郑州兴亚国际公寓项目市场定位与开发设想

1、郑州兴亚国际公寓项目市场定位与开发设想问题提出： 1、郑州房地产市场发展迅速，竞争激烈；开发门栏抬高，开发模式多样，产品类型丰富；品牌、服务、文化等项目复合元素成为市场价值的重要成分，在整体趋势下，项目的定位何去何从？2、区域域及片区区市场是是整体市市场中的的热点区区域，是是郑州发发展的方方向和城城市中心心，现阶阶段区内内开发水水平较高高，有一一定购买买力，精精品较少少，但所所谓精品品的市场场接受度度如何？我们在在精品的的空白点点上绘出出怎样一一幅蓝图图才能完完成既定定的企业业目标？3、面对对片区高高层市场场的较大大开发量量，项目目以高层层产品出出现以怎怎样的核核心能力力去面对对未来市市场的竞

2、竞争？如如何在未未来2年的开开发周期期内降低低市场风风险？4、地块块位置得得天独厚厚，如何何寻找差差异化并并在产品品设计时时构建更更大的价价值？我我们的产产品定位位有客户户吗？价价格和价价值能否否得到市市场的认认可？多多长周期期产生多多大的利利润？项目定位位依据：1、郑郑州房地地产市场场调研分分析报告告2、郑郑州房地地产市场场高层（小高层层）产品品调查分分析报告告3、项项目经济济可行性性分析4、项目目地块价价值判断断及价值值体现5、我们们的专业业经验和和专业能能力6、贵司司的项目目企业目目标7、其它它依据兴亚国际际公寓项项目市场场定位与与开发设设想目录：项目概况况项目SWWOT分分析项目地块块

3、价值判判断与价价值定位位项目开发发理念及及市场定定位策略略项目目标标客户群群定位：新郑州州人群体体项目产品品定位产品属性性定位规划建议议户型设计计建议建筑风格格建议环境景观观建议配套功能能建议智能化建建议交楼标准准建议七、经济济估算因因素的考考虑1、基础础参数2、项目目利润估估算3、项目目经济估估算兴亚国际际公寓项项目市场场定位与与开发设设想一、项目目概况本项目位位于郑州州金水东东路与民民航路交交汇兴亚亚建国酒酒店后侧侧，项目目东靠1107国国道、南南临金水水东路、西距未未来大道道几百米米远。项项目距正正在建设设的郑东东新区CCBD商商务区仅仅一路之之隔。周边项目目高档住住宅区林林立如早早期的

4、金金水花园园、建业业城市花花园、新新鑫花园园、锦江江国际公公寓等；两侧的的兴亚国国际俱乐乐部和鞍鞍钢大酒酒店，及及不远德德亿大酒酒店是项项目地块块中的配配套亮点点。金水路是是郑州最最主要的的交通干干道，两两侧分布布着众多多省各级级机关单单位，周周边配套齐全，聚集了了众多的的学校，医院和和生活设设施。同同时金水水路还连连接市区区内多条条主要交交通干线线，交通通网络四四通八达达，来往往各地极极其便利利；距郑郑州市二二大商圈圈紫金金山商圈圈和二七七中心商商圈仅需需10分钟钟；从金金水路到到火车站站，时间间仅为115分钟钟左右；到达机机场则只只需300分钟。 在郑郑州城市市北移东东扩的城城市发展展战略

5、指指导下，上述城城市主干干道在城城市交通通体系、经济发发展和城城市建设设中的位位置越加加举足轻轻重，前前景看好好，区域域经济的的发展、城市化化程度的的提高和和生活居居住质量量的提升升，是大大势所趋趋，必然然会在城城市多中中心的城城市化主主导潮流流影响下下，成为为不可忽忽视的，且客观观发展的的城市中中心之一一。 二、项目目SWOOT分析析关键词：优劣并并存，机会与威威胁同在在。1、项目目优势区位优势势：东区区是郑州州发展的的龙头和和风向标标，北移移东扩的的城市总总体规划划战略和和郑东新新区的开开发建设设，使这这一区域域成为城城市的热热点和城城市的政政治、经经济中心心，前景景看好。街区优势势：金水

6、水路是目目前“郑州第第一路”，其成成熟度、知名度度和美誉誉度为郑郑州市民民所公认认；同时时随着1107国国道改造造成郑州州最亮丽丽的迎宾宾大道的的动作，使项目目仿佛是是“两条金金腿在走走路”，迎着着金光大大道向前前进。升值潜力力：区位位优势、街区优优势、发发展趋势势及日渐渐形成的的高尚人人居氛围围，无疑疑使项目目具有巨巨大的升升值潜力力。居住价值值：随着着城市建建设和众众多地产产商的房房地产开开发，城城市各项项配套和和各种规规模较高高档次商商品住宅宅的开发发，日渐渐成熟的的高尚居居住区已已经形成成，房地地产市场场环境已已较为成成熟，不不需要项项目公司司投入过过多的资资金来炒炒作区域域市场。交通

