房地产科技发展策略

1、房地产科科技发展展策略在全球化化趋势下下，产业业变动之之速度愈愈来愈快快，各地地经济发发展之竞竞争也愈愈形竞烈烈，除提提供产业业生产所所需用地地及基础础设施外外，并以以建构高高效率的的行政服服务、及及营造有有利产业业发展与与投资环环境来提提升各国国产业提提升竞争争力。台台湾过去去为因应应各种时时空背景景不同情情况下之之经济发发展需求求，曾分分别设置置了功用用、目的的、及时时代任务务均有不不同之工工业区(含智能能型工业业区)、加工工出口区区、及科科学工业业园区，提供不不同性质质之工业业用地供供产业或或厂商使使用，于于台湾经经济发展展过程中中，担当当着重要要的责任任。但随着国国际化与与全球化化的变

2、迁迁，产业业国际分分工趋势势日益明明确，而而每一个个国家的的产业结结构都在在不停的的变动，而产品品的生命命周期也也愈来愈愈短，因因此面对对变动形形势下的的产业园园区发展展，也愈愈来愈多多不确定定的因素素，过去去成功的的经验，能够维维持或引引用的时时间与案案例也愈愈来愈少少，因此此如何面面对变动动做弹性性的规划划，以使使有限的的土地资资源能够够获得永永续的生生命，确确为我们们应该严严肃考虑虑的问题题。台湾的工工业区开开发已有有四十年年的历史史，累积积有相当当经验，随着国国内与国国际整体体形势的的改变，近年遭遭受到许许多的批批评，但但土地资资源有限限的先天天限制，却是影影响台湾湾产业发发展无法法不

3、去面面对的现现实，因因此如何何让工业业区转型型为产业业园区，并以导导入永续续发展的的观念来来调整规规划，应应是学者者专家与与政府部部门所应应共同努努力的方方向。因因此本文文乃将产产业园区区永续利利用发展展的问题题与可能能的解决决方案做做一整理理介绍，希望对对台湾地地区未来来产业园园区的规规划与发发展有所所帮助。贰、产业业园区永永续发展展的意义义有关产业业园区的的永续发发展，除除了涉及及土地的的利用与与永续发发展问题题外，也也涉及产产业与整整体经营营环境的的变动调调整，兹兹说明其其意义如如下：一、永续续发展永续发发展一一语最早早是由国际自自然和自自然资源源保护联联盟（Intternnatiion

4、aal UUnioon ffor Connserrvattionn off Naaturre aand Natturaal RResoourcces, IUUCN）、联合国国环境规规划署（Uniitedd Naatioons Envviroonmeent Proograam, UNEEP）、及世界界野生动动物基金金会（ Worrld Willd FFundd foor NNatuure, WWWF）三三个国际际保育组组织在119800年出版版的世世界自然然保育方方案报报告中提提出。在在同年33月的联联合国大大会也向向全球发发出呼吁吁：必必须研究究自然的的、社会会的、生生态的、经济的的以及利利用

5、自然然资源体体系中的的基本关关系，确确保全球球的永续续发展。当时时人们对对于联合合国这项项呼吁似似乎不甚甚了解，因此并并未引起起全球的的回响。直到119877年，联联合国世世界环境境与发展展委员会会（WCCED），发表了了我们们共同的的未来报告后后，才在在世界各各国掀起起永续发发展的浪浪潮。瑞瑞典皇家家科学院院率先建建立永续续发展研研究所（IISSD）；世界资资源研究究所（WWRI）、国际际环境发发展研究究所（IIIEDD）、联联合国环环境规划划署（UUNEPP）等三三个著名名国际机机构，联联合宣示示：永永续发展展为我们们的指导导原则，并遵遵照此原原则去研研究世界界问题。世界银银行、亚亚洲开发

