企业管理马钢项目

1、马钢康泰佳苑商业项目代理营销策划、招商项目建议书项目方：马钢集集团代理方：南京联联合空间间装饰集集成有限限公司目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc87111343 代理营销销策划、招商项项目建议议书 PAGEREF _Toc87111343 h 2马钢康泰泰项目招招商、营营销策划划服务大大纲.3 HYPERLINK l _Toc87111345 前期：项项目顾问问（12个月月）PAGEREF _Toc87111345 h 3 HYPERLINK l _Toc87111346 中期：招招商（6个月） PAGEREF _Toc87111346 h 7 HYPERLI

2、NK l _Toc87111347 后期：商商场管理理经营 PAGEREF _Toc87111347 h 77马钢康泰泰项目营营销、招招商工作作计划10 HYPERLINK l _Toc87111351 南京联合合空间装装饰集成成有限公公司代理理服务取取费标准准 PAGEREF _Toc87111351 h 920055年7月月10日日南京联合空间装饰集成有限公司 电话：(025)86083355 E-mail： HYPERLINK mailto:nj- nj- 共 NUMPAGES 11 页 第 PAGE 11 页马钢集团团康泰佳佳苑商业业地产代理营销销策划、招商项项目建议议书概述20055

3、年6月月经实地地考察马马钢集团团旗下的的康泰佳佳苑商业业部分，确属当当地综合合性较强强、有一一定地理理优势的的商业地地产，现现已开工工建设，开发商商：马钢钢集团，应开发发商的邀邀请，南南京联合合空间装装饰集成成有限公公司构想想此方案案，以易易于开发发商比对对营销、招商代代理合作作方式。马鞍山商商业地产产现状：经开发商商介绍，和我们们在马鞍鞍山所看看到的情情况，当当地的商商业设施施是基本本上是以以由北向向南形成成各具特特色的三三块家居居装饰类类商业圈圈，北南南半区作作为马鞍鞍山的主主城区，属于商商业区块块比较成成熟的区区域，形形成了相相对完整整的消费费链。相相对于北北半区而而言，南南半区作作为马

4、鞍鞍山新城城区，未未来的商商业、经经济、行行政文化化中心，预计在在未来33-5年年内将逐逐渐形成成一个新新的商圈圈，随着着大量高高素质人人群的陆陆续在新新区买房房入住，必将带带动新区区商业氛氛围的形形成。可可以预见见：一个个以马鞍鞍山市政政办公大大楼为中中心，向向四周辐辐射的商商业地产产将保持持商业价价值的持持续增长长。马钢钢集团旗旗下的康康泰佳苑苑商业地地产由于于紧临市市政大楼楼和市政政广场，商业地地产的增增值预期期不可低低估。马钢集团团康泰佳佳苑商业业部分营营销的关关键：马钢集团团康泰佳佳苑商业业部分新新建数万万平米商商业地产产（含步步行街），就未未成熟小小区而言言，必然然有一个个相当长长

5、的孕育育区，长长期利好好和短期期回报不不足形成成对立局局面，如如何影响响投资者者偏向长长期利好好，想办办法改变变短期回回报不足足，将是是招商、销售过过程中的的难点。产权式式商铺的的销售好好坏，取取决于商商业的发发达与否否，以及及“商气”，商业业发达与与否，与与当地的的经济状状况有关关，相对对于企业业来讲，它是不不可控制制的条件件，但“商气”是可以以通过引引进商业业品牌，通过商商业策划划和商业业品牌经经营来实实现，是是个可变变的因素素。因此此，马钢钢康泰商商业项目目的成功功与否，前期最最核心的的问题是是“招商”，后期期最核心心的问题题是“商业运运作”，只有有解决了了这两个个问题，马钢康康泰商业业

6、项目的的商铺销销售才可可能取得得成功。服务团队队主要成成员陈志锡 男，42岁岁，曾服服务于江江苏金陵陵装饰城城3年，常务副副总，220033年3月月负责南南京大方方国际家家居广场场的组建建，常务务副总，长期工工作在大大市场经经营一线线，有着着丰富的的实战经经验，现现南京联联合空间间装饰集集成有限限公司总总经理。擅长“大市场场”营销策策划、招招商、商商圈规划划、商铺铺规划、商品规规划。柳 君君 男男，299岁，曾曾工作于于南京日日报，多多年从事事商业记记者，220033年起服服务于江江苏金陵陵装饰城城，企划划部经理理，20004年年3月服服务于南南京大方方国际家家居广场场，策划划部经理理。曾担担

