中国大陆房地产行业季度分析报告

1、中国房地产行业季度分析报告要点提示 运行情况：1-9月份，全国房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。三季度，全国房地产开发投资、土地开发面积、新开工面积和商品房销售价格增速出现不同程度的下降。 存在在问题：土地市市场秩序序亟待规规范；资资金的供供求渠道道需要调调整；商商品房空空置面积积涨幅扩扩大；区区域性房房地产市市场过热热。 趋势势预测：预计四四季度房房地产行行业仍将将继续保保持300%左右右的增长长，但增增幅可能能放缓，结构性性调整有有可能展展开。从从中长期期来看，房地产产业发展展前景广广阔。 热点点问题：解读房房地产金金融；土土地政策

2、策调整的的背景。 目 录TOC o 1-3 h z三季度度市场运运行状况况4一、房地地产开发发投资继继续高速速增长4二、房地地产资金金到位情情况良好好6三、新开开工面积积增速放放缓7四、商品品房销售售额持续续增长8五、房地地产价格格保持平平稳上涨涨9六、“国国房景气气指数”呈回落落态势13七、部分分地区市市场运行行特点分分析15存在问问题及相相关建议议20一、土地地市场秩秩序亟待待规范20二、资金金的供求求渠道需需要调整整23三、商品品房空置置面积涨涨幅扩大大25四、区域域性房地地产市场场过热28发展趋趋势预测测32一、四季季度行业业发展增增速可能能放缓32二、未来来中长期期发展前前景广阔阔3

3、3热点问问题分析析35健全房地地产金融融快速发发展的几几点建议议35土地政策策调整背背景透视视39附录：基基础数据据平台4220033年全国国房地产产开发投投资完成成额（11-9月月）4220033年三大大地区房房地产开开发投资资完成额额（1-9月）4220033年商品品房销售售额（11-9月月）4220033年商品品房住宅宅施工销销售面积积（1-9月）4320033年全国国完成开开发土地地面积（1-99月）4320033年全国国土地交交易价格格指数（1-33季度）4420033年全国国房屋销销售价格格指数（1-33季度）4420033年全国国房屋租租赁价格格指数（1-33季度）45 三季季度

4、市场场运行状状况一、房地地产开发发投资继继续高速速增长1-9月月份，全全国房地地产开发发完成投投资64495亿亿元，同同比增长长32.8%，高于同同期固定定资产投投资增幅幅1.44个百分分点。其其中商品品住宅开开发完成成投资444533亿元，同比增增长288%。从从房地产产开发投投资增长长速度看看，东、中、西西三大地地区房地地产开发发投资同同比增长长分别为为28.9%、42.3%、45.8%，中、西西部地区区增幅高高于东部部。表1-11 20003年年1-99月房地地产开发发投资完完成额单位：亿亿元，%累计完成成额去年同期期比去年同同期增长长全国64955.01148622.732.88东部地

5、区区46399.635799.828.99中部地区区960.8669.142.33西部地区区894.7613.845.88数据来源源：国家家信息中中心从房地产产开发投投资完成成额的构构成情况况看，建建筑工程程实际完完成投资资40992.336亿元元，同比比增长229.66%；安安装工程程实际完完成投资资2577.855亿元，同比增增长277.3%；设备备工器具具购置完完成投资资84.04亿亿元，同同比增长长23.2%；其他费费用完成成投资220600.766亿元，其中土土地购置置费12272.17亿亿元，同同比增长长52.6%。图1-11 11-9月月份房地地产开发发投资完完成额构构成情况况在

6、商品住住宅开发发完成投投资额中中，经济济适用住住房完成成投资3383.23亿亿元，同同比增长长11.3 %，占商商品住宅宅投资的的比重为为5.99%；办办公楼投投资完成成3077.933亿元，同比增增长399.8%，所占占比重为为4.77%；商商业营业业用房完完成投资资7811.111亿元，同比增增长444.6%，所占占比重为为12.0%。图1-22 按工工程用途途分1-9月份份房地产产累计开开发投资资情况图1-33 11-9月月份房地地产开发发投资完完成额比比重二、房地地产资金金到位情情况良好好1-8月月份，全全国房地地产开发发到位资资金达到到77666亿元元，同比比增长447%，低于11-

7、7月月增长449.22%的水水平。其其中，东东、中、西部地地区到位位资金分分别为558388亿元、9511亿元、9766亿元。表1-22 20003年年1-88月房地地产资金金来源情情况单位：亿亿元全国总计计东部中部西部合计77655.75558388.233951.42976.1国内贷款款19400.63315355.3183.16222.16利用外资资121.41102.8215.9952.644自筹资金金22855.25515200.877424.29343.09其他资金金34111.81126777.522326.74407.55数据来源源：国家家信息中中心房地产开开发资金金主要来来源

8、于银银行贷款款、企业业自筹资资金及其其他资金金三个方方面。其其他资金金来源主主要由销销售定金金、预售售收入和和基建垫垫资构成成，在房房地产开开发资金金来源中中一直处处于较高高占比状状态，11-8月月份占比比约444%，说说明房地地产开发发对市场场和销售售的依存存度进一一步增大大；自筹筹资金占占比约330%，绝对规规模增长长迅速，显示出出房地产产企业自自身实力力虽有一一定增强强，但整整体抗风风险能力力还有待待进一步步提高；房地产产开发类类贷款是是房地产产投资的的重要来来源，一一般情况况下，房房地产开开发企业业的资金金20%-300%直接接来自银银行贷款款，占房房地产项项目总投投入300%-440