6、发银行的的资助项项目，都都强调以以永续发发展为基基本目标标。凡此此种种，均显现现永续发发展的研研究与履履行，已已成为全全球科学学课题优优先对象象，也是是各国在在制定发发展计划划时优先先考虑的的基本原原则之一一。永续发发展基基本上是是一个让让资源永永续经营营利用的的观念，但由不不同的角角度切入入也会有有些许的的不同，例如：从自然然生态来来定义，永续发发展的观观念即所所谓生态态的永续续性（EEcollogiicall Suustaainaabillityy），说说明自然然生态及及其开发发程度间间的平衡衡；从社社会性来来定义，永续发发展则为为在生存存于不超超出维持持生态系系统涵容容能力下下，改善善人

7、类的的生活质质量，强强调人类类生产与与生活方方式要与与地球承承载能力力保持平平衡，保保护地球球的生命命力和生生物多样样性；从从经济性性来定义义，永续续发展为为在确保保自然资资源的质质量及其其所提供供服务的的前提下下，使经经济发展展的净利利益增加加到最大大的限度度；从科科技选择择的角度度扩展永永续发展展的定义义，认为为永续发发展就是是转向更更清洁、更有效效的技术术，尽可可能使用用达到零排放放或密闭式式的制制程方法法，尽可可能减少少能源和和其它资资源的消消耗；而而从广泛泛性来定定义，由由前挪威威首相布布伦特兰兰夫人（Groo Haarleem BBrunndlaand）领导的的联合国国世界环环境与

8、发发展委员员会（WWCEDD）在19987年年发表我们共共同的未未来（Ourr Coommoon FFutuure），阐述述了人类类正面临临一系列列的重大大经济、社会、和环境境问题，提出永永续发展展的概念念；这个个概念得得到了广广泛的接接受与认认同，并并在19992 年联合合环境与与发展大大会（UUNCEED）上上得到共共识。她她提出永永续发展展定义是是：人类类有能力力使开发发持续下下去，也也能保证证使之满满足当前前的需要要，而不不致危及及到下一一代满足足其需要要的能力力。分析析其内涵涵认为永永续发展展应包含含公平性性（Faairnnesss）、永永续性（Susstaiinabbiliity）

9、、及共共同性（Commmonnaliity）三个原原则；就就社会层层面而言言，主张张公平分分配，以以满足当当代及后后代全体体人民的的基本需需求；就就经济层层面而言言，主张张建立在在保护地地球自然然系统基基础上的的持续经经济成长长；就自自然生态态层面而而言，主主张人类类与自然然和谐相相处。当我们从从不同角角度来探探讨永续续发展的的定义与与内涵时时，必须须注意处处于不同同发展阶阶段的国国家，其其永续发发展的含含义差异异是极大大的。工工业化国国家永续续发展所所追求的的目标，主要是是透过技技术的创创新提升升产品质质量、改改变消费费型态、减少单单位产量量的资源源投入与与污染排排放，进进一步提提高生活活质

10、量及及关心气气候变化化等全球球重大环环境问题题。而处处于贫困困状态的的一些开开发中国国家永续续发展所所追求的的目标主主要在发发展经济济、消除除贫穷、解决粮粮食和人人口、健健康、教教育等问问题。盱盱衡台湾湾现阶段段的发展展状况，正迈入入工业化化国家之之林，而而我台湾湾的永续续发展内内涵应有有下列数数端：永续发展展要以保保护自然然环境为为基础。要求资资源利用用与环境境保护相相协调，在追求求发展的的同时必必须以环环保为前前提，包包括控制制污染、改善环环境质量量、保护护生态系系统的完完整、保保护生物物多样性性、保证证以永续续发展的的方式使使用资源源，在地地球承载载能力之之内追求求人类的的永续发发展。永

11、续发展展鼓励经经济成长长。因为为经济成成长是国国家实力力、社会会繁荣和和人民财财富的表表现。但但在发展展的过程程中，不不仅重视视量的成成长，更更要追求求质的改改善，要要提高效效益、节节约资源源、减少少废弃物物、改变变传统的的消费模模式、研研发洁净净生产技技术和提提倡理性性的消费费。永续发展展以全面面改善并并提高生生活质量量为目的的。因此此要追求求社会全全面的进进步，必必须环境境与发展展并重，物质与与精神协协调，兼兼顾社会会各层面面的均衡衡，尤其其要协助助弱势群群体，并并且讲求求创造一一个保障障平等、自由、人权的的社会。生态、经济和和社会三三方面的的永续发发展和协协调均衡衡是我国国永续发发展的三

