中山顺联考试题四（案例分享）测试题

1、中山顺联考试题四（案例分享）单选4题，每题4分；多选10题，每题5分；判断题17题，每题2分，共计100分基本信息：矩阵文本题 *姓名：_部门：_按揭经理小张接单后，未给主单人电话，直接致电给买卖双方，小张觉得合同上买方意向贷款金额较高，可能贷不到买方意向贷款金额，导致买方不愿意补定金。 判断题 *对错(正确答案)答案解析：未联系主单人导致信息不对称，买卖双方对我司抱怨很大，甚至导致撤单按揭经理小A收到查档回执，上面写着有抵押无查封，小A就告知主单人可以放定，产权情况正常 判断题 *对错(正确答案)答案解析：查档回执一定要看清楚房屋权属、抵押权人、抵押金额，成交价与抵押金额的关系，有无查封按揭

2、经理觉得跟单非常简单，无非就是让买卖双方带好资料办手续，没什么难的，结果没有核实业主到业主过五年唯一住宅，导致个税按照差额征收，多交了1.7万的个税。开单后需要核实哪些信息？ *A、查档回执结果审阅(正确答案)B、房产证基本信息(正确答案)C、买卖双方信息(正确答案)D、补充协议签署完整性(正确答案)答案解析：接单后，要理清思路、查档、合同、补充协议、房产信息、了解双方情况，统筹安排整张单如何跟进某物业成交价80万，尚欠银行40万，客户帮业主赎楼40万，双方觉得二押比较麻烦，拒绝二押，买方将40万直接支付给了卖方，卖方将款项挪用，无力还款。买方替卖方赎楼要做哪些防范？ *A、签署买方替卖方赎楼

3、的相关协议(正确答案)B、二押(正确答案)C、确保当场扣款(正确答案)D、取消业主短信、网银、手机银行等附属业务，收取业主的身份证与银行卡(正确答案)答案解析：赎楼协议：赎楼风险告知书； 放弃监管声明；先做二押，再帮业主还款，且确保当场扣款成交价100万，买方意向贷款金额30万，签署合同的时候，卖方已申请还款，为了不产生多余的利息，卖方要求买方在扣款时（3日后）帮其还款50万，并签署了补充协议。 判断题 *对错(正确答案)答案解析：买方替卖方赎楼的前提条件是：1、买方同贷书已经批复；2、做二押并签署相关补充协议；3、确保当天扣款；4、当天查档无查封成交价65万，业主欠银行40万，客户帮其赎楼3

4、0万，在通知扣款当天，卖方做了二押给买方，按揭经理小王心想，已经做了二押了，不能立马扣款也没有问题，没有强烈要求银行当场扣款，后被业主挪用，按揭经理有哪些错误操作？ *A、没有确保当场扣款(正确答案)B、加上买方须支付的款项，卖方卡上是否有足够的余额(正确答案)C、没有取消业主银行卡附属业务(正确答案)D、没有确保银行当场可以扣款(正确答案)答案解析：赎楼协议：赎楼风险告知书； 二押补充协议；放弃监管声明；借款合同；借款借据；先做二押，再帮业主还款，且确保当场扣款开发区某分行出售一物业，业主是过五年唯一住宅，店长要求各付各税，后卖方想再购置一套一手房，介于之前签署的协议，还是待成功递件后才去购

5、置另一物业 判断题 *对(正确答案)错答案解析：卖方承诺过五年唯一，签署合同时税费约定选择各付各税首期款监管时间到了，卖方未注销抵押，由于是卖方的原因拖延时间，所以可以暂时不监管 判断题 *对错(正确答案)答案解析：首期款监管时间到了，买卖双方必须无条件配合去银行办理监管，居间方必须尽到告知义务，不会因买方同贷书或卖方未注销抵押而影响监管首期款监管时间到了，买卖双方表示要等有时间再办理，不急，我们中介方要如何操作 *A、签署补充协议(正确答案)B、给双方发函(正确答案)C、等双方有时间再办理D、让客户先把钱汇入银行答案解析：买卖双方不配合办理手续，先约双方过来签署补充协议，否则就需要给双方发函