9、%的的建筑公公司先行行垫资施施工的资资金也来来自银行行贷款，再加上上一半以以上的购购房者也也依靠个个人住房房抵押贷贷款，因因此至少少60%以上的的房地产产投资都都源自银银行。如如果商品品房最终终大量积积压，开开发商无无法支付付银行贷贷款与建建筑商费费用，只只有将房房子抵押押给银行行与建筑筑商，而而建筑商商的资金金也是银银行贷款款，最后后也只好好把开发发商抵押押给他的的房子再再抵押给给银行。从而，在这条条资金链链中，银银行成为为房地产产风险的的最大承承担者。图1-44 1-8月份份房地产产投资累累计到位位资金来来源构成成三、新开开工面积积增速放放缓1-9月月份，全全国房地地产新开开工面积积增速为

10、为30.4%，低于上上半年00.6个个百分点点，低于于1季度度5.55个百分分点，增增速开始始放缓。其中，中部地地区完成成土地开开发面积积同比增增长588.2%，成为为增长最最快的地地区。图1-55 1-9月份份三大地地区商品品住宅累累计施工工、销售售面积1-9月月份，开开发企业业土地购购置面积积230082.20万万平方米米，同比比增长了了44.7%，全国完完成土地地开发面面积1113688万平方方米，同同比增长长38.9%。土地购购置面积积和土地地开发投投资大幅幅度增长长，导致致土地价价格上涨涨较快。图1-66 1-9月份份全国土土地购置置与开发发面积1-9月月份，全全国累计计完成房房屋竣

11、工工面积1153225.88万平方方米，同同比增长长34.9%，其中，竣工商商品住宅宅127716.6万平平方米，同比增增长322.7%；完成成房屋销销售面积积151189.2万平平方米，同比增增长355.9%，其中中销售商商品住宅宅136649.8万平平方米，同比增增长355.3%，房地地产二级级市场供供销两旺旺。图1-77 1-9月份份商品房房竣工与与销售面面积增长长率四、商品品房销售售额持续续增长在商品房房持续热热销的背背景下，1-99月份全全国商品品房平均均销售价价格保持持上升，全国实实现商品品房销售售额37736.43亿亿元，同同比增长长41.4%。其中销销售给个个人34449.34

12、亿亿元，同同比增长长44.1%；销售面面积1551899.244万平方方米，同同比增长长35.9%。图1-88 20003年年1-99月商品品房销售售额情况况五、房地地产价格格保持平平稳上涨涨三季度，全国房房地产价价格继续续保持平平稳上涨涨。国家家统计局局对全国国35个个大中城城市房地地产市场场调查显显示，与与去年同同季相比比，房屋屋销售价价格上涨涨4.11%；土土地交易易价格上上涨8.8%，房屋租租赁价格格上涨11.8%。不同同地区房房屋销售售价格涨涨跌互现现，如上上海211.5%，涨幅幅比二季季度增加加3.44个百分分点；宁宁波166.1%，减少少0.33个百分分点；青青岛155.9%，增

13、加加2.55个百分分点；南南京8.9%，减少00.6个个百分点点；昆明明和乌鲁鲁木齐等等城市房房屋销售售价格则则继续呈呈现降势势，且降降幅比二二季度有有所增加加。表1-33 20003年年三季度度35个个大中城城市房地地产价格格指数表表单位：%房屋销售售价格土地交易易价格房屋租赁赁价格三季度季度累计计三季度季度累计计三季度季度累计计全国104.1104.6108.8108.1101.8101.8北京100.2100.2100.9100.5106.3109.1天津104.6103.0103.0103.097.88102.2石家庄100.1100.0100.2100.199.0099.22太原10

14、2.6102.5130.8128.599.55102.5呼和浩特特100.3100.6102.2102.5100.798.99沈阳109.4104.9114.0116.4102.2100.7大连101.5100.7104.8102.699.2298.99长春100.1100.8103.0103.7100.7105.3哈尔滨100.0100.1100.0102.196.8898.55上海121.5117.1108.4110.2102.3102.1南京108.9108.6108.0106.0104.1105.5杭州105.6105.1142.0136.1104.1104.4宁波116.1117.7

15、106.4113.6104.4105.6合肥103.0104.5107.4106.9102.9102.3福州100.6101.2107.6106.299.0098.66厦门102.4102.4102.0102.0101.599.99南昌103.9104.3112.9111.5102.9103.6济南103.2102.4103.9103.2100.299.88青岛115.9113.6101.9101.899.6699.44郑州101.2101.8101.5100.898.3399.33武汉102.4103.6101.8104.399.5597.99长沙100.7100.2100.4100.610

16、1.5100.7广州99.2299.88100.0100.099.77100.0深圳102.4101.7104.3101.699.5599.88南宁103.0102.2100.0101.9100.0102.2海口102.0102.198.00100.292.2291.55成都102.5101.9109.9106.5100.8100.2贵阳101.3101.2100.1100.3100.3101.4昆明97.3398.66100.0100.0100.8100.2重庆101.3104.5102.7119.795.6698.88西安101.4101.3100.4100.699.3399.11兰州10