7、优势势：金水水路、世世纪大道道、郑汴汴路和未未来大道道纵横交交错，方方便快捷捷，繁华华便利，更使居居家引以以为豪。配套优势势：各项项市政、教育、医疗及及金融配配套，临临近的兴兴亚国际际俱乐部部等休闲闲娱乐配配套等，提升了了自身物物业的档档次和知知名度，同时也也提供了了便利的的生活条条件。规划优势势：项目目不直接接临近主主要交通通干道，相对而而言，噪噪音相对对较小；地块规规模较小小，开发发周期相相对较短短，开发发风险相相对较小小。2、项目目劣势地块规模模：地块块规模较较小，不不宜于景景观设计计、配套套设置和和开发成成本控制制，产品品定位可可选择余余地不大大，同大大项目竞竞争会处处于劣势势；周边环

8、境境：项目目周边为为金水花花园等高高档住宅宅区，有有利于本本项目塑塑造高档档次、高高质素的的精品楼楼盘的品品牌形象象；开发成本本：由于于地块规规模和地地价等原原因，相相对于大大盘，在在成本上上处于不不利地位位。产品定位位：由于于地块规规模的局局限性，使产品品形态的的可选择择性余地地不大。市场占有有率：由由于规模模原因和和高层产产品的特特点，及及市场的的不确定定性，很很难形成成较大的的市场影影响。知名度与与开发经经验：单单从开发发角度看看，作为为项目公公司在郑郑州的第第一个项项目，同建业等等老牌和和新锐地地产商相相比处于于劣势。商业利用用价值不不高：由由于项目目不临近近交通主主干道，所以商商业价

9、值值一定程程度上难以体体现。3、项目目机会点点发展趋势势：在政政府作用用和民间间倾向下下，本区区域无疑疑是真正正的城市市中心区区，是除除了行政政、经济济中心之之外，郑郑州的高高尚居住住区集中中地，对对提升项项目的居居住价值值具有重重要作用用。土地供应应：由于于地块稀稀缺性，随着房房地产市市场的发发展和土土地供应应的增长长，金水水路区域域（尤其其沿线）的土地地更是“寸土寸寸金”，在此此居家、办公和和经商，无疑具具有巨大大的升值值潜力。高起点开开发：虽虽然这是是项目公公司的第第一个项项目，但但在兴亚亚建国酒酒店品牌牌的支持持下和优优秀团队队的共同同努力下下，抓住住市场时时机，进进行高起起点开发发运

10、作，定能取取得项目目的经济济效益和和社会效效益。从从而为后后续开发发奠定良良好的基基础。开发银行行的配套套及入住住：对于于项目吸吸引同类类行业的的目标客客户群具具有一定定的促进进作用。同时对对于项目目市场定定位具有有一定的的引导作作用。品牌塑造造：由于于区位巨巨大的发发展优势势及项目目地块的的稀缺性性优势，具备营营建高档档住宅的的条件，同时借借此塑造造项目的的品牌和和企业品品牌。外地客户户的区位位认可：由于本本区域为为公认的的城市中中心，对对外地购购买人群群的吸引引力毋庸庸质疑。郑东新区区的影响响：随着着郑东新新区的开开发建设设，尤其其使左近近CBDD商务区区的影响响，为项项目的发发展带来来了

11、巨大大的市场场契机和和附加价价值。4、项目目风险点点市场风险险：任何何项目都都存在市市场风险险。由于于地块的的局限性性和利润润要求，定位于于小高层层的产品品形态已已成定局局；但区区域内高高层住宅宅供应量量大，竞竞争激烈烈，在成成本没有有优势的的情况下下，如何何通过产产品定位位和开发发运作来来尽可能能规避风风险，是是项目的的核心问问题。政策风险险：去年年1211文件及及其它一一系列文文件的出出台，无无疑表明明了中央央对防范范金融风风险和整整顿行业业秩序的的决心，这种趋趋势随着着以往房房地产开开发所遗遗留问题题的爆发发，相应应的政策策出台和和控制不不可避免免。这对对整个市市场和各各个开发发企业来来

12、说必须须有心理理准备和和及时的的应对策策略。运营中的的成本控控制：由由于市场场竞争激激烈，一一定程度度同质化化的影响响，控制制好项目目成本是是取得市市场主动动权的有有效手段段。潜在威胁胁：项目目周边尚尚有众多多在售楼楼盘，且且占有入入市先机机，这些些楼盘分分流一部部分客户户已成为为不争的的事实，据悉，20004年本本路段的的市场投投放量还还会进一一步加大大，如在在售楼盘盘中就有有新鑫花花园、锦锦江国际际花园、中凯海海上香颂颂、长城城康桥花花园和建建业新天天地二期期等，此此外，还还有一批批楼盘将将在近期期加入本本区域的的市场竞竞争，如如广汇国国贸的东东站地块块项目、银基花花园等，因此，市场潜潜在