12、三大要件件，互为为关联不不可分割割。二、产业业园区永永续发展展 永续发展展的定义义如上所所介绍，但落实实到产业业园区的的永续发发展又应应为何？基本上上产业园园区的规规划观念念来自工工业区，由于工工业的发发展具有有污染性性，在先先进工业业发展国国家遭受受工业污污染之后后，为集集中防治治污染同同时减少少工业污污染零星星分散的的缺点，爰有工工业区的的设置。将工业业集中，一方面面可以结结合上下下游产业业发挥整整体效能能，减少少原料与与产品的的运送成成本，另另一方面面则有控控制污染染源于特特定地区区，以便便于管理理及辅导导改善。 早期工业业区的产产业型态态多偏重重于生产产性的工工厂，其其对土地地的利用用

13、多系由由生产面面来考虑虑，因此此土地规规划均以以工厂使使用为主主，相关关性的服服务设施施多不在在规划开开发者的的考虑范范围，我我们可以以说当时时是生产产导向的的工业区区开发时时期。但但近年来来，工业业的发展展型态改改变快速速，产品品的价值值中，生生产产品品的过程程占整体体的产品品价值比比例逐渐渐下降，更多运运筹管理理、及时时运送、财务调调度、研研究发展展、创意意思考、等过过程在产产品的价价值链中中的重要要性与比比例上升升，为求求增加产产品的综综效（SSyneergyy），将将过去不不相关的的生产作作业与服服务作业业集中发发展，已已成为二二十世纪纪末到二二十一世世纪初的的工业区区发展主主流，也也

14、因此未未来的工工业区不不再是传传统工业业生产为为主的型型态，而而是综合合各种生生产、研研发、生生产性服服务设施施、等为一一体的产产业园区区型态，也因此此产业园园区也将将由生产产导向逐逐渐转变变成服务务导向，其定义义应为：一特特定地区区的土地地，提供供产业发发展所需需，以提提升产业业的生产产效率，并藉由由土地多多元化使使用与服服务机能能的加入入，创造造产业综综效与附附加价值值。 至于产业业园区的的永续发发展，植植基于二二个基础础，一是是产业园园区内的的厂商得得以永续续经营发发展，这这包括产产业园区区内厂商商既有产产业型态态的持续续性经营营成功，或是既既有产业业型态能能随着整整体外在在环境调调整转

15、型型发展，简言之之，厂商商必须要要能赚取取利润，方有其其长期利利用产业业园区的的必要性性。 另一个产产业园区区永续经经营的基基础在于于产业园园区的经经营者要要能有足足够的管管理能力力，使园园区的质质量能够够符合区区内厂商商的需求求，让厂厂商在园园区内具具有荣誉誉与受尊尊重的感感觉，同同时如果果园区经经营者尚尚能提供供整合服服务功能能，包括括：技术术协助与与研发、营销、管理咨咨询、等，让厂商商获得聚聚集的效效益，同同时经营营者又能能以最少少的成本本提供服服务，则则园区就就具有永永续经营营的可能能。因此此我们对对于产业业园区的的永续发发展可定定义为：在一一特定产产业园区区内，建建立一套套规划与与执

16、行的的策略与与方法，让区内内的产业业与管理理机制得得以适当当的配合合整体发发展趋势势，机动动调整因因应，并并有适当当的资源源以从事事自我成成长与发发展空间间。以以下我们们就要探探讨产业业园区永永续经营营可能的的问题与与我们应应有的对对策。 参、产业业园区永永续发展展的问题题产业园区区的规划划者与经经营者当当然都希希望产业业园区能能够永续续发展，因为永永续发展展代表着着规划者者的真知知灼见，也代表表着经营营者的用用心与努努力，但但许多产产业园区区仍然无无法如大大家之所所愿得以以永续发发展，产产业园区区会逐渐渐老化，区内的的厂商也也会不断断的淘汰汰更新，就像大大多数的的产业发发展过程程一般，这也困