17、0.4100.3100.0100.099.3399.44西宁101.3101.7102.7103.7101.2103.2银川101.4102.0105.0103.2105.098.66乌鲁木齐齐99.8899.88100.0100.3101.6100.3（一）房房屋销售售价格上上涨幅度度小幅回回落。三季度度，伴随随着房地地产开发发投资和和销售的的持续增增长，房房屋销售售价格继继续保持持上涨。与去年年同季相相比，三三季度全全国房屋屋销售价价格上涨涨4.11%。分分类型看看，商品品房销售售价格比比去年同同季上涨涨5.33%。在在商品房房销售中中，住宅宅价格上上涨5.9%，其中，经济适适用房和和普通

18、住住宅销售售价格分分别上涨涨1.22%和66.6%，豪华华住宅价价格上涨涨2.99%；非非住宅用用房销售售价格上上涨3.4%，其中，写字楼楼和商业业用房销销售价格格分别上上涨3.7%和和3.11%，其其他用房房销售价价格上涨涨6.88%。公公房销售售价格比比去年同同季上涨涨0.88%。 图1-9 全国房房屋销售售价格指指数变动动情况（二）土土地交易易价格涨涨幅增加加。三季季度，土土地交易易价格比比去年同同季上涨涨8.88%，比比二季度度涨幅增增加1.7个百百分点。其中，居民住住宅用地地交易价价格上涨涨13.1%，比二季季度涨幅幅增加11.3个个百分点点；商业业旅游娱娱乐用地地交易价价格上涨涨7

19、.11%，增增加3.1个百百分点；工业用用地交易易价格上上涨1.0%，涨幅与与二季度度相同；其他用用地交易易价格上上涨3.5%，增加11.6个个百分点点。图1-110 220033年全国国土地交交易价格格指数（三）房房屋租赁赁价格上上涨1.8%。 三季季度，全全国房屋屋租赁价价格比去去年同季季上涨11.8%。受部部分地区区上调公公房租价价和城市市改建拆拆迁等因因素影响响，住宅宅租赁价价格上涨涨9.22%，涨涨幅比二二季度增增加4.5个百百分点，其中公公房和私私房的租租赁价格格分别上上涨0.8%和和19.5%。办公用用房和商商业用房房租赁价价格则分分别下降降0.99%和11.4%。厂房房仓库租租

20、赁价格格下降11.0%。图1-111 全国房房屋租赁赁价格指指数变动动情况六、“国国房景气气指数”呈回落落态势9月份，“国房景景气指数数”为1006.665点，比8月月份下降降0.224点，比去年年同期上上升1.68点点。今年年前9个个月，“国房景景气指数数” 持续续保持在在较高水水平运行行，变化不不大。但但受到政政府加大大对土地地和资金金供应宏宏观调控控力度的的影响，特别是是央行“1211”号文件件对房地地产市场场的作用用逐步显显现，进进入8月月份以来来，“国房景景气指数数”持续回回落，但但仍然高高于去年年同期水水平。今年前三三季度，全国房房地产开开发投资资与销售售面积持持续保持持增长态态势

21、。房房地产开开发投资资继续保保持300%以上上的增长长速度，但增幅幅比前几几个月有有所回落落；商品品房的持持续旺销销直接带带动了商商品房销销售价格格的稳定定增长，但增长长幅度也也呈逐月月回落的的态势；新开工工面积和和竣工面面积依然然保持强强劲增长长，推动动“国房景景气指数数”保持在在1066点以上上。初步步预计，今年四四季度，“国房景景气指数数”将继续续在1007点左左右波动动，年底底将会高高于上年年的总体体景气水水平。图1-112 220022年初至至今国房房景气指指数变动动情况9月份，构成“国房景景气指数数”的分类类指数值值与去年年同期相相比，除除商品房房平均销销售价格格保持下下降以外外，

22、其余余分类指指数均呈呈现不同同程度的的增长或或持平。其中，竣工面面积、新新开工面面积、资资金来源源和土地地转让收收入分类类指数同同比上升升幅度都都超过了了3个点点，是带带动“国房景景气指数数”高于去去年同期期的主要要因素。土地开发发面积分分类指数数。 99月份，土地开开发面积积分类指指数为1114.86，比8月月份下降降0.992点，与去年年同期持持平。今今年以来来，土地地开发面面积分类类指数呈呈现明显显的“高开低低走”态势，而且波波动幅度度较大。3月份份达到1123.63点点，是近近几年的的最高值值；6月月份回落落到1115.997点；近三个个月逐步步趋于平平稳，在在1155点左右右的水平平

23、波动。新开工面面积分类类指数。 9月月份，新新开工面面积分类类指数为为1088.733，比88月份下下降0.42点点，比去去年同期期上升33.599点。11-9月月份，新新开工面面积为33.666亿平方方米，同同比增长长30.4%，增幅继继续减缓缓。竣工面积积分类指指数。 9月份份，竣工工面积分分类指数数为1110，比比8月份份上升00.855点，比比去年同同期上升升3.221点。今年前前9个月月，竣工工面积分分类指数数除了88月份以以外均高高于1110点的的水平，2月份份曾经达达到1223.006点，是19999年年以来同同期的最最高值，成为带带动“国房景景气指数数”上扬的的主要因因素。商品