13、客户户群体是是否能够够支撑整整个区域域的房地地产投放放量的增增长还不不得而知知。三、项目目地块价价值判断断与价值值定位1、地块块价值判判断1）区位位的城市市中心价价值金水路是是真正的的城市核核心道路路和具成成熟度的的形象大大道，以以政治群群体为代代表的城市地地位而成成为无可可争议的的城市中中心，这这个中心心的向心心力无疑疑是巨大大的。而而金水路东东段在新新城市规规划的战战略中“举足轻轻重，备备受瞩目目”，开发发与居住住也是如如此，城市市高尚住住宅区的的形成，使郑州州的人居居方向是是“看东方方”。“城市中中心”概念。 地地块价值值和区位位属性往往往决定定了项目目市场定定位和产产品形态态，城市市中

14、心无无疑是项项目的最最大价值值，这一一价值如如何通过过产品创创建和包包装产生生更高的的附加值值，并得得到市场场的认可可，是项项目成功功的关键键。2）发展展优势和和升值潜潜力价值值郑州城市市化建设设如火如如荼，在在东区更更能看到到这个城城市日新新月异的的变化；各级政政府机关关在这里里办公、各类商商人在这这里抢占占商机、办公写写字楼如如雨后春春笋的出出现、各各类住宅宅拔地而而起，这这幅新城城市图景景告诉我我们这里里是城市市的“热土”和“希望”，是新新的城市市空间。整个城城市的发发展方向向是“东方红红”。“东方红红”概念。在这里，你可以以赢得见见证繁荣荣，抢占占未来的的先机。将美好好的未来来发展前前

15、景整合合成项目目鲜明的的概念，使价值值更显而而易见，对市场场受众产产生强烈烈吸引力力。东方红是是一种城城市轨迹迹，也是是一种人人文精神神，代表表了繁荣荣的取向向。3）高尚尚而成熟熟的生活活价值成熟需要要时间，需要多多方面的的因素作作用而成成，尤其其是政府府的作用用，项目目地处金水路路的“黄金地地段”上，片片区整体体素质相相对较高高，市政政配套较较为齐全全，交通通更为方方便。随随着这一一区域房房地产的的发展，高尚生生活圈日日渐形成成。“现代城城市生活活”概念。对大多数数人来讲讲，城市市生活的的首要因因素就是是便利，随着居居住水平平的提高高对环境的要要求也越越来越高高，同时时，便利利意味着着生活成

16、成本的降降低；金金水路作作为郑州州第一路路，起到到重要的的作用，是现代代城市生生活的聚聚居地，是适合合人居的的地方。4）金融融聚集价价值区域银行行及其网网点分布布众多，尤其作作为定向向开发的的国家开开发银行行的位置置，以及及部分客客户群的的定向购购房，给给项目客客户群定定位的取取向带来来了启发发。“金融世世家”概念郑州有多多个老式式的“银行家家属院”，分布布在市区区的主要要街区范范围内。从事金金融、证证券等行行业人员员的素质质较高并并具有统统一性，为他们们“量身定定做一个个家”是项目目可选择择的定位位方向之之一。2、地块块价值定定位用发展的的眼光，多角度度看待地地块的价价值是我我们的原原则。从

17、从郑州城城市的发发展情况看，本地段段是郑州州的“朝阳”区位，同时又又有新的的价值表表现。通通过上述述的现状状分析和和未来展展望，我我们认为为地块的的价值是是“品质天天生，气气质天成成”，具体体可以概概括为城市中心心宝地未未来生活活领地区位前景景美好生活成熟熟便利金融群体体聚集升值潜力力巨大 3、地块价价值体现现1）体现现价值的的途径结合“区区位描述述”和“地块价价值定位位”以及房房地产市市场的综综合分析析，我们们认为：深入挖掘掘项目所所在区域域的街区区特点深入挖掘掘项目所所在区域域的物业业特色充分利用用项目所所在区域域的发展展前景充分利用用项目所所在区域域的市场场空白充分发挥挥项目成成为地标标

18、建筑的的机会充分发挥挥项目开开发资源源的整合合优势 2）价价值综合合体现首先，本本项目最最大的价价值需要要通过“城市中中心的”、“未来的的”、“高尚的的”“升值值潜力的的”这几个个基本的的要素来来渲染。城市中心心的郑州城城市中心心区的高高品质住住宅；未来的郑州州东方红红，城市市主旋律律；高尚的金水水路上，新郑州州人的现现代都市市领地；升值潜力力的这里的的人，都都是天生生的投资资高手。小结：一一个项目目的产品品定位要要从市场场、地块块、经济济和企业业目标的的四个领领域为出出发点，深入研研究分析析，然后后相互结结合、融融通论证证，从而而在这个个基础上上，确定定项目的的开发战战略和产产品的市市场定位

