商业广场项目初步调查报告

1、无锡商业广场项目初步1市场情况无锡，东邻苏州，南濒太湖；，西接常州，北临长江。截止 2015 年，无锡市总面积4628 平方公里，总650 万人，项目所在地惠山区总约 70 万人，与滨湖区、锡山区相近。2015 年，无锡市国民生产总值 8205 亿元，城镇居民人均可支配收入约 4.37万元。1.1 土地市场2016 年无锡共有 33 幅地块进行土拍，其中成交 32 幅，流拍 1 宗。据统计 32 幅地块总成交面积约 198.6 万方，比 2015 年增长 77 万方，增幅 63.8%。从土地成交区域来看，锡山区 10 幅和滨湖区 6 幅为热点区域，而惠山区仅成交 3 幅。2016 年无锡土拍地

2、位于滨湖区：总价地王为滨湖区 XDG-2016-8 地块，由金茂摘得，位于滨湖区金城西路与金水路交汇处，地块占地面积 124336.6 ，容积率 2.5，计容面积 310841.5 ，总成交价为 49.95 亿元，其楼面单价为 16069 元/，溢价率169%。单价地王为滨湖区 XDG-2016-14，由中锐摘得，地块占地面积 73350.6 ，居住性质，容积率 2.5，楼面单价 18050 元/，溢价率 185%。1.2 商品住宅市场情况2010 年-2014 年，无锡房地产市场商品房供大于求，市场库存量较大，2015 年-2016年市场以消化库存为主，同时，无锡允许安置房上市销售，对商品房

3、市场有一定的冲击。2016 年，全市商品住宅供应 405 万方，同比下降 14.4%，全市成交 917 万方，同比上涨 46.3%，全市商品住宅成交均价 8922 元/。2016 年商品住宅去化量第一的阳光 100 国际新城位于惠山区，去化面积为 25 万方。其他前五的住宅，单盘年去化量在 12 万方左右。北塘区、南长区、新吴区、崇安区等区域单盘最高年去化量 1-7万方，锡山区、滨湖区单盘最高年去化量在 10-15 万方。1.3 商业市场2016 年，全市商业供应 54 万方，同比下跌 40.8%，全市商业成交 78 万方，同比上涨 36.4%，成交均价为 11679 元/，同比下跌 16.3

4、%。1.4 无锡公寓市场截止 2016 年底，无锡公寓存量为 150.64 万方，按照目前市场平均去化速度计算，去化周期约为 50 个月。且无锡 40 年公寓市场接受度不高，价格远低于普通住宅。2项目情况2.1 基本信息本项目位于无锡市西北角，惠山区钱桥镇，盛岸西路以南，新业大道以西，锡宜路以东，属于惠山钱桥板块。项目规划总用地为 100440 平方米，地上总建筑面积为 141008平方米，其中公寓 4.6 万方，商业 10 万方。容积率 1.4，绿地面积约 30000 方，绿地率 30%。包括两栋 17 层商业办公建筑、3 栋 11 层公寓，以及 2-3 层小商铺、大型商业。项目分两期开发，

5、一期为 8#、9#、10#，共计 3122.67 ，2012 年底已取得预售，目前建筑结构、外立面等已经完成；二期 1-7#楼，工程量已完成 85%，目前处于停工烂尾状态。2.2 项目周边环境目前钱桥板块商业主要以街铺形式存在，分布在钱桥大道。北侧为五洲国际装饰城、五洲国际小商品城、装饰城，规划 70 万平米，主要业态为家居、装饰；小商品城规划 100 万平米，主要为各类小商品。西侧为调度总站盛岸停车场和安置小区洋溪人家（目前大概有 1000 多户）。南侧均为工业企业和仓储集聚区，其中占地约 300 亩的江苏锡钢已经停产，其他制造类工厂和仓储企业均在运行中。2.3 周边项目项目原对标项目明发商

6、业广场、中威国际公寓、五洲中华美食博览城、富安商业广场等项目距离 10km 左右，分布无锡城市各方位，项目规模、周边环境无对比性。经实地查看，选择项目周边 3KM 范围内的项目作为参考：金龙中心广场、港龙商业广场、宝龙湖畔花城等具有参考性的商业项目。具体情况如下：惠山区钱桥板块，金龙中心广场项目（广场东南 1.6km），平均月去化公寓 2套，约 200 ，自 2008 年开售至今，去化总面积约 3.7 万方，成交均价 5200 元/。金龙中心广场自 2012 年开售至今，共去化 2.2 万方，成交均价 9100 元/，套均面积20 ，去化约 30 套，去化面积约 600 。惠山区板块，宝龙湖畔

7、花城（广场以西 1.6km），商业自 2008 年开售至今，共去化面积约 4.97 万方，套均价 1.4 万/，套均面积约 25 ，去化约 32 套，月均去化面积约 800 。办公自 2008 年开售至 2015 年 5 月，共去化面积 3.1 万方，2015年均价 4000 元/，平均月去化 1-3均面积 53 。惠山区钱桥板块，港龙城市商业广场（广场以东 1.5KM），土地为商办性质，亩单价为 463 万元。总建面约 10 万方，物业类型为商业性质公寓和商业盒子，商业销售周期为 2016 年 1 月-7 月，成交面积 809 ，成交均价 8400 元/，目前售楼中心已撤，商业无人经营，空置

