电影沙龙、文化大讲堂等；推进海外创新人才驿站，打造校企联合试验室，举行各类招才引智活动，同时探索安居保障机制吸引人才入驻； 建成衣、食、住、行、教育、娱乐等民生领域复合式经营，提供含有深度体验、高质、美感服务。18第20页园区构建标准建筑更新与产业特征相融合，打造科技时尚气氛01科技文化教育元素与商贸相结合，发展特色主体商业功效区02产业与生活互融共生，形成产业创意生活新区。0315第21页项目战略标准一点二业三特四宜五结合打造龙岗新兴战略产业

8、融合发展示范点培育新兴科技教育产业和创意休闲文化产业时代特点、国际特色、深港特征宜创业、宜发展、宜休闲、宜体验科技+文化+教育+金融+商业14第22页SWOT 分 析SOWT优势毗邻城市关键区域；植物园边，环境优越；便于集群式发展“科技+文化+教育”产业园区建设。劣势项目配套相对不足，商业配套不足区域著名度不高、项目辐射力度收到制约；部分建筑物现况较差，改造难度较大，成本高。交通不便利。机遇项目符合政府相关政策要求，含有较大发展潜力；有深圳、龙岗区推进产业发展政策支撑；符合龙岗产业转型升级大势发展需求。威胁龙岗当前科技+文化+教育产业规模，很大程度上限制对本项目办公物业需求量和需求特征；作为新

9、型业态，要引发市场关注并形成消费习惯，需要较长时间市场培育。11第23页集群功效 互动发展教育产业群文化创意园科技信息园打造集科技、教育、文化为一体创新综合生态圈 集产、学、研、游、商功效于一体，融合科技研发、展示交易、教育培训、孵化运行、休闲交流等多元魅力元素。17第24页业态分析22业态定位中小微企业研发办公、总部经济、白领公寓、商业聚集、服务平台、休闲生活场所等业态占比2%10%5%73%10% 服务平台综合服务大厅、会议大厅、相关服务中介机构人才公寓配套白领公寓 孵化器与 众创空间初创企业、创客空间等 办公区总部办公区、研发办公区、中小微企业办公室区 商务配套 服务区功效配套，包含文化

10、餐饮、商业服务、商务服务等第25页国内生活配套齐全23咖啡馆、书吧、特色餐饮、二十四小时便利店国际化商业配套高标准商务配套人才公寓、员工食堂、国际会议中心、培训中心、商务接待中心、文体中心第26页项目研究Project Research第27页成功案例Project Research第28页29第29页29第30页大运软件小镇占地14.5万平方米，建筑16万平方米，共有75栋楼。建于1988年，改造前属于横岗街道荷坳小区莲塘尾工业区，经过综合整改、穿衣戴帽、转型升级，以新一代信息技术和应用软件开发为主导产业当前已经引进214家科技型企业、5个大学产学研基地，135个创客团体。改造前价格11元，

11、改造后租金35元，第一批入驻团体租期满后，租金提到50元。29第31页力嘉创意文化产业园 建于1989年，占地12万多平方米。改造前为横岗力嘉制品工业园，属于传统制造业。 改造后：园区一期占地面积1万多平方米，建筑面积约3万平方米，总投资8000万元。主要定位为文化创意，文化贸易、印刷耗材、器材，包装印刷，创意设计，艺术创作，广告及各类大中型培训机构。 园区二期将利用力嘉工业城12万平方米土地进行改造，完善扩充一期各项功效，发展成为印刷科研、创意设计、行业交流、文化旅游、科普教育及爱国主义教育基地。改造前租金10元，改造后租金80元。30第32页云里智能园总占地面积8.3万平方米，已经有建筑面

12、积8.6万平方米，位于坂田街道办。改造前为物资工业园，属于传统工业园区。改造后更名为云里智慧园，园区规划有自由组合研发空间、庭院式研发空间、众创空间、主力智能区、加速区、孵化成长区和生活配套区。改造前租金20元，改造后租金85元。31第33页项目规划Projecet Planning第34页改造定位改造定位集新兴科技、文化创意、教育培训、商业消费、休闲娱乐为一体综合创新产业园AB区未来将会发展为科技创新、文化创意研发企业集聚区，创新创意结果展示窗口，创新创意产业交易中心，创新创意企业孵化基地，成为最具创新气氛、最具投资吸引力、最具企业发展空间、最具人文活力新兴科技文创产业基地，成为新兴文化艺术

13、中心和人们消费、休闲娱乐集中地带；C区引入教育教学单位，改造成为学校或培训平台，培养人才，同时聚集人气。旧园区升级改造，打造科技/文创/教育三大创新平台第35页项目交通及区位分析交通情况园区处于被惠盐高速和一片绿化坡地隔离在一个小区域内，只有一条支线公路宝南路分别连通爱南路和宝荷路，交通方式主要是公交和自驾车；区位优势地处龙岗中心城附近，面向附近最优质一片绿地，周围不停兴建大型楼盘和公共基础设施，本案是附近少有科技办公、艺术创意、教育培训配套园区，竞争优势大，未来潜力看好；区位劣势附近相关行业人口密度小，配套设施和协同效益差，交通相对偏安一隅，需要一定培育期。高速路城市干道园区干道往龙岗中心往

