淮安房地产市场运行概况

1、淮 安 市 区 房 地 产 市 场 运 营 概 况第1页城市宏观第2页城市经济淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在苏北区域城市规模大，城区人口基数大已进入城市城市GDP（亿元）分数人均GDP（元）分数三产比重%分数固定资产投资(亿元)分数居民人均可支配收入（元）分数城镇化率%分数总分苏州17319.51131596001356.4125629.612506031375.81174南京11715.1121411031159.7136215.213481041282.31374无锡10511.8111607001251.5114967.519464531

2、1761266常州6622.2881405171051.1103896.37418791071.81055南通7734.641010590374884959.21033011866.03750镇江4105.364128800947.172694.36337169970.5941徐州6605.95975611547.365277.031124535463.8540扬州5064.926112559845.943690.09631370766.05839泰州4744.53510205864753623.33530944664.93633盐城5082.69770182444.534278.582446

3、3362.9429宿迁2610.94153317140.812194.2120756158.516淮安3387.43369130348.392839.55424934561.25226连云港2640.31258577243.422603.63223302261.7313未进入城市第3页城市经济年度GDPGDP增速人均GDP增速固定资产投资增速房地产投资增速城镇非私营单位在岗职员年平均工资（元）增速户籍人口(万人)常住人口(万人)城镇化率 1690351811009.99275.8736982543.24480.3452.00%1920.9113.66%3999213.67%1247.9923.

4、56%280.551.70%4196613.48%546.81480.353.50%2155.8612.23%4477411.96%1453.0516.43%312.2211.29%455258.48%552.96482.6955.10%2455.3913.89%5073613.32%1795.7323.58%357.6614.55%5036810.64%560.25485.2156.50%2745.0911.80%5646011.28%2203.2422.69%283.69-20.68%552329.66%564.45487.258.20%304811.03%6244610.60%2535.

5、1915.07%321.4113.30%581115.21%567.5648959.70%3387.4311.14%6910310.66%2839.5512.01%303.06-5.71%611075.16%560.9491.461.25%盐城5082.76.80%701826.70%4278.510.20%426.719.00%613365.20%826.15724.2262.90%异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增速-5%-5%5%5%15%15%25%25%适度投资利于拉动经济增加，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将造成供过于求房地产开发投资/GDP5%5%10%

6、10%15%15%20%20%反应房地产投资规模基础指标，合理指标为10%15%房地产投资/固定资产投资15%15%22%22%30%30%37%37%反应投资结构是否合理基础性指标，发达国家百分比为20%25%淮安GDP3387.43亿，全省排名11位，人口规模适中，属于经典人口输出型城市；横向与盐城相比，经济与人口远低于盐城，但淮安城区规模与城区人口远大于盐城第4页城市经济淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在苏北区域城市规模大，城区人口基数大已进入城市城市GDP（亿元）分数人均GDP（元）分数三产比重%分数固定资产投资(亿元)分数居民人均可支配收

7、入（元）分数城镇化率%分数总分苏州17319.51131596001356.4125629.612506031375.81174南京11715.1121411031159.7136215.213481041282.31374无锡10511.8111607001251.5114967.5194645311761266常州6622.2881405171051.1103896.37418791071.81055南通7734.641010590374884959.21033011866.03750镇江4105.364128800947.172694.36337169970.5941徐州6605.959

8、75611547.365277.031124535463.8540扬州5064.926112559845.943690.09631370766.05839泰州4744.53510205864753623.33530944664.93633盐城5082.69770182444.534278.5824463362.9429宿迁2610.94153317140.812194.2120756158.516淮安3387.43369130348.392839.55424934561.25226连云港2640.31258577243.422603.63223302261.7313未进入城市第5页城市人口年度

