和煦园小区投标文件

1、合肥市和煦园小区物业管理项目 - 112 -一、投标函致：合肥市庐阳区和煦园小区业主委员会根据合肥市和煦园小区物业管理招标文件，正式授权下述签字人：*经理（姓名和职务）代表投标人： 安徽省*物业管理有限公司 （投标单位的名称）参加该项目投标及谈判、签署合同活动，并提交下述文件：1、法定代表人授权委托书；2、资质质证明文文件、营营业执照照、税务务登记证证复印件件；3、近33年业绩绩证明材材料；4、和煦煦园小区区物业服服务实施施方案；5、“物物业服务务质量标标准及保保障条件件”承诺诺书；6、拟定定派驻到到和煦园园小区主主要干部部的履历历表；7、报价价书；8、投标标保证金金缴纳证证明；9、其他他材料

2、（如果有有）据此函，签字人人宣布同同意如下下：（1）我我们已详详细审核核全部招招标文件件及其有有效补充充文件，我们知知道必须须放弃提提出含糊糊不清或或误解的的问题的的权利。（2）本本投标文文件有效效期为330日（从投标标截止日日期的次次日算起起）。但但如我方方中标，我们同同意从投投标之日日起遵循循本投标标文件，并在整整个合同同期满前前均具有有约束力力。（3）如如果在开开标后，在规定定的时间间内没有有按规定定与贵方方签订合合同，我我们的投投标保证证金可被被贵方没没收。（4）一一旦我方方中标，我们将将根据招招标文件件的规定定，严格格履行合合同的责责任和义义务，并并保证按按照投标标及服务务承诺中中规

3、定的的标准提提供服务务。否则则，将无无条件的的接受贵贵方对我我方的相相应处罚罚。（5）在在物业服服务运行行过程中中，我方方同意贵贵方对我我方的物物业服务务进行考考核，并并按照贵贵方的“物业服服务考核核实施办办法及标标准”中中关于“考核办办法”的的相关约约定。单位名称称：安徽徽省*物物业管理理有限公公司（盖盖章）法定代表表人（签签字）：时间： 年 月 日二、法定定代表人人身份证证明及授授权委托托书法定代表表人身份份证明书书单位名称称： 安徽省省*物业业管理有有限公司司 单位性质质： 有限限责任公公司 地址： 成立时间间： 年 月 日日系 安徽省省*物业业管理有有限公司司 的法法定代表表人。特此证

4、明明。单位名称称：安徽徽省*物物业管理理有限公公司（公公章）日 期： 年 月 日（该处黏黏贴法定定代表人人身份证证复印件件）法定代表表人授权权书兹委派 * 参加贵贵方组织织的 合肥市市和煦园园小区物物业管理理 招标活活动，全全权代表表我单位位处理投投标的有有关事宜宜。附全权代代表情况况：姓名 * ，性别别 男 ，年年龄 21 ，职务务 市场部部经理 详细通讯讯地址 电话 电 挂 无 传真 邮政编编码 单位名称称（公章章）：安安徽省*物业管管理有限限公司法人代表表（签字字）：年 月月 日日三、资格格证明文文件1、资质质证明2、营业业执照3、税务务登记证证4、组织织机构代代码证四、企业业综合情情况

5、介绍绍安徽省*物业管管理有限限公司原原属*单位位，合肥肥市物业业管理协协会会员员单位，成立于于二五年八八月，注注册资金金伍佰零零捌万元元人民币币。是一一家具有有国家二二级资质质的物业业管理综综合企业业，主要要经营物物业管理理服务、物业顾顾问服务务、园林林绿化工工程、装装饰工程程、智能能楼宇工工程、水水电维修修、外墙墙清洗、清洁服服务及餐餐饮管理理等业务务。*等涉及及商务办办公、商商业铺面面、住宅宅小区、厂区矿矿企业等等多种物物业的管管理，服服务面积积约700多万平平方米。安徽省*物业管管理有限限公司是是一家正正在完善善，逐步步成熟的的现代企企业，为为了加快快发展进进程，公公司特从从深圳等等地聘

6、请请了一批批经验丰丰厚的专专业人才才加盟，用先进进的思想想和思路路使用了了独有的的*物业业“6SS”服务务理念。同时，公司实实行董事事会领导导下的总总经理负负责制，下设总总经办、品质管管理部、工程部部、园林林绿化部部、财务务部、保保安部、保洁部部，各部部门分工工明确、协调有有序。企企业实行行现代企企业管理理制度，每个部部门、每每个岗位位都制定定了完善善而明确确的职责责，实行行严格而而细致的的考核制制度。公公司坚持持“以人人为本”的用人人理念，深信人人力资源源是企业业发展的的根本，高素质质人才是是企业迅迅速发展展的基石石。公司司拥有一一支技术术较全面面、爱岗岗敬业的的专业人人才队伍伍，共计计员工

7、约约1200人，其其中各类类专业技技术人员员20人，中级以以上职称称占255%，管管理岗位位大专以以上学历历占800%以上上，持证证上岗率率1000%。环境是小小区（大大厦）一一面镜子子，我公公司有着着一批专专业的园园林绿化化工作人人员，自自公司成成立以来来，承接接了*小区的的景观绿绿化、*的园园林景观观绿化、*建成区区的绿化化养护、大蜀山山*、*小区园园林景观观、*园林林景观的的改造、*段段的绿化化、*园林古古建项目目等一批批精品工工程。公司始终终以高标标准、高高质量立立足于业业界，公公司拥有有SGSS国际国国内双重重认证的的物业管管理ISSO 990011:20008质质量保证证体系，管理

