商业银行房地产贷款风险管理指引

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2、业银行行房地产产贷款风风险管理理指引中国银行行业监督督管理委委员会 第第一章 总 则 第一条条 为为提高商商业银行行房地产产贷款的的风险管管理能力力，根据据有关银银行监管管法律法法规和银银行审慎慎监管要要求，制制定本指指引。 第二条条 本本指引所所称房地地产贷款款是指与与房产或或地产的的开发、经营、消费活活动有关关的贷款款。主要要包括土土地储备备贷款、房地产产开发贷贷款、个个人住房房贷款、商业用用房贷款款等。本指引引所称土土地储备备贷款是是指向借借款人发发放的用用于土地地收购及及土地前前期开发发、整理理的贷款款。土地地储备贷贷款的借借款人仅仅限于负负责土地地一级开开发的机机构。 房地产产开发贷

3、贷款是指指向借款款人发放放的用于于开发、建造向向市场销销售、出出租等用用途的房房地产项项目的贷贷款。 个人住住房贷款款是指向向借款人人发放的的用于购购买、建建造和大大修理各各类型住住房的贷贷款。 商业用用房贷款款是指向向借款人人发放的的用于购购置、建建造和大大修理以以商业为为用途的的各类型型房产的的贷款。第第二章 风 险 控控 制 第三条条 商商业银行行应建立立房地产产贷款的的风险政政策及其其不同类类型贷款款的操作作审核标标准，明明确不同同类型贷贷款的审审批标准准、操作作程序、风险控控制、贷贷后管理理以及中中介机构构的选择择等内容容。 商业银银行办理理房地产产业务，要对房房地产贷贷款市场场风险

4、、法律风风险、操操作风险险等予以以关注，建立相相应的风风险管理理及内控控制度。 第四四条 商业银银行应建建立相应应的监控控流程，确保工工作人员员遵守上上述风险险政策及及不同类类型贷款款的操作作审核标标准。 第五条条 商商业银行行应根据据房地产产贷款的的专业化化分工，按照申申请的受受理、审审核、审审批、贷贷后管理理等环节节分别制制定各自自的职业业道德标标准和行行为规范范，明确确相应的的权责和和考核标标准。 第六条条 商商业银行行应对内内部职能能部门和和分支机机构房地地产贷款款进行年年度专项项稽核，并形成成稽核报报告。稽稽核报告告应包括括以下内内容： （一）内部职职能部门门和分支支机构上上年度发发

5、放贷款款的整体体情况； （二二）稽核核中发现现的主要要问题及及处理意意见； （三）内部职职能部门门和分支支机构对对上次稽稽核报告告中所提提建议的的整改情情况。 第七条条 商商业银行行对于介介入房地地产贷款款的中介介机构的的选择，应着重重于其企企业资质质、业内内声誉和和业务操操作程序序等方面面的考核核，择优优选用，并签订订责任条条款，对对于因中中介机构构的原因因造成的的银行业业务损失失应有明明确的赔赔偿措施施。 第第八条 商业业银行应应建立房房地产行行业风险险预警和和评估体体系，对对房地产产行业市市场风险险予以关关注。 第九条条 商商业银行行应建立立完善的的房地产产贷款统统计分析析平台，对所发发

6、放贷款款的情况况进行详详细记录录，并及及时对相相关信息息进行整整理分析析，保证证贷款信信息的准准确性、真实性性、完整整性，以以有效监监控整体体贷款状状况。 第十条条 商商业银行行应逐笔笔登记房房地产贷贷款详细细情况，以确保保该信息息可以准准确录入入银行监监管部门门及其他他相关部部门的统统计或信信贷登记记咨询系系统，以以利于各各商业银银行之间间、商业业银行与与社会征征信机构构之间的的信息沟沟通，使使各行充充分了解解借款人人的整体体情况。第三章章 土土地储备备贷款的的风险管管理 第第十一条条 商商业银行行对资本本金没有有到位或或资本金金严重不不足、经经营管理理不规范范的借款款人不得得发放土土地储备

7、备贷款。 第十十二条 商业业银行发发放土地地储备贷贷款时，应对土土地的整整体情况况调查分分析，包包括该土土地的性性质、权权属关系系、测绘绘情况、土地契契约限制制、在城城市整体体综合规规划中的的用途与与预计开开发计划划是否相相符等。 第十十三条 商业业银行应应密切关关注政府府有关部部门及相相关机构构对土地地经济环环境、土土地市场场发育状状况、土土地的未未来用途途及有关关规划、计划等等方面的的政策和和研究，实时掌掌握土地地价值状状况，避避免由于于土地价价值虚增增或其他他情况而而导致的的贷款风风险。 第十四四条 商业银银行应对对发放的的土地储储备贷款款设立土土地储备备机构资资金专户户，加强强对土地地