19、位。通过上述述的分析析论证，项目的的地块价价值已经经越来越越清晰，如何让让地块价价值演变变融会为为产品价价值、市市场价值值、经济济价值和和客户价价值，甚甚至去创创造新价价值，需需要我们们在后续续的工作作中，紧紧密结合合，深入入研究。最终确确定项目目开发运运营的整整体战略略和战术术。四、项目目开发理理念及市市场定位位策略 1、开开发模式式城市规划划和发展展趋势在在引领着着我们的的生活方方向和居居住形态态，从而而对房地地产开发也产产生深刻刻的影响响。提醒醒我们要要站在城城市的高高度看待待产业的的动向、市场的的变化和和居住文文化趋势势。新的城市市规划和和郑东新新区的建建设，给给郑州带带来了欣欣欣向荣

20、荣的城市市景象，给老城城区也带带来了活活力，同同时也给给郑州人人和外地地人在生生活和事事业观念念上带来来了冲击击。对于房地地产业更更是带来来了更多多的契机机。我们们认为房房地产项项目具有有鲜明的的特色，才能在在市场中中产生高高附加值值和消费费者接受受的效率率。鉴于于项目优优势价值值，结合合我们的的分析和和专业观观点，我我们建议议项目进进行主题式开开发，引引导性居居住2、开发发主题理理念开发主题题理念5星级酒酒店旁，新贵生生活馆【释义】随着人们们生活水水平的提提高，城城市化进进程的加加快，以以及房地地产开发发的快速速发展；新新的城市市蓝图、城市文文化和城城市格局局，新的的房子、新的生生活方式式和

21、时代代精神都是是巨大变变化的结结果，这这种变化化究竟是是怎样的的变化，其形式式、性质质、标准准是什么样样的，以以前的郑郑州人和和现在的的郑州人人有何不不同，新新的社会会关系和和生产关关系是怎样样的，需需要我们们针对性性研究并并整合，在房地地产开发发领域形形成生产产力，从从而形成市市场价值值。今天的房房地产开开发已经经是集经经济、生生活、文文化和城城市运营营为一体体的复合合式开发。“5星级酒酒店旁，新贵生生活馆”，是在在上述的的社会背背景下、城市发发展趋势势下和房房地产市市场形势势下，而而提出的的主题开开发理念念。5星级是是针对项项目附属属配套兴兴亚酒店店而言的的，是项项目所在在区域的的“独到卖

22、卖点”，是高高尚人居居取向的的整合和和概述。新贵生活活馆是针针对新郑郑州人所所享受的的贵族生生活设施施而言的的，是本本项目的的完美的的、具体体化的表表现。对于居住住。在全全球化、城市化化和新经经济的动动因下，这个时时期，这这个区域域的社区区，有新新的居住住标准、消费文文化特征征、生活活方式、文化轨轨迹、价价值取向向和城市市寄托，而这一一切体现现了新的的时代精精神、社社会转向向和城市市风貌。作为开开发商，为新郑郑州人营营建理想想的城市市生活空空间，成成为了一一项新的的城市使使命和开开发目标标。在城市热热土上，创造希希望，让让郑州一一部分人人在5星级酒酒店的配配套旁，享受贵贵族一样样的生活活。是新

23、人居居方向，是新城城市精神神。3、开发发策略（理理念实现现方式）1）建立立区位优优势在整合项项目公司司的总体体开发形形象与兴兴亚酒店店的品牌牌形象的的同时，为项目目选择一一个体现现新人居居、新产产品、新新建筑理理念并代代表项目目价值感感的名字字。绿色住宅宅、生态态住宅、健康住住宅、旅旅游地产产、人居居环境等等的造势势，对人人类居住住方式进进行诠释释与演绎绎，引导导消费观观念。通过展示示，塑造造项目郑郑州典范范住宅与与新世纪纪代表性性物业的的形象，吸引目目标受众众。国际化的的，全国国的，中中原的，郑州的的。各项目在在开发理理念和品品牌形象象上形成成互动，加大营营销力度度。2）建立立项目优优势通过