8、经经验丰富富。对所所管项目目全面实实施规范范化管理理、规范范化服务务，为升升国家壹壹级资质质奠定基基础，公公司始终终奉行“创造优优良物管管小区、建设一一流企业业品牌、传播人人性化健健康服务务”的企企业宗旨旨，努力力为广大大业主创创造一个个宁静、优美、安全、方便的的生活、工作环环境，至至诚至信信服务业业主。公司理念念：质量方针针长远远承担、专业保保障。企业目标标凝造造自然美美态、尽尽显环境境神采。经营理念念以人人为本、业主至至上、服服务第一一。市场准则则诚信信、勤勉勉、务实实、创新新。企业宗旨旨创造造优良物物管小区区、建设设一流企企业品牌牌、传播播人性化化文明服服务。总经理总经办人事招聘管理公司

9、）品质管理部园林绿化部 副总经理财务部工程部 管理处 劳保工资管理公司）制度落实管理品质督察管理公司）外接施工养护）项目绿化养护工程维修养护环境清洁管理公司）安全防范管理公司）客户服务中心公司）公司组织织结构：近3年业业绩证明明材料（附小区区物业管管理服务务合同）五、物业业管理服服务实施施方案第一章 和煦园园小区物物业管理理整体设设想及策策划一、高标标准、高高水平管管理的措措施 安徽省省*物业业管理有有限公司司把和煦煦园小区区物业管管理总体体目标确确定为：两年内内使和煦煦园小区区成为合肥肥市物业业管理优优秀示范范住宅小小区，成成为合肥肥住宅区区物业管管理的前前卫和榜榜样。 要达到到这样的的管理

10、目目标，在在措施上上离不开开下列的的基本方方面： 建立和和实施完完善的物物业管理理质量体体系（IISO990011 和 ISOO140001）。 培培育高素素质的员员工队伍伍。 现现代化的的物业管管理精良良设备。 营造造富有特特色的社社区文化化。 按按照发达达国家的的管理趋趋势，保保证管理理上的超超前性、创造性性。 这些基基本措施施在以下下各章节节将陆续续描述。除此之之外，我我们认为为还应着着重强调调以下几几项措施施：（一）保保持和煦煦园小区区物业管管理的发发展后劲劲 我们认认为：物物业管理理企业应应实现经经济效益益、社会会效益和和环境效效益的综综合统一一，而同同时也认认为，三三个效益益中，首

11、首先要确确保经济济效益，盈利毕毕竟是兴兴办物业业管理企企业的重重要目标标。没有有经济效效益，就就无法确确保长远远意义上上的社会会效益和和环境效效益。我我们不赞赞成投标标单位不不计成本本地高额额投入，而本着着适当投投入、发发挥每一一元钱的的潜力、靠卓越越的经营营管理取取胜的原原则，使使和煦园园小区物物业管理理留有充充分的发发展后劲劲。（二）实实施住宅宅区人性性化管理理 我们把把人性化化物业管管理理念念确定为为：尊重重每一位位业主、客户，尊重每每一位管管理员工工，在管管理、环环境、空空间各个个层次和和环节营营造一种种既相互互信任、相互尊尊敬，又又有明确确的行为为规则这这样一种种和谐、有序的的舒畅环

12、环境和文文化氛围围，从而而使人们们的潜力力得到充充分发挥挥，人们们对工作作、生活活、文化化上的品品味需求求得到满满足。我我们坚持持做到：每一套套物业管管理方案案的实施施要得到到业主、客户的的充分认认可，公公司的经经营管理理理念要要得到管管理员工工的普遍遍认同，在物业业管理的的各处细细节，要要体现出出对人的的珍爱和和关怀。具有人人性化、富有文文化色彩彩的物业业管理将将是和煦煦园小区区物业管管理的重重要特征征。（三）注注重发挥挥业主自自治、自自律的功功能 成熟的的住宅区区物业管管理决不不是管理理公司单单向的推推动，而而应该得得到广大大业主的的真诚回回应，变变单向推推动为双双向共管管。只有有启发广广

13、大业主主共同参参与物业业管理，增强业业主自治治、自律律功能，使业主主自治、自律与与专业化化物业管管理相结结合，才才能使和和煦园小小区物业业管理真真正得到到升华，这是发发达国家家和地区区物业管管理的重重要经验验。为此此，我们们将充分分通过社社区文化化活动，潜移默默化地增增强业主主参与管管理的意意识。 二、管管理深度度和广度度的做法法 社会在在进步，时代在在发展，对于和和煦园小小区广大大业主而而言，物物业管理理服务的的深度和和广度是是没有止止境的。如果在在管理深深度和广广度上全全面依靠靠物业管管理公司司，效果果只能是是事倍功功半。 我们认认为，随随着社会会的进步步和社会会分工专专业的深深入，物物业

14、管理理公司在在管理深深度和广广度上，应尽可可能和社社会各专专业服务务机构联联合，满满足业主主、客户户的多方方面需求求。我们们提出以以下三项项措施： （一）在在和煦园园小区商商业区域域建立完完善的居居民生活活商业网网点。在在商业面面积租赁赁过程中中，应按按照总体体规划，从满足足居民基基本生活活需要做做起，大大到超市市、家电电维修，小到针针头线尾尾，设置置小而精精的商业业铺位，为居民民提供便便利条件件。（二）管管理处全全方位建建立商业业服务信信息网。与各商商家、专专业服务务公司建建立广泛泛联系，满足居居民需求求。如物物业保险险代理、家庭理理财咨询询、租赁赁代理等等，满足居居民需求求。（三）充充分利