6、买方王先生资质有问题，不能贷款，但王先生能一次性付款，按揭经理小张说，这样对卖方更有利，无需签署协议，直接过户就行 判断题 *对错(正确答案)答案解析：付款方式变更一定要签署付款方式变更确认书，否则买方可能被动违约顺景某物业成交前已查封，主单人承诺只要解封后，就可以支付定金给买方，而且可以让买方替卖方赎楼 判断题 *对错(正确答案)答案解析：查封单交易注意事项：1、签署查封状态风险告知书；2、所有楼款（含定金）监管至买方领证；3、通用申请至法务同意方可交易买方签署合同时是老婆签名，但房产证要出双方名字，待同贷书批复后，卖方不同意过户，按揭经理没有监督主单人签署什么协议 单选题 *A、个税补充协

7、议B、主体变更确认书(正确答案)C、价格确认书D、放弃监管声明答案解析：合同买方与房产证出具的名字不一致时，一定要签署主体变更确认书卖方是持香港身份，以前是大陆身份买的房子，按揭经理待卖方注销抵押，买方同贷书批复后，即安排双方过户，结果没有办理成功，哪里操作不当 单选题 *A、卖方以前是大陆身份购买，需要开具同一人证明(正确答案)B、港澳台人士委托他人办理过户，需要做合同公证C、香港人与大陆人一样办理即可D、香港人持有出境的证明，无需再在香港开证明答案解析：1、港澳台、外籍人士是卖方，一定要核实当时购房与现在身份是否一致，不一致需要开具同一人证明；2、办理过户公证的前提条件是产权清晰凯茵某物业

8、，由于房产证地址与购房发票地址不一致，按揭经理未提前通知主单人开具地址变更证明，担心交易枉跑，就告知买方契税和个税一共缴纳4个点，买方当时无异议，按揭经理庆幸侥幸搞定。 判断题 *对错(正确答案)答案解析：按揭经理要提前确认发票地址与房产证地址是否一致，不一致要提前开具同址证明，否则不能差额征收个税，要尽力帮客户省税港口星晨花园成交的某物业，卖方是二手业主，但是卖方发票遗失，从国土局调档出了原发票，按揭经理没看清发票主体，只注意原发票价是70万按差额交税，当时税局也说收了发票，但是最后核出来发现多出了4万多的个税，税局都没有看出来，所以按揭经理无责任 判断题 *对错(正确答案)答案解析：一定要

9、核对发票主体与发票金额，千万不能混淆主体，也不能认错发票金额西区某分行成交了翠景一期的物业，由于平时都是按正常交易，所以就没细看土地证是否有终止年限，凭经验就行了 判断题 *对错(正确答案)答案解析：该物业土地证无终止年限，所以要补地价才能过户，出让金：基准地价*土地面积+基准地价*土地面积*3%，签署合同时未约定好，后续会惹纠纷南区成交一物业，卖方已经补出让换证了，按揭员觉得没有问题，就直接约双方过户，结果发现是房改房，不能直接过户，导致交易枉跑，按揭员觉得这种房子太少，白跑也不能怪他 判断题 *对错(正确答案)答案解析：开单就需确认房产信息，如果涉及房改房，1、产权人即便只有1人，配偶是否

10、健在；2、以家庭为单位，一个家庭只能享受一套福利房；3、夫妻二人的户籍是否都是中山户籍，否则要回户籍地开证明表示未曾享受其他福利房；4、过户时夫妻双方必须到场签名，且带好身份证、户口本、婚姻证明；5、需要房改办加具意见方可办理后续手续买方配偶资质有问题，以未婚的名义贷款批复同贷书，按揭员小A觉得同贷书都已经批复了，买方又要求出夫妻的名字，结果不能办理抵押，正确操作是？ 单选题 *A、公司合同签署买方是2个人，就可以出2个人的产权B、申请贷款时只提供了一个人资料，产权就只能出1个人名字，否则不能抵押(正确答案)C、买卖双方沟通好了就行D、贷款与出房产证是毫不相干的答案解析：根据银行贷款当时申请产

11、权人出几个人名字，过户的时候就不能任意更改产权人，否则不能办理抵押登记买方已经有一套在供的房产是公积金贷款的，现买方想再以公积金贷款购买一套物业，小A就带他直接去公积金申请，结果不成功，买方以不能公积金贷款为由，要求中介费打折，正确操作是？ 单选题 *A、公积金贷不了，可以申请商业，与我们无关B、还清贷款就可以公积金贷款了，合同又没有约定是公积金贷款C、提升自身专业水准，前一套公积金必须结清后，方可做公积金贷款(正确答案)D、/答案解析：公积金贷款认房认贷，而且以家庭为单位，名下无公积金贷款在供，方可再申请公积金贷款星晨花园某物业，由于花园面积未入契，需要换证才能过户，买方当时是委托他人办理的