17、困扰了园园区的规规划者、经营者者、以及及园区内内的厂商商，其问问题成因因究竟何何在？兹兹举其主主要成因因如次： 一、产业业变动快快速 产业园区区的规划划开发者者在过去去的台湾湾地区往往往背负负有过多多的土地地利用的的原罪，过去一一般土地地规划的的学者专专家由土土地的角角度观察察工业用用的土地地开发方方式，往往往不符符社会正正义公平平的原则则，有图图利工业业厂商的的行为模模式，被被视为土土地利用用的叛徒徒，但在在工业区区利用者者的厂商商角度而而言，却却仍嫌工工业区的的土地利利用开发发速度无无法配合合其产业业需求，同时欠欠缺土地地利用的的弹性，土地开开发的迟迟缓与欠欠缺弹性性，往往往是影响响产业发

18、发展的重重要因素素。 为何同一一件开发发事项，由不同同角度来来看却有有如此不不同的结结果呢？其主要要成因在在于一般般土地学学者观察察土地利利用系由由住宅或或生活的的角度来来看，而而人类的的生活型型态数百百年来始始终如一一，变动动不大；但是生生产行为为的模式式却完全全不然。百年来来人类由由农业社社会快速速转变为为工业社社会，即即使十年年前的工工业型态态也与目目前大不不相同，因此对对于土地地利用的的方式与与需求也也大不相相同。过过去开发发的产业业园区系系因应当当时的产产业型态态从事规规划开发发，随着着产业型型态的改改变，过过去的产产业园区区所提供供的各种种服务功功能往往往无法符符合新型型态的产产业

19、需要要，例如如：传统统产业用用地需要要价廉，高科技技产业更更需质高高，因此此造成产产业园区区永必须须随时调调整变动动，以符符合产业业发展变变动的脚脚步。 二、园区区产业发发展型态态难预测测 产业型态态变动快快速，目目前已能能为大多多数土地地专家所所能接受受，但接接下来大大家又会会问，难难道规划划开发者者无法有有效预测测并预为为因应吗吗？虽然然大多数数的产业业专家或或规划者者很不愿愿意承认认，但事事实上其其答案却却是：产产业的发发展型态态确实是是很难正正确的预预测。台台湾于一一九七年代开开始在做做十大建建设时，当年的的高科技技产业是是石油化化学与钢钢铁冶炼炼工业（虽然一一九七年美国国已有航航天员

20、登登陆月球球的创举举，但即即使到今今天，那那仍然算算是尖端端科技，而非能能被大多多数人类类运用于于生活的的高科技技产业），而一一九八年代开开始计算算机被大大量运用用，由传传统的大大型主机机开始，直到迷迷你的个个人计算算机形成成主流，也只有有十数年年的时间间，由一一九九年代开开始，个个人计算算机的快快速进展展，也完完全改变变了生产产作业的的型态与与大多数数人的生生活方式式。而相相关的，近十年年来的无无线通讯讯兴起，也大大大的改变变人类的的生活习习性。而而这些变变动虽有有迹可寻寻，但变变动速度度却往往往是十分分快速，在以基基础工业业为主的的产业时时代，对对于工业业区的规规划开发发着重于于大规模模的

21、土地地供给，而电子子产业为为主的工工业生产产，需要要厂房规规模相对对较小，但对于于生产环环境的要要求却远远较传统统基础产产业为高高，同时时对于外外围配套套的相关关产业需需求也增增加了许许多，例例如：研研发用地地需求、物流用用地需求求、双语语学校需需求、等，因此规规划上如如无法配配合，将将无法符符合厂商商设厂需需求。而而未来生生物科技技的发展展，可以以想象的的其对土土地利用用的需求求也将与与过去会会有所不不同，因因此无论论规划者者如何英英明，要要能一次次规划出出一个能能永续经经营的产产业园区区，确实实是一个个不可能能的任务务。 三、产业业特性之之异质化化传统工业业区内容容纳的产产业以制制造业为为