15、用用计算机机网络手手段。要要实现住住户网上上购物和和信息即即时沟通通，使住住户体验验科技现现代化住住宅区快快捷、方方便的全全方位服服务，这这是管理理处增加加管理深深度和广广度的治治本之计计。三、超前前性、创创造性、全方位位服务的的意识（一）超超前性是是和煦园园小区物物业管理理前卫和和榜样地地位的标标志。物物业管理理工作要要保持一一定的超超前性，扩展居居民的视视野和观观念，体体现物业业管理前前卫和榜榜样作用用。重点点由以下下几点组组成： 1住住区形象象设计是是继企业业形象策策划之后后更富时时代特色色的新概概念。它它既是住住区的“美容术术”，更更是住区区的“健健身法”，已经经同资源源、人才才、科教

16、教、环境境、信息息等一样样，成为为构成住住区发展展的要素素之一，同时，具有对对住区形形象的塑塑造功能能和对物物业的增增值功能能。 如果说说可持续续发展战战略是和和煦园小小区物业业管理工工作的主主导战略略，则住住区形象象设计与与建设应应成为重重要的辅辅助战略略。 2全全面体现现对残疾疾人的关关心 我们将将在每一一栋楼设设残疾人人专用车车位，整整个住宅宅区对残残疾人实实行无障障碍通行行，公共共卫生间间设残疾疾人专用用位，公公共区间间设有关关照残疾疾人的标标识。这这一措施施不仅体体现了对对残疾人人的关爱爱，同时时也会提提高居民民的文明明意识。 3倡倡导“邻邻居守望望”意识识 在发达达国家住住宅区，为

17、了提提高安全全度，特特别倡导导住户不不但要注注意自家家的防火火、防盗盗，而且且要注意意邻居住住户的安安全，特特别是在在邻居出出门在外外的时候候，要主主动帮助助“守望望”，并并在住宅宅区内设设有若干干“邻居居守望”广告牌牌。这种种作法体体现了居居民安全全管理的的自治意意识。我我们将在在和煦园园小区借借鉴这种种富有实实效的措措施。（二）创创造性是是和煦园园小区物物业管理理的生命命源泉 科技在在进步，人们的的观念在在不断地地转变，人们对对住宅区区的各种种需求也也在不断断地扩展展。和煦煦园小区区物业管管理只有有不断地地创新，吸收国国内外社社区管理理精华，才能不不断完善善，并保保持其前前卫和榜榜样的地地

18、位。比比如： 提倡读读书。设设置图书书阅览室室、网上上购书、电话购购书等方方便条件件。 建立旅旅游新概概念。突突破走马马观花的的模式，引导居居民着重重从亲切切、自然然中获得得旅游新新感觉。 注重汽汽车对人人们生活活方式的的影响。 倡导一一种简单单的生活活。随着着社会的的发展，有意无无意间追追求简单单生活的的人们越越来越多多，一个个反物质质主义的的、讲求求简单、朴实的的时代已已经到来来。我们们应当引引导人们们在消费费上走向向理性、务实与与自然本本真，包包括避免免在装修修上偏向向奢华。（三）实实施社区区全方位位服务 1建建立“全全方位联联合”概概念，满满足住宅宅区多项项服务的的客观要要求。“全方位

19、位联合”指的是是管理处处由于机机构、能能力所限限，不可可能事事事亲力亲亲为，要要满足全全方位服服务的要要求，必必须和社社会各项项服务机机构建立立全面的的合作关关系，管管理处发发挥这种种全面合合作的总总协调人人作用。 2充充分利用用现代科科技，通通过网上上购物、电子媒媒体等手手段，提提高全方方位服务务的效率率。3实施施*物业业公司礼礼仪培训训计划，注重管管理人员员的行为为规范，倡导管管理人员员在文明明举止和和敬业爱爱岗方面面为人师师表，推推动整个个住宅区区的文明明建设。四、创造造优美舒舒适、安安全文明明、洁净净环境的的设想 和煦园园小区不不是豪华华住宅区区,不能能靠开发发商巨额额投入换换取高尚尚

20、环境。在物业业管理工工作中,我们应应以高尚尚的文化化品位取取胜,通通过住宅宅区硬、软件系系统的结结合,创创造优美美舒适、安全文文明、洁洁净的良良好环境境.（一）硬硬件建设设 可靠的的智能化化安全保保障系统统、管理理完善的的环境设设施、简简洁醒目目的住区区形象设设计、安安全方便便的交通通网络以以及丰富富的文化化色彩等等，一系系列具有有一定超超前性能能的先进进设施、设备为为和煦园园小区高高尚环境境和文明明建设提提供了物物质保证证。 1公公布空气气质量周周报 空气质质量是环环境质量量的重要要内容。我们拟拟于进驻驻小区之之日起,在和煦煦园小区区实行空空气质量量周报公公布措施施。这样样既可以以让监测测数

21、据直直接为业业主服务务,同时时又可以以提高业业主的环环保意识识。管理理处还将将坚持每每季度对对直饮水水质量、排水质质量、区区内噪声声等进行行监测并并予以公公布。 2对对垃圾的的分类处处理 和煦园园小区将将从入住住第一天天开始，就给住住户一个个鲜明的的印象：垃圾要要分类投投放和处处理，并并在住户户手册和和各投放放点明确确标明分分类收集集办法。设可回回收垃圾圾、一般般垃圾和和有害垃垃圾三类类箱。可可回收垃垃圾以报报纸、书书刊、瓶瓶、易拉拉罐等为为主，一一般垃圾圾以厨余余、渣土土等为主主，有害害垃圾主主要为各各类废电电池、电渡制制品、杀杀虫剂罐罐等。对对垃圾分分类处理理，难点点在人们们的意识识和习惯