9、户籍人口(万人)常住人口(万人)543.24480.34546.81480.3552.96482.69560.25485.21564.45487.2567.56489560.9491.4淮 阴 区清 江 浦 区开 发 区淮 安 区生 态 新 城 区淮安各区常驻人口改变时间淮安市清河区清浦区淮安区淮阴区开发区工业区涟水县洪泽县盱眙县金湖县480.3431.832.198.478.321.91.884.7233.1465.232.98480.332.832.897.4277.123.62.183.7833.2764.333.13482.6933.233.0397.8677.4523.92.1284

10、.1833.4264.732.83485.2133.433.1998.3377.824.072.1584.5333.6765.0333.04487.233.7333.4198.7478.0424.282.2184.6833.7665.2533.148967.498.8578.1525.22.2584.833.8265.3533.18人口净增加8.663.50.45-0.153.30.450.080.680.150.2淮安市区人口主要流向清河区和清浦区（即当前清江浦区，也是老城区，生态新城也涵盖其中），伴随生态新城发展逐步成熟，人口流动开始逐步向生态新城转移。第6页城市产业清江浦区：原清浦区和清

11、河区合并而来，是江苏省淮安市下辖区，是淮安市政治、交通、经济、文化中心和对外交流主要窗口；以服务也为主导。淮阴区：以工业发展为主，是连接苏北地域主要门户，中心城区向南发展致该区域发展有所放缓开发区：国家级经济开发区，是当前房地产和工业发展最集中区域，也是产业人口聚集主要区域楚州区：全国八大菜系之一淮扬菜发源地之一；含有浓厚历史文化气氛，是淮安旅游产业发展重点区域，地理位置上脱离了中心城区，相对独立，近年来逐步向北与其它四区接轨生态新城区：生态新城功效定位是苏北主要中心城市主体功效区、特色城市化展示区、生态低碳示范区，规划起点高，是连接老城与楚州主要纽带；是淮安城市发展关键；淮安产业分布较为分散

12、，整体看产业以三产为主（淮安城市定位以旅游产业为主），工业基础相对微弱，高新产业相对缺乏，产业结构相对涣散，不集中。第7页城市规划宜秀区国家级经济开发区光彩大市场东扩南连主城新城古城里运河文化长廊依据“东扩南连、三城融合、五区联动”规划，淮安城市发展方向形成了东扩，南连总体发展格局； 城市框架已拉开，由哑铃状格局向三城联动发展。经过新兴发展区域连接发展成熟主城区及楚州古城区； 城市整体发展策略为“东扩、西拓、南连、北延，三城融合，五区联动”； 城市发展目标为，把淮安建成辐射万人口苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。发展方向淮安城市主体向南发展，以生态新城为关键纽带链接老城与古城，实现“三淮一体”共

13、同发展愿景；生态新城是当前政府重点打造关键区域。第8页城市交通城市内环高架（在建）翔宇大道宁连快速路京沪高速淮徐高速高铁路线(在建)高铁站枚皋路淮海路水渡口大道深圳路黄河路城市东西主干道线城市南北主干道线城市外围高速公路城市内环高架城市“米”字型高铁淮安城市交通通达性强，陆路，水路，航空等交通设施完备；高铁，内环高架都在建设中，未来将大大提升出行便捷性。第9页住宅市场第10页板块划分淮 阴 区清 江 浦 区开 发 区淮 安 区生 态 新 城 区户籍人口：93.36万人常驻人口：78.15万人户籍人口：55.99万人常驻人口：67.4万人户籍人口：16.74万人常驻人口：25.2万人户籍人口：1

14、18.45万人常驻人口：98.85万人户籍人口：6.88万人常驻人口：淮阴区板块6000-7000盐河板块7000-8000老城板块9000-11000水渡口板块10000-11000清河新区板块城南板块6000-7000大学城板块6000-7000盐化工业板块5500-6000生态新城板块8000-9500淮安区板块7000-9000开发区板块7000-9500高铁新城板块暂无项目在售第11页土地市场淮安市区历年住宅用地成交量价1-5月成交面积（万方）646.7294.8323.7187.7285.3123.3147.168计容总建面（万方）2313.2696789.7329.1632.42