22、主，其其余土地地的利用用则皆为为公共设设施用地地，对于于工业发发展的相相关配合合性土地地利用型型态，则则都想象象成厂商商会自行行利用邻邻近的都都市计划划或区域域计划的的相关土土地使用用，因此此很少会会对于工工业区内内的土地地利用加加以规划划设厂用用地以外外的使用用。而现在产产业发展展型态已已与过去去有很大大的不同同，产品品的价值值链中，制造生生产所占占的比例例逐渐降降低，取取而代之之的是过过程中运运筹管理理、物流流、上下下游产业业的链接接所衍生生的附加加价值，也因此此未来工工业区将将不再只只是工业业发展所所需的用用地，而而应该有有更多的的土地利利用型态态同时并并存，互互相搭配配，以创创造更高高

23、的产业业附加价价值。所所以未来来园区的的型态将将以产业业园区的的型态发发展，而而不会只只有工业业使用，产业园园区内的的产业将将会有许许多异质质化的产产业共存存，如何何能规划划配合各各种异质质化产业业均能接接受的园园区以吸吸引产业业进驻，也是产产业园区区规划的的必然趋趋势。四、产业业用地需需求不同产业业型态会会对产业业用地有有不同的的需求，例如：重化工工业的产产业用地地需要冷冷却用水水及港埠埠运送原原料及成成品，因因此对于于滨海地地区有港港埠设施施的工业业用地有有较高的的需求，同时此此类工业业着重于于平面的的土地利利用，其其或许是是露天的的管线设设施，或或许是单单层高度度达二、三十公公尺的厂厂房

24、设施施，规划划时增加加其容积积率并无无实质功功用，其其对于建建蔽率的的需求远远较容积积率为高高。而半半导体电电子工业业则着重重于防尘尘与洁净净的生产产空间，对于盐盐害与风风砂较大大的滨海海地区，接受度度比较低低。至于于生物科科技产业业，也有有其特殊殊的用地地需求，因此随随着产业业型态的的转变，以及产产业价值值链的分分配型态态不同，对于产产业用地地的需求求是随时时在改变变的，因因此很难难有产业业园区的的规划能能符合所所有产业业于各不不同时点点的需求求。五、产业业园区更更新困难难台湾地区区开发工工业区已已有逾三三十年的的历史，许多当当年的优优良质量量工业区区，随着着产业变变动与设设施的老老旧已成成

25、为亟待待更新改改善的工工业区，但在既既有区内内厂商生生产发展展阶段不不同，个个别营运运状况也也不同的的情形下下，要决决定一个个时点将将区内工工厂停止止生产去去办理更更新确实实不易。同时台台湾地区区土地私私有制的的情形下下，要去去取得已已由厂商商购买的的土地或或协商厂厂商共同同办理更更新，往往往是吃吃力不讨讨好的工工作。因因此政府府过去多多年来极极力想推推动工业业区的更更新工作作，却都都无法真真正执行行，即表表示其确确实存在在之困难难度。六、产业业生命周周期任何产业业都有其其一定的的产业生生命周期期，我们们在产业业园区规规划时，都是以以当时最最成熟、需求量量最大、发展潜潜力最大大、或附附加价值值

26、最高的的产业需需求作为为我们的的规划标标的。然然而面对对产业有有一定的的产业生生命周期期，而且且产业的的发展也也有其不不可预测测性，因因此产业业园区的的长期永永续发展展，要能能在规划划之初即即可面面面顾及且且要可常常可久，确实是是一个困困难的挑挑战。肆、产业业园区永永续利用用的发展展策略产业园区区的永续续发展既既是如此此的困难难，是否否就不应应该去做做呢？答答案应该该是否定定的，主主要是在在目前的的变动的的大环境境下，要要能掌握握一切变变量去做做一个永永远不变变的规划划，应该该也是缘缘木求鱼鱼，不可可能会有有的情形形。因此此我们应应该做的的是如何何扩大我我们的规规划弹性性，在可可能的条条件下去

27、去做最好好的规划划，并保保留弹性性去因应应变革，才是政政府与民民间共同同应该去去努力的的方向，兹将可可能的发发展策略略建议如如下：一、弹性性的土地地使用管管制机制制台湾地区区过去的的土地利利用管制制，多着着重于防防弊，而而较欠缺缺兴利的的考虑，而面对对多变的的现实世世界，过过去的单单一土地地使用管管制的方方式必然然无法符符合产业业的需求求。因此此对于产产业园区区土地使使用管制制应有较较大的弹弹性以配配合产业业的发展展需要，例如：除了生生产、公公共设施施所需的的土地使使用外，教育用用地、住住宅用地地、仓储储用地、研发用用地、服服务设施施用地、休闲用用地、等用用地，虽虽然部份份看似与与工产业业发展

