国内外物流地产发展对比解析总结计划

1、国内外物流地产发展比较分析总结计划国内外物流地产发展比较分析总结计划3/3国内外物流地产发展比较分析总结计划国内外物流地产发展比较分析2009-11-11根源:中国物流与采买结合会作者:标签:物流地产分析发展趋向纲领：本文对我国物流地产和外国的物流地产发展状况作了较详尽的介绍，并对国内外物流地产发展的特色作认识析比较，提出了我国物流地产在现阶段发展过程中需要注意的一些问题。本文对我国物流地产和外国的物流地产发展状况作了较详尽的介绍，并对国内外物流地产发展的特色作认识析比较，提出了我国物流地产在现阶段发展过程中需要注意的一些问题。中国物流地产发展的特色中国国内专业化物流地家产的发展第一受益于普洛

2、斯等一批外资物流地产商的进驻及对中国物流地产市场的开发。经过几年的发展，我国物流地产的发展表现出以下几个特色：1.1发展趋向优秀，发展潜力巨大外国物流地产投资商在我国的发展相当快速。在进入我国市场不足3年的时间里，普洛斯在我国14个城市建了20个物流园区，已建成和在建的物流用物业达100万m2，总面积出租率达95%。此外，澳大利亚着名的投资机构麦格理公司在我国已经运作了六个大型的物流中心项目作为其长久投资。美国工业地产开发商安博置业有限公司、新加坡的丰树信托投资基金等外国机构也都在我国开始了物流地产的投资活动。截止2006年，外资在国内物流地产领域的投放额高达数十亿美元，开发建设的高等级物流仓

3、储设备达到百万平方米，开发年增加率高达130%。近来几年外国物流地产公司在我国投资状况见表1。在外国公司的带动下，国内的中粮公司、和记黄浦、珠江地产、宝供公司以及中粮公司等数十家地产和物流公司接踵投入此中据全国物流园区发展检查报告中的资料显示，2006年全国包含规划、在建以及已营运在内的物流园区共有207个。此中，已经营运的物流园区占24%；截止2006年关，已建成并营运50家，占总量的24%，76%的园区尚处于规划或在建阶段，此中在建的占31%，规划中的物流园区占45%。依据上述国内公司的发展状况和全国物流园区发展检查报告的数据统计可以看出，我国物流地产市场的发展趋向优秀。同时，当前已经营运

4、的物流园区比率较低，规划中的数目好多的现象表明，我国物流地产的发展潜力特别巨大。1.2物流地产市场所区差异显然，沿海经济发达地域为投资首选物流行业对经济的依靠性较大，我国地域经济发展水平的差异致使了我国地域物流运转的不均衡。总的来说，经济发达、现代化物流业快速发展、对物流基础设备需求旺盛的沿海城市，特别是物流地产稀缺的上海是国内外物流公司投资的热门地域。普洛斯进入中国市场的第一站是上海，当前已经达成了在中国沿海的战略布局；安博置业的首个投资项目也选择了上海，资本投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其余沿海港区。国内进入物流地产的出名房地产公司选择的投资城市也主要集中在广州、深圳、上海几个地方。这

5、些经济发达的地域吸引了大批的资本、技术和人材资源，也极大地促使了物流行业的发展。而由此产生的对物流地产配套服务的需求促使了这些地域物流地产的快速发展。以上数据显示，经济发达和地理地点优胜的经济区、物流园区发展快速，物流园区建设数目多，已投入营运的比率高。北京、天津、山东、广东、福建、上海、江苏、浙江几个省市中物流园区的建设数目占到全国的55%，而实质营运的物流园区数目则占到全国的57%。1.3国内公司规模化、网络化发展不足我国从事物流地产开发的公司相关于普洛斯等外资公司在投资物流地产的规模上存在很大的差距。外资公司其实不知足于可是在我国某个城市或某个地域投资物流地产，而是从东南沿海地域开始逐渐

6、向我国中西部地域宽泛地开辟市场，并致力于在我国形成一个大型的物流网络，经过为客户供给更高效的物流服务吸引更多优秀客户而获取更多的利益。比较之下我国好多从事物流地产的公司因为企业资本实力不强、管理水平不够等问题并无像外资物流地产商那样进行大规模的物流网络建设。这就限制了我国物流地产公司的发展空间，对我国物流地产的长久发展也是不利的。国内物流地产分析状况见表2、表3、表4。外国物流地产发展分析外国物流地产的发张开始于上世纪80年月，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。经历了20多年的发展，外国物流地产的发展表现以下特色：2.1快速发展，物流用地集中，对大规模物流用地需求旺盛固然经历了20多年的发展