24、规划划设计、建筑设设计、景景观设计计、智能能化、营营销推广广、展示示包装、工地现现场、销销售服务务、物业业管理、会员俱俱乐部、售后服服务建立项项目与众众不同的的品质。通过新材材料、新新设备、新技术术的运用用，提倡倡环保、节能、生态人人居，提提升项目目的附加加价值，关爱居居住者的的健康与与舒适。3）建立立价值优优势项目工地地包装整整洁而富富有创造造性，体体现项目目卓而不不群的特特质。展示部分分国际化化、专业业化，模模型、销销售资料料精致周周密，服服务质量量与待客客之道规规范化、符合国国际礼仪仪标准。施工现场场整洁、有序。样板房装装修精美美。公共空间间典雅富富丽，豪豪华但不不浮华。在适当的的时候成

25、成立业主主会员俱俱乐部，体现业业主尊贵贵的身份份与地位位。物业管理理与保安安服务前前期介入入。聘请著名名的物业业管理公公司承担担项目管管理顾问问。提供风格格国际化化并适合合中国人人居住审审美心理理的装修修套餐服服务。4）建立立承诺兑兑现优势势对应项目目公司的的品牌培培育，在在销售过过程中为为业主提提供全面面、周到到、具有有合约性性质的楼楼房使用用说明书书与质量量承诺书书。邀请在项项目公司司最富盛盛名的建建筑商承承建并与与发展商商一道对对质量做做出承诺诺。在营销过过程中，编撰客户通通讯，及时向向潜在客客户与业业主提供供有关项项目的进进展、促促销活动动、开发发动态等等资料。组织设计计、施工工、监利

26、利、管理理等部门门开展肯肯谈会与与交底会会。5）建立立品牌优优势组织与项项目品位位与地位位有关的的房地产产论坛。组织项目目创新、独创性性方面的的论坛。参加政府府与媒体体组织的的各种活活动。建立项目目网站或或企业网网站。争取建设设部、省省、市所所颁发的的有关住住宅区方方面的与与项目推推广主题题有关的的各种奖奖项。请名人造造势。6）建立立规划优优势所有住宅宅单位均均可以取取景平面设计计注重实实用性与与舒适度度，强调调可变能能力，提提供更多多的灰色色空间与与观景空空间。提供符合合未来需需求的功功能空间间，例如如书房与与音乐室室。注意商务务、商业业、办公公、配套套与居住住之间的的关系，合理安安排各功功

27、能的位位置与相相互之间间的交流流。3、市场场定位策策略如何进行行市场定定位？市市场调查查分析、地块价价值判断断、经济济可行性性分析和和开发理念，已经明明确了市市场竞争争状态、市场发发展态势势、地块块特点等等，并构构建出了了项目的价价值取向向、物业业形态和和客户群群特征。如何使使定位更更加具体体、准确确，我们们认为应该该采取以以下策略略。1）细节节差异化化策略寻求市场场空白和和产品空空白进行行项目定定位是我我们的基基本策略略。通过过上述分分析，我们意识识到，项项目必须须走差异异化竞争争的道路路，形成成与众不不同的产产品格局局。但由由于地块原原因在整整体产品品形态上上难以形形成完全全的差异异化，我

28、我们认为为应该在在细节上上下功夫，极大提提高项目目的附加加价值。新、细、美、准准：细节节差异化化定位，构建客客户价值值行动纲领领：新全全力挖掘掘地块区区位价值值，倡导导全新的的居住理理念。细从从户型、景观、物管和和外立面面等细节节方面入入手营建建产品价价值和客客户价值值。美在在先天品品质基础础上，在在理念和和包装方方面体现现项目的的软价值值。准细细分客户户群，进进行项目目定位和和项目传传播，使使市场高高度接受受。 2）市场差差异化为为原则的的产品创创新策略略适度领先先：过度度超前往往往会造造成成本本的增加加，消费费者接受受需要一一定的过过程，适当领先先于市场场的产品品才真正正具有生生命力，在短

29、时时间内被被市场消消化并形形成品牌牌优势。相对创新新：创新新并不等等于要创创造一种种全新的的前所未未见的产产品形态态，而是是要在原有水水平上通通过深耕耕细作达达到一个个更高的的高度，让市场场领悟：原来生生活可以以这样！3）项目目差异化化市场定定位取向向郑州新新贵族的的都市生生活领地地形态描述述这个群体体，在社社会的各各阶层中中观念超超前，出出类拔萃萃，他们们是闯荡荡世界的的人，他他们是国国际人，是中华华人；以以从事金金融、证证券行业业人员为为主体；国际化化的见识识和新生生活价值值观，一一定的购购买力和和独到眼眼光，使使在这个个社区里里居家而而成为工工作和生生活中的的城市榜榜样。而而不只是是自豪