24、房房销售价价格分类类指数。 9月月份，商商品房销销售价格格分类指指数为997.226，比比8月份份下降00.477点，比比去年同同期下降降1.448点。在商品品房持续续热销的的背景下下，今年年前9个个月商品品房平均均销售价价格保持持上升，但增幅幅有所回回落。11-9月月份，商商品房平平均销售售价格为为24660元平方米米，同比比增长44%。其其中，商商品住宅宅平均销销售价格格为23314元元平方方米，同同比增长长4%。商品房空空置面积积分类指指数。 9月份份，商品品房空置置面积分分类指数数为955.833，比88月份上上升1.68点点，比去去年同期期下降11.400点。空空置面积积分类指指数的

25、下下降，表表明商品品房空置置面积的的增幅同同比有所所回落。今年以以来，商商品房空空置面积积依旧保保持增长长态势，但增幅幅低于去去年同期期水平。1-99月份，全国商商品房空空置面积积同比增增长8.8%，比去年年同期下下降1.8个百百分点。其中，商品住住宅空置置面积同同比增长长7.99%。图1-113 220022.7-20003.99月国房房景气指指数及主主要分类类指标变变动情况况七、部分分地区市市场运行行特点分分析北京房地地产市场场进入平平稳发展展时期1-9月月，北京京房地产产景气指指数（简简称“京京房景气气指数”）值为为1044.1，比去年同期期上升11.111点。从从前三季季度的情情况来看

26、，景景气度受受完成开开发土地地面积和和竣工面面积分指指数大幅幅上升的的影响，一季度度景气度度上升到到20002年以以来的最最高点（1066.333），二二季度受受到“非非典”的影响响，“京房景景气指数数”回落，在1004点上上下小幅幅震荡，但较上上年同期期仍有小小幅上升升。进入入三季度度以来，各月“京房景景气指数数”保持在在略高于于1044点的水水平，比比去年同同期高出出1.111点。从总总体来看看，北京京市房地地产开发发进入一一个相对对平稳的的发展时时期。 1-3季季度，“京房景景气指数数”8个分分类指标标中呈现6升2降降格局，其中下下拉总指指数的首首要因素素是土地地购置费费指数大大幅下降降

27、了299.333点；拉拉动总指指数上升升的主要要因素是是完成土土地开发发面积指指数上升升27.99点点，竣工工面积指指数上升升了3.8点。其余分分指数升升降幅度度不大，对总指指数影响响有限。房地产开开发投资资：前三季季度完成成开发投投资7223.88亿元，同比增增长188.1%；其中中用于商商品住宅宅的投资资4022.1亿亿元，增增长4.7%；用于办办公楼的的投资881.66亿元，增长446.99%；用用于商业业营业用用房的投投资311.5亿亿元，下下降4.1%；其他类类投资增增长488.5%。本年资金金来源：前三季季度用于于开发的的资金到到位12294.0亿元元，同比比增长667.77%；其

28、其中国内内贷款3384.6亿元元，增长长74.8%；自筹资资金2447.55亿元，增长448.33%；其其他资金金来源中中的定金金及预收收款5446亿元元，增长长65%。土地购置置费：前前三季度度交付土土地出让让金1114.77亿元，同比增增长322.3%。新开工面面积：前前三季度度新开工工各类商商品房220699.9万万平方米米，增长长25.3%；其中商商品住宅宅15777.55万平方方米，增增长222.0%。完成土地地开发面面积：前前三季度度完成土土地开发发面积5522.9万平平方米，同比增增长1225.88%。竣工面积积：前三季季度竣工工各类商商品房8889.7万平平方米，增长445%，

29、其中商商品住宅宅7388.7万万平方米米，增长长44.7%。空置面积积：截止止到9月月底全市市空置商商品房面面积为8860.6万平平方米，同比增增长199.4%；其中中商品住住宅空置置6999.5万万平方米米，增长长20.1%。销售价格格：前三三季度本本市销售售各类商商品房8875.1万平平方米，增长665%，实现销销售额4419.3亿元元，增长长69.1%；销售商商品住宅宅8277.3万万平方米米，增长长62.8%，实现销销售额3377.4亿元元，增长长64.4%。商品房房平均售售价47791元元平方方米，每每平方米米售价比比去年末末增加227元；商品住住宅平均均售价445622元平平方米，

30、每平方方米售价价比去年年末增加加95元元。表1-44：20003年年1-33季度北北京市房房地产开开发统计计数据单位：亿亿元，万万平方米米，%主要指标标合计上年同期期同比增长长房地产开开发投资资完成额额723.8612.918.11其中：住住宅402.1384.14.7商品房开开复工面面积74199.957755.628.55其中：住住宅53311.042544.325.33本年新开开商品房房屋面积积20699.916522.025.33其中：住住宅15777.512922.522.00商品房竣竣工面积积889.7613.845.00其中：住住宅738.7510.544.77商品房销销售面积积

31、875.1530.465.00其中：住住宅827.3508.362.88商品房销销售额419.3248.069.11其中：住住宅377.4229.664.44表1-55：20003年年1-33季度京京房景气气指数与与各分类类指数情情况分指数名名称20033年1-3季度度20022年1-3季度度指数增减减京房景气气总指数数104.11103.00+1.111房地产开开发投资资103.01105.72-2.771本年资金金来源102.23100.92+1.331土地购置置费76.222105.55-29.33完成土地地开发面面积129.71101.72+27.99空置面积积正指数数77.77878