22、惯培养上上。我们们在环境境社区文文化活动动章节中中将列出出引导方方法。 3严严格实行行人车分分流 和煦园园小区在在道路规规划中为为交通管管理人车车分流打打下了基基础，但但要实现现全区实实行人车车分流，还要进进一步详详细规划划，并配配有完善善的管理理规定和和各类标标识：“请减速速”、“禁止鸣鸣号”、“注意意行人”。在小小区内的的主干道道交叉路路口，我我们要设设置与市市交通指指挥中心心联网的的交通红红绿灯装装置，规规范区内内行车。（二）软软件建设设 创建高高尚的住住宅园区区，软件件建设比比硬件构构成更为为重要、更为艰艰巨。特特别是在在我国物物业管理理行业发发展时间间短、管管理公司司和广大大业主均均

23、需要进进一步加加深对物物业管理理的认识识和自身身修养，这个过过程需要要日积月月累的努努力，物物业管理理公司应应着眼于于长远发发展，持持之以恒恒地在软软件建设设上下功功夫。主主要有以以下内容容： 1、将将可持续续发展战战略作为为和煦园园小区发发展的主主导战略略。 22组织织落实，实施有有力。成成立管理理处为主主、有业业主代表表参加的的和煦园园小区环环保委员员会，着着眼于和和煦园小小区长远远发展，依照可可持续发发展战略略，制定定和实施施和煦园园小区环环保工程程。 33建立立“管理理处员工工人人都都是环保保监督员员”的观观念，对对不利于于环保的的行为及及时予以以制止。 4营造“保护社社区环境境，创建

24、建绿色家家园”浓浓厚气氛氛。重点点放在提提高环保保意识，增加环环保知识识方面，通过环环保讲座座等系列活活动等，引导住住户关心心社区环环境。平平时尽量量重复使使用购物物袋。 5鼓鼓励家庭庭节约水水电，组组织居民民开展有有利于身身心健康康的文体体活动。五、体现现社区文文化、环环境文化化特色的的物业管管理典范范模式 和煦园园小区文文化活动动的总体体构想 社区文文化三项项主题：营造全全新的生生活理念念；热爱爱地球，保护环环境；做做新世纪纪文明使使者。 社区文文化三项项特征：人性化化的管理理理念；超前性性的文化化视角；宁静、祥和的的文化气气氛。 社区文文化的总总体目标标：使和和煦园小小区成为为合肥市市住

25、宅区区文化的的典范。第二章 采取的的管理方方式、工工作计划划和物资资装备一、和煦煦园小区区物业管管理方式式（一）综综合一体体化管理理方式 安徽省省*物业业管理有有限公司司将和煦园园小区物物业管理理方式确确定为综综合一体体化管理理。即对对和煦园园小区的的房屋、公用设设施设备备、消防防、治安安、卫生生、绿化化、停车车场管理理、社区区文化直直至商业业和配套套服务网网点的策策划、租租赁等，统一由由管理处处协调管管理，保保持高效效率运作作，保证证高水平平管理。在管理理处实施施物业管管理运作作过程中中，我们们将发挥挥*物业业管理有有限公司司双向共共管方式式、超前前引导、超前管管理、超超前服务务的三超超方式

26、，以及软软、硬件件结合方方式等物物业管理理经验，使综合合一体化化管理收收到更好好的效果果。综合一体体化物业业管理并并非一切切管理事事务均由由管理处处包揽，而是由由管理处处担任住住宅区各各项管理理的总协协调、总总管家角角色，充充分调动动业主、客户参参与管理理的积极极性，动动员各方方面力量量，齐抓抓共管，才能收收到标本本兼治的的管理效效果。同同时，管管理处还还应在保保证服务务质量的的前提下下，对部部分物业业管理分分项实行行专业分分包的运运作方式式。发达达国家和和地区物物业管理理实践证证明，这这种专业业分包方方法是行行业发展展的必然然趋势。（二）内内部管理理架构客服中心项目经理秩序维护保洁绿化工程维

27、修消杀管理绿化修剪消防监控维修回访安全防卫档案管理投诉接待维修管理设备维护卫生清洁装修巡查*物业公司（三）激激励机制制 以人为为本是*物业公司司重要的的经营理理念，它它坚持以以人为中中心，尊尊重人，理解人人，关心心人，培培养人，以激励励员工上上进、实实现员工工的自身身价值为为出发点点，倡导导和营造造既相互互尊敬、相互信信任，又又有明确确的行为为规则这这样一种种和谐有有序的舒舒畅环境境，实现现管辖区区的管理理目标。 根据上上述以人人为本的的理念，几年来来，*物物业公司司在实践践中总结结出了行行之有效效的员工工激励机机制：目目标激励励、岗位激激励、效益激激励。（四）监监督与自自我约束束机制： 1监

28、监督机制制 和煦园园小区管管理处在在开展物物业管理理的过程程中，将将严格按按照国家家、政府府及上级级主管部部门的有有关法律律、法规规要求开开展工作作，定期期向*物物业公司司和和煦煦园小区区业主管理理委员会会报告工工作，检检讨物业业管理运运作事务务，提交交财务报报告书，并制订订出日常常工作计计划，分分解量化化到部门门及每个个岗位，实行目目标管理理责任制制，每年年对管理理目标进进行考核核。严格格按*物物业公司司ISOO90001质量体体系运作作，对每每个项目目的管理理服务过过程建立立原始记记录，通通过现场场检查、部门自自查、公公司内、外部质质量审核核，确保保管理工工作的监监督机制制有效运运作。具具

29、体作法法是：（1）公公开监督督制：公公布管理理处监督督投诉电电话，设设立管理理处主任任信箱，24 小时受受理投诉诉。所有有员工佩佩带工作作牌上岗岗，以便便于公开开监督。（2）业主评评议制：管理处处对各项项管理活活动实行行监督、跟踪、反馈，对业主主或其它它来源的的信息做做到有分分析、有有处理、有跟踪踪、有反反馈。实实行闭环环管理，使业主主的合法法权益得得到保障障。（33）定期期报告制制：管理理处定期期向业主主管委会会、*物物业公司司及上级级主管单单位定期期报告工工作，检检讨物业业管理事事宜，确确保实现现*物业业公司标标书中的的承诺。 2自自我约束束机制：（1）管管理处在在物业管管理过程程中，严严