30、那那么简单单。这个社区区，设计计经典、个性鲜鲜明、建建筑新颖颖、环境境优美、生活便便利、文文明和谐谐，而这这种房子子的售价价（主力力总价116-220万元元）并不不是“可望而而不可及及”，其城城市地位位和居住住价值，在若干干年后仍仍使人感感到欣慰慰与荣耀耀。这种生活活，构架架了这个个城市的的文明高高度，她她尊贵、自然、舒适、和谐，高品质质、品位位，并有有较大的的升值潜潜力。代代表了新新郑州人人群体的的生活状状态。体现了新新城市精精神，是是城市生生活的典典范。五、新郑郑州人：客户定定位群体体基本描描述新郑州人人是相对对于老郑郑州人而而来的，是指“新移民民群体”、“新价值值观群体体”、“新富裕裕阶

31、层群群体”和“国际化化群体”包括本本地人、外地人人、省内内外地人人、世界界各地人人群和市市内流动动人群。全球化化、城市市化和新新经济是是其产生生的基本本动因。就居住住而言，新郑州州人不同同于老郑郑州人，他们有有新的居居住标准准、消费费文化特特征、生生活方式式、文化化轨迹、价值取取向和城城市寄托托，而这这一切体体现了新新的时代代精神、社会转转向和城城市风貌貌。他们是这这样一个个群体：主力客户户群：金融、证证券界人人士现代型企企业中青青年老板板阶层海归及有有类似背背景的人人士小私营业业主企事业单单位管理理阶层（高级白白领）政府机关关公务员员文化艺术术界的有有购买力力人士次主力客客户群：具有地域域情

32、节的的周边居居民外地在郑郑经商或或工作人人员投资者高收入技技术工作作者自由职业业者新郑州人人来自于于上述各各个阶层层，在自自己的阶阶层中因因生活经经历、事事业追求求、价值值观念、生活方方式、消消费文化化等方面面的不同同，而又又有所区区别。从从而形成成的一种种购买力力有一定定差距但但价值观观相同的的“新派生生人群”，同样样他们对对住房环环境的要要求不同同于老阶阶层，他他们有相相近的消消费特征征。40岁以以上人群群的特征征：教育程度度相对不不高，主主要受时时代原因因的影响响。他们们出生在在60年代代前，文文化大革革命期间间上学，70年代代中旬参参加工作作。家庭庭人口多多为3-4人，可能需需要照顾顾

33、父母（包括岳岳父母）。子女女年龄在在18岁左左右，正正在读初初中。已经有一一套属于于自己的的住房，事业小小有成就就，开始始注重生生活品位位，讲究究生活质质量，在在保证对对子女未未来投资资的情况况下，他他们更愿愿意为自自己（夫夫妻）支支付必要要的开支支，改善善生活。因此，在衣着着、旅游游、个人人用品（例如高高档消费费品）方方面肯于于花钱；他们更更乐意于于朋友间间的沟通通和资源源共享，肯花充充足的时时间来维维护朋友友间的友友谊和合合作伙伴伴的友谊谊；更乐乐意于组组织朋友友间的小小型聚会会。尽管对所所谓新新新人类的的观念很很难理解解，例如如他们的的子女与与他们之之间可能能因为生生活观念念的差异异经常

34、产产生冲突突，但因因为他们们见证并并在其成成长过程程中经历历了中国国改革开开放的急急风暴雨雨，对于于新鲜的的事物，比他们们的父母母还是容容易接受受的，也也愿意显显示他们们经过刻刻苦奋斗斗而获得得的成就就并非暴暴发所得得。对时时尚的追追逐与认认同至少少表明他他们还是是主流社社会的一一员，这这种时尚尚当然并并不是被被更年轻轻的人群群追捧的的明星或或COOOL文化化，而是是品味味。无论论这种品品味是否否正中。他们正正处在社社会的中中间环节节，是家家庭的支支柱与家家庭事务务的决策策者。他们所表表现出来来的另一一面是，对传统统的回归归。在他他们看来来，过去去所反抗抗的原来来蕴涵着着许多值值得激赏赏的丰富

35、富文化底底蕴，安安定、舒舒适、传传统甚至至可能有有点保守守的生活活方式正正吸引着着他们。35岁左左右人群群的特征征他们基本本上没有有受文化化大革命命的影响响，出生生在700年左右右，700年代上上学，880年代代末参加加工作，受教育育程度较较高。家庭人口口结构也也是3-4人，也有退退休或即即将退休休的父母母需要照照顾或可可能要一一起生活活。他们们更得益益于改革革开放，因此也也已经拥拥有了一一套属于于自己的的住宅，子女是是10岁以以上的学学龄儿童童，正在在读书。相比400岁的大大哥大姐姐，他们们的观念念更开放放，因此此对新事事物也更更容易接接受，更更注重生生活质量量。因为为事业发发展顺利利，对未