8、经营收收益的监监控。第第四章 房地地产开发发贷款的的风险管管理 第第十五条条 商商业银行行对未取取得国有有土地使使用证、建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证、建建筑工程程施工许许可证的的项目不不得发放放任何形形式的贷贷款。 第十六六条 商业银银行对申申请贷款款的房地地产开发发企业，应要求求其开发发项目资资本金比比例不低低于355。 第十七七条 商业银银行在办办理房地地产开发发贷款时时，应建建立严格格的贷款款项目审审批机制制，对该该贷款项项目进行行尽职调调查，以以确保该该项目符符合国家家房地产产发展总总体方向向，有效效满足当当地城市市规划和和房地产产市场的的需求，确认该该项目的的合

9、法性性、合规规性、可可行性。 第十十八条 商业业银行应应对申请请贷款的的房地产产开发企企业进行行深入调调查审核核：包括括企业的的性质、股东构构成、资资质信用用等级等等基本背背景，近近三年的的经营管管理和财财务状况况，以往往的开发发经验和和开发项项目情况况，与关关联企业业的业务务往来等等。对资资质较差差或以往往开发经经验较差差的房地地产开发发企业，贷款应应审慎发发放；对对经营管管理存在在问题、不具备备相应资资金实力力或有不不良经营营记录的的，贷款款发放应应严格限限制。对对于依据据项目而而成立的的房地产产开发项项目公司司，应根根据其自自身特点点对其业业务范围围、经营营管理和和财务状状况，以以及股东

10、东及关联联公司的的上述情情况以及及彼此间间的法律律关系等等进行深深入调查查审核。 第十十九条 商业业银行应应严格落落实房地地产开发发企业贷贷款的担担保，确确保担保保真实、合法、有效。 第二二十条 商业业银行应应建立完完备的贷贷款发放放、使用用监控机机制和风风险防范范机制。在房地地产开发发企业的的自有资资金得到到落实后后，可根根据项目目的进度度和进展展状况，分期发发放贷款款，并对对其资金金使用情情况进行行监控，防止贷贷款挪作作他用。同时，积极采采取措施施应对项项目开发发过程中中出现的的项目自自身的变变化、房房地产开开发企业业的变化化、建筑筑施工企企业的变变化等，及时发发现并制制止违规规使用贷贷款

11、情况况。 第第二十一一条 商业银银行应严严密监控控建筑施施工企业业流动资资金贷款款使用情情况，防防止用流流动资金金贷款为为房地产产开发项项目垫资资。 第第二十二二条 商业银银行应对对有逾期期未还款款或有欠欠息现象象的房地地产开发发企业销销售款进进行监控控，在收收回贷款款本息之之前，防防止将销销售款挪挪作他用用。 第第二十三三条 商业银银行应密密切关注注房地产产开发企企业的开开发情况况，确保保对购买买主体结结构已封封顶住房房的个人人发放个个人住房房贷款后后，该房房屋能够够在合理理期限内内正式交交付使用用。 第第二十四四条 商业银银行应密密切关注注建筑工工程款优优于抵押押权受偿偿等潜在在的法律律风

12、险。 第二二十五条条 商商业银行行应密切切关注国国家政策策及市场场的变化化对房地地产开发发项目的的影响，利用市市场风险险预警预预报机制制、区域域市场分分类的指指标体系系，建立立针对市市场风险险程度和和风险类类型的阶阶段监测测方案，并积极极采取措措施化解解因此产产生的各各种风险险。第五章章 个个人住房房贷款的的风险管管理 第第二十六六条 商业银银行应严严格遵照照相关个个人住房房贷款政政策规定定，不得得违反有有关贷款款年限和和贷款与与房产价价值比率率等方面面的规定定。 第第二十七七条 商业银银行制定定的个人人住房贷贷款申请请文件应应包括借借款人基基本情况况、借款款人收支支情况、借款人人资产表表、借

13、款款人现住住房情况况、借款款人购房房贷款资资料、担担保方式式、借款款人声明明等要素素（其中中具体项项目内容容参见附附件1）。 第第二十八八条 商业银银行应确确保贷款款经办人人员向借借款人说说明其所所提供的的个人信信息（包包括借款款人所提提交的所所有文件件资料和和个人资资产负债债情况）将经过过贷款审审核人员员的调查查确认，并要求求借款人人据此签签署书面面声明。 第二二十九条条 商商业银行行应将经经贷款审审核人员员确认后后的所有有相关信信息以风风险评估估报告的的形式记记录存档档。上述述相关信信息包括括个人信信息的确确认、银银行对申申请人偿偿还能力力、偿还还意愿的的风险审审核及对对抵押品品的评估估情