7、纲过多多起房地地产项目目的策划划项目，非常擅擅长媒体体运用。吴京桥 299岁，长长期从事事装饰建建材业的的企划宣宣传工作作,参与与筹备建建设了金金陵家装装卖场金陵五五金卖场场金陵陵灯饰卖卖场以及及大型建建材超市市家居乐乐的宣传传策划推推广工作作，988-022年任南南京大贺贺通力广广告公司司策划部部经理，02-04年年任江苏苏金陵装装饰城企企划部副副经理。方 翔翔 男，332岁，金陵装装饰城商商场区域域经理，2年，特别是是20002年20003年110月，负责金金陵装饰饰城苏北北发展计计划的项项目负责责人，对对苏北的的家具建建材市场场较为熟熟悉。服务团队队顾问：郑向阳 南京京中央集集团（中中央

8、商场场）副总总经理、南京金金润发超超市管理理有限公公司总经经理，有有二十多多年大型型商场的的管理经经验和现现代超市市营运经经验，是是南京市市资深的的商业人人士。田 平平 南南京久和和置业投投资发展展有限公公司、南南京江宁宁房地产产开发有有限公司司（“江南青青年城”、“江南文文枢苑”）营销销策划总总监，南南京金苹苹果广告告策划有有限公司司总经理理，近几几年策划划运营了了多个房房地产项项目，都都取得了了成功，是广告告策划界界的老前前辈，有有着扎实实的理论论功底，更有丰丰富的实实战经验验。商业合作作伙伴：江苏金陵陵装饰城城 吴建建发董事事长、总总经理南京红太太阳商业业大世界界有限公公司（红红太阳装装

9、饰城） 李炳炳禄总经经理南京石林林家具广广场 姜玲总总经理代理营销销策划、招商标标的：此方案主主要针对对马钢家家居卖场场的商铺铺。马钢康泰泰项目招招商、营营销策划划服务大大纲前期：项项目顾问问（12个月月）一、市场场调研（8月11日88月144日）：1.区域域状况调调研：1.1区区域商业业状况调调研1.2竞竞争者状状况调研研1.3市市民消费费偏好调调研（媒媒介偏好好/消费费习惯/消费承承受力等等）1.4区区域经济济状况评评估1.5消消费者品品牌认同同调研2.目标标购买者者调研2.1消消费群体体细分，消费动动机2.2项项目问题题及机会会调研2.3购购买能力力调研3.品牌牌供应商商调研3.1品品牌

10、类别别细分3.2品品牌资料料库建立立3.3项项目问题题及机会会调研3.4租租金承受受能力调调研二、项目目定位（8月115日8月225日）1.项目目分析1.1项项目核心心竞争力力（卖点点）分析析1.2竞竞争者比比较分析析（问题题及机会会）2.项目目定位2.1项项目品质质功能定定位2.2品品牌形象象定位3.目标标客户（购买者者及承租租者）4.业态态组合及及规划建建议根据该商商业业态态规模，初步构构想为家家居、家家俱为主主体，办办公家具具、套房房家具、厅房家家具相结结合的业业态组合合。5.卖场场区域分分割根据市场场调查情情况，合合理分割割区域。三、售楼楼、招商商策划文文案及视视觉导示示系统（8月11

11、1日9月110日）1基本本元素：名称、标志（LOGGO）、标准色色、字体字样样、吉祥祥物等 2应用体体系设计计：楼书书、售楼楼广告、售楼处处看板、售楼处处装饰（修）风风格、招招商手册册、招商广广告、形象手手册、名片、礼品、信笺、服装设计计等。四、卖场场景观设设计（88月266日110月115日）根据VII的基本本元素，重点设设计卖场场立面、店招、广告位位、前庭庭广场方方案及施施工图，卖场内内各专业业厅通道道装修方方案及局局部节点点大样施施工图，卖场内内各专业业厅店铺铺门头设设计方案案及局部部节点大大样施工工图及设设计工程程实现场场施工交交底和指指导。五、销售售策略（8月116日8月225日）1

12、.康泰泰佳苑商商业部分分销售模模式初步步构想（实际模模式以市市场调查查后确定定）产权式商商铺销售售模式，业主拥拥有产权权，把经经营权交交给“商业管管理公司司”，如果果业主要要反租自自己经营营必须符符合商城城总体商商业规划划。康泰佳苑苑商业部部分1-4层铺位位，分割割成销售售对象能能够承受受的单元元面积（根据市市场调查查数据来来定），控制总总价款在在心理价价位之内内，并提供7成100年按揭揭，开发发商提供供10年年带租约约销售，年回报报保证在在5%以上（市场调调查结果果来定），另选选择按揭揭付款方方式的客客户，买买铺即得得2-44年租金金（在首首期款里里扣除），降低低了客户户的置业业门槛，这是一