36、未来的预预期也比比较高。消费者的的共同特特征：要求住宅宅区景观观优美，有格调调、有品品位。有有良好的的物业管管理。尽尽量满足足空间的的私密性性，采光光通风要要好，安安全，服服务周到到体贴、智能化化。体现现身份和和地位。六、项目目产品定定位项目的开开发理念念、市场场定位取取向、经经济分析析及目标标客户群群的初步步明确，要求与与之相对对应的产产品为载载体加以以体现，最终被被市场所所接受，以达到到预期效效果。项目“55星级酒酒店旁，新贵生生活馆”的开发发理念要要求产品品形态要要体现城城市标志志性。项目“新新郑州人人的都市市生活领领地”的市场场定位要要求产品品要体现现新郑州州人的符符号特征征和引导导城

37、市生生活的力力度。项目经济济分析以以现有容容积率33.6的的规划方方案为蓝蓝本，分分析结果果是可行行的，但但同样的的容积率率，所产产生的规规划设计计效果却却不尽相相同，所所以在这这一指标标范围的的基础上上结合项项目开发发理念和和细节差差异化策策略，进进行精耕耕细作，应是产产品成功功的关键键。1、产品品属性定定位5星级的的酒店，5星级的的家5星星级酒店店旁，新新贵生活活馆5星星级的公公寓，55星级的的服务【释义】在城市中中心居家家：体验验城市日日新月异异的变化化和美好好的发展展前景；在金水路路上居家家：体验验现代社社区的居居住文明明和高尚尚生活感感受；在新贵生生活馆：体验55星级酒酒店的配配套服

38、务务，5星级酒酒店的物物业服务务；在人们居居住的传传统意义义里，早早期城市市规划中中的市中中心是人人居的第第一类空空间，其特点是是：城市市感强，生活便便利；随随着改革革开放新新的城市市规划，政府的的引导，经济济的发展展，城市市化进程程的加快快，生活活的富足足，使人人们的人人居意识识，已从从传统变变为现代代，尤其其是所产产生的新新富人阶阶层，居居住的注注意力已已经转向向居住的的舒适度度，这是是所形成成的第二二类空间间；而第第三类空空间，是是指在新新的城市市发展战战略下，在逐渐渐形成的的新城市市中心区区域中，能表现现时代精精神、现现代居住住意识和和文化追追求的住住区。居住因城城市而改改变，生生活因

39、居居住形态态而改变变，而这这种变化化的核心心是“价值观观的改变变”，人们们的生活活追求受受全球化化浪潮下下的国际际影响，已从品品质的追追求，上上升到对对品位的的要求，而品位位的产生生尤其依依赖于城城市环境境、社区区环境和和住宅环环境，品品位的要要素已不不是对时时尚的追追求这么么简单，对自然然、尊贵贵和健康康生活方方式追求求的新境境界。定位的最最大特点点是集中中采用了了“5星级的的”，“5星级的的、5星级的的生活.”将作为为一种新新的营销销概念和和地产文文化，加加以更广广阔的延延展，从从而创造造项目的的市场价价值和品品牌形象象，并紧紧密结合合产品定定位，有有效传播播项目的的元素和和信息，进而创创

40、造项目目的经济济效益和和社会效效益。 2、规划建建议整个项目目拟建为为金水路路地标性性建筑物物和反映映时代特特色的城城市新建建筑景观观，在规规划形式式上建议议为双子子塔楼设设计；民航路一一侧可设设置两层层商业裙裙楼，对对外销售售及用做做自身配配套使用用；由于地块块规模小小，及容容积率的的限制，从技术术角度考考虑可设设计成点点式高层层住宅，现方案案四梯八八户的建建筑布局局是可行行的规划划方式之之一；关关键是对对于户型型面积及及比例的的设置，要严格格参考市市场分析析和目标标客户的的定位，经过共共同研究究确定面面积及比比例。两栋高层层建筑物物在地块块内灵活活排布，使之在在采光、楼间距距、视线线方面都

41、都能够满满足建筑筑设计规规范的要要求。在在不浪费费公用面面积的基基础上，应保证证高层电电梯前室室采光通通风。建筑规划划设计应应同景观观规划同同步考虑虑，并为为营造景景观及相相关配套套预留必必要的设设计空间间，同时时在结合合景观规规划时应应考虑立立体绿化化景观的的表现；硬质空空间和软软质空间间在规划划时相得得益彰，营造出出良好的的室外生生活空间间氛围。建议底层层设置架架空层，增加环环境景观观空间，提供更更多的休休闲空间间和场所所。从市场角角度出发发，在地地块价值值相对较较弱的方方向可考考虑面积积更小的的户型单单位；如如：边角角、东西西向。小区总体体定位虽虽为中高高档，但但由于兴兴亚酒店店停车场场