28、并并无直接接相关，但却是是厂商或或其它新新兴产业业型态发发展所必必须，因因此土地地利用规规划者必必须有着着更多的的规划构构思与新新的产业业发展观观念，土土地的规规划应与与产业的的趋势相相契合，所以未未来从事事产业园园区规划划的规划划师，也也应该有有产业方方面的训训练与了了解，随随着世界界经济形形势与产产业发展展趋势而而有弹性性的思维维，以确确保有限限土地资资源能真真正发挥挥永续的的利用功功能。二、土地地公有土地公有有是产业业园区永永续发展展的重要要作法，过去台台湾地区区的一般般工业区区开发经经验中，因未动动用政府府预算办办理开发发工作，而采类类似BOOT的模模式开发发，因此此土地必必须出售售以

29、回收收开发资资金，政政府对土土地的掌掌控能力力随着土土地的出出售而不不再存在在，其后后随着经经济发展展的步调调政府虽虽有意办办理工业业区的土土地更新新工作，但无论论在地价价上的高高涨或土土地权属属上的复复杂，都都使得更更新工作作停滞不不前，严严重影响响工业区区的永续续经营。大陆地地区目前前均为公公有土地地制度，所有产产业发展展的用地地均采出出租方式式办理，因此政政府仍享享有土地地的最终终主权，将来随随着产业业型态的的变动可可有比较较大的弹弹性去利利用土地地做更佳佳的利用用，使永永续发展展的可行行性大增增。由于于产业的的发展具具有变动动快速与与难预测测的特性性，因此此保留部部份土地地采公有有土地

30、制制，只做做出租而而不出售售，政府府可用以以吸引重重要投资资案，同同时也保保有对该该土地的的完整权权利，不不让厂商商以土地地获取利利润，而而真正的的去用心心于产业业发展，如此方方可达成成产业园园区的永永续经营营目标。三、土地地储备产业园区区土地的的利用与与发展，与一般般住宅用用地的最最大不同同在于速速度，产产业的变变动难以以预测，市场的的景气循循环更是是影响其其生产制制造的重重要因素素，其变变动速率率是土地地开发者者所难以以望其项项背。产产业园区区得以永永续经营营，必须须要有灵灵活与快快速的土土地供应应，由于于产业发发展具有有时效性性，因此此产业园园区必须须要有储储备量，以因应应产业市市场变动

31、动所需的的生产、仓储、运销等等用地需需求，创创造产业业对园区区的需求求与依赖赖，因此此储备适适量的土土地以及及时供应应厂商所所需，为为产业园园区必须须努力的的方向。产业园区区的储备备量原则则不宜小小于开发发园区面面积的110，如果土土地采公公有，无无须考虑虑利息负负担问题题，惟储储备太大大量仍会会有不经经济的问问题，太太小又无无法配合合厂商需需求，因因此如何何配合产产业特性性、区位位需求、群聚效效果、去规规划产业业园区储储备用地地，也是是规划人人员面临临永续发发展所需需的重要要技能。四、民营营化经营营产业园区区的永续续发展课课题中，永续的的经营管管理也是是非常重重要的挑挑战。一一般而言言，愈是

32、是先进的的国家，园区的的经营管管理愈采采民营化化方式办办理；反反之，尚尚在发展展初期的的国家，则较偏偏重于政政府的介介入。这这是因为为愈是已已开发国国家，其其法令制制度愈齐齐备，民民间力量量亦愈壮壮大，因因此对于于工业区区的开发发多倾向向自由经经济运作作，完全全由民间间市场供供需机制制决定开开发，亦亦由使用用者付费费观点成成立管理理机构，由工业业区内厂厂商自行行设置，但对于于政府应应有的服服务，因因厂商于于地方缴缴税，故故地方提提供行政政服务与与公共设设施也是是理所当当然的事事，尚无无争议。而在开发发中国家家，由于于整体法法制并不不完备，为加速速投资以以促进经经济发展展，设置置工业区区以吸引引