30、格执行行国家、政府发发布的有有关法规规、条例例和实施施细则。（2）管理处处将严格格贯彻*物业公司司ISOO90001质量体体系。（3）巡巡视检查查制：由由管理处处对各部部门员工工进行定定期或不不定期检检查，发发现问题题及时纠纠正。对对重大质质量问题题或多次次重复出出现的问问题，由由管理层层检讨并并制定纠纠正和预预防措施施。（44）实行行考核淘淘汰制：管理处处每年对对员工进进行全方方位考核核，实行行5%淘淘汰制，对主管管以上人人员实行行述职考考核，不不合格者者调离岗岗位或淘淘汰。*物业公司司对管理理处主任任进行述述职考核核，不合合格降级级或调回回公司重重新培训训。（五）信信息反馈馈及处理理机制

31、没有纠纠正和预预防措施施，ISSO90001质量体体系就不不能顺利利贯彻，没有信信息反馈馈和处理理，管理理处就无无法保证证优良的的物业管管理服务务。 1、管管理处下下设的总总值班室室作为主主要的信信息处理理中心，24 小时接接受和处处理各方方面的信信息，主主要渠道道有：（1）管管理处每每季度向向和煦园园小区业业主管理理委员会会提供一一份季度度工作报报告书，包括管管理费收收支帐目目，征询询业主意意见情况况。（22）*物物业公司司每半年年向上级级主管部部门汇报报和煦园园小区物物业管理理情况，特别是是合肥肥市住宅宅小区物业业管理条条例及及其配套套文件落落实情况况，征询询上级部部门的意意见，改改善不足

32、足之处。（3）客户户意见箱箱。（4）管理理处员工工的反馈馈信息。（5）新闻闻媒介。 2、获获得反馈馈信息后后，由总总值班室室分析处处理，向向相关部部门、人人员发出出指令并并监督其其及时改改进，直直到圆满满解决问问题。二、各阶阶段工作作计划根据和煦煦园小区区物业管管理进度度安排，我司制制订三个个阶段工工作计划划：前期期筹备阶阶段工作作计划、入驻接接管阶段段工作计计划、正正常运作作期工作作计划。（一）前前期筹备备阶段工工作计划划序号工作计划划计划要点点实施时间间备注1拟定物业业管理方方案针对和煦煦园小区区特点制制定20155.92拟定财务务测算针对和煦煦园小区区特点制制定20188.93签订物物业

33、服务务合同与和煦园园小区业业主委员员会商定定中标之日日起4组建服务务中心确定物业业管理办办公场所所签订合同同之日起起人员调配配、培训训服务中心心办公设设备完善善5拟订物业业接管验验收方案案竣工验收收、接管管验收签订合同同之日起起6导入服务务模式导入公司司物业服服务理念念服务中心心成立之之日起导入公司司各项规规章制度度（二）入入驻接管管阶段工工作计划划序号工作计划划计划要点点实施时间间备注1接管验收收实施建筑本体体和设备备资料的的接收、档案的的建立、分类、管理具体时间间按施工工进度安安排、调调整校园设施施设备交交接、验验收、试试运行问题备忘忘清洁开荒荒2入伙及装装修管理理完善入伙伙计划具体时间间

34、按施工工进度安安排、调调整入伙仪式式及办理理入伙手手续装修审批批及监管管3建立完善善的标识识系统制作各类类设施、设备标标识具体时间间按施工工进度安安排、调调整制作各类类公共标标识系统统制作物业业管理办办公室标标识（三）正正常运作作期工作作计划序号工作计划划计划要点点实施时间间备注1员工常规规培训重点强调调安全防防范、职职业道德德和业务务技能的的培训服务中心心成立之之日起2配套服务务项目启启动无偿服务务、有偿偿服务项项目及便便民措施施的运作作服务中心心成立之之日起3物业管理理报告向和煦园园小区详详细汇报报工作进进程及状状况每月1次次4财务分析析报告如实向和和煦园小小区反映映物业管管理费用用使用情

35、情况每季度11次5完善管理理体系导入ISSO90000质质量体系系并定期期内部评评审持续改进进完善服务务中心信信息局域域网，修修订管理理办法三、物资资装备计计划1、物业业管理用用房 为创造造一个良良好的居居住和生生活环境境，依据据物业管管理条例例的规定定，以及及结合和和煦园项项目的特特点，除除各类设设施设备备机房外外，物业业管理用用房还包包括： （1）管理服服务用房房：管理理处接待待、办公公用房；（2）保保安、保保洁、工工程维修修、摆放放工具设设备、维维修材料料、清洁洁物料和和更衣等等的管理理用房和和仓库2、办公公设备类类序号项目数量用途1办公桌、椅5套办公用2电脑及打打印机等等2台办公用3文

36、件柜8个办公用4多功能复复印、传传真机1台办公用5电话机2部办公用6各类标识识1批办公用7照相机1部办公用3、设施施设备维维修机具具用具类类序号项目数量用途备注1扳子、起起子5套维修2卷尺5把维修3轻便式管管子铰扳扳3套维修4手提电钻钻2把维修5强光电筒筒4把维修6锯弓（固固定式）2套维修7电工工具具4套维修8带脚管子子铰扳5把维修9内六角扳扳4套维修10锉刀4把维修11管子钳5把维修12管子割刀刀5把维修13套筒扳手手4套维修14梅花扳手手4套维修15开口扳手手4套维修16管螺纹丝丝攻4套维修17螺丝刀4套维修18钢丝钳4把维修19斜口钳5把维修20活动扳手手4套维修21圆规4把维修22直角