42、面积的的有限性性，建议议考虑部部分地下下停车，同时考考虑少量量的地面面停车； 3、户型设设计建议议由于本项项目产品品的要求求，如带带独立卫卫生间的的单位在在30mm2以上的的居多，因此在在户型设设计时应应注意视视觉效果果的反映映，在空空间的搭搭配和层层次上下下工夫。在户型方方面应注注重以下下几个方方面：（0）、主力户户型设计计为400左右右（带卫卫生间）、简易易厨房、小型会会客厅、卧室等等；（1）、功能划划分明确确，卧室室、卫生生间、简简易厨房房等区域域与会客客厅等公公共区域域相对分分隔（2）、卫生间间建议设设置在进进门处，增加出出入的方方便性；（3）、室内要要避免长长走廊，最大限限度的提提高

43、实用用率；（4）、卧室设设计大飘飘窗、卫卫生间设设置中央央空调排排风口，增加居居室的光光线和避避免污浊浊的空气气排到室室内；（5）、由于居居室整体体空间较较小，所所以不考考虑设置置厨房；（6）、卫生间间尽可能能做到干干湿分离离；（8）、尽量做做到户型型方正，隐梁隐隐角；（9）、楼体统统一设置置中央空空调系统统，以提提高产品品档次和和居住舒舒适性；（10）、设计计应充分分考虑业业主对装装修风格格的喜好好，做好好多种备备选装修修方案供供业主选选择；（11）、简易易厨房应应设置在在室内进进门处，只需简简单设置置操作台台即可； 4、四梯八八或十户户的点式式结构布布局供参参考 11、建议议电梯布布置在楼

44、楼体的南南、北两两侧； 22、室内内走廊宽宽度以两两人并肩肩而行为为宜； 33、安全全通道设设置在电电梯两侧侧，建议议为两个个； 44、标准准居室以以一南一一北对称称布置；5、建筑筑外立面面风格功能决定定形式，一梯多多户的高高层建筑筑布局决决定了项项目外立立面现代代风格的的审美取取向。所所以建议议项目的的建筑风风格为新现代主主义风格格新现代主主义风格格产生于于20世纪纪70年代代，以迈迈耶和一一批日本本建筑师师为代表表。其抒抒情空间间是以简简洁、流流畅、精精致的形形式需求求，富有有秩序感感和动势势感的审审美追求求。符合合大众的的审美趣趣味，又又有浓郁郁的时代代气息。简洁而而不简单单（建议方方案

45、设计计完成后后，引进进深圳专专业的外外立面设设计公司司进行整整合设计计，以提提升附加加值）6、环境境景观建建议 项目目的容积积率决定定了景观观规划设设计的较较大局限限性。应应该根据据建筑布布局方式式，考虑虑环境设设计，项项目的平平面布局局应在项项目环境境设计之之前进行行，环境境设计要要迎合平平面布局局要求。 在景景观设计计中应尽尽量使住住户都能能在家中中观赏到到优美的的景致及及其活动动的人群群。出入入口需设设计标志志性建筑筑景观 利用用底层架架空和裙裙楼架空空层进行行泛会所所设计。夜间灯灯光系统统。夜间间灯光主主要设置置于道路路两侧及及园林环环境部分分，突出出夜晚的的环境，社区入入口、单单元入

46、口口、电梯梯厅与公公共走廊廊空间、架空层层，建筑筑顶部应应架设灯灯光装饰饰。 背景景音乐。设置智智能化的的背景音音乐播放放系统，在公共共空间、会所、环境小小品及活活动场所所安排背背景音乐乐播放。 在项项目入口口，可考考虑少量量循环水水景的设设计。考虑到到景观设设计的人人文关怀怀，建议议设计以以“新贵生生活馆”为主题题的文化化墙。（由于时时间及合合作形态态原因，具体的的景观风风格定位位，需要要后续工工作的深深入研究究，另行行提出）7、配套套功能建建议由于本项项目所在在区域隶隶属于兴兴亚国际际酒店，其附属属配套兴兴亚国际际俱乐部部就成为为本项目目的终身身配套俱俱乐部存存在，其其主要配配套功能能在这

47、里里不作叙叙述。兴亚国际际酒店的的配套设设施如下下：1、游泳泳馆；2、健身身房；3、棋牌牌室；4、演艺艺酒吧；5、茶艺艺室；6、KTTV包房房；7、桌球球房；8、桑那那房；8、智能能化设施施边界防范范系统：采用红红外线监监控同保保安巡逻逻相结合合的方式式区内监控控系统：包括盗盗警、火火警的防防范监控控安防对讲讲系统：各单元元入口安安装防盗盗门，通通过室内内分机可可控制开开启防盗盗门电控控锁；室室内分机机同安防防中心的的主机相相连，安安防中心心可以通通过主机机和分机机与业主主进行联联系室内报警警系统：室内报报警系统统是为了了保证业业主在住住宅内的的人身财财产安全全设置。通过室室内报警警系统，业主可可将紧急急情况迅迅速显示示在安防防中