14、况（具体内内容参见见附件22）。 第三十十条 商业银银行的贷贷款经办办人员对对借款人人的借款款申请初初审同意意后，应应由贷款款审核人人员对借借款人提提交文件件资料的的完整性性、真实实性、准准确性及及合法性性进行复复审。 第三十十一条 商业业银行应应通过借借款人的的年龄、学历、工作年年限、职职业、在在职年限限等信息息判断借借款人目目前收入入的合理理性及未未来行业业发展对对收入水水平的影影响；应应通过借借款人的的收入水水平、财财务情况况和负债债情况判判断其贷贷款偿付付能力；应通过过了解借借款人目目前居住住情况及及此次购购房的首首付支出出判断其其对于所所购房产产的目的的及拥有有意愿等等因素，并据此此

15、对贷款款申请做做整体分分析。 第三十十二条 商业业银行应应对每一一笔贷款款申请做做内部的的信息调调查，包包括了解解借款人人在本行行的贷款款记录及及存款情情况。 第三十十三条 商业业银行应应通过对对包括借借款人的的聘用单单位、税税务部门门、工商商管理部部门以及及征信机机构等独独立的第第三方进进行调查查，审核核贷款申申请的真真实性及及借款人人的信用用情况，以了解解其本人人及家庭庭的资产产、负债债情况、信用记记录等。 商业业银行对对自雇人人士（即即自行成成立法人人机构或或其他经经济组织织，或在在上述机机构内持持有超过过10股份，或其个个人收入入的主要要来源为为上述机机构的经经营收入入者）申申请个人人

16、住房贷贷款进行行审核时时，不能能仅凭个个人开具具的收入入证明来来判断其其还款能能力，应应通过要要求其提提供有关关资产证证明、银银行对帐帐单、财财务报表表、税单单证明和和实地调调查等方方式，了了解其经经营情况况和真实实财务状状况，全全面分析析其还款款能力。 第三三十四条条 对以以个人身身份申请请的商业业用房贷贷款，如如借款人人是自雇雇人士或或公司的的股东、董事，商业银银行应要要求借款款人提供供公司财财务报表表，业务务资料并并进行审审核。 第三十十五条 商业业银行应应根据各各地市场场情况的的不同制制定合理理的贷款款成数上上限，但但所有住住房贷款款的贷款款成数不不超过880。 第三三十六条条 商商业

17、银行行应着重重考核借借款人还还款能力力。应将将借款人人住房贷贷款的月月房产支支出与收收入比控控制在550%以以下（含含50%），月月所有债债务支出出与收入入比控制制在555以下下（含555%）。 房房产支出出与收入入比的计计算公式式为：（本次贷贷款的月月还款额额+月物物业管理理费）/月均收收入 所所有债务务与收入入比的计计算公式式为：（本次贷贷款的月月还款额额+月物物业管理理费+其其他债务务月均偿偿付额）/月均均收入 上述计计算公式式中提到到的收入入应该是是指申请请人自身身的可支支配收入入，即单单一申请请为申请请人本人人可支配配收入，共同申申请为主主申请人人和共同同申请人人的可支支配收入入。但

18、对对于单一一申请的的贷款，如商业业银行考考虑将申申请人配配偶的收收入计算算在内，则应该该先予以以调查核核实，同同时对于于已将配配偶收入入计算在在内的贷贷款也应应相应的的把配偶偶的债务务一并计计入。 第三十十七条 商业业银行应应通过调调查非国国内长期期居住借借款人在在国外的的工作和和收入背背景，了了解其在在华购房房的目的的，并在在对各项项信息调调查核实实的基础础上评估估借款人人的偿还还能力和和偿还意意愿。 第三十十八条 商业业银行应应区别判判断抵押押物状况况。抵押押物价值值的确定定以该房房产在该该次买卖卖交易中中的成交交价或评评估价的的较低者者为准。 商业业银行在在发放个个人住房房贷款前前应对新

19、新建房进进行整体体性评估估，可根根据各行行实际情情况选择择内部评评估，但但要由具具有房地地产估价价师执业业资格的的专业人人士出具具意见书书，或委委托独立立的具有有房地产产价格评评估资质质的评估估机构进进行评估估；对于于精装修修楼盘以以及售价价明显高高出周边边地区售售价的楼楼盘的评评估要重重点关注注。 对对再交易易房，应应对每个个用作贷贷款抵押押的房屋屋进行独独立评估估。 第第三十九九条 商业银银行在对对贷款申申请做出出最终审审批前，贷款经经办人员员须至少少直接与与借款人人面谈一一次，从从而基本本了解借借款人的的基本情情况及其其贷款用用途。对对于借款款人递交交的贷款款申请表表和贷款款合同需需有贷