15、83.4344.1142.3成交均价（元/）22322120252021742853315628434140楼面价（元/）6248981033124012871373121519771-5月住宅用地计容总建面（万方）2207.2683.1789.7329.1632.4283.4344.1142.3住宅成交量（万方）245.3271.4362.6321.1407.5652.1623.6287.9差值1961.9411.7427.18224.9-368.7-279.5-145.6注：此处住宅用地统计口径为含住宅性质用地地块（里面未完全排除商业，办公等其它业态）累计差值：2239.8万方淮安住宅用地

16、成交主要集中在之前，后土地供给开始降低，为响应国家去库存，淮安市政府提出3年内不再供给住宅用地，伴随16-去库存成效显著，开始有节奏地供给土地，随之而来也是住宅用地成交价格不停攀升。第12页调控政策限购：“非本市户籍居民家庭申请购置第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证实或社会保险(城镇社会保险)缴纳证实；暂停对已拥有1套及以上非本市户籍居民家庭出售住房；暂停向拥有2套及以上本市户籍居民家庭出售住房；限价：1月25起，房地产开发企业在申报商品住房预售许可前，到所在地价格主管部门进行销售价格立案。首次销售项目参考周围同类型、同品质楼盘。非首次销售项目，

17、立案均价不得高于上次均价。实施价格立案前已取得预售许可，成交均价标准上不得高于1月份成交均价。限签：限制签约，日签不得超5套。限贷：当前淮安商贷首套房利率在基准基础上，普遍上浮10%-15%；二套房上浮20%；三套房停贷。公积金：（一）贷款额度不得超出申请贷款时住房公积金账户月均余额15倍；（二）贷款额度不得超出购置自住住房应付房价款70%，不得超出建修自住住房造价60%；（三）贷款额度不得超出市住房公积金管理委员会要求最高额度。借款人及其配偶均缴存住房公积金，贷款最高额度为60万元；借款人及其配偶仅有一方（含单身或未婚）缴存住房公积金，贷款最高额度为30万元。淮安当前有“限购，限价，限签，限

18、贷”等房地产调控政策，是当前苏北，甚至是江苏长江以北房地产调整政策最严厉城市。第13页淮安棚改1.年淮安全市共有1.6万户居民经过棚户区改造，18个棚户区项目，全部完成。实施18个棚户区（危旧房改造）项目，其中清河3个，清浦、淮安、淮阴、洪泽、金湖各2个，涟水、盱眙、开发区、生态新城、盐化工各1个。2.20淮安全市完成棚户区改造12130户，完成率103.68%，超序时。其中：淮安区、涟水县、盱眙县已完成整年目标任务;清江浦区完成2331户，完成率58.28%;淮阴区完成597户，完成率59.70%;洪泽区完成1521户，完成率95.06%;金湖县完成655户，完成率81.88%。3.20，淮

19、安将实施棚户区(危旧房)改造9000户，改进27000人居住条件。详细实施项目标前期调查和可行性论证正在进行当中。就市民关注安置房源问题，本市将超前谋划今年及以后年度定销房建设总量和用地需求，尽可能选择净地，降低建设周期和过渡期限。淮安自开启棚改以来，棚改力规模大，执行快，是促进淮安房地产发展中坚力量；前期以货币化安置为主，后期调整为住房安置与货币安置相结合。第14页历年住宅量价淮安市区历年住宅供给及成交量价分析1-5月供给量（万方）355.1346.3380.9409.9375.6443.1362.3395.5175.4增幅-2.5%10.0%7.6%-8.4%18.0%-18.2%9.2%

20、-55.7%成交量（万方）257.3245.3271.4362.6321.1407.5652.1623.6287.9增幅-4.7%10.6%33.6%-11.4%26.9%60.0%-4.4%-53.8%成交均价（元/）411645704574464046764549483862306900增幅11.0%0.1%1.4%0.8%-2.7%6.4%28.8%10.8%供需比1.41.41.41.11.21.10.6 0.6 0.6 存量97.8198.8308.3355.6410.1445.7318.290.129.6伴随淮安市场库存逐步见底，供给不足，在此双重作用下，淮安市区成交量价不停攀升，