8、状态。商业公寓销售周期为 2014 年 1 月至今，已去化公寓面积 3.2 万方，年均去化面积为 1.6 万方，套均面积 45 ，成交均价 5200 元/，已经交房，少量业主入住。2.4 本案预估依据可销售的市场情况预估，本案商业成交均价 9000 元/，公寓 5000 元/。2.5 项目背景研究小结1)周边商业氛围：本案周边 2Km 内为大量厂区、安置房和建材市场，人流量不足，无商业氛围。2)周边竞争：钱桥商业街距离本案 1.6km，为传统街铺，已形成片区小商业中心，为区域内居民提供了较为完善的商业配套。百乐时代广场已运营，商业氛围已经形成。均是本案的强劲竞争对手。3)商业市场特征：无锡商业

9、市场整体去化速度慢，需长期持有经营与整体盘活。4)项目本体：项目全部建筑已经成型，工程量已完成 85%。目前保守数据为已停工 1 年，为烂尾状态。5)速度及量价：本案周边商业成交均价 9000 元/左右，年去化量小于 1 万；40 年公寓价格较低，目前 5000 元/（周边普通住宅参考价为 8000 元/），年均去化量乐观估计约为 1 万方。依本案体量，按可销售理想状态预估，全部去化需 7 年。3公司情况3.1 公司股权结构3.1.1股权结构表投资者名称认缴出资额出资方式出资比例福建新新房地产开发4163.26 万元货币51%4000 万元货币49%3.1.2股权结构图3.2 公司历史沿革1)

10、公司成立于 2004 年 12 月，公司名称为无锡置业，公司类型是外资企业，股东方为福建新新房地产开发和海通实业。2)2012 年 3 月，公司进行股权变更，股权由海通实业变更为自然人，则是委托福建溪石支付股权资本，同时公司类型变为内资企业。3)2016 年 3 月，为摆脱问题，公司法定代表人由叶新年变更为。4)公司经过多次股东、法定代表人等信息变更，截止目前，公司的信息如上。3.3 土地沿革1)2004 年 8 月，福建新新房地产开发从无锡资源局拍的地块XHDG-2004-8 号地块，总占地 159074.3 ，总地价 11700 万元。2)2008 年 11 月，与无锡和无锡客运达成协议，

11、出让新业路以东部分地块给无锡客运，宗地号为 308-000069-5，出让面积58634.8 。无锡置业的地块面积调整为 100439.5 ，出让金调整为 7387.38 万元。3.4 资产负债情况无锡置业截止 2016 年 4 月资产负债简表如下：万元由于公司逾期未偿还新华1.59 亿元，土地自 2016 年 2 月 1 日起由重庆市高级。之后公司涉及众多工程类，销售类、客户以及员工劳动仲裁等纠纷，账户被冻结，公司自 2016 年 4 月份以后日常经济业务由财务用现金办理。2016 年 4 月至 2017 年 1 月初累计发生支出 162 万元（其中工程款支出 9 万元，费用类支出 153

12、万元），来源为股东借款。3.5 预售情况广场一期 8#至 10#楼于 2012 年 12 月 31 日取得预售证。预售情况如下：业态签约面积（）签约金额（万元）已收房款（万元）已收定金（万元）总预收款（万元）公寓1633.76954.18603.5515.00商铺865.721465.03786.0739.4资产期末余额负债和所有者权益（或股东权益）期末余额货币2.57短期借款15,900.00预付款项6,239.77应付账款2.03其他应收款-400.46预收款项1,446.03存货28,043.66应交税费-133.89固定资产20.73其他应付款10,555.18负债合计27,769.3

13、5所有者权益（或股东权益）：实收资本（或股本）8,163.26未分配利润-2,026.33所有者权益（或股东权益）合计6,136.93资产总计33,906.28负债和所有者权益（或股东权益）总计33,906.28广场取得预售后，2013 年上半年进入 6 个月的短暂销售期，总销面积2499，平均月去化面积 416 。3.6 资产及投入情况公司目前已投入约 3.64 亿元，来源主要为股东投入和外部借款。3.7 借款情况截止目前，公司借款主要为新华1.59 亿元，该于 2015 年 10 月 23日到期，公司未偿还，抵押物（土地）于 2016 年 2 月被重庆市高院。另外股东借款 1.08 亿元。

14、总计借款金额为 2.67 亿元。：万元类别借款人借款金额利率利息金额抵押物备注外部借款新华15900.0014%截止 2016 年 12 月 31日，利息 1335.25 万元，罚息 2629.64 万元。土地锡惠国用（2010）第 0028 号，100439.5 平方米借款期限2013.10.24 至2015.10.23 已逾期，未偿还股东借款福建新新房地产开发4673.28溪石发展有限公司6097.95小计10771.24合计26671.243964.89总计 30636.13投资额开发成本3.44亿元亏损0.20亿元合计3.64亿元来源股东资本金0.82亿元股东借款1.08亿元外部借款（