7、，外国的物流地产当前仍处于快速发展之中。依据2007年第一季度的一项统计数据显示，2006年欧洲在物流地产方面的投资创办了记录。欧洲市场上物流地产的交易量达到1200万m2，交易额达到了100亿欧元，较2000年提升了160%。在美国，因为前几年美国国内经济连续健康发展，物流地产的发展也很快速。美国圣伯那地诺市和河畔市每年汲取约万m2的物流用地。而仓储和配送市场仅次于加州南部的芝加哥，拥有的工业地产面积已经达到约1.55亿m2。市场对大规模的物流用地需求十分旺盛。物流商们都在找寻更大的空间以重组他们已有的国内物流业务，并将他们在欧洲其余国家的财产都绑定在一同。投资者们关注的焦点主要集中在新近修

8、筑的设计先进、交通便利的占地面积超出10000m2的房产上。其余，外国物流地产开发地域变得比较集中。在欧洲第一大物流中心的德国，一半以上的物流用地集中在汉堡、法兰克福、柏林和慕尼黑等地域。2.2经济发展水平对物流地产的发展影响较大从当前获取的资料来看，外国物流地产的发展状况与该国经济的发展、工业化程度以及国家地理地点都有着亲密的关系。如图1，德国、法国和英国占有了整个物流地产市场的一大部分,而荷兰、比利时、西班牙、波兰、匈牙利和捷克等加起来还不到整个物流市场的1/3。上述数听闻明当前欧洲并不是全部的地域都可以参加到物流地产市场的快速发展之中并从中盈余。经济发达、工业化程度高、地理地点优胜的国家

9、获取的利益比经济、工业化程度以及地理地点相对差一些的国家获取的利益多很多。在欧盟扩大今后，经济重心从比利时转移到了德国。与此同时，德国也成为了欧洲物流地产市场上所占市场份额最大的国家。这此中很大一部分原由是制造业转移到了像中国这样的发展中国家，使得德国需要更多的物流园区和物流设备用以将从发展中国家运来的产品投放到市场中。德国的例子说明经济发展水平对物流地产的发展有重视要的影响。2.3重视物流地产的规模和网络建设与在我国投资物流地产的外资公司近似，外国物流地产商很重视物流地产的规模和物流网络的建设。这类经营策略以外国工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全世界范围内投资建设优秀高效的物流仓储

10、设备，并形成一个全世界化的物流配送网络。截止2008年3月，普洛斯的业务已经遍及北美、欧洲、亚洲20个国家121个市场，拥有2817栋物业，设备面积达到4890万m2，总财产388亿美元，服务超出4900个全世界客户。这个可以供给兴盛物流配送服务的网络系统涵盖了物流设施的整个流程，包含策划、建立与管理，帮助客户实现了货物在全世界范围自由流转。同时也帮助生产公司提升了资本周转速度，减少了公司的欠债率，进而帮助生产公司将更多精力放在核心业务上，提高了生产公司的核心竞争力。这类策略获取了生产公司的宽泛认同，UPS、DHL、阿迪达斯、欧莱雅、三星、亚马逊、诺基亚、光明乳业等国内外出名公司都成为了普洛斯

11、等国际物流地产巨头的忠实客户。结语3.1比较中的问题把国内外物流地产的发展进行比较（见表5），可以看到我国物流地产与外国物流地产存在相像之处：国内外物流地产当前都处于快速发展之中；发展重心都是经济较发达、物流服务需求旺盛的地域。同时，国内物流地产商与外国物流地产商之间也有着显然的差异，主要有以下几个问题：1）国内物流地产缺乏强健的网络支持，在与外国物流公司的竞争中是一个巨大的劣势。2）资本不足、管理水平不足等要素致使国内物流地产商个体规模太小，发展不足。（3）国内物流地家产在外国巨头大批涌入下竞争日益严重。外国出名公司带来先进的管理理念、开发经验和雄厚资本保障的同时，也使得中国物流地产市场的竞争加剧。3.2给我国物流地产的建议1）物流经济是网络经济，物流地产只有形成必定规模的网络后，才能保持一个比较坚固的利润率。我国物流地产商应该重视物流地产网络化的问题。经过在全国各大城市建立物流网络节点并将节点逐渐延长到较小的城市中去，进而建立起弘大的物流网络将极大地提升物流地产商的竞争力。2）面对物流地产开发资本不足的问题，物流地产商在选择物流地产项目时有必需依据经济发展的需求来适合确立物流地产项目的用地规模。依据社会经济发展的要乞降现代物流发展的规律，按照地域经济的功能、布局和发展趋向科学布局，既能减少开发商的资本压力同时也防