32、.339-0.661空置面积积指数126.48125.75+0.773新开工面面积指数数100.94100.46+0.448竣工面积积指数113.77109.97+3.880销售价格格指数90.44687.556+2.990（二）上上海房地地产市场场供需两两旺1-9月月，上海海市商品品房销售售面积总总量为116099.333万平方方米；商商品房竣竣工面积积总量为为16008.224万平平方米，市场供供需两旺旺，并趋趋于平衡衡。上海市统统计局数数据显示示，进入入三季度度，房地地产市场场供需绝绝对差额额进一步步减小，并逐步步趋于平平衡。11-9月月，上海海市房地地产市场场供需绝绝对差额额总量降降至

33、1.09万万平方米米，基本本保持了了市场的的供需平平衡。至至9月末末，上海海市商品品房空置置面积5504.59万万平方米米，比年年初减少少25.5%。空置11年以上上的商品品房面积积2677.366万平方方米，比比年初减减少4.3%。其中，商品住住宅空置置面积992.668万平平方米，减少330.99%。1-9月月，上海海市房地地产开发发投资额额突破7700亿亿元，达达到7002.559亿元元，比去去年同期期增长224.44%，拉拉动全社社会固定定资产投投资增长长8.99个百分分点，房房地产市市场继续续保持高高位运行行。投资资主体中中，非国国有经济济占比较较高。在在全部的的房地产产开发投投资中

34、，非国有有经济投投资达5599.38亿亿元，比比去年同同期增长长23.6%。1-9月月，房地地产建设设共到位位资金110500.055亿元，比去年年同期增增长333.2%。从各各类资金金的分布布情况看看，其他他资金占占比重最最大，共共到位5539.04亿亿元，占占51.3%，增长443.88%，主主要是由由于定金金和预付付款迅速速增加；其次是是自筹资资金到位位2500.8亿亿元，占占23.9%，增长221.55%；国国内贷款款到位2238.46亿亿元，占占22.7%，增长228.44%。（三）南南京房地地产市场场发展态态势良好好 三季度度，在国国家宏观观调控和和扩大内内需政策策的正确确引导下下

35、，在规规范市场场、促进进消费等等一系列列政策推推动下，南京市房房地产开开发投资资继续保保持快速速增长，住房消消费得到到有效启启动，市市场供需需两旺，投资活活跃，继继续保持持健康稳稳定的发发展态势势。1、房地地产开发发投资增增速平稳稳。据南京市市统计局局的统计计数据显显示，11-9月月份全市市完成房房地产开开发投资资1233.833亿元，同比增增长511.066%；商商品房空空置面积积下降到到52.67万万平方米米，同比比下降112.770%，其中住住宅空置置32.13万万平方米米。从房房地产开开发投资资速度来来看，11-8月月份房地地产开发发投资同同比增长长50.5%，高于往往年同期期增速，但

36、低于于全省554.99%的增增幅，也也低于南南京市固固定资产产75.2%的的增速，说明全全市房地地产开发发投资总总体表现现为规模模适度，增速平平稳的良良好发展展态势。2、市场场供给略略小于需需求。1-9月份份，南京京市新批批商品房房上市面面积为3398.37万万平方米米，而商商品房合合同销售售面积达达到5334.110万平平方米，供需比比为0.74：1，内内部认购购、排队队买房的的现象逐逐渐增多多，商品品房市场场需求较较为旺盛盛，供给给相对不不足。3、住宅宅市场供供求结构构基本均均衡。从11-9月月份南京京江南八八区住宅宅市场供供给面积积的套数数看，以以80-1400平方米米为主，其中880-

37、1100平平方米占占17.29%，1000-1120平平方米占占27.89%，1220-1140平平方米占占21.25%，从三三季度市市场销售售情况看看，基本本与1-9月份份市场供供给相吻吻合，880-1100平平方米占占10.34%，1000-1120平平方米占占17.82%，1220-1140平平方米占占27.56%。 从从1-99月份南南京江南南八区各各板块住住宅市场场供给面面积的套套数看，河西、城北、城东供供应比例例较高，分别达达到277.200%、226.661%、14.47%；从三三季度江江南八区区各板块块住宅市市场销售售面积的的比例看看，城中中、河西西、城东东销售面面积比例例较高

38、，分别达达到355.544%、221.008%、15.17%，在加加上住宅宅供给去去年存量量，住宅宅总体供供求结构构基本平平衡。4、外外地开发发商纷纷纷抢摊南南京房地地产市场场。南京京房地产产市场吸吸引资金金实力雄雄厚的外外资、外外地、外外行业纷纷纷介入入。从220033年南京京已出让让的122块储备备地块看看，土地地面积为为1744.1万万平方米米，出让让金为445亿元元，“三三外”公公司中标标3家，土地面面积为554万平平方米，出让金金为233.4亿亿元，分分别占331%和和52%。在未未来的市市场中，份额可可能会更更大，而而本地的的一些大大型开发发商也纷纷纷向长长三角其其他城市市拓展市市

39、场。（四）四四川房地地产市场场保持高高位增长长房地产投投资增长长继续处处于较高高水平11-8月月，四川川房地产产开发完完成固定定资产投投资2559.446亿元元，比去去年同期期增长443.44%，增增速比11-7月月回落了了0.88个百分分点。其其中：住住宅1883.557亿元元，同比比增长442.55%，商商业营业业用房445.449亿元元，同比比增长554.66%，办办公楼888.999亿元元，同比比增长1140.5%；而8月月份完成成投资为为38.67亿亿元，比比去年同同期增长长39%。资金到位位情况良良好8月月份，房地地产开发发投资到到位资金金49.2亿元元，比去去年同期期增长665.