33、外资投投资设厂厂为近年年开发中中国家所所常用的的手段。由于在在短期内内无法全全面自由由化与法法制化，因此对对于少数数特区给给予特殊殊优惠以以及行政政协助，已为一一常态手手段。因因此政府府的介入入提供单单一窗口口的服务务就成为为一种吸吸引外资资的优惠惠，至于于由中央央或由地地方设置置管理机机构则决决定于工工业区的的性质或或国家中中央与地地方分权权的程度度。台湾地区区过去由由政府设设置管理理机构的的方式目目前正面面临到财财源困难难与人员员管理的的问题，正待民民营化机机制的导导入以重重新活化化其功能能。目前前大陆地地区对于于工业区区的管理理基本上上系采过过去开发发中国家家与已开开发国家家之优点点，运

34、用用政府体体制提供供单一窗窗口服务务，但成成立公司司组织从从事市场场运作，可兼顾顾行政辅辅导与服服务效率率，同时时其将工工业区开开发管理理公司公公开上市市之方式式募集资资金更是是极具创创意，惟惟该方式式于目前前中国大大陆经济济快速发发展，土土地价格格快速上上涨的条条件下可可行，并并非其它它国家也也有可行行性。但但无论何何种方式式，基本本上藉由由民营化化的活力力与弹性性，才能能充分发发挥效率率，形成成永续经经营管理理的基础础。五、持续续的发展展检讨机机制在快速变变动的的的时代中中，没有有任何的的事情是是可永久久不变的的，因此此产业园园区要能能永续发发展，必必须要有有持续的的检讨机机制，不不只针对

35、对土地使使用的发发展的情情形进行行检讨，同时也也要针对对产业的的发展趋趋势进行行预测了了解，以以使土地地利用能能切合产产业的发发展需求求，方可可达成双双赢的目目标。过过去台湾湾地区的的都市及及区域发发展法规规所规定定的相关关计划法法定检讨讨期限为为五年，而通常常各级政政府并无无法做到到准时检检讨的目目标，而而一延再再延。但但产业的的发展与与都市发发展的速速度不同同，产业业发展变变动十分分快速，因此产产业园区区的发展展检讨，必须随随时因应应变动调调整，这这种变动动除了产产业型态态的变动动外，也也包括产产业景气气的循环环变动，因此发发展的检检讨原则则因以每每年检讨讨为宜，最多不不宜超过过二年，以确

36、保保产业园园区的土土地利用用与产业业的发展展步调一一致，希希望土地地的利用用能协助助产业的的发展，而不要要变成产产业发展展的阻力力。六、营运运基金产业园区区的永续续发展，如同所所有永续续发展机机制的建建立，如如要确保保发展的的成功，必须要要有经费费与以支支持，而而不要是是仰赖不不确定的的经费来来源，将将使永续续经营的的绩效大大打折扣扣。由于于土地在在开发中中国家系系属增值值快速的的财货，因此在在开发过过程中加加入类似似土地增增值税收收效果的的营运基基金应有有必要。一方面面透过基基金的收收取可使使土地的的价值合合理反应应，另一一方面则则可透过过基金来来取得永永续发展展所需的的资金来来源，例例如：合合理的管管理机制制建立、适当的的产业园园区环境境维护、产业发发展的研研究、产产业用地地的通盘盘检讨、等，有充裕裕的经费费支持，将可使使园区的的经营管管理优质质化，从从而吸引引优良厂厂商进驻驻，优良良厂商又又会规划划优质的的厂区或或土地利利用，如如此很容容易形成成正面的的循环，也不会会增加政政府的负负担，使使得民营营化机制制的推动动阻力减减少，因因此亟宜宜及早去去做，以以减少后后来永续续发展机机制运作作的困难难。伍、结论论与建议议一、结论论产业园区区的发展展是建立立产业发发展的重重要手段段之一，产业园园区的开开发并无无法确保保国家的的产业发发展成功功，但