13、一种常用用产权式式商铺的的销售模模式，其其他的销销售模式式要根据据市场调调查的情情况来甄甄选，并并取得开开发商的的认可。例：回报比例例商铺面积单价总价(万元)首付300%贷款700%三年回报回本年限限出租成本实际售楼楼收入8%A2一、二层1173350000586.5 175.95410.55140.7612.5533.333445.746%105.5716.7725480.932销售售策略及及价格体体系建立立康泰佳苑苑商业部部分的规规模，在在当地相相对讲比比其他商商业地产产不是很很大，从从市场角角度讲起起售时不不宜超过过当地均均价，不不然会阻阻碍后期期的销售售，应采采用前期期拉动后后期销售售

14、价格的的策略，比较可可靠。沿街门面面房宜整整售、整整租，场场内商铺铺，适合合分割成成单元销销售或出出租，市市场调查查的重点点是：在在马鞍山山各门类类商铺一一般所能能承受的的租金，可作为为反推商商铺售价价的依据据。3公开开活动、媒介策策略及新新闻配合合楼盘现现场“秀”活动销售、招商推推广说明明会构建当地地亮点商商业设施施的体系系，取得得政府关关注和政政策上的的支持，把政策策上的优优惠作为为房产销销售、招招商的有有利条件件广为宣宣传。联动电视视台、报报纸、广广播等主主流媒体体及著名名主持人人到现场场，组织织“现场秀秀”活动。我司有策策划大型型商业活活动、开开业活动动的经验验和能力力，以上上策略是是

15、我们的的策略框框架，详详细的初初步构想想另外附附文，正正式方案案要根据据市场调调查情况况和销售售方案确确定后来来修订。4现场场策略环境布布置，使使人感觉觉有实力力、长效效性、管管理规范范、运作作有背景景等；人员，相貌端端庄、秀秀丽，具具备现代代人的气气息，口口齿伶俐俐，服装装统一；招商书书、卖场场介绍、案例分分析、建建筑模型型等齐全全；招商人人员的商商贸广场场理念、招商技技巧的培培训；其他。六、招商商策略（9月66日110月115日）1.卖场场经营模模式、业业态规划划从国内外外先进综综合商城城的经营营模式来来看，小小业主自自主经营营的负面面影响太太大，由由于小业业主自主主经营，必然造造成商城城

16、经营品品种杂乱乱，经营营档次低低，管理理混乱的的严重问问题，这这对一个个大型商商城的发发展是有有百害而而无一利利的。由由商场经经营管理理公司统统一招商商，统一一经营已已成为国国内外大大型综合合商城发发展的必必然趋势势，也只只有在统统一经营营的情况况下才能能保证商商城持久久经营的的品牌化化和国际际化。只只有保证证商城的的整体经经营利润润，才能能最大限限度的保保证小业业主的投投资回报报。在目目前银行行储蓄利利率低，投资股股票风险险高，投投资住宅宅回报小小的现实实情况下下，投资资各种硬硬件指标标俱佳的的综合购购物商城城，凭借借其品牌牌的经营营，规范范的管理理，高额额的回报报，尤其其对投资资型客户户来

17、说，无疑是是一个明明智的选选择。马鞍山地地处省会会合肥的的南部，作为安安徽地区区的次商商业中心心，应更更多考虑虑采用成成熟的商商业组合合模式，规划时时强调有有一定的的先进性性和前瞻瞻性，这这样开发发商的风风险较低低，当然然后期的的商管公公司收益益风险加加大，但但有调整整机会。2卖场场租金体体系专业性的的家居卖卖场，各各商品种种类间的的租金价价格差异异不大，但楼层层与楼层层之间的的差异将将显得较较为明显显，因此此，我们们在规划划整体布布局时，将更多多地注重重各楼层层之间的的商品互互补功能能和互动动功能，由此来来拉动整整体卖场场的租金金平衡。 3招招商对象象 以安徽徽和上海海、江苏苏、浙江江实力商

18、商家为龙龙头，辅辅助部分分当地从从商业者者，引进进品牌、引进好好的经营营方法，培养当当地的富富豪阶层层，并将将南京商商城造就就富豪的的成功案案例作为为范例宣宣传。 以上工工作量需需投入448个个人，周周期需要要122个月时时间。时时间长一一些，市市场调查查充分一一些，制制定的方方案风险险小一些些。中期：招招商（66个月）方案 产权式式商铺，以租代代售。（基于前前期的研研究分析析和策略略，再行行制定详详细中期期招商计计划）后期：商商场管理理经营 康泰佳佳苑商业业部分按按照前期期和中期期规划的的目标完完成或阶阶段性完完成，商商铺招商商工作也也按目标标完成后后，由南南京联合合空间装装饰集成成有限公公