40、55%，其其中定金金及预收收款到位位30.1亿元元，比去去年同期期增长222.55%，占占当月到到位资金金的比例例高达661.22%。成成都市11-8月月份房地产产开发资资金来源源合计2200亿亿元，同同比增长长54.1%，到位资资金为实实际完成成投资的的1.442倍。这反映映出房地地产开发发有充足足的资金金作保证证。商商品房施施工、竣竣工面积积增速提提高 1-88月，商商品房新新开工223766.499万平方方米，同同比增长长47%，比去去年同期期快122.1个个百分点点，施工工面积553522.733万平方方米，同同比增长长40.9%；竣工面面积9664.883万平平方米，同比增增长477

41、.2%，其中中住宅竣竣工8220.775万平平方米，同比增增长477.5%， 88月份新新增商品品房竣工工面积为为92.75万万平方米米，比去去年同期期增长1150.7%。 商品房房价格走走势基本本平稳 11-8月月，四川川商品房房销售形形势较好好，商品品房销售售面积为为9022.933万平方方米，同同比增长长37.3%；其中，住宅8821.98万万平方米米，同比比增长338.33%，且且个人购购房比例例占其总总销售面面积的998%，是拉动动四川房房地产增增长的主主要动力力。从供供求量来来看，11-8月月销售面面积与竣竣工面积积基本持持平，供供给略大大于需求求，市场场供求总总量基本本平衡。8月

42、份份，全省省商品房房销售均均价14407元元平方方米，其其中住宅宅销售均均价12274元元平方方米，市市场价格格与去年年同期基基本持平平。商品房空空置面积积有所减减少 今年以以来，由由于各地地政府和和企业采采取了积积极措施施控制和和消化空空置房，商品房房空置面面积大幅幅增长的的趋势得得到了有有效控制制，增长长幅度呈呈逐月下下降的态态势。11-8月月，全省省商品房房空置面面积为5522.41万万平方米米，比去去年同期期增长221.33%，增增速比去去年同期期低399.3个个百分点点，比年年初低225.11个百分分点。88月份新新增空置置面积112.449万平平方米，比去年年同期下下降399.1%

43、。表1-66 88月份川川房景气气指数及及主要分分类指标标变动情情况指数名称称指数值（%）比去年同同期比上月增增景气状况况增减（点点）减（点）川房景气气指数107.930.1181.338景气开发投资资指数105.830.1191.770景气资金来源源指数117.5010.601.556景气土地购置置费指数数120.315.2230.778景气土地开发发面积指指数109.5222.171.224景气空置面积积指数100.903.5520.222景气新开工面面积指数数103.403.8892.550景气竣工面积积指数103.310.1104.770景气销售价格格指数100.140.3322.00

44、6景气 存在在问题及及相关建建议一、土地地市场秩秩序亟待待规范土地市场场存在的的主要问问题土地市场场的发展展和规范范是一个个渐进的的过程，尽管土土地市场场建设取取得了一一定进展展，但土土地市场场秩序方方面存在在的许多多问题尚尚未从根根本上得得到解决决，主要要表现在在以下几几方面：行政干预预仍不同同程度地地存在，有的地地方还相相当严重重。现行制度度规定，商业、旅游、娱乐和和商品住住宅等各各类经营营性土地地使用权权，必须须以招标标拍卖挂挂牌方式式出让，同一宗宗土地只要要有竞价价就要实实行公开开的市场场供应，严禁行行政权力力进入土土地市场场。但在在实践中中，政府府个别领领导的干干预还时时有发生生，本

45、应应招标拍拍卖挂牌牌供应的的，仍采采用协议议方式，有些地地区的政政府领导导以打招招呼、批批条子等等形式指指定供地地对象、供地位位置、供供地面积积、供地地用途、供地方方式和供供地价格格等，严严重的行行政干预预，致使使市场配配置土地地资源的的环境难难以形成成。土地来源源政出多多门，造造成土地地一级市市场供给给失控和和无序。目前，有有的地区区大量土土地仍由由原土地地使用者者自发交交易，土土地一级级市场基基本没有有形成政政府垄断断；一些些园、区区用地未未纳入当当地政府府的统一一管理，各自分分散供地地，压价价竞争；有的园园、区仍仍在通过过各种行行政渠道道要求政政府赋予予其“统统一”的的土地供供应权，以招

46、商商引资或或推进工工业化的的名义低低价出让让、划拨拨供地。这种状状况，破破坏了正正常的土土地供求求关系，致使统统一、规规范、有有序的土土地市场场难以形形成，严严重影响响了国有有土地的的市场配配置。土地市场场信息服服务的社社会化程程度较低低，供地信息息的充分分公开，可以通通过供给给创造有有效需求求，可以以使工业业等更多多的土地地采用挂挂牌等公公开的市市场方式式供应，从而在在根本上上解决低低价协议议出让土土地的问问题。目目前，土土地市场场信息公公开的程程度，远远远不能能满足市市场的要要求，直直接影响响了开发发商对土土地市场场的准确确判断和和参与竞竞争，同同时也不不利于政政府了解解市场状状况，引引导