37、尺4把维修23大剪刀2把维修24烙铁2只维修25铝合金梯梯3部维修26电工安全全带3套维修27游标卡尺尺2把维修4、保洁洁绿化类类序号项目数量用途备注1垃圾筒120收集垃圾圾用2环保垃圾圾车4转运垃圾圾用3清洁工具具20套日常保洁洁用4绿化工具具5套绿化用5手动喷雾雾器6台保洁消杀杀用6草坪割草草机2台绿化用7绿篱修剪剪机2台绿化用5、安全全、交通通、消防防类序号项目数量用途1对讲机50部治安、工工程用2橡皮警棍棍 30根根治安用3消防靴20套消防用4强光电筒筒30只巡逻用5消防斧、消防桶桶1批消防用6消防用具具箱10只消防用 说明：上述表表格为全全部交付付使用后后的物资资装备计计划，我我公司

38、还还会根据据物业交交付使用用情况进进行添加加购置。第三章 管理规规章制度度建立及及人员配配备、培培训、管管理第一节 管理规规章制度度的建立立完善的管管理规章章制度是是公司正正常经营营管理的的保证，也是做做好物业业管理的的前提。我公司司在多年年的管理理工作实实践过程程中，在在不断总总结管理理经验的的基础上上，建立立了完善善的质量量管理体体系文件件，制订订了一整整套物业业管理的的规章制制度。如我公司司顺利接接管和煦煦园小区区物业管管理项目目,将严严格按照照管理体体系文件件要求，对项目目实施标标准化、专业化化、规范范化的管管理，在在该项目目的管理理中建立立以学校校为核心心的管理理规章制制度：序号文件

39、名称称文件编号号版次生效一质量管理理手册Q/FXXY.GGLSCC.ZHHA-2201551.120155.8.28二程序文件件1文件控制制程序FXYCXZHAA011-200151.020155.3.252记录控制制程序FXYCXZHAA022-200151.020155.3.253各部门职职责、各各岗位职职责及各各类人员员任职标标准FXYCXZHAA033-200151.120155.8.284物业服务务要求的的评审程程序FXYCXZHAA044-200151.020155.3.255物业管理理的投标标方案编编制和评评审程序序FXYCXZHAA055-200151.020155.3.256

40、人力资源源管理程程序FXYCXZHAA066-200151.120155.8.287供方管理理程序FXYCXZHAA077-200151.020155.3.258承包方管管理程序序FXYCXZHAA088-200151.020155.3.259设计和开开发控制制程序FXYCX020155.3.2510住户财产产控制程程序FXYCXZ110-2201551.020155.3.2511住户满意意度测量量程序FXYCXZ111-2201551.120155.8.2812住户投诉诉处理程程序FXYCXZ112-2201551.020155.3.2513内部审核核程序FXYCX

41、ZHAA133-200151.020155.3.2514不合格产产品的控控制程序序FXYCXZHAA144-200151.120155.8.2815纠正/预预防措施施控制程程序FXYCXZHAA155-200151.020155.3.2516法律法规规获取及及识别控控制程序序FXYCXZHAA166-200151.120155.8.2817危险源辨辨识与风风险评价价程序FXYCXA117-2201551.120155.8.2818环境因素素识别与与评价程程序FXYCXH118-2201551.120155.8.2819环境、职职业健康康安全管管理方案案控制程程序FXYCXHA19-201151

42、.120155.8.2820环境、职职业健康康安全管管理运行行控制程程序FXYCXHA20-201151.120155.8.2821应急响应应与处理理程序FXYCXHA21-201151.120155.8.2822绩效测量量和监测测管理程程序FXYCXHA22-201151.220155.8.2823协商与交交流沟通通控制程程序FXYCXZHAA233-200151.020155.3.2524楼宇入住住程序FXYCXZ224-2201551.020155.3.2525楼宇接管管程序FXYCXZ225-2201551.020155.3.25三作业文件件1行政管理理2档案管理理规程FXY/GZ-X

43、Z00011.020155.3.253审计统计计工作规规程FXY/GZ-XZ00021.020155.3.254仓库管理理规程FXY/GZ-XZ00031.020155.3.255财务工作作规程FXY/GZ-XZ00041.020155.3.256员工手册册FXY/GZ-XZ00051.020155.3.25四日常管理理1装修管理理规程FXY/GZ-GL11011.020155.3.252有偿服务务管理规规程FXY/GZ-GL11021.020155.3.253入住管理理规程FXY/GZ-GL11031.020155.3.254维修管理理规程FXY/GZ-GL11041.020155.3.25

44、5管理处值值班管理理规程FXY/GZ-GL11051.020155.3.256社区文体体活动管管理规程程FXY/GZ-GL11061.020155.3.257住户投诉诉管理规规程FXY/GZ-GL11071.020155.3.258回访管理理规程FXY/GZ-GL11081.020155.3.259楼宇、公公共设施施巡查管管理规程程FXY/GZ-GL11091.020155.3.2510收费管理理规程FXY/GZ-GL11101.020155.3.2511服务工作作检查管管理规程程FXY/GZ-GL11111.020155.3.2512新建楼宇宇验收接接管管理理规程FXY/GZ-GL11121

45、.020155.3.2513房屋租赁赁管理规规程FXY/GZ-GL11131.020155.3.2514业主手册册FXY/GZ-GL11141.020155.3.25五保安、消消防1保安管理理规程FXY/GZ-AB00011.020155.3.252车辆管理理规程FXY/GZ-AB00021.020155.3.253保安培训训规程FXY/GZ-AB00031.020155.3.254物品/人人员出入入管理规规程FXY/GZ-AB00041.020155.3.255警用器械械管理规规程FXY/GZ-AB00051.020155.3.256保安内务务管理规规程FXY/GZ-AB00061.0201