15、新华）1.59亿元销售回款0.14亿元其他应收应付抵减后余额0.01亿元3.64亿元合计2,499.482419.211389.6254.401444.020情况3.8由于新华逾期，土地被，项目处于烂尾状态，公司涉及的工程类，销售类、客户以及员工劳动仲裁等纠纷较多，统计如下：当事方及案由裁判情况执行情况结案1、新华等借贷纠纷正在中2、久住晓宝工程建设总承包建设工程施工合同纠纷（索赔部分）正在中3、久住晓宝工程建设总承包建设工程施工合同纠纷（工程款部分）无锡支付久住晓宝工程款2168688.45 元及逾期付款利息等进入执行程序，被惠山区纳入失信被执行人名单4、商品房预售纠纷返还324000 元及

16、利息等尚未进入执行程序5、苏州市相城区望亭镇方固租赁站、中国有色十四冶金建筑设备租赁合同纠纷正在中6、工伤保险争议案正在中7、无锡锡消安全消防技术工程有限公司施工合同纠纷（两个）对方撤回仲裁880 万元协商中8、无锡鸿鑫通文化策划委托合同纠纷无锡支付 15000 元及相关利息9、无锡市带劳务派遣有限公司服务合同纠纷调解，无锡支付 17500 元10、追索劳动纠纷支付置业支付60000 元进入执行程序，被惠山区纳入失信被执行人名单11、解除劳动合同经济补偿金纠纷裁决无锡支付 3778 元进入执行程序，被惠山区纳入失信被执行人名单12、重庆达闻无锡广告合同纠纷对方撤诉已结案13、劳动人事争议裁决置

17、业支付元进入执行程序、劳动人事争议裁决置业支付.16 元15、无锡广播电视发展合同纠纷置业支付 58591 元及利息进入执行程序（滨湖区法院）16、众鑫建设服务合同纠纷（两个，2016 第 786号、2015 第 722 号）786 号调解，无锡于 2017 年 6 月30 日前支付 90000 元，9 月 30 日支付90000 元，12 月 30 日支付余款 107748元。722 号对方撤回仲裁未进入执行程序4合作方式及复工需求经过与无锡公司沟通，目前合作方式较开放，针对目前项目状况，较为实际的方式为整体收购或控股操盘，整体资产要求对价在 6 亿元以上。经了解，公司与新华已初步达成协议，

18、公司需付清所欠利息，分期偿还本金，罚息可能予以免除。同时，公司如能更快恢复施工，减少烂尾工程对当地带来的影响，可能配合公司将土地证拆分，可以从新华出一部分抵押物，盘活。经了解，如达到复工条件，需要启动7000 万至 1 亿元，具体为新华3000-6000 万，支付工程欠款 3000 万，一期交房及二期达到预售需要1000 万。5风险提示1)市场风险：首先，本案周边缺乏居住、商业氛围，人流量小。其次，本案为商17、无锡市住房公积金管理中心行政非诉无锡支付无锡市住房公积金管理中心24000 元及利息（无文书）进入执行程序，被梁溪区纳入失信被执行人名单18、无锡市住房公积金管理中心行政非诉无锡支付无

19、锡市住房公积金管理中心24000 元及利息（无文书）进入执行程序，南长区法院19、劳动人事争议仲裁调解，无锡支付 18000 元执行完毕已结案20、葛金国、商品房销售合同纠纷对方撤诉已结案21、商品房销售合同纠纷无锡支付购房款 505000 元、违约金 10100 元及利息（无裁判文书）进入执行程序，惠山区法院22、周定金商品房销售合同纠纷无文书23、无锡文化传媒定作合同纠纷对方撤诉（只有裁定书，无其他材料）已结案24、商品房销售合同纠纷无文书，无锡支付 268667 元进入执行程序25、崔海龙劳动合同纠纷无文书，无锡支付 47800 元执行完毕已结案26、惠山工商行政管理局行政处罚罚款 30

20、 万元，2014 年 10 月 15 日前交 10万，2015 年 3 月 31 日前交 20 万。如若未申请执行，至今已过执行期限27、三麦房地产有限公司合同纠纷仲裁裁决置业支付 327967.80 元已结案业性质，商铺总建面约 12 万方，公寓总建面约 4.6 万方，体量较大。该板块公寓年去化量乐观估计为 1 万方，商业年去化量低于 1 万方，且需要整体运营，承诺回报。因此本案存在较大的无法去化的可能性。2)风险：按目前市场乐观销售状态预估，广场每年可实现销售金额约5000 万。而对于风险较大的商业项目，当代君合的融资成本约年化 16 个点，按照 6 亿需求计算，每年需要偿还成本约 1 个亿，项目处于完全亏损状态。3)风险：自 2015 年 10 月新华逾期未偿还以来，该公司属于停工状态，已产生大量。随着 2 年有效期，广场的