12、，公证书无换证权限，所以需要重新做委托公证，按揭员小崔告知卖方，要么回来大陆公证，要么让受托人过去国外，小崔的说话对吗？ 判断题 *对错(正确答案)答案解析：委托公证可以在全世界做，受托人只需要提供身份证复印件即可，无需受托人本人亲自到场办理买方自找平安银行按揭，但是在审批过程中发现，主单人填错买卖合同上买方的身份证号码、房产证号、面积填错，导致不能批复贷款，否则需要我司盖章的补充协议，这个与按揭员没有关系 判断题 *对错(正确答案)答案解析：按揭员一定要核实信息，否则出现问题会招惹更多麻烦凯茵成交某物业，房屋来源是购买/变更，契税发票过2年，房产证不过2年，主单人当时算税费是无增值税，个税全

13、额征收，是否正确？ 判断题 *对错(正确答案)答案解析：契税发票过2年，如果提供发票，个税必须差额征收，房屋来源是购买/变更，只能减掉购买部分原购价；如果不提供发票，增值税全额征收，个税可以选择全额征收小张觉得跟单没有什么难的，有什么事提前一天通知双方准备即可。 判断题 *对错(正确答案)答案解析：按揭员获知相关情况时须及时告知双方准备作好安排，以防因时间仓促准备不全办理不成小张看到查档回执上有查封，主单人告知已在处理中，因此小张没有汇报上级，等主单人处理好后开始办理手续。 判断题 *对错(正确答案)答案解析：发现异常情况第一时间【风险提示】，并汇报上级小张接单后，须第一时间了解卖方哪些信息？

14、 *A、证过几年，依据房产证还是契税发票(正确答案)B、产权状况，是否有抵押，抵押银行及抵押金额(正确答案)C、房产证信息，取得来源、土地性质等(正确答案)D、发票地址与房产证地址是否一致(正确答案)答案解析：提前了解卖方情况，规划跟单流程，提前做好预防林先生是香港人，出售中山名下唯一一套东区顺景花园145方的房子，林先生没空回中山办理相关手续，委托其朋友吴小姐办理，此单有什么特殊要注意的地方？ *A、查看房产证的姓名、证件号是否与卖方现在的身份证一致，如不一致须出具同一人声明(正确答案)B、查看公证委托书上代理人的相关权限是否齐全(正确答案)C、过户前须做买卖合同公证，落实哪一方缴纳公证费用

15、D、委托必须在香港办理答案解析：外籍人士、港澳台人士要特别核对房产证信息，公证书权限小张接了一张连同车位一起卖的单，接单后分行把房产证上交总部保管，业主扣款后通知小张把房产证送去银行注销抵押。到过户时才发现车位未注销导致无法过户车位，引起双方强烈不满，小张做错了什么？ *A、未仔细看房产证及查档回执车位是否有抵押(正确答案)B、未把车位房产证送去银行注销(正确答案)C、注销是业主的事与小张无关D、过户不成造成交易手续枉跑(正确答案)答案解析：仔细检查合同、补充协议约定的内容，连同车位一起卖的要记得注销车位抵押，办理车位过户等手续小张陪同业主一起去银行还款，送证给银行注销抵押登记，小张须提醒业主

16、办理什么业务？ *A、打印利息清单(正确答案)B、打印利息证明(正确答案)C、出具结清证明D、把房产证给银行即可，无须办其他事答案解析：扣款时须提醒业主打印利息清单、利息证明，用以抵扣个税检查合同规范性时发现合同带租约，此种情况需要卖方额外提供什么资料？ *A、提供租客户签署的放弃优先购买权声明(正确答案)B、租客不愿签署的提供限期行使优先购买权的通知(正确答案)C、价格确认书D、声明书答案解析：房屋有租约的，卖方须提供租客签署的放弃优先购买权声明，租客不愿签署的卖方可向其发送限期行使优先购买权的通知客户一次性付款，楼款监管在浦发银行，领证客户一人，客户说他找人加急出证，让按揭经理小张把过户回执给他，小张便给客户了，交待客户领证时通知他一起来，小张的做法正确吗？ 判断题 *对错(正确答案)