46、55.3.257保安突发发事件应应急处理理规程FXY/GZ-AB00071.020155.3.258保安员交交接班作作业规程程FXY/GZ-AB00081.020155.3.259消防管理理规程FXY/GZ-AB00091.020155.3.2510火警、火火灾应急急处理规规程FXY/GZ-AB11001.020155.3.2511消防器材材管理规规程FXY/GZ-AB11011.020155.3.2512消防系统统运行管管理规程程FXY/GZ-AB11021.020155.3.2513消防系统统操作规规程FXY/GZ-AB11031.020155.3.2514消防演习习管理规规程FXY/GZ

47、-AB11041.020155.3.2515监控中心心管理规规程FXY/GZ-AB11051.020155.3.25六环境管理理1清洁工作作管理规规程FXY/GZ-HJ00011.020155.3.252绿化工作作管理规规程FXY/GZ-HJ0002七工程维修修1设备维修修保养管管理规程程FXY/GZ-GC00011.020155.3.252设备巡检检管理规规程FXY/GZ-GC00021.020155.3.253维修作业业安全操操作规程程FXY/GZ-GC00031.020155.3.254房屋维修修保养管管理规程程FXY/GZ-GC0004-011.020155.3.255公共设施施维修保

48、保养管理理规程FXY/GZ-GC0004-021.020155.3.256消防系统统维修保保养管理理规程FXY/GZ-GC00051.020155.3.257给排水设设备管理理规程FXY/GZ-GC0006-011.020155.3.258临时动火火作业管管理规程程FXY/GZ-GC00071.020155.3.259设施、设设备突发发事件处处理规程程FXY/GZ-GC00081.020155.3.2510加压水泵泵、消防防水泵运运行、操操作规程程FXY/GZ-GC00091.020155.3.25第二节 人员配配备、培培训、管管理一、人员员配备序号岗位人数（人人）岗位职责责备注一项目经理理全

49、面负责责项目管管理工作作二客服行政政负责办公公室管理理前台接接待、客客户服务务、物业业费用收收取等工工作三秩序维护护员负责小区区安全管管理工作作四保洁员负责小区区环境清清洁保洁洁工作五绿化负责小区区绿化养养护管理理工作六维修工负责小区区工程维维修工作作七车管员负责车辆辆管理服服务工作作合计人员素质质要求序号岗位备注1项目经理理1、学历历：大学学专科以以上学历历2、经验验：5年年以上物物业管理理经验，必须具具备3年年以上大大型社区区管理经经验，具具备丰富富的理论论知识和和领导能能力；3、证件件：具有有建设部部颁发物物业管理理经理上上岗证书书或物业业管理师师资格证证书；4、能力力：对管管理处的的工

50、作有有整体的的思路和和构想，熟悉IISO990011 20008质质量管理理体系，能独立立开展工工作。5、熟悉悉物业管管理工作作的各项项流程，能独立立开展人人员招聘聘、培训训工作2客服要求：大大专以上上学历，45周周岁以下下经验：22年以上上相关工工作经验验能力：熟熟悉客服服工作流流程，能能独立开开展各项项工作，服从公公司管理理熟悉电脑脑操作，了解物物业行业业3保洁员1.要求求：初中中以上学学历，550周岁岁以下2.经验验：1年年以上相相关工作作经验。3.能力力：具有有相关技技能并通通过本公公司的专专业考核核；4.熟悉悉保洁基基本技能能。4工程维修修人员1.要求求：高中中以上学学历，550周岁

51、岁以下2.经验验：3年年以上相相关工作作经验。3.能力力：具有有相关技技能等级级资格并并通过本本公司的的专业考考核；4.熟悉悉物业区区域内设设施设备备的使用用及维修修。5秩序维护护员1、要求求：高中中以上学学历，身身高1.7M以以上，445周岁岁以下。2、经验验：1年年以上同同类工作作经验；4、能力力：认真真负责，有勇有有谋，服服从指挥挥，能基基本掌握握队列操操练、交交通手势势、擒拿拿等基础础知识。5、退伍伍军人优优先。6绿化员1.要求求：初中中以上学学历，550周岁岁以下2.经验验：1年年以上相相关工作作经验。3.能力力：具有有相关技技能并通通过本公公司的专专业考核核；熟悉悉绿化维维护基本本

52、技能。7车管员1.要求求：初中中以上学学历，550周岁岁以下2.经验验：1年年以上相相关工作作经验。3.能力力：具有有相关技技能并通通过本公公司的专专业考核核；二、员工工培训管管理（一）培培训目标标为了提高高管理水水平，把把本项目目塑造成成物业服服务的典典范，必必须培养养一支高高层次、高素质质的物业业服务专专业队伍伍，通过过各种形形式的培培训，使使项目服服务中心心员工具具备全面面的物业业服务素素质要求求，从而而实现预预期的服服务目标标。具体体目标如如下： （1）确保保每个员员工年度度培训在在1000课时以以上。 （2）新员员工培训训率1000%，培训合合格率1100%。 （3）管理理人员持持证

53、上岗岗率1000%。 （4）特殊殊工种人人员持证证上岗率率1000%。 （5）建立立和完善善员工训训练网络络。 （6）对员员工进行行网络及及智能化化培训。（二）培培训方式式（1）自自办培训训班 专业培培训班，加强和和提高员员工专业业素质和和职业道道德哲学学修养。（2）外外派学习习培训 指导管管理机构构选派员员工参加加行业主主管部门门组织的的各项专专业技能能培训。（3）理理论研讨讨或专题题讨论 针对物物业服务务工作中中发生的的疑难、典型案案例，将将及时组组织专题题研讨或或专题讲讲座，总总结经验验，提高高水平。（4）参参观学习习 指导组组织管理理机构员员工分期期、分批批参观同同行业优优秀物业业服务