47、投资资方向，调控土土地市场场。经济适用用住房管管理不规规范。经济适用用住房实实行划拨拨供地政政策，初初衷是尽尽快解决决中低收收入家庭庭的住房房问题，但是很很多地方方存在着着经济适适用住房房建设标标准趋向向豪华、销售价价格接近近商品房房价格、销售对对象控制制不力等等问题，“济贫贫”的经经济适用用住房在在很大程程度上成成为富人人投资置置业的对对象。特特别是一一些地区区经济适适用住房房土地供供应总量量过大，严重冲冲击了经经营性土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌出让让。（二）规规范土地地市场秩秩序的主主要对策策当前土地地市场中中存在的的突出问问题，既既有长期期遗留尚尚未解决决的，也也有市场场发展过过程中新

48、新出现的的，这些些问题如如不及时时加以解解决，将将会严重重浪费资资源，影影响土地地市场的的健康发发展，甚甚至会影影响社会会主义市市场经济济体制的的建立和和完善。因此，治理和和整顿土地地市场秩秩序势在在必行。1、严格格控制建建设用地地供应总总量。严严格控制制土地供供应总量量是规范范土地市市场的基基本前提提，也是是保证土土地市场场稳定，发挥市市场配置置土地资资源的基基础性作作用，实实现土地地资产价价值的关关键。供供应总量量控制住住了，市市场才能能稳定，地价、房价才才能稳定定，开发发商、投投资者和和购买房房屋的消消费者等等市场主主体才有有投资信信心。控控制总量量必须严严格执行行土地利利用规划划和建设

49、设用地供供应计划划，要把把盘活存存量建设设用地作作为土地地供应的的重要来来源。要要根据市市场供求求关系，研究编编制盘活活存量建建设用地地的指导导性计划划和商业业性房地地产开发发用地的的年度供供应计划划，切实实做到以以供定需需。合理理调整土土地利用用结构，做到土土地利用用不仅有有量的控控制，也也有结构构的优化化。2、强化化政府对对土地的的集中统统一管理理，清理理违规设设立的各各类园区区。凡是是违反土土地利用用总体规规划批准准设立的的园区，不管什什么名称称，都必必须进行行认真清清理。对对违反土土地利用用总体规规划批准准设立的的园区，必须撤撤消，并并追究批批准者的的责任。各地不不得为迎迎合设立立园区

50、而而修改土土地利用用总体规规划。对对违反土土地利用用总体规规划设立立的园区区，国土土资源管管理部门门不得提提供土地地。未经经依法批批准用地地的，要要依法查查处，追追究责任任。3、进一一步完善善土地管管理体制制。政府府要强化化对土地地使用的的审批和和监督，从源头头上完全全控制土土地一级级市场的的供应，并根据据经济、社会、人口、产业发发展状况况适时适适量推出出土地供供应，做做到土地地利用年年度计划划与市场场需求相相统一，并且全全国各地地的土地地供应要要有统一一的协调调机制。对土地地历史遗遗留问题题的处理理，政府府应出台相相关法律律政策，规范运运作，要要有约束束性和严严肃性，并可以通通过收回回、收购

51、购、兼并并、拍卖卖、储备备等方式式实现政政府对土土地的垄垄断。4、建立立土地公公开交易易制度，确保土土地市场场的公开开、公平平和公正正。建立土土地公开开交易制制度，有有利于实实现土地地供应总总量的既既定目标标；有利利于减少少和消除除土地出出让垄断断经营的的种种弊弊端。因因此，土土地交易易要公开开进行，要建立立有形市市场，土土地使用用权交易易要在有有形市场场中进行行。政府府要公开开交易信信息，提提高信息息服务水水平。要要公开供供地计划划、公开开出让土土地信息息、公开开集体决决策、公公开查询询登记资资料、公公开竞争争、公开开交易结结果等。5、严格格控制经经济适用用住房的的土地供供应总量量，规范范建

52、设标标准、销销售对象象和销售售价格。对经济济适用住住房用地地政策有有两种方方式。一一种是继继续以划划拨方式式供地，但对供供地总量量、建筑筑户型、购买对对象、销销售价格格必须进进行严格格的限制制；另一一种是取取消划拨拨供地，由可享享受经济济适用住住房的对对象到市市场上去去买房、租房，由政府府进行资资金补贴贴。6、强化化对二级级市场土土地的管管理。在在土地进进入二级级市场时时，要根根据详细细规划，规定土土地的用用途、最最高容积积率、与与周围建建筑的距距离及开开发期限限等，以以保证土土地的宏宏观控制制不被二二级市场场的土地地囤积或或开发的的无序所所扰乱。使土地地的总供供给有序序，逐步步将土地地的利用

53、用与开发发引导向向规划的的框架内内。二、资金金的供求求渠道需需要调整整房地产开开发资金金主要来来源于银银行贷款款、企业业自筹资资金及其其他资金金三个方方面。其其他资金金来源主主要由销销售定金金、预售售收入和和基建垫垫资构成成，在房房地产开开发资金金来源中中一直处处于较高高占比状状态。今今年1-8月，全国房房地产开开发到位位资金777666亿元，其中，其他资资金到位位34111亿元元，占比比约444%，自自筹资金金占比约约30%。负债债经营和和银行贷贷款，作作为时下下最为流流行的一一种经营营方式，虽然能能够使企企业的生生产资金金暂时得得到补偿偿和增值值，但是是过度的的负债经经营超越越企业自自身财