20、款款经办人人员的见见证签署署。 商商业银行行应向房房地产管管理部门门查询拟拟抵押房房屋的权权属状况况，决定定发放抵抵押贷款款的，应应在贷款款合同签签署后及及时到房房地产管管理部门门办理房房地产抵抵押登记记。 第第四十条条 商商业银行行对未完完全按照照前述要要求发放放的贷款款，应有有专门的的处理方方法，除除将发放放原因和和理由记记录存档档外，还还应密切切关注及及监控该该笔贷款款的还款款记录。 第四四十一条条 商商业银行行应建立立逾期贷贷款的催催收系统统和催收收程序。应将本本行内相相关的个个人信用用资料包包括逾期期客户名名单等实实行行内内共享。第六章章 风风险监管管措施 第四十十二条 银监监会及其

21、其派出机机构定期期对商业业银行房房地产贷贷款发放放规模、资产质质量、偿偿付状况况及催收收情况、风险管管理和内内部贷款款审核控控制进行行综合评评价，并并确定监监管重点点。 第第四十三三条 银监会会及其派派出机构构根据非非现场监监管情况况，每年年至少选选择两家家商业银银行，对对房地产产贷款的的下列事事项进行行全面或或者专项项检查：（一）贷款质质量；（二）偿偿付状况况及催收收情况；（三）内部贷贷款审核核控制；（四）贷后资资产的风风险管理理；（五五）遵守守法律及及相关规规定；（六）需需要进行行检查的的其他事事项。 第四四十四条条 银银监会及及其派出出机构对对现场检检查中发发现的房房地产贷贷款管理理存在

22、严严重问题题的商业业银行，将组织织跟踪检检查。 第四十十五条 银监监会及其其派出机机构或银银行业自自律组织织对介入入房地产产贷款的的中介机机构，一一旦发现现其有违违背行业业规定和和职业道道德的行行为，将将及时予予以通报报。第第七章 附 则则 第四四十六条条 本本指引由由银监会会负责解解释。 第四四十七条条 本本指引自自发布之之日起施施行。中国银行行业监督督管理委委员会 二二OO四四年九月月二日XX银行行个人购购房借款款申请书书贷款申请请编号：申请人基基本情况况申请人姓姓名性别出生日期期照片文化程度度婚姻状况况证件种类类及号码码户籍所在在地现居住地地址国籍民族邮寄地址址及邮编编工作单位位单位性质

23、质办公电话话住宅电话话紧急联系系方式职业职务职称单位地址址及邮编编配偶姓名名如为未婚婚人士则则相关各各项不填填职务证件种类类及号码码工作单位位联系方式式是否使用用过其他他贷款本人近33年工作作履历：（时间间段、单单位名称称)申请人收收支情况况主要经济济来源其他经济济来源供养人数数申请人月月收入家庭月收收入家庭月支支出借款人资资产表个人资产产金额（万万元）个人负债债金额（元元）月还款金金额（元元）起止时间间负债类型型房产购房所欠欠贷款汽车购车所欠欠贷款债券其它所欠欠贷款股票其它负债债银行存款款合计合计申请人现现住房情情况现住房情况租住请填填：（租租住时间间、地址址、月付付租金）申请人购购房贷款款

24、资料售房者全全称XX房地地产开发发有限公公司房屋详址址销售面积积平方米单价元总价（元元）借款金额额（元）借款期限限年借款种类类商业贷款款首付金额额（元）首付比例例首付款来来源还款方式式等额本息息月均/ 等额本金金（月还还）物业费/m2/月购房目的的A 自住住B 投资资房屋形式式房屋类别别 A 经经济适用用房 BB 普普通商品品住房 C 别墅D 商业用用房 E 其他商品房买买卖合同同编号销售许可可证编号号担保方式式抵押物名名称抵押物所所有人抵押物价价值（元元）质押物名名称质押物所所有人质押物价价值保证人名名称与被保证证人关系系保证人联联系方式式及地址址备注借款申请请人声明明欢迎您申申请XXX银行个个人住房房贷款，请用蓝蓝（黑）色墨水水钢笔或或签字笔笔在本申申请书上上签字，已填写写内容不不得涂改改。银行，本本人在此此郑重声声明： 1）本本人承认认以此申申请书及及其他所所附资料料作为贵贵行借款款的依据据； 2）上上述各项项资料属属实，且且随本申申请书报报送的资资料复印印件可留留存贵行行作为备备查凭证证，如资资料失实实或虚假假，本人人愿承担担相应的的民事及及法律责责任； 3）经经贵行审审查不符符合规定定的借款款条件而而未予受受理时，本人无无异议； 4）本本人保证证在取得得贵行贷贷款后，按时足足额偿还还贷款本本息。申请人签签名：日期：年月