54、项项目，开开拓视野野、总结结经验。（5）岗岗位轮训训 通过岗岗位轮训训，给员员工提供供晋升的的机会；通过人人才的横横向、纵纵向交流流，达到到“专职多多能”的目的的，从而而提高员员工的综综合素质质。（三）确确立和完完善员工工培训网网络系统统（1）指指导管理理机构在在员工的的“工作技技能、服服务意识识、综合合素质、团体合合作”四个方方面调查查员工受受训程度度，确定定训练需需求，制制定训练练计划。训练计计划包括括：A、按什什么标准准，达到到什么目目的（训训练目标标）；B、训练练程序、方法；C、训练练对象（受训区区域、岗岗位、人人员）；D、训练练内容（技能、意识、操守等等）；E、训练练地点、时间以以及

55、经费费预算；F、效果果追踪的的方式、时间、执行者者；G、预备备修正计计划。（2）员员工的训训练分两两个层次次进行，即管理理层（包包括潜在在管理层层）和操操作层；在对第第一层次次训练中中，注重重管理职职能的训训练，并并由其分分解及制制订、实实施对第第二层次次的操作作训练，形成员员工训练练组织网网络。两两个层次次的训练练均进行行“两个W”的阶段段， 即“WHHAT”：使训训练对象象知道工工作怎样样做，“WHYY” ：进而明明白为什什么这样样做，由由被动式式工作转转化为主主动式工工作，再再进行深深层次的的引导，提高员员工的工工作技能能，端正正工作态态度。（3）训训练的程程式不只只是授课课讲解告告知，

56、而而是有系系统步骤骤的。训训练的步步骤为：告知（TELLL）、呈现（SHOOW）、试作（TRYY）、追追踪检讨讨 （FOLLLOWW UP）；其中追追踪效果果的方法法亦分为为定期和和不定期期、告知知和不告告知的方方式。定定期结合合告知的的追踪方方式，主主要检查查员工掌掌握的工工作技能能程度和和工作标标准水平平；不定定期结合合不告知知的方式式主要是是追踪员员工在实实际工作作中的效效率、效效果，检检讨其工工作态度度。（四）培培训内容容为了确保保各项管管理工作作能按质质按量完完成，取取得培训训应有的的满意效效果，按按培训的的需求，制定以以下培训训内容：1、管理理人员培培训胜任力模模型模块章节课程课程

57、大纲纲备注导入篇新员工入入职培训训新员工入入职培训训企业简介介、企业业服务理理念、企企业价值值观、组组织架构构、业主主活动、员工活活动、公公司制度度、福利利、服务务项目介介绍、体体系文件件等通用基础础知识篇篇物业人员员角色认认知与定定位物业管理理概论1、物业业管理的的定义22、物业业功能模模块（例例如保洁洁、绿化化、客服服、工程程、协防防等）33、物业业行业现现状与发发展趋势势公司物业业项目运运作1、公司司整体营营运流程程2、整整体营运运流程中中各职能能系统各各自的职职责与协协作关系系3、公公司物业业管理系系统运作作（物业业管理系系统详细细职责），公司司主要的的物业管管理类岗岗位及对对应的主主

58、要职能能）自我管理理理念训导导1、服务务是我的的天职22、客户户永远是是对的仪容仪表表发型、脸脸部、牙牙齿、手手和脸部部、鞋、袜子、饰物、着装、着装、个人卫卫生、客户服务务礼仪概概述1、有礼礼走遍天天下2、做个受受欢迎的的企业人人3、亲亲切有礼礼宾主皆皆喜礼节礼貌貌标准微笑、站站立、行行走、路路遇、指指示方向向、引领领、递交交物品、敲门、目光、交谈、上下楼楼梯、取取低处物物品、作作息时间间人际沟通通1、沟通通的定义义、内容容、要素素2、构构建良好好的人际际关系的的重要性性3、如如何与上上司、下下属、平平级、其其他部门门、客户户沟通44、沟通通案例分分析（对对物业管管理日常常工作中中的典型型沟通

59、案案例加以以剖析、点评、建议） 时间管理理1、为什什么要进进行时间间管理22、职场场常见时时间管理理误区33、高效效工作日日流程44、常用用的时间间管理方方法与技技巧职业道德德1、什么么是职业业道德 2、职业道道德基本本规范人员管理理团队建设设1、个人人、集体体与团队队高绩效效团队是是怎样形形成的22、个性性、岗位位与沟通通高绩效效管理沟沟通是怎怎样实现现的3、激励、教练与与无为高高绩效领领导艺术术是怎样样炼成的的部属培育育1、部属属培育的的重要性性2、部部属培育育的内容容及时机机3、部部属培育育的类型型（新进进员工培培育、在在职员工工培育介介绍，包包括培育育内容、时机的的选择）4、人才才培养

60、长长期建设设及学习习竞争氛氛围建设设系统专业业知识篇篇项目项目物业业管理方案案项目物业业概况、管理档档次、服服务标准准、管理理方式等等物业管理理条例1、业主主和业主主大会（业主）2、前前期物业业管理（开发商商）3、物业管管理服务务（物业业单位）4、物物业的使使用和维维护（责责任规定定）5、法律责责任（民民事与行行政）等等物业管理理程序1、物业业管理前前期介入入2、物物业的接接管与验验收3、物业入入伙手续续的办理理4、物物业档案案的建立立5、物物业的装装修与管管理ISO990000与ISSO1440000管理体系系1、ISSO90000质质量管理理体系知知识2、ISOO140000环环境管理理体