54、力力极限，将会给给企业潜潜伏下破破产倒闭闭的隐患患。因此此，把握握好资金金来源渠渠道，合合理运用用资金，保证企企业生产产资金在在良性循循环的态态势下运运转，为为企业创创造更好好的经济济效益尤尤为重要要。（一）负负债取得得监督和和管理当前，企企业的资资金筹集集渠道灵灵活多样样，负债债经营已已成为大大多数企企业的一一种主要要的经营营方式。然而近近年来，有许多多企业的的决策人人只注重重负债的的取得，却轻视视负债的的监督和和管理。只知道道可以缓缓解生产产资金紧紧缺的矛矛盾，看看不到债债务必须须到期偿偿还的不不利一面面。如果果企业借借入的资资金不能能达到预预期的投投资效果果，那么么利息支支出就会会成为企

55、企业必须须承担的的固定财财务负担担。因此此，房地地产开发发企业在在资金的的筹措上上，还应应做好以以下几方方面工作作：首先，要要强化企企业的信信用管理理。信用用是房地地产开发发企业兴兴衰的标标识，信信用很好好的开发发企业，将能获获得条件件优厚的的长期低低息贷款款，企业业将会有有源源不不断的资资金去开开发经营营更多的的房地产产项目。其次，资资金的筹筹措要有有计划。从事房房地产开开发不是是资金越越多越好好，应是是资金占占用适度度为好，短缺资资金，或或资金占占用很大大，都是是不可取取的，都都有可能能造成企企业开发发效益不不佳。第三，应应逐步扩扩大项目目的自有有资金比比例。这这样就可可以使大大部分贷贷款

56、利息息支出变变为企业业的盈利利。（二） 选准项项目，保保证收益益房地产开开发企业业的资金金活动特特点是：资金占占用大，周转期期长，成成本耗费费大。一一个房地地产开发发项目一一旦确立立，就需需要大量量的资金金投入。因此，房地产产开发企企业在确确定投资资开发经经营项目目时，一一定要做做好选择择投资项项目的背背景情况况调查。包括项项目所在在地区的的区域发发展概况况及前景景、人口口发展情情况、经经济发展展情况、消费市市场情况况、城市市规划情情况、房房地产市市场情况况等等，以便对对它做出出科学的的投资决决策。如如果缺乏乏深入细细致的市市场调研研，不了了解当地地的房地地产市场场价格和和购买能能力，凭凭想象

57、臆臆断，就就可能盲盲目确定定商品房房售价，片面追追求利润润，结果果导致消消费者观观望，产产品积压压不能售售出，从从而造成成商品房房一而再再、再而而三的降降价销售售。（三）保保持适度度的资产产负债率率资产负债债率是企企业一个个非常重重要的经经济指标标，是企企业在一一定时期期负债总总额与资产总总额的比比率。该该指标是是评价企企业负债债水平和和偿债能能力的综综合指标标。房地地产开发发企业良良好的资资产负债债率为550%。过高的的负债率率表明企企业财务务风险太太大，过过低的负负债率则则表明企企业对财财务杠杆杆利用不不够。只只有使投投资收益益高于负负债成本本，才能能有利可可图。在当前房房地产开开发市场场

58、状况疲疲软，产产品大量量积压，资金周周转困难难，过量量的银行行借款，给企业业带来过过高的财财务费用用，盈利利水平低低下，债债台高筑筑企业发发展举步步维艰的的情况下下，要扭扭转资金金紧张状状况、使使企业走走出困境境，一是是要加大大预售房房工作力力度；二二是加大大广告宣宣传力度度，加速速资金回回笼，平平衡资产产、负债债与所有有者权益益三者关关系，使使企业处处于适度度的负债债经营状状况，可可获取最最大利润润，最好好的经济济效益。（四）积积极稳妥妥地做好好资金回回收工作作资金短缺缺，已成成为房地地产开发发企业的的通病。其原因因主要有有以下几几方面：一是开开发投资资规模超超出自身身财力极极限，严严重违背

59、背了量入入为出的的原则。二是缺缺乏市场场调研，不考虑虑市场行行情和购买力力，盲目争争投资，上项目目，结果果造成商商品积压压，资金金周转困困难。针对房地地产开发发企业面面临资金金短缺的的状况，宜采取取积极有有效的措措施，加加速资金金回笼。1、做好好应收账账款的清清理工作作，加大大购房欠欠款的催催收力度度，减少少因坏账账损失所所造成的的企业经经济损失失。2、盘活活存量，活化资资产。商商品房长长期积压压，不仅仅占用大大量资金金，还要要支付银银行高额额贷款利利息，实实行保本本销售，不仅能能收回占占用的投投资，还还可实现现资本的的再循环环。3、将空空置房出出租。将将长期空空置的商商品房按按成本价价格折算

60、算为租金金而出租租，不但但为低收收入阶层层和其它它临时居居住人员员获取住住房提供供了便利利，也使使企业尽尽量减少少经济损损失。三、商品品房空置置面积涨涨幅扩大大19944年我国国房地产产年报中中首次出出现空置置商品房房统计指指标，当当年空置置量为332899万平方方米。随随后，每每年以110000万平方方米左右右的速度度递增，至20002年年空置面面积已达达1.22亿平方方米。今今年以来来，商品品房空置置面积依依旧保持持增长态态势，11-9月月份，全全国商品品房空置置面积同同比增长长8.88%，其其中，商商品住宅宅空置面面积同比比增长77.9%。商品品房的大大量空置置，已成成为困扰扰我国房房地