21、市场房源公布应求。注：16-淮安市区成交量均突破600万方，是苏北，甚至是江苏长江以北成交量最大城市，这两年库存去化结果显著，存量开始见底，外加供给不足，限价造成一二手房价格倒挂，市场成交依旧火爆。第15页年度分区成交区域供给面积（万方）成交面积（万方）均价清江浦区128.2 208.26753 开发区80.9 121.65855 淮阴区53.4 115.65787 淮安区46.9 96.75502 生态新城区81.0 76.86914 盐化工业区5.1 4.75319 成交面积占比淮安区92.64 14.2%淮阴区105.45 16.2%开发区138.82 21.3%清浦区79.70 12.

22、2%清河区126.16 19.3%生态新城区109.34 16.8%累计652.11 100.0%淮安主力成交区域集中在清江浦区，伴随市场可售房源逐步趋紧，各区均出现供不应求现象，各区市场表现均很好。第16页存量情况概述1-5月住宅用地计容总建面（万方）2207.2683.1789.7329.1632.4283.4344.1142.3住宅成交量（万方）245.3271.4362.6321.1407.5652.1623.6287.9差值1961.9411.7427.18224.9-368.7-279.5-145.6注：上述为1月25日淮安限价文件中表述内容。注：此处住宅用地统计口径为含住宅性质用

23、地地块（里面未完全排除商业，办公等其它业态）累计差值：2239.8万方结合淮安近些年成交住宅用地以及住宅成交情况，同时结合政府公布文件，当前淮安总存量（现有存量+待结转量）约为1200万方，去化周期不足2年。第17页1-5月成交淮安各区成交情况区域清江浦区生态新城区淮安区淮阴区开发区供给量（方）57.4 14.0 20.2 28.0 48.9 成交量（方）100.1 41.8 30.6 31.5 83.8 成交价（元/）7203 7341 6807 6686 6434 淮安市区月度成交情况1月2月3月4月5月供给量（方）64.1 44.4 20.7 38.7 7.6 成交量（方）66.8 71

24、.2 68.8 55.7 25.4 因为淮安实施限签，签约数据相对失真，1-5月共签约287.9万方，存在集中签约现象。第18页生态新城成交淮安生态新城区住宅供给及成交量价分析1-5月供给量（万方）41.346.552.147.568.694.78114增幅12.6%12.0%-8.8%44.4%38.0%-14.5%-82.7%成交量（万方）28.536.743.747.860.3103.976.841.8增幅28.8%19.1%9.4%26.2%72.3%-26.1%-45.6%成交价（元/）41124325457646144739565569147341增幅5.2%5.8%0.8%2.7

25、%19.3%22.3%6.2%供需比1.41.31.21.0 1.1 0.9 1.1 0.3 存量（万方）8.21826.426.134.418.622.81.3生态新城是当前政府重点发展区域，且区域内在售项目紧有8个，但成交量价均表现非凡，将是未来著名房企重点角逐区域。第19页成交TOP10排名楼盘区属面积套数1淮安新城市广场淮安区145598 13602欣明文锦城二期淮安区120528 11173中央城涟水县104466 9254中南世纪城三期生态商务新城103273 10275英祥承德公馆淮阴区93778 9286中南世纪锦城一期生态商务新城92338 8097丽都国际盱眙县88910 7118淮安恒大名都二期清浦区87070 7919天泉湖翡翠谷养生居住小区（一期）盱眙县75200 76310钱隆城生态商务新城74737 73211翔宇海棠广场淮安区72817 66212淮安建滔裕花园经济开发区72400 66713龙源国际花园城涟水县72035 71714金悦商置中心清江浦区70562 61615兴安华庭生态新城69719 62216奥体国际星城淮阴区69281 58317亿力未来城清江浦区65703 50418华德力运河城清浦区63652