14、宝龙往惠州往市中心绕龙城干道园区唯一外接道路第36页项目周围业态分析周围业态现实状况是通往宝荷路方向为主要车流入口，也是离地铁站支线距离最近地方，建有一个配套物流园，一个个高尔夫练习场和南联小区公园，附近有大型公共医疗设施深圳市肿瘤医院，其余为绿地，环境相对很好；通往爱南路方向为现阶段人流商业集中处，但有于历史原因，多为自建房和铁皮厂房，建筑品味差，规划混乱，居住人口素质普通；高速路城市干道园区干道高尔夫球场工厂/自建房公园绿地物流园工厂医院高层居住区别墅居住区出租屋居住区龙岗中心有大量楼盘和居住小区，分布有较高质量居住人群本案地铁第37页出入园区流线分析入园路线三个园区在建筑上都是相对独立院

15、落，所以入园路线是并联式，经过交通工具分别进入 每个园区，在每个独立园区范围内分别建立配套设施与规划人流路线；出园路线同上。入园流线出园流线第38页科技园动线规划入园动线交通为树状行进，人车流从中间主入口进入，分散到轴线上各个建筑中，停车位也分布在各办公楼下。主要动线次要动线PPPPPPP停车位第39页业态布局概念分区功效提议业态分区商业配套生活设施配套餐饮：主题餐厅、特色酒吧、主题会所、特色餐饮、自选餐厅、品牌连锁快餐、食堂、方便购物：小区超市、便利店、果蔬超市、药店休闲服务：量贩式ktv、运动健身、美容保健、咖啡厅、电影院配套住宿：快捷酒店、服务式公寓，创意公寓，青年求职公社，教授公寓，学

16、生宿舍，运动场艺术配套：3D打印、数码打印物业配套：停车场、水电房、空调房、电梯、物业管理办公室、库房主要分布在各园区一层及外侧科技区专业配置：创业咖啡馆、科技办公室、标准研发区间、无污染生产单元等，云服务、会议中心、研发中心、公共服务和技术支持平台等A区文创区艺术工作：艺术工作室、大师作品专场、创意工坊、创意办公、创客工坊、摄影棚、美术馆、小剧场创意商业：艺术类商铺、发型概念店、创意精品店等、主题艺术酒店，室内多媒体娱乐装置、书店、会所、陶吧、茶艺、画廊等活动举行：新闻公布会、服装秀场、展示招商、讲座等商业活动。B区教育区培训：艺术培训基地、职业技能培训基地、教育：私立学校、幼稚园、特殊教育

17、学校C区依据以上分析及项目定位，以及更加好聚拢人气，我们梳理出以下业态细分作为参考第40页文创园动线规划入园动线主动线为不规则三角环形，人车流从中间主入口进入，绕中央庭院景观逆时针出园，同时人流分散到轴线上各个建筑中，停车位也分布在各楼下。主要动线次要动线P停车位PPPPPP第41页教育园动线规划入园动线交通为树状行进，人车流从中间主入口进入，分散到轴线上各个建筑中，停车位也分布在各办公楼下。主要动线次要动线P停车位PPPPPPPPPP第42页业态布局商业及配套设施科技园区文创园区教育园区业态布局配套业态分别将三个园区围合，绿化带改建创意街区，连接三个园区，同时拓展出更多休闲空间。第43页改造

18、意向第44页现场情况第45页现场情况优点：园区建筑比较新，形体规整，便于后期改造。提议：能够把钱放在园区基础配套中，使得园区愈加人性化，合理化，便于后期园区发展。第46页单栋改造分析改变颜色红砖色能够保留涂成黑边装饰窗口翻新涂白空调隐蔽第47页单栋改造前后对比（喷涂简单处理）改造前改造后第48页改造方式二涂白增加绿植墙绿植墙涂白第49页风貌保护第50页肌理、惯用材质第51页局部增加效果第52页改造后局部改造第53页商业气氛营造改造后第54页改造后商业气氛营造第55页创意区改造设计改造方向第56页商业绿化带改造后第57页空间营造策略第58页创意改造第59页绿化改造竹林小道植物墙组合盆栽鹅暖石利用

19、第60页导向标识第61页收益测算Financial Calculations第62页财务标准园区改造战略财务观：成本收益最优配比才是战略财务观园区改造成本控制01. 一年半后大部分客户协议到期，提前一年多介入进入改造能够大大降低改造成本和损失；02. 充分利用不一样改造方法和伎俩，尽可能降低改造成本。产业连续发展建筑空间优化投入产出配比最正确未来收益最大化+=25第63页投入改造成本26第64页改造后年收益27第65页投入回报预算28第66页运行企业Operating Companies第67页深圳市方兴投资运行有限企业 深圳市方兴投资运行有限企业是一家专门服务于产业和破旧工业园区转型升级产业

20、运行服务商，业务涵盖投资、产业运行、创新服务、文化传媒、物业管理、电梯等业务综合性企业。以“资金链+产业链+创新链+服务链+技术链”为服务伎俩，为企业提供从基础物业管理到科技金融全方位、全过程、多层次、广覆盖“链式孵化”服务，助力企业快速成长，推进区域产业转型和经济发展。 关键价值观：以人为本，创新、优质、包容 经营理念：致力于为创新产业生态圈各领域提供全链条服务33第68页业务范围基础服务：企业人员工作生活环境基本保障物业管理人才公寓环境绿化商业配套34第69页业务范围发展型服务：人才招聘、投融资、商事登记、政策市场全系列产业培育体系： 创客空间+ 创业苗圃+孵化器+加速器政策市场投融资人才招聘商事登记35第70页八大创新服务体系 1.科技金融服务体系- 投融资服务处理企业资金需求 5.创新技术服务体系 搭建重点试验室或工程研发中