19、司组建建的专业业商场管管理公司司（下简简称：商商管公司司），商商管公司司对家居居广场实实施经营营管理，收支上上实行自自负盈亏亏，管理理经营上上强化、提升家家居广场场的品牌牌形象，带动商商铺的经经营。商管实施施内容包包括：一、开业业策略根据开发发商工期期规划，以及专专业家居居市场的的完善情情况，组组织开业业活动，最终家家居市场场组织整整体开业业活动。二、品牌牌形象完完善一年内成成为马鞍鞍山地区区市民知知晓率超超过600%，带带动周边边市民的的家居消消费水平平，并辐辐射整个个马鞍山山地区，成为马马鞍山地地区最专专业的家家居市场场。三、促销销策略以卖场中中的各楼楼层经营营项目为为单元，根据季季节、节

20、日、社社区重大大事件为为主要脉脉络，设计全全年促销销活动。四、公共共关系策策略商贸企业业直接面面对大众众，树立立良好的的公众形形象是企企业必须须的，特特别是取取得政府府支持，始终把把政府和和市民对对家居卖卖场的关关注度，作为工工作重点点。五、商场场外部环环艺、商商场内部部环艺策策略商场的外外部环艺艺重点放放在商业业氛围的的营造，重点是是广告位位、停车车场、区区域导示示系统、绿化等等；店内内气氛根根据所从从事商品品的特性性而定，重点是是通道的的合理规规划、休休息区、门头店店招的设设计。环环艺通常常按照三三个层次次设计，常规气气氛、季节节节日气氛氛、促销等等活动气气氛。六、服务务策略以马鞍山山当地

21、文文化背景景为基础础，结合合发达地地区的发发展经验验，适当当拔高商商场的服服务理念念，建立立较为规范范的服务体系系和服务务质量控控制体系系。七、管理理策略适度管理理，但始始终处于于周边地地区的先先进行列列。八、媒介介策略由于商场场建设面面积1多多万平方方米，作作为中等等规模的的专业性性卖场，应加强强地面活活动的推推广和周周边小区区的深耕耕细作。九、商业业物业管管理 商业物物业管理理是商业业一个非非常重要要的辅助助经营的的条件，商管公公司今后后面临的的最大困困难是二二次装修修、维修修的费用用。马钢康泰泰佳苑商商业地产产部分营销、招招商工作作计划 根据马钢康康泰佳苑苑招商、营销策策划方案案，制制定

22、以下下工作计计划。两两公司合合作事宜宜在7个个工作日日之内谈谈定。一、场地地 1招商处处、策划划办公室室招商处处需要550平米米左右的的场地，紧靠售售楼处，和售楼楼处一定定要分隔隔。招商商处要分分隔出22间200平米左左右的办办公室（一间）、洽谈谈室（一一间）。按VII设计的的风格装装修、布布置。装装修8000元/平米，总价：4万元元。办公家家具、接接待桌椅椅、文件件柜、办办公用品品等50000元元。电脑、打印机机、传真真机等办办公设备备1.00万元。 电话线线两门、上网线线一路，0.11万元。 2工工作人员员住处 招商策策划人员员住宿房房3间，466个床位位。二、人员员 1市市场调查查人员2

23、23人人，南京京联合空空间装饰饰集成有有限公司司派驻； 2招招商人员员、策划划人员336人人，由南南京联合合空间装装饰集成成有限公公司派驻驻。合约约签订联联合空间间3天之之内，从从南京派派驻23人的的核心团团队，根根据工作作进展情情况，在在当地招招聘46人。三、营销销策划 1招招商处招商看看板，220平米米，含安安装及安安装支架架每平米米80元元，0.16万万元。 2招招商手册册 招商手手册，110000册，77元/册册，0.7万元元。 形象宣宣传单页页，1550000份，每每份0.5元，0.775万元元。四、商场场管理公公司的组组建 南京联联合空间间装饰集集成有限限公司与与马钢集集团房地地产开发发有限公公司就“代理营营销策划划、招商商协议”签署后后，我方方人员三三日内进进驻（工工作生活活条件具具备）开开展工作作。 五、前前期广告告投放、人员工工资166万元。南京联合合空间装装饰集成成有限公公司代理理服务取取费标准准前期项目目顾问取取费标准准分解如如下：序号项目工作量周期成果取费标准1市场调查查20人/天15天马鞍山山及周边边地区商商业地产产及消费费情况调调查报告告1万元2项目定位位15人/天10天马钢康康泰项目目商圈规规划、业业态方案案报告3万元3项目